Lexipedia

Entscheid

VB.2007.00459

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00459

12. März 2008Deutsch16 min

(URT.2008.10549)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 20. April 2007 verweigerte die

Bausektion der Stadt Zürich A, B, C, D sowie E die nachträgliche baurechtliche

Bewilligung für die Einrichtung von sexgewerblichen Massagesalons im ersten bis

vierten Obergeschoss des Gebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse

02 in Zürich 11 – Oerlikon und befahl die Herstellung des rechtmässigen

Zustandes.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von den Vorgenannten erhobenen Rekurs wies

die Baurekurskommission mit Entscheid vom 13. September 2007 vollumfänglich

ab.

III.

Mit Beschwerde vom 12. Oktober 2007 liessen die

Beschwerdeführenden dem Verwaltungsgericht beantragen:

"1. Der Rekursentscheid vom 13.9.2007

sowie der Bauentscheid vom 20.4.2007, BE 584/07 der Stadt Zürich, L-Strasse 02

in Zürich 11 – Oerlikon, sei vollumfänglich aufzuheben und die nachgesuchte baurechtliche

Bewilligung sei zu erteilen;

2.

der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung

zukommen zu lassen;

3.

den Beschwerdeführern sei eine angemessene

Entschädigung zuzusprechen;

4.

die Kosten des Verfahrens seien der Beschwerdegegnerin

aufzuerlegen."

Die Baurekurskommission I schloss am 23. Oktober 2007 auf

Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin beantragte am 14. November

2007.

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Dies unter

Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen

Entscheid der Baurekurskommission I. Als Mieter der streitbetroffenen

Räumlichkeiten sowie Adressaten des angefochtenen Beschlusses sind die

Beschwerdeführenden Nr. 1 bis 4 ohne weiteres im Sinne von § 338a Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur

Beschwerdeerhebung legitimiert; ebenso der Beschwerdeführer Nr. 5 als

Grundeigentümer der streitbetroffenen Liegenschaft und Adressat des angefochtenen

Entscheids. Auf das frist- und formgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten.

Da mit dem angefochtenen

Entscheid nicht etwas anderes bestimmt wurde, kommt der Beschwerde von Gesetzes

wegen aufschiebende Wirkung zu (§ 55 Abs. 1 VRG).

2.

Das fünfstöckige Gebäude L-Strasse 02 mit Ladenlokalitäten

im Erdgeschoss und je einer 4-Zimmerwohnung im ersten bis vierten Obergeschoss

liegt gemäss der kommunalen Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) vom

23.

Oktober 1991 in der Quartiererhaltungszone Ql5d, welche einen Wohnanteil

von 60 % aufweist. In den Räumlichkeiten der Wohnungen im ersten bis

vierten Obergeschoss des streitbetroffenen Gebäudes werden Massagesalons mit

erotischem Angebot betrieben. Gemäss Art. 24c Abs. 3 BZO sind dort,

wo ein Wohnanteil von mindestens 50 % vorgeschrieben ist, sexgewerbliche Salons

oder vergleichbare Einrichtungen nicht zulässig.

Mit dem angefochtenen Beschluss vom 20. April 2007

verweigerte die Beschwerdegegnerin die nachträgliche baurechtliche Bewilligung

für die Einrichtung der sexgewerblichen Massagesalons. Dies im Wesentlichen mit

der Begründung, dass keiner der Salons – weder im Zeitpunkt der Errichtung noch

nach heutigem Recht – bewilligungsfähig sei. Gründe für einen Verzicht auf die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes lägen nicht vor, weshalb die

sexgewerbliche Nutzung aufzugeben und die betroffenen Räume wieder der

Wohnnutzung zur Verfügung zu stellen seien.

3.

Die sexgewerbliche Nutzung der streitbetroffenen Wohnungen

ist grundsätzlich unbestritten. Die Beschwerdeführenden machen hingegen

geltend, die Stadtpolizei sei seit 1996 über die Nutzungsänderung im Bild

gewesen. Nebst der genannten Nutzung habe die Mieterschaft die Wohnungen auch

zu eigentlichen Wohnzwecken genutzt, weshalb davon auszugehen sei, dass der

vorgeschriebene Wohnanteil innerhalb der Liegenschaft stets eingehalten wurde.

Da die Nutzung sehr diskret und ohne jegliche Immissionen stattfinde, sei sie

auch unter der funktionalen Betrachtungsweise, entsprechend zonenkonform und daher

durchaus bewilligungsfähig. Mitnichten habe im Jahr 1996 eine gefestigte Praxis

in Bezug auf die Bewilligung von Sexsalons in Zonen mit Wohnanteil von

60.

% und schon gar nicht auf dem Gebiet von Oerlikon bestanden. Die

Vorinstanz könne keinerlei Präjudizien nennen, welche den Anforderungen der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung entsprechen würden. Vor allem habe im Jahr

1996.

eine gesetzliche Grundlage für ein pauschales Verbot von sexgewerblichen

Teilnutzungen in Gebieten mit Wohnanteil von 50 % und mehr gefehlt. Die

damalige Praxis der Stadt Zürich sei vom Bundesgericht erstmals im November

1996.

bestätigt worden. Bis zu diesem Datum könne hingegen nicht von einer

gerichtlich gefestigten und sanktionierten Praxis gesprochen werden. Vor dem

Hintergrund der tatsächlichen örtlichen Verhältnisse, der unmittelbar angrenzenden

Gebiete ohne bzw. mit wenig Wohnanteil und des guten Einvernehmens mit der

Nachbarschaft, wäre eine Bewilligung im Ermessen der Behörden gelegen und mit

überwiegender Wahrscheinlichkeit erteilt worden.

4.

Zu prüfen ist die materielle Bewilligungsfähigkeit der

Einrichtung von sexgewerblichen Massagesalons in einer Liegenschaft mit einem

vorgeschriebenen Wohnanteil von über 50 %. Dabei steht gestützt auf den

Polizeirapport vom 17. Oktober 2006 fest, dass es sich bei allen vier Salons um

sexgewerbliche Betriebe mit mehreren Arbeitsplätzen handelt und nicht um erotische

Dienstleistungen, die von einer Person in ihrer Privatwohnung angeboten werden

(Zur Unterscheidung siehe VGr, 24. Januar 1997, BEZ 1997 Nr. 1

E. 4c/dd.).

Die Frage nach der Bewilligungsfähigkeit ist aufgrund des

zur Zeit der eigenmächtigen Nutzungsänderung geltenden Rechts zu beantworten.

Neueres Recht ist hingegen dann zu berücksichtigen, wenn es sich zu Gunsten der

Bauherrschaft auswirkt (BGE 123 II 248 E. 3a/bb

S. 252; Arnold Marti, Die Sanktionen im öffentlichen Baurecht,

Schweizerische Baurechtstagung 2001, S. 84; Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen

gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S. 118 f.; François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche

Baumängel, in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser (Hrsg.), Beraten und Prozessieren

in Bausachen, Basel 1998, Rz. 14.50).

4.1

Vorab

machen die Beschwerdeführenden geltend, neben der sexgewerblichen Nutzung nütze

die Mieterschaft die Wohnungen auch zu eigentlichen Wohnzwecken, weshalb davon

auszugehen sei, dass der vorgeschriebene Wohnanteil innerhalb der Liegenschaft

stets eingehalten wurde.

Dieser Argumentation ist nicht zu folgen. Aus der

Fotodokumentation zum Polizeirapport mit den bebilderten Anpreisungen der

einzelnen Standorte geht eindeutig hervor, dass die Nutzung der Wohnungen in

allererster Linie sexgewerblicher Art ist. Eine allfällige Wohnnutzung ist

dementsprechend nur von untergeordneter Bedeutung, weshalb nicht mehr von einem

angemessenen Verhältnis im Sinn von § 52 Abs. 1 PBG gesprochen werden

kann. Eine Wohnnutzung wäre nur bei einer klaren internen Aufteilung annehmbar,

wobei je ein separater Zugang diese gewährleisten müsste (RB 1988 Nr. 56). Die

Unterbringung der in den sexgewerblichen Betrieben tätigen Personen in der

betreffenden Lokalität lässt sich vorliegend nicht als Wohnnutzung im Sinne des

kommunalen Wohnanteilplans qualifizieren. Jedenfalls kann daraus nicht auf das

Einhalten des vorgeschriebenen Wohnanteils innerhalb der Liegenschaft

geschlossen werden, zumal gemäss Polizeirapport im streitbetroffenen Gebäude

keine Personen wohnen, die nicht aktiv im Sexgewerbe tätig sind.

4.2

Bezüglich

der Frage des anwendbaren Rechts kann – wie die Vorinstanz richtig ausführt –

offen bleiben, wann die Umnutzung in den letzten elf Jahren tatsächlich erfolgt

ist. Erfolgte sie bereits im Jahr 1996, kam bis am 14. Juni 1996 die Bau-

und Zonenordnung 1963 (BZO 1963) als massgebender Erlass zur Anwendung. Danach

trat die von der Baudirektion des Kantons Zürich aufsichtsrechtlich erlassene

Bau- und Zonenordnung (BD-BZO 1995) in Kraft. Nach beiden Regelungen befand

sich das streitbetroffene Gebäude in einem Gebiet mit einem Wohnanteil von

66.

%.

Da bereits das Erdgeschoss gewerblich genutzt wird, ergibt

sich, dass nur schon mit der Errichtung eines Sexsalons der damalige Mindestwohnanteil

unterschritten war. Zwei der fünf Geschosse dienten dann Nicht-Wohnzwecken, was

den Wohnanteil auf 60 % reduziert. Die Einrichtung auch nur eines

Massagesalons wäre daher wegen Verletzung des Mindest-Wohnanteils bereits nicht

bewilligungsfähig gewesen. Ausserdem stand bis Ende 1998 das Gesetz über die

Erhaltung von Wohnungen für Familien vom 30. Juni 1974 (WEG) in Kraft,

welches den Abbruch, den Umbau und die Zweckänderung von Wohnungen ab 21/2

Zimmern der Bewilligungspflicht unterstellte. Gründe, weshalb für die Unterschreitung

des Mindestwohnanteils bzw. für eine Zweckänderung der 4-Zimmerwohnung gestützt

auf § 5 und 6 WEG eine Ausnahmebewilligung erteilt worden wäre, sind nicht

ersichtlich. Aus dem Vorbringen der Beschwerdeführenden, es habe damals der Politik

der Stadt Zürich entsprochen, das Sexgewerbe von der Innenstadt an die

Peripherie zu verlagern und zu dezentralisieren, weshalb damals einige

sexgewerbliche Salons an der L-Strasse und deren Umgebung faktisch bewilligt

bzw. behördlich begrüsst oder zumindest geduldet waren, lässt sich ein Anspruch

auf ausnahmsweise Erteilung einer Umnutzungsbewilligung jedenfalls nicht ableiten.

4.3

Im

Weiteren rügen die Beschwerdeführenden, es habe im Jahr 1996 keine gefestigte

Praxis in Bezug auf die Bewilligung von Sexsalons in Zonen mit Wohnanteil von

60.

% bestanden. Die damalige Praxis der Stadt Zürich sei vom Bundesgericht

erstmals im November 1996 bestätigt worden. Bis zu diesem Datum könne hingegen

nicht von einer gerichtlich gefestigten und sanktionierten Praxis gesprochen

werden.

Wie bereits die Vorinstanz zutreffend ausführte, befolgt

die beschwerdegegnerische Stadt Zürich seit Dezember 1994 eine konstant

restriktive Praxis, wonach in Gebieten mit einer Wohnanteilsfestlegung von mehr

als 50 % sexgewerbliche Salons oder ähnliche Betriebe nicht zulässig sind. Dass

die Beschwerdegegnerin seit Ende 1994 konstant die funktionale Betrachtungsweise

zur Anwendung bringt, ist aufgrund der bei den Akten liegenden Präjudizien

erstellt. Zwar bestand mit Bezug auf die Zulässigkeit von Bordellbetrieben in

Wohnzonen der Stadt Zürich bis zum Entscheid des Bundesgerichts vom

26.

November 1997 eine gewisse Rechtsunsicherheit. Daraus kann jedoch

nicht abgeleitet werden, dass die Einrichtung derartiger Betriebe bis dahin

hätte bewilligt werden müssen; vielmehr ergibt sich aus den Präjudizien von

Verwaltungsgericht und Bundesgericht das Gegenteil. Das Verwaltungsgericht hat

die Praxis der funktionalen Betrachtungsweise wiederholt bestätigt und

insbesondere festgehalten, dass die abweichende Argumentation der obersten

Instanz am Ergebnis jedenfalls nichts ändere (VGr, 9. Dezember 1998, BEZ

1999.

Nr. 1; VGr, 24. März 1999, VB.98.00330-00333). Das Verwaltungsgericht

und das Bundesgericht sind übereinstimmend und klar zum Ergebnis gelangt, dass

sexgewerbliche Betriebe in Wohn- und Kernzonen der Stadt Zürich mit einem

Wohnanteil von über 50 % ausgeschlossen sind. Da keine Unterscheidung

zwischen zentralen und peripheren Gebieten getroffen wurde, liegen keine

Anhaltspunkte vor, weshalb diese Praxis nicht auch für das im Zentrum von

Oerlikon liegende streitbetroffene Grundstück gegolten haben soll. Damit steht

fest, dass auch bei rechtzeitiger Einreichung eines Gesuches die Umnutzung

nicht bewilligt worden wäre.

Die Praxis der funktionalen Betrachtungsweise wurde in der

Folge ins geschriebene Recht überführt und gilt gemäss Art. 24c Abs. 3

BZO auch nach heutigem Recht. Somit lässt sich die Bewilligungsfähigkeit der

nachgesuchten Nutzungsänderung weder nach dem im Zeitpunkt der Errichtung

geltenden noch nach dem aktuellen Recht bejahen. Da sich somit die Umnutzung

nie als bewilligungsfähig erwiesen hat, können sich die Beschwerde­führenden

auch nicht auf die Besitzstandsgarantie nach § 357 PBG stützen.

An diesem Resultat vermag auch der Einwand der

Beschwerdeführenden, bis dato seien beim Eigentümer noch nie Beschwerden

eingegangen, nichts zu ändern, da nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts ein Bordellbetrieb in der Stadt Zürich in Wohn- oder Kernzonen

mit einem Wohnanteil von über 50 % auch dann nicht zulässig ist, wenn

keine nachbarlichen Klagen oder sonstige negative Vorkommnisse bekannt sind (RB

2000.

Nr. 94 E. 4. b) cc) = VGr, 17. Februar 2000, BEZ 2000

Nr. 18). Dass sich das streitbetroffene Gebäude an der L-Strasse 02

generell zur Wohnnutzung nicht eigne, kann trotz der exponierten Lage nicht

gesagt werden, zumal zahlreiche Wohnlagen in der Stadt Zürich eine ähnliche Verkehrslärm-

und Abgasbelastung aufweisen (RB 1992 Nr. 75 = BEZ 1992 Nr. 30).

5.

Soweit die Beschwerdeführenden auch vor Verwaltungsgericht

mit dem Einwand, die Nutzung sei angesichts der Lage des Gebäudes in der

Nachbarschaft von Zonen mit einem Wohnanteil von 0 bis 20 % durchaus

bewilligungsfähig, sinngemäss eine akzessorische Überprüfung des Zonenplans

beantragen, kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen

werden, wonach sich seit der rechtskräftigen Zonierung des streitbetroffenen

Gebäudes weder die rechtlichen noch die tatsächlichen Verhältnisse geändert

haben, so dass die Voraussetzungen einer akzessorischen Überprüfung vorliegend

nicht gegeben sind (vgl. vorinstanzlicher Entscheid, E. 6).

6.

Schliesslich machen die Beschwerdeführenden geltend, die

Beschwerdegegnerin könne die Aufgabe der sexgewerblichen Nutzung nicht mehr

verlangen, weil dieser Anspruch wegen Schaffung eines Vertrauenstatbestands

bzw. wegen Fristablaufs verwirkt sei.

6.1

Nach § 341

PBG hat die zuständige Behörde, ohne Rücksicht auf Strafverfahren und

Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. Beim Vollzug hat die

Behörde den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten. Ein Abbruchbefehl

ist nach ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung

vom gesetzmässigen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen

den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen

vermögen (BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl

89/1988, S. 262; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und

Umweltrecht, 3. A., Bd. 1, Zürich 1999, Rz. 865 ff.).

Geringfügig ist eine Abweichung vom Erlaubten dann, wenn nur um Weniges von der

materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie der Bauherrschaft keinen oder

nur einen geringen Nutzen bringt (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs-

und Baurecht, 4. Auflage, Zürich 2006, S. 24-10).

Bei bedeutenderen Abweichungen

von den materiellen Bauvorschriften können allein Gründe des Vertrauensschutzes

zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands führen

(RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23). Solche Gründe liegen dann vor, wenn der

Bauherr gutgläubig angenommen hat, er sei zur Bauausführung ermächtigt, und

wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwer wiegende

öffentliche Interessen entgegenstehen (RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22,

mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch, S. 24-11).

6.2

Die strittige sexgewerbliche Nutzung der

vier Obergeschosse ist einer ordentlichen Baubewilligung nicht zugänglich. Die

vollumfängliche Nichteinhaltung der Wohnanteilsvorschrift durch die

sexgewerbliche Nutzung sämtlicher Obergeschosse stellt keine untergeordnete

Regelabweichung mehr dar. Somit können allein Gründe

des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands führen. Vorauszusetzen ist hierbei, dass der Bauherr

gutgläubig angenommen hat, er sei zur Bauausführung ermächtigt.

6.3

Nach der

Rechtsprechung des Bundesgerichts verwirkt im Bereich des Baurechts der

Anspruch der Behörden, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu

verlangen, aus Gründen der Rechtssicherheit grundsätzlich nach 30 Jahren (BGE

107.

Ia 121 E. 1b). Diese Voraussetzung ist hier offenkundig nicht erfüllt.

Eine kürzere Verwirkungsfrist

rechtfertigt sich nach der bundesgerichtlichen Recht­sprechung aus Gründen des

Vertrauensschutzes (Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999),

und zwar namentlich dann, wenn die Baubehörden zwar vor Ablauf der 30-jährigen

Frist einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber über Jahre hinaus duldeten,

obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der

gebotenen Sorgfalt hätten kennen müssen (BGE 107 Ia 121 E. 1c).

Die Beschwerdeführenden wollen

eine Vertrauensgrundlage daraus ableiten, dass die für Milieufragen zuständige

Dienstabteilung der Stadtpolizei über den Bestand der Sexsalons in der

Liegenschaft L-Strasse 02 seit 1996 im Bild gewesen sein soll. Ob dies zutrifft

und ob das Wissen der Stadtpolizei den Baubehörden angerechnet werden müsste,

kann indessen offen bleiben. Denn nach Lehre und Rechtsprechung ist bei blosser

Untätigkeit der Behörde das Entstehen einer Vertrauensgrundlage nur mit Zurückhaltung

anzunehmen (BGr, 19. September 2001,1P.768/2000 E. 4c, www.bger.ch,

ZBl 103/2002, S. 188, 195; VGr, 24. Januar 2002, BEZ 2002

Nr. 4 E. 4a; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988,

S. 261; Beatrice Weber-Dürler, Vertrauensschutz im öffentlichen Recht,

Basel/Frankfurt a.M. 1983, S. 228; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-,

Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A, Zürich 1999, Rz. 879;

Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 652). Es genügt nicht, dass die Behörde

untätig geblieben ist, sondern es müssen zusätzliche Anhaltspunkte bei den Betroffenen

die Meinung aufkommen lassen, rechtmässig gehandelt zu haben. Solche Anhaltspunkte

bestehen hier offenkundig nicht. Die Zürcher Praxis, das Sexgewerbe aus intensiv

genutzten Wohnzonen generell auszuschliessen (RB 1997 Nr. 65

[Leitsatz] = BEZ 1997 Nr. 1 [volle Begründung]), ist allgemein bekannt.

Das Wissen darüber kann jedenfalls bei den in dieser Branche Tätigen

vorausgesetzt werden (VGr, 11. Februar 2004, VB.2003.00371, E. 3, www.vgrzh.ch). Den Beschwerdeführenden

hätte daher bei gebotener Sorgfalt die fehlende Bewilligung für die

sexgewerbliche Nutzung bekannt sein müssen, weshalb sie sich nicht auf Vertrauensschutz

berufen können.

Die sexgewerblichen Betriebe der Beschwerdeführenden sind

somit nicht bewilligungsfähig. Eine Verletzung der

Eigentumsgarantie oder der Wirtschaftsfreiheit ist nicht ersichtlich. Vielmehr

erweist sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes unter den

gegebenen Umständen als verhältnismässig.

7.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde

abzuweisen ist.

Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten den

Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG). Da die Streitigkeit vier Salons mit jeweils mehreren Massageräumen betrifft,

und angesichts der gerichtsnotorisch hohen Einnahmen, die aus sexgewerblichen

Nutzungen erzielt werden (vgl. VGr, 1. Juni 2005, VB.2005.00181, E. 4, www.vgrzh.ch),

rechtfertigt sich eine Gerichtsgebühr von Fr. 10'000.-. Als Eigentümer der

Liegenschaft kommt dem Beschwerdeführer Nr. 5 an allen vier Wohnungen ein

Streitinteresse zu, den Beschwerdeführenden Nr. 1-4 hingegen nur an der jeweils

von ihnen gemieteten Wohnung. Die Verfahrenskosten sind deshalb dem Eigentümer

zur Hälfte und den anderen vier Beschwerdeführenden je zu 1/8 aufzuerlegen. Da

sich die Beschwerde – die über weite Teile der Rekursschrift entspricht – als

offensichtlich unbegründet erweist, werden die Beschwerdeführenden nach dem

nämlichen Verteiler zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.-

an die Beschwerdegegnerin verpflichtet (§ 17 Abs. 2 lit. b VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 10'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden zur Hälfte dem Beschwerdeführer Nr. 5 und zu je 1/8 den

Beschwerdeführenden Nr. 1-4 auferlegt, unter solidarischer Haftung für den

Gesamtbetrag.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden nach dem nämlichen Verteiler, unter solidarischer

Haftung für den Gesamtbetrag, zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.-

an die Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …