Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00202

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Geschäftsnummer:

VB.2008.00202

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 01.10.2008

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

Neubau Wintergarten: gegenseitige Einräumung eines Näherbaurechts.

In einer Vereinbarung, mit welcher sich beide Nachbarn gegenseitig ein Näherbaurecht einräumen, muss dieses nicht auf beiden Seiten auf ein bestimmtes Projekt bezogen sein. Es ist durchaus denkbar und zulässig, dass für ein Grundstück ein projektbezogenes Näherbaurecht und für das andere ein unbestimmtes Gegenrecht festgelegt wird (E. 2.3).

Gutheissung.

Stichworte:

AUSLEGUNG

GRENZABSTAND

GRUNDDIENSTBARKEIT

NÄHERBAURECHT

WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)

WINTERGARTEN

ZUSTIMMUNG

Rechtsnormen:

§ 270 Abs. III PBG

Art. 738 ZGB

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 4

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2008.00202

Entscheid

der 1. Kammer

vom 1. Oktober 2008

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Ersatzrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtssekretärin Tanja Pekeljevic.

In Sachen

A, vertreten

durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1.1 C,

1.2 D,

beide vertreten durch RA E,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 8. Mai 2007 hatte die Bausektion

der Stadt Zürich D und C die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines

neuen Wintergartens anstelle der bestehenden Anbaute an der Ostfassade des

Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in Zürich –

Oberstrass erteilt.

Erwägungen

II.

Den gegen diese Baubewilligung erhobenen Rekurs von A

hiess die Baurekurskommission I am 4. April 2008 teilweise gut und

ergänzte den Beschluss der Bausektion mit der Auflage, dass der geplante Wintergarten

auf eine Tiefe von 2,8 m ab der Hauptgebäudefassade zu verkürzen und mit einem

Glasdach zu versehen sei.

III.

Mit Beschwerde vom 8. Mai 2008 beantragte A dem

Verwaltungsgericht, es seien der angefochtene Entscheid sowie die

Baubewilligung vom 8. Mai 2007 aufzuheben, unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Am 20. Mai 2008 beantragte die Baurekurskommission I

die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 16. Juni 2008 stellte die

private Beschwerdegegnerschaft den Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Mit

Eingabe vom selben Datum beantragte schliesslich auch die Bausektion die

Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Die

Bauherrschaft plant die Errichtung eines neuen Wintergartens an der Ostfassade

ihres Wohnhauses. Diese neue Anbaute soll den bestehenden Wintergarten

ersetzen, welcher gestützt auf ein im Jahre 1996 eingeräumtes Näherbaurecht

unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück Kat.-Nr. 03 erstellt worden

war. Der geplante Wintergarten soll mit einer Tiefe von 3,3 m und einer

seitlichen Ausdehnung (Breite) von rund 6,4 m wiederum an die nachbarliche

Grenze gestellt werden und neu ein Flachdach aufweisen.

Während die Baubewilligungsbehörde

das Projekt bewilligt hatte, gelangte die Vorinstanz in Auslegung der

Näherbaurechtsvereinbarung vom 19. Dezember 1996 zur Auffassung, der geplante

Wintergarten verstosse teilweise gegen diese vertragliche Einigung. Demgemäss

ordnete sie die Verkürzung des Wintergartens auf eine Tiefe von 2,8 m sowie die

Erstellung eines Glasdaches anstelle des geplanten Betondaches an. Im Übrigen

bestätigte die Vorinstanz die Auffassung der Baubewilligungsbehörde, dass die

seitliche Ausdehnung des Wintergartens (Breite) die nachbarliche

Interessenssphäre nicht tangiere und daher nicht gegen den Näherbaurechtsvertrag

verstosse.

1.2

Der

Beschwerdeführer wendet sich gegen die geplante Breite des Wintergartens und

macht geltend, das von ihm erteilte Näherbaurecht sei klar projektbezogen zu

verstehen. Er habe seine Zustimmung ausdrücklich nur zu dem planlich dargestellten

Wintergarten erteilt. Dies ergebe sich ohne weiteres aus dem klaren Wortlaut

der Dienstbarkeit, wonach der Beschwerdeführer seinem Nachbarn das Recht eingeräumt

habe, einen Wintergarten "gemäss Plan ad acta" zu erstellen. In

diesem Plan sei der Wintergarten in seinem Grundriss, im Schnitt und mit seinen

Ansichten dargestellt. Eindeutiger könne ein projektbezogenes Näherbaurecht gar

nicht dargestellt werden. Es sei in keiner Weise verboten, dass bei einem

gegenseitigen Grenzbaurecht nur ein Projekt planlich konkretisiert werde. Es

sei durchaus denkbar, dass es den Rechtsvorgängern der Beschwerdegegnerschaft

bei Abschluss der Näherbaurechtsvereinbarung egal gewesen sei, wie ein

allfälliger Wintergarten des Beschwerdeführers einmal aussehen würde. Es sei

ausserdem völlig offen, ob der Beschwerdeführer sein Vorhaben je ausüben werde.

Es brauche daher im vorliegenden Verfahren gar nicht beurteilt zu werden, ob

das Gegenrecht des Beschwerdeführers projektbezogen zu verstehen sei oder

nicht. Es gehe nicht an, dass die Näherbaurechtsvereinbarung zu Ungunsten jener

Partei ausgelegt werde, welche von der anderen um diese Rechtseinräumung

angehalten worden sei und dazu überhaupt nur gegen Vorlage klarer planlicher

Unterlagen bereit gewesen sei. Es sei unerfindlich, weshalb die Vorinstanz zwar

einerseits eine Reduktion des geplanten Wintergartens in der Tiefe verlange,

hinsichtlich dessen Breite aber einen grosszügigen Spielraum annehme. Die

Breite der Anbaute sei für den Beschwerdeführer nämlich von grosser Bedeutung,

da der Wintergarten in erster Linie vom Garten aus wahrgenommen werde, sodass

die Breite von zentraler Bedeutung sei. Die Breite führe zu einer Verunstaltung

des gesamten Gebäudes, was eine Abwertung der Liegenschaft des

Beschwerdeführers nach sich ziehe. Der Beschwerdeführer habe daher ein

legitimes Interesse daran, auf die Ausdehnung des Wintergartens in seiner

Breite Einfluss nehmen zu können. Unabhängig von der nachbarlichen

Interessenssphäre müsse es einem Grundeigentümer erlaubt sein, ein Näher- bzw.

Grenzbaurecht nur gegen Beschränkungen der Dimensionen der betreffenden Baute

einzuräumen, welche dauernd zu respektieren seien. Schliesslich führe der 6,5 m

breite Wintergarten zu einer zusätzlichen Verletzung des massgebenden

Grenzabstands von 5 m, was der Beschwerdeführer nicht hinzunehmen habe.

2.

2.1

Unbestritten

ist, dass der geplante Wintergarten an die gemeinsame Grenze zum Nachbargrundstück

gestellt werden soll und damit den Grenzabstandsbereich tangiert. Für die

Zulässigkeit des Projekts bedarf es daher der nachbarlichen Zustimmung gemäss § 270

Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG). Die Bauherrschaft beruft sich auf eine bei

Erstellung der zu ersetzenden Anbaute geschlossene Grenzbaurechtsvereinbarung,

welche am 19. Dezember 1996 öffentlich beurkundet und ins Grundbuch

eingetragen worden war. Der Beschwerdeführer bestreitet, dass das geplante

Projekt der damals eingeräumten Berechtigung entspreche.

2.2

Richtmass

für die Frage der Zulässigkeit des geplanten Wintergartens ist das im Jahre

1996.

als Grunddienstbarkeit vereinbarte Näherbaurecht. Die Frage nach dessen

Inhalt ist zivilrechtlicher Natur und wird durch die Baubewilligungsbehörde

bzw. die Rechtsmittelinstanzen vorfrageweise geprüft. Der Inhalt einer

Dienstbarkeit bestimmt sich gemäss Art. 738 des Zivilgesetzbuchs zunächst

nach dem Eintrag im Grundbuch (Abs. 1). In zweiter Linie kann sich der

Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrags aus ihrem Erwerbsgrund ergeben

(Abs. 2 Satz 1). Schliesslich kann der Inhalt nach der Art, wie sie

während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist,

bestimmt werden (Abs. 2 Satz 2).

2.3

Der

Eintrag im Grundbuch lautet "Grenzbaurecht für Wintergärten". Daraus

lassen sich die Rechte und Pflichten nicht eindeutig bestimmen. Die Vorinstanz

ist deshalb bezüglich der Frage der Zulässigkeit des geplanten Wintergartens zu

Recht von der Näherbaurechts- bzw. Grenzbaurechtsvereinbarung vom 19. Dezember

1996.

ausgegangen. Gemäss dieser Vereinbarung gestatteten sich die jeweiligen

Eigentümer der beteiligten Grundstücke "gegenseitig an die gemeinsame

Grenze zu bauen", und zwar wie folgt:

"Der

jeweilige Eigentümer der Liegenschaft A [Kat.-Nr. 01] ist berechtigt, einen

Wintergarten unterhalb des bestehenden Erkers auf der westlichen Seite des

bestehenden Gebäudes und einen Wintergarten auf der östlichen Seite, gemäss

Plan ad acta zu erstellen.

Der

jeweilige Eigentümer der Liegenschaft B [Kat.-Nr. 03] hat das gleiche Recht für

solche Anbauten."

Die diesem Vertrag beigehefteten Pläne stellen den damals

realisierten Wintergarten an der Ostfassade des Wohnhauses der privaten Beschwerdegegnerschaft

mit einer Fassadenansicht, einem Längsschnitt und einem Grundriss dar.

Die Vereinbarung ist in Bezug auf die Berechtigung des

Grundstücks der privaten Beschwerdegegnerschaft eindeutig: Mit dem Hinweis

"gemäss Plan ad acta" ist klar, dass sich das Näherbaurecht auf der

östlichen Seite auf das planlich festgelegte Wintergartenprojekt beschränkt. Hingegen

ist die Gegenleistung, wonach dem Beschwerdeführer "das gleiche Recht für

solche Anbauten" eingeräumt wird, unbestimmt. Dies führt jedoch nicht

dazu, dass die klare Regelung der Berechtigung des Grundstücks der privaten

Beschwerdegegnerschaft zu ändern wäre, wie es die Vorinstanz angenommen hat. Sie

nahm die unklare Regelung des Gegenrechts zum Anlass, auch die Berechtigung des

Grundstücks der privaten Beschwerdegegnerschaft dahingehend zu ändern, dass ein

neues Projekt der privaten Beschwerdegegnerschaft nur in den Grundzügen

dem im Näherbaurechtsvertrag definierten Projekt zu entsprechen hätte. Zur

Begründung führt sie an, bei einer strikten Projektbezogenheit wäre der

Beschwerdeführer bei Inanspruchnahme seines Gegenrechts ebenfalls an die

Vorgaben aus den beigehefteten Plänen gebunden, womit die Realisierung des Gegenrechts

aufgrund der anderen Terrainverhältnisse erheblich erschwert, wenn nicht gar

völlig verunmöglicht würde. Dies könne nicht die Meinung der Vertragsparteien

gewesen sein. Da der gesamte Vertrag im Lichte des Gegenrechts stehe, könne

deshalb umgekehrt nicht davon ausgegangen werden, der Beschwerdeführer habe im

Zeitpunkt des Vertragsschlusses strikte einzig den damals konkret projektierten

Wintergarten dulden wollen, sondern der Verweis auf die Pläne ad acta sei

sinnvollerweise so zu verstehen, dass die Pläne lediglich ungefähre Angaben

enthielten (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.3).

Im vorliegenden Verfahren ist die Näherbaurechtsvereinbarung

nur in Bezug auf die Berechtigung des Grundstücks der privaten

Beschwerdegegnerschaft relevant, und diese wurde eindeutig projektbezogen

vereinbart. Die Tatsache, dass das Gegenrecht des Beschwerdeführers offener

formuliert ist, ändert daran nichts. Die Frage, wie das Gegenrecht des Beschwerdeführers

genau zu verstehen ist, stellt sich erst, wenn der Beschwerdeführer oder ein allfälliger

Rechtsnachfolger davon Gebrauch machen will und muss deshalb noch nicht

entschieden werden. Schliesslich ist nicht zwingend vorausgesetzt, dass in

einer Vereinbarung, mit welcher sich beide Nachbarn gegenseitig ein

Näherbaurecht einräumen, dieses auf beiden Seiten projektbezogen sein muss. Es

ist durchaus denkbar und zulässig, dass für ein Grundstück ein projektbezogenes

Näherbaurecht und für das andere ein unbestimmtes Gegenrecht festgelegt wird.

Angesichts des klaren Wortlauts des Näherbaurechts der privaten

Beschwerdegegnerschaft ist der Umstand, dass der bestehende Wintergarten nicht

in jeder Hinsicht den Servitutsplänen entspricht (vgl. Entscheid der

Vorinstanz, E. 4.3.2), nicht von Bedeutung.

2.4

Damit

erweist sich der Einwand des Beschwerdeführers als berechtigt. Die geplante

Anbaute widerspricht mit ihren Ausmassen dem Näherbaurechtsvertrag und ist

daher nicht realisierbar. Es steht der Bauherrschaft frei, eine Anbaute dieser

Grössenordnung ausserhalb des Grenzabstandsbereichs zu erstellen oder aber mit

dem Nachbarn über ein entsprechendes Grenzbaurecht neu zu verhandeln.

3.

Demnach ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid der

Vorinstanz sowie die Baubewilligung sind aufzuheben.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der privaten

Beschwerdegegnerschaft je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG]). Der privaten Beschwerdegegnerschaft steht als

unterliegende Partei keine Parteientschädigung zu. Indessen sind sie zu einer

Parteientschädigung an den Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2

lit. a VRG). Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'500.- für beide

Verfahren. Ausserdem hat die private Beschwerdegegnerschaft die Kosten des

Rekursverfahrens zu tragen.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden der Entscheid der Baurekurskommission

I vom 4. April 2008 sowie die Baubewilligung vom 8. Mai 2007 aufgehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'590.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten

des Beschwerdeverfahrens sowie die Rekurskosten werden der privaten

Beschwerdegegnerschaft je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung für

den Gesamtbetrag.

4.

Die

privaten Beschwerdegegner Nrn. 1.1 und 1.2 werden für das Verfahren vor beiden

Instanzen unter solidarischer Haftung zu einer Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 1'500.- an den Beschwerdeführer verpflichtet, zahlbar innert

30.

Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheides.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …