VB.2008.00048

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00048

9. April 2009Deutsch24 min

(URT.2009.11344)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Gemeinderat Horgen stimmte am 26. Februar 2007

dem Privaten Gestaltungsplan "Schweiter Areal" der A AG (im

Folgenden: Gestaltungsplanträgerin) auf den Grundstücken Kat. Nrn. 01, 02, 03

und 04 zu.

Erwägungen

II.

Gegen den am 9. März 2007 publizierten Beschluss

erhob C am 10. April 2007 Rekurs. Die Baurekurskommission II hiess den

Rekurs nach einem doppelten Schriftenwechsel am 18. Dezember 2007 gut,

soweit sie darauf eintrat; demgemäss hob sie den Beschluss des Gemeinderats

Horgen vom 26. Februar 2007 auf.

III.

Dagegen erhoben am 6. Februar 2008 die

Gestaltungsplanträgerin (VB.2008.00048) sowie am 7. Februar 2008 der Gemeinderat

Horgen (VB.2008.00049) Beschwerde an das Verwaltungsgericht, beide mit dem

Antrag, den Rekursentscheid aufzuheben und die Sache zur Beurteilung der noch

nicht behandelten Rügen an die Baurekurskommission II zurückzuweisen, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.

Mit Präsidialverfügung vom 14. Februar 2008

vereinigte das Gericht die beiden Beschwerdeverfahren und lud die Baudirektion

ein, das Genehmigungsverfahren durchzuführen. Mit Verfügung vom 18. September

2008.

genehmigte die Direktion den privaten Gestaltungsplan „Schweiter Areal“.

Der Beschwerdegegner beantragte am 25. November 2008

die Abweisung der Beschwerden, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Beschwerdeführenden.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) und § 329 Abs. 4 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung von Beschwerden

gegen Gestaltungspläne zuständig (RB 1998 Nr. 26). Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten. Ob

die Vorinstanz die Rekurslegitimation des heutigen Beschwerdegegners zu Recht

bejaht habe, ist Gegenstand der materiellen Beurteilung (nachstehend E. 4).

1.2

In der vom

Gemeinderat Horgen erhobenen Beschwerde (VB.2008.00049) kommt nicht dem

Gemeinderat, sondern der Gemeinde Horgen Parteistellung zu, da keine gesetzliche

Spezialbestimmung dem Gemeinderat die Rekurs- und Beschwerdelegitimation einräumt

(vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 12). Das Rubrum ist

entsprechend zu berichtigen.

2.

In dem vom

Gestaltungsplan erfassten "Schweiter Areal" betreibt die

Maschinenfabrik Schweiter seit rund 80 Jahren ihre Produktionswerkstätten. Vor

einigen Jahren erwarb die Beschwerdeführerin 1 diese Liegenschaften; einen Teil

des Areals vermietete sie an die frühere Eigentümerin; auf einem andern Teil

errichtete sie ein Rechenzentrum, das im Hinblick auf die geplanten

zusätzlichen 2'000 Arbeitsplätze mit dem so genannten "Panorama-Gebäude"

aufgestockt und 2002 in Betrieb genommen wurde. Der Gestaltungsplan-Perimeter

wird im Nordosten durch das Bahnareal Horgen Oberdorf, im Südosten durch den

Neugassweg sowie im Südwesten durch die Tödistrasse begrenzt. Im Nordwesten verläuft

die Grenze hinter dem Bürogebäude "Panorama" und der Liegenschaft

Dammstrasse 12. Das ca. 64'962 m2 umfassende Gestaltungsplangebiet

wird in die drei Teilgebiete A, B und C aufgeteilt. Das Areal liegt gemäss der

geltenden kommunalen Bau- und Zonenordnung vom 21. September 1995 (BZO) grösstenteils

in der Industriezone I 7 und soll neu auch für die Wohnnutzung geöffnet werden

(Teilgebiet A maximal 100 %, Teilgebiet B maximal 56 %, Teilgebiet C 0 %). Die

mit S1, S2 und S3 bezeichneten Gebäude sollen erhalten bleiben, wobei

Änderungen der Nutzweisen zulässig sein sollen. Die Erschliessung für den motorisierten

Individualverkehr ist von der Oberdorfstrasse her über die Neugasse, von der

Tödi-/Dammstrasse her über die Untere Fabrikstrasse sowie über die Tödistrasse

vorgesehen. Die Parkierung soll grundsätzlich unterirdisch erfolgen, wobei die

Gesamtzahl der Parkplätze höchstens 1'100 betragen soll.

Der Gestaltungsplan

stützt sich auf die in Ziffer 6.5 BZO enthaltenen Sonderbauvorschriften. Danach

können die im Zonenplan speziell markierten Teile der Industriezone alternativ

zur BZO nach den Sonderbauvorschriften gemäss § 79 ff. PBG überbaut werden

(Ziffer 6.5.1). Wird von den Sonderbauvorschriften Gebrauch gemacht, sind

Gestaltungspläne aufzustellen, die jeweils eine planerisch und städtebaulich zweckmässige

Bauzonenfläche zu umfassen haben (Ziffer 6.5.2 Abs. 1). Solche

Gestaltungspläne bedürfen lediglich der Zustimmung durch den Gemeinderat und

der Genehmigung durch den Regierungsrat, sofern sie den Rahmen der Bauordnung

und dieser Sonderbauvorschriften nicht überschreiten (Ziffer 6.5.2 Abs. 2).

3.

Der Beschwerdegegner rügte im Rekursverfahren, für die

geplante Überbauung sei auf planerischer Stufe ein zweistufiges Vorgehen

gewählt worden, indem in einem ersten Schritt 1995 die Sonderbauvorschriften in

Ziffer 6.5 BZO und in einem zweiten Schritt 2008 der private Gestaltungsplan

erlassen worden seien, womit in fragwürdiger Weise die Zustimmung des Stimmbürgers

umgangen worden sei. Fragwürdig sei sodann auch die Kombination von

Sonderbauvorschriften mit einem privaten Gestaltungsplan, welche so im PBG nicht

vorgesehen sei. Sodann fehle es an einem Zustimmungsbeschluss der Gemeindeversammlung

für den privaten Gestaltungsplan; die blosse Zustimmung durch den Gemeinderat genüge

aus zwei Gründen nicht: Zum einen sehe § 86 PBG die blosse Zustimmung

durch den Gemeinderat nur für Gestaltungspläne vor, die im betreffenden Gebiet

den für Arealüberbauungen geltenden Rahmen nicht überschritten. Im hier

streitbetroffenen Gebiet, das in der Industriezone liege, sei jedoch eine

Arealüberbauung gar nicht zulässig. Aus § 86 PBG könne auch nicht

abgeleitet werden, dass der Zustimmungsbeschluss des Gemeinderats auch dann

genüge, wenn ein Gestaltungsplan Privilegien gegenüber der Regelbauweise

gestützt auf Sonderbauvorschriften in Anspruch nehme. Zum andern genüge der

Zustimmungsbeschluss des Gemeinderats hier auch deswegen nicht, weil der angefochtene

Gestaltungsplan in verschiedener Hinsicht sowohl von der Regelbauweise wie auch

von den Sonderbauvorschriften abweiche; dies gelte namentlich hinsichtlich der

Einhaltung des Strassenabstandes von 6 m sowie der Einhaltung der Gebäudehöhe

von 25 m (richtig: 21,5 m). Neben diesen verfahrensrechtlichen Rügen brachte

der Rekurrent verschiedene materiellrechtliche Einwendungen vor: Der

Gestaltungsplan verletze die Planungsgrundsätze von Art. 3 Abs. 2 lit. b

des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG), indem er mit einer

Baumassenziffer von 5,4 unzulässig weitgehende Baumöglichkeiten eröffne. Er

genüge den Anforderungen der Bestimmtheit nach § 83 Abs. 1 PBG nicht.

Dem Gebiet fehle die nach Art. 15 RPG erforderliche Groberschliessung, welches

Erfordernis hier ungeachtet dessen, dass keine formelle Zonenplanrevision vorzunehmen

sei, zum Zug komme; denn der Gestaltungsplan laufe, indem er das Gebiet für die

Wohnnutzung öffne, materiell auf eine Umzonung hinaus. Gegenüber dem südlich

des Gestaltungsplangebiets fliessenden Rubschbach bzw. der dort vorhandenen Ufervegetation

werde der Gewässerabstand nicht eingehalten.

Die Baurekurskommission prüfte im angefochtenen Entscheid

lediglich die verfahrensrechtlichen Rügen. Die Rügen betreffend die Kombination

der Sonderbauvorschriften mit der Gestaltungsplanpflicht verwarf sie als

unbegründet (vgl. Rekursentscheid E. 5.1–5.4). Die Einwendungen betreffend

kompetenzwidrige Zustimmung durch den Gemeinderat erachtete sie hinsichtlich

der gerügten Verletzung des Strassenabstandes als begründet (E. 6.5),

hinsichtlich der beanstandeten Überschreitung der höchstzulässigen Gebäudehöhe

von 21,5 m als unbegründet (E. 6.6). Zur Gutheissung des Rekurses und

Aufhebung des Zustimmungsbeschlusses des Gemeinderats Horgen vom 26. Februar

2007.

führte demnach einzig Erwägung 6.5 der Vorinstanz. Danach ist der

Gestaltungsplan laut E. 7.1 des Rekursentscheids entweder der

Gemeindeversammlung vorzulegen, oder er ist dergestalt anzupassen, dass er

entsprechend Ziffer 6.5.2 BZO den Rahmen der kommunalen Bauordnung und

Sonderbauvorschriften einhält, was für die vorliegende Fassung des Gestaltungsplans

laut E. 6.5 des Rekursentscheids hinsichtlich der Einhaltung des

Strassenabstandes von 6 m nicht zutrifft. Es ist daher vorweg festzuhalten,

dass entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin 2 der Gestaltungsplan nicht

aufgehoben worden ist.

4.

4.1

Rekursverfahren bestritten die Beschwerdeführenden als damalige Rekursgegnerinnen

vorab die Rekurslegitimation des heutigen Beschwerdegegners nach § 338a Abs. 1

PBG. Die Baurekurskommission bejahte die Rekurslegitimation (E. 2). In den

Beschwerdeschriften wird diese Beurteilung im Ergebnis zu Recht nicht in Frage

gestellt. Die Beschwerdeführerinnen sind allerdings der Auffassung, die

Baurekurskommission hätte insoweit auf den Rekurs nicht eintreten sollen, als

der heutige Beschwerdegegner im Rekurs (S. 6) die Verletzung von

Strassenabständen gerügt habe. Da einzig diese Rüge zur Aufhebung des

Zustimmungsbeschlusses führte (Rekursentscheid E. 6.5; vgl. vorstehend E. 3),

ist vorweg über die diesbezügliche Einwendung der Beschwerdeführerinnen zu

befinden.

4.2

Beschwerdebefugt

ist der Einzelne im Hinblick auf die gestellten Beschwerdeanträge. Der

Anfechtende kann sich somit auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, welche

im Ergebnis zur Gutheissung seines Beschwerdeantrags führen oder zumindest auf

den ersten Blick hierzu geeignet sind. Wer aufgrund seines

Rechtsschutzinteresses Zugang zum Verfahren findet, hat Anspruch darauf, dass

die geltend gemachten Rechtsverletzungen überprüft werden. Allerdings muss das

vom Anfechtenden ausgelöste Rechtsmittelverfahren geeignet sein, ihm die

gewünschte Entlastung zu bringen. Das Rechtsschutzinteresse fehlt daher dort,

wo von vornherein absehbar ist, dass die Gutheissung des Rechtsmittels die

Beeinträchtigung nicht vom Anfechtenden abzuwenden vermag, dass also die Anerkennung

der gerügten Rechtswidrigkeit und die entsprechende Änderung oder Aufhebung des

Verwaltungsaktes an der Beeinträchtigung nichts zu ändern vermag (Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 21; RB 1980 Nr. 7; RB 1995

Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14).

Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, die vom

Beschwerdegegner gerügte Verletzung des Strassenabstandes an der Unteren und

der Oberen Fabrikstrasse sowie am Hauptplatz wäre "mit Leichtigkeit"

zu korrigieren, wobei eine solche geringfügige Modifikation des

Gestaltungsplans dem Beschwerdegegner, der seine Rekurslegitimation aus

befürchteten Immissionsbelastungen und Aussichtsbeeinträchtigungen ableite,

keinerlei "Vorteil" bringen würde. Damit verkennen die Beschwerdeführerinnen

zum einen die Tragweite der zitierten Rechtsprechung. Selbst wenn nämlich der

streitbetroffene Gestaltungsplan wegen der gerügten Verletzung des

Strassenabstandes aufzuheben wäre, würde dies dem Beschwerdegegner einen

Vorteil im Sinn der genannten Legitimationsrechtsprechung verschaffen. Mit dem

angefochtenen Rekursentscheid wird der Gestaltungsplan nach dem Gesagten (E. 3)

allerdings formell nicht aufgehoben. Indessen hat der heutige Beschwerdegegner

die Verletzung des Strassenabstandes im Zusammenhang mit der gerügten Kompetenzwidrigkeit

des Zustimmungsbeschlusses beanstandet, und mit dieser Rüge hat er sein Ziel

(die Aufhebung des Zustimmungsbeschlusses) auch erreicht. Entgegen der Auffassung

der Beschwerdeführerin durfte und musste daher die Baurekurskommission auf die

fragliche Rüge eingehen.

5.

Zu prüfen ist, ob der

Gestaltungsplan mit den darin vorgesehenen Pflichtgebäudefluchten baurechtliche

Vorschriften betreffend den Strassenabstand verletzt und ob gegebenenfalls eine

solche Verletzung den Zustimmungsbeschluss des Gemeinderats Horgen als kompetenzwidrig

erscheinen lässt, das heisst einen Zustimmungsbeschluss der Gemeindeversammlung

erforderlich macht. Massgebend dafür ist § 86 PBG. Gemäss dieser Bestimmung

bedürfen Gestaltungspläne grundsätzlich der Zustimmung des für den Erlass der

Bau- und Zonenordnung zuständigen Organs (Satz 1). Überschreiten sie den für

Arealüberbauungen im betreffenden Gebiet geltenden Rahmen nicht, genügt die

Zustimmung des Gemeinderates (Satz 2).

5.1

Fehlen

Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für öffentliche

Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben gemäss § 265 Abs. 1

PBG oberirdische Gebäude einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen

und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung

keine anderen Abstände vorschreibt. Letzteres trifft bezüglich der BZO Horgen

nicht zu, ist doch gemäss Ziffer 10.2 BZO für Hauptgebäude gegenüber Strassen

und Plätzen ein Abstand von 6 m und gegenüber Wegen ein solcher von 3,5 m

einzuhalten.

5.2

Die

Beschwerdeführerinnen machen geltend, der Gestaltungsplan halte sich bezüglich

der beanstandeten Pflichtgebäudefluchten im Rahmen der Regelbauweise. Er

sehe nämlich nur interne Zufahrten vor, die nicht als Strassen im Sinn von

Ziffer 10.2 BZO zu gelten hätten. Auf diesen Einwand sei die

Baurekurskommission mit keinem Wort eingegangen, womit ihnen das rechtliche

Gehör verweigert worden sei. Die Beschwerdeführerin 2 macht zudem geltend,

jedenfalls müssten die Obere und die Mittlere Fabrikstrasse (im Gestaltungsplan

anders als die Untere Fabrikstrasse nicht hellblau, sondern lila bezeichnet)

als "technisch bedingte Anlieferungswege" gewürdigt werden, die nicht

mit Strassenabständen belastet werden dürften.

Es trifft zu, dass die Baurekurskommission den von den

Beschwerdeführerinnen bereits in den Rekursantworten erhobenen Einwand, der

Gestaltungsplan sehe lediglich "interne Zufahrten" bzw.

"arealinterne Erschliessungsachsen" vor, gegenüber welchen die

Strassenabstände nicht einzuhalten seien, nicht behandelt hat. Soweit den

Beschwerdeführerinnen damit das rechtliche Gehör verweigert wurde, kann dieser

Mangel dadurch, dass er im jetzigen Beschwerdeverfahren beurteilt wird, geheilt

werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 8 N. 48).

Der Gestaltungsplan definiert Erschliessungswege

(Tödistrasse, Neugasse, zum Teil Untere Fabrikstrasse, hellblau markiert) und

Anlieferungswege (Obere und Untere Fabrikstrasse, lila markiert). Zur

Begründung ihres Einwandes, auf diese Wege seien die Abstandsvorschriften von

Ziffer 10.2 BZO nicht anwendbar, berufen sich die Beschwerdeführerinnen auf das

eine Baubewilligung betreffende Verwaltungsgerichtsurteil VB 93/0202 vom

10.

Mai 1994. In jenem Entscheid (E. 8) war eine Zufahrtsrampe zu

einer Unterniveaugarage mit 20 Einstellplätzen für vier Mehrfamilienhäuser mit

16.

Wohnungen zu beurteilen. Das Verwaltungsgericht qualifizierte diese Rampe

angesichts ihrer Erschliessungsfunktion im Hinblick auf die Überbauung des

Nachbargrundstückes als Strasse (unter Hinweis auf RB 1982 Nr. 149),

hielt aber fest, dass es sich um eine grundstückinterne Erschliessung handle,

auf welche die Vorgaben von § 265 PBG in Verbindung mit den Zugangsnormalien

sowie § 265 PBG nur sinngemäss anwendbar seien (unter Hinweis auf RB 1986

Nr. 91). Das dort beurteilte Bauvorhaben lässt sich mit dem vorliegend

streitbetroffenen Gestaltungsplan nicht vergleichen. Dieser umfasst eine Fläche

von 62'500 m2 und ermöglicht

Bauten mit einer oberirdischen Kubatur von insgesamt 337'000 m3; vorgesehen sind maximal 1'100 Parkplätze,

was auch eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich macht. Es handelt sich

damit nicht um grundstück- bzw. arealinterne Zufahrten, auf welche § 265 Abs. 1

PBG bzw. Ziffer 10.2 BZO nicht anwendbar wäre. Daran vermag der Umstand, dass

das gesamte Areal einer Grundeigentümerin (A AG) gehört, nichts zu ändern,

zumal es mehrere Grundstücke umfasst.

Zwar darf der Gestaltungsplan ohnehin Festlegungen

treffen, welche von den Abstandsvorschriften von § 265 Abs. 1 PBG

bzw. Ziffer 10.2 BZO abweichen, regelt er doch in verbindlicher Weise die

Sondernutzung des von ihm erfassten Areals und übernimmt damit die Funktion der

Bau- und Zonenordnung, die er teilweise ersetzt und ergänzt (VGr, 4. Oktober

2007, VB.2007.00300, E. 6.3, www.vgrzh.ch). Hieraus können die Beschwerdeführerinnen

indessen im vorliegenden Zusammenhang nichts zu ihren Gunsten ableiten. Insoweit

nämlich der Gestaltungsplan von diesen Vorschriften abweicht, überschreitet er

den Rahmen der Bauordnung (einschliesslich der Sonderbauvorschriften von Ziffer

6.5

BZO), weshalb er diesfalls gemäss Ziffer 6.5.2 Abs. 2 BZO (e

contrario) und § 86 PBG der Genehmigung der Gemeindeversammlung bedarf.

Davon (und, was die Beschwerdeführerinnen verkennen, nur davon) ist auch die

Baurekurskommission ausgegangen (vgl. Rekursentscheid E. 7.1). Ob der

Gestaltungsplan hinsichtlich der Einhaltung der Strassenabstände den Rahmen der

Regelbauweise überschreitet, was die Baurekurskommission bezüglich der

Pflichtgebäudefluchten an der Unteren und der Oberen Fabrikstrasse sowie am

Hauptplatz bejaht hat, ist im Lichte des Zustimmungserfordernisses von § 86

PBG und Ziffer 6.5.2 BZO so zu prüfen, wie wenn es sich um geplante Gebäude an

bestehenden Erschliessungsanlagen handeln würde. Dabei ist die Vorinstanz richtigerweise

davon ausgegangen, dass der Strassenabstand von 6 m und nicht bloss der

Wegabstand von 3,5 m einzuhalten sei (vgl. Rekursentscheid E. 6.5 in

Verbindung mit E. 6.1). Im Hinblick auf die diesen Anlagen zugedachte Erschliessungsfunktion

ist es unerheblich, dass sie im Gestaltungsplan als "Erschliessungswege"

bzw. als "Anlieferungswege" bezeichnet werden und dass sie im

Privateigentum stehen (vgl. RB 1982 Nr. 149 = BEZ 1982 Nr. 20). Jedenfalls die

als "Erschliessungsweg" bezeichnete Untere Fabrikstrasse soll gemäss

Gestaltungsplan als Zufahrt für 500 Parkplätze dienen. Davon geht die

Beschwerdeführerin 2 selber aus, wenn sie eventualiter geltend macht, zumindest

bezüglich der als "Anlieferungsweg" bezeichneten Oberen und Mittleren

Fabrikstrasse sei der Strassenabstand nicht einzuhalten.

5.3

Die

Beschwerdeführerinnen wandten schon im Rekursverfahren ein, dass die im Gestaltungsplan

festgelegten Pflichtgebäudefluchten als Baulinien im Sinn von § 264 PBG

betrachtet werden könnten, weshalb ihnen gegenüber die Abstandsvorschriften von

Ziffer 10.2 BZO nicht einzuhalten seien. Damit machten sie sinngemäss ebenfalls

geltend, der Gestaltungsplan halte sich in dieser Hinsicht im Rahmen der

Regelbauweise. Die Baurekurskommission verwarf dieses Argument: Verkehrsbaulinien

bezweckten neben der Schaffung oder Erhaltung unüberbauter Grünstreifen entlang

der Strassen (so genannter Vorgärten) in erster Linie die Freihaltung des

Landes für die Anlagen des fliessenden Verkehrs einschliesslich begleitender

Bauten und Anlagen wie namentlich im Strassenraum situierter

Fahrzeugabstellplätze, Lärmschutzanlagen oder Alleen. § 264 PBG stelle insofern

eine Spezialvorschrift zu § 234 PBG dar, indem sie verhindern wolle, dass

die Festsetzung eines künftigen Baulinienbereichs durch ein Bauvorhaben negativ

präjudiziert werde. Ein solcher Anwendungsfall liege hier gerade nicht vor,

gehe es doch nicht um eine Landsicherung für künftige Verkehrsanlagen, sondern

darum, mit dem Instrument der Pflichtgebäudefluchten den geltenden Strassenabstand

von 6 m herabzusetzen.

Die

Beschwerdeführerinnen halten an ihrem Einwand fest: Der Gestaltungsplan unterscheide

zwischen Baubegrenzungslinien und Pflichtgebäudefluchten, wobei Letzteren, um

die es hier gehe, vorwiegend wohnhygienische und gestalterische Funktion

zukomme. Mit dieser Argumentation wird die zutreffende Erwägung der Vorinstanz

nicht entkräftet. Es mag durchaus zutreffen, dass den fraglichen

Pflichtgebäudefluchten auch eine gestalterische Funktion zukommt. Entscheidend

ist jedoch, dass sie eindeutig nicht der Landsicherung dienen und deswegen

nicht Baulinien im Sinn von § 264 PBG gleichgestellt werden können. Dies

muss jedenfalls im vorliegenden Zusammenhang gelten, in welchem im Hinblick auf

die Frage nach dem zuständigen Zustimmungsorgan (§ 86 PBG) einzig zu entscheiden

ist, ob der Gestaltungsplan hinsichtlich der Einhaltung von Strassenabständen (§ 265

PBG; Ziffer 10.2 BZO) der Regelbauweise entspricht.

Im Übrigen ist auch die Baudirektion in ihrem

Genehmigungsentscheid vom 18. September 2008 davon ausgegangen, mit den

Pflichtgebäudefluchten werde gleichermassen wie mit den Baubegrenzungslinien

vom Strassenabstand gemäss §§ 265 ff. abgewichen. Allerdings hält die

Baudirektion gleichwohl dafür, dass der Gestaltungsplan nicht von der kommunalen

Bau- und Zonenordnung abweiche, weshalb die Zustimmung des Gemeinderats

ausreiche, welcher Auffassung nach dem Gesagten nicht beigetreten werden kann.

5.4

Die

Beschwerdeführerinnen wandten schon im Rekursverfahren ein, dass der Gestaltungsplan

die Privilegien von § 72 Abs. 2 PBG in Anspruch nehmen könne, weshalb

er sich bezüglich der beanstandeten Pflichtgebäudefluchten im Rahmen einer

Arealüberbauung halte und jedenfalls aus diesem Grund nach § 86

Satz 2 PBG lediglich der Zustimmung des Gemeinderats bedürfe. Die

Baurekurskommission verwarf dieses Argument mit der Begründung, das Areal liege

in der Industriezone, in welcher Erleichterungen für Arealüberbauungen im Sinn

von § 72 PBG nicht zulässig seien, denn laut Ziffer 9.1.1 BZO seien

Arealüberbauungen nur in Wohn- und Zentrumszonen zulässig. Vor Verwaltungsgericht

halten die Beschwerdeführerinnen an ihrem Einwand fest. Die Betrachtungsweise

der Baurekurskommission beruhe auf überspitztem Formalismus und missachte

jedenfalls das dem Gemeinderat zustehende Ermessen.

Auch mit diesem

Einwand verkennen die Beschwerdeführerinnen, dass ihnen die Vorinstanz die

Möglichkeit, mittels des Gestaltungsplans von der baurechtlichen Grundordnung,

insbesondere hinsichtlich der Strassenabstandsregelung von Ziffer 10.2 BZO,

abzuweichen, nicht abspricht. Es geht einzig darum, ob für den vorliegenden

privaten Gestaltungsplan die Zustimmung des Gemeinderats genügt oder jene der

Gemeindeversammlung erforderlich ist. Massgebendes Kriterium hierfür ist nach § 86

PBG, ob er "den für Arealüberbauungen im betreffenden Gebiet geltenden

Rahmen" überschreitet, was hier nach der zutreffenden Erwägung der

Baurekurskommission gestützt auf § 72 PBG in Verbindung mit Ziffer 9.1.1

BZO der Fall ist. Darin liegt weder ein überspitzter Formalismus noch eine

Missachtung des der Gemeindeexekutive zustehenden Ermessens. Vielmehr geht es

um die Respektierung des Grundsatzes der Gewaltentrennung, welcher die

Zustimmung der Gemeindelegislative als des für die Grundordnung zuständigen

Organs (§ 88 PBG) stets dann als geboten erscheinen lässt, wenn private

Gestaltungspläne in einer Weise von der Grundordnung abweichen, die über

allfällige Sonderbauvorschriften im Sinn von § 79 PBG oder über Besondere

Bauvorschriften im Sinn von § 72 PBG hinausgeht (vgl. VGr, 4. Dezember

2003, VB.2002.00376, E. 7, www.vgrzh.ch). Der damit abgesteckte Spielraum,

in welchem für private Gestaltungspläne die Zustimmung des Gemeinderats genügt,

setzt voraus, dass die kommunale Bauordnung im Gestaltungsplangebiet

Arealüberbauungen zulässt, was hier nach dem Gesagten nicht zutrifft.

(Allerdings enthält

die die BZO Horgen wie dargelegt in Ziffer 6.5 BZO Sonderbauvorschriften, auf

die sich der vorliegende Gestaltungsplan, um in der Industriezone eine Wohnnutzung

zu ermöglichen, gerade stützt und die er auch einhält. Das ist indessen im

vorliegenden Zusammenhang nicht entscheidungswesentlich, weil die

Sonderbauvorschriften von Ziffer 6.5 BZO keine Erleichterungen gegenüber den

Abstandsvorschriften in Ziffer 10.2 BZO vorsehen.)

5.5

Zusammenfassend

ergibt sich, dass der angefochtene Rekursentscheid, der den Zustimmungsbeschluss

des Gemeinderats aufhebt und es Letzterem sowie der privaten Planungsträgerin

überlässt, den Gestaltungsplan in der jetzigen Fassung der Gemeindeversammlung

vorzulegen oder im dargelegten Sinn zu überarbeiten, nicht rechtsverletzend

ist. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin 2 ergeben sich die Korrekturen,

die am Gestaltungsplan für den Fall erforderlich sind, dass die Zustimmung des Gemeinderats

genügen soll, hinreichend klar aus dem angefochtenen Rekursentscheid; es

betrifft dies die Pflichtgebäudefluchten bergseits der Unteren Fabrikstrasse,

talseits der Oberen Fabrikstrasse und am Hauptplatz. Davon geht im Übrigen

auch die Beschwerdeführerin 1 aus.

6.

6.1

Gemäss den

Gestaltungsplanvorschriften (GV) gilt als gewachsener Boden der mit Beschluss

Nr. 166 des Gemeinderats vom 29. März 2004 bestimmte Terrainverlauf (Art. 3);

die Gebäudehöhe für Neubauten beträgt maximal 21,5 m (Art. 6 AbS. 3).

Der Beschluss des Gemeinderats erfolgte im Zusammenhang mit dem Masterplan,

welcher vor der Festlegung des Gestaltungsplans (als dessen Grundlage) erarbeitet

worden war. Die private Beschwerdeführerin (Gestaltungsplanträgerin) hatte mit

Eingabe vom 22. Januar 2004 um "Erteilung der baurechtlichen

Bewilligung für die Festsetzung des verbindlichen Terrainverlaufes für die

Berechnung der Baumassenziffer und der Gebäudehöhen auf den Grundstücken Kat.

Nrn. 01, 02, 03 und 04" ersucht. Der Gemeinderat entsprach diesem am 13. Februar

2004.

im baurechtlichen Verfahren publizierten Gesuch mit Beschluss vom 29. März

2004.

Dementsprechend erteilte er der Gesuchstellerin die beantragte "Bewilligung"

gemäss den eingereichten Planungsunterlagen. Bezugnehmend auf die Regelung von § 5

Abs. 2 lit. a der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977

(ABV) erwog er, das ursprünglich gewachsene Terrain sei nicht mehr nachvollziehbar,

weil das fragliche Industriegebiet in den letzten 80 Jahren baulich mehrmals

verändert und grösstenteils mit Industrie- und Gewerbebauten überbaut worden

sei. Um bei künftigen Umnutzungen und Neubauten Unklarheiten bezüglich Baumasse

und Gebäudehöhen zu vermeiden, sei nunmehr das mutmasslich gewachsene Terrain durch

den Geometer und das Bauamt ermittelt und anhand vorhandener Anhaltspunkte

sowie eines alten Höhenkurvenplanes aus dem Jahre 1867 neu festgelegt worden.

6.2

Wie

erwähnt (vorstehend E. 3), begründete der Beschwerdegegner in seinem

Rekurs die gerügte Kompetenzwidrigkeit des gemeinderätlichen

Zustimmungsbeschlusses vom 26. Februar 2007 auch damit, dass Art. 3 in

Verbindung mit Art. 6 Abs. 3 GV aufgrund des mit

Gemeinderatsbeschluss vom 29. März 2004 festgelegten Geländeverlaufs

faktisch eine Überschreitung der nach der Grundordnung höchstzulässigen

Gebäudehöhe von 21,5 m ermögliche, da das gewachsene, bestehende Terrain

an verschiedenen Stellen des Areals um einiges tiefer liege; massgebend müsse

der bestehende, nicht der in jenem Beschluss festgelegte Geländeverlauf sein. Der

Gestaltungsplan verstosse daher auch in dieser Hinsicht gegen die Regelbauweise.

Die Baurekurskommission verwarf die Rüge mit der Begründung, der Rekurrent habe

den diesbezüglichen baurechtlichen Entscheid nicht verlangt; der rechtskräftige

Beschluss vom 29. März 2004 könne heute nicht mehr in Frage gestellt

werden (Rekursentscheid E. 6.6). In der Beschwerdeantwort erneuert der Beschwerdegegner

diese Rüge: Der Beschluss vom 29. März 2004 sei in einem dem Baubewilligungsverfahren

entsprechenden Prozedere erlassen worden, weshalb ihm gemäss § 322 Abs. 1

PBG (der die Gültigkeit nicht ausgenutzter baurechtlicher Bewilligungen auf

drei Jahre beschränkt) heute keine Bedeutung mehr zukomme.

6.3

Auf diese

vom Beschwerdegegner erneuerte Rüge ist einzugehen: Zwar ist der Rekursentscheid

ohnehin zu bestätigen, weil der Gestaltungsplan nach zutreffender Beurteilung

der Rekurskommission bezüglich der Pflichtgebäudefluchten von der Regelbauweise

abweicht (vorstehend E. 5). Im Hinblick auf die den Beschwerdeführerinnen

verbleibende Möglichkeit, den Gestaltungsplan so zu modifizieren, dass er nach

wie vor lediglich der Zustimmung des Gemeinderats bedarf, ist mit dem jetzigen

Beschwerdeentscheid Klarheit zu schaffen, ob der Gestaltungsplan auch bezüglich

der ermöglichten Gebäudehöhen von der Regelbauweise abweiche.

6.4

Gemäss § 49

Abs. 2 lit. b PBG in Verbindung mit Ziffer 6.1 BZO beträgt die Gebäudehöhe

in der Industriezone I 7 21,5 m, welches Mass Art. 6 Abs. 3 GV

übernimmt. Laut § 280 Abs. 2 PBG wird die Gebäudehöhe von der

jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden

gewachsenen Boden gemessen. Gemäss § 5 ABV gilt als gewachsener Boden der

bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens (Abs. 1). Auf

frühere Verhältnisse ist gemäss Abs. 2 zurückzugreifen, wenn der Boden innert

eines Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der Ausführung

der Bewilligungspflicht unterliegende Ausmass aufgeschüttet und das neue

Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen Planungs-

oder Projektierungsverfahren nicht ausdrücklich als künftig gewachsener Boden

erklärt worden ist (lit. a) oder wenn der Boden im Hinblick auf die

beabsichtigte Nutzung des Grundstücks oder zur Umgehung der Bauvorschriften

umgestaltet worden ist (lit. b). Zu § 5 ABV hat sich eine differenzierte

Praxis entwickelt (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 13–20 bis 13–26; VGr, 2. November

2005.

= RB 2005 Nr. 75 = BEZ 2006 Nr. 9).

6.5

Es fragt

sich, ob die Gültigkeit einer Terrainfestsetzung, wie sie hier mit Beschluss

des Gemeinderats vom 29. März 2004 erfolgt ist, der Natur der Sache nach der

Befristung von § 322 Abs. 1 PBG von vornherein nicht unterliege.

Träfe dies zu, wäre der Einwand des Beschwerdegegners schon deswegen

unbehelflich. Die Frage kann indessen offen bleiben. Selbst wenn mit dem

Beschwerdegegner und entgegen der Baurekurskommission davon ausgegangen wird,

der Beschluss vom 29. März 2004 könne heute wegen Ablauf der dreijährigen

Frist von § 322 Abs. 1 PBG formell keine Gültigkeit mehr beanspruchen,

kann der Beschwerdegegner hieraus nichts zu seinen Gunsten ableiten.

Entscheidend ist, ob der Terrainverlauf mit jenem Beschluss in einer Weise

festgelegt worden ist, welcher § 5 ABV und der dazu entwickelten

Rechtsprechung entspricht. Der Beschwerdegegner hat weder in der Rekursschrift

noch in der Beschwerdeantwort substanziiert geltend gemacht, die mit Beschluss

vom 29. März 2004 erfolgte Festlegung des Terrainverlaufs widerspreche den

Vorgaben von § 5 ABV bzw. der dazu entwickelten Rechtsprechung. Insbesondere

hat er nicht dargelegt, an welchen Stellen seiner Auffassung nach die Vorgaben

in Art. 3 und 6 Abs. 2 GV Gebäudehöhen ermöglichen würden, welche im

Lichte des § 5 ABV von der Regelbauweise (Ziffer 6.1 BZO; Art. 6 Abs. 3

GV) abweichen würden.

Es ergibt sich demnach, dass der Gestaltungsplan bezüglich

der durch ihn ermöglichten Gebäudehöhen nicht von der Regelbauweise abweicht

und daher insoweit nicht der Zustimmung der Gemeindeversammlung bedarf. Der diesbezüglichen

Schlussfolgerung der Baurekurskommission ist jedenfalls im Ergebnis

beizupflichten.

7.

Die

Baurekurskommission hat sodann, wie dargelegt (vorstehend E. 3), weitere

formelle Rügen des Beschwerdegegners betreffend das Zustandekommen des Gestaltungsplans

verworfen (Rekursentscheid E. 5.4), auf die hier schon deswegen nicht

näher einzugehen ist, weil sie der Beschwerdegegner in der Beschwerdeantwort

nicht mehr aufrechterhält.

Mit den materiellen

Rügen des Beschwerdegegners gegen den Inhalt des Gestaltungsplans musste sich

die Baurekurskommission nicht auseinandersetzen. Aufgrund der vorstehenden

Erwägungen, wonach die aus formellen Gründen erfolgte Aufhebung des gemeinderätlichen

Zustimmungsbeschlusses zu bestätigen ist, braucht sich auch das Verwaltungsgericht

mit diesen materiellen Rügen nicht zu befassen.

8.

Demnach sind die

Beschwerden abzuweisen. Die Gerichtskosten sind den unterliegenden

Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13

Abs. 3 VRG), denen bei diesem Verfahrensausgang von vornherein keine Parteientschädigung

zusteht (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zu verpflichten, dem

Beschwerdegegner eine solche Entschädigung von je Fr. 1000.- zu entrichten.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerinnen werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner binnen 30 Tagen

nach Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.- zu

zahlen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…