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Entscheid

VB.2008.00038

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00038

21. Mai 2008Deutsch20 min

(URT.2008.10683)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Der Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach

verweigerte am 28. Februar 2007 der D AG, Bülach, die baurechtliche

Bewilligung für den Neubau von Familiengärten auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01

und 02 an der Erachfeldstrasse in Bülach.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob die D AG am 5. April 2007 Rekurs an

die Baurekurskommission IV des Kantons Zürich und beantragte, es sei die

Bauverweigerung aufzuheben und die Vorinstanz einzuladen, die nachgesuchte

Baubewilligung zu erteilen. Die Baurekurskommission IV wies den Rekurs mit

Entscheid vom 13. Dezember 2007 ab (Dispositiv Ziffer I) und

auferlegte der Rekurrentin die Verfahrenskosten (Dispositiv-Ziffer II).

III.

Mit Beschwerde vom 5. Februar 2008 beantragte die D

AG dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid der Baurekurskommission IV

aufzuheben und den Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach

einzuladen, die nachgesuchte Baubewilligung für Familiengärten zu erteilen,

eventualiter die Spruchgebühr in Dispositiv-Ziffer II des Rekursentscheides auf

Fr. 3'500.- festzusetzen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Baurekurskommission IV am 21. Februar 2008 und

der Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach am 10. März 2008

beantragten Abweisung der Beschwerde; Letzterer schloss zudem auf Zusprechung

einer Parteientschädigung.

Auf Gesuch der Beschwerdeführerin setzte das

Verwaltungsgericht dieser Frist für die Einreichung einer Replik an. Die Beschwerdeführerin

erstattete die Replik am 5. Mai 2008. Eine Duplik wurde nicht eingeholt.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeführerin

beabsichtigt auf einer Gesamtfläche von 30'848 m2 eine Familiengarten-Anlage

einzurichten. Dabei soll das Bauareal in 105 Parzellen mit einer Grösse von ca.

240.

m2 aufgeteilt werden. Auf jeder Parzelle ist ein Gartenhaus mit

Grundrissmassen von 3 m x 4 m und einer maximalen Höhe von 2.7 m geplant. Die

Erschliessung erfolgt über ein mit Lägernkalk befestigtes Wegnetz.

Die vom streitigen

Baugesuch vom 21. November 2006 der Beschwerdeführerin erfassten

Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen im "Schönbächer", dem

nordwestlichen Teilbereich des Gebietes "Erachfeld". Sie sind nach

der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Bülach der Besonderen

Erholungszone C (Familiengartenareal) zugeschieden. Das Gebiet "Erachfeld"

wird im Westen durch eine Hochleistungsstrasse, im Norden durch die

Erachstrasse, im Süden durch die Grenzstrasse und im Osten durch die

Zonengrenze zur Zentrumszone und Industriezone bzw. durch die in diesem Bereich

verlaufende Ifangstrasse begrenzt. Zum grössten Teil ist für das Gebiet

"Erachfeld" eine Reservezone festgesetzt. Im südlichen Bereich, im

Gebiet "Hagenbuechen" sind die Grundstücke Kat.-Nrn. 03–06 der

Besonderen Erholungszone B (Sport- und Freizeitanlage) zugeteilt.

2.

2.1

Der Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates

Bülach verweigerte das Bauprojekt gestützt auf § 234 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) infolge fehlender

planungsrechtlicher Baureife. Zur Begründung führte er in seinem Beschluss vom

28.

Februar 2007 aus, die Stadt Bülach plane im Gebiet Erachfeld/Gringglen

neue nutzungsplanerische Festlegungen, welche auch die Besondere Erholungszone

C mit den Baugrundstücken einschliesse. Hierfür habe der Gemeinderat der Stadt

Bülach (Legislative) am 11. Dezember 2006 den erforderlichen

Planungskredit gesprochen. Es sei vorgesehen, die im Erachfeld/Hagenbuechen den

Erholungszonen B und C sowie der Zone für öffentliche Bauten zugeschiedenen

Flächen zu einer einheitlichen Zone für Sport- und Freizeitanlagen zusammenzufassen.

Dies erlaube die spätere Realisierung einer ersten Etappe des künftigen Sport-

und Erholungsparkes Erachfeld. Grundlage für dieses Vorgehen würden

nutzungsplanerische Abklärungen bei der Baudirektion bilden, welche in diesem Gebiet

– zumindest bis zum Abschluss des laufenden SIL-Verfahrens (SIL = Sachplan

Infrastruktur der Luftfahrt) zum Flughafen Zürich – keine zusätzlichen

Einzonungen, sondern nur einen flächengleichen Abtausch rechtskräftig

festgesetzter Einzonungen toleriere. Für die vom Baugesuch betroffenen

Grundstücke bedeute dies eine Umzonung von der Besonderen Erholungszone C in

die Reservezone. Die kommunale Festlegung einer Erholungszone C sei am 8. Juli

1996.

erfolgt und von der Baudirektion im Sinn einer Durchstossung der

richtplanerischen Festlegung genehmigt worden. In der Zwischenzeit seien die

beiden Grundstücke weiterhin landwirtschaftlich genutzt und keinerlei

Bestrebungen für eine zonengemässe Nutzung unternommen worden. Da es sich um kantonales

Bauentwicklungsgebiet handle, erscheine die "Umzonung" von der

Erholungszone in eine Reservezone für die Grundeigentümer im Hinblick auf eine

künftige bauliche Nutzung langfristig interessanter als die Überbauung mit

Gartenhäusern.

Der Stadtrat habe dem

Gemeinderat am 6. September 2006 unter dem Titel "Planung

Erachfeld/Gringglen; Zielsetzung und Planungskonzept; Rahmenkredit" Antrag

und Weisung gestellt und damit die konkreten nutzungsplanerischen Absichten öffentlich

bekannt gemacht. Die Baueingabe sei später, am 27. November 2006, erfolgt

und stelle ein Baugesuch "der letzten Minute" dar. Ein solches

Vorgehen sei nicht statthaft und das Bauvorhaben sei wegen fehlender

planungsrechtlicher Baureife zu verweigern.

2.2

Die Baurekurskommission IV hat die Bauverweigerung der

kommunalen Baubewilligungsbehörde geschützt, zusammengefasst mit folgender

Begründung: Aus der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts lasse

sich nicht ableiten, ob ein erst noch durch planungsrechtliche Massnahmen

umzusetzender Masterplan den Schutz von § 234 PBG beanspruchen könne. Im

Entscheid RB 2004 Nr. 69 habe das Verwaltungsgericht festgehalten, dass § 234

PBG die Funktion einer Planungszone im Sinn von Art. 27 des Raumplanungsgesetzes

vom 22. Juni 1979 (RPG) habe und deshalb

auch dem Schutz von Planänderungen vor Präjudizierungen diene. Aus dieser

bundesrechtlichen Sicht dürfe die Voraussetzung von § 234 PBG, dass die

Planänderung vom Gemeinderat beantragt sein müsse, nicht derart eng ausgelegt

werden, dass der Schutz vor Präjudizierung nicht mehr wirksam sei; die von der

Exekutive mit formellen Beschlüssen dokumentierten Revisionsbestrebungen

könnten sonst durch nachträglich eingereichte Baugesuche unterlaufen werden.

Vorliegend habe die Exekutive ihre Planungsvorstellungen in einem Ausmass manifestiert,

dass von einem Antrag im Sinn von § 234 PBG gesprochen werden könne.

Bereits aus der Machbarkeitsstudie ergebe sich klar, dass das ganze Gebiet

Erachfeld zu einem Sportplatz umgestaltet werden soll. Diese Vorstellungen

seien denn auch in der Zeitung "Zürcher Unterländer" dargestellt

worden. Dass dabei die für die Realisierung des Sportparkes notwendigen

zonenrechtlichen Voraussetzungen noch geschaffen werden müssten, ändere nichts

daran, dass es sich bei der Machbarkeitsstudie und dem Masterplan um konkrete

planerische Vorstellungen des Stadtrates handle. Der Stadtrat habe seine

Planungsabsichten klar offen gelegt. Das Vorhaben habe – aus näher dargelegten

Gründen (vgl. nachfolgende E. 3.4) – auch eine Verwirklichungschance.

2.3

Diesen Ausführungen hält die Beschwerdeführerin

entgegen, bei Einreichung des Baugesuches wie auch im Zeitpunkt des Entscheides

der Baurekurskommission sei kein Antrag auf Änderung der Richt- oder

Nutzungsplanung vorgelegen. Der Stadtrat habe am 6. September 2006 der

Zielsetzung der Projektierung Erachfeld/Gringglen auf der Grundlage der Machbarkeitsstudie

vom 31. August 2006 zugestimmt und das Erarbeiten eines Masterplans

beschlossen. Zwar seien Antrag und Weisung des Stadtrates vom Gemeinderat gutgeheissen

worden, doch sei in der Weisung mit keinem Wort erwähnt, dass der Stadtrat die

Baugrundstücke in die Reservezone umzonen wolle. Die Planungsabsichten des

Stadtrates seien noch zu wenig konkretisiert. Es fehle ein genauer Plan für die

angeblich beabsichtigte Umzonung. Ein konkreter Antrag des Stadtrates für eine

Zonenplanänderung für das öffentliche Mitwirkungsverfahren sei erst für das

Frühjahr 2008 geplant. Masterpläne, Konzepte, Abklärungen etc. seien kein

Ersatz für einen rechtsgenügenden Antrag der Gemeindeexekutive zuhanden des

Mitwirkungsverfahrens auf Änderung der Richt- und Nutzungsplanung. Aus den

Planungsabsichten des Stadtrates gehe nicht hervor, dass die streitbetroffenen

Flächen in die Revision der Nutzungsplanung mit einbezogen würden. Die gegen

das Bauvorhaben geltend gemachte Planänderung habe auch gar keine Realisierungschance

(vgl. nachfolgend E. 3.4).

3.

3.1

Bauten und Anlagen dürfen gemäss § 233 Abs. 1

PBG nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife

auf die Fertigstellung beziehungsweise auf den Baubeginn gesichert ist. Baureif

ist laut § 234 PBG ein Grundstück, wenn es erschlossen ist und wenn durch

die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte

planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird.

Damit einem Bauvorhaben die Änderung einer

planungsrechtlichen Festlegung entgegengehalten werden kann, muss sie somit nach

dem Wortlaut von § 234 PBG vom Gemeinderat "beantragt" sein.

Damit ist klargestellt, dass beabsichtigte Planänderungen nur zu berücksichtigen

sind, wenn sie vom Gemeinderat, das heisst von der Gemeindeexekutive ausgehen,

und ein entsprechender formeller Beschluss der Gesamtbehörde vorliegt (Robert

Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich,

Bern 1992, Rz. 266). Allerdings ist nicht erst der formelle Änderungsantrag der

Gemeindeexekutive an die Gemeindeversammlung oder zuhanden des

Gemeindeparlaments massgebend, sondern muss bereits die Vorbereitungsphase der

Planung mit der gemäss Art. 4 RPG und § 7 PBG vorgeschriebenen

Mitwirkung der Bevölkerung vor einer Präjudizierung geschützt sein (Wolf/Kull,

Rz. 267; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4.

A., Zürich 2006, S. 9-7). Als in diesem Sinn beantragte Änderung hat es deshalb

die Baurekurskommission genügen lassen, dass der Gemeinderat noch vor der

vorgeschriebenen öffentlichen Auflage über einen ersten Revisionsentwurf ein

freiwilliges Vernehmlassungsverfahren bei "interessierten Kreisen"

durchgeführt hatte (BRK IV, Nr. 166/1993, BEZ 1994 Nr. 3). In RB 2004 Nr. 69

hat das Verwaltungsgericht auf die Stossrichtung der Neuformulierung von § 234

PBG hingewiesen, nämlich zu verhindern, dass mit Volksinitiativen,

parlamentarischen Motionen und dergleichen missliebige Bauvorhaben verhindert

werden können. Gleichzeitig hat es aber unter Hinweis auf BGE 116 Ia 449 E. 4a

festgehalten, dass die Voraussetzung von § 234 PBG, wonach Planänderungen

vom Gemeinderat beantragt sein müssten, nicht zu eng ausgelegt werden dürfe; es

hat einer Planänderung den Schutz gegen Präjudizierung gewährt, die vom

Gemeinderat beantragt, jedoch von der Gemeindeversammlung für weiter gehende

Beschränkungen an diesen zurückgewiesen worden war. Im nämlichen Entscheid hat

das Gericht aber auch betont, dass die vorgesehene Planänderung hinreichend

konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben müsse (RB 1993 Nr.

40, 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19). Diese Rechtsprechung, wonach auch nach

einer Rückweisung der Schutz der Planänderung vor Präjudizierung anhalte, wenn

die Rückweisung mit dem Auftrag erfolge, der Gemeinderat habe weitergehende

Einschränkungen der Baumöglichkeiten vorzuschlagen, wurde in zwei weiteren

Entscheiden (VGr, 17. Mai 2006, VB.2006.00028, E. 2, 14. März

2007, VB.2006.00277, E. 3, jeweils unter www.vgrzh.ch) bestätigt.

3.2

Wie

erwähnt zielte die Neuformulierung von § 234 PBG (Änderung vom 1. September

1991) darauf ab, die Verhinderung von missliebigen Bauvorhaben durch

nachträglich eingeleitete planungsrechtliche Massnahmen zu unterbinden; sie

wollte aber nicht die Möglichkeit schaffen, dass Planungsabsichten des

Gemeinwesens durch Bauvorhaben "torpediert" werden. Planungsabsichten

der Gemeinde müssen daher auch dann als "beantragt" im Sinn von § 234

PBG gelten, wenn sie – wie vorliegend – von der Exekutive auf Grund

eines Konzeptes (Machbarkeitsstudie, Masterplan usw.), eventuell zusammen mit

einem Kreditbeschluss der Legislative, zur Genehmigung bzw. zum Beschluss

unterbreitet werden. Gerade bei Planungen mit grossem konzeptionellen Inhalt

und/oder solchen mit einem hohen Koordinations- oder Finanzbedarf muss es der

Exekutive möglich sein, die grundsätzliche Zustimmung der Legislative

einzuholen, ohne befürchten zu müssen, dass die weiteren Planungsschritte durch

nachträglich eingereichte Bauvorhaben beeinträchtigt oder verunmöglicht werden.

Dieses Rechtsverständnis gebietet auch der Umstand, dass § 234 PBG die

Funktion der bundesrechtlich geregelten Planungszone (Art. 27 RPG) zukommt

(BGE 118 Ia 510 E. 4d, 116 Ia 449 E. 4a). Der Planungsschutz von § 234

PBG verlangt selbstverständlich auch in solchen Fällen, dass die Planänderung

hinreichend konkretisiert ist und ernsthafte Realisierungschancen hat. Der

Schutz der davon betroffenen Grundeigentümer ist dadurch hinreichend

gewährleistet, dass nach § 235 PBG die fehlende planungsrechtliche

Baureife einem Bauvorhaben während längstens drei Jahren entgegengehalten

werden kann.

3.3

Massgebend für die Bewilligungserteilung ist die

Rechtslage im Zeitpunkt der Baubewilligung (Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 359), ausser wenn Treu und Glauben

eine andere zeitliche Anknüpfung gebieten, was hier nicht zutrifft. Im

Zeitpunkt des baurechtlichen Entscheides vom 28. Februar 2007 hatte der

Stadtrat Bülach dem Gemeinderat am 6. September 2006 beantragt, die

Zielsetzung der Planungen zum Projekt "Erachfeld/Gringglen" auf der

Grundlage der Machbarkeitsstudie und das stadträtliche Planungskonzept

gutzuheissen und für die Umsetzung der Planung einen Rahmenkredit von Fr. 750'000.-

zu bewilligen; zu jenem Zeitpunkt hatte weiter der (Grosse) Gemeinderat der

Stadt Bülach bereits am 11. Dezember 2006 aufgrund der ihm unterbreiteten

Unterlagen, insbesondere auch des Masterplanes vom 22. November 2006, die

Zielsetzungen der Planungen zum Projekt "Erachfeld/Gringglen" und das

stadträtliche Planungskonzept gutgeheissen und den Rahmenkredit von Fr. 750'000.-

bewilligt. Im "Antrag und Weisung" des Stadtrates Bülach vom 6. September

2006.

sowie in der Machbarkeitsstudie vom 31. August 2006 wird die künftige

planerische Behandlung der vom streitigen Baugesuch erfassten Grundstücke Kat.-Nrn.

01.

und 02 nicht mit der erforderlichen Klarheit festgehalten. In diesen

Unterlagen wird zwar darauf hingewiesen, dass der Sportplatz Erachfeld in

Etappen über die nächsten Jahrzehnte wachsen soll, dass gemäss einer schriftlichen

Stellungnahme der Baudirektion vom 11. Juli 2006 diese zurzeit einzig eine

flächengleiche Verlagerung der rechtskräftigen Erholungszone B und der Zone für

öffentliche Bauten und Auflagen an den Rand der bestehenden Industriezone

Erachfeld als genehmigungsfähig beurteilt und dass damit die Begrenzung der

ersten Etappe sich aus dieser flächengleichen Verlagerung der heutigen

rechtskräftigen Erholungszonen B und Zone für öffentliche Bauten und Anlage

ergibt ("Antrag und Weisung", S. 3 und 5 f.), doch wird damit

das "Schicksal der Erholungszone C" streng genommen nicht beantwortet.

Hingegen nimmt hierzu der Masterplan vom 22. November 2006

unmissverständlich Stellung. Dieser hält fest, dass die bestehende Zonenplanung

im Gebiet des Sportplatzes nicht mit dem Konzept vereinbar und die Zonierung anzupassen

ist (S. 10), dass die Flächen der bestehenden Erholungszone B und C sowie

die Zonen für öffentliche Bauten zu einer Erholungszone B zusammengefasst und

neu im südöstlichen Perimeter der "Planungszone" angeordnet werden (S. 11

und 12) und dass die vom streitbetroffenen Baugesuch umfasste Landfläche in der

1.

Etappe der Reservezone zugeteilt wird (S. 12), in weiteren Etappen der

Erholungszone B (S. 13). Diese Absichten sind auch planerisch dargestellt.

Im Zeitpunkt der Bewilligungsverweigerung war damit der Antrag im Sinn von § 234

PBG auf Änderung der planungsrechtlichen Festlegung hinreichend konkretisiert.

Unter diesen Umständen kann

offen bleiben, ob die vom Stadtrat Bülach zwischenzeitlich am 12. Dezember

2007.

beschlossene und am 4. Januar 2008 amtlich publizierte Verabschiedung

der Zonenplanänderung zuhanden der öffentlichen Planauflage und Anhörung gemäss

§ 7 PBG auch als Änderung der Sachlage im Laufe des Rechtsmittelverfahrens

zu berücksichtigen wäre (vgl. hierzu VGr, 22. März 2006, BEZ 2006 Nr. 30;

BGE 118 Ia 510 E. 4).

3.4

3.4.1

Die Beschwerdeführerin wendet in ihrer

Beschwerdeschrift – wie bereits im Rekursverfahren – weiter ein, die

gegen das Bauvorhaben geltend gemachte Planänderung, die Umzonung von der

Erholungszone C in die Reservezone, habe keine ernsthafte Realisierungschancen.

Dagegen spreche der Grundsatz der Planbeständigkeit, seien doch die Grundstücke

erst vor neun Jahren rechtskräftig eingezont worden. Auch sehe das von der

Baudirektion als genehmigungsfähig erachtete Planungskonzept nur den Abtausch

der Erholungszone B und Zone für öffentliche Bauten und Anlagen sowie die

Einzonung des erforderlichen Areals für die neue Ifangstrasse vor, hingegen

werde nirgends ein Grund genannt, warum die Baugrundstücke in die Reservezone

gelegt werden sollten. Auch sei das Verhalten des Beschwerdegegners

widersprüchlich. Die Baugrundstücke seien 1996 bzw. 1999 von der Freihaltezone

Typ C (Sportanlagen) in die Erholungszone C (Familiengärten) umgezont worden,

weil der Stadtrat behauptet habe, es herrsche grosser Bedarf an Familiengärten.

Jetzt verweigere die Baubehörde die Baubewilligung gestützt auf nebulöse

Planungsideen und vertrete der Stadtrat die gegenteilige Auffassung, Bülach

benötige keine weiteren Familiengärten mehr.

3.4.2

Die Vorinstanz erwog, die Frage der ernsthaften Realisierungschance

müsse im Zusammenhang mit dem Masterplan vorgenommen werden. Dieser gehe von

zwei verschiedenen Zeithorizonten aus, weil der kantonale Richtplan in

Abhängigkeit zum Sachplan Infrastruktur der Luftfahrt (SIL) und zum kantonalen

Richtplan Flughafen revidiert werde. Bis zur Beendigung des Revisionsverfahrens

voraussichtlich im Jahr 2012 könnten Umzonung mit einer Erhöhung der

Wohnnutzung sowie neue Einzonungen nicht mehr bewilligt werden. Zudem habe die

Arbeit an der "Machbarkeitsstudie Erachfeld/Gringglen" gezeigt, dass

der städtebauliche Zusammenhang mit der Planungszone Industrie Bachenbülach und

Bülach Süd von grosser Bedeutung sei und die anstehenden Fragen koordiniert

angegangen werden müssten. Diese Koordination habe mittels der inhaltlich wie

zeitlich parallelen Erarbeitung der beiden Masterpläne

"Erachfeld/Gringglen" und "Grenzstrasse" stattgefunden. Im

Masterplan werde sodann festgehalten, dass die bestehende Zonenplanung im Gebiet

des Sportplatzes nicht mit dem Konzept vereinbar sei und angepasst werden

müsse. Weiter halte der Masterplan fest, dass eine Umzonung der gesamten

Reservezone im Gebiet "Erachfeld" in eine Erholungszone B eine

Änderung des kantonalen Richtplanes voraussetze und diese Revision in

Abhängigkeit zum SIL und zum kantonalen Richtplan Flughafen stehe, welche

überarbeitet würden. Bis zur Beendigung des Revisionsverfahrens könnten keine

Einzonungen bewilligt werden. Die erste Etappe habe sich an den bestehenden Zonenflächen

zu orientieren. Mit dem Amt für Raumplanung und Vermessung des Kantons Zürich

seien folgende Rahmenbedingungen für die Zonierung 2007 im Bereich des

Sportplatzes definiert worden. Die Flächen der bestehenden Erholungszone B,

Erholungszone C und Zone für öffentliche Bauten könnten zu einer Erholungszone

B zusammengefasst und neu angeordnet werden. Die neue Fläche müsse an die

Ifangstrasse angrenzen und eine möglichst einfache viereckige Form aufweisen.

Dies bedinge, dass die streitbezogenen Grundstücke im Abtausch mit einer

entsprechenden Fläche in die Reservezone umgezont werden. Dass das Projekt eine

Verwirklichungschance habe, zeige der Umstand, dass der Gemeinderat am 11. Dezember

2006.

die Zielsetzungen der Planung gutgeheissen und einen Rahmenkredit bewilligt

habe. Dagegen spreche auch nicht der Grundsatz der Planbeständigkeit. Nachdem

die rekurrentischen Grundstücke 1996 letztmals umgezont worden seien, könne die

Planbeständigkeit der Planungsabsicht des Stadtrates Bülach nicht

entgegengehalten werden. Es erscheine zwar befremdlich, dass bei der letzten

Zonenplanrevision der Rekurrentin entgegengehalten worden sei, es bestehe ein

Bedürfnis für Familiengärten und zehn Jahre später werde der Rekurrentin von

der gleichen Seite entgegengehalten, es bestehe nun kein Bedürfnis mehr nach

Familiengärten. Die Richtigkeit der neuen Analyse der Bedürfnissituation und

dem gestützt darauf gezogenen gegenteiligen Schluss einer früheren Feststellung

könne aber weder mit dem Argument der Planbeständigkeit noch mit dem behaupteten

widersprüchlichen Verhalten der Vorinstanz in Frage gestellt werden. Es sei für

den Planungsprozess essentiell, eine frühere Fehlanalyse korrigieren zu können.

3.4.3

Diese Ausführungen der Vorinstanz sind überzeugend. Es

kann auf sie verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 ([VRG]). Der

Grundsatz der Planbeständigkeit steht den Umzonungsabsichten nicht entgegen, sind

doch seit der Einzonung der streitbetroffenen Grundstücke in die Erholungszone

C 1996 bereits zwölf, seit der Genehmigung durch den Regierungsrat neun Jahre

vergangen. Die Gründe der Umzonung hat die Vorinstanz ausführlich dargelegt.

Zwischenzeitlich hat der Stadtrat Bülach am 12. Dezember 2007 die Gesamtvorlage

zur Revision der kommunalen Richt- und Nutzungsplanung zuhanden der

öffentlichen Auflage verabschiedet; diese Vorlage umfasst verschiedene

Teilbereiche, unter anderem die Zonenänderungen im Gebiet des künftigen

"Sport- und Erholungsparks Erachfeld" mit der Umzonung der

streitbetroffenen Grundstücke in die Reservezone. Mit Schreiben vom 21. Dezember

2007.

hat die Baudirektion den Bedarfsnachweis für den Sportplatz Erachfeld

akzeptiert und festgehalten, dass die grundsätzlichen Anforderungen für eine

"Durchstossung" des kantonalen Richtplans im jenem Gebiet erfüllt

seien. In jenem Schreiben sind auch die Stellungnahmen der einzelnen

Fachstellen enthalten, welche die Realisierbarkeit des Sportplatzes nicht in

Frage stellen. Die Planungsvorstellungen des Stadtrates haben ernsthafte

Realisierungschancen und wurden bisher zügig weiterverfolgt; dass die weitere

Entwicklung der Flughafenplanung die heutigen Prognosen wieder in Frage stellen

könnte (vgl. Neue Zürcher Zeitung vom 19. Mai 2008, Nr. 114, S. 27),

rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Beschwerde ist auch unter diesem

Gesichtspunkt unbegründet.

4.

4.1

Die Beschwerdeführerin beantragt eventualiter, es sei

die Spruchgebühr auf Fr. 3'500.- herabzusetzen. Erwägungen und Dispositiv

stimmten nicht überein, was auf einem Versehen beruhen müsse. Es sei daher die

Spruchgebühr auf den in den Erwägungen genannten Betrag von Fr. 3'500.-

für die Spruchgebühr festzusetzen.

4.2

Gemäss Dispositiv-Ziffer II des vorinstanzlichen

Entscheids werden die Verfahrenskosten, worunter eine Spruchgebühr von Fr. 4'000.-,

der Rekurrentin und heutigen Beschwerdeführerin auferlegt. Anfechtungsobjekt

kann grundsätzlich nur das Dispositiv einer Verfügung sein, da nur dieses in

Rechtskraft erwächst. Eine Ausnahme bildet der Fall, dass das Dispositiv auf

die Erwägungen verweist (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 19

N. 6, § 28 N. 5), was hier bezüglich der Kostenregelung nicht

zutrifft. Es stellt somit keinen rechtlich relevanten Widerspruch dar, wenn in

den Erwägungen des Rekursentscheides festgehalten ist, dass die Spruchgebühr

auf Fr. 3'500.- festzusetzen sei.

Gemäss § 35 der Verordnung über die Organisation und

den Geschäftsgang der Baurekurskommissionen vom 20. Juli 1977 (OV BRK)

beträgt die Spruchgebühr je nach dem Zeitaufwand sowie der finanziellen und

rechtlichen Tragweite, die dem Entscheid im Einzelfall zukommt, Fr. 100.-

bis Fr. 12'000.- (Abs. 1). In besonders aufwendigen Verfahren kann

die Gebühr unter Angabe der Gründe bis auf das Doppelte des in Abs. 1

vorgesehenen Höchstansatzes erhöht werden (Abs. 2). Die Gebührenhöhe ist

aufgrund der genannten Kriterien von der Baurekurskommission nach

pflichtgemässem Ermessen zu bestimmen. Weiter zu berücksichtigen sind der Aufwand

durch Verhandlungen, der Umfang der Akten und eines Beweisverfahrens, die

Klarheit der Rechtslage sowie die finanzielle Leistungskraft des Pflichtigen

(vgl. RB 1995 Nr. 90; Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 13 N. 8). Insgesamt verfügen die Behörden bei der Gebührenbemessung

über einen weiten Ermessensspielraum. Das Verwaltungsgericht kann die

Kostenauflage und Kostenverlegung nach § 50 Abs. 2 lit. c VRG

nur auf rechtsverletzende Fehler hin überprüfen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13

N. 37).

Die vom streitigen Baugesuch

erfasste Fläche umfasst 30'848 m2. Die finanzielle und rechtliche

Tragweite, die dem angefochtenen Entscheid zukommt, ist damit erheblich. Die

von der Rekurskommission ausgefällte Spruchgebühr von Fr. 4'000.- liegt

ohne weiteres innerhalb des von der Gebührenordnung vorgegebenen Rahmens.

5.

Zusammengefasst ergibt

sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens

sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Angesichts der erheblichen Tragweite

des angefochtenen Entscheides sind die Gerichtskosten auf Fr. 6'000.-

festzulegen. Eine Parteientschädigung steht der Beschwerdeführerin von vornherein

nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist eine solche in Anwendung von

§ 17 Abs. 2 lit. a VRG der privaten Beschwerdegegnerin

zuzusprechen. Angemessen ist eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'100.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung

von Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft

dieses Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …