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Entscheid

VB.2008.00252

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00252

1. Oktober 2008Deutsch12 min

(URT.2008.10941)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 24. April 2007 verweigerte die

Baubehörde Meilen C die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die

Verglasung des überdeckten Sitzplatzes beim Gebäude Assek.-Nr. 01 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 03 in Meilen (Disp.-Ziffer I).

Gleichzeitig setzte sie dem Gesuchsteller eine Frist von 60 Tagen ab

Rechtskraft des Entscheids zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes

bei der verglasten Gartenhalle (Rückbau Verglasung) oder zur Einreichung einer

Näherbaurechtsvereinbarung als Projektpräzisierung (Disp.-Ziffer II) unter

Androhung der Ersatzvornahme zulasten des Pflichtigen sowie Bestrafung nach § 340

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und/oder Art. 292

StGB (Disp.-Ziffer III).

Erwägungen

II.

Hiergegen rekurrierte C am 31. Mai 2007 an die

Baurekurskommission II. Diese hiess mit Entscheid vom 6. Mai 2008 den

Rekurs gut, soweit die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes statuiert

wurde und hob Disp.-Ziffern II und III des Beschlusses der Baubehörde Meilen

vom 24. April 2007 auf (Entscheid der Vorinstanz, Disp.-Ziffer I Abs. 1

und 2). Im Übrigen wies die Rekurskommission den Rekurs ab (Entscheid der

Vorinstanz, Disp.-Ziffer I Abs. 3).

III.

Mit Beschwerde vom 6. Juni 2008 beantragte A, Eigentümer

der westlich an das Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft Kat.-Nr. 04, dem

Verwaltungsgericht, Disp.-Ziffer I Abs. 1 und 2 des Rekursentscheides

aufzuheben und Disp.-Ziffern II und III des Beschlusses der Baubehörde Meilen

vom 24. April 2007 zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten des Beschwerdegegners.

Die Baurekurskommission II und der Beschwerdegegner

beantragten Abweisung der Beschwerde; Letzterer verlangte zudem die Zusprechung

einer Parteientschädigung. Die mitbeteiligte Baubehörde Meilen liess sich nicht

vernehmen.

Die Parteivorbringen werden, soweit rechtserheblich, in

den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der westlich an

das Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft Kat.-Nr. 04, L-Strasse 05 in

Meilen. Er hat fristgerecht entsprechend § 315 Abs. 1 PBG den

baurechtlichen Entscheid der Baubehörde Meilen verlangt, und damit sein

Rekursrecht gewahrt (§ 316 PBG). Durch den Rekursentscheid der Baurekurskommission

II vom 6. Mai 2008, womit der von der Baubehörde Meilen verlangte Rückbau der

Gartenhallenverglasung oder die Einreichung einer Näherbaurechtsvereinbarung

aufgehoben wurde, ist er im Sinn von § 338a Abs. 1 PBG in seinen

Interessen berührt und damit zur Beschwerde legitimiert. Daran ändert nichts,

dass er im vorinstanzlichen Verfahren kein Beiladungsgesuch stellte.

1.2

Soweit

entscheidrelevant, geht der massgebliche

Sachverhalt hinreichend aus den Akten hervor. Auf den vom Beschwerdegegner verlangten

Augenschein des Verwaltungsgerichts kann daher verzichtet werden (RB 1995

Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

2.

Vor Erlass einer

Abbruchanordnung ist zuerst die Bewilligungsfähigkeit der eigenmächtig

erstellten oder geänderten Baute oder Anlage zu prüfen. Die Baubehörde Meilen

hat in ihrem Beschluss vom 24. April 2007 (Disp.-Ziffer I) die nachträgliche

Baubewilligung für die bereits realisierte Verglasung des Gartensitzplatzes

beim Gebäude Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 03

infolge der Grenzabstandsunterschreitung zum westlich angrenzenden Grundstück

Kat.-Nr. 04 des heutigen Beschwerdeführers verweigert. Der hiergegen erhobene

Rekurs des Baugesuchstellers wurde von der Vorinstanz abgewiesen (Entscheid der

Vorinstanz, Disp.-Ziffer I Abs. 3) und der Rekursentscheid blieb in dieser

Hinsicht unangefochten. Die – mündliche – Erteilung eines Näherbaurechtes

durch die frühere Eigentümerschaft von Kat.-Nr. 04 hat der Beschwerdegegner

zwar behauptet, aber nicht rechtsgenügend nachweisen können. Zu Recht hat die

Vorinstanz festgehalten, dass allein aufgrund der jahrelangen stillschweigenden

Duldung der Verglasung nicht auf einen Näherbaurechtsvertrag geschlossen werden

könne, hat dies indessen unter dem Aspekt der Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustandes gewürdigt (vgl. VGr, 10. März 2004, VB.2003.00321,

E. 4, www.vgrzh.ch).

Die Bauverweigerung ist

mithin rechtskräftig geworden. Streitig ist allein noch die Wiederherstellungsmassnahme,

d.h. ob der Beschwerdegegner die nicht bewilligungsfähige Verglasung des

Gartensitzplatzes abzubrechen habe, sofern er nicht eine Näherbaurechtsvereinbarung

einreicht. Letzteres kann ausgeschlossen werden, da eine solche Vereinbarung

mit dem heutigen Beschwerdeführer als Grundeigentümer der westlich angrenzenden

Liegenschaft Kat.-Nr. 04 abgeschlossen werden müsste.

3.

3.1

Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid vom 6. Mai 2008

zur Frage der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ausgeführt, der

Anspruch auf Wiederherstellung verwirke aus Gründen der Rechtssicherheit

grundsätzlich nach 30 Jahren. Davon sei eine Ausnahme zu machen, wenn die

Wiederherstellung aus baupolizeilichen Gründen im engeren Sinn geboten sei,

nämlich wenn durch den Fortbestand eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Zustandes

eine ernsthafte und unmittelbare Gefahr für Leib und Leben der Bewohner oder

Passanten geschaffen wird. Die Frist von 30 Jahren ergebe sich aus einer

analogen Anwendung der zivilrechtlichen Regeln über die ausserordentliche

Ersitzung von Grundeigentum. Die Umstände des konkreten Einzelfalles,

insbesondere Überlegungen des Vertrauensschutzes, könnten jedoch dazu führen,

dass der Anspruch auf Wiederherstellung bereits nach einer kürzeren Zeitspanne

verwirkt. Die Gartenhalle bestehe seit spätestens 1982. Es sei ohne weiteres

erkennbar, dass es sich um eine grenzabstandswidrige Einmauerung und Verglasung

handle. Dennoch sei dieser Zustand von der ehemaligen Eigentümerin der westlich

angrenzenden Parzelle über 21 Jahre und vom heutigen Nachbar über vier Jahre

toleriert worden. Die aussergewöhnlich lange Zeitspanne, während welcher die

strittige Einwandung und Verglasung des Sitzplatzes geduldet worden sei, legitimiere

indes das Vertrauen des Rekurrenten auf den Bestand der Gartenhalle und spreche

eindeutig für einen Verzicht auf Wiederherstellungsmassnahmen. Das Interesse an

der Durchsetzung der gesetzlichen Ordnung habe vorliegend gegenüber dem

elementaren Prinzip der Rechtsordnung, den Vertrauensschutz (Art. 9 BV),

zurückzutreten, d.h. die Anordnung von Wiederherstellungsmassnahmen würde

vorliegend dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen.

3.2

Diesen Ausführungen hält der Beschwerdeführer in

seiner Beschwerdeschrift entgegen, die Baubehörde habe in ihrem Entscheid vom

24.

April 2007 den Aspekt der Verhältnismässigkeit geprüft und sei zum Ergebnis

gelangt, dass in einer Gesamtabwägung die öffentliche Interessenverletzung

eines Grundmasses (Abstandsverletzung) gegenüber der Verhältnismässigkeit

dominiere. In der seinerzeitigen baurechtlichen Bewilligung sei die

Einwandung/Verglasung des überdeckten Sitzplatzes explizit untersagt worden. Die

Rückführung in den rechtmässigen Zustand sei mit relativ geringem Aufwand zu

realisieren. Zudem habe nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der

Bösgläubige in Kauf zu nehmen, dass aus grundsätzlichen Erwägungen dem

Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht

beigemessen werde. Der Beschwerdegegner sei nicht gutgläubig. Der fragliche

Gebäudeteil unterschreite den vorgeschriebenen Grenzabstand um 2,5 m und weiche

damit massiv von den gesetzlichen Vorschriften ab. Der Beschwerdegegner

profitiere ganz erheblich aus der Missachtung der Bauvorschriften, was wiederum

bestätige, dass es an der vorauszusetzenden Geringfügigkeit fehle. Auch Überlegungen

der Spezial- und Generalprävention sprächen für die Durchsetzung der Abstandsvorschriften.

Der von der Baubehörde Meilen angeordnete Rückbau der Einwandung/Verglasung

stehe im Einklang mit dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit.

4.

4.1

Nach § 341 PBG hat die zuständige Behörde

ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand

herbeizuführen. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut entsprechend die

vorbehaltslose Durchsetzung der Rechtsordnung. Ein Ermessen, ob die zuständige

Behörde tätig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll,

besteht damit grundsätzlich nicht (VGr, 13. April 2000,

VB.2000.00033, E. 3a, www.vgrzh.ch; François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche

Baumängel, in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und

Prozessieren in Bausachen, Basel 1998, N. 14.63 ff., auch zum Folgenden).

Allerdings hat die Behörde beim Vollzug den Grundsatz der

Verhältnismässigkeit zu beachten. Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger

Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen

Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der

dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen

(BGE 111 Ib 213 E. 6b, S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262).

Geringfügig ist eine Abweichung damit dann, wenn nur um weniges von der materiellen

Vorschrift abgewichen wird und die Abweichung dem Bauherrn keinen oder nur einen

geringfügigen Nutzen bringt (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich

1991, Rz. 665). Bei bedeutenderen Abweichungen von den materiellen Vorschriften

können nur Gründe des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes führen (RB 2000 Nr. 106 = BEZ

2000.

Nr. 23). Solche Gründe liegen vor, wenn der Bauherr gutgläubig angenommen

hat, er sei zur Bauausführung ermächtigt, und wenn der Beibehaltung des

ungesetzlichen Zustandes nicht schwer wiegende öffentliche Interessen

entgegenstehen (RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22 mit Hinweisen).

4.2

Gemäss Art. 18 der Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Meilen vom 25. März 1997 (BZO) ist in der hier massgebenden

Wohnzone 1.4 ein kleiner Grenzabstand von 3,5 m und ein grosser von 7 m

einzuhalten. Letzterer gilt für die nach der südlichen Hälfte der

Himmelsrichtungen gewandten Gebäudeseiten (Art. 19 Abs. 1 BZO); der

kleine Grenzabstand für die übrigen Gebäudeseiten (Art. 19 Abs. 2

BZO). Da die Westfassade der Gartenhalle um 10° nach Westen abgewinkelt ist,

liegt auch diese Fassade im Anwendungsbereich von Art. 19 Abs. 1 BZO

und hat gegenüber dem Grundstück Kat.-Nr. 04 des Beschwerdeführers (unter

Beachtung einer Reduktion von 1 m infolge der Eingeschossigkeit) einen

Grenzabstand von 6 m einzuhalten. Um ein besonderes Gebäude handelt es sich

nicht, da die Verglasung die ganzjährige Nutzbarkeit zu Wohnzwecken ermöglicht.

Der Grenzabstand des verglasten Sitzplatzes zur westlichen Grundstücksgrenze

beträgt nicht 3,5 m, wie die Vorinstanz angenommen hat, sondern 4 m. Der

Grenzabstand wird um 2 m und damit deutlich unterschritten.

4.3

Vertrauensschutzüberlegungen sprechen

vorliegend nicht gegen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Denn

Vertrauensschutz wird von vornherein nur dem gutgläubigen Bauherrn gewährt

(VGr, 10. März 2004, VB.2003.00321, E. 5, www.vgrzh.ch). Angesichts des

Umstandes, dass in der seinerzeitigen Baubewilligung vom 12. März 1974 an E

ausdrücklich statuiert worden war, dass der Sitzplatz nicht eingewandet werden

darf, kann dem damaligen Bauherrn bei Errichtung der Verglasung spätestens im

Jahr 1983 nicht Gutgläubigkeit zuerkannt werden. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt,

hat sich der Beschwerdegegner dies anrechnen zu lassen (RB 1988 Nr. 87; VGr,

12.

März 2008, VB.2007.00383, E. 7.2.2, www.vgrzh.ch).

Vorliegend ist indessen zu beachten, dass mit dem In-Kraft-Treten

der Revision des Planungs- und Baugesetzes im Jahre 1991 und der damit

geschaffenen Möglichkeit, formlose Näherbaurechte zu stipulieren (vgl. § 270

Abs. 3 PBG; RB 2001 Nr. 69 = BEZ 2001 Nr. 49), die kantonalen und

kommunalen Grenzabstände weit gehend – mit Ausnahme der wohnhygienischen und

feuerpolizeilichen Belange – der Disposition der privaten Grundeigentümer

überlassen wurden. Dies hat zur Folge, dass die ordentlichen öffentlichrechtlichen

Grenzabstände von der Baubehörde nicht mehr durchgesetzt werden können (BEZ

1995.

Nr. 17). Das öffentliche Interesse an den fraglichen

Abstandsvorschriften erfuhr damit eine starke Relativierung; derweil die nachbarschützende

Funktion der Grenz- und Gebäudeabstände eindeutig in den Vordergrund rückte

(VGr, 12. März 2008, VB.2007.00348, E. 1.2.3, www.vgrzh.ch).

Die Verglasung besteht seit spätestens Januar 1983 (vgl. Entscheid

der Vorinstanz, E. 5.2 und mit Kodak-Stempel auf der Rückseite der Fotos).

Gemäss Baubewilligung vom 12. März 1974 hatte der damalige Nachbar von

Kat.-Nr. 04 für die Erstellung des Anbaus (Gartenhalle) seine Zustimmung zu

erteilen. Der Beschwerdeführer erwarb das Grundstück Kat.-Nr. 04 am 28. März

2003.

von F und die Anzeige an die Baubehörde erfolgte im Jahr 2007. Die

Verglasung der Gartenhalle spätestens im Januar 1983 wurde somit zunächst

während 20 Jahren von F bzw. allfälligen Rechtsvorgängern widerspruchslos geduldet

und anschliessend vom heutigen Beschwerdeführer während weiteren vier Jahren. Bei

der Beurteilung der Wiederherstellung kann unter dem Gesichtspunkt der

Verhältnismässigkeit berücksichtigt werden, dass F bzw. allfällige Rechtsvorgänger

die Unterschreitung des Grenzabstands jahrzehntelang hingenommen haben. Zudem

hat der Beschwerdeführer seine Liegenschaft im Jahr 2003 in Kenntnis der

Existenz der Gartenhalle erworben. Auch wenn die stillschweigende Duldung an

sich noch kein Näherbaurecht zu begründen vermag, erweist sich die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach so langer Zeit als

unverhältnismässig (vgl. VGr, 12. März 2008, VB.2007.00348, E. 1.2.4,

www.vgrzh.ch). Die Auffassung der Vorinstanz, aufgrund der konkreten Umstände

sei von einem Abbruch der Verglasung abzusehen, ist nicht rechtsverletzend.

5.

Die Beschwerde ist mithin abzuweisen. Bei diesem Ausgang

des Beschwerdeverfahrens sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG]). Eine Parteientschädigung steht ihm damit von

vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen hat er den Beschwerdegegner

für das Beschwerdeverfahren angemessen zu entschädigen. Angemessen ist vorliegend

eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'590.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung

von Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …