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Entscheid

VB.2008.00135

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00135

29. Oktober 2008Deutsch10 min

(URT.2008.10984)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 4. Juni 2007 erteilte die Baukommission Herrliberg der E

AG die Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit zwei Wohnungen und einem

angebauten Einfamilienhaus sowie einer Tiefgarage anstelle des bestehenden

Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in

Herrliberg.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von der Nachbarin C erhobenen Rekurs hiess

die Baurekurskommission II am 4. März 2008 unter Aufhebung der

Baubewilligung gut.

III.

Mit Beschwerde vom 7. April 2008 liess A, der als

Eigentümer des Baugrundstücks anstelle der E AG ins Rekursverfahren eingetreten

war, dem Verwaltungsgericht beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

den Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligung wiederherzustellen;

eventuell sei diese durch eine Nebenbestimmung betreffend die Ausgestaltung der

gedeckten Veranden zwischen den Gebäudeteilen zu versehen.

Die Vorinstanz am 15. April und die Beschwerdegegnerin am

10.

Juni 2008 beantragten Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge, Letztere

überdies die Zusprechung einer Parteientschädigung. Die Mitbeteiligte liess

sich nicht vernehmen.

In Replik und Duplik hielten die privaten Parteien an

ihren Anträgen fest.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Vorinstanz hat die angefochtene Baubewilligung mit der

Begründung aufgehoben, die dem Gebäude nicht vorgebauten und entsprechend nicht

einen Verglasungsanteil von 70 % der vertikalen, gegen aussen gerichtete

Bauhüllenteile aufweisenden Wintergärten seien bei der Ausnützungsbestimmung

anzurechnen. Mit den deshalb zusätzlich anrechenbaren Flächen von je 8,2 m2

im Erd- und im ersten Obergeschoss sowie weiteren Korrekturen bei der

Ausnützungsberechnung werde die zulässige Ausnützung um fast 10 %

überschritten, was nicht auflageweise heilbar sei.

Der Beschwerdeführer hält

dieser Auffassung entgegen, sie verkenne die Zielsetzung von § 10 lit. c

der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV), wenn sie dem Energiesparen

dienende Wintergärten, die als Fassadeneinsprünge ausgestaltet seien, nicht von

der Ausnützung befreie. Die Vorinstanz verlange fälschlicherweise, dass ein

ausnützungsprivilegierter Wintergarten zu mindestens 70 % mit verglasten

Aussenwänden versehen sein müsse; richtig sei, dass die Aussenfassaden des

Gebäudes, welche den Raum auf drei Seiten umschliessen, die Wärmedämmvorschriften

zu erfüllen hätten, während lediglich die vierte Seite, die gegen die

Aussenluft abschirme, zu 70 % verglast sein müsste. Selbst wenn aber der

Wintergarten anrechenbar sei, dürfe dies nicht zur Aufhebung der Baubewilligung

führen, sondern es könne mittels Auflage verlangt werden, dass die Verglasung

wegzulassen sei, was dazu führe, dass die Ausnützungsüberschreitung behoben

sei.

2.

2.1

Das

Verwaltungsgericht hat die dem angefochtenen Entscheid zu Grunde liegende

Rechtsauffassung bezüglich der Anrechenbarkeit von nicht als Vor- oder Anbauten

ausge­stalteten Wintergärten bereits im Entscheid VB.2008.00012 vom 18. Juni

2008.

(www.vgrzh.ch) bestätigt. Der Wortlaut von § 10 lit. c ABauV, der die

Privilegierung auf "verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten" beschränkt,

lässt es nicht zu, dass irgendwelche hinter den Hauptfassaden des Gebäudes

liegende Räume durch Verzicht auf heiztechnische Einrichtungen und genügende

Isolation der Wände gegenüber den beheizten Gebäudeteilen als

ausnützungsprivilegierte Wintergärten gelten können. Vielmehr sind Balkone und

Veranden begrifflich Fassadenvorsprünge oder Anbauten (vgl. Brigitte Riese/Hans-Joachim

Kadatz, Seemanns Sachlexikon, Kunst & Architektur, Leipzig 2008, S. 41

und 439; Hans Koepf/Günther Binding, Bildwörterbuch der Architektur, 4. A.,

Stuttgart 2005, S. 44 und 494), und auch der vom Verordnungsgeber verwendete

Begriff der "Vorbaute" setzt voraus, dass an ein dahinter liegendes

Hauptgebäude angebaut wird. Entsprechend verlangt Ziff. 2.4 des

"Vollzugsordners Energie" des Amtes für Abfall, Wasser Energie und

Luft (vgl. www.energie.zh.ch) auch einen Verglasungsanteil von 70 %

des Vorbaus (vgl. ebenso das Merkblatt "Wintergarten aus

rechtlicher Sicht; vgl. www.energie.zh.ch). Sodann hat das Verwaltungsgericht

auch darauf hingewiesen, dass die Delegationsnorm von § 255 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

dem Verordnungsgeber lediglich die Privilegierung von Nebenräumen erlaubt. Als

"verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten" im Sinn von § 10 lit.

c ABauV können deshalb nur solche Räume qualifiziert werden, die in räumlicher

und funktionaler Hinsicht als den anrechenbaren Wohn- und Arbeitsräumen

untergeordnet erscheinen, was im Einzelfall auf Grund von Grösse, Lage und

Raumbeziehungen zu beurteilen ist. In jenem Entscheid wurde deshalb einem

"Wintergarten", der zwar den geforderten Verglasungsanteil von 70 %

aufwies, jedoch auf keiner Seite über die Hauptfassaden des Doppeleinfamilienhauses

hinausreichte, sondern vollständig innerhalb des Grundrisses des darunter

liegenden Erdgeschosses lag und vollständig vom Attikageschoss und dessen

Terrassen überdeckt wurde, das Ausnützungsprivileg nicht zugestanden.

Mitentscheidend war zudem, dass der "Wintergarten" mit 10 m2

ebenso gross war wie der unmittelbar angrenzende Essraum, von dem er auf seiner

Längsseite nur durch eine als Schiebetüre ausgestaltete Glaswand getrennt war

und dieser angrenzende Essraum auch als Verkehrsfläche zwischen Küche, Treppe,

Wintergarten und Terrasse dienen musste, weshalb der vollständige Einbezug des

Wintergartens in den Wohnbereich vorgezeichnet war. Auf Grund all dieser

Umstände qualifizierte das Gericht den so genannten Wintergarten nicht mehr als

Nebenraum im Sinn von § 10 lit. c ABauV, wie er gemäss § 255 Abs. 3

PBG vom Verordnungsgeber ausnützungsmässig privilegiert werden kann.

2.2

Die beiden

je 8,2 m2 messenden Räume im Erd- und Obergeschoss sind in keiner Weise

dem Hauptgebäude vor- oder angebaut, sondern liegen wie irgendwelche andere

Räume innerhalb des durch die Hauptfassaden gebildeten Baukörpers. Eine

Ausnützungsprivilegierung als Wintergärten kommt schon deshalb nicht in

Betracht. Damit sind neben den Flächen dieser Räume auch die angrenzenden

Innenwände an die Ausnützung anzurechnen, was zusammen mit weiteren von der Vorinstanz

vorgenommenen Korrekturen zu einer Überschreitung der zulässigen Ausnützung um

fast 10 % führt.

3.

Gemäss § 321 Abs. 1 PBG ist die Baubewilligung

unter Nebenbestimmungen zu erteilen, wenn inhaltliche oder formale Mängel des

Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können. Dieses

Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens

untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung,

können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr,

21.

November 2007, VB.2007.00180, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen,

www.vgrzh.ch). Ob Projektmängel ohne besondere Schwierigkeiten korrigiert

werden können, entscheidet sich nach qualitativen und nicht nach quantitativen

Gesichtspunkten.

Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, sind hier zur

Reduktion der übermässigen Ausnützung wesentliche Projektänderungen

erforderlich und kommt deshalb eine nebenbestimmungsweise Heilung nicht in

Betracht. Insbesondere trifft es nicht zu, dass die Ausnützungsüberschreitung

wegen der beiden so genannten innen liegenden Wintergärten dadurch behoben

werden kann, dass dort auf die Verglasung verzichtet wird, sodass dadurch ein

innen liegender Sitzplatz bzw. Balkon entsteht. Wie der Beschwerdeführer im

Rekursverfahren hat ausführen lassen, würden derart eingezogene Balkone

zwischen den Wohneinheiten wegen der vergrösserten Gebäudehülle die Einhaltung

des angestrebten Minergie-Standards verunmöglichen.

Zudem weist die Beschwerdegegnerin zutreffend darauf hin,

dass damit die Ausnützungsüberschreitung noch nicht behoben wäre. Auch im

Dachgeschoss müsste der dortige "Wintergarten" zur anrechenbaren

Fläche gezählt werden, da er vollständig innerhalb des Volumens des

Hauptgebäudes liegt und aufgrund seiner zentralen Lage innerhalb der Dachgeschoss-Wohnung

offenkundig kein Nebenraum ist. Die anrechenbare Fläche erhöht sich sodann noch

um knapp 2 m2 im Bereich der Lukarne des Einfamilienhauses, die

irrtümlich nicht angerechnet wurde. Die gemäss § 255 Abs. 2 PBG im

Dachgeschoss nicht anrechenbare Fläche wird damit um 4 m2

überschritten, welche ebenfalls zur Ausnützung zu zählen sind. Schliesslich

gehören die so genannten Reduits in den Vollgeschossen aufgrund der gebotenen

Gesamtbetrachtung (vgl. dazu VGr, 18. Juni 2008, VB.2008.00012, E. 2.2.2, www.vgrzh.ch)

teilweise ebenfalls zur anrechenbaren Fläche. So sind jedenfalls die beiden Reduits

im Erdgeschoss aufgrund von Grösse und Belichtung sowie der wohnungsinternen

Erschliessung ohne weiteres als private Büroarbeitsplätze oder dergleichen

geeignet, zumal im Kellergeschoss ausreichend Nebenräume vorhanden sind; eine

Verwendung zu reinen Lagerzwecken ist daher eher unwahrscheinlich. Ebenfalls

anrechenbar ist das Reduit mit 2,6 m2 Fläche im nördlichen

Obergeschoss, das direkt von einem Wohnraum aus zugänglich ist und deshalb als Ankleideraum

oder dergleichen dieser Nutzung zuzurechnen ist.

Eine Heilung all dieser Mängel mittels Nebenbestimmungen

sprengt offenkundig den Rahmen von § 321 Abs. 1 PBG. Anzumerken ist

überdies, dass die Bauherrschaft bis heute keine korrekte Ausnützungsberechnung

(unter anderem unter Berücksichtigung sämtlicher innerer Trennwände)

eingereicht hat. Es ist nicht Sache der Rechtsmittelinstanzen, die Ausnützungsberechnung

aufgrund unzureichender Unterlagen zu überprüfen, sondern gemäss § 313 Abs. 1

PBG hat die örtliche Baubehörde im Rahmen der Vorprüfung auf einer Ergänzung

unvollständiger Baugesuchsunterlagen zu bestehen.

4.

Die Vorinstanz hat im Hinblick auf die Bewilligung eines

geänderten Projekts darauf hingewiesen, dass einem Gebäude, dass die primären

Baubegrenzungsvorschriften beachtet, in der Regel unter dem Gesichtspunkt der

Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG nicht entgegengehalten werden

könne, es wirke überdimensioniert. Diese Regel kann indessen dann nicht unbesehen

gelten, wenn ein Baukörper derart viele nicht anrechenbare Flächen aufweist,

dass dadurch die auch für die Einordnung bedeutsame volumenbeschränkende

Funktion der Ausnützungsziffer unterlaufen wird. Jedenfalls ist in diesem Zusammenhang

daran zu erinnern, dass gemäss § 238 Abs. 1 PBG ein Gebäude, das sich

grössenmässig aus der baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis

bei Anordnung und Volumetrie des Baukörpers in geeigneter Weise Rechnung zu

tragen hat (VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18 E.3).

Nachdem das Bauvorhaben schon aus den oben genannten

Gründen nicht bewilligungsfähig ist, muss die Frage, ob die Gebäudehöhe

eingehalten ist, nicht mehr geprüft werden.

5.

Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist

abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]),

der überdies zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an die Beschwerdegegnerin

zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Die Mitbeteiligte, die

im Verfahren vor Verwaltungsgericht keine eigenen Anträge gestellt hat, trifft

keine Kostenfolgen.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'210.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an die Beschwerdegegnerin

verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82

ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an …