VB.2008.00103

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00103

16. Juli 2008Deutsch11 min

(URT.2008.10794)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 17. April 2007 erteilte der Gemeinderat Neerach D und

C unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung

für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in Neerach.

Erwägungen

II.

Den hiergegen gerichteten Rekurs von A wies die

Baurekurskommission I nach Durchführung eines Referentenaugenscheins mit

Entscheid vom 8. Februar 2008 ab, soweit sie darauf eintrat.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob A am 13. März 2008 Beschwerde

beim Verwaltungsgericht und beantragte im Wesentlichen, der angefochtene

Rekursentscheid und die Baubewilligung seien aufzuheben, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten von D und C.

Die Baurekurskommission schloss am 1. April 2008 auf

Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Neerach am 24. April und D sowie C am

21.

Mai 2008 beantragten die Abweisung der Beschwerde und Zusprechung einer

Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Baugrundstück liegt

gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Neerach vom 30. April 1985 (BZO)

in der Kernzone II. Die private Beschwerdegegnerschaft beabsichtigt die

Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage. Die beiden Bauten mit

je zwei Voll- und zwei Dachgeschossen sollen in einer Beton-/Holzkonstruktion

und mit einem Satteldach erstellt werden. Das Untergeschoss erstreckt sich auch

über den Zwischenraum der Gebäude; es soll unter anderem als Tiefgarage mit 15

Einstellplätzen genutzt werden.

2.

Der Beschwerdeführer bemängelt die geplante

Umgebungsgestaltung auf dem Baugrundstück. Es weise weder einen Vorgarten noch

einen Hof und somit kein einziges traditionelles Umgebungsgestaltungselement

auf, wie es von Art. 15 Abs. 2 BZO verlangt werde. Die Auslegung

dieser Bestimmung durch die Vorinstanzen sei offensichtlich fehlerhaft und

damit rechtsverletzend. Zudem rügt der Beschwerdeführer, die auf dem

Baugrundstück geplante Zufahrt in die Tiefgarage bewirke mit ihrer Länge von 20

m und einem Gefälle von 15 % einen übermässigen Terraineinschnitt im Sinne von Art. 15

Abs. 3 BZO. Mit der Erteilung der Baubewilligung habe der Gemeinderat

Neerach das ihm zustehende Ermessen überschritten bzw. das kommunale Recht

rechtsverletzend angewendet.

2.1

Gemäss Art. 15

Abs. 2 BZO ist in den Kernzonen die traditionelle Umgebungsgestaltung

(Vorgärten, Höfe etc.) zu erhalten und bei Umbauten oder Neubauten möglichst

weit gehend zu übernehmen. Fahrzeugabstellplätze und Garagen sind nach Art. 15

Abs. 3 BZO unauffällig einzugliedern und Zufahrten dürfen keine

übermässigen Terraineinschnitte ausweisen.

Bei den Kernzonenvorschriften der Gemeinde Neerach handelt

es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung durch

die kommunalen Behörden nach ständiger Rechtsprechung zu schützen ist, wenn sie

vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen

haben sich bei der Überprüfung entsprechender Entscheide zurückzuhalten (RB

1981.

Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14, E. 1h). Auch bei der Anwendung der Ästhetikvorschrift von § 238

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) kommt den

kommunalen Baubehörden praxisgemäss ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu.

Bei der Überprüfung kommunaler Einordnungsentscheide haben sich die

Rechtsmittelinstanzen sowohl im Rahmen der Angemessenheits- als auch der

Rechtskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen. Wenn der Entscheid auf einer

vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht, hat die

Rekursinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die

Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen. Sie darf – trotz

umfassender Überprüfungsbefugnis – nur dann einschreiten, wenn die

ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist

(RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 20 N. 19; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005,

ZBl 107/2006, S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von

Arnold Marti). Auf ihren Beurteilungsspielraum kann sich die kommunale

Baubehörde jedoch nur berufen, wenn sie spätestens in der Rekursantwort die

geforderte nachvollziehbare Begründung für ihren Entscheid vorbringt

(RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18,

E. 5a).

2.2

Gemäss § 50 Abs. 1 PBG umfassen Kernzonen

schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt- oder Dorfkerne oder einzelne

Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen. Zu

diesem Zweck können die Gemeinden besondere Vorschriften über die Stellung der

Bauten, die Erscheinung der Gebäude, den Kubus, die Dachformen, die Farbgebung,

die Materialien und dergleichen aufstellen und dabei von der kantonalrechtlichen

Regelung über die Grenz- und Gebäudeabstände und die Gebäudehöhe abweichen (§ 50

Abs. 2 und 3 PBG). Je nach Grad der Schutzwürdigkeit des Ortskerns können

Kernzonenvorschriften infrage kommen, welche für Neu- und Umbauten die gleichen

Masse, Kubaturen, Stellung und Erscheinung vorschreiben, wie sie die

bestehenden Altbauten aufweisen (Robert Imholz, Die Denkmalschutz-Bestimmungen

des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Dokumente und Informationen zur

Schweizerischen Orts-, Regional- und Landesplanung Nr. 67/Juli 1982, S. 34,

42).

Um den unterschiedlichen Verhältnissen gerecht werden zu

können, lässt das kantonale Recht den Gemeinden bei der Ausgestaltung ihrer

Kernzonenbestimmungen bewusst einen weiten Spielraum. Je nach Kernzonenart kann

die Erhaltung des Bestehenden, die Anpassung an das Ortsbild oder die

Erweiterung des Ortskerns im Vordergrund stehen. Besonders bei der Frage, wie

die bauliche Anpassung von Ersatz- oder Neubauten an das bestehende Ortsbild

erfolgen soll, sind unterschiedliche Lösungen möglich (VGr, 4. Juli 2007,

VB.2007.00038, E. 4.2, www.vgrzh.ch). Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Neerach

sieht für Neubauten vor, dass sich diese durch ihre Ausmasse, Form und Massstäblichkeit

gut in die herkömmliche, charakteristische Bausubstanz einzuordnen haben, um

damit die Erscheinung des Ortsbilds zu wahren; die Hauptfirstrichtung auf

Neubauten ist so zu wählen, dass eine optimale Einfügung der Bauten in den

Altbestand erreicht wird (Art. 7 BZO). Die Dachform und -neigung hat mit

derjenigen der benachbarten Altbauten harmonisch im Einklang zu stehen (Art. 8

Abs. 1 BZO). Die Materialwahl und die Farbgebung von Fassaden haben die

herkömmliche Bauweise zu berücksichtigen (Art. 11 BZO).

2.3

Der

Gemeinderat hielt in der Baubewilligung zur Umgebungsgestaltung lediglich fest,

dass die nach Art. 32 BZO erforderlichen Spiel- und Ruheflächen fehlten

und noch nachzuweisen seien. Zudem sei für das Abfuhrgut ein Containerplatz bereitzustellen.

Vor Baubeginn sei dem Gemeinderat deshalb ein entsprechend ergänzter

Umgebungsplan zur Genehmigung einzureichen. In seiner Rekursvernehmlassung

liess der Gemeinderat ausführen, in Art. 15 Abs. 2 BZO seien

Vorgärten und Höfe in einer Klammer erwähnt und mit dem Zusatz "etc."

versehen. Diese zwei Begriffe seien also nur zwei Beispiele, mit denen eine

traditionelle Umgebungsgestaltung erreicht werden könne. Dies heisse aber

nicht, dass in jedem Fall ein Hof und ein begrünter Vorgarten vorhanden sein

müssten. Die traditionellen Vorgärten in den Dörfern des Zürcher Unterlands

seien häufig gepflästert oder eingekiest, damit dort Wagen und Maschinen

abgestellt werden könnten. Die vorliegende Vorgartengestaltung entspreche

diesem Muster: Ein Teil sei eingekiest, ein Teil mit einem Hartbelag versehen.

Das Bauvorhaben habe sogar zwei Höfe, einen westlich mit Parkplätzen und einen

östlich mit der Wiese. In Bezug auf die Tiefgaragenrampe liess der Gemeinderat

ausführen, bei der Anwendung von Art. 15 Abs. 3 BZO sei auch § 244

Abs. 2 PBG zu beachten. Bei den vorliegenden Verhältnissen sei die

Platzierung der Abstellplätze zur Schonung der Nachbarschaft, darunter vor

allem auch der rekurrentischen Liegenschaft, geboten gewesen. Die Bauherrschaft

habe die Rampe mit einer Neigung von 15 % möglichst kurz gehalten, und ein

übermässiger Terraineinschnitt liege nicht vor.

Die Vorinstanz kam in ihrem Entscheid zum Schluss, die

Auslegung von Art. 15 Abs. 2 BZO durch den Gemeinderat, wonach nicht

verlangt werden könne, dass in jedem Fall ein Hof und ein begrünter Vorgarten

vorhanden sein müsse, sei nicht zu beanstanden. Eine solche Gestaltung werde in

der Gesetzesbestimmung nur beispielhaft aufgezählt. Anlässlich des Augenscheins

habe sich gezeigt, dass die Vorgartenbereiche entlang der L-Strasse

unterschiedlich gestaltet seien. Neben gekiesten Flächen fänden sich begrünte

Flächen, Vorgärten, gepflasterte Flächen, Rasenflächen etc. Mit der Erteilung

der baurechtlichen Bewilligung für die grundsätzliche Umgebungsgestaltung habe

die Vorinstanz innerhalb des ihr zustehenden Ermessens gehandelt. Gleiches

gelte auch bezüglich der Tiefgaragenabfahrt. Mit der Neigung von 15 % habe die

private Beschwerdegegnerschaft eine möglichst kurze Tiefgaragenrampe erreicht.

Eine Tiefgarage sei aber unweigerlich mit einem Terraineinschnitt verbunden. Art. 15

Abs. 3 BZO verbiete denn auch nicht Terraineinschnitte in Verbindung mit

Garagen an sich, sondern bloss übermässige. Als solche könne die projektierte

Garageneinfahrt nicht qualifiziert werden. Ausserdem fänden sich auch bereits

heute in unmittelbarer Umgebung des Baugrundstücks Tiefgaragen mit entsprechenden

Abfahrten.

2.4

Der

Beschwerdeführer bringt nichts vor, was die vorinstanzliche Auslegung der Kernzonenbestimmungen

als rechtsverletzend erscheinen liesse. Die Aufzählung in Art. 15 Abs. 2

BZO durften die Vorinstanzen ohne Rechtsverletzung als nur beispielhaft verstehen.

Wenn die Bestimmung vorsieht, dass Neubauten möglichst weit gehend die traditionelle

Umgebungsgestaltung übernehmen sollen, wird dadurch zum Ausdruck gebracht, dass

sie sich an den vorhandenen baulichen Strukturen orientieren sollen. Dies wird

auch aus den übrigen Kernzonenbestimmungen deutlich (vgl. E. 2.2). Wie die

Vorinstanz zu Recht feststellte, sind die Vorgartenbereiche entlang der L-Strasse

unterschiedlich gestaltet, wobei gekieste Flächen, begrünte Flächen, Vorgärten,

gepflasterte Flächen und Rasenflächen zu sehen sind. Das Bauvorhaben sieht im

westlichen Teil des Grundstücks eine grosse Wiese mit zwei Bäumen vor. Entlang

der L-Strasse ist ein gekiester Vorplatz geplant, wobei auch dort begrünte

Flächen mit Sträuchern geplant sind. In der östlichen Ecke des Grundstücks ist

eine grosse Fläche mit Hartbelag vorgesehen. Durch die vorgesehenen Mauern

entsteht ein eigentlicher Hof und zwischen dem Hof und der Tiefgarageneinfahrt

ist eine begrünte Fläche vorgesehen. Damit haben die Vorinstanzen zu Recht eine

traditionelle Umgebungsgestaltung bejaht.

Auch bezüglich der Beurteilung der Tiefgarageneinfahrt

kann den Vorinstanzen keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden. Der Beschwerdeführer übersieht, dass die Formulierung,

wonach Zufahrten keine "übermässigen" Terraineinschnitte aufweisen

dürfen, der örtlichen Baubehörde einen weiten Auslegungs- und

Beurteilungsspielraum eröffnet. In diesem Rahmen haben die Überlegungen, wie

sie von der Baubehörde in der Rekursantwort vorgebracht und von der Vorinstanz

in ihrem Entscheid übernommen wurden, ohne weiteres Platz. Die Einwände

des Beschwerdeführers lassen die Beurteilung der Vorinstanzen nicht als

unvertretbar erscheinen.

3.

Der Beschwerdeführer bringt zudem vor, die Anordnung der

Tiefgarageneinfahrt unmittelbar entlang der Grenze zu seinem eigenen Grundstück

verletze das Vorsorgeprinzip nach Art. 11 Abs. 2 des

Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG). Sie sei von der Ost- auf die

Westseite zu verlegen, weil sich dort in unmittelbarer Nähe keinerlei Bauten

und auch keine Gartensitzplätze befänden.

Unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung sind

Emissionen im Rahmen der Vorsorge so weit zu begrenzen, als dies technisch und

betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2

USG). Bereits die Platzierung der notwendigen Parkplätze in eine Tiefgarage

dient der vorsorglichen Emissionsbegrenzung. Der Beschwerdeführer übersieht

zudem, dass mit einer Verlegung der dazugehörigen Einfahrt die Emissionen nicht

begrenzt, sondern lediglich verschoben werden. Die Vorinstanz hat

zu Recht festgehalten, dass die von kleineren Parkierungsanlagen ausgehenden

Immissionen in aller Regel von untergeordneter Bedeutung und von den Nachbarn

hinzunehmen sind. Wie die private Beschwerdegegnerschaft glaubhaft vorbringt,

würde eine Tiefgarageneinfahrt auf der Westseite des Grundstücks zu einem

tieferen Geländeeinschnitt führen und wäre damit in gestalterischer Hinsicht

unbefriedigender. Eine Verschiebung der Zufahrt ist deshalb auch unter dem Gesichtspunkt

der Verhältnismässigkeit nicht gerechtfertigt (vgl. zum Ganzen auch VGr, 23. Februar

2005, VB.2004.00394, E. 4.2.2, www.vgrzh.ch).

4.

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist

abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 [VRG]), der überdies zu einer Parteientschädigung von Fr.

1'000.- an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2

lit. a VRG). Der Gemeinde ist eine solche nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

nicht zuzusprechen (vgl. VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00382, E. 4.2,

www.vgrzh.ch).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30

Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …