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Entscheid

VB.2008.00081

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00081

23. April 2008Deutsch22 min

(URT.2008.10634)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Baubehörde Zollikon erteilte am 14. Mai 2007 C

die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in Zollikon. Gleichzeitig

eröffnete sie die Ausnahmebewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom

3. Mai 2007 betreffend die Zufahrt zur Unterniveaugarage über die Freihaltezone.

Erwägungen

II.

Gegen beide Beschlüsse erhob A am 16. Juli 2007

Rekurs an die Baurekurskommission II und beantragte deren Aufhebung. Die

Baurekurskommission vereinigte die Verfahren und wies die Rekurse mit Entscheid

vom 22. Januar 2008 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 25. Februar 2008 liess A dem

Verwaltungsgericht zur Hauptsache beantragen, die Baubewilligung der Baubehörde

Zollikon vom 14. Mai 2007, die Ausnahmebewilligung der Baudirektion Kanton

Zürich vom 3. Mai 2007 sowie den Rekursentscheid der Baurekurskommission

II vom 22. Januar 2008 aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Baurekurskommission II und die Beschwerdegegnerinnen

beantragten Abweisung der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerin verlangte

zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die

Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit

rechtserheblich, in den nachfolgenden Ausführungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Der geplante Neubau eines

Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse

02.

in Zollikon war schon mehrmals Gegenstand von Bewilligungs- und

Rechtsmittelverfahren.

1.1

Eine erste

Baubewilligung hob die Baurekurskommission II auf Rekurs von A am

10.

September 2002 auf, weil das Vorhaben den Abstand zum öffentlichen

Fussweg nordwestlich der Bauparzelle unterschritten hatte. In der Folge

verlegte die Gemeinde diesen Weg. Ebenso wurde die am 1. September 2003

für ein weiteres Projekt erteilte Bewilligung von der Baurekurskommission am

30.

März 2004 kassiert, da die Baubehörde Zol­likon eine Zufahrt über die

Freihaltezone ohne Prüfung von Dispensgründen bewilligt hatte.

1.2

Am

30.

August 2004 erteilte die Baubehörde Zollikon C – unter zahlreichen

Nebenbestimmungen – abermals eine Baubewilligung. Das Projekt sieht seeseitig

die Zufahrt von der parallel zur Bahnlinie Zürich-Rapperswil verlaufenden

M-Strasse über einen der Freihaltezone zugewiesenen Streifen von ca. 5 m Breite

zur unterirdischen Tiefgarage vor. Zwei Besucherparkplätze sind bergseitig auf

dem höher gelegenen Teil des Baugrundstücks längs der L-Strasse angelegt.

Zusammen mit dem kommunalen Entscheid eröffnete die Baubehörde eine Ausnahmebewilligung

der Baudirektion vom 6. Juli 2004 für die Zufahrt von der M-Strasse durch

die Freihaltezone zur Unterniveaugarage sowie die strassenpolizeiliche

Bewilligung der Baudirektion vom 8. Juli 2004 für die Zufahrt von der

L-Strasse zu den beiden Besucherparkplätzen. Für die Erschliessung über die

Freihaltezone erteilte sodann am 7. Februar 2005 auch die Baubehörde

Zollikon einen Dispens. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom

26.

Juni 1996 (BZO) liegt das Grundstück Kat.-Nr. 01 hauptsächlich in

der Wohnzone mit mittlerer Dichte (W 2.20/W 2.30). Der nordwestliche Bereich

bei der spitzwinkligen Verzweigung M-Strasse/L-Strasse sowie ein Streifen

entlang der M-Strasse befinden sich in der (kommunalen) Freihaltezone. Die

nordwestliche Fassade des projektierten Gebäudes soll auf die Zonengrenze

gestellt werden. Entlang der M-Strasse, vor den Liegenschaften L-Strasse 02 der

Bauherrin und L-Strasse 04 des Beschwerdeführers bestehen 14 Parkfelder. Im

dreieckförmigen Spickel bei der Verzweigung von M-Strasse und L-Strasse

verläuft ein Fussweg.

Diese Bewilligungen wurden

auf Rekurs- bzw. Beschwerdeeingabe des Beschwerdeführers hin von der

Baurekurskommission II am 20. September 2005 und vom Verwaltungsgericht am

25.

Januar 2006 (VB.2005.00518) bestätigt. Mit Urteil vom 19. Juli

2006.

(1A.49/2006) hob das Bundesgericht das Urteil des Verwaltungsgerichts auf

und wies die Angelegenheit an dieses zu neuem Entscheid zurück. Das

Bundesgericht erwog, die Ausnahmebewilligung sei zu Unrecht erteilt worden, da

eine Standortgebundenheit nicht gegeben sei. Gleichzeitig stellte das

Bundesgericht fest, es sei bislang nicht geprüft worden, ob allenfalls die

Möglichkeit bestehe, die Garagenzufahrt gestützt auf Art. 24c des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) als teilweise Änderung oder

massvolle Erweiterung der in diesem Bereich bestehenden Parkfelder zu

bewilligen, weshalb die Sache zurückzuweisen sei. Das Verwaltungsgericht hiess

daraufhin im Neuentscheid vom 13. September 2006 (VB.2006.00303) die

Beschwerde teilweise gut, hob den Rekursentscheid vom 20. September 2005,

die Baubewilligung der Baubehörde Zollikon vom 30. August 2004 und die

Ausnahmebewilligung der Baudirektion vom 6. Juli 2004 auf und wies die

Sache zur Fortsetzung des Baubewilligungsverfahrens an die Baubehörde Zollikon

zurück.

Mit den angefochtenen

Beschlüssen wurde hierauf eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG

erteilt.

2.

2.1

Die

private Beschwerdegegnerin reichte im Rekursverfahren ihre Rekursvernehmlassung

am 24. August 2007 und damit verspätet ein. Bereits am 22. August

2007.

hatte sie ein Fristwiederherstellungsgesuch gestellt. Die Vorinstanz hielt

hierzu in ihrem Entscheid vom 22. Januar 2008 fest, es bestehe an sich

kein Grund zur Wiederherstellung der Vernehmlassungsfrist; gleichwohl wies die

Vorinstanz die Vernehmlassung nicht aus dem Recht, da es sich um eine

richterliche Frist handle, es in der fraglichen Zeit zu einem Mandatswechsel

gekommen sei und das Rekursverfahren angesichts der den beiden Vorinstanzen gewährten

Fristerstreckungen keine Verzögerung erlitten habe.

Der

Beschwerdeführer beantragt in prozessualer Hinsicht vorab, es sei die

Rekursvernehmlassung vom 24. August 2007 der privaten Rekursgegnerin aus

dem Recht zu weisen.

2.2

Der gemäss

§ 7 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) (auch)

im Rekursverfahren geltende Untersuchungsgrundsatz schliesst in sich, dass im

Rahmen des Streitgegenstandes neue Tatsachenbehauptungen, neue Beweismittel und

neue rechtliche Begründungen jederzeit vorgebracht werden können (Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 13, auch zum Folgenden).

Eine Pflicht der Behörde oder Rekursinstanz, später Nachgetragenes zu

berücksichtigen, besteht jedoch nicht. Was nicht ausschlaggebend erscheint oder

wegen nachlässiger Verfahrensführung oder gar zwecks Verfahrensverschleppung

verspätet eingebracht wird, kann ausser acht gelassen werden. Es steht der

Baurekurskommission daher frei, eine verspätete Rekursvernehmlassung zu berücksichtigen,

wenn dies aufgrund der ihr auferlegten Untersuchungspflicht als angebracht

erscheint. Vorliegend ist es daher nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz

die verspätet eingereichte Rekursvernehmlassung der privaten Rekursgegnerin

nicht aus dem Recht wies. Dies war umso mehr angezeigt, als die Ausführungen

grösstenteils und wortwörtlich auch in der fristgerecht eingereichten

Vernehmlassung der Gemeinde enthalten sind.

3.

Streitig ist im

vorliegenden Verfahren allein die von der Baudirektion gestützt auf

Art. 24c RPG erteilte Ausnahmebewilligung für die Zufahrt von der

M-Strasse zur Tiefgarage für zehn Personenwagen über den in der Freihaltezone

gelegenen, ca. 8 m tiefen Landstreifen.

3.1

Die Vorinstanz führte hierzu aus, die eingereichten

Akten wiesen nicht genau nach, in welchem Jahr die umstrittenen Abstellplätze

erstellt worden seien. Eine schriftliche Bewilligung für die Parkfelder bestehe

nicht. Allerdings zeige der Plan zum Protokollauszug des Regierungsrates des

Kantons Zürich vom 26. März 1970, mit welchem der Ausbau der

L-Strasse/M-Strasse genehmigt worden sei, die heutigen Abstellplätze klar als

befestigte Fläche. Es sei deshalb mit der Rekursgegnerschaft davon auszugehen,

dass die Parkfelder im Rahmen dieses Projektes und damit vor der Einführung

einer Bewilligungspflicht für solche Anlagen entstanden seien. Da das

betroffene Grundstück zu jener Zeit noch nicht der Freihaltezone zugewiesen

gewesen sei, sei von einer rechtmässig erstellten und nachträglich durch die

Zonenplanänderung rechtswidrig gewordenen Anlage ausserhalb der Bauzonen auszugehen.

Die geplante Änderung der Anlage könne im Rahmen der durch Art. 24c RPG

statuierten Bestandesgarantie bewilligt werden. Hierbei sei festzuhalten, dass

flächenmässig eine äusserst geringe Vergrösserung bzw. angesichts der Aufhebung

und Begrünung von zwei ganzen Abstellplätzen sogar eine deutliche Verringerung

der Anlage geplant sei. Auch werde die Identität der Anlage gewahrt. Bei der Abschätzung,

ob die Änderung und Erweiterung massvoll sei, sei von der Gesamtanlage mit

vierzehn bestehenden Parkplätzen auszugehen. Im Rahmen der Bestandesgarantie

spiele es keine Rolle, ob die Anlage einem oder mehreren Eigentümern oder gar

Parzellen zuzuordnen sei.

3.2

Diesen

Ausführungen hält der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht entgegen, im

vorliegenden Fall wisse niemand, wann und durch wen der Parkplatz mit den 14

Parkfeldern erstellt worden sei. Es sei keine Baubewilligung vorhanden. Weil

das Erstellungsdatum nicht bekannt sei, versuchten Baubehörde, Bauherrschaft

und Vorinstanz den Bau des Parkplatzes in das Strassenbauvorhaben von 1970

einzuführen. Anhand von Bauprojekt, Kreditbeschluss und Projektplänen sowie des

technischen Berichts und der Bauabrechnung lasse sich aber nachweisen, dass der

Parkplatz nicht Gegenstand des Überführungs- und Strassenprojektes gewesen sei

und dass der Parkplatz auch nicht schon früher erstellt worden sei. Auch aus

dem Tauschvertrag zwischen SBB und Kanton Zürich sowie aus dem Luftbild vom

6.

Oktober 1971 ergebe sich nichts anderes. Die Annahme der Vorinstanz,

der Parkplatz sei vor dem 1. Juli 1972 erstellt worden, beruhe auf einer

unrichtigen und ungenügenden Feststellung des Sachverhaltes, auf aktenwidrigen

Annahmen und auf einer willkürlichen Beweiswürdigung. Die Vorinstanz hätte zum

Schluss gelangen müssen, dass der Parkplatz mit den 14 Parkfeldern nach dem

1.

Juli 1972 erstellt worden sei und die Erstellung demzufolge bewilligungspflichtig

gewesen wäre, dass aber keine Bewilligung erteilt worden sei. Da Art. 24c

RPG nur auf rechtmässig erstellte Anlagen anwendbar sei, hätte die angefochtene

Ausnahmebewilligung sowie die Baubewilligung der Baubehörde nicht erteilt

werden dürfen. Im Weiteren seien – aus in der Beschwerdeschrift näher dargelegten

Gründen – auch die übrigen Baubewilligungsvoraussetzungen gemäss Art. 24c

RPG nicht gegeben.

4.

Gemäss § 7 Abs. 1 VRG untersucht die

Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen. Diese Untersuchungspflicht

gilt dem Grundsatz nach auch im Rekurs- und im Beschwerdeverfahren (Kölz/

Bosshart/ Röhl, § 7 N. 2 f. und N. 11, § 60 N. 1 ff.; RB 1982

Nr. 5). Das Ergebnis der Untersuchung würdigen die Verwaltungsbehörden

bzw. die Rekurs- und Beschwerdeinstanz frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Der

Grundsatz der freien Beweiswürdigung besagt, dass allein die Überzeugung der

entscheidenden Behörde massgebend dafür ist, ob eine bestimmte Tatsache

aufgrund des bestehenden Beweismaterials als eingetreten zu betrachten ist oder

nicht. Die Behörden bilden sich sorgfältig, gewissenhaft und unvoreingenommen

sowie in freier Überzeugung ihre Meinung darüber, ob sie einen bestimmten

Sachverhalt oder ein Sachverhaltselement als eingetreten betrachten. Absolute

Gewissheit ist dafür nicht vorausgesetzt. Es genügt, wenn sie ihren Entscheid

verantworten und sachlich begründen können (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 76

f.).

4.1

Die

Baubehörde Zollikon führt in ihrer Rekursantwort vom 30. August 2007 aus,

die Parkplätze seien vor dem 6. Oktober 1971 erstellt worden. Der Kanton

Zürich habe die Parkplätze 1970/1971 als Teil des grossen neuen Überführungs-

und Kreuzungsbauwerks realisiert, das für die L-Strasse, M-Strasse und

N-Strasse grosse Veränderungen mit sich brachte. Die M-Strasse sei im

Besonderen neu verlängert, unter der L-Strasse hindurchgeführt und unter anderem

mit den hier diskutierten 14 Ersatzparkplätzen ausgestattet worden. Im Jahr

2001.

habe der Kanton Zürich Kat.-Nr. 03, umfassend insbesondere die M-Strasse sowie

den grössten Teil der 14 Parkplätze, der Gemeinde Zollikon abgetreten; das

Baugrundstück mit dem restlichen Teil der Parkplätze sei schon zuvor an die

heutige private Beschwerdegegnerin verkauft worden. Auch die Baudirektion hält

in ihrer Rekursantwort vom 14./19. September 2007 fest, dass die

Parkplätze vor dem 1. Juli 1972 als Anschlussbauwerke im Zusammenhang mit

Niveauübergängen beim Bahnhof R realisiert worden seien. Sie weist zudem auf

ein Luftbild vom 6. Oktober 1971 und weitere Unterlagen hin, in welchem

die Parkplätze erkennbar seien. Die Vorinstanz ging in ihrem Rekursentscheid

ebenfalls davon aus, dass die Parkfelder durch den Kanton Zürich im Rahmen des

erwähnten Bauwerkes erstellt worden seien (vgl. oben E. 3.1).

4.2

Mit

Beschluss Nr. 1551 vom 26. März 1970 genehmigte der Regierungsrat das

Ausführungsprojekt für die Phase 1b des Anschlussbauwerkes R im Bereich der Gemeindegrenze

Zollikon/Zürich südlich der Bahnstation R und bewilligte den erforderlichen

Bruttokredit von Fr. 2'120'000.-. Dieses Projekt sah im Gebiet „O“, also

im Bereich des streitbezogenen Baugrundstückes, umfangreiche Bauarbeiten an der

M-Strasse/L-Strasse vor. Der dazugehörige Ausführungsplan weist den streitigen

Parkplatz, wie die Vorinstanz korrekt festgehalten hat, mittels gestrichelter

Linie als befestigten Platz aus. Die Aufhebung des Niveauüberganges der

L-Strasse und die Erstellung des Überführungsbauwerkes über die rechtsufrige

Zürichseelinie der SBB erforderte verschiedene Landabtausche zwischen den SBB

und dem Kanton Zürich. Dieser Tauschvertrag wurde nach Besitzesantritt abgeschlossen

und vom Regierungsrat am 1. März 1972 genehmigt. In dem Bestandteil des

Tauschvertrages bildenden Situationsplan 1 ist der Parkplatz ebenfalls

– mit gezogener Linie – eingezeichnet. Ein Luftbild vom

6.

Oktober 1971 wurde offensichtlich während den Bauarbeiten aufgenommen;

das Überführungsbauwerk ist realisiert und im Bereich des Parkplatzes wurden

Erdarbeiten gemacht. Aus diesem Luftbild ist allerdings die Art der Arbeiten

(Parkplatz, Installationsplatz oder Ähnliches) nicht genau erkennbar.

4.3

Die

Ausführungen des Beschwerdeführers, welcher punktuell einzelne Aktenstücke infrage

stellt, vermögen die Sachverhaltsermittlung durch die Vorinstanz nicht infrage

zu stellen. Dass im Genehmigungsbeschluss Nr. 1551 des Regierungsrates vom

26.

März 1970 die Parkplätze nicht speziell erwähnt sind, besagt nichts,

war dies doch ein völlig untergeordneter Bauteil. Bezüglich Bundesbeiträge kann

dem Regierungsratsbeschluss einzig entnommen werden, dass die Baudirektion ein

Gesuch um Mitberücksichtigung der Kosten bei der Festsetzung des vom Bund an

die Aufhebung des Niveauüberganges bereits zugesicherten Betrages einzureichen

habe. Die Ausführungen des Beschwerdeführers hierzu stossen ins Leere. Unbegründet

ist auch der Einwand, es sei kein Motiv ersichtlich, weshalb der Kanton

Parkfelder zu Gunsten der Öffentlichkeit erstellt habe. Bereits in der

Rekursantwort vom 30. August 2007 wies die Gemeinde Zollikon darauf hin,

dass diese 14 Parkplätze als Ersatz für die Parkplätze erstellt wurden, die

entlang dem seeseitigen Rand der ursprünglichen L-Strasse zwischen Bahnübergang

und L-Strasse Nr. 05 bestanden hatten. Diese einleuchtende und

überzeugende Aussage stellt der Beschwerdeführer nicht infrage. Zudem ist

allein bestritten, wann und nicht dass der Kanton die Parkplätze

erstellte. Aus dem Umstand, dass der Parkplatz als völlig untergeordneter

Bauteil (befestigte Fläche) im Technischen Bericht zum Projekt, im Beschluss

Nr. 1861 des Regierungsrates vom 5. April 1978 betreffend Genehmigung der

Bauabrechnung der Phasen Ia, Ib und P-Strasse über total rund Fr. 10'000'000.-

nicht erwähnt wird und auch in den Projektplänen Situation nicht

eingezeichnet ist, kann der Beschwerdeführer nichts für sich ableiten. Nicht

nachvollziehbar ist die Aussage des Beschwerdeführers, die Erstellung eines

Parkplatzes sei vor und nach dem 20. März 1970 "innerhalb der

vorhandenen Geländetopografie physisch gar nicht möglich gewesen", nachdem

der Parkplatz heute ja besteht. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen,

dass die "1 m"-Angabe im Projektplan sich auf die Breite des Banketts

beidseits der Strasse bezieht und nicht auf die Böschungshöhe. Tatsache ist,

dass die Parkfläche im Ausführungsplan, vom Regierungsrat genehmigt am

26.

März 1970 als befestigte Fläche eingezeichnet ist, und zwar als

gestrichelte Linie. Diese Markierung ist offensichtlich nicht "Bestandteil

der Geländelinie", wie der Beschwerdeführer einwendet, sondern begrenzt

die Parkfläche genauso wie die nordwestlich anschliessenden Gehweganlagen. Die

gleiche gestrichelte Linie als Begrenzung der befestigten Fläche ist auch in

den vom Beschwerdeführer im Rekursverfahren eingereichten Katasterkopien von

1988.

und 1992 eingetragen. Auch im Beilageplan zum Tauschvertrag

(Genehmigungsdatum Regierungsrat 1. März 1972) ist die befestigte Fläche

– hier mit durchgehendem Strich – eingezeichnet. Dass im Laufe der

Bauarbeiten von der Situierung gemäss den Plänen leicht abgewichen wurde, ist

nichts Ungewöhnliches. Der Luftaufnahmeplan vom 6. Oktober 1971 belegt

Erdarbeiten, wobei neben den charakteristischen Umrissen der Gehweganlage auch

eine Fläche erkennbar ist, die – mindestens teilweise – in ihren

Umrissen der Parkierungsanlage entspricht. Der genaue Zweck der Erdarbeiten

bleibt allerdings offen. All diese planerischen Darstellungen stützen die

Aussagen der Gemeinde Zollikon und der Baudirektion, die streitbezogene

Parkfläche sei 1970/1971 durch den Kanton Zürich erstellt worden, als Teil des

grossen neuen Überführungs- und Kreuzungsbauwerks im Bereich der L-Strasse,

M-Strasse und N-Strasse und als Ersatz für die Parkplätze, die entlang dem

seeseitigen Rand der ursprünglichen L-Strasse zwischen Bahnübergang und

L-Strasse Nr. 05 bestanden hatten und wegfielen.

4.4

Insgesamt

sprechen gewichtige Indizien dafür, dass die Parkierungsanlage bereits

1970/1971 erstellt wurde. Der Beschwerdeführer macht lediglich geltend, das

Parkfeld sei erst nach dem 1. Juli 1972 erstellt worden. Zu welchem

Zeitpunkt die Parkplätze stattdessen gebaut worden sein sollen, legt der

Beschwerdeführer jedoch weder im Rekurs- noch im Beschwerdeverfahren dar. Unter

diesen Umständen kann der Vorinstanz keine Verletzung der Untersuchungspflicht

vorgeworfen werden, wenn sie zum Schluss kam, die streitbezogene Parkfläche sei

1970/1971 als Teil des erwähnten Bauwerkes erstellt worden.

5.

5.1

Gemäss

Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb

der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich

geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können erneuert, teilweise

geändert, massvoll erweitert oder wieder aufgebaut werden, sofern sie

rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt die

Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2).

Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Bestimmung ist gemäss Art. 41 der

Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV), dass die Bauten und

Anlagen seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder

geändert wurden, durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen

jedoch zonenwidrig geworden sind. Als solche gelten in erster Linie Bauten, die

in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht vor dem 1. Juli 1972 erstellt

oder geändert wurden, als mit dem In-Kraft-Treten des Gewässerschutzgesetzes

vom 8. Oktober 1971 (AS 1972 I 950) erstmals eine klare Trennung von Bau-

und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde (vgl. BGE 129 II 396 E. 4.2.1). In

Gebieten jedoch, die sich – wie hier – nach dem 1. Juli 1972

noch in einer Bauzone befanden, liegt die massgebliche Rechtsänderung in der

späteren Zuweisung zu einer Nichtbauzone im Rahmen der Nutzungsplanung.

5.2

Unbestrittenermassen

liegt keine Baubewilligung für die Anlage vor. Rechtmässig wäre die Parkplatzanlage,

wenn sie in einem Zeitpunkt erstellt worden wäre, in welchem sie keiner

Bewilligungspflicht unterlag. Davon geht die Vorinstanz aus.

Parkplätze bedürfen laut § 309 lit. i des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) einer Baubewilligung. Diese

Bestimmung trat auf den l. Juli 1978 in Kraft (OS 46, 41 und 833). Auf

kantonaler Stufe bestand vorher keine Bewilligungspflicht für Parkplätze;

insbesondere statuierte § 125 des Baugesetzes für Ortschaften mit

städtischen Verhältnissen vom 23. April 1893, welches Gesetz mit dem

In-Kraft-Treten des Planungs- und Baugesetzes formell aufgehoben wurde

(§ 348 PBG), nur eine Baubewilligungspflicht für Gebäude, nicht jedoch für

Anlagen. Ob auf bundesrechtlicher Ebene bereits mit dem In-Kraft-Treten des

Gewässerschutzgesetzes (1. Juli 1972; AS 1972, 966) eine Bewilligungspflicht

für Parkplätze innerhalb der Bauzonen eingeführt wurde, kann offen bleiben

(vgl. auch VGr, 31. Januar 2007, VB.2005.00486, E. 5.1; 5. September

2001, VB.2001.00029 [beide nicht publiziert]; Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 221).

Selbst wenn die Anlage im Zeitpunkt der Erstellung einer

Bewilligung bedurft hätte, schliesst dies – entgegen der Rechtsauffassung

des Beschwerdeführers – die Anwendung von Art. 24c RPG nicht aus.

Denn in diesem Fall wäre zu prüfen, ob die Rechtswidrigkeit bloss formaler oder

auch materieller Natur ist. Eine formell illegale, d.h. ohne erforderliche

Baubewilligung erstellte Baute oder Anlage ist nachträglich zu bewilligen, wenn

sie im Zeitpunkt der Erstellung dem materiellen Recht entsprach (BGE 102

Ib 64 E. 4, 104 Ib 301 E. 4c; RB 1980 Nr. 133). Entsprechend diesem Grundsatz

hält Art. 41 RPV denn auch fest, dass Art. 24c RPG auf Bauten und

Anlagen anwendbar ist, die seinerzeit "in Übereinstimmung mit dem materiellen

Recht" erstellt oder geändert wurden (so auch BGE 129 II 396 E. 4.2.1 S.

398; BGr, 19. Mai 2004, ZBl 106/2005, S. 388 E. 2.2.4, je mit weiteren

Hinweisen). Demgemäss ist vorliegend in erster Linie abzuklären, ob die

Parkplatzanlage seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht

erstellt wurde und durch die Zonenplanänderung von 1985/1988 zonenwidrig

geworden ist.

5.3

Gemäss dem

vom Regierungsrat am 7. November 1963 bzw. 11. November 1965 genehmigten

Zonenplan war das Gebiet der Wohnzone zugeschieden; erst mit Zonenplangenehmigung

vom 18. September 1985/7. September 1988 wurde das Gebiet entlang der

M-Strasse einer Freihaltezone zugewiesen.

Der Beschwerdeführer bestreitet die Aussage der

Baudirektion in der Bewilligung vom 3. Mai 2007, der Parkplatz habe bei

der Umzonung 1985/1988 in die Freihaltezone bereits bestanden, nicht, sondern

findet, darauf komme es nicht an. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die

Parkfläche erst nach 1985/1988 erstellt wurde, konnte der Beschwerdeführer

nicht nennen und sind auch nicht ersichtlich. Selbst wenn somit anzunehmen

wäre, dass die streitbetroffene Parkierungsanlage trotz der gewichtigen Indizien,

die dafür sprechen (vgl. oben E. 4), nicht bereits 1970/1971 erstellt wurde,

ist davon auszugehen, dass sie jedenfalls vor der Umzonung 1985/1988 bestanden

hat. Vorliegend wäre die Parkierungsanlage bis zum Zeitpunkt der Umzonung

1985/1988 von der Bauzone in die Freihaltezone bewilligungsfähig gewesen. Somit

wurde sie seinerzeit "in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht

erstellt" und erst durch die spätere Umzonung zonenwidrig (Art. 41

RPV) und unterliegt der Bestimmung von Art. 24c RPG.

6.

6.1

Im

Anwendungsbereich von Art. 24c RPG verlangt Art. 42 RPV weiter, dass

die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den

wesentlichen Zügen gewahrt bleibe, wobei Verbesserungen gestalterischer Art

zulässig sind. Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der

Identität ist derjenige im Zeitpunkt der Erlass- oder Planänderung

(Abs. 2). Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt

bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Abs. 3

Satz 1). Das Erweiterungsmass einer zonenwidrig genutzten Fläche innerhalb und

ausserhalb eines bestehenden Gebäudevolumens ist im Einzelnen beschränkt

(Abs. 3 lit. a und b); wird dieses Mass überschritten, ist die Identität

auf jeden Fall nicht mehr gewahrt.

6.2

Die

Ausführungen der Vorinstanz, wonach vorliegend die Identität der zonenwidrigen

Anlage im Sinn von Art. 42 RPV gewahrt bleibe, sind überzeugend. Es kann

auf sie verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit

§ 70 VRG). Zu Recht geht die Vorinstanz bei Prüfung der Identitätswahrung

von der Gesamtanlage aus und stellt nicht auf – ohne weiteres

veränderbare – Parzellengrenzen ab. Die Garagenzufahrt benötigt lediglich

1.7

m2 des heute unbefestigten Teils der Freihaltezone. Die

Parkplatzfläche wird somit nur minim vergrössert. Von den 14 Parkplätzen

bleiben 11 als solche bestehen. Eine Teilfläche von 21.5 m2, was

knapp zwei Parkplätzen entspricht, wird neu begrünt. Die zonenwidrig genutzte

Fläche wird gesamthaft gesehen nicht erweitert und die

"Rekultivierung" ist als gestalterische Verbesserung im Sinn von

Art. 42 Abs. 1 RPV zulässig. Die Identität der Parkierungsanlage wird

überhaupt nicht, geschweige denn "in wesentlichen Zügen"

(Art. 42 Abs. 1 RPV) dadurch verändert, dass nunmehr auf einer

Fläche, welche zwei Abstellplätzen entspricht, die Fahrzeuge nicht mehr darauf

parkieren, sondern zur Tiefgarage durchfahren, wobei naturgemäss der Kreis der

entsprechenden Personenwagenlenker sich auf jene beschränkt, welche in der

Tiefgarage ihre Fahrzeuge abstellen. Die gemäss Art. 24c RPG zulässige

"teilweise Änderung" kann dabei auch in einer Zweckänderung bestehen

(vgl. hierzu Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Kommentar

zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, § 24c N. 14, mit weiteren Hinweisen).

6.3

Auch die

weiteren Rügen des Beschwerdeführers erweisen sich als unbegründet. Die Aussage

von Waldmann/ Hänni (§ 24c N. 4), wonach eine Baute noch bestimmungsgemäss

nutzbar, also weiterhin für den bisherigen Zweck genutzt werden kann,

entspricht Art. 24c Abs. 1 RPG und erfolgt im Zusammenhang mit dem

zeitlichen Anwendungsbereich der Bestandesgarantie gemäss Art. 24c

Abs. 1 RPG. Diese geht unter, wenn die Baute oder Anlage zerstört oder

abgebrochen wird (vgl. Art. 42 Abs. 4 RPV). Waldmann/Hänni fügen in diesem

Zusammenhang an, dass sich der gesetzliche Bestandesschutz nicht auf nutzlose

und eingestürzte Bauruinen erstreckt. Dies trifft hier offensichtlich nicht zu.

Die Parkierungsanlage ist weder zerstört noch verfallen und der Bestandesschutz

nicht untergegangen. Unbegründet ist auch der Einwand des Beschwerdeführers, es

fehle hier eine Ausnahmesituation, weil die Erschliessung des Baugrundstückes

via L-Strasse erfolgen könne. Art. 24c RPG ist eine Norm der

Besitzstandsgarantie. Geniesst eine Baute oder Anlage Bestandesschutz im Sinn

dieser Bestimmung und liegt die geplante bauliche Massnahme innerhalb der

gemäss Art. 24c Abs. 2 RPG umschriebenen Baumöglichkeiten, so ist

keine darüber hinausgehende "Ausnahmesituation" Bewilligungsvoraussetzung.

7.

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die streitbezogene

Parkfläche gemäss Art. 24c RPG und Art. 41 RPV Bestandesschutz

geniesst und die geplante Zufahrt innerhalb der durch diese Bestimmungen

abgesteckten Baumöglichkeiten liegt. Sie ist daher gestützt auf Art. 24c

Abs. 2 RPG in Verbindung mit Art. 42 RPV bewilligungsfähig. Die

Beschwerde ist abzuweisen.

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die

Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70

VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm damit nicht zu (§ 17 Abs. 2

VRG). Hingegen hat er die private Beschwerdegegnerin für das

Beschwerdeverfahren angemessen zu entschädigen. Angemessen ist vorliegend eine

Parteientschädigung von Fr. 1'500.-.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die Beschwerde

wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer hat der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung

von Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses

Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …