VB.2008.00012

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00012

18. Juni 2008Deutsch20 min

(URT.2008.10734)

Die Delegationsnorm von § 255 Abs. 3 PBG erlaubt dem Verordnungsgeber lediglich die Privilegierung von Nebenräumen. Als "verglaste Balkone, Veranden oder Vorbauten" im Sinn von § 10 lit. c ABauV können deshalb nur solche Räume qualifiziert werden, die in räumlicher und funktionaler Hinsicht als den anrechenbaren Wohn- und Arbeitsräumen untergeordnet erscheinen, was im Einzelfall auf Grund von Grösse, Lage und Raumbeziehungen zu beurteilen ist. Der hier umstrittene Wintergarten ist kein Nebenraum im Sinn von § 10 lit. c ABauV (E. 2.3.3).

Sachverhalt

Am 14. November 2006 erteilte die Bau- und

Planungskommission Erlenbach D die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilien-

und ein Doppeleinfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02,

03 und 04 in Erlenbach.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von den Nachbarn A und B erhobenen Rekurs

hiess die Baurekurskommission II am 20. November 2007 teilweise gut, indem

sie die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung ergänzte, wonach zum M-Weg ein

Abstand von 3,5 m einzuhalten und das Doppeleinfamilienhaus entsprechend anzupassen

sei; im Übrigen wies die Kommission den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat.

III.

Mit Beschwerde vom 11. Januar 2008 liessen A und B

dem Verwaltungsgericht beantragen, es seien der Rekursentscheid, soweit damit

der Rekurs abgewiesen worden sei, und die Baubewilligung aufzuheben, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide Verfahren. Die Rekurskommission am

22.

Januar und die Bau- und Planungskommission Erlenbach am 5. Februar

2008.

schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Der private Beschwerdegegner liess

am 15. Februar 2008 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

beantragen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeführer, die

im Rekursverfahren mit Erfolg die Unterschreitung des Wegabstands zum M-Weg

durch das geplante Doppeleinfamilienhaus gerügt haben, machen geltend, dieser

Mangel sei nicht ohne weiteres heilbar, weshalb die von der Vorinstanz angeordnete

Ergänzung der Baubewilligung durch eine entsprechende Nebenbestimmung

rechtsverletzend sei.

1.1

Können

inhaltliche oder formale Mängel eines Bauprojekts ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden, wird die Bewilligung dennoch erteilt und mit den Nebenbestimmungen

verbunden, die zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands erforderlich

sind (§ 321 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

[PBG]). Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des

Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen

Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden

(VGr, 9. April 2008, VB.2007.00393, E. 7.1; 11. Januar 2006,

VB.2005.00362, E. 3.2.2, beide unter www.vgrzh.ch; RB 1983 Nr. 112 = BEZ

1984.

Nr. 5; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S.

241.

f.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,

4.

A., Zürich 2006, S. 21-15 f.).

1.2

Wie die Baurekurskommission zutreffend

dargelegt hat, kann der Wegabstand von 3,5 m eingehalten werden, ohne dass

der Baukörper verschoben oder sein Grundriss grundlegend überarbeitet werden

muss. Es genügt, dass die beiden Haushälften näher zusammen geschoben werden,

was im EG zu einer Verschmälerung des Durchgangs zwischen den Hauseingängen, im

Obergeschoss zu kleineren gedeckten Terrassen, im Attikageschoss zu einer etwas

geringeren Fläche der dortigen über 30 m2 messenden Räume und im

Untergeschoss zu etwas kleineren Kellerflächen führt. Wird diese Änderung, wie

dies der private Beschwerdegegner in Aussicht gestellt hat, so vorgenommen,

dass die Symmetrie der beiden Haushälften erhalten bleibt, so hat sie keine

wesentlichen Auswirkungen auf die Erscheinungsweise der Baute. Die

Baurekurskommission durfte deshalb ohne Rechtsverletzung von einem

untergeordneten, nebenbestimmungsweise heilbaren Mangel ausgehen. Indem die von

der Vorinstanz formulierte Nebenbestimmung sinngemäss festhält, dass durch die

Projektänderung der Wegabstand von 3,5 m einzuhalten ist, ist sie entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführer genügend

bestimmt; wie die Umsetzung konkret zu erfolgen hat, braucht nicht näher

umschrieben zu werden. Es genügt der Nachweis, dass die notwendigen Projektänderungen

technisch ohne weiteres realisierbar sind, keine neuen rechtlichen Fragen

aufwerfen und für das Gesamtbild der Baute unerheblich sind.

2.

Die Beschwerdeführer halten am Einwand fest, dass die

zulässige Ausnützung überschritten sei und dass sich dieser Mangel nicht

nebenbestimmungsweise beheben lasse.

2.1

Wie in den

Erwägungen zur angefochtenen Baubewilligung festgehalten wird, entsprach die

Ausnützungsberechnung der Bauherrschaft nicht der gesetzlichen Regelung,

weshalb sie in verschiedener Hinsicht korrigiert wurde, so bezüglich Anrechnung

der Wohnungstrennwände und der Brandmauern sowie der Liftschächte in den

Vollgeschossen. Der Einwand der Beschwerdeführer, die Nichtanrechnung der

Brandmauern und der Liftflächen seien nicht beanstandet worden, erweist sich

damit als aktenwidrig. Dass die in diesem Zusammenhang vorgenommenen

Korrekturen an der Ausnützungsberechnung quantitativ ungenügend seien, wird

nicht geltend gemacht.

2.2

Umstritten

ist sodann die Anrechenbarkeit von zwei Räumen im Sockelgeschoss des

Doppeleinfamilienhauses, die in den Plänen mit "Reduit" bzw.

"Keller Ost" bezeichnet sind. Die Vorinstanz hat die Nichtanrechnung

dieser Räume mit der Begründung geschützt, der so genannte "Keller

Ost" sei für einen Wohnraum nicht genügend belichtet und es handle sich

dabei um den gemäss § 297 PBG erforderlichen Einstellraum. Beim angrenzenden

Einfamilienhaus sei zwar neben dem umstrittenen "Reduit" mit dem

"Keller West" schon ein Nebenraum vorhanden, doch sei auch beim von

der Form her ungünstig gestalteten Reduit eine unzulässige Nutzung wenig

wahrscheinlich. Die Beschwerdeführer verweisen demgegenüber auf die Lage dieser

Räume direkt neben Wohnräumen und ihre Ausrichtung gegen Süden, weshalb

augenscheinlich sei, dass diese Räume zu einer anrechenbaren Nutzung Verwendung

finden würden. Der private Beschwerdegegner wiederholt die Argumente der

Vorinstanz und bezweifelt die Legitimation der Beschwerdeführer, denen ein

Zumauern der Fensteröffnungen auf der von ihnen abgewandten Gebäudeseite keinen

Vorteil bringen würde.

2.2.1

Vorweg als unbegründet zu verwerfen ist der Einwand bezüglich der Legitimation

der Beschwerdeführer. Die Bestimmungen über die Ausnützung beschränken die Fläche

der auf einem Grundstück möglichen Wohn- und Arbeitsräume und damit die

Nutzungsintensität. Durch eine Steigerung derselben durch zusätzliche zu Wohn-

und Arbeitszwecken nutzbare Räume sind die Eigentümer unmittelbar angrenzender

Grundstücke betroffen; sie haben deshalb ein schützenswertes Interesse daran,

dass die notwendigen Vorkehren getroffen werden, um eine unzulässige Nutzung

der nicht anrechenbaren Räume zu Wohn- und Arbeitszwecken zu verhindern. Dass

die Nachbarn die Fassade mit den Fenstern, auf die möglicherweise ganz oder

teilweise verzichtet werden muss, nicht einsehen können, ist deshalb ohne Belang.

2.2.2

Für die Ausnützungsziffer anrechenbar sind gemäss § 255 PBG alle dem

Wohnen, Arbeiten oder sonst dem Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren

Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen

Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (Abs. 1);

entsprechende Flächen in Dach- und Untergeschossen sind anrechenbar, soweit sie

je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung

der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (Abs. 2).

Nach der in RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4

zusammengefassten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist für die Frage der

Anrechenbarkeit entscheidend, ob der Raum nicht nur einen Sachzweck erfüllt,

sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt

von Personen bestimmt ist. Dabei kommt es auf die objektive Eignung des Raums

und nicht auf die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung an (RB 1985

Nr. 111; 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22; VGr, 24. Oktober

1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4b [in RB 1995 Nr. 81 nicht

publizierte Erwägungen]). Massgebend ist, ob ein Gebäudeteil auf Grund seines

Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen kann oder nicht. Das trifft

immer dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen

an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Flächen erfüllt oder nur unwesentlich

unterschritten sind. Genügt ein Gebäudeteil sämtlichen Anforderungen, die an

Wohn- oder Arbeitsräume gestellt werden, so ist er ohne Weiteres rechtlich als

solcher zu behandeln. Trifft das nicht zu, ist im Sinn einer Gesamtwürdigung zu

prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand die an einen Wohn- oder Arbeitsraum

gerichteten Anforderungen verletzt (RB 1985 Nr. 111; 1985

Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22; vgl. zur Kasuistik auch Christoph Fritzsche/Peter

Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006,

S. 11-19 ff.). In einem Entscheid vom 22. Juli 2005 (BEZ 2005

Nr. 37) hat das Verwaltungsgericht mit "Waschen" und

"Keller" bezeichnete Räume als anrechenbar gewürdigt, weil sie

flächenmässig weit über das für solche Räume gemäss § 303 Abs. 1 PBG

gebotene Mindestmass hinausgingen und mehr als 10% Fensterfläche aufwiesen;

diese Räume waren zwar mit den Wohnräumen nicht direkt verbunden, befanden sich

jedoch teilweise in den nämlichen Geschossen wie die zugehörigen Wohnungen. Als

nicht anrechenbar qualifiziert wurden dagegen in VB.2003.00364 vom 24. März

2004.

(E. 4.2.1, www.vgrzh.ch) drei je 18,5 m2 grosse (Hobby-)Räume,

die je ein kleines, in einen engen, ca. 50 cm tiefen und rund 1,5 m hohen

Schacht führendes Fenster aufwiesen und nicht über wohnungsinterne Erschliessungen,

sondern nur über das allgemeine Treppenhaus zugänglich waren.

2.2.3

Nach der Regel von § 255 Abs. 2

PBG dürfen hier die anrechenbaren Räume im Unter- bzw. Sockelgeschoss der beiden Einfamilienhäuser lediglich 76 m2 aufweisen. Diese Grenze wird mit den

unbestrittenermassen anrechenbaren Räumen (Zimmer, Bad/Dusche,

Erschliessungsfläche) bereits erreicht, weshalb weitere zu Wohn- und Arbeitszwecken

nutzbare Räume zu einer zusätzlichen Überschreitung der Ausnützung führen.

Das "Reduit" in der

westlichen und der "Keller Ost" in der östlichen Haushälfte, welche

die Beschwerdeführer als anrechenbar qualifiziert haben wollen, verfügen über

Bruttoflächen von 6,8 bzw. 20,1 m2 sowie über je ein gegen Süden

gerichtetes Fenster mit je 1,6 m2 Fläche (125 x 130 cm). Wie der

Grundrissplan des Sockelgeschosses zeigt, sind diese beiden Räume über einen

Flur mit den angrenzenden anrechenbaren Räumen und der ins Obergeschoss zu den

weiteren Wohnräumen führenden Treppe verbunden (vgl. nachfolgende Abbildung).

Da die Mindestfläche für Räume von 10 m2 bei

Einfamilienhäusern und vergleichbaren Wohnungsarten gemäss § 303 Abs. 1

PBG nicht zur Anwendung kommt und die Fensterfläche den Anforderungen von § 302

Abs. 2 PBG genügt, verstösst das so bezeichnete "Reduit" nicht

gegen baupolizeiliche Minimalanforderungen. Angesichts der geringen Grösse ist

es für sich allein zwar nicht als Wohnraum geeignet. Entscheidend ist indessen

die vollständige Integration dieses Raumes in den von den bergseitigen

Kellerräumen durch eine Schiebetür abgetrennten Wohnbereich, welche die Nutzung

als Schrank- oder Ankleideraum nahe legt. Dank der ausreichenden Belichtung

durch das gegen Süden gerichtete Fenster kommt auch die Einrichtung eines

privaten Büro-Arbeitsplatzes infrage. Ausserdem erscheint die Abtrennung vom

Wohnbereich als zufällig und könnte die Fläche mit geringem baulichem Aufwand

dem angrenzenden Zimmer zugeschlagen werden. Mit der "Waschküche" und

einem Gartengeräteraum im Erdgeschoss sowie dem "Keller West" verfügt

das Einfamilienhaus bei weitem über die gemäss § 297 PBG erforderlichen

Nebenräume. Unter diesen Umständen ist von der Anrechenbarkeit des

"Reduit" auszugehen.

Der so genannte "Keller Ost" bei der anderen

Haushälfte ist ebenfalls vollständig in den Wohnbereich integriert. Die gemäss § 302

Abs. 2 PBG vorgeschriebene Fensterfläche von einem Zehnten der Bodenfläche

ist zwar um 0,4 m2 unterschritten. Das nach Süden ausgerichtete Fenster

mit einer Fläche von 1,6 m2 erlaubt es aber ohne weiteres, den 20,1

m2 grossen Raum zu Wohnzwecken, sei es als Schlafzimmer,

Arbeitszimmer oder dergleichen zu nutzen. Anders als die andere Haushälfte

verfügt zwar dieser Hausteil über keinen weiteren als Keller nutzbaren Raum;

indessen sind im Erdgeschoss ebenfalls eine 9,5 m2 grosse

"Waschküche" sowie ein Gartengeräteraum geplant und ist in der

Tiefgarage zusätzlicher Stauraum vorhanden. Es kann deshalb nicht gesagt

werden, eine Zweckentfremdung des so genannten "Keller Ost" als Wohn-

oder Arbeitsraum sei mangels anderer Nebenräume wenig wahrscheinlich.

2.2.4

Müssen somit das "Reduit" und der "Keller Ost" gemäss § 252

Abs. 2 PBG zusätzlich bei den anrechenbaren Flächen berücksichtigt werden,

so erhöht sich die Ausnützungsüberschreitung beim Doppeleinfamilienhaus um 6,8

m2 für das "Reduit" und um 20,1 m2 für den

"Keller Ost", das heisst insgesamt um 26,9 m2.

2.3

Ebenfalls

umstritten ist die Anrechenbarkeit des Wintergartens bei der östlichen Haushälfte.

Bereits in der Baubewilligung ist dieser beanstandet und verlangt worden, dass

die Westseite nicht ummauert, sondern ebenfalls verglast werden muss. Wie bereits

im Rekursverfahren rügen die Beschwerdeführer die ungenügende Verglasung des

Wintergartens und den Umstand, dass er von den beheizten Räumen nur durch eine

Glasschiebtüre getrennt sei und er sich somit durch blosses Öffnen dieser Türe

als Wohnraumerweiterung nutzen lasse, was die das Ausnützungsprivileg

rechtfertigende Energieersparnis zunichte mache.

2.3.1

Das

Obergeschoss des Doppeleinfamilienhauses weist folgenden Grundriss auf:

2.3.2

Wie

bereits die Baubehörde festgestellt hat, weist der Wintergarten des östlichen

Hausteils nicht die laut Ziffer 2.2 des "Vollzugsordner Energie" des

Amtes für Abfall, Wasser Energie und Luft erforderlichen Verglasungsanteil von

70% auf (vgl. www.energie.zh.ch/internet/bd/awel/energie/de/Vorschriften/vollzugsordner.html),

weshalb gemäss Dispositiv Ziffer 1.1.4 der Baubewilligung auf der Westseite

dieses Wintergartens die geplante Mauer durch eine Verglasung ersetzt werden

muss. Inwiefern trotz dieser Änderung der notwendige Verglasungsanteil nicht eingehalten

wird, wird in der Beschwerde nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich.

2.3.3

Hingegen

weisen die Beschwerdeführer zu Recht darauf hin, dass aufgrund der

Grundrissgestaltung des Obergeschosses der Wintergarten durch blosses Öffnen

der Schiebetüre als Erweiterung des angrenzenden Wohnraums genutzt werden kann.

Zwar ist der Vorinstanz insoweit beizupflichten, als § 10 lit. c der

Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) keine feste Trennwand

zwischen verglasten Balkonen, Veranden oder Vorbauten und den angrenzenden Wohnräumen

verlangt, weshalb es grundsätzlich zulässig ist, die wärmedämmende Trennwand

als verglaste Schiebetüre auszugestalten. Dies darf jedoch nicht dazu führen,

dass der so genannte Wintergarten nicht mehr als ein den angrenzenden Wohn- und

Arbeitsräumen untergeordneter Nebenraum erscheint, sondern Teil eines gemäss § 255

Abs. 1 PBG anrechenbaren Raumes wird. Denn die Delegationsnorm von § 255

Abs. 3 PBG erlaubt dem Verordnungsgeber lediglich die Privilegierung von

Nebenräumen. Als "verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten" im Sinn

von § 10 lit. c ABauV können deshalb nur solche Räume qualifiziert werden,

die in räumlicher und funktionaler Hinsicht als den anrechenbaren Wohn- und

Arbeitsräumen untergeordnet erscheinen, was im Einzelfall auf Grund von Grösse,

Lage und Raumbeziehungen zu beurteilen ist. So hat es die Baurekurskommission

II in einem (vor Verwaltungsgericht angefochtenen) Entscheid vom 4. März

2008.

abgelehnt, einen zwar ausreichend verglasten, jedoch im Gebäudeinnern gelegenen

und nicht dem Hauptgebäude vorgelagerten Raum als ausnützungsprivilegierten

Wintergarten zu würdigen (BRK II Nr. 0027/2008). Bereits der Wortlaut von § 10

lit. c ABauV, der die Privilegierung auf "verglaste Balkone, Veranden und

Vorbauten" beschränkt, lässt es nicht zu, dass irgendwelche Räume allein

durch Verzicht auf heiztechnische Einrichtungen und die Verglasung von

mindestens 70% der vertikalen Bauhüllenteile als ausnützungsprivilegierte

Wintergärten gelten können. Balkone und Veranden sind begrifflich Fassadenvorsprünge

oder Anbauten (vgl. Brigitte Riese/Hans-Joachim Kadatz, Seemanns Sachlexikon,

Kunst & Architektur, Leipzig 2008, S. 41 und 439; Hans Koepf/Günther

Binding, Bildwörterbuch der Architektur, 4. Aufl., Stuttgart 2005, S. 44 und 494)

und auch der vom Verordnungsgeber verwendete Begriff der "Vorbaute"

setzt voraus, dass an ein dahinter liegendes Hauptgebäude angebaut wird.

Der umstrittene Wintergarten ragt auf keiner Seite über die

Hauptfassaden des Doppeleinfamilienhauses vor, sondern liegt vollständig

innerhalb des Grundrisses des darunter liegenden Erdgeschosses und wird

vollständig vom Attikageschoss und dessen Terrassen überdeckt. Damit handelt es

sich jedenfalls nicht um einen verglasten Balkon und werden mit der Qualifikation

als Veranda oder Vorbau diese Begriffe bis an die Grenze des Zulässigen gedehnt.

Hinzu kommt jedoch, dass der Wintergarten mit 10 m2 ebenso gross ist

wie der unmittelbar angrenzende Essraum, von dem er auf seiner Längsseite nur

durch eine als Schiebetüre ausgestaltete Glaswand getrennt ist. Sodann muss

dieser angrenzende Essraum auch als Verkehrsfläche zwischen Küche, Treppe,

Wintergarten und Terrasse dienen, weshalb der vollständige Einbezug des

Wintergartens in den Wohnbereich vorgezeichnet ist. Auf Grund all dieser

Umstände handelt es sich beim Wintergarten nicht mehr um einen Nebenraum im

Sinn von § 10 lit. c ABauV, wie er gemäss § 255 Abs. 3 PBG vom

Verordnungsgeber ausnützungsmässig privilegiert werden kann.

2.3.4

Damit

ist die Fläche des ostseitigen Wintergartens ebenfalls bei der anrechenbaren

Fläche zu berücksichtigen, was zu einer zusätzlichen Ausnützungsüberschreitung

von 10 m2 führt. Die nämlichen Überlegungen würden auch für den

Wintergarten beim westlichen Einfamilienhaus gelten, dessen Nichtanrechnung indessen

nicht gerügt worden ist.

2.4

Die

Beschwerdeführer beanstanden sodann erneut, dass die mit "Gäste-WC"

und "Reduit" bezeichneten Räume im 1. Dachgeschoss (Niveau 5) des

Mehrfamilienhauses nicht in die Ausnützungsberechnung einbezogen worden seien.

Die Rekurskommission hat diese Einwände mit der Begründung verworfen, dass das "Reduit"

gemäss Baubewilligung statt des geplanten, wesentlich grösseren

Dachflächenfensters nur eine Lüftungsfläche von 0,5 m2

aufweisen dürfe und deshalb sowie wegen seiner geringen Grösse von bloss 6 m2

und der 1,8 m weit gehend unterschreitenden Raumhöhe nicht zu den anrechenbaren

Räumen zähle; das "Gäste-WC" sei dagegen anrechenbar, doch bestünde

hierfür, wie die Bauherrschaft überzeugend dargelegt habe, noch eine

Ausnützungsreserve.

Diesen Ausführungen der Vorinstanz ist beizupflichten. Das

"Reduit", das nur vom Eingangsbereich der dortigen Wohnung her

zugänglich ist und unter der Dachschräge liegt, lässt sich wegen seiner

geringen Fläche, seiner Proportionen und seiner geringen Höhe sowie der

reduzierten Belichtung kaum zweckentfremden; es ist nicht für Wohn- oder Arbeitszwecke

geeignet. Das "Gäste-WC" ist dagegen klar anrechenbar, doch wird, wie

die Bauherrschaft bereits in der Rekursantwort zutreffend dargelegt hat,

dadurch das zulässige Mass nicht überschritten. Nicht anrechenbar sind nach der

Regel von § 255 Abs. 2 PBG im Dachgeschoss 261,62 m2,

wovon das Doppeleinfamilienhaus unbestrittenermassen 71,11 m2

und das Mehrfamilienhaus ohne Anrechnung des WCs 182,91 m2

beansprucht, was eine Reserve von ca. 7,60 m2 ergibt, welche durch

das WC mit einer Fläche von 3,62 m2 nicht ausgeschöpft wird.

Die Beschwerdeführer bringen nichts vor, was diese Berechnung infrage stellt.

2.5

Aufgrund

dieser Erwägungen erhöht sich die bereits vorhandene Ausnützungsüberschreitung

von 14 m2 um mindestens 36,9 m2 auf 50,9 m2.

Diese Korrektur erfordert eine umfassende Überarbeitung der beiden

Einfamilienhäuser, weshalb dem Mangel nicht gestützt auf § 321 PBG durch

eine Nebenbestimmung Rechnung getragen werden kann.

3.

Im Hinblick auf die Neuprojektierung rechtfertigt es sich,

kurz zu den weiteren Einwänden der Beschwerdeführer Stellung zu nehmen.

3.1

Die

Beschwerdeführer wiederholen ihre im Rekursverfahren vorgebrachten Einwände

bezüglich der Einordnung des Bauvorhabens. Die Rekurskommission hat nach einem

Augenschein beim Baugrundstück die Gestaltung der projektierten Neubauten und

ihre Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung zutreffend nach § 238

Abs. 1 PBG und den dazu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen

beurteilt. Sie hat unter Bezugnahme auf die bauliche Umgebung eingehend

dargelegt, dass die ästhetische Würdigung durch die örtliche Baubehörde

vertretbar sei, und zwar sowohl bezüglich der Anordnung und Ausformung der

Baukörper als auch hinsichtlich einzelner von den Beschwerdeführern gerügter Gestaltungselemente,

wie der Befensterung der Fassaden des Mehrfamilienhauses und der freistehend

angeordneten Kamine der Einfamilienhäuser. Auf diese zutreffenden Ausführungen

ist in zustimmendem Sinn zu verweisen. Unzutreffend ist insbesondere der

Einwand der Beschwerdeführer, die Baubehörde habe ihre Ermessensausübung nicht

näher begründet, weshalb die Rekurskommission die Beurteilung mit uneingeschränkter

Prüfungsbefugnis hätte vornehmen müssen. Wie die Beanstandung der talseitigen

Dachfläche des Mehrfamilienhauses in der Baubewilligung zeigt, hat die Baubehörde

von ihrem Ermessen Gebrauch gemacht; zudem hat sie ihre Ermessenausübung zulässigerweise

in der Rekursvernehmlassung vom 7. Februar 2007 näher begründet (VGr, 14. März

2007, BEZ 2007 Nr. 21).

Sodann wiederholen die Beschwerdeführer im Wesentlichen

ihre im Rekursverfahren vorgebrachte Kritik, ohne dass sie darzulegen vermögen,

weshalb die Rekurskommission die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde

nicht als vertretbar habe würdigen dürfen. Dass das Mehrfamilienhaus ein

Steildach und die Einfamilienhäuser Flachdächer erhalten sollen, ist im

gegebenen baulichen Kontext vertretbar. Aus § 238 PBG lässt sich keine

Verpflichtung ableiten, zwei vom nämlichen Bauherrn gleichzeitig errichtete

Bauten als "in sich kohärentes Ensemble" auszubilden; die Überlegung

der Vorinstanz, dass auch gestalterisch zum Ausdruck kommen kann, dass es sich

bei der einen Baute und ein Mehrfamilienhaus und bei der anderen um ein

Doppeleinfamilienhaus handelt, ist ohne weiteres nachvollziehbar. Ebenfalls ist

nicht zu beanstanden, dass die Nordfassade des Mehrfamilienhauses nur durch

wenige Fensteröffnungen durchbrochen ist; angesichts ihrer geringen Höhe wirkt

sie keineswegs übermächtig oder abstossend. Etwas unruhig erscheint dagegen die

Südfassade, ohne dass ihr jedoch die befriedigende Einordnung abgesprochen

werden könnte. Auch die beiden freistehenden Kamine der Einfamilienhäuser sind

gestalterisch durchaus vertretbar.

3.2

Schliesslich

rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 38 Abs. 2 der

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach vom 25. September 1995 (BZO)

betreffend das zulässige Profil von Attikageschossen beim Doppeleinfamilienhaus

sowie eine Verletzung von § 292 PBG beim Mehrfamilienhaus.

3.2.1

Wie bereits in der Baubewilligung festgestellt wurde, durchstossen Teile

des Attikageschosses des westlichen Einfamilienhauses sowie Teile des

Dachrandes dieses Gebäudes das zulässige Profil; entsprechend wurde in

Dispositiv

Dispositiv Ziffer 1.1.7 der Baubewilligung nebenbestimmungsweise eine

Projektänderung verlangt. Im Rekursverfahren haben die Beschwerdeführer

lediglich gerügt, dieser Mangel sei nicht auflageweise heilbar, welchen Einwand

die Vorinstanz verworfen hat.

Im Beschwerdeverfahren machen die Beschwerdeführenden

geltend, die Vorinstanz habe verkannt, dass die Profilverletzung beim

Doppeleinfamilienhaus nicht bloss Dachvorsprünge betreffe, sondern die deutlich

wichtigeren gedeckten Sitzplätze.

Im Rekursverfahren war lediglich streitig, ob der bereits

von der örtlichen Baubehörde erkannte Mangel einer Durchstossung des zulässigen

Profils auf der Westseite des Doppeleinfamilienhauses nebenbestimmungsweise

geheilt werden könne. Die Rüge, der zu heilende Mangel betreffe auch die

überdeckten Sitzplätze, das heisst eine Verletzung des Profils auf der Südseite,

ist deshalb neu und gemäss § 52 Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) nicht zu

hören. Zudem ist nicht ersichtlich, inwiefern eine allenfalls erforderliche

Verkürzung des Dachvorsprungs im Bereich der Sitzplätze auf der von ihnen

abgewandten Gebäudeseite den Beschwerdeführern einen praktischen Nutzen bringen

könnte; auf die Rüge, wäre sie rechtzeitig erhoben worden, wäre somit mangels

Legitimation der Beschwerdeführer nicht einzutreten gewesen.

Was die Durchstossung des Profils auf der Westseite

betrifft, so ist auf Grund der Pläne offenkundig, dass sie mittels einer

geringfügigen Verschiebung der westlichen Aussenwand des Attikageschosses und

eine Verkürzung des Dachvorsprungs behoben werden kann. Äusserlich wird das

kaum wahrnehmbar sein, und es sind auch keine konstruktiven Schwierigkeiten

ersichtlich, die einer solchen Lösung im Wege stehen könnten. Die Nebenstimmung

erweist sich damit als rechtmässig.

3.2.2

Beim Mehrfamilienhaus haben die Beschwerdeführer im Rekursverfahren unter

Hinweis auf den Entscheid VB.2004.00200 vom 24. November 2004 geltend gemacht,

die dem 1. Dachgeschoss vorgelagerte Dachterrasse verstosse gegen § 292

PBG, wonach Dachaufbauten, welche über die tatsächliche Dachebene hinausragen,

nicht breiter sein dürfen als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Die

Vorinstanz legt eingehend und zutreffend dar, dass und weshalb der von den Beschwerdeführern

zitierte Entscheid, der ein als Attikageschoss ausgebildetes Dachgeschoss

betraf, für die hier zu entscheidende Frage nichts her gibt. Sie weist

insbesondere zutreffend darauf hin, dass im hier zu beurteilenden Fall mit

einem Schrägdach keine Gefahr besteht, dass wegen der auskragenden Terrasse das

Dachgeschoss nicht mehr als solches zu erkennen ist. Im Übrigen kann auf die

Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden, mit denen sich die

Beschwerdeführer, die lediglich ihre Rekursvorbringen wiederholen, in keiner

Weise auseinander setzen.

Damit erweist sich die Beschwerde bezüglich der Rüge der

Ausnützungsüberschreitung als begründet, weshalb in Gutheissung der Beschwerde die

Baubewilligung und der Rekursentscheid aufzuheben sind. Ausgangsgemäss sind die

Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdegegnern je zur

Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Zudem ist der private

Beschwerdegegner für das Verfahren vor beiden Instanzen zu einer Parteientschädigung

von Fr. 3'000.- an die Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2

lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1. Die Beschwerde

wird gutgeheissen und der Rekursentscheid vom 20. November 2007 sowie die

Baubewilligung vom 14. November 2006 werden aufgehoben.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'090.-- Total der Kosten.

3. Die Kosten des

Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden je zur Hälfte den Beschwerdegegnern

auferlegt.

4. Der private

Beschwerdegegner wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 3'000.- an die

Beschwerdeführer verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5. Gegen diesen

Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82

ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung

an …