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Entscheid

VB.2008.00163

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00163

11. März 2009Deutsch27 min

(URT.2009.11292)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 10. Mai 2007 erteilte der Hochbau- und

Planungsausschuss Z der B, bestehend aus der C GmbH und D, unter Auflagen und

Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses

und zweier Einfamilienhäuser auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 (alt

Kat.-Nr. 03) an der L-Strasse in Z.

Erwägungen

II.

Den gegen diesen Beschluss von A erhobenen Rekurs wies die

Baurekurskommission II am 18. März 2008 ab, soweit sie darauf eintrat.

III.

Mit Beschwerde vom 21. April 2008 liess A dem

Verwaltungsgericht beantragen, der angefochtene Entscheid und die Baubewilligung

vom 10. Mai 2007 seien unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der

Beschwerdegegner aufzuheben.

Die Vorinstanz schloss am 6. Mai 2008 auf Abweisung der

Beschwerde. Die B beantragte am 22. Mai 2008 die Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen. Der Hochbau- und

Planungsausschuss Z beantragte am 25. Juni 2008 die Abweisung der Beschwerde.

Mit Beschluss vom 12. November 2008 wies das

Verwaltungsgericht den Hochbau- und Planungsausschuss Z an, eine

nachvollziehbare Berechnung des über dem gewachsenen Boden liegenden, die

Baumassenziffer im Hauptgebäude belastenden, Volumens der Parkgarage

einzureichen. Mit Präsidialverfügung vom 16. Dezember 2008 erhielten A und die

B Gelegenheit, zur nachgereichten Baumassenberechnung Stellung zu nehmen.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Ausführungen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

für die Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen

zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die

rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.

2.

Gemäss dem streitbetroffenen Projekt sollte das auf dem

Grundstück alt Kat.-Nr. 03 befindliche Gebäude Assek.-Nr. 04 abgebrochen und auf

den neu zu schaffenden Bauparzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 ein Mehrfamilienhaus

sowie zwei Einfamilienhäuser mit einer gemeinsamen, 10 Abstellplätze

umfassenden Tiefgarage und vier oberirdisch gelegenen Parkplätzen erstellt

werden. Die in der Wohnzone W 1.4 zu stehen kommenden Neubauten sollen über

eine 3 m breite, sich entlang des Grundstücks des Beschwerdeführers erstreckende

und anschliessend in die L-Strasse einmündende private Stichstrasse erschlossen

werden.

2.1

Der Beschwerdeführer rügt die Erschliessung der geplanten Neubauten als

ungenügend. Die bloss 3 m breite Zufahrt genüge den Anforderungen nicht. Die

Zugangsnormalien würden nebst einer Fahrbahn von 3 m beidseitige Bankette von

je 0.3 m erfordern, welche vorliegend vollständig fehlten. Gründe, welche ein

Abweichen von den Zugangsnormalien bzw. von den Anforderungen an eine

Notzufahrt erlauben würden, seien nicht ersichtlich.

2.2

§ 236 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein Grundstück

für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich sein muss.

Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art,

Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für

Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1

PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt

über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind

richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen

örtlichen Verhältnissen für angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 =

BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).

Von diesen technischen

Anforderungen, wie sie für den Strassenausbau in den Zugangsnormalien vom 9.

Dezember 1987 (ZN) und für Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung

vom 15. Juni 1983 festgehalten sind, können gestützt auf § 360 Abs. 3

PBG aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse Erleichterungen gewährt werden. In

§ 6 Abs. 2 VerkehrssicherheitsV und § 11 ZN sind Gründe für

solche Abweichungen beispielhaft aufgezählt (VGr, 18. August 2004,

VB.2003.00430, E. 4.2, www.vgrzh.ch = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988

Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45). Ob eine Zufahrt den in § 237

Abs. 1 PBG umschriebenen Kriterien genügt, beurteilt sich nach den

Verhältnissen des einzelnen Falles. Es lässt sich deshalb nicht für alle Fälle

zum vornherein mit festen Massen angeben, was § 237 Abs. 1 PBG von einer

Zufahrt verlangt. Dennoch kommt den Normalien eine richtunggebende Bedeutung

zu, indem sie zeigen, was bei normalen örtlichen Verhältnissen im Allgemeinen

als angemessen zu gelten hat.

Bei der Gewährung von Erleichterungen kommt den Gemeinden

ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr,

18.

August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2, www.vgrzh.ch = BEZ 2004

Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Diese prüfen, ob die Gemeindebehörde

den ihr eingeräumten Ermessensspielraum nicht überschritten hat, das heisst im

vorliegenden Zusammenhang insbesondere, ob die bewilligte Erschliessungslösung

als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit als

vertretbar erscheint. Eine Überprüfung dieser Ermessensausübung steht dem

Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemäss § 50 Abs. 2 lit. c VRG nur

bei Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung eingreifen.

2.3

Ein Grundstück ist im Sinne der §§ 234–236 PBG unter anderem dann genügend

erschlossen, wenn es selber und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen

genügend zugänglich sind. Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht

eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende

Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benutzer. Zufahrten

sollen gemäss § 237 Abs. 2 PBG für jedermann verkehrssicher sein.

Anstelle des bisherigen Einfamilienhauses mit 5

Abstellplätzen sollen auf dem streitbetroffenen Baugrundstück ein Mehrfamilienhaus

mit zwei Wohnungen und zwei Einfamilienhäuser mit insgesamt 14 Abstellplätzen

erstellt werden. Der Zufahrtsweg hat gemäss den Zugangsnormalien eine Breite

von 3 bis 3.5 m aufzuweisen. Ausserdem sind grundsätzlich beidseits Bankette

von je 0.3 m erforderlich.

2.4

Vorab ist festzuhalten, dass die Frage der genügenden Notzufahrt im Sinne

von § 3 ZN nicht mit der Frage nach der Verkehrssicherheit des Zufahrtswegs im

Sinne von § 5 lit. a ZN gleichzusetzen ist. Vorliegend befinden sich

sämtliche geplanten Wohneinheiten in einer Abwicklungsdistanz von weniger als

80.

m von der L-Strasse entfernt. Damit ist die Erreichbarkeit für Sanität,

Feuerwehr und Polizei im Notfalleinsatz bereits über die Quartierstrasse

gewährleistet (VGr, 17. Juli 2005, VB.2005.00334, E. 4.1, www.vgrzh.ch). Daraus

ist hingegen nicht zu schliessen, dass für die strassenmässige Erschliessung

des Baugrundstücks über eine Stichstrasse, die zu Fahrzeugabstellplätzen führt,

die Anforderungen an die Verkehrssicherheit gemäss den Zugangsnormalien

automatisch eingehalten sind. Auch in einem solchen Fall muss die von Fahrzeugen

befahrene Stichstrasse für jedermann verkehrssicher sein und den Anforderungen

an einen Zufahrtsweg im Sinne von § 5 lit. a ZN genügen. Dies erfordert

nach den Zugangsnormalien grundsätzlich das Vorhandensein von beiseitigen

Banketten von je 0.3 m.

2.5

Vorliegend ist unbestritten, dass der Zufahrtsweg eine Breite von

mindestens 3 m aufweist, dass jedoch die Bankette fehlen. Über den

Zufahrtsweg sollen – neben den Fahrzeugabstellplätzen auf dem Grundstück des

Beschwerdeführers – neu anstelle von bisher 5 insgesamt 14 Abstellplätze

bedient werden. Naturgemäss ist daher mit einem erhöhten Fahrzeug- und

Personenverkehr auf dem Zugangsweg zu rechnen. Zu prüfen ist, ob unter diesen

geänderten Voraussetzungen die Verkehrssicherheit der Fussgänger auch bei einem

beidseitigen Verzicht auf Bankette gewährleistet werden kann bzw. ob wichtige

Gründe im Sinne von § 360 Abs. 3 PBG vorliegen, die ein Abweichen von

Zugangsnormalien zu rechtfertigen vermögen.

2.6

Die Bankette dienen in erster Linie dem Schutz der Fussgänger. Auf sie darf

nur dann verzichtet werden, wenn der Schutz der Fussgänger bei

Begegnungssituationen mit Fahrzeugen anderweitig gewährleistet ist. Die

Vorinstanz hat diesbezüglich festgehalten, es herrsche um den Zufahrtsweg

freies Umgelände. Hindernisse, die ein allfälliges Ausweichen der Fussgänger

vor den Weg benützenden Fahrzeugen erschweren oder verunmöglichten, bestünden

nicht. Weiter sei zu berücksichtigen, dass der nur gerade zirka 30 m lange

Zufahrtsweg geradlinig verlaufe und damit für Fussgänger in Bezug auf sich nähernde

Fahrzeuge völlig übersichtlich sei. Unter diesen Gesichtspunkten sei die

Erstellung von Banketten zum Schutz der Fussgänger nicht zwingend geboten,

weshalb ein Abweichen von den Zugangsnormalien im Sinne von § 11 ZN gestattet

sei.

Der Beschwerdeführer wendet hiergegen ein, dass das

"freie Umgelände" von den Bewohnern und Gästen der geplanten

Neubauten mangels Bestands einer entsprechenden Dienstbarkeit für ein

Ausweichmanöver weder begangen noch befahren werden dürfe. Mit der Zunahme des

Fuss- und Fahrzeugverkehrs werde der Beschwerdeführer nicht umhin kommen,

seinen Grundbesitz mit einem Zaun oder dergleichen auf der Grenze einzufrieden.

Damit werde auch in tatsächlicher Hinsicht kein "freies Umgelände"

mehr vorhanden sein.

Die Vorinstanz hat denn auch ihre Argumentation insofern

eingeschränkt, dass die Verkehrssicherheit nur solange gewährleistet sei, als

keine Änderungen der heute bestehenden Gegebenheiten vorgesehen seien.

Ansonsten wäre allenfalls ein Teilquartierplanverfahren unter Einbezug des

beschwerdeführerischen Grundstücks einzuleiten.

Die Beschwerdegegnerschaft bringt vor, auf die Bankette

könne verzichtet werden, solange der Fussgängerschutz – wie vorliegend –

anderweitig gewährleistet sei. Die Zufahrtsstrasse weise eine Mindestbreite von

3.

m auf. Sie sei übersichtlich und kurz. Das Kreuzen von Fussgängern und

Motorfahrzeugen sei auch ohne Ausweichen auf das Umgelände problemlos möglich.

Unter dem massgeblichen Aspekt der Verkehrssicherheit spiele es keine Rolle, ob

das Umgelände im Eigentum der privaten Beschwerdegegnerin stehe, denn die

Verkehrssicherheit sei auch ohne Beanspruchung fremden Eigentums gewährleistet.

Tatsache aber sei, dass sich entlang der Zufahrtsstrasse keine Hindernisse befänden

und somit in Ausnahmefällen ein jederzeitiges Ausweichen der Fussgänger möglich

wäre. Von der privaten Beschwerdegegnerin zu verlangen, dass sie sich für

diesen Eventualfall eine Dienstbarkeit einräumen lasse, wäre

unverhältnismässig. Die Zufahrt sei für sich allein ausreichend und bedürfe

keiner zusätzlichen rechtlichen Sicherung. Für die Baubehörde seien die

Verhältnisse, wie sie sich im Zeitpunkt der Behandlung des Baugesuchs

präsentierten, massgeblich. Allfällige künftige Einfriedungsabsichten spielten

hierbei keine Rolle. Selbst wenn der Beschwerdeführer sein Grundstück einmauern

würde, änderte dies an der Übersichtlichkeit und der Verkehrssicherheit des

Zufahrtwegs nichts, denn auf der gegenüberliegenden Strassenseite bestünden für

Fussgänger – falls überhaupt je erforderlich – nach wie vor genügend

Ausweichmöglichkeiten.

2.7

Dem Beschwerdeführer bzw. dem Eigentümer des ebenfalls an die Stichstrasse

angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 05 steht es jederzeit frei, auf ihrer

jeweiligen Grundstücksgrenze einen Zaun oder dergleichen anzubringen. Damit

stünden die Ausweichmöglichkeiten auf das freie Umgelände, auf welche die

Vorinstanz bei der Bejahung des genügenden Fussgängerschutzes abstellte, nicht

mehr zur Verfügung. Demnach würde die verkehrssichere Erschliessung des

streitbetroffenen Grundstücks vom Verhalten der Nachbarn abhängen.

Die Verkehrssicherheit des Zufahrtswegs darf jedoch nicht dem

Gutdünken der Nachbarn überlassen sein. Daraus folgt, dass das freie Umgelände,

solange nicht entsprechende Benutzungsrechte eingeräumt sind, für die

Beurteilung der Verkehrssicherheit des Zufahrtsweges nicht berücksichtigt

werden darf. Ohne diese Ausweichmöglichkeiten auf die Grundstücke der Nachbarn

wird die Verkehrssicherheit der Stichstrasse und damit die Zugänglichkeit des

streitbetroffenen Grundstücks, welche bereits in der Baubewilligung nur als

knapp gewährleistet beurteilt wurde, so stark eingeschränkt, dass sich ein

beidseitiger Verzicht auf Bankette nicht mehr rechtfertigen lässt. Auch wenn

der Zufahrtsweg unbestrittenermassen kurz und übersichtlich ist, sind

Fussgänger im Begegnungsfall mit Fahrzeugen bei der nur gerade 3 m breiten

Fahrbahn auf Ausweichmöglichkeiten auf die Grundstücke der Nachbarn angewiesen.

Diese sind zwar im Moment faktisch vorhanden, aber rechtlich nicht gesichert.

Eine Zufahrt muss aber nicht nur tatsächlich genügen (§ 237 Abs. 1 PBG),

sondern auch rechtlich gesichert sein (VGr, 5. Mai 2004, VB.2003.00050,

E. 2, www.vgrzh.ch; RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3; Christoph Fritsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 4. A., Zürich 2006, 9–21 f.).

Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit des Zufahrtswegs

dürfen daher die rechtlich nicht gesicherten Ausweichmöglichkeiten nicht

berücksichtigt werden. Da die Fahrbahn des Zufahrtswegs zudem nur die

gesetzliche Mindestbreite von 3 m aufweist, erweist sich der beidseitige

Verzicht auf Bankette unter dem Gesichtswinkel der Verkehrssicherheit als nicht

mehr vertretbar. Die private Beschwerdegegnerschaft wird daher nicht umhinkommen,

soweit sie für die Gewährleistung der Verkehrssicherheit auf die

Inanspruchnahme von nachbarlichem Land angewiesen ist, sich entweder über eine

Dienstbarkeit oder über das Teilquartierplanverfahren die entsprechenden

Benutzungsrechte einräumen zu lassen.

Unter diesen Umständen und da gemäss Disp.-Ziff. I. 4 Abs. 1

der Baubewilligung ohnehin ein Nachweis über die Einhaltung der technischen

Anforderungen des Ausfahrttyps A der Verkehrssicherheitsverordnung beizubringen

ist, dessen Einholung ebenfalls die Mitwirkung mindestens eines der Nachbarn

voraussetzt, rechtfertigt es sich, die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung

zu ergänzen, nach welcher auch ein Nachweis über einen ausreichenden

Fussgängerschutz auf dem Zufahrtsweg beizubringen ist. Ob der einzureichende

Plan den Anforderungen an den Fussgängerschutz genügt, obliegt wiederum der

Beurteilung und dem Ermessen der Baubewilligungsbehörde. Der bei den Akten

liegende, von der privaten Beschwerdegegnerschaft im Rahmen des

Rekursverfahrens eingereichte Servitutsplan würde den Anforderungen an den Fussgängerschutz

jedenfalls genügen.

3.

Bezüglich der vorstehend erwähnten Auflage in Disp.-Ziff.

I. 4 Abs. 1 der Baubewilligung, den Nachweis über die Einhaltung der

technischen Anforderungen des Ausfahrttypus A der

Verkehrssicherheitsverordnung zu erbringen, rügt der Beschwerdeführer die vorinstanzliche

Auffassung, wonach die mangelnde Verkehrssicherheit der Ausfahrt nicht

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden könne, sei unzutreffend. Der

Beschwerdeführer dürfe sehr wohl rügen, in der Baubewilligung seien unzulässige

– weil nicht ohne besondere Schwierigkeiten erfüllbare – Auflagen statuiert

worden. Die von der Vorinstanz verlangte Anpassung lasse sich nicht ohne

Inanspruchnahme der Liegenschaft des Beschwerdeführers – oder aber derjenigen

der Eigentümer von Kat.-Nr. 05 – bewerkstelligen. Eine entsprechende Zustimmung

hätte die private Beschwerdegegnerschaft bis heute nicht beibringen können.

Eine solche würden sie auch nicht erhalten. Es sei somit eine unzulässige

Baubewilligung auf Vorrat erteilt worden; die Auflagenerfüllung werde nämlich

unter Umständen Jahre dauern.

3.1

Können inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere

Schwierigkeiten behoben werden, so sind laut § 321 Abs. 1 PBG mit der

Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen

kommt indessen nur in Frage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter

Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie

nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 21. November

2007, VB.2007.00180, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen, www.vgrzh.ch). Ob die Voraussetzungen

für die Erteilung der Bewilligung erfüllt sind, ist eine Rechtsfrage.

Sodann ist es entgegen der noch in RB 1989 Nr. 84

vertretenen Auffassung nicht grundsätzlich ausgeschlossen, mit einer

Nebenbestimmung die Heilung eines Mangels zu verlangen, den der Bauherr nicht

aus eigener Kraft, sondern durch Mitwirkung eines Dritten beheben kann, wie

beispielsweise durch die Abtretung von Land oder die Einräumung einer

Dienstbarkeit (VGr, 13. Juli 2005, VB.2005.00132, E. 4.2, www.vgrzh.ch = BEZ 2006 Nr. 6).

3.2

Bezüglich der Ausfahrt in die L-Strasse ist in der Baubewilligung

festgehalten, dass ein Nachweis über die Einhaltung der technischen

Anforderungen des Ausfahrttyps A der Verkehrssicherheitsverordnung beizubringen

ist. Bezüglich der Erfüllung dieser Auflage wird die private Beschwerdegegnerschaft

voraussichtlich auf die Mitwirkung zumindest eines der Nachbarn angewiesen

sein. Zwar erscheint es als fraglich, dass dieser Nachweis "ohne besondere

Schwierigkeiten" erbracht werden kann, zumal der Beschwerdeführer nach

seiner Aussage hierzu nicht bereit ist und auch mit den Eigentümern des zweiten

Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 05 bisher – soweit ersichtlich – noch keine

Einigung erzielt werden konnte. Ob und wie die private Beschwerdegegnerschaft

diese Auflage erfüllen will und kann, bleibt aber letztendlich ihr überlassen.

Dass ihr dies nicht gelingen kann, steht jedenfalls nicht fest, zumal eine

Mitwirkung des Beschwerdeführers – wie der Servitutsplan zeigt – nicht zwingend

erforderlich ist. Zudem erscheint der fehlende Nachweis der verkehrssicheren

Ausfahrt am Umfang des Gesamtprojekts gemessen als untergeordnet.

Einschneidende Änderungen oder eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts

sind dadurch nicht zu erwarten. Die Vorinstanz ist denn auch zu Recht nicht auf

die Rüge der Baubewilligung auf Vorrat eingetreten, da sich die Auflage als

zulässig erweist und die Baubewilligungsbehörde bezüglich der Frage, ob die

Ausfahrt unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit genügt, noch keinen

definitiven Entscheid gefällt hat.

4.

Im Hauptstandpunkt macht der Beschwerdeführer eine

Überschreitung der zulässigen Baumasse geltend. Gerügt werden einerseits nicht

nachvollziehbare Unterlagen und andererseits, dass die Voraussetzungen für die

Anwendung von Ziff. 5.1.3 [recte Ziff. 6.1.3] der Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Z vom 30. September 1996 (BZO) nicht erfüllt seien.

4.1

Im ersten Punkt rügt der Beschwerdeführer, die Überprüfung der Einhaltung

der Baumasse sei selbst für das von der Baubehörde mit der Prüfung des

Baugesuchs beauftragte Ingenieurbüro schwierig und aufwendig gewesen. Es könne

also keine Rede von einer "nachvollziehbaren" Berechnung sein, zumal

die Berechnung des beigezogenen Ingenieurs nicht bei den Bauakten gelegen habe,

sondern erst im Rahmen des Rekursverfahrens vorgelegt worden sei. Praxisgemäss

hätte den Beschwerdegegnern, welche diese unzulänglichen Unterlagen zu

verantworten hätten, ein Teil der Verfahrenskosten auferlegt werden müssen.

4.1.1

Aus der Begründung der Baubewilligung

ergibt sich, dass der Baumassennachweis der privaten Beschwerdegegnerin

schlecht nachvollziehbar war und nicht alle erforderlichen Gebäudeeckpunkte

auswies. Dies veranlasste die Baubewilligungsbehörde, eine "sehr

aufwendige" Nachprüfung vorzunehmen. Das Ergebnis der Überprüfung wurde in

der Baubewilligung festgehalten.

4.1.2

Dem obsiegenden Bauherrn können

Verfahrenskosten auferlegt werden, wenn sich ein Nachbar aufgrund mangelhafter

Baugesuchsunterlagen zur Rechtsmittelerhebung veranlasst sah (Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 13 N. 21).

Vorliegend

geht jedoch bereits aus der Baubewilligung eindeutig hervor, dass die Baubehörde

nicht auf die Baumassenberechnung der privaten Beschwerdegegnerin abstellte,

sondern vielmehr eine eigene detaillierte Baumassenberechnung bei einem

Ingenieurbüro anfertigen liess. Der Beschwerdeführer kann sich daher nicht auf

den Standpunkt stellen, die Baubehörde habe auf unzulängliche Unterlagen

abgestellt. Da das Ergebnis der Nachprüfung in der Baubewilligung wiedergegeben

wurde, ist allein aus der Tatsache, dass dem Beschwerdeführer im Zeitpunkt der

Rekurserhebung die detaillierte Berechnung des beigezogenen Ingenieurbüros noch

nicht vorlag, nicht auf das Vorliegen mangelhafter Baugesuchsunterlagen zu

schliessen. Jedenfalls lässt sich daraus noch nicht ableiten, die Baubewilligung

sei bezüglich der Baumassenberechnung ungenügend begründet und der Beschwerdeführer

zur Einreichung eines Rechtsmittels geradezu gezwungen gewesen. Die Vorinstanz

ist daher zu Recht nicht von den üblichen Kosten- und Entschädigungsfolgen

abgewichen.

4.2

Schliesslich ist die Frage streitig, ob die Hälfte der Baumassenziffer für

Besondere Gebäude auch dann (vollumfänglich) der Baumassenziffer für

Hauptgebäude zugeschlagen werden könne, wenn die Pflichtparkplätze in einer

Unterniveaugarage, welche praktisch vollständig unter dem gewachsenen Boden

liegt, untergebracht sind (vgl. Ziff. 6.1.3 BZO).

4.2.1

Der Beschwerdeführer rügt, in Ziff. 6.1.3

BZO werde nicht nur festgehalten, dass die Abstellplätze für eine Privilegierung

im Hauptgebäude (und nicht unter dem Hauptgebäude) zu erstellen sind, sondern

vor allem auch, dass sie die Baumassenziffer belastend im Hauptgebäude erstellt

werden müssten. Daraus folge eindeutig, dass die Lage der Abstellplätze einen

Einfluss auf die Baumasse des Hauptgebäudes haben müsse bzw. dass eine

Verlegung nur insoweit zulässig sein könne, als die Pflichtabstellplätze die

Baumasse des Hauptgebäudes effektiv belasten. Eine andere Würdigung dieser

Bestimmung liesse sich weder aus deren klaren Wortlaut noch mit dem

übergeordneten Recht vereinbaren. Die Vorinstanz habe sich mit den

ausführlichen Vorbringen des Beschwerdeführers in der Rekursschrift nicht

wirklich auseinandergesetzt und auf einen Grundsatzentscheid der örtlichen Baubehörde

sowie deren ständige Praxis verwiesen. Sie habe damit den Anspruch des Beschwerdeführers

auf rechtliches Gehör verletzt.

Die Beschwerdegegnerschaft hält dem entgegen, die

Vorinstanz habe sich der Praxis der Gemeindebehörden angeschlossen. Diese beruhe

auf sachlichen Gründen, führe zu sachgerechten Ergebnissen und schaffe

Rechtssicherheit. Die Baurekurskommission habe folgerichtig nicht in den

kommunalen Ermessensspielraum eingegriffen. Da die Kognition des Verwaltungsgerichts

auf Rechtsverletzungen beschränkt sei, sei diesem eine Ermessenskontrolle erst

recht verwehrt.

4.2.2

§ 49

Abs. 2 lit. a PBG bestimmt, dass die Bau- und Zonenordnung u.a. die Baumassenziffer

näher regeln kann. Die geltende Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Z enthält in Ziff. 6.1.3 BZO diesbezüglich folgende Regelung:

"In allen

Wohnzonen kann die Hälfte der Baumassenziffer für Besondere Gebäude der

Baumassenziffer für Hauptgebäude zugeschlagen werden, sofern die

Pflichtparkplätze – ohne die Besucherparkplätze – die Baumassenziffer belastend

im Hauptgebäude erstellt werden."

Bei dieser Regelung handelt es

sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht. Dessen Anwendung obliegt

in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde, welche die Verhältnisse an

Ort und Stelle am besten kennt und die Gesetzgebung seinerzeit beratend bzw.

antragstellend begleitet hat. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts

Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde

dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint.

Solche Entscheide dürfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit

Zurückhaltung überprüft werden (RB 2000 Nr. 103 = BEZ 2000 Nr. 19).

4.2.3

Mit Grundsatzentscheid vom 16. September

1997.

beschloss der Bauausschuss der Gemeinde Z, Ziff. 6.1.3 BZO wie folgt

anzuwenden:

"Die

Inanspruchnahme der Baumassenziffer für ’Besondere Gebäude’ bis zu maximal der

Hälfte des zulässigen Masses erfolgt anteilmässig, d.h. im Verhältnis der im

Hauptgebäude untergebrachten zur gesamten Anzahl Pflichtparkplätze. Dabei liegt

es auf der Hand, dass sich die daraus ergebende Erhöhung der Baumassenziffer

ausschliesslich auf die Abstellplatznutzung bezieht."

In Ergänzung dieses Grundsatzentscheids präzisierte der

Bauausschuss seine Auslegung mit Beschluss vom 10. Juli 2001 wie folgt:

"1. Am Beschluss des Bauausschusses

vom 16. September 1997 bezüglich dem ’Bonus für Pflichtabstellplätze, welche

die Baumassenziffer belastend im Hauptgebäude erstellt werden (Ziff. 5.1.3

[recte Ziff. 6.1.3] BZO)’ wird im Sinne der ’proportionalen Betrachtungsweise’

festgehalten.

2.

Die ’proportionale Betrachtungsweise’ beschränkt

sich auf das ’Verhältnis der im Hauptgebäude untergebrachten Pflichtparkplätze

zur geforderten Gesamtzahl’ (ohne Besucherabstellplätze).

3.

Ausser Betracht fallen die Koeffizienten für den

’Anteil an der Gebäudegrundfläche’ und das ’Verhältnis der Geschosshöhe über

dem gewachsenen Terrain zur Gesamtgeschosshöhe’.

4.

Für die Ermittlung des ’Verhältnisses der im

Hauptgebäude untergebrachten Pflichtparkplätze zur geforderten Gesamtzahl’

(ohne Besucherabstellplätze) gelten die Pflichtparkplätze, die vollständig

unter der für die Berechnung der Hauptbaumasse beizuziehenden Gebäudegrundfläche

liegen."

Die Baubehörde erwog zu ihrem Beschluss, es gelte

festzustellen, in welchem Masse die "proportionale Betrachtungsweise"

bei der Auslegung von Ziff. 6.1.3 BZO anzuwenden sei. Die Bewilligungsbehörde

habe dieses Mass bisher sehr differenziert ermittelt, indem sie verschiedene

Koeffizienten berücksichtigte (Verhältnis der im Hauptgebäude untergebrachten

Pflichtparkplätze zur geforderten Gesamtzahl / Anteil an der Gebäudegrundfläche

/ Verhältnis der Geschosshöhe über dem gewachsenen Terrain zur

Gesamtgeschosshöhe). Sie habe die "proportionale Betrachtungsweise"

sehr detailliert angewendet. Eine derartige Auslegung sei indessen nicht

zwingend. Statt einer Umlagerung in jeder erdenkbaren Intensität sei auch eine

"Entweder-oder-Interpretation" möglich. Dann würde es genügen, dass

die Pflichtparkplätze – oder ein Teil derselben ohne die Besucherabstellplätze

– irgendwie im Hauptgebäude erstellt werden und dessen Baumassenziffer

belasten, damit die Hälfte der Baumassenziffer für "Besondere

Gebäude" konsumiert werden könne. Für diese Version spreche der Wortlaut

schon deshalb, weil wohl die Bewilligungsbehörde in ihrem Beschluss vom 16.

September 1997, nicht aber der kommunale Gesetzgeber in der BZO eine

Formulierung wie "kann höchstens/maximal die Hälfte" als obere Grenze

des Masses festgelegt habe. Genannt werde in der BZO der fixe Anteil "die

Hälfte". Nicht erwähnt seien die Koeffizienten für den "Anteil an der

Gebäudegrundfläche" und das "Verhältnis der Geschosshöhe über dem

gewachsenen Terrain zur Gesamtgeschosshöhe". Angesichts der

grundsätzlichen, aus der Eigentumsgarantie fliessenden Baufreiheit des

Grundeigentümers würden die meisten Bauvorschriften eingeschränkten Charakter

aufweisen. Seien mehrere Interpretationen möglich, sei daher die weniger restriktive

als die richtige anzusehen.

4.2.4

Aufgrund der Auslegung des Bauausschusses

gilt somit als massgebliches Kriterium für die Privilegierung die Anzahl der im

Hauptgebäude untergebrachten Pflichtparkplätze (ohne Besucherparkplätze). Das

Ausmass des über dem gewachsenen Terrain liegenden Garagenvolumens spielt

dagegen seit dem Beschluss vom 10. Juli 2001 keine Rolle mehr. Nach dieser

Auslegung kommt daher, da vorliegend alle Pflichtparkplätze in der teilweise

über dem gewachsenen Terrain liegenden Tiefgarage untergebracht sind, die

Privilegierung gemäss Ziff. 6.1.3 BZO vollumfänglich zur Anwendung. Zu

prüfen ist, ob diese kommunale Praxis auf sachlichen Gründen beruht und damit

als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint.

4.2.5

Gemäss § 258 Abs. 1 PBG gilt bei der

Baumassenziffer der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen als

anrechenbar. Als oberirdisch gelten alle über dem gewachsenen Boden liegenden

Gebäudeteile (§ 12 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977

[ABV]).

Nach dem Wortlaut von Ziffer 6.1.3 BZO wird für eine

Zurechnung der Baumassenziffer für Besondere Gebäude zu jener für Hauptgebäude

vorausgesetzt, dass die Pflichtparkplätze "die Baumassenziffer belastend

im Hauptgebäude erstellt werden". Da gemäss kantonalem Recht (§ 258 PBG)

nur der oberirdisch umbaute Raum an die Baumassenziffer anrechenbar ist, ist

eine Anrechnung der Baumassenziffer im Sinn von Ziffer 6.1.3 BZO auch nur für

den tatsächlich über dem gewachsenen Boden liegenden Gebäudeteil zulässig, da

nur dieser Teil der Tiefgarage die Baumassenziffer im Hauptgebäude tatsächlich

"belastet". Sinn und Zweck der Bestimmung von Ziffer 6.1.3 BZO ist

es, einen gewissen Ausgleich zu schaffen zwischen jenen Bauvorhaben, welche die

Pflichtabstellplätze in separaten Garagen und unter Anrechnung der separaten

Baumassenziffer für Besondere Gebäude realisieren, gegenüber jenen

Bauprojekten, welche die Abstellplätze im Hauptgebäude vorsehen und sich

– ohne Ziffer 6.1.3 BZO – die Baumasse für Hauptgebäude anrechnen

lassen müssten.

Gemäss der von der Baubehörde vertretenen Auslegung kommt

es für eine Zurechnung im Sinn von Ziffer 6.1.3 BZO nicht darauf an, in welchem

Ausmass das die Parkplätze enthaltende Geschoss über dem gewachsenen Boden

liegt. Nach ihrer Betrachtungsweise kommt jenes Projekt, dessen Parkgarage mit

den Pflichtabstellplätzen – wie vorliegend – nur um wenige Zentimeter

über den gewachsenen Boden hinausragt und dessen Baumassenanrechnung dadurch

praktisch nicht berührt wird, in den Genuss des gesamt möglichen Zuschlags der

Baumasse für Besondere Gebäude zur Baumasse für Hauptgebäude. Dies bedeutet

faktisch eine undifferenzierte generelle Erhöhung der Baumassenziffer für

Hauptgebäude, wenn die Pflichtparkplätze im Hauptgebäude realisiert werden,

ohne Unterscheidung, in welchem Ausmass hierdurch die Baumassenanrechnung

"belastet" wird. Eine solche Auslegung widerspricht offensichtlich

Sinn und Zweck von Ziffer 6.1.3 BZO. Eine Zurechnung der Baumasse für Besondere

Gebäude bei Realisierung der Pflichtparkplätze im Hauptgebäude lässt diese

Bestimmung nach korrektem Wortsinn nur dann und nur soweit zu, als

dadurch anrechenbare Baumasse anfällt (§ 258 Abs. 1 PBG).

Da aus

den Akten nicht hervorgeht, um wie viele Kubikmeter die nur wenig über den gewachsenen

Boden hinausragende Parkgarage die Baumasse tatsächlich belastet, verpflichtete

das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 12. November 2008 die Baubewilligungsbehörde,

eine entsprechende, nachvollziehbare Berechnung einzureichen.

4.2.6

In seiner Berechnung vom 12. Dezember

2008.

hält der Hochbau- und Planungsausschuss Z fest, die sieben Pflichtabstellplätze

seien allesamt, die Baumasse für Hauptgebäude belastend, unter dem Hauptgebäude

projektiert. Das Bauvorhaben komme damit vollumfänglich in den Genuss des

Baumassen-Bonus von 0.1 m3/m2 anrechenbare Landfläche,

woraus ein maximaler Bonus von 195 m3 Baumasse resultiere. Die

Unterniveaugarage überrage das gewachsene Terrain, auf die Grundfläche des

Parkgeschosses von 253.2 m2 bezogen, um durchschnittlich 65 cm. Dies

ergebe eine Baumasse von 165 m3. Diese sei 30 m3 kleiner

als diejenige gemäss maximal zulässigem Bonus von 195 m3. Das

projektierte Bauvorhaben beanspruche jedoch lediglich 133 m3.

4.2.7

Zu prüfen bleibt, ob sich diese

Berechnung durch die kommunale Baubewilligungsbehörde als vertretbar und somit

als nicht rechtsverletzend erweist.

Wie

sich aus dem eingereichten Schnittplan ergibt, bezieht die

Baubewilligungsbehörde für ihre Berechnung der anrechenbaren Baumasse die

gesamte Decke der Unterniveaugarage inklusive des darüberliegenden Fertigbodens

des Parkgeschosses ein.

Die Zurechnung

der Garagendecke zur anrechenbaren Baumasse erweist sich aufgrund des der

kommunalen Baubehörde zustehenden Ermessensspielraums noch als vertretbar, da

diese der Tiefgarage zugewiesen werden kann. Der darüberliegende Fertigboden

gehört hingegen eindeutig zum Parkgeschoss und nicht mehr zur Tiefgarage. Bei

der Berechnung der durchschnittlichen Höhe mit welcher die Unterniveaugarage

das gewachsene Terrain überragt, ist somit der ca. 12.5 cm dicke Fertigboden [1/4

von 50 cm] nicht miteinzubeziehen. Damit reduziert sich die durchschnittliche

Höhe von 65 cm auf 52.5 cm.

Nach Abzug des Fertigbodens mit einer geschätzten Dicke

von 12.5 cm ergibt sich ein über dem gewachsenen Boden liegender Anteil der

Tiefgarage von rund 133 m3 [253 m2 x 0.525 m]. Die

zulässige Baumasse beträgt somit 2'735 m3

für die Hauptbaute (1'954m2 x

1,4 m3/m2) und 133 m3 für die unterirdisch angebrachten Pflichtparkplätze, total

2'868 m3. Dies entspricht exakt der tatsächlichen Baumasse.

Der Beschwerdeführer macht ferner geltend, von den 10

Abstellplätzen in der Unternieveaugarage stellten nur 7 Pflichtabstellplätze

dar, weshalb auch nur 7/10 der entsprechenden Baumasse verschoben

werden dürften. Sodann sei auf die Grundfläche der im Hauptgebäude erstellten

Parkplätze abzustellen und nicht auf die Grundfläche des darüberliegenden Parkgeschosses.

Nach dem Wortlaut von Ziff. 6.1.3 BZO genügt es für die

Inanspruchnahme der Privilegierung, wenn die Pflichtparkplätze die

Baumassenziffer belastend im Untergeschoss angeordnet sind. Vorauszusetzen ist

somit einzig, dass das Volumen der Pflichtparkplätze in der Unterniveaugarage –

welches bei oberirdischer Erstellung an die Baumassenziffer für "Besondere

Gebäude" anrechenbar wäre – mindestens so gross ist wie jenes Volumen der

Tiefgarage, das über das gewachsene Terrain ragt. Dies ist vorliegend ohne

Weiteres erfüllt. Das Abstellen der Baubehörde auf die Grundfläche des

Parkgeschosses sowie der Verzicht auf eine weitere Differenzierung bezüglich

der sich ebenfalls in der Parkgarage befindlichen Besucherparkplätze erweisen

sich somit als vertretbar und nicht rechtsverletzend.

5.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Baubewilligung vom

10.

Mai 2007 mit einer Nebenbestimmung bezüglich des Nachweises eines

ausreichenden Fussgängerschutzes auf dem Zufahrtsweg zu ergänzen ist. Im

Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

Somit resultiert ein teilweises Obsiegen des

Beschwerdeführers. Da er mit seinem Hauptbegehren auf Aufhebung der Baubewilligung

vom 10. Mai 2007 hingegen nicht durchdringt, rechtfertigt es sich, ihm die

Kosten des Verfahrens zu ¾ und der Beschwerdegegnerin Nr. 1 (bestehend aus der

C GmbH und D) sowie dem Beschwerdegegner Nr. 2 zu je 1/8,

unter solidarischer Haftung für ¼, aufzuerlegen.

Die Kosten des Rekursverfahrens

werden den Parteien im nämlichen Verhältnis auferlegt wie diejenige des

Beschwerdeverfahrens.

Gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG wird

der Beschwerdeführer verpflichtet, der Beschwerdegegnerin Nr. 1.1 und dem

Beschwerdegegner Nr. 1.2 für die Verfahren vor beiden Instanzen je eine

reduzierte Parteientschädigung von Fr. 1'200.-, insgesamt Fr. 2'400.-, zu

bezahlen.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. I. 4. Abs. 1 der Baubewilligung

vom 10. Mai 2007 ist wie folgt zu ergänzen:

- Es ist ein Nachweis

über einen ausreichenden Fussgängerschutz auf dem Zufahrtsweg beizubringen.

Im Übrigen wird die Beschwerde

abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'210.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer zu ¾ sowie der Beschwerdegegnerin

Nr. 1.1 zu 1/16, dem Beschwerdegegner Nr. 1.2 zu 1/16 und dem

Beschwerdegegner Nr. 2 zu 1/8, unter solidarischer Haftung für ¼, auferlegt.

4.

Die

Kosten des Rekursverfahrens werden den Parteien im nämlichen Verhältnis auferlegt

wie diejenige des Beschwerdeverfahrens.

5.

Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der

Beschwerdegegnerin Nr. 1.1 und dem Beschwerdegegner Nr. 1.2 für die

Verfahren vor beiden Instanzen je eine reduzierte Parteientschädigung von Fr.

1'200.-, insgesamt Fr. 2'400.-, zu bezahlen.

6.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die

Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung

an…