Lexipedia

Entscheid

VB.2008.00053

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00053

17. Juni 2009Deutsch35 min

(URT.2009.11505)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Baueingabe vom 15. Mai 2006 ersuchte A die

Baukommission Oberglatt um einen Vorentscheid mit Verbindlichkeit gegenüber

Dritten über die Frage, ob sein als Vorprojekt eingereichtes Bauvorhaben für

ein Doppeleinfamilienhaus auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 an der Bachstrasse

in Oberglatt hinsichtlich Baureife und Lärmschutz bewilligungsfähig sei. Die Baukommission

überwies das Gesuch zur Beurteilung hinsichtlich des Fluglärms an die

Baudirektion. Mit Verfügung vom 5. Januar 2007 (BVV 06–1160) beschied die

Baudirektion, es könne für das Projekt aus lärmschutzrechtlicher Sicht keine

Bewilligung in Aussicht gestellt werden. Die Baukommission Oberglatt

beantwortete darauf die zum Vorent­scheid gestellten Fragen mit Beschluss vom

20. Februar 2007 dahin gehend, dass eine baurechtliche Bewilligung mit

Bezug auf die Kriterien Baureife und Lärm nicht in Aussicht gestellt werden

könne, und übermittelte dem Gesuchsteller gleichzeitig den Ent­scheid der

Baudirektion.

Erwägungen

II.

A und die Gemeinde Oberglatt erhoben gegen die Verfügung

der Baudirektion Rekurs an die Bau­re­kurs­kom­mis­si­on I und beantragten, die

Verfügung sei aufzuheben und die Baubewilligung zu erteilen. Mit Ent­scheid vom

18.

Dezember 2007 wies die ­Re­kurs­kom­mis­si­on das Rechtsmittel ab.

III.

Mit Eingabe vom 7. Februar 2008 erhoben A und die

Gemeinde Oberglatt beim Ver­wal­tungs­ge­richt Be­schwer­de gegen den Ent­scheid

der Bau­re­kurs­kom­mis­si­on und beantragten, der angefochtene Ent­scheid sei

aufzuheben und das Bauvorhaben im Sinn des beantragten Vorentscheids hinsichtlich

der planungsrechtlichen Baureife und der Belastung durch Fluglärm zu bewilligen,

unter Ko­sten- und Ent­schä­di­gungs­fol­gen zulasten der Staatskasse.

Eventualiter beantragten sie, das Verfahren sei an die

"Entscheidbehörde" zurückzuweisen, damit diese über eine ortsbaulich

befriedigende Gestaltung des Siedlungsrandes im noch nicht überbauten Gebiet

des Quartierplans Sack befinde.

Die Vor­in­stanz stellte am 22. Februar 2008 ohne

weitere Begründung Antrag auf Abweisung der Be­schwer­de. Die Baudirektion

beantragte am 14. April 2008 ebenfalls Abweisung der Be­schwer­de und

verwies zur Begründung auf Mitberichte des Amtes für Raumordnung und Vermessung

(ARV) vom 10. März 2008 und des Tiefbauamtes (TBA) vom 11. April

2008.

Am 27. November 2008 reichten die Beschwerdeführenden eine ergänzende

Stellungnahme zur Frage der massgeblichen Lärmbelastung ein.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Vorentscheidgesuch des privaten Beschwerdegegners zuhanden der kommunalen

Baubehörde betraf zwei Fragen:

–

Gilt die Bauparzelle als baureif, um ein

Doppeleinfamilienhaus mit separaten Garagen zu erstellen?

–

Kann aus Sicht des Lärmschutzes eine Bewilligung in

Aussicht gestellt werden?

Mit ihrem Entscheid vom 20. Februar

2007.

beantwortete die Baubehörde die Fragen im Sinn der Erwägungen dahin gehend,

dass keine Baubewilligung in Aussicht gestellt werden könne, und zwar:

–

unter dem Aspekt der planungsrechtlichen Baureife

mangels ausreichender Erschliessung;

–

aufgrund der Lärmproblematik wegen Überschreitung

der massgeblichen Grenzwerte.

Mit Bezug auf die Erschliessungsfrage stützte sie sich auf

eine Stellungnahme des Amts für Raumplanung und Vermessung (ARV), welche dieses

am 27. Juli 2006 zuhanden der Baudirektion abgegeben hatte. Die

lärmschutzrechtliche Beurteilung entnahm sie der Verfügung der Baudirektion vom

5.

Januar 2007, die sie zugleich mit ihrem Entscheid an den Gesuchsteller

weiterleitete. In den Erwägungen hielt die Baukommission fest, dass sie mit dem

Ent­scheid der Baudirektion nicht einig gehe, aus Gründen der Zuständigkeit

jedoch an diesen gebunden sei.

1.2

Für den

Entscheid darüber, ob ein Bauvorhaben für lärmempfindliche Bauten trotz Überschreitung

der Immissionsgrenzwerte des Lärmschutzrechts bewilligt werden kann, bedarf es

von Bundesrechts wegen der Zustimmung einer kantonalen Behörde (Art. 31 Abs. 2

der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV]). Im Kanton Zürich

ist für diesen Entscheid die Baudirektion zuständig (§ 7 in Verbindung mit

Ziff. 3.2 des Anhangs der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember

1997.

[BVV]). Hinsichtlich des Lärmschutzes hatte die kommunale Behörde somit

keinen selbständigen Entscheid zu treffen, sondern lediglich denjenigen der

Baudirektion an den Gesuchsteller weiterzuleiten. Dieser konnte die Verfügung

der Baudirektion unmittelbar bei der Baurekurskommission anfechten.

Die Frage, wieweit das Grundstück – insbesondere auch mit

Bezug auf die Erschliessung – als baureif zu betrachten sei, hatte die

Baukommission dagegen aufgrund der allgemeinen Zuständigkeitsordnung von § 318

PBG in eigener Kompetenz zu beurteilen. An diese Kompetenzordnung hielt sich

auch die Baudirektion, die sich im Dispositiv ihres Entscheids nur zur Bewilligungsfähigkeit

aus lärmschutzrechtlicher Sicht äusserte. Lediglich in den Erwägungen wies die

Baudirektion auf die Stellungnahme des ARV zur Erschliessungsfrage hin, mass

dieser jedoch keine massgebliche Bedeutung bei, da sie das Bauvorhaben aus

Gründen des Lärmschutzes selbst dann nicht für bewilligungsfähig hielt, wenn

eine ausreichende Erschliessung vorhanden wäre.

Der von den Be­schwer­de­füh­ren­den erhobene Rekurs an

die Bau­re­kurs­kom­mis­si­on richtete sich gegen die Verfügung der

Baudirektion, und die Baurekurskommission hat konsequenterweise nur über diese

entschieden. Nur in den Erwägungen äusserte sie sich auch zu Erschliessungsfragen.

Die vorliegende Beschwerde richtet sich ebenfalls nur gegen den Entscheid der

Rekurskommission und die Verfügung der Baudirektion.

Der Beschluss der kommunalen Baukommission vom 20. Februar

2007.

wurde nicht angefochten, und die von ihr allein zu beurteilenden Fragen

der Baureife sind somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Zu

beurteilen ist nur die von der Baudirektion behandelte Frage der

lärmschutzrechtlichen Zustimmung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV. Soweit

mit der Beschwerde darüber hinaus beantragt wird, das Bauvorhaben sei im Sinn

des Vorentscheidgesuchs auch hinsichtlich der planungsrechtlichen Baureife zu

beurteilen, ist nicht auf sie einzutreten.

2.

Der private Be­schwer­de­füh­rer ist ohne Weiteres zur Be­schwer­de

legitimiert. Dasselbe gilt gemäss den zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz

(Entscheid der Vorinstanz, E. 2.2) auch für die politische Gemeinde.

3.

Die Beschwerdeführenden beantragen die Durchführung eines

Augenscheins, damit sich das Gericht ein Bild von der konkreten bau- und

planungsrechtlichen Situation sowie der Lärmbelastung machen könne. Die

bauliche und planerische Situation ist jedoch aus den Unterlagen, soweit für

den Entscheid relevant, ohne Weiteres ersichtlich. Die Lärmbelastung wird beim

Fluglärm in erster Linie durch Berechnungen ermittelt; unter Umständen können

auch Messungen erforderlich sein, in keinem Fall ist dafür jedoch der

persönliche Eindruck der entscheidenden Instanz massgeblich. Für einen

Augenschein besteht damit keine Notwendigkeit.

4.

Die Beschwerdeführenden werfen der Vorinstanz in

verschiedener Hinsicht Rechtsverweigerung vor, weil sie nicht zu allen

Argumenten ihrer Rekurseingabe Stellung genommen habe. Dabei handelt es sich

durchwegs um Punkte, welche das Verwaltungsgericht – soweit für den Entscheid

von Belang – mit derselben Kognition überprüfen kann. Eine allfällige

Verletzung von Verfahrensrechten der Beschwerdeführenden wird daher mit dem vorliegenden

Entscheid geheilt.

5.

5.1

Sind die

Immissionsgrenzwerte der Lärmbelastung in einem Gebiet überschritten, so dürfen

Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen grundsätzlich nur bewilligt werden, wenn

es gelingt, die Lärmbelastung an den Fenstern dieser Räume mit geeigneten

Massnahmen (Anordnung der Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes

bzw. bauliche oder gestalterische Massnahmen) bis auf die Immissionsgrenzwerte

zu senken (Art. 22 USG, Art. 31 Abs. 1 LSV). Können die

Immissionsgrenzwerte durch Massnahmen der genannten Art nicht eingehalten

werden, darf eine Baubewilligung nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des

Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde der Ausnahme

zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV).

5.2

Das

Baugrundstück liegt in einer Wohnzone, welcher die Empfindlichkeitsstufe II gemäss

Art. 43 LSV zugeordnet wurde. Es gelten hier die folgenden

Immissionsgrenzwerte für den Lärm ziviler Flugplätze (Anhang 5 zur LSV, Ziff. 221

und 222):

Tageszeit

06–22

h

22–23

h

23–24

h

05–06

h

Immissionsgrenzwert

60.

dB

55.

dB

50.

dB

50.

dB

Das Ausmass der Lärmbelastung wird bei Fluglärmimmissionen

grundsätzlich durch Berechnungen ermittelt (Art. 38 Abs. 2 LSV). Die

Baudirektion des Kantons Zürich hat in einem Kreisschreiben vom 28. Februar

2006.

festgehalten, auf welche Grundlagen nach ihrem Dafürhalten bei der

Berechnung der Fluglärmimmissionen abzustellen sei, nämlich einerseits auf den

zu erwartenden Flugverkehr gemäss dem vom Bundesamt für Zivilluftfahrt (BAZL)

am 29. März 2005 genehmigten vorläufigen Betriebsreglement (VBR 2005),

anderseits auf die tatsächliche, "nominelle" Belastung des Jahres

2000.

(NOM 2000).

Die Vorinstanz hat beim Baugrundstück aufgrund der zwei

erwähnten Berechnungsgrundlagen die folgende Lärmbelastung angenommen:

Ermittlungsgrundlage

06–22

h

22–23

h

23–24

h

05–06

h

VBR 2005

61.

dB

60.

dB

–­

–

NOM 2000

61.

dB

62.

dB

–

–

Die kantonale Fachstelle Lärmschutz, welche die

Fluglärmbelastung zuhanden der Baudirektion beurteilte, nannte in ihrem

Mitbericht vom 18. Oktober 2006 Belastungswerte von 61 dB am Tag (6–22 h)

und 62 dB in der ersten Nachtstunde (22–23 h), wobei diese Angaben offenbar dem

jeweils höheren Wert aus den Grundlagen VBR 2005 und NOM 2000 entsprachen. Die

Aufschlüsselung gemäss den beiden Ermittlungsgrundlagen VBR 2005 und NOM 2000

ergibt sich aus einer Stellungnahme der Fachstelle Lärmschutz, welche die

Beschwerdegegnerin mit ihrer Rekursantwort an die Vorinstanz eingereicht hat.

Wie die Vorinstanz zu Recht festhält, ist die strittige

Frage, wieweit auf die tatsächliche Belastung des Jahres 2000 abgestellt werden

darf, in Anbetracht der geringen Differenzen zwischen den beiden Werten

vorliegend nicht von Bedeutung.

5.3

Die

Beschwerdeführenden beanstanden, dass weiterhin auf die Lärmberechnungen gemäss

VBR 2005 abgestellt werde, obschon die effektive Lärmbelastung im betroffenen

Gebiet aufgrund des technischen Fortschritts weiter abgenommen habe und

weiterhin abnehmen werde. Insbesondere in der kritischen ersten Nachtstunde sei

die Belastung rückläufig.

Die technischen Fortschritte bei der Konstruktion

lärmarmer Triebwerke haben unbestrittenermassen zu einer Reduktion der

Lärmbelastung beigetragen. Diese Entwicklung fand vor allem zwischen 1980 und

2005.

statt; dass noch weitere erhebliche Fortschritte erzielbar sind, wird von

Fachleuten bezweifelt. Betrachtet man die von Unique (Flughafen Zürich AG) im

Internet publizierten Lärmmessungen der Jahre 1999–2007 (Unique, Lärm gestern

und heute, www.unique.ch), so zeigt sich an den meisten Messstellen – so auch

an jener in Oberglatt – eine leichte Reduktion der Belastung bis zum Jahr 2005,

die sich jedoch seither nicht fortsetzt. Diese Belastungen sind freilich nicht

nur von der technischen Entwicklung, sondern ebenso vom aktuellen Flugbetrieb

der betreffenden Jahre abhängig.

Weitere Abklärungen zu dieser Frage sind im vorliegenden

Verfahren entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden nicht notwendig. Der

Bau von Wohnungen und andern lärmempfindlichen Bauten ist eine langfristige

Investition, die nicht von kurzfristigen Schwankungen der Lärmbelastung

abhängig gemacht werden darf. Die betrachteten Zeiträume – insbesondere seit

der Ausarbeitung des VBR 2005 – sind zu kurz, um eindeutige Schlüsse für die

künftige Entwicklung zu ziehen. Auch der von den Beschwerdeführenden beantragte

Beizug weiterer Unterlagen über die Lärmbelastung in Oberglatt in den letzten

10.

Jahren vermöchte kaum etwas zur Klärung beizutragen, da diese Werte nicht

zuletzt vom aktuellen Flugbetrieb der betreffenden Jahre abhängig sind; das

gilt insbesondere auch für die von den Beschwerdeführenden hervorgehobene

Abnahme der Immissionen in der ersten Nachtstunde. Bei der Ermittlung der

Lärmbelastung ist jedoch nicht auf die momentane Nutzung einzelner Pisten,

sondern auf die mit dem vorläufigen Betriebsreglement von 2005 zugelassene

Nutzweise abzustellen.

Vorliegend sind daher weiterhin die Werte gemäss VBR 2005

massgeblich.

5.4

5.4.1

Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass es möglich sei, die

lärmempfindlichen Räume der projektierten Baute so anzuordnen, dass die

Immissionsgrenzwerte an deren Fenstern eingehalten werden. Das Grundstück werde

nämlich nicht direkt überflogen, sondern empfange die Immissionen des Fluglärms

nur von der Seite. Bei Landungen auf Piste 16 würden die Flugzeuge durch das

Gelände und bestehende Gebäude weitgehend abgedeckt und die resultierende

Lärmbelastung sei vernachlässigbar. Bei Starts auf Piste 34 seien die Flugzeuge

zwar gut sichtbar und hätten auch bereits eine gewisse Höhe, doch treffe der

Lärm im Wesentlichen dennoch von der Seite ein und könne daher durch die Topografie

und eine geeignete Ausrichtung des Gebäudes aufgefangen werden. Zu beachten sei

auch, dass die Belastung durch Starts auf Piste 28 in der ersten Nachtstunde

vollständig entfalle, da solche beim gegenwärtigen Flugbetrieb nicht vorkämen.

Ohnehin sei unklar, welche Lärmbelastung im fraglichen Gebiet heute tatsächlich

bestehe; auf einen von den Beschwerdeführenden gestellten Antrag betreffend

Anordnung einer Expertise der Eidgenössischen Materialprüfungs- und

Forschungsanstalt (EMPA) sei die Vorinstanz dennoch nicht eingegangen.

5.4.2

Massnahmen im Sinn von Art. 22 Abs. 2 USG bzw. Art. 31 LSV

müssen gewährleisten, dass die Immissionsgrenzwerte an den offenen Fenstern der

lärmempfindlichen Räume nicht überschritten werden (BGr, 13. Januar 2009,

1C_196/2008, E. 2.4, www.bger.ch; BGE 117 Ib 125 E. 3a). Passive

Schallschutzmassnahmen wie der Einbau von Lärmschutzfenstern fallen daher nicht

in Betracht. Das anerkennen auch die Beschwerdeführenden.

Die Möglichkeiten, geeignete Massnahmen zu treffen, sind

beim Fluglärm gering, da dieser zumeist – im Gegensatz etwa zu Strassen- oder

Industrielärm – nicht nur aus einer bestimmten Richtung eintrifft und sich

daher nur schwer abschirmen lässt. Dass der Lärm im vorliegenden Fall relativ

flach von der Seite eintrifft, wie die Beschwerdeführenden ausführen, ist zwar

ein Vorteil, und es ist durchaus denkbar, dass hier mit einer geeigneten

Anordnung der lärmempfindlichen Räume eine Reduktion der Lärmbelastung an deren

Fenstern möglich ist. Allerdings ist zu beachten, dass der Lärm auch hier nicht

nur aus einer Richtung kommt, denn die Flugzeuge als Lärmquellen verschieben

sich entlang ihren Flugbahnen, und auch diese sind nicht für alle Flüge

dieselben. Auch kann entgegen der Annahme der Beschwerdeführenden nicht darauf

abgestellt werden, dass beim gegenwärtigen Flugbetrieb in der ersten

Nachtstunde keine Starts auf Piste 28 stattfinden. Bei der Beurteilung der

Lärmbelastung im Hinblick auf die Errichtung von Wohnbauten ist nach dem Gesagten

eine langfristige Betrachtung am Platz; massgeblich bleibt daher auch in dieser

Hinsicht der mit dem VBR 2005 zugelassene, nicht der aktuell ausgeübte Flugbetrieb.

Insofern besteht keine Notwendigkeit zusätzlicher Abklärungen mittels einer

Expertise.

5.4.3

Um den Immissionsgrenzwert der ersten Nachtstunde einzuhalten, wäre eine

ganz erhebliche Reduktion der Lärmbelastung um 5 bis 7 dB notwendig. Ob eine

derart weitgehende Reduktion erreicht werden kann, erscheint selbst bei Räumen,

deren Fenster völlig von der Flugbahn abgewandt sind, als fraglich; bei

Fenstern mit seitlicher Sicht auf die Flugbahn wäre sie mit Sicherheit nicht

realisierbar. Damit stellt sich die weitere Frage, wie ein Gebäude an dieser

Lage zu gestalten wäre, um die Fenster der lärmempfindlichen Räume vollständig

von der Piste abzuwenden. Dass dies gelingt, erscheint nicht ausgeschlossen,

dürfte jedoch nicht einfach zu erreichen sein.

Der Beschwerdeführer hat mit dem Baugesuch für den

Vorentscheid Pläne eines konkreten Bauprojekts für ein Doppeleinfamilienhaus

eingereicht. Dieses Projekt sieht im Erd- und Obergeschoss Wohnräume mit

Fenstern in allen Himmelsrichtungen vor und genügt damit der Anforderung,

lärmempfindliche Räume nur auf der dem Fluglärm abgewandten Seite zu platzieren,

offensichtlich nicht. Es ist allerdings nicht deutlich, ob die zum Vorentscheid

gestellte Frage betreffend Lärmschutz sich auf dieses Projekt beschränken

wollte. Falls sie allgemeiner zu verstehen war, kann sie jedoch, da sie von der

Anordnung der Räume abhängig ist, nicht umfassend beantwortet werden. Es ist

nicht die Aufgabe der Baubehörde oder der Rechtsmittelinstanzen, dem

Bauwilligen im Rahmen eines Vorentscheid-Verfahrens derart weitgehende

Vorschläge für die Ausgestaltung seines Projekts zu machen (vgl. Christian

Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rzn. 513 und 515); diese

Konkretisierung ist vielmehr Sache des Bauherrn. Mit dem konkreten Baugesuch

hätte der Bauherr angesichts der exponierten Lage überdies ein Lärmgutachten

eines qualifizierten Experten zur Höhe der Lärmbelastung an den Fenstern der lärmempfindlichen

Räume beizubringen (§ 5 lit. g BVV); auch insofern ist es nicht Sache

des Vorentscheidverfahrens, mittels Anordnung von Expertisen an der Gestaltung

des künftigen Bauprojekts mitzuwirken.

5.5

Das zum

Vorentscheid vorgelegte Bauprojekt, bei welchem die Immissionsgrenzwerte an den

Fenstern der lärmempfindlichen Räume klarerweise überschritten werden, kann somit

aus lärmschutzrechtlicher Sicht nur bewilligt werden, wenn an der Errichtung

des Gebäudes ein überwiegendes Interesse im Sinn von Art. 31 Abs. 2

LSV besteht. Die Baudirektion hat dies in ihrem angefochtenen Entscheid

verneint und zu einer entsprechenden Baubewilligung keine Zustimmung in

Aussicht gestellt.

5.5.1

Der Entscheid über die Zustimmung nach Art. 31 Abs. 2 LSV

verlangt eine Interessenabwägung. Dabei kann das Interesse an der Erstellung

des Gebäudes ein öffentliches oder privates sein; das Interesse des

Eigentümers, seine Parzelle zonengemäss zu nutzen, genügt jedoch nicht, da

sonst die Bewilligung in allen Fällen erteilt werden müsste. Auf der andern Seite

steht das Interesse der künftigen Bewohner und Benützer des Gebäudes am Schutz

gegen übermässigen Aussenlärm. Zu berücksichtigen sind bei der Interessenabwägung

unter anderem die Nutzweise der betroffenen Bauzone, das Ausmass der Überschreitung

der Immissionsgrenzwerte und die Möglichkeit, dem Gebiet allenfalls eine höhere

Empfindlichkeitsstufe im Sinn von Art. 43 Abs. 2 LSV zuzuordnen.

Zugunsten der Bewilligung können auch raumplanerische Überlegungen oder die

Rücksichtnahme auf ein Objekt des Denkmalschutzes in Betracht fallen (zum

Ganzen BGr, 13. Januar 2009,1C_196/2008, E. 2.5, www.bger.ch). Beim

Entscheid über die Zustimmung steht der kantonalen Behörde ein erheblicher

Ermessensspielraum zur Verfügung (BGr, 13. Januar 2009,1C_196/2008,

E. 2.6, www.bger.ch).

5.5.2

Vorliegend ist der Immissionsgrenzwert am Tag nur knapp überschritten, in

der ersten Nachtstunde (22–23 h) dagegen erheblich, das heisst um 5–7 dB. Der

Alarmwert, der für die erste Nachtstunde 65 dB beträgt, wird nicht erreicht.

Eine Aufstufung in die Empfindlichkeitsstufe III brächte

hier keinen Vorteil, denn in der Empfindlichkeitsstufe III gilt für die erste

Nachtstunde derselbe Immissionsgrenzwert von 55 dB wie in der Empfindlichkeitsstufe

II.

Es liegt somit nur für eine Stunde des Tages eine

wesentliche Überschreitung des Immissionsgrenzwerts vor. Diese Nachtstunde, in

der viele Leute bereits zu Bett gehen, ist allerdings in einer Wohnzone für das

Ruhebedürfnis der Bewohner von grosser Bedeutung. Das Interesse am Schutz der

künftigen Bewohner vor übermässigem Lärm ist demnach beträchtlich.

5.5.3

Ein raumplanerisches Interesse an der Errichtung einer Baute im Sinn von Art. 31

Abs. 2 LSV kann darin bestehen, dass eine Baulücke im bereits überbauten

Gebiet geschlossen werden soll. Nach der Praxis der Baudirektion gilt die

Schliessung einzelner Baulücken generell als überwiegendes Interesse (vgl. das

Kreisschreiben vom 28. Februar 2006). Das Bundesgericht hat dieses

Vorgehen geschützt (BGE 134 II 152 E. 11.1). Anderseits hat es aber auch

die Praxis der Genfer Behörden bestätigt, die das Schliessen einer Baulücke

nicht ohne Weiteres als überwiegendes Interesse anerkennen, und dabei den Ermessensspielraum

der kantonalen Instanzen betont (BGr, 13. Januar 2009,1C_196/2008,

E. 2.6, www.bger.ch).

Der zwischen der Rümlangerstrasse im Nordosten, der

Bachstrasse im Süden und der bestehenden Überbauung im Westen und Norden

gelegene Teil des Quartierplangebiets Sack ist mit Ausnahme eines Bauernhauses

noch unüberbaut. Die zusammenhängende, unüberbaute Fläche umfasst nach der

Feststellung der Vorinstanz rund 57'250 m2 und böte somit Raum für

die Erstellung einer grossen Zahl von Wohnbauten. Sie grenzt auch nur im Norden

und Westen an bereits überbautes Gebiet und liegt damit nicht in einer Lücke,

sondern am Siedlungsrand. Das strittige Bauvorhaben befindet sich am südlichen

Rand dieses Gebiets, weitab von jeder Überbauung. Vom Schliessen einer Baulücke

kann unter diesen Umständen keine die Rede sein.

5.5.4

Die Beschwerdeführenden wenden ein, dass nach der Praxis auch für

sogenannte "Baugebietslücken" Ausnahmen gemäss Art. 31 Abs. 2

LSV gewährt worden seien.

In einem Kreisschreiben vom 23. Februar 2001

betreffend raumplanerische Auswirkungen des Fluglärms hatte die Baudirektion

erklärt, ein überwiegendes Interesse an der Errichtung eines Gebäudes im Sinn

von Art. 31 Abs. 2 LSV könne unter anderem in der Schliessung von

Bau- und Baugebietslücken bestehen. Sie berief sich dabei auf eine Mitteilung

des Bundesamts für Umwelt, Wald und Landschaft (BUWAL; heute Bundesamt für Umwelt

[BAFU]), in welchem dieses ausgeführt hatte, bei der Interessenabwägung nach Art. 31

Abs. 2 LSV dürfe den Besonderheiten des Fluglärms Rechnung getragen

werden; Ausnahmebewilligungen könnten daher nicht nur für Baulücken im

weitgehend überbauten Gebiet, sondern auch für Baugebietslücken in nur

teilweise überbauten Bauzonen erteilt werden (BUWAL, Mitteilungen zur LSV

Nr. 4, 1991 mit Korrigendum 1992; auf der Homepage des BAFU nicht mehr publiziert).

Wie die Bewilligungspraxis gestützt auf dieses

Kreisschreiben gehandhabt wurde, ist im Einzelnen nicht bekannt und wird von

den Parteien des Beschwerdeverfahrens nicht dargelegt. Insbesondere ist nicht

bekannt, unter welchen raumplanerischen Voraussetzungen und bei welcher Grösse

des unüberbauten Gebiets eine Baugebietslücke anerkannt wurde. Die entsprechende

Praxis hat denn auch kaum Eingang in die Rechtsprechung gefunden. In einem

Entscheid des Verwaltungsgerichts wurde zwar auf die Mitteilung des BUWAL von

1991/1992 hingewiesen, doch war das Vorliegen einer Baulücke in jenem Fall

unbestritten und geht aus den Erwägungen auch nicht hervor, welchen Umfang das

fragliche Gebiet aufwies (VGr, 26. März 2003, VB.2003.00020, E. 5a,

www.vgrzh.ch). Die Baurekurskommission I hat die Rechtsauffassung des BUWAL

betreffend Baugebietslücken in einem Entscheid von 2005 zustimmend erwähnt; die

damals beurteilte Fläche bestand jedoch aus lediglich drei Bauparzellen, die

auf drei Seiten von Baugebiet umgeben waren, so dass ohne Weiteres von einer

Baulücke im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV gesprochen werden konnte

(BRKE I Nrn. 0208 und 0209/2005, 19. August 2005, BEZ 2005 Nr. 44,

E. 5 und 6).

Die Baudirektion liess die Rechtslage betreffend Art. 31

Abs. 2 LSV in der Folge mittels eines Rechtsgutachtens überprüfen (vgl.

RRB Nr. 692 vom 11. Mai 2005 betreffend dringliche Anfrage KR-Nr. 105/2005).

Im neuen Kreisschreiben vom 28. Februar 2006 wird die Schliessung

einzelner Baulücken weiterhin als überwiegendes Interesse im Sinn von Art. 31

Abs. 2 LSV eingestuft, die Schliessung von "Baugebietslücken"

jedoch nicht mehr erwähnt. Zur Erläuterung des Kreisschreibens veröffentlichte

die Baudirektion ein Gutachten von Prof. Alexander Ruch, "Nutzungsplanung

in fluglärmbelasteten Gebieten", vom 13. Juli 2006. Darin definiert

der Autor Baulücken in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 15

lit. a und Art. 36 Abs. 3 RPG (weitgehend überbautes Gebiet) als

"einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land grenzen,

in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe Fläche aufweisen"

(Ruch, Rz. 65). Nach dieser Rechtsprechung können unüberbaute Gebiete bis

zu einer Grösse von ungefähr 1 ha inmitten von überbautem Gebiet unter

bestimmten Bedingungen als Baulücken bezeichnet werden; die Frage ist jedoch

nicht nach rein quantitativen Kriterien zu beurteilen, sondern auch anhand der

Umgebung (Ruch, Rz. 67). Auf das Gutachten Ruch stützt sich die Beschwerdegegnerin

auch in ihrer Beschwerdeantwort.

Die Anknüpfung an die Rechtsprechung zu Art. 15/36

RPG erscheint als sinnvoller Ausgangspunkt. Zu beachten ist allerdings, dass es

sich dabei um eine nutzungsplanerische Perspektive handelt, die grundsätzlich

einen grösseren Zusammenhang im Auge hat. Übertragen auf das Lärmschutzrecht,

eignet sie sich primär zur Beurteilung von Ausnahmen nach Art. 30 LSV

(Erschliessung kleiner Teile von Bauzonen, in denen die Planungswerte

überschritten sind). Baubewilligungen nach Art. 31 Abs. 2 LSV

betreffen dagegen die einzelne Bauparzelle, was für eine eher kleinräumige

Betrachtung spricht. Ob Rechtsprechung und Praxis für kleine Teile von Bauzonen

gemäss Art. 30 LSV andere Abgrenzungen verwenden als für Baulücken in

Anwendung von Art. 31 Abs. 2 LSV, ist allerdings nicht deutlich.

Im vorliegenden Fall brauchen diese Fragen nicht weiter

vertieft zu werden. Das hier betrachtete unüberbaute Gebiet weist eine Fläche

von fast 6 ha auf und ist damit weit umfangreicher als die vom Bundesgericht im

Zusammenhang mit Art. 15/36 RPG beurteilten Baulücken. Ob die Beschwerdegegnerin

in ihrer früheren Praxis grössere Flächen als sogenannte Baugebietslücken

anerkannt hat, ist nicht bekannt und wäre auch nicht mehr massgeblich. Sofern

das neue Kreisschreiben vom 28. Februar 2006 eine Praxisänderung einleitete,

indem sich die Beschwerdegegnerin seither an den von Prof. Ruch erörterten

Kriterien orientiert, ist auch dagegen nichts einzuwenden.

5.5.5

Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass die Gemeinde ein Interesse

habe, den "ausgefransten Siedlungsrand" im Südosten des Dorfes zu harmonisieren,

indem der überbaute Bereich auf die Grenzen der Bauzone erweitert werde. Auch

handle es sich bei diesem Gebiet um die letzten Baulandreserven der Gemeinde,

die sie nicht verlieren wolle.

Raumplanerische Argumente dieser Art können beim Entscheid

nach Art. 31 Abs. 2 LSV grundsätzlich berücksichtigt werden. Das

Argument des unbefriedigenden Siedlungsrandes überzeugt jedoch nicht. Die

heutige Situation, wie sie sich aufgrund von Plandarstellungen und

eingereichten Fotografien beurteilen lässt, ist für eine Zürcher Gemeinde keineswegs

unüblich. Die der zusammenhängenden Wohnbebauung vorgelagerten Liegenschaften

Rümlangerstrasse 02 und 03 sind, wie die Beschwerdegegnerin zu Recht festhält,

Landwirtschaftsbetriebe und erwecken nicht den Eindruck einer

"ausgefransten" Siedlung. Von einem wesentlichen raumplanerischen

Mangel kann keine Rede sein. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern ein neuer

Siedlungsrand entlang der geplanten Chrüzwisstrasse, wie ihn die

Beschwerdeführenden als Alternative vorschlagen, gegenüber dem heutigen Zustand

von Vorteil wäre.

Was sodann die fehlenden Baulandreserven betrifft, so

lässt sich dieses Problem nicht dadurch beheben, dass die bauliche Entwicklung

im übermässig belärmten Gebiet weiterhin zugelassen wird; die Bestimmungen von Art. 22

und 24 USG sowie Art. 29–31 LSV wollen gerade dies verhindern.

5.5.6

Des Weiteren führen die Beschwerdeführenden ins Feld, die Grundeigentümer

hätten bereits erhebliche Kosten für die teilweise Erschliessung des Gebiets

getragen.

Dieser Gesichtspunkt fällt bei einer Bewilligung nach Art. 31

Abs. 2 LSV nicht in Betracht. Nach der Systematik von Gesetz und

Verordnung betrifft diese Vorschrift von vornherein nur baureife, ausreichend

erschlossene Parzellen. Wo die Erschliessung noch fehlt oder unvollständig ist,

wird die Möglichkeit der weiteren baulichen Nutzung durch die Bestimmungen von Art. 24

Abs. 2 USG und Art. 30 LSV begrenzt, welche bereits bei der Überschreitung

der Planungswerte, nicht erst bei den Immissionsgrenzwerten wie Art. 31 Abs. 2

LSV, ansetzen. Bei der Bewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV wird somit

davon ausgegangen, dass das Baugrundstück bereits erschlossen ist, wenngleich

diese Frage nicht notwendigerweise im selben Verfahren beurteilt wird, da das

Bundesrecht insoweit keine Zustimmung einer kantonalen Behörde verlangt. Wenn

demnach selbst eine vollständige Erschliessung nicht für die Gewährung einer

Ausnahme nach Art. 31 Abs. 2 LSV spricht, kann der Eigentümer aus der

Tatsache, dass er bereits Beiträge an eine teilweise Erschliessung

geleistet hat, nichts für sich ableiten.

5.5.7

Nach dem Gesagten bestehen somit keine erheblichen, im Sinn von Art. 31

Abs. 2 LSV relevanten Interessen an einer Errichtung der fraglichen Baute.

Auf der andern Seite steht der Schutz einer grossen Zahl von Bewohnern des

heute noch unüberbauten Gebiets vor übermässigem Lärm in Frage, denn wenn die

Zustimmung nach Art. 31 Abs. 2 LSV dem privaten Beschwerdeführer

erteilt würde, müsste dasselbe aus Gründen der Gleichbehandlung voraussichtlich

auch den übrigen Eigentümern des heute noch unüberbauten Gebiets gestattet

werden. Die Interessenabwägung fällt unter diesen Umständen klar zugunsten des

Lärmschutzes aus.

5.5.8

Die Beschwerdeführenden machen schliesslich geltend, dass die

Beschwerdegegnerin in zahlreichen Fällen Zustimmungen erteilt habe, obwohl die

Lärmbelastung bedeutend grösser gewesen sei als beim vorliegenden Projekt, und

beanstanden insofern eine Ungleichbehandlung. Sie machen indessen keinerlei

konkrete Angaben zu den behaupteten Präzedenzfällen. Die Höhe der Lärmbelastung

ist für eine Ausnahme nach Art. 31 Abs. 2 LSV ohnehin nicht allein

massgeblich; ebenso wesentlich sind der Umfang der fraglichen Gebiete und die

weiteren raumplanerischen Gegebenheiten, zu denen sich die Beschwerdeführenden

nicht äussern. Denkbar ist ferner, dass die Beschwerdegegnerin mit Bezug auf

sogenannte "Baugebietslücken" eine Praxisänderung vorgenommen hat

(vorn, E. 5.5.4); auch dies ist ihr nicht verwehrt, sofern sie die neue

Praxis konsequent anwendet.

5.6

Die

Beschwerdegegnerin hat ihre Zustimmung nach Art. 31 Abs. 2 LSV zum

Vorentscheid-Projekt demnach zu Recht verweigert. Die Beschwerde erweist sich

als unbegründet.

6.

6.1

Die

Baudirektion hat sich im angefochtenen Entscheid auch zur Erschliessung des Baugrundstücks

geäussert und festgestellt, dass die Feinerschliessung in diesem Gebiet fehle.

Sie stützte sich dabei auf eine Stellungnahme des Amts für Raumordnung und

Vermessung vom 27. Juli 2006, worin dieses erklärt hatte, dass die

Bachstrasse eine Sammelstrasse sei, die sich aufgrund ihrer heutigen Bedeutung

nicht als Feinerschliessung eigne; für eine rückwärtige Erschliessung seien die

Voraussetzungen nicht vorhanden. Im Übrigen verwies das Amt auf frühere

Stellungnahmen zuhanden der Gemeinde, in welchen es sich zu Einzelheiten der

Erschliessung und zur rechtlichen Beurteilung bezüglich Fluglärm geäussert

hatte. Vorinstanz und Beschwerdeführende setzten sich ausführlich mit diesen

Fragen auseinander.

Nach dem Gesagten sind die Baureife und insbesondere die

Erschliessungsmöglichkeiten nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens (vorn,

E. 5.5.6). Auch für ein geändertes Bauvorhaben sind diese Fragen, nachdem

keine Ausnahme gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV gewährt werden kann, nur von

Bedeutung, wenn es dem Gesuchsteller gelingt, die Lärmbelastung an den Fenstern

aller lärmempfindlichen Räume auf einen Wert unterhalb der Immissionsgrenzwerte

zu reduzieren (vorn, E. 5.4). Im Hinblick darauf sind nachfolgend immerhin

einige grundsätzliche Erwägungen am Platz.

6.2

Der

Quartierplan Sack, in dessen Perimeter das Bauvorhaben liegt, wurde vom Regierungsrat

erstmals am 31. Juli 1969, eine spätere Revision am 18. Dezember 1996

genehmigt. Der noch unüberbaute Teil des Quartierplangebiets umfasst nach dem

Gesagten rund 57'250 m2.

Das noch nicht überbaute Gebiet ist durch die im Süden

angrenzende Bachstrasse grob erschlossen. Des Weiteren sind nach den insoweit

unbestrittenen Ausführungen der Vorinstanz im Rahmen des Quartierplans

Quartierstrassen ausgeschieden und abparzelliert, aber noch nicht erstellt

worden, und es fehlen Teile der vorgesehenen Kanalisationsleitungen sowie der

Stromversorgung (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.2). Wieweit die

vorhandenen Anlagen für die Erschliessung des Gebiets und insbesondere des

Baugrundstücks ausreichen und unter welchen Voraussetzungen die Erschliessung

vervollständigt werden dürfte, ist zwischen den Parteien umstritten.

In den selben planerischen Zusammenhang gehört im Übrigen,

wie die Vorinstanz zutreffend erwähnt, auch das östlich der Rümlangerstrasse

angrenzende Gebiet Reckholderen, welches eine Fläche von nochmals ca. 32'000 m2

aufweist und ebenfalls weitgehend unüberbaut ist. Dieses bleibt jedoch in den

nachstehenden Erwägungen unberücksichtigt.

6.3

In noch

nicht erschlossenen Bauzonen für Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen darf

gemäss Art. 24 Abs. 2 USG in Verbindung mit Art. 30 LSV die

Erschliessung nur vervollständigt werden, soweit die Planungswerte eingehalten

sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart bzw. durch planerische,

gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können. Die

Vollzugsbehörde kann für kleine Teile von Bauzonen Ausnahmen gestatten.

Vorliegend sind die Planungswerte im fraglichen Gebiet am

Tag um ca. 4 dB und in der ersten Nachtstunde um mindestens 10 dB

überschritten. Planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen, welche

dazu führen könnten, dass die Planungswerte an den Fenstern lärmempfindlicher

Räume eingehalten würden, sind hier angesichts der Charakteristiken des

Fluglärms nicht denkbar. Selbst wenn der Lärm, wie von den Be­schwer­de­füh­ren­den

geltend gemacht, relativ flach von der Seite einfällt, sind Schallschutzwände

von ausreichenden Ausmassen nicht realistisch, und Massnahmen an den Bauten

selbst reichen nicht aus, um insbesondere die hohe Überschreitung des Planungswerts

in der ersten Nachtstunde zu kompensieren.

Bei dieser Sachlage dürfen fehlende Anlagen der

Feinerschliessung grundsätzlich nicht mehr erstellt werden. Eine Ergänzung der

Erschliessung ist nur zulässig, wenn die Voraussetzungen einer Ausnahme nach Art. 30

Satz 2 LSV erfüllt sind.

6.4

Die

Auffassung der Beschwerdeführenden, dass das Erschliessungsverbot von Art. 24

Abs. 2 USG und Art. 30 LSV im vorliegenden Fall nicht zu beachten

sei, weil sich dieses nach dem Wortlaut der Bestimmungen nur auf ganze Bauzonen

beziehe, ist zweifellos unzutreffend. Art. 24 USG stellt zwar keine

parzellenbezogene Betrachtungsweise an, sondern betrachtet grössere,

zusammenhängende Gebiete. Dennoch ist bei der Frage, ob "im überwiegenden

Teil" einer Zone die Planungswerte eingehalten werden können, nicht die

ganze betroffene Zone zu berücksichtigen, sondern nur deren noch nicht voll

erschlossener Teil, soweit er für Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen bestimmt

ist (BGE 123 II 337 E. 8c; VGr, 6. Dezember 2007, VB.2007.405, E. 3.4,

www.vgrzh.ch). Ein anderes Vorgehen würde angesichts der sehr unterschiedlichen

Grösse einzelner Bauzonenabschnitte zu völlig ungerechtfertigten Unterscheidungen

führen.

6.5

Damit ein

Gebiet im Sinn von Art. 24 Abs. 2 USG bzw. Art. 30 LSV als

erschlossen gilt, benötigt es grundsätzlich eine volle, der Nutzungszone

angepasste Erschliessung, bei der im Wesentlichen nur noch die Hausanschlüsse

zu erstellen sind (BGE 123 II 337 E. 8c; 117 Ib 308 E. 4). Art. 24

USG stellt zwar nach dem Gesagten keine parzellenbezogene Betrachtungsweise an,

sondern hat grössere Gebiete im Auge; mit Bezug auf Art und Leistungsfähigkeit

der erforderlichen Erschliessungsanlagen ergeben sich daraus jedoch keine Einschränkungen.

So wurde vom Bundesgericht ein Gebiet als unerschlossen gewertet, weil ein noch

fehlender Kanalisationsstrang mit erheblichem Aufwand hätte erstellt werden

müssen (BGE 117 Ib 308 E. 4c).

Die Baudirektion hat in diesem Zusammenhang unter anderem

die bereits angefallenen Kosten der Erschliessungsmassnahmen ermittelt und sie

den für die Fertigstellung zusätzlich erforderlichen gegenüber gestellt. Eine

solche Kostenbetrachtung mag als Hilfsmittel bei der Ermittlung des

Erschliessungsgrades von Nutzen sein, und sie kann auch im Hinblick auf die Gewährung

einer Ausnahme nach Art. 30 Satz 2 LSV – wenngleich nicht als einziges

Kriterium – berücksichtigt werden (hinten, E. 6.7). Über den tatsächlichen

Stand der Erschliessung gibt sie dagegen keine abschliessende Auskunft. Fehlt

einem Gebiet z.B. die ganze Abwasserentsorgung, so ist es auch dann nicht

hinreichend erschlossen, wenn die Eigentümer bereits grosse Summen für den

Strassenbau investiert haben.

6.6

Die

Beschwerdeführenden sind der Auffassung, dass das Baugrundstück, soweit es für

eine Baute entsprechend dem Vorprojekt dienen soll, vollständig erschlossen

sei.

6.6.1

In erster Linie gehen sie davon aus, dass die Bachstrasse unmittelbar als

Erschliessung für das angrenzende Gebiet – eventuell für mindestens eine

Bautiefe – beansprucht werden könne. Der private Beschwerdeführer beruft sich

dabei auf die Gleichbehandlung mit den Grundeigentümern des westlich

angrenzenden Teils des Quartierplangebiets, die ihre Bauten ebenfalls direkt

von der Bachstrasse aus erschlossen hätten.

Diese Frage kann ohne weitere Abklärungen nicht entschieden

werden. Für die Baureife des Grundstücks ist sie aber auch nicht allein

massgeblich. Sofern im rückwärtigen Gebiet des Quartierplans die

Feinerschliessung fehlt und aus Gründen der Lärmbelastung nicht weiter ergänzt

werden kann, bedarf es zwingend einer Anpassung von Zonenordnung und

Quartierplan, und in diese Planung müssten auch die Flächen entlang der

Bachstrasse einbezogen werden. Es widerspräche jeder planerischen

Zweckmässigkeit, die Überbauung eines Streifens entlang der Bachstrasse

zuzulassen, während das dahinter liegende Gebiet unüberbaubar bliebe; eine

solche Entwicklung würde dem Wunsch der Gemeinde nach einem geordneten Siedlungsrand

in viel höherem Mass zuwider laufen als die heutige, von ihr bereits als

unbefriedigend empfundene Situation.

Insoweit steht die planungsrechtliche Baureife (§ 234

PBG) des ganzen noch nicht überbauten Gebiets in Frage. Von einer "noch fehlenden"

planungsrechtlichen Festlegung im Sinn von § 234 PBG wird zwar in der

Regel nur gesprochen, wo eine Zonenordnung oder ein Quartierplan für das

fragliche Gebiet noch gar nicht festgesetzt wurden (vgl. Christoph Fritz­sche/Peter

Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 9–6,

9–11). Steht indessen fest, dass vorhandene Festlegungen aus zwingenden Gründen

des übergeordneten Rechts geändert werden müssen, so erscheint naheliegend,

dass die noch ausstehende Planänderung in gleicher Weise unter dem Schutz des

Präjudizierungsverbots von § 234 PBG steht.

6.6.2

Für den Fall, dass eine direkte Erschliessung ab der Bachstrasse nicht

möglich sei, vertritt der private Beschwerdeführer die Auffassung, er könne die

notwendigen Zugänge und Leitungen zum projektierten Gebäude ohne Mitwirkung

Dritter auf dem eigenen Grundstück erstellen. Die strassenmässige Erschliessung

könne mittels einer allenfalls vorläufigen Einfahrt über die projektierte

Chrüzwisstrasse (heute Feldweg), mittels einer Zufahrt von der bestehenden (zur

Hälfte von ihm mitfinanzierten) Stichstrasse zu den Häusern Bachstrasse 04–05

in eine Tiefgarage auf seiner Parzelle Kat.-Nr. 01, oder aber mit einer

Zufahrt von der bestehenden Chrummwisstrasse in eine Tiefgarage auf seiner

Parzelle erreicht werden. Die Stromzulieferung sei aus der bereits in der

projektierten Chrummwisstrasse liegenden Leitung ebenfalls problemlos möglich.

Ob die tatsächlichen Voraussetzungen einer privaten

Erschliessung gemäss den Vorstellungen der Beschwerdeführenden gegeben wären,

bedürfte weiterer Abklärungen und ist nicht Sache des vorliegenden Verfahrens.

Aus rechtlicher Sicht stellt sich jedoch die weitere Frage, ob das

Erschliessungsverbot von Art. 24 Abs. 2 USG und Art. 30 LSV

nicht auch für Erschliessungsbemühungen Privater gilt, die in der Lage sind,

allein oder gemeinsam (z.B. mittels "superprivatem" Quartierplan;

vgl. Fritzsche/Bösch, S. 4–17) ein grösseres Baugebiet zu erschliessen.

Mit Blick auf die Zielsetzung der umweltrechtlichen Bestimmungen unterscheidet

sich dieses Vorgehen nicht wesentlich vom Bau einer Erschliessung durch das

Gemeinwesen. Auch diese Frage braucht hier nicht abschliessend geklärt zu

werden.

Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass auch bei der

privaten Erschliessung eine allenfalls fehlende planungsrechtliche Baureife

(vorn, E. 6.6.1) zu berücksichtigen wäre.

6.7

Die

Beschwerdeführenden rechnen schliesslich mit der Möglichkeit, dass die Fertigstellung

der noch fehlenden Erschliessung als Ausnahme nach Art. 30 Satz 2 LSV

bewilligt werde.

Gemäss Art. 30 Satz 2 LSV kann die

Vollzugsbehörde für kleine Teile von Bauzonen Ausnahmen vom

Erschliessungsverbot bei überschrittenen Planungswerten gestatten. Als kleine

Teile von Bauzonen werden in der Rechtsprechung vor allem Baulücken behandelt.

So hat das Bundesgericht einer Ausnahme zugestimmt, wo es um eine Baulandfläche

von rund 2'000 m2 inmitten eines bereits überbauten Gebiets (BGr, 11. Oktober

2005,1A.130/2005, E. 4.1.4, www.bger.ch) bzw. um eine Parzelle von bloss

ca. 1'000 m2 (ZBl 104/2003 S. 383, E. 6.1) ging.

Demgegenüber hat das Verwaltungsgericht bei einem Gebiet von gegen 60'000 m2 Fläche festgehalten, von einer

einzelnen Baulücke könne nicht die Rede sein, und eine Ausnahme nach Art. 30

LSV abgelehnt (VGr, 6. Dezember 2007, VB.2007.405, E. 3.4,

www.vgrzh.ch). Bedenkenswert erscheint ferner die von Ruch in seinem Gutachten

zuhanden der Baudirektion vertretene Rechtsauffassung, welche für die Umschreibung

von Baulücken an die Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 15 lit. a

und Art. 36 Abs. 3 RPG anknüpft (vorn, E. 5.5.4).

Vorliegend handelt es sich beim noch unüberbauten Teil des

Quartierplangebiets um eine Fläche von rund 57'000 m2, die durchwegs

von der Überschreitung der Planungswerte betroffen ist. Sofern sich die

Auffassung der Vorinstanzen bestätigt, dass dieses Gebiet – oder auch nur

grössere Abschnitte desselben – im Sinn von Art. 24 Abs. 2 USG noch keine

ausreichende Erschliessung besitzt, kann nicht von einem kleinen Teil der

Bauzone gemäss Art. 30 Satz 2 LSV gesprochen werden.

Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass auch dort, wo die

Erschliessung eines relativ kleinen Gebiets in Frage steht, das als Baulücke

bezeichnet werden kann, nicht automatisch eine Ausnahme gewährt werden muss.

Bei der Interessenabwägung sind noch weitere Fragen der raumplanerischen

Zweckmässigkeit zu prüfen; ferner können die bereits aufgewendeten Erschliessungskosten

sowie die zur Fertigstellung zusätzlich erforderlichen berücksichtigt werden.

Schliesslich ist von Bedeutung, in welchem Ausmass die Planungswerte

überschritten sind; vorliegend ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass

selbst nach der Fertigstellung der Erschliessungsanlagen nur gebaut werden

könnte, wenn es gelänge, die Immissionsgrenzwerte an den Fenstern der

lärmempfindlichen Räume einzuhalten (Art. 22 USG, Art. 31 Abs. 1

LSV; vgl. vorn, E. 5.4). Ohne ausreichende Aussicht auf diese

Baumöglichkeit wäre eine Erschliessung nutzlos.

7.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit

auf sie einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die

Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in

Verbindung mit § 70 VRG), und es steht ihnen kein Anspruch auf eine Parteientschädigung

zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten wird.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte, unter solidarischer

Haftung für den gesamten Betrag, auferlegt.

4.

Es werden

keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…