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Entscheid

VB.2008.00271

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00271

30. Juni 2009Deutsch40 min

(URT.2009.11548)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Das

Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt Dübendorf ist im Süden durch die Zürichstrasse,

im Norden durch die Überlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die

Ringstrasse und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das

Gebiet wird vertikal von Süden nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im

Verhältnis 1/3 (westlicher Teil) zu 2/3 (östlicher Teil) geteilt. Ausgehend von

der Hochbordstrasse führen nach Osten in die Ringstrasse (von Süden her gesehen)

die Sonnentalstrasse, die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die

Neugutstrasse. Der östlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets

ist bis auf einzelne Parzellen überbaut, der westlich davon gelegene Teil etwa

zur Hälfte. Im Quartierplangebiet finden sich mehrere grosse Einkaufszentren,

teilweise mit eigenen Parkhäusern, so an der Neugutstrasse (etwa Coop

Baucenter, Neugutstrasse Nr. 88; interio Einrichtungshaus, Nr. 79;

Diga-Möbel, Nr. 81; Ligne Roset Möbelgeschäft und Cap Teppiche, Nr. 89;

Prodega Cash&Carry, Nr. 90), verschiedene Grosshandels- und Dienstleistungsbetriebe

an der Lagerstrasse, Einkaufsgeschäfte an der Industriestrasse, die Zürcher

Kantonalbank mit Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und Geschäfte an

der Sonnentalstrasse sowie an der Hochbordstrasse die Firmen Möbel Pfister,

Mobitare und Top-Tip (Hochbordstrasse Nr. 4 und 8), die Grosspapeterie

Office World (Nr. 3), die Gemüseanbaufirma Beerstecher (Nr. 15 und 26) sowie

ein Restaurant/Dancing (Nr. 6) neben weiteren Dienstleistungsbetrieben. Gegenüber

diesem weitgehend durch Geschäfte und Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebiets

besteht eine überwiegende Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften "Am

Stadtrand" im südwestlichen Teil des Quartierplangebiets.

B. Am 20. September

2001 leitete der Stadtrat Dübendorf das Quartierplanverfahren für das Gebiet

Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss

vom 13. Juni 2001 festgelegte rückwärtige Erschliessung des Quartiers zur

Entlastung der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof

Stettbach bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni

2006 setzte der Stadtrat Dübendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht

die Aufhebung der Einmündungen der Sonnental-, Industrie-, Lager- und

Neugutstrasse in die Ringstrasse zugunsten einer rückwärtigen Erschliessung

vor, die neu aus Süden von der Zürichstrasse in die Hochbordstrasse und von

Norden durch einen Abzweiger von der Überlandstrasse ebenfalls in die

Hochbordstrasse erfolgt. Die Hochbordstrasse soll zwischen Sonnental- und

Lagerstrasse für den privaten Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende

(Kreuzung Sonnental- bzw. Lagerstrasse) je mit einem Kreisel versehen werden

(Kreisel Süd bzw. Kreisel Nord). Die Erschliessung ins Gebiet östlich der

Hochbordstrasse ermöglicht ein System von Verbindungsstrassen zu den

bestehenden, künftig mit Bäumen gesäumten Querstrassen (sog. Ostring zwischen

Kreisel Süd und Kreisel Nord). Der westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil

des Quartierplangebiets wird mit Stichstrassen erschlossen. Etwa auf Höhe der

Alleemitte westlich der Hochbordstrasse soll zudem eine Parkanlage entstehen.

Das gesamte Quartierplangebiet untersteht ferner insofern der Gestaltungsplanpflicht,

als die einzelnen Grundeigentümer auf ihren Baugrundstücken jeweils private Gestaltungspläne

auszuarbeiten haben, welche sich an die planerischen Vorgaben halten müssen.

Mit Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006 wurde der korrigierte Kostenverleger

für das Quartierplangebiet festgesetzt.

Erwägungen

II.

Gegen den Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006

regte sich Widerstand von zahlreichen Betroffenen, die sich neben individuellen

Anliegen insbesondere gegen die alleeartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse,

gegen die vorgesehene Parkanlage auf der Parzelle neu Kat.-Nr. 01 und

gegen die Verbreiterung des Fussgängerbereichs und dessen Ausstattung mit Baumreihen

in den bestehenden Querstrassen wandten. Auch die Firma E AG, nunmehr B AG,

deren Firmengebäude am südlichen Rand des Quartierplangebiets östlich der

Einmündung der Hochbordstrasse in die Zürichstrasse liegt, erhob am 7. Juli

2006.

Rekurs an die Baurekurskommission III des Kantons Zürich (fortan BRK III).

Sie liess im Wesentlichen beantragen, der Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni

2008.

sei aufzuheben und der Quartierplan sei kostenneutral so zu überarbeiten,

dass ihr Betriebsgebäude nicht nur nördlich, sondern auch südlich über die

Hochbordstrasse erschlossen sei. Weiter sei die Erschliessungsqualität auf

70.

% (statt 50 %) festzulegen und die Hochbordstrasse gesamthaft der

Groberschliessung zuzuordnen. Die BRK III fällte ihren Entscheid nach Durchführung

eines Augenscheins vom 14. März 2007 zum Erschliessungskonzept und eines

Referentenaugenscheins vom 11. Mai 2007 zur Zufahrt zur B AG am 22. Mai

2008.

Sie wies den Rekurs ab, soweit die Hochbordstrasse über die Anschlüsse

zur Überland- bzw. zur Zürcherstrasse hinaus der Groberschliessung zugerechnet

und soweit die Grundstückszufahrt wie beantragt geregelt werden sollte, da

diese durch private Vereinbarungen bereits sichergestellt war. Die

Veränderungen gemäss den Vereinbarungen, insbesondere die Verschiebung der

Grundstückgrenzen, seien aber in die Planakte 3 (Alter Bestand/Neuer Bestand)

aufzunehmen. Der Rekurs wurde dagegen teilweise gutgeheissen, indem die Vorinstanz

der durch den zur Groberschliessung zählenden Abschnitt der Hochbordstrasse erschlossenen

Fläche des Grundstücks der B AG einen Erschliessungsgrad von 100 % zugestand;

im Übrigen bestätigte sie aber den Erschliessungsgrad von 50 %. Teilweise gutgeheissen

wurde der Rekurs auch insofern, als er sich gegen die Platz- und Grünfläche auf

dem Grundstück neu Kat.-Nr. 01 (Parkanlage), gegen die Flanier-,

Begegnungs- und Erholungszone auf dem mittleren Teil der Hochbordstrasse

(Grundstücke neu Kat.-Nrn. 02 und 03) und gegen die Verbreiterung und

Ausgestaltung der Quartierstrassen mit Alleebäumen gerichtet hatte.

III.

Gegen den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt

Dübendorf am 23. Juni 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons

Zürich und liess beantragen, es sei Dispositiv-Ziffer II des angefochtenen

Entscheides soweit aufzuheben, als darin (a) der Rekurs bezüglich der Platz-

und Grünfläche, der Flaniermeile auf der Hochbordstrasse und der Verbreiterung

der Quartierstrassen und deren Bepflanzung mit Alleebäumen teilweise gutgeheissen

und der erstinstanzliche Entscheid aufgehoben worden war; und (b), als ein Erschliessungsgrad

von 100 % für die Fläche des Grundstücks der B AG im Bereich des zur

Groberschliessung zählenden Teils der Hochbordstrasse angenommen worden war.

Die BRK III liess sich am 24. September 2008 vernehmen und hielt am

angefochtenen Entscheid fest. In der Beschwerdeantwort vom 20. Oktober

2008.

liess die B AG die Abweisung der Beschwerde verlangen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zulasten des Stadtrats Dübendorf. Die Mitbeteiligte liess

sich im Unterschied zum Rekursverfahren nicht vernehmen.

Mit Verfügung vom 13. Mai 2009 genehmigte die

Baudirektion die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006 und die

den Kostenverleger korrigierende Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006. Sie

hielt im Wesentlichen die Ausscheidung von Mehrflächen für die

gemeinschaftlichen Ausstattungen für gerechtfertigt und zweckmässig, beanstandete

indessen auf der Flaniermeile Hochbord die zu geringe Fahrbahnbreite von 6 m.

In verschiedener Hinsicht verwies sie sodann auf die einzelnen

Baubewilligungsverfahren und die damit verbundene Gestaltungsplanpflicht (etwa

bezüglich Altlasten-, Lärm- und Grundwassersituation).

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung

der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde

zuständig.

2.

2.1

Nach Art. 3

Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung

(RPG) sind die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten

und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Siedlungen sollen viele Grünflächen und

Bäume enthalten (Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG). Aus dem erwähnten

Planungsgrundsatz lassen sich zwar keine quantitativen Vorgaben ableiten, doch

verlangt das Bundesrecht, dass möglichst viele Grünflächen innerhalb der

Siedlungsräume geschaffen werden und erhalten bleiben. Dies kann unter anderem

geschehen durch deren Zuordnung zu bestimmten Zonen (etwa Grünzonen oder

Freihaltezonen; vgl. § 39 und 61 Abs. 1 des kantonalen Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG), durch Unterteilung der Bauzonen

oder mittels Gestaltungsplänen (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz,

Bern 2006, Art. 3 Rz. 48).

2.2

Mit

Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere

Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend

festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den

kantonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der

Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen

Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen

Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere

Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3).

2.3

Der

Quartierplan ermöglicht demgegenüber im erfassten Gebiet eine der planungs- und

baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen

Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Wo ein Bedürfnis hiefür besteht,

sollen Flächen ausgeschieden werden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und

Ausrüstungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen; die

privatrechtlichen Rechtsverhältnisse hieran sind mit dem Quartierplan zu regeln

(§ 126 Abs. 3 PBG). Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets

müssen durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls

erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben.

Erschliessungsanlagen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen

sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten

Grundstücke genügen (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG). Genügende

Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und

Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge

der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1

PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat

erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG).

2.4

Nach Art. 4

Abs. 1 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober

1974.

(WEG) wird unter Groberschliessung die Versorgung eines zu überbauenden

Gebiets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen verstanden, namentlich

Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, die

unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen. Dagegen umfasst die

Feinerschliessung nach Art. 4 Abs. 2 WEG den Anschluss der einzelnen

Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von

öffentlich zugänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Leitungen. Die Feinerschliessung

ist im Rahmen des Quartierplanrechts von den Privaten zu tragen. Fein erschlossen

ist ein Grundstück nach § 236 PBG und Art. 19 Abs. 1 RPG, wenn

es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn

diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können und die einwandfreie

Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist. Da die

Groberschliessung öffentliche Aufgabe und im Erschliessungsplan zu regeln ist,

verbleibt dem Quartierplan die Regelung der Feinerschliessung (§ 167 Abs. 1,

168, 171 PBG; Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht,

Diss. Zürich 1985, S. 217).

2.5

Bei der

Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches

Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu überprüfen ist.

Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt

die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der

Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und

auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 =

ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 =

ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan müssen die

Interessen der einzelnen Grundeigentümer abgewogen, möglichst ausgeglichen und

mit den öffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser

Grundlage gefundene Lösung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geändert

werden, wenn sich bei Abwägung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrängt,

dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mäss

festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet

im Rahmen der Überprüfung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die

Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408,

E. 3, www.vgrzh.ch).

2.6

Das

Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen

hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und

Ermessensüberschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).

Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als

Rechtsverletzung gilt. Die Ermessensbetätigung muss in jedem Fall pflichtgemäss

sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie

sich an den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, den verwaltungsrechtlichen

Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so

insbesondere am Willkürverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und

Verhältnismässigkeit staatlicher Massnahmen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 50 N. 80). Bei der Überprüfung von Rekursentscheiden,

mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das

Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu

prüfen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie

missachtet habe.

3.

3.1

Das

Quartierplangebiet wurde vorliegend folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil östlich

der Hochbordstrasse mit Ausnahme des Grundstücks Kat.-Nr. 04 (neu Kat-Nr. 05)

sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 06 (neu Kat.-Nr. 07)

und Kat.-Nr. 08 (neu Kat.-Nr. 01) bis zur nördlichen Begrenzung wurden

der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Dazu gehört auch das

Grundstück der Beschwerdegegnerin. Die Zone IG3 lässt gemäss der Bauordnung der

Stadt Dübendorf vom 18. März 1996 (BZO) höchstens mässig störende

Betriebe, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu. Eine Wohnnutzung ist nicht

vorgesehen, hingegen eine Freiflächenziffer von 20 %, damit nicht alle unüberbaubaren

Flächen für Zufahrten, Parkplätze und Lager verwendet werden (Art. 23

BZO). Das Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nr. 06 und 08 bis

zur südlichen Grenze (Zürichstrasse) sowie das Grundstück Kat.-Nr. 05

wurden der Zentrumszone Z4 zugeteilt (Art. 16 BZO). In der Zentrumszone Z4

sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen sowie mässig störende Gewerbe zulässig;

ein minimaler Wohnanteil ist jedoch nicht vorgeschrieben (Art. 6, 17

BZO). Dessen ungeachtet schätzte der Erläuternde Bericht das Einwohnerpotenzial

in der Zone Z4 auf 720 Einwohner (zuzüglich zu den seit 1997 bestehenden ca.

200.

Einwohnern, total 920 Einwohner), das Arbeitsplatzpotenzial auf zusätzliche

3'630 Arbeitsplätze (zu den bestehenden ca. 2'000 Arbeitsplätzen) und in der

Zone IG3 auf 4'310 Arbeitsplätze. Im Übrigen sind die Zonen IG3 und Z4

bezüglich ihrer baulichen Ausnützung weitgehend identisch.

3.2

Gemäss dem

Technischen Bericht ist eine mit Wegen durchzogene Platz- und Grünfläche von 3’608

m2 auf dem Grundstück neu Kat.-Nr. 01 (ehemals Kat.-Nr. 08)

der F-Erben (westlich der Hochbordstrasse) für die Erholung von Arbeitnehmern

und Bevölkerung im Quartierplangebiet vorgesehen. Die bauliche Ausnützung sowie

das Recht zur Anrechnung dieser Fläche an der Freiflächenziffer wird auf alle

innerhalb des Quartierplans liegenden Grundstücke der Zentrumszone Z4 im

Verhältnis der einzelnen Grundstücksflächen zum Total der beteiligten

Grundstücke übertragen. Diese lei­sten daran einen Beitrag von Fr. 1'265'000.-.

Die Stadt Dübendorf übernimmt den Unterhalt des Platzes und dessen spätere Sanierung.

Vorgesehen ist sodann eine an die Parkanlage

anschliessende alleeartige Verbreiterung der Hochbordstrasse zwischen Sonnental-

und Lagerstrasse von insgesamt 1’721 m2. Damit soll das Quartier

eine Identität als urbanes Arbeits- und Mischgebiet erhalten und die

Hochbordstrasse als markante städtische Achse mit besonderen Freiraumqualitäten

aufgewertet und auf 16 m Breite ausgebaut werden (Fahrbahn 6 m, Geh- und

Radwege 10 m). Vorgesehen sind hochwertige öffentliche Freiräume mit angenehmer

Aufenthaltsqualität und publikumsorientierter Erdgeschossnutzung. Den daran

angrenzenden Grundstücken wird die Pflicht auferlegt, auf ihren Vorplätzen die

Gestaltung der gemeinschaftlichen Ausstattung weiterzuführen. Die Fläche des

Grundstücks neu Kat.-Nr. 02 wird in Form von Miteigentumsanteilen im

Verhältnis zu den Neuzuteilungsflächen auf die Grundstücke der Zone Z4 verteilt

und mit diesen subjektiv-dinglich verknüpft. Das Grundstück neu Kat.-Nr. 03

wird in derselben Weise an die Grundstücke der Zone IG3 gebunden. Die hierfür

von den Quartierplangenossen zu tragenden Kosten belaufen sich auf Fr. 1'315'000.-.

Schliesslich sollen Baumalleen entlang der verschiedenen

Quartierstrassen erstellt werden. Die Trottoirs wurden mit einer Breite von bis

zu 4.3 m geplant. Der zusätzliche Landverbrauch und die Erstellungskosten

für diese Alleen werden entsprechend dem Erschliessungsgrad und dem

Strassenkostenverleger auf die Quartierplangenossen verteilt.

4.

4.1

Die

Rekursinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass im Quartierplanverfahren

ausser den Strassen gegebenenfalls auch alle andern gemeinschaftlichen Ausstattungen

und Ausrüstungen festzulegen seien, die zur Erreichung der Quartierplanziele erforderlich

seien. In der Praxis würden allerdings kleinere gemeinschaftliche Anlagen,

deren Notwendigkeit von allen Betroffenen grundsätzlich anerkannt werde, häufig

nicht im dafür vorgesehenen Verfahren (etwa Sonderbauvorschriften,

Gestaltungsplan) festgelegt, sondern in ein anderes, ohnehin durchzuführendes

Planungsverfahren integriert. In diesem Sinne gälten als mögliche

Quartierplananlagen auch Nebeneinrichtungen zu Bauten und Anlagen wie etwa

Spielplätze, Parkplätze sowie technische Einrichtungen von Bauten und Anlagen,

(Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich

2006, S. 4–22). Für die Erstellung und Finanzierung aller andern für die

Erschliessung nicht notwendigen Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen,

insbesondere wenn sie nicht mehr als untergeordnet bezeichnet werden könnten,

müsse ausserhalb des Quartierplanrechts eine ausreichende Rechtsgrundlage

gefunden werden, beispielsweise in Form eines Gestaltungsplanverfahrens. Die

Realisierung solcher Anlagen könne aber wiederum mit der Umsetzung des Quartierplans

erfolgen. Die Erstellung eines Parks und einer Flaniermeile, womit städtebauliche

Ziele verfolgt würden, habe nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und

deren Erschliessung zu tun und zähle nicht zum durch einen Quartierplan

geregelten Aufgabenbereich. Die betroffene Fläche von insgesamt 5’329 m2

und die Kosten von gesamthaft Fr. 2'580'000.- (Park und Allee Hochbordstrasse;

vorn E. 3.2) bildeten keine kleineren gemeinschaftlichen Anlagen. Zudem

fehle es am Einverständnis der Betroffenen. Das Quartierplanverfahren bilde

daher keine Rechtsgrundlage für die zwangsweise Festlegung und

Finanzierungsregelung der von der Beschwerdeführerin ins Auge gefassten

Ausstattungselemente; diese hätten vorzugsweise in einem Gestaltungsplanverfahren

festgelegt werden müssen.

4.2

Demgegenüber

hält die Beschwerdeführerin den vorinstanzlichen Entscheid im angefochtenen

Bereich für rechtlich unhaltbar und für einen unzulässigen Eingriff in ihre Planungsautonomie.

Die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen

seien von der Vorinstanz nicht berücksichtigt worden. Zu bedenken sei, dass im

Endausbau in diesem Gebiet rund 10'000 Arbeitsplätze bestehen und rund 900

Einwohner wohnen würden. Die Beschwerdeschrift verweist sodann auf das

Minderheitsvotum der Referentin im vorinstanzlichen Verfahren. Diese hatte

darauf hingewiesen, dass der ganze Quartierplanperimeter zum Gebiet mit

erhöhtem Gestaltungsanspruch erklärt worden sei, wozu auch gestaltete

Aussenräume und minimale Flächen für die Erholung gehörten. Die rechtliche

Grundlage für die Ausscheidung von Flächen für gemeinschaftliche Ausstattungen

erkannte die vorinstanzliche Referentin in § 126 Abs. 3 PBG. An

solchen gemeinschaftlichen Ausstattungen bestehe sowohl ein öffentliches als

auch ein privates Interesse der Quartierplangenossen. Angesichts der künftig in

diesem Gebiet arbeitenden und wohnenden Menschen überwiege das öffentliche das

private Interesse. Es könne nicht angehen, dass ein solches Entwicklungsgebiet

mit einer gesichtslosen, völlig unstrukturierten Anhäufung von banalen Büro-

und Handelsgebäuden "verscherbelt" werde.

4.3

Vorweg ist

auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid zu verweisen (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführerin trifft es nicht zu, dass die in Art. 3 RPG für alle

Planungen geltenden Qualitätsanforderungen darin nicht berücksichtigt worden

wären. Die Vorinstanz anerkannte solche, prüfte aber, wie weit sie im

Quartierplanverfahren erfüllt werden könnten (dazu vorne E. 2.1, 2.3).

Dabei kann der Quartierplan Hochbord seinen Zweck, ein unüberbautes Gebiet überbaubar

zu machen und attraktiv zu gestalten, ohnehin nur beschränkt erfüllen. Dem von

der Beschwerdeführerin angesteuerten Ziel, wonach die für das

Quartierplangebiet angestrebte städtebauliche Qualität mit qualifizierten Wohn-

und Arbeitsbedingungen die Konkurrenzfähigkeit des Standorts stärken und diesem

eine nachhaltige Wertschöpfung sichern soll, steht entgegen, dass der

Quartierplan mindestens in der Zone IG3 ein mit Zweckbauten weitgehend

überbautes Gebiet betrifft, welche die angestrebte städtebauliche Raffinesse

und Anziehungskraft grösstenteils vermissen lassen. Selbst die geplante Parkanlage

und die alleeartige Erweiterung der Hochbordstrasse vermöchten an den bestehenden

Verhältnissen aufgrund ihrer westlich zentrierten Lage im Quartierplangebiet

nur partiell etwas zu ändern. Soweit die Beschwerdeführerin dazu ausführt,

mittels zentraler Grünanlagen und der damit entstehenden "urbanen

Qualität" werde – im Unterschied zu Grünanlagen in einzelnen Vorgärten

oder Umschwüngen – ein unabschätzbarer Mehrwert geschaffen und das Hochbordgebiet

vom "08/15-Siedlungsbrei" abgehoben, lässt sich dies demnach nicht

generell auf das Quartierplangebiet umsetzen. Schliesslich steht nicht fest,

dass von 900 künftigen Einwohnern ausgegangen werden kann, da die Zone Z4 keine

Mindest-Wohnnutzung vorschreibt und deshalb ungewiss ist, wie weit die noch

nicht überbauten Grundstücke in der Zone Z4 eine Wohnnutzung enthalten (vorn

E. 3.1). So findet sich etwa auf neu Kat.-Nr. 09 (ehemals 10)

zwischen Hochbordstrasse und "Am Stadtrand" im südlichen Teil des Quartierplangebiets

bereits eine grossräumige Büronutzung, was für eine reine Wohnnutzung in

unmittelbarer Nachbarschaft nicht besonders attraktiv erscheint. Die teilweise

seit Jahren vorhandenen Dienstleistungsbetriebe und wenigen Wohneinheiten

werden sich zudem seit ihrer Entstehung soweit organisiert haben, dass sie

ihren Angestellten Ruhe- und Aufenthaltsräume bzw. den Bewohnern angemessene

Freiräume bieten können und auf die geplanten Anlagen nicht angewiesen sind.

Schon unter diesen tatsächlichen Gegebenheiten erscheint die Erforderlichkeit

der geplanten Ausstattungen daher sehr fraglich.

4.4

Umstritten

ist die Frage, ob die rechtlichen Grundlagen des Quartierplanverfahrens öffentliche

Parkanlagen und Flaniermeilen als gemeinschaftliche Ausstattungen zulassen.

Die Beschwerdeführerin hält

dafür, dass die Platz- und Grünfläche sowie die Ausweitung des mittleren Teils

der Hochbordstrasse als gemeinschaftliche Ausstattungen behandelt und

dementsprechend in das Miteigentum der beteiligten Grundeigentümer mit besonderer

Regelung für die Baukosten und den Unterhalt verwiesen werden müssten. Bereits

nach dem Antrag des Regierungsrates vom 5. Dezember 1973 zum neuen

Planungs- und Baugesetz seien in den allgemeinen Grundsätzen zum Quartierplan –

neben den zweckmässigen Parzellenformen und den gesetzlichen

Erschliessungsanlagen – Flächen auszuscheiden gewesen, die gemeinschaftlichen

Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienten, wie

Parkplätze, Fahrzeugeinstellhallen, Sport-, Spiel- und Ruheplätze, Lärmschutzanlagen

(ABl 1973/II S. 1671, 1829 zum damaligen § 95 PBG, heute § 126

PBG mit identischem Wortlaut). Schon der historische Gesetzgeber sei demnach

über die restriktiven Vorstellungen der Rekursinstanz hinausgegangen.

Demgegenüber hält die Beschwerdegegnerin daran fest, dass

das Quartierplanverfahren der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren

Erschliessung diene, wobei der von der Vorinstanz angewandte

Erschliessungsbegriff alle Anlagen mitumfasse, die dazu nötig seien.

Öffentliche Platzanlagen, ganze Alleen und überbreite Gehwege gehörten aber

nicht dazu. Damit in Übereinstimmung stünden die §§ 126 Abs. 3 und

128.

Abs. 2 PBG, wonach Flächen, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und

Ausrüstungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienten, nur

auszuscheiden seien, wo ein Bedürfnis bestehe. Das "Bedürfnis" richte

sich aber nicht nach den Bedürfnissen der Gemeinde als Ganzes, sondern nach

denjenigen der Grundstücke im Quartierplanperimeter entsprechend deren Zweckbestimmung.

Der Betrieb der Beschwerdegegnerin sei seit mehr als 50 Jahren am heutigen

Standort ansässig. Zu ihren Bedürfnissen gehörten Alleen, Freiräume und Plätze

in einiger Distanz und in einem planerisch völlig anders strukturierten Teil

des Quartierplangebiets nicht.

4.4.1

Gemäss § 126 Abs. 3 PBG sind Flächen auszuscheiden, die

gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken

dienen. Allerdings konnte schon früher eine Ausscheidung solcher Flächen nicht

unbeschränkt erfolgen. § 96 Abs. 1 des Entwurfs zum PBG begrenzte wie

der aktuelle § 128 Abs. 1 PBG die durch den Quartierplan

erschlossenen Grundstücke darauf, nur an "gegebenenfalls

erforderlichen" gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen

teilzuhaben, wozu eine Flaniermeile und eine Parkanlage unter dem Gesichtspunkt

der Erschliessung nicht gehören. Selbst wenn es sich aber gegenteilig

verhielte, stellte sich doch die Frage, welches Ausmass solche haben dürfen.

Nach § 128 Abs. 2 PBG sind gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen

so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen.

Darin liegt zwar kein Verbot, dass gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch

über das blosse Genügen hinausgehen dürften. In diesem Zusammenhang ist jedoch

wiederum auf § 126 Abs. 3 PBG zu verweisen, wonach ein

"Bedürfnis" für die ausgeschiedenen Flächen zugunsten

gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen muss. Damit werden solche Flächen

grundsätzlich auf das notwendige Mass beschränkt, was vorliegend schon deswegen

gerechtfertigt erscheint, weil die Quartierplangenossen in erheblichem Umfang

für die geplanten Anlagen aufzukommen hätten. Die Beschwerdeführerin legte

jedoch ein sich aus dem Zweck des Quartierplans (vorn E. 2.3) ergebendes

Bedürfnis weder für eine Parkanlage von rund 3’600 m2 noch für eine

auf 16 m Breite ausgebaute Allee von insgesamt rund 1'700 m2

dar. Auch die von der Baudirektion beanstandete Fahrbahnbreite von bloss 6 m

(vorn III.) rechtfertigte eine Gesamtbreite der Allee Hochbord von 16 m nicht

(vorn E. 3.2). Insbesondere die nahe der Ring- und Neugutstrasse sowie die

jeweils am Rande des Quartierplangebiets gelegenen Liegenschaften würden vom

beabsichtigten grossstädtischen Flair einer Flaniermeile und einer Parkanlage

an der entfernt liegenden Hochbordstrasse kaum profitieren, was weiter gegen

deren Erforderlichkeit spricht. Inwiefern sich das Hochbord ohne die im Streit

liegenden Massnahmen zu einem vorstädtischen "Siedlungsbrei mit ungelösten

Verkehrsproblemen" zu entwickeln drohe, geht aus der Beschwerde nicht

schlüssig hervor. Weder als Anlagen noch im geplanten Ausmass lassen sich die

projektierten Ausstattungen daher auf die erwähnten Gesetzesbestimmungen stützen.

Gestalterische und nutzungsmässige Festlegungen in Abweichung von der Bau- und

Zonenordnung kann der Quartierplan von Gesetzes wegen aber nicht selber treffen

(Eschmann, S. 221).

4.4.2

Daran ändert sich nichts durch den Verweis der Beschwerdeführerin auf einen

Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2001 zur Ausstattung

von Quartierplangebieten mit Fusswegnetzen, die nicht der baurechtlichen

Grundstückerschliessung, sondern dem Komfort der künftigen Bewohner dienten. In

diesem Urteil hielt das Gericht fest, bei der Planung und Festlegung von Fusswegen

habe sich die Quartierplanbehörde nicht zwingend auf das Minimum, das für eine

hinreichende Erschliessung absolut erforderlich sei, zu beschränken. Dogmatisch

gesehen seien solche Fusswege, die in erster Linie dem Komfort und nicht der

Erschliessung dienten, eher als gemeinschaftliche Ausstattungen und

Ausrüstungen denn als eigentliche Erschliessungsanlagen zu betrachten. Der in

jenem Fall strittige zusätzliche Weg verkürzte die Wegstrecke ins Dorfzentrum

für Bewohner des östlichen Teils des Quartiers um rund 150 m und ermöglichte,

dass ein Naherholungsraum vermehrt erlebbar gemacht wurde. Auch wenn sich der

fragliche Weg als für die Erschliessung nicht absolut notwendig erwies, so

bewirkte dessen Erstellung doch gewisse Vorteile und Erleichterungen für die

Quartierbewohner und war insofern einem weiter gefassten Erschliessungszweck

zugeordnet. Aus diesem Entscheid kann daher nicht abgeleitet werden, es könnten

gemeinschaftliche Ausstattungen jeden Ausmasses grundsätzlich unabhängig vom

Erschliessungszweck im Quartierplan als solche vorgesehen werden, wie die

Beschwerdegegnerin sinngemäss festhält.

4.4.3

Entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin bildet auch die im Gebiet

Hochbord geltende Gestaltungsplanpflicht keine eigene Rechtsgrundlage für die

Ausscheidung der öffentlichen Parkanlage und der Flaniermeile. Gemäss § 48

Abs. 3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für

bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn dafür

ein wesentliches öffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und

Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein

solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht. Gestützt darauf

hat die Beschwerdeführerin § 39a BZO erlassen, welcher im Hochbord sowie

auch in zwei weiteren Gebieten eine Gestaltungsplanpflicht statuiert. Gemäss

dem zuhanden der Gemeindeversammlung verfassten Kommentar zu dieser Bestimmung

liegt der Grund für diese Festlegung in der Lärmbelastung der Gebiete und im

Bedürfnis, die nach der Bauordnung zulässige hohe Dichte gut zu gestalten. Dazu

wurde im Bericht der Beschwerdeführerin zur Ortsplanungsrevision vom 25. November

1999.

(verabschiedet am 25. Oktober 1999) verdeutlicht, nur mit einem

Gestaltungsplan könnten gewisse Nutzungsbeschränkungen und Vorschriften zur

Stellung der Bauten und Anordnung von lärmempfindlichen Räumen erlassen werden,

damit die Lärmgrenzwerte im Gebiet überhaupt eingehalten werden könnten. Die

derart motivierte Gestaltungsplanpflicht wurde von der Beschwerdeführerin

bisher denn auch so verstanden, dass die Eigentümer jeweils parzellenbezogen

private Gestaltungspläne zu erstellen hatten, was auch bereits vereinzelt geschehen

ist. Aus der so verstandenen und auf die Lärmproblematik ausgerichteten

Gestaltungsplanpflicht lässt sich daher nicht die Pflicht ableiten, im

grundstückübergreifenden Quartierinteresse und gegen den Willen der

Grundeigentümer eine gemeinsame Parkanlage oder Flaniermeile zu erstellen.

Zwischen dem Zweck eines

Quartierplans und demjenigen eines Ge­staltungsplans ist sodann auch

grundsätzlich zu unterscheiden: Während der Quartierplan ein Gebiet überbaubar

machen und die erforderliche Infrastruktur zu dessen Erschliessung

bereitstellen soll, ermöglicht der Gestaltungsplan darüber hinausgehende

Eingriffe in gestalterischer Hinsicht (vorn E. 2.2, 2.3). Dementsprechend

hat der Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen

Ausstattungen und Ausrüstungen gemäss § 83 Abs. 3 PBG auch nur soweit

zu ordnen, als sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind.

Anwendungsbereiche des Gestaltungsplans im überbauten Gebiet sind neben anderem

Quartier- und Ortsbildpflege (Eschmann, S. 150). Mit dem Gestaltungsplan

wird eine städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie

Gesamtüberbauung angestrebt (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau-

und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 318). Entsprechend der umfassenderen

eigentumsbeschränkenden Möglichkeiten im Gestaltungsplan erfordert dessen

Erlass entweder ein wesentliches öffentliches Interesse (§ 84 für öffentliche

Gestaltungspläne) oder die Zustimmung aller bzw. einer qualitativen Mehrheit

der Grundeigentümer (§ 85 PBG für den privaten Gestaltungsplan). Im

Gegensatz zum Quartierplan, welcher stets durch den Gemeinderat als Exekutive

festgesetzt wird (§ 158 Abs. 1 PBG), bedürfen öffentliche Gestaltungspläne

der Zustimmung des für den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen

Legislativorgans (§ 88 Abs. 1 PBG).

Insgesamt besehen fehlt es demnach an einer rechtlichen

Grundlage, die geplante Flaniermeile an der Hochbordstrasse und die Parkanlage

im Rahmen des Quartierplans erstellen zu lassen.

4.5

Die

Beschwerdeführerin lässt sodann geltend machen, die Grundeigentümer von Mehrfamilienhäusern

in der Zone Z4 seien ohnehin verpflichtet, Kinderspielplätze sowie Freizeit-

und Pflanzgärten zur Verfügung zu stellen. Zudem sei der Nachweis zu erbringen,

dass die in der Zone Z4 möglichen Wohnnutzungen städtebaulich und

wohnhygienisch befriedigend integriert werden könnten. Die streitigen

gemeinschaftlichen Anlagen verpflichteten die beteiligten Grundeigentümer somit

zu nichts, was nicht auch individuell von ihnen im Gestaltungsplan- oder im

Baubewilligungsverfahren verlangt werden könnte. Nur sollten diese sonst

individuell zu erbringenden Leistungen besser und wirksamer über gemeinsame

Anlagen erfüllt werden. Dem hält die Beschwerdegegnerin entgegen, die Pflicht

zur Schaffung von Spiel- und Ruheflächen oder die Pflicht, eigene Bauten

befriedigend oder gut zu gestalten, könnten nicht im Sinne einer Kompensation

oktroyiert werden, indem im Quartierplanverfahren Plätze fernab der eigenen

Grundstücke und Alleen, die durch das ganze Quartierplangebiet führen, geschaffen

würden. Der Quartierplan sei auch nicht das Instrument, um den Grundeigentümern

eine Entscheidung darüber abzunehmen, was in ihrem Interesse das Richtige und

Nötige sei.

4.5.1

Weder aus dem Technischen Bericht noch aus dem Erläuternden Bericht geht

mit hinreichender Klarheit hervor, dass die Beteiligung an den Kosten der

vorgesehenen Parkanlage und an der Flaniermeile Hochbordstrasse die

Quartierplangenossen ihrer Pflicht entheben würde, im Rahmen des jeweils

individuellen Gestaltungsplan- oder Baubewilligungsverfahrens

Kinderspielplätze, Pflanz- und Freizeitgärten zu erstellen, wie dies etwa Art. 37

BZO in Ausführung von § 248 Abs. 1 PBG vorsieht. Soweit dies

allenfalls aus der Übertragbarkeit der baulichen Ausnützung und der

Freiflächenqualität von Park und Flaniermeile auf alle Quartierplangrundstücke

der Zone Z4 abgeleitet werden kann, äusserte die Beschwerdegegnerin zu Recht

Skepsis daran, dass die vorgesehenen gemeinschaftlichen Ausstattungen die

individuell zu erstellenden Spielplätze und Gartenanlagen zu ersetzen

vermöchten (dazu sogleich E. 4.5.2). Die Vorinstanz wies sodann

richtigerweise darauf hin, dass das Quartierplanrecht keine gesetzliche

Grundlage für die zwangsweise Bildung von Miteigentum an Anlagen biete, die der

Allgemeinheit dienten. Solche Anlagen habe vielmehr die Gemeinde zu übernehmen.

Zudem gebe es keine Norm, die einen Grundeigentümer verpflichten könnte, die

Ausnützung von einem anderen Grundstück zu übernehmen. Damit erscheint das

Vorgehen der Beschwerdeführerin aus rechtlicher Sicht nicht nachvollziehbar,

woran ihre Ausführungen nichts ändern.

4.5.2

Tatsächlich erscheint die auf 16 m Breite ausgeweitete Flaniermeile

und "markante städtische Achse" weder als Spielplatz noch für aktive

Freizeitgestaltung (Freizeit- und Pflanzgärten) geeignet, umso weniger, als

darauf der Bus im Viertelstundentakt verkehren soll. Was die Parkanlage

anbelangt, soll diese nach dem Technischen Bericht als eine mit Wegen

durchzogene, gestaltete Platz- und Grünfläche für die Erholung von Arbeitnehmern

und der Bevölkerung im Quartierplangebiet dienen. Als Gebäude seien nur eine

WC-Anlage oder ein Kiosk zulässig. Das Bebauungs- und Freiraumkonzept nennt

einen grosszügigen öffentlichen Park mit Wiese, Bäumen und Wegen, der besonders

wertvoll für die mögliche Wohnnutzung in der Zone Z4 sei. Das Herzstück bestehe

aus einer Wasserfläche, deren Ränder mit Beton umfasst seien und eine Vielzahl

von Sitzgelegenheiten böten. Es ergebe sich ein vielfältig nutzbarer, urbaner

Grünraum mit hoher Aufenthaltsqualität. Allerdings vermag demnach die

geplante Parkanlage einen Kinderspielplatz oder Gartenaktivitäten nicht zu ersetzen;

dem steht neben dem erwähnten Aufenthaltszweck die geometrisch angerichtete,

urban-elegante Gestaltung entgegen. Ausserdem ist die Parkanlage mit Ausnahme

der unmittelbar daran angrenzenden Liegenschaften mit möglicher Wohnnutzung von

den übrigen Parzellen mit möglicher Wohnnutzung so weit entfernt bzw. durch die

Hochbordstrasse getrennt (so etwa neu Kat.-Nrn. 05, 11, 09, 12), dass

verantwortungsbewusste Eltern ihre Kinder kaum allein dorthin entlassen würden.

Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die gemeinschaftlichen Ausstattungen,

wie sie die Beschwerdeführerin plant, die Quartierplangenossen von der Pflicht

entheben würden, entsprechende individuelle Anlagen zu erstellen. Zudem spricht

wenig dafür, dass sich die Arbeitenden aus dem Quartierplangebiet regelmässig

dort zur Erholung einfinden, da die Parkanlage von den meisten Liegenschaften

der Zone IG3 doch recht weit entfernt ist. Damit wird auch ein allfälliger,

durch die zentralen Grünanlagen entstehender "unabschätzbarer

Mehrwert" durchaus relativiert. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin

vermögen daher nicht darüber hinwegzutäuschen, dass diese Anlagen weit über den

Zweck hinausgehen, der im Quartierplanverfahren mit gemeinschaftlichen Anlagen

erfüllt werden sollte, und primär der städtebaulichen Aufwertung des Quartierplangebiets

dienen. Dafür fehlt indessen eine gesetzliche Grundlage.

4.5.3

Zudem würden die Quartierplangenossen auf diese Weise doppelt belastet,

einerseits als Kostenbeteiligte für die geplanten Ausstattungen, andererseits

wegen der Erstellung individueller Freizeitanlagen auf ihren Liegenschaften im

Rahmen der parzellenbezogenen Gestaltungsplanpflicht, was sich als

unverhältnismässig erweist (§ 83 Abs. 3 in Verbindung mit § 248 Abs. 1

PBG). Hierin liegt ein Ermessensmissbrauch durch die Beschwerdeführerin. Ein

allfälliges öffentliches Interesse an der geplanten Parkanlage und der Flaniermeile

lässt diese keineswegs als eine für das Quartier notwendige und den Quartierplangrundstücken

dienende Ausstattung erscheinen, zumal die Flaniermeile trotz ihrer üppigen

Ausmasse den ihr zugedachten Zweck als Frei- und Erholungsraum nicht überzeugend

zu erfüllen vermag. In diesem Zusammenhang ist weiter zu bedenken, dass die geplante

Flaniermeile westlich und östlich der Hochbordstrasse je etwa zur Hälfte von

bestehenden Bauten gesäumt wird, welche eine publikumswirksame Erdgeschossnutzung

nicht ohne Weiteres zulassen und bei denen sich die private Gestaltungsplanpflicht

erst im Zeitpunkt einer baulichen Veränderung durchsetzen liesse.

4.5.4

Unzutreffend ist sodann, dass die in der IG3 bestehende Freiflächenziffer

von 20 % für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten nach § 257 PBG

zur Verfügung gestellt werden muss. Denn § 257 Abs. 1 PBG, der

sich auf die Anrechenbarkeit der Freiflächen bezieht (vgl. Ingress zu § 255

PBG), statuiert bloss, dass bei der Freiflächenziffer offene Flächen für

dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten anrechenbar seien.

Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt

abzuweisen.

5.

5.1

Die

Vorinstanz führte aus, das Anlegen von Alleen auf den Quartierstrassen habe offensichtlich

nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun

und zähle nicht zum Aufgabenbereich eines Quartierplans. Städtebauliche Ziele,

die damit verfolgt würden, seien über einen Gestaltungsplan festzulegen.

Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, die partiell

vorgesehenen Verbreiterungen von Gehwegen an Quartierstrassen und deren

Bepflanzung mit Alleebäumen seien als Bestandteile von Quartierplanstrassen zu

betrachten und gehörten zu den Strassenanlagen, mit denen sie in das

öffentliche Eigentum übertragen würden. Berücksichtige man die grosse Arbeitsplatzzahl

im Hochbordgebiet, seien morgens und abends in den Stosszeiten sowohl Richtung

Bahnhof Stettbach (S-Bahn- und Tramanschluss) als auch Richtung Ringstrasse

(Haltestelle Glattalbahn) Fussgängerströme zu bewältigen, welche das Mass einer

üblichen Quartiererschliessungs- oder Sammelstrasse in einem Wohnquartier weit

überträfen. Im Übrigen hätten sich auch quartierplanliche Anlagen in die

bauliche und landschaftliche Umgebung einzufügen (§ 238 PBG), weshalb für

sie, wo gerechtfertigt, Bepflanzungen verlangt werden könnten. Zudem könnten

solche Anlagen auch als Quartierausstattungen verstanden werden. Demgegenüber

macht die Beschwerdegegnerin geltend, auch nach der Darstellung der

Beschwerdeführerin dienten die Breite der Strassen, Trottoirs und Alleen nicht

der Quartiererschliessung, sondern einem städtebaulichen Konzept, und bildeten

ein Gestaltungselement, das mit dem Erschliessungserfordernis nichts zu tun

habe. Die beabsichtigte Ausrüstung der Strassen mit Alleebäumen versperre

sodann in nicht zu vernachlässigender Weise die zur S-Bahn führenden Wege.

5.2

Die

Anforderungen an die Zugänglichkeit zu den im Quartierplangebiet liegenden Liegenschaften

werden durch die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 mit richtunggebender

Bedeutung geregelt (vorn E. 2.3). Der Umstand, dass nach Ansicht der

Beschwerdeführerin das Ausmass des Fussgängerverkehrs zu den Stosszeiten das

Mass einer quartierüblichen Sammel- oder Quartiererschliessungsstrasse

übertrifft, sticht schon deswegen nicht, weil sich im Quartierplangebiet viele

Betriebe befinden, die sich nicht nach den üblichen Arbeitszeiten richten. So

sind etwa Carpetland, Lumimart, Möbel Pfister und interio regelmässig bis 20.00

Uhr, Office World bis 18.30 Uhr geöffnet, Dancings und Restaurants noch weit

länger. Angesichts der vielerorts geltenden gleitenden Arbeitszeit ist auch bei

Dienstleistungsbetrieben (ZKB, Helsana) nicht anzunehmen, dass sich deren

Gebäude zu einer bestimmten Minute vollständig entleeren. Ausserdem werden

Mitarbeitende der an der und nahe der Ring-, Zürich- und Neugutstrasse

gelegenen Betriebe schon aus Distanzgründen vorwiegend die Glattalbahn oder den

Bus benützen, sofern sie nicht ohnehin über einen Parkplatz verfügen, was

ebenfalls gegen kaum zu bewältigende, das Quartierplangebiet querende

Fussgängerströme zu den Stosszeiten spricht. Schliesslich wird die Überbreite

der geplanten Gehsteige durch die Baumbuchten entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführerin weitgehend kompensiert, wie etwa die Beispiele Löwenstrasse

oder Bahnhofstrasse in Zürich zeigen, sodass sich kaum eine wirklich nutzbare

Kapazitätserweiterung ergibt. Daraus lässt sich jedenfalls eine sachlich begründete

Abweichung von den Zugangsnormalien nicht ableiten (dazu RB 1984 Nr. 100).

5.3

Die

Zugangsnormalien sehen für Fusswege als ergänzende Anlagen eine Breite von 2

bis 2.5 m vor. Kommt zur Abgrenzung von der Fahrbahn allenfalls noch ein

Bankett hinzu, ergäbe sich eine Breite von 2.8 m. Dem entspricht die geplante

Breite der Fusswege im Quartierplangebiet in weiten Teilen nicht, die sich mit

den Baumbuchten zwischen 3.5 und 4 m bewegt. Damit gehen auch die

geplanten Gehsteige weit über das zur Erschliessung notwendige Mass hinaus,

ohne dass dafür eine Erforderlichkeit bestünde. Wie die Vorinstanz zu Recht

festhielt, geht es nicht an, die Erschliessungsanlagen auf Kosten der Quartierplanbeteiligten

grösser zu dimensionieren, als eine zweckmässige Erschliessung erfordert. Auch

aus Komfortgründen drängt sich die beabsichtigte Verbreiterung nicht auf (vorn

E. 4.4.2). Insofern fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage für

die geplante Gestaltung der Quartierstrassen im Quartierplanverfahren. Daran

ändert die Berufung auf § 238 PBG nichts.

Im Übrigen gilt auch in diesem Zusammenhang, dass nicht

alle in einem öffentlichen Ge­staltungsplan allenfalls möglichen Ausstattungen

und Gestaltungselemente im Quartierplan zulasten der Quartierplanbeteiligten

verwirklicht werden dürfen (vgl. E. 4.4.3 vorstehend).

In diesem Punkt ist die Beschwerde daher abzuweisen.

6.

6.1

Im

Rekursverfahren hatte die damalige Rekurrentin und heutige Beschwerdegegnerin

beantragt, die Erschliessungsqualität ihres Grundstücks wie bei allen anderen

überbauten Grundstücken an der Zürich- oder Ringstrasse auf 70 % statt auf 50 %

festzusetzen (vorn II.). Die damalige Rekursgegnerin und heutige

Beschwerdeführerin wollte dagegen den Erschliessungsgrad auf 50 % belassen. Die

Vorinstanz ging davon aus, das Grundstück der Beschwerdegegnerin sei nicht nur

durch quartierplanliche Verkehrsanlagen, sondern auch durch

Groberschliessungsanlagen verkehrsmässig erschlossen, für die eine allfällige

Landabtretung ausserhalb der Quartierplanrechnung gegen vollen Ersatz zu

erfolgen habe. Der für die Ermittlung des Landabzugs im Quartierplanverfahren

massgebende Erschliessungsgrad richte sich danach, ob ein Grundstück erstmals

mit einer Strasse erschlossen werde oder ob und in welchem Ausbaustandard eine

Strasse mit Strassenanschluss bereits bestehe. Der Erschliessungsgrad von 70 %

sei für diejenigen Grundstücke festgelegt worden, welche zwar im Nahbereich (60 m

Bautiefe) keine neuen oder ausgebauten Strassenerschliessungsanlagen

benötigten, aber von der weiteren Quartierplanerschliessung profitierten. Ein

Erschliessungsgrad von 50 % gelte, wenn zudem ein Gehweg fehle. Da das

Grundstück der Beschwerdegegnerin nur teilweise durch die quartierplanlichen

Feinerschliessungsanlagen erschlossen werde, sei es nicht gerechtfertigt, das

ganze Grundstück mit einem Landabzug für die Erstellung der Quartierplananlagen

zu belasten, sondern nur insoweit, als es durch die Erschliessungsstrasse

tatsächlich erschlossen werde. Für den durch die Groberschliessung erschlossenen

Teil könne das Grundstück deshalb im Rahmen des Quartierplans nicht belastet

werden und sei der Perimeter für den Landabzug durch die Beschwerdeführerin

entsprechend zu verkleinern. Für den übrigen Teil dagegen sei der Erschliessungsgrad

auf 50 % festzulegen, da auf der Seite der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin

ein Trottoir fehle.

Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, es sei verfehlt,

dem Grundstück der Beschwerdegegnerin einen Erschliessungsgrad von 100 %

zuzugestehen. Die Vorinstanz verkenne, dass sich die gemeindliche

Groberschliessungspflicht ausschliesslich auf die anschlussbedingten Ausbauten

beschränke, das vom Quartierplan angestrebte Gesamterschliessungskonzept mit

den beiden Kreiseln und den Strassenerschliessungen zur Vermeidung von

Schleichverkehr aber nicht erfasse. Die öffentliche Groberschliessungspflicht

für Anschlüsse von Quartierplanstrassen an das übergeordnete Strassennetz werde

zu Unrecht auf den quartierplanlich gebotenen Ausbau der quartierinternen

Erschliessung ausgedehnt. Diese Erschliessungsverbesserung sei auf 30 %

geschätzt und von der Vorinstanz nirgends beanstandet worden. Um diese 30 % sei

der Erschliessungsgrad aber auch beim Grundstück der Beschwerdegegnerin zu

reduzieren, da ansonsten eine sachinadäquate Privilegierung der Beschwerdegegnerin

entstünde.

Die Beschwerdegegnerin verweist vorerst darauf, dass die

Beschwerdeführerin den Erschliessungsgrad ihres Grundstücks von 70 % im Bereich

des der Groberschliessung zuerkannten Strassenabschnitts der Hochbordstrasse

(im Anschlussbereich an die Zürcherstrasse) nunmehr anerkenne. Das Schliessen

mehrerer Anschlüsse des Quartierplangebiets an die Ringstrasse (vorn I.B) habe

zur Folge, dass der Verkehr nur mehr über drei Orte ins Quartierplangebiet

gelangen könne, nämlich über die Anschlüsse Überland-/Hochbord­strasse im

Norden, Ring-/Neugutstrasse im Osten und Zürich-/Hochbordstrasse im Süden. Mit

dem Quartierplan würden deshalb auch Probleme des übergeordneten Netzes gelöst,

entscheidend bedingt durch die Glattalbahn. Die Vermeidung von Schleichverkehr

durch das Quartierplangebiet liege deshalb entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführerin nicht allein im Interesse der Quartierplangenossen, sondern

auch im übergeordneten Interesse des Strassennetzes, denn dieses müsste den

Schleichverkehr nach dem Verlassen des Quartierplangebiets wieder aufnehmen.

6.2

Gemäss dem

Technischen Bericht gehört der Anschluss der Hochbordstrasse an die

Zürcherstrasse auf einer Länge von 60 m zur Groberschliessung. Die

Beschwerdeführerin hat grundsätzlich die Kosten der Groberschliessung zu

tragen. Sie soll aber das Recht haben, für diese Anlagen

Grundeigentümerbeiträge nach dem Strassengesetz vom 27. September 1981 zu

verlangen.

6.2.1

Nach § 62 lit. a StrassG haben Private, welche Grundeigentum zu

öffentlichen Strassen, Plätzen und Trottoiren abtreten müssen, Anspruch auf

vollen Ersatz aller Vermögensnachteile gemäss der kantonalen Enteignungsgesetzgebung.

Die Grundeigentümer, deren Liegenschaften durch den Bau oder die Verbesserung

einer Strasse oder eines Platzes eine Wertvermehrung erfahren, leisten dem

baupflichtigen Gemeinwesen Beiträge an die Kosten, in der Regel in Höhe der

Hälfte der Wertvermehrung der betroffenen Liegenschaft (§ 62 lit. b Abs. 1

StrassG). Die Eigentümer der an Strassen und Plätze anstossenden Liegenschaften

haben an die Kosten der erstmaligen Erstellung von Trottoiren angemessene

Beiträge zu leisten. Bei Trottoirbauten, die vorwiegend mit Rücksicht auf den

durchgehenden Verkehr erfolgen, sind Beiträge nur für Liegenschaften zu

leisten, bei denen die veränderten Verkehrsverhältnisse die Wertvermehrung

bewirken (§ 62 lit. d Abs. 1 und 4 StrassG).

6.2.2

Die Vorinstanz stiess sich daran, dass die Beschwerdegegnerin riskiere, für

dieselbe Fläche zweimal zur Leistung eines Beitrags an die

Strassenerschliessung verpflichtet zu werden, nämlich einerseits, indem sie für

den durch die Groberschliessung erschlossenen Teil ihres Grundstücks mit

Mehrwertbeiträgen belastet werde, und andererseits, indem der vorbestandene

Erschliessungsgrad auf 50 % festgesetzt und die ganze Grundstücksfläche für den

Landabzug im Rahmen des Quartierplanverfahrens herangezogen worden sei. Um die

Doppelbelastung zu verhindern, müsse der Landabzug für die Erstellung der Quartierstrassen

auf denjenigen Teil des Grundstücks beschränkt werden, der durch diese Erschliessungsstrassen

(Feinerschliessung) tatsächlich erschlossen sei.

6.2.3

Nach dem Konzept der Vorinstanz soll das Grundstück der Beschwerdegegnerin

demnach aufgeteilt werden in einen durch die Hochbordstrasse mit 60 m Tiefe

(Groberschliessung) erschlossenen Teil, für welchen alsdann Strassen- und Trottoirbeiträge

erhoben, nicht aber Landabzüge für den Quartierplan gemacht werden können, und

einen ca. 50 m tiefen, durch Quartierstrassen erschlossenen Teil, welcher

mit einem als richtig erachteten Erschliessungsgrad von 50 % für den Landabzug

herangezogen werden kann. Dieser vom Quartierplan abweichende Ansatz der

Vorinstanz erscheint keineswegs als zwingend. Nach den Quartierplangrundsätzen

der Solidarität und der Äquivalenz, wie sie im angefochtenen Entscheid richtig

dargelegt wurden, wäre es ebenso vertretbar, den Erschliessungsgrad der

Quartierplangrundstücke entlang des noch auszubauenden Groberschliessungsabschnitts

so festzulegen, wie wenn dieser Abschnitt bereits erstellt wäre. Damit wird hinreichend

berücksichtigt, dass das Quartierplangrundstück alsdann noch mit Strassen- und

Trottoirbeiträgen nach StrassG belastet werden kann; ebenfalls erfolgt eine

Gleichbehandlung mit Grundstücken entlang einer bereits erstellten Groberschliessung,

für welche schon Mehrwertbeiträge geleistet wurden. Der Umstand, dass die

Hochbordstrasse im Bereich der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin noch über

kein ostseitiges Trottoir verfügt, wirkt sich bei dieser Betrachtungsweise nur

im nördlichen Abschnitt des Grundstücks aus. Im Übrigen jedoch kann das

Grundstück sowohl entlang der Zürich- als auch im südlichen Bereich der

Hochbordstrasse als erschlossen – inklusive Trottoir – gelten.

Die Beschwerdeführerin hält

sodann zu Recht fest, dass die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin von der

Erschliessungsverbesserung durch das mit dem Quartierplan zu schaffende

Gesamterschliessungskonzept profitiere, die auf eine Vermeidung von Schleichverkehr

ausgerichtet sei. Zwar erkennt die Beschwerdegegnerin in der Vermeidung von Schleichverkehr

vor allem ein übergeordnetes Interesse des öffentlichen Strassennetzes, das den

Schleichverkehr nicht mehr aufnehmen müsse. Ein solches Interesse ist jedoch

von untergeordneter Bedeutung. Denn zentral an der Vermeidung von Schleichverkehr

ist einerseits, dass die Busse im Quartierplangebiet ungehindert verkehren

können (insbesondere auch was die Ein- und Ausfahrt in die Zürichstrasse

betrifft), was zweifellos im überwiegenden Interesse der bei der

Beschwerdegegnerin arbeitenden Busbenützer liegt. Andererseits ermöglicht die

Vermeidung von Schleichverkehr die ungehinderte Zufahrt der Lastwagen und

allfälliger Kunden mit Personenwagen zum Betrieb der Beschwerdegegnerin, was in

deren betrieblichen Interessen liegt. Gemäss dem Technischen Bericht wird der

Erschliessungsgrad dort auf 70 % festgelegt, wo ein Grundstück von der weiteren

Quartierplanerschliessung profitiert. Das ist vorliegend der Fall. Die

Festlegung eines Erschliessungsgrades von 70 % entspricht im Übrigen auch der

von der Beschwerdegegnerin geäusserten Ansicht im Rekursverfahren. In diesem

Punkt ist die Beschwerde daher gutzuheissen.

7.

7.1

Demnach

ist die Beschwerde insofern gutzuheissen, als in Aufhebung von

Dispositiv

Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 des angefochtenen Beschlusses für die Fläche

des Grundstücks der Beschwerdegegnerin, welche durch den zur Groberschliessung

zählenden Abschnitt der Hochbordstrasse im Anschlussbereich an die

Zürichstrasse erschlossen ist, ein Erschliessungsgrad von 70 % anzunehmen ist.

Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

7.2 Das

teilweise Obsiegen der Beschwerdeführerin ist gesamthaft auf etwa 1/8 festzulegen.

Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens zu 7/8 der Beschwerdeführerin

und zu 1/8 der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 VRG). Antragsgemäss ist der Beschwerdegegnerin eine – allerdings

reduzierte – Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Entsprechend wird Dispositiv-Ziffer II Abs. 4

des Entscheides der Baurekurskommission III des Kantons Zürich vom 22. Mai

2008 insofern aufgehoben, als darin dem Grundstück der Beschwerdegegnerin

partiell ein Erschliessungsgrad von 100 % zuerkannt wurde. Stattdessen wird für

die Fläche des Grundstücks der Beschwerdegegnerin, welche durch den zur

Groberschliessung zählenden Abschnitt der Hochbordstrasse im Anschlussbereich

an die Zürcherstrasse erschlossen ist, ein Erschliessungsgrad von 70 %

festgelegt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'090.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden zu 7/8 der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung

und zu 1/8 der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung

von Fr. 1'800.- zulasten der Quartierplanrechnung zu bezahlen.

5. Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung

an…