VB.2008.00052

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00052

2. Juli 2008Deutsch15 min

(URT.2008.10765)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 27. Februar 2007 erteilte die Baukommission

Küsnacht A die Bewilligung für ein Wohnhaus mit Tiefgarage auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01, in der L-Strasse 02 in Küsnacht.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von C, die D AG und die E AG erhobenen

Rekurs hiess die Baurekurskommission II am 18. Dezember 2007 unter

Aufhebung der Baubewilligung gut.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob A am 7. Februar 2008

Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des

angefochtenen Entscheids, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

privaten Beschwerdegegnerschaft.

Die Baurekurskommission II schloss am 4. März 2008

auf Abweisung der Beschwerde. Die Mitbeteiligte beantragte am 20. März

2008.

Gutheissung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der privaten Beschwerdegegnerschaft. Am 14. April 2008 liessen

die Beschwerdegegner Nrn. 1 und 2 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen beantragten. Die Beschwerdegegnerin Nr. 3 hat auf eine

Vernehmlassung verzichtet.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

In prozessualer Hinsicht beantragen die privaten

Beschwerdegegner Nrn. 1 und 2 die Durchführung eines Augenscheins. Ein

verwaltungsgerichtlicher Augenschein erübrigt sich dann, wenn der massgebliche

Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich ist (RB 1995 Nr. 12

= BEZ 1995 Nr. 32; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A. Zürich 1999, §

7.

N. 45). In der zu beurteilenden Streitigkeit hat die Baurekurskommission

II am 21. August 2007 einen Augenschein durchgeführt. Auf die bei dieser

Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse, die im Protokoll des Rekursverfahrens

festgehalten sind, darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt

werden (RB 1981 Nr. 2). Da die

überblickbaren örtlichen Verhältnisse aus den Akten, insbesondere den fotografischen

Dokumentationen, hinreichend ersichtlich sind, erübrigt sich ein

verwaltungsgerichtlicher Augenschein (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen).

2.

Die streitbetroffene Liegenschaft befindet sich gemäss der

geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht vom 5. Dezember 1994

(Teilrevision 2004; BZO) in der Kernzone K2 und in der Wohnzone W2/1.2. Die

Zonengrenze verläuft von Nordosten nach Südwesten schräg und mitten durch die

Bauparzelle und das geplante Gebäude. Das Mehrfamilienhaus mit Satteldach und

Tiefgarage ist 25 m lang und 12 m breit und ist auf der Längsachse nach Nordwesten

ausgerichtet.

Das Baugrundstück grenzt im Nordwesten an die mit einem

Wohnhaus überstellte Kernzonenparzelle in der L-Strasse 09 (Kat.-Nr. 03) und im

Nordosten an das wiederum teils der Kern- teils der Wohnzone zugehörige

Grundstück Kat.-Nr. 04, auf dem im Nordwesen der Parzelle die Scheune

Assek.-Nr. 05 steht. Nordöstlich dieser Scheune befindet sich sodann das im

Inventar der kulturhistorischen Objekte der Gemeinde Küsnacht aufgeführte Bauernhaus

M-Strasse 06 (Assek.-Nr. 08). Im Südosten grenzt das Baugrundstück an die unbebaute

und weit gehend mit Reben bestockte Wohnzonenparzelle Kat.-Nr. 07.

3.

Die Beschwerdegegner Nrn. 1 und 2 beantragen die Einholung

eines Fachgutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK). Mit dem

beantragten Gutachten soll die befriedigende Einordnung des Bauprojekts in der

Kernzone mit Blick auf das geschützte Bauernhaus beurteilt werden.

3.1

Über die

Notwendigkeit zur Einholung eines Sachverständigengutachtens ist von Fall zu

Fall zu entscheiden. Der zuständigen Instanz kommt dabei ein erhebliches Ermessen

zu (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 24). Sie ist zur Einholung eines Gutachtens

dann verpflichtet, wenn die Verhältnisse anders nicht schlüssig abgeklärt

werden können (RB 1998 Nr. 19 E. 2, mit Hinweisen). Der

massgebliche Sachverhalt ist aufgrund der Akten, des Augenscheins der

Baurekurskommission vom 21. August 2007 sowie der bei den Akten liegenden

Bilddokumentation hinreichend geklärt, sodass das Verwaltungsgericht die vorliegend

zu beurteilenden Fragen ohne weiteres – im Rahmen seiner Überprüfungsbefugnis –

entscheiden kann. Hierfür bedarf es keines Sachverständigengutachtens.

Auch nach § 3 der Verordnung über die

Sachverständigenkommissionen gemäss § 216 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) vom 12. Januar

2005.

ist für das streitbetroffene Bauvorhaben, soweit es sich überhaupt im Bereich

von Schutzobjekten von überkommunaler Bedeutung befindet, nicht zwingend eine

Stellungnahme der KDK erforderlich. Im Übrigen ist nicht ersichtlich, inwiefern

die Fachkompetenz der Baurekurskommission wegen der gebotenen Zurückhaltung bei

der Überprüfung von kommunalen Einordnungsentscheiden nicht zum Tragen kommen

soll.

4.

4.1

Die Vorinstanz ist zutreffend davon ausgegangen, dass das Bauvorhaben den

Gestaltungsanforderungen von Art. 5 BZO und § 238 Abs. 2 PBG zu

genügen hat. Art. 5 BZO bestimmt als allgemeine Gestaltungsnorm für alle

Kernzonen, dass Bauten, Anlagen und Umschwung im Ganzen und in ihren einzelnen

Teilen so zu gestalten sind, dass der Gebietscharakter des betreffenden

Kernzonengebiets gewahrt bleibt und eine gute Gesamtwirkung erreicht wird; auf

Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besonders Rücksicht zu nehmen. Der

Gebietscharakter des Kernzonengebiets "Dorf-Umgebung", zu welcher die

fragliche Kernzone gemäss Art. 7 Abs. 1 BZO gehört, wird gemäss Art. 7

Abs. 2 BZO durch folgende ortsbildprägende Elemente bestimmt:

Ursprüngliche, vom Weinbau geprägte Häusergruppen aus dem 16.-18. Jahrhundert

Lage beidseitig alter abfallender Strassen oder in Seenähe

In Fall-Linie übereinander gestaffelte, zum See gerichtete Giebelbauten

Zweigeschossige, gemauerte Wohnhäuser und variationsreiche,

holzverschalte Ökonomiegebäude

Herkömmliche Materialien

Traditionelle Vorgärten und Einfriedungen.

Indem Art. 5 BZO in Kernzonen allgemein eine gute

Einordnung und die besondere Rücksichtnahme auf Objekte des Natur- und

Heimatschutzes verlangt, stellt es grundsätzlich keine höheren Anforderungen an

die Gestaltung als § 238 Abs. 2 PBG. Dennoch hat Art. 5 BZO insofern

eine eigenständige Bedeutung, als er die Wahrung des Gebietscharakters hervorhebt,

welcher in Art. 7 BZO für die fragliche Kernzone näher umschrieben wird.

Damit werden die für die bauliche Umgebung prägenden Elemente charakterisiert

und Leitlinien für die Ausübung des Beurteilungsspielraums der Baubehörde festgelegt

(vgl. hierzu sogleich E. 4.2; VGr, 19. Dezember 2007, VB.2007.000189,

E. 3.4, www.vgrzh.ch).

4.2

Ist zu

prüfen, ob eine Baute dem Gestaltungsgebot von § 238 Abs. 2 PBG

entspricht, steht der örtlichen Baubehörde eine relativ erhebliche

Entscheidungsfreiheit bzw. ein besonderer Beurteilungsspielraum zu

(RB 1981 Nr. 20; VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55,

E. 3.1; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Diesen hat die

Rechtsmittelinstanz zu respektieren, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren

Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Sie darf nur dann einschreiten,

wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr

vertretbar ist (RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 20 N. 19; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006,

S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti). Sodann

handelt es sich bei den Kernzonenvorschriften um kompetenzgemäss erlassenes

kommunales Recht, dessen Auslegung durch die kommunalen Behörden nach ständiger

Rechtsprechung zu schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend

ist. Auch insofern haben sich die kantonalen Rechtsmittelinstanzen bei der

Überprüfung zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988,

BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h).

Auf ihren Beurteilungsspielraum kann sich die kommunale

Baubehörde jedoch nur berufen, wenn sie spätestens in der Rekursantwort die

geforderte nachvollziehbare Begründung für ihren Entscheid vorbringt

(RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18,

E. 5a). Fehlt dagegen eine solche Begründung, ist die Rekursinstanz nicht

nur berechtigt, sondern verpflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens im Licht

der erhobenen Rügen uneingeschränkt zu überprüfen; andernfalls muss sie sich

eine Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen

Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 verletzende Unterschreitung ihrer

Überprüfungsbefugnis vorwerfen lassen (VGr, 1. November 2006,

BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.3; vgl. BGE 131 II 271 E. 11.7.1 S. 304).

Vor Verwaltungsgericht können neben der unrichtigen

Feststellung des Sachverhalts (§ 51 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]) in der

Regel nur Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG gerügt werden,

wozu auch eine unrichtige Handhabung der Überprüfungsbefugnis durch die

Vorinstanz gehört.

4.3

In Bezug auf die Einordnung und Gestaltung des Bauvorhabens führte die

örtliche Baubehörde in der Baubewilligung im Wesentlichen aus, das Projekt sei

bezüglich Gestaltung nicht nach den Vorschriften für Wohnzonen, sondern nach

den strengeren Kernzonenvorschriften zu beurteilen. Die dem Projekt

benachbarten Gebäude seien nicht im Inventar der kommunalen kunsthistorischen

Objekte verzeichnet. Das am nordöstlichen Ende der Scheune Assek.-Nr. 05

stehende Wohnhaus sei unter der Inventar-Nummer 10 verzeichnet. Da die Scheune

selbst nicht im Inventar verzeichnet sei, werde das geplante Bauvorhaben nach §

238.

Abs. 1 PBG beurteilt. Der Gebietscharakter des Kernzonengebiets sei

uneinheitlich: hangaufwärts liege der Weinbaubetrieb, hangabwärts bis zur L-Strasse

Wohnhäuser aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts, die nicht mehr vom Weinbau

geprägt seien. Das dem Bauvorhaben nächstliegende Gebäude liege auch weder in

Falllinie noch mit der Giebelseite zum See gerichtet und auch nicht entlang

eines historischen Strassenzuges gemäss Art. 7 Abs. 2 BZO. Die Ausrichtung

des geplanten Baukörpers entspreche Art. 5 und 7 BZO. Die Dachneigung von

knapp 37° des geplanten Baukörpers könne als für diese Kernzone üblich

bezeichnet werden. Die Position der geplanten Schleppgauben stelle keinen gestalterischen

Nachteil für die Fassade dar. Das Vorhaben entspreche den Anforderungen von

§ 238 Abs. 1 PBG. In der Rekursvernehmlassung führte die Baukommission

aus, auch wenn in der Baubewilligung auf § 238 Abs. 1 PBG verwiesen werde,

machten die Erwägungen doch ohne weiteres klar, dass die Beurteilung des

Bauvorhabens nach dem strengen Massstab der Kernzonenvorschriften erfolgt sei,

der materiell den erhöhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG entspreche.

Unter Berücksichtigung der nachgereichten Begründung in der

Rekursvernehmlassung hat die kommunale Baubehörde ihre durch das kantonale

Recht eingeräumte Entscheidungsfreiheit beansprucht und muss sich deshalb einen

Eingriff durch die Rechtsmittelbehörden nur gefallen lassen, soweit ihre

Würdigung als nicht mehr vertretbar erscheint. Es geht also vorliegend einzig

um die Frage, ob die Baurekurskommission die erstinstanzliche ästhetische Würdigung

des streitigen Bauprojekts für sich allein sowie unter Berücksichtigung des

baulichen Umfelds zu Recht für nicht mehr vertretbar hielt und damit ohne

Rechtsverletzung in den Ermessensspielraum der kommunalen Baubehörde eingreifen

durfte.

5.

5.1

Bezüglich der Fassadengestaltung und Materialisierung hielt die

Baukommission in der Rekursvernehmlassung fest, in Art. 7 Abs. 2

Punkt 4 BZO seien "gemauerte Wohnhäuser" als ortsprägende Elemente

erwähnt. Dies bedeute nun aber nicht, dass die Wahrung des Gebietscharakters

bei einem Neubau den Verzicht auf raumhohe Fenster gebiete. Neubauten verfügten

heute allgemein über mehr Fensterfläche als früher. Das Neubauprojekt entspreche

auch mit einem höheren Fensterflächenanteil dem Quartiercharakter gemäss Art. 5

und 7 BZO. Zum baulichen Umfeld führte die Baukommission in der Rekursvernehmlassung

aus, die Kernzone M-Strasse umfasse neben dem Weinbauernbetrieb auch weitere Liegenschaften

nördlich der M-Strasse und an der L-Strasse, welche nicht in gleicher Weise

durch den Weinbau geprägt seien. Keinen Bezug zum Weinbau habe insbesondere das

Wohnhaus in der L-Strasse 09, welches die bauliche Umgebung und damit den bei

der Beurteilung der Einordnung des Bauvorhabens massgebenden Nahbereich präge.

Dass Neubauten heute allgemein über mehr Fensterflächen

verfügen als früher, stellt keine sachlich vertretbare Begründung für eine

Einordnung in die herkömmliche und charakteristische Bausubstanz dar. Die

Baukommission legt auch nicht dar, inwiefern der höhere Fensterflächenanteil

dem Gebietscharakter der Kernzone entspricht. Die Kernzone M-Strasse mag in

Bezug auf einzelne Gestaltungselemente ein heterogenes Erscheinungsbild

aufweisen. Jedoch führen einzelne Bauten, die für die Kernzone atypische

Elemente enthalten, nicht dazu, dass generell geringere Anforderungen an die

Gestaltung neuer Bauvorhaben zu stellen sind (BGr, 19. Juli 2005,

1P.208/2005, E. 2.6, www.bger.ch; VGr, 20. Dezember 2006, VB.2006.00084,

E. 4.8.2, www.vgrzh.ch).

5.2

Demgegenüber erwog die Vorinstanz, an der Nordostfassade sei im Erd- und im

Obergeschoss je eine Reihe mit sechs Fenstern geplant, wobei drei verschiedene

Fenstergrössen vorgesehen seien und die übereinander stehenden Fenster jeweils

gleich gross seien. Für diese dem inventarisierten Bauernhaus zugewandte

Fassade sei darüber hinaus an Gestaltung nichts geplant. Abgesehen von der

Holzschalung seien den Bauplänen insbesondere keinerlei Gestaltungselemente zu

entnehmen, die in irgendeiner erkennbaren Weise einen Bezug zum vorhandenen

Ortsbild bzw. Charakter der Kernzone M-Strasse herstellten. Der Südfassade

gebreche es ebenfalls an der Verwendung herkömmlicher – oder zumindest

herkömmlich wirkender – Materialien und an einer visuell erkennbaren Anknüpfung

an die vom Weinbau geprägte Häusergruppe rund um das inventarisierte

Bauernhaus. Die Vielzahl aneinander gereihter, grosser rechteckiger Fenster

habe kaum etwas mit den oben erwähnten das Ortsbild prägenden Elementen gemein.

Die südwestliche Aussenfläche erscheine als eine eigentliche, nahezu

vollständige Glasfassade, die in der besagten Kernzone fremd wirke. Die offen

und leicht wirkende Fassade kontrastiere zusätzlich mit dem geplanten

grossflächigen Satteldach, was in ästhetischer Hinsicht widersprüchlich, im

vorliegenden baulichen Zusammenhang indes keineswegs typisch wirke. In gleicher

Weise seien an der Südost- und Nordwestfassade die augenfällig gross

proportionierten Verglasungen unterhalb des Giebels einer guten Gesamtwirkung

abträglich. Es sei keinerlei Bezug zu der das Ortsbild prägenden Häusergruppe

im Norden der Bauparzelle auszumachen. Hier wie auch an den beiden

Längsfassaden werde die optische Wirkung zudem durch das Fehlen einer kubischen

Feingliederung beeinträchtigt. Eine architektonische Durchbildung des Baukörpers,

die für den Betrachter einen Bezug zum Ortsbild ablesbar mache, sei beim

umstrittenen Bauvorhaben nicht erkennbar. Insgesamt müsse somit festgestellt

werden, dass dem strittigen Bauvorhaben jegliche Bezugnahme zur Kernzone M-Strasse

fehle. Diese Würdigung ist im Gegensatz zu derjenigen der Baukommission sachlich

vertretbar und nachvollziehbar begründet.

Der Beschwerdeführer bringt nichts vor, was die

vorinstanzliche Würdigung als rechtsverletzend erscheinen liesse. Selbst wenn

mit der Baukommission und dem Beschwerdeführer davon auszugehen wäre, dass das

Schutzobjekt durch das Bauvorhaben nicht tangiert werde, verleiht es der

baulichen Umgebung eine besondere Qualität, welche die Forderungen nach einer

sorgfältigen Gestaltung des Neubaus begründet. Genügt das Projekt bereits für

sich allein diesen Anforderungen nicht, darf die Würdigung unter Bezugnahme auf

die weitere bauliche Umgebung summarisch erfolgen (VGr, 1. Juni 2005,

VB.2004.00543, E. 5.4, www.vgrzh.ch). Ein Neubau in der Kernzone hat sich

in gestalterischer Hinsicht am Zweck der Kernzone, wie er durch § 50 Abs. 1

PBG vorgezeichnet ist, zu orientieren. Das Bauprojekt des Beschwerdeführers

wird den besonderen Gestaltungsanforderungen einer Kernzone jedoch nicht

gerecht. Mit der Bewilligung des vorliegenden Projekts hat die örtliche

Baubehörde die Kernzonenvorschriften in einer Weise angewandt, die durch den

von § 50 Abs. 1 PBG vorgezeichneten Zweck der Kernzone, nämlich die

Erhaltung und Entwicklung eines schutzwürdigen Ortsbilds, nicht mehr gedeckt

wird.

5.3

Die Vorinstanz hat ihren Entscheid somit im Wesentlichen mit der

ungenügenden Gestaltung der Aussenfassaden des geplanten Gebäudes begründet.

Der Beschwerdeführer und die Mitbeteiligte bringen vor, die

Beschwerdegegnerschaft habe im Rekursverfahren die Fassadengestaltung nicht

genügend substanziiert gerügt. Sie werfen der Vorinstanz vor, indem sie die

rudimentären Äusserungen der Beschwerdegegnerschaft zum Anlass für eine

umfassende Würdigung der Fassaden und die Aufhebung der Baubewilligung genommen

habe, habe sie das Rügeprinzip verletzt.

Die private Beschwerdegegnerschaft hat im Rekursverfahren

die mangelnde Einordnung des Bauvorhabens gerügt und diesen Einwand unter

anderem mit der ungenügenden Fassadengestaltung und der dazugehörenden

Materialisierung begründet. Der Vorinstanz kann somit nicht vorgeworfen werden,

sie habe einen Bauhinderungsgrund geprüft, der von den Rekurrenten nicht

vorgebracht worden sei. Bei der Beurteilung, ob ein Bauvorhaben den

Anforderungen von § 238 PBG entspricht, ist sodann

eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr,

17.

Februar 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter

Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I,

3.

A., Zürich 1999, Rz. 654). Der Einwand des Beschwerdeführers und

der Mitbeteiligten ist demnach unbegründet.

6.

Die von der Vorinstanz festgestellten Mängel des

Bauprojekts lassen eine Behebung mittels Nebenbestimmungen im Sinn von § 321

PBG entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht zu, sondern die

erforderliche Verbesserung bedingt eine tief greifende Überarbeitung des

Projekts. Die Aufhebung der Baubewilligung durch die Vorinstanz erweist sich

deshalb nicht als unverhältnismässig.

7.

Damit erweist sich die

Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens

sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1

in Verbindung mit § 70 VRG).

Dem Beschwerdeführer und der Mitbeteiligten steht als Unterliegende

von vornherein keine Parteientschädigung zu; demgegenüber sind die anwaltlich

vertretenen Beschwerdegegner Nrn. 1 und 2 angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2

lit. a VRG). Stehen sich in einem Verfahren private Parteien mit

gegensätzlichen Anträgen gegenüber, wird die Entschädigung in der Regel der

unterliegenden Partei auferlegt (§ 17 Abs. 3 VRG; Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 17 N. 46 ff.). Demnach ist der Beschwerdeführer zu verpflichten, den

Beschwerdegegnern Nrn. 1 und 2 eine angemessene Parteientschädigung zu

entrichten.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern Nrn. 1 und 2 je eine

Parteientschädigung von Fr. 1'000.-, insgesamt Fr. 2'000.-, zu entrichten,

zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne

14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …