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Entscheid

VB.2008.00275

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00275

30. Juni 2009Deutsch51 min

(URT.2009.11552)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Stadt

Dübendorf, vertreten durch RA A,

Erwägungen

II.

1.

Erbengemeinschaft B, nämlich:

1.1

C,

1.2

D,

1.3

Erbengemeinschaft E, nämlich:

1.3.1

F,

1.3.2

G,

alle vertreten durch RA H,

Beschwerdeführende,

gegen

I. Erbengemeinschaft B,

nämlich:

1.

C,

2.

D,

3.

Erbengemeinschaft

E,

nämlich:

3.1

F,

3.2

G,

alle vertreten durch RA H,

II. Stadtrat Dübendorf, vertreten

durch RA A,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Verkehrsbetriebe Glattal VBG, vertreten durch RA I,

Mitbeteiligte,

betreffend Quartierplan,

hat sich ergeben:

I.

A. Das

Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt Dübendorf ist im Süden durch die Zürichstrasse,

im Norden durch die Überlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die

Ringstrasse und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das

Gebiet wird vertikal von Süden nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im

Verhältnis 1/3 (westlicher Teil) zu 2/3 (östlicher Teil) geteilt. Ausgehend von

der Hochbordstrasse führen nach Osten in die Ringstrasse (von Süden her gesehen)

die Sonnentalstrasse, die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die

Neugutstrasse. Der östlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des

Quartierplangebiets ist bis auf einzelne Parzellen überbaut, der westlich davon

gelegene Teil etwa zur Hälfte. Im Quartierplangebiet finden sich mehrere grosse

Einkaufszentren, teilweise mit eigenen Parkhäusern, so an der Neugutstrasse

(etwa Coop Baucenter, Neugutstrasse Nr. 88; interio Einrichtungshaus, Nr. 79;

Diga-Möbel Nr. 81; Ligne Roset Möbelgeschäft und Cap Teppiche, Nr. 89; Prodega

Cash&Carry, Nr. 90), verschiedene Grosshandels- und Dienstleistungsbetriebe

an der Lagerstrasse, Einkaufsgeschäfte an der Industriestrasse, die Zürcher

Kantonalbank mit Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und Geschäfte an

der Sonnentalstrasse sowie an der Hochbordstrasse die Firmen Möbel Pfister,

Mobitare und TopTip (Hochbordstrasse Nr. 4 und 8), die Grosspapeterie Office

World (Nr. 3), die Gemüseanbaufirma Beerstecher (Nr. 15 und 26) und ein Restaurant/Dancing

(Nr. 6) neben weiteren Dienstleistungsbetrieben. Gegenüber diesem weitgehend

durch Geschäfte und Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebiets besteht

eine überwiegende Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften "Am

Stadtrand" im südwestlichen Teil des Quartierplangebiets.

B. Am 20.

September 2001 leitete der Stadtrat Dübendorf das Quartierplanverfahren für das

Gebiet Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss

vom 13. Juni 2001 festgelegte rückwärtige Erschliessung des Quartiers zur Entlastung

der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof Stettbach

bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni 2006

setzte der Stadtrat Dübendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht die

Aufhebung der Einmündungen der Sonnental-, Industrie-, Lager- und Neugutstrasse

in die Ringstrasse zugunsten einer rückwärtigen Erschliessung vor, die neu aus

Süden von der Zürichstrasse in die Hochbordstrasse und von Norden durch einen

Abzweiger von der Überlandstrasse ebenfalls in die Hochbordstrasse erfolgt.

Zwischen Sonnental- und Lagerstrasse soll die Hochbordstrasse für den privaten

Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende (Kreuzung Sonnental- bzw.

Lagerstrasse) je mit einem Kreisel versehen werden (Kreisel Süd bzw. Kreisel

Nord). Die Erschliessung ins Gebiet östlich der Hochbordstrasse ermöglicht ein

System von Verbindungsstrassen zu den bestehenden, künftig mit Bäumen gesäumten

Querstrassen. Der westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets

wird mit Stichstrassen erschlossen. Etwa auf Höhe der Alleemitte westlich der

Hochbordstrasse soll eine Parkanlage entstehen. Das gesamte Quartierplangebiet

untersteht ferner insofern der Gestaltungsplanpflicht, als die einzelnen

Grundeigentümer auf ihren Baugrundstücken jeweils private Gestaltungspläne

auszuarbeiten haben, welche sich an die planerischen Vorgaben halten müssen.

Mit Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006 wurde der korrigierte Kostenverleger

für das Quartierplangebiet festgesetzt.

II.

Gegen den Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 regte

sich Widerstand von zahlreichen Betroffenen, die sich neben individuellen

Anliegen insbesondere gegen die alleeartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse,

gegen die vorgesehene Parkanlage auf der Parzelle neu Kat.-Nr. 01 (Erben J) und

gegen die Verbreiterung des Fussgängerbereichs und dessen Ausstattung mit

Baumreihen in den bestehenden Querstrassen wandten. Darunter war auch die

Erbengemeinschaft B mit ihren Grundstück am südlichen Rand des

Quartierplangebiets zwischen Hochbord- und Ringstrasse (Kat.-Nr. 02 und 03; neu

Kat.-Nr. 04). In der Rekursschrift vom 12. Juli 2006 liess sie im Wesentlichen

beantragen, es sei die Hochbordstrasse für den motorisierten Individualverkehr

durchgehend zu öffnen, die Quartierstrassen seien als Stichstrassen

beizubehalten, und das Gemeinwesen habe sich angemessen an den Fuss- und

Radwegverbindungen zu beteiligen. Schliesslich sei für den Kostenverleger eine

massgebliche Bautiefe für ihr Grundstück von 30 m festzulegen, und der Vertrag

vom 6. Januar 2004 (u.a. Landabtretung gegenüber der K AG) sei zu

berücksichtigen. Die Baurekurskommission III des Kantons Zürich (fortan BRK

III) fällte ihren Entscheid nach Durchführung eines Augenscheins vom

14.

März 2007 und eines Referenten-Augenscheins vom 11. Mai 2007 am

22.

Mai 2008. Sie hiess den Rekurs insofern gut, als sie die geplante

Parkanlage, die boulevardartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse und die Ausstattung

der Quartierstrassen mit Alleebäumen nicht als für die Erschliessung des

Quartierplangebiets notwendig erachtete. Zudem lud sie die Stadt Dübendorf ein,

die für das Quartierplanverfahren massgebenden Vereinbarungen im Vergleich vom

6.

Januar 2004 zwischen den Verkehrsbetrieben Glattal, der L AG (heute K AG)

und der Erbengemeinschaft B im Festsetzungsbeschluss zu berücksichtigen.

Schliesslich sei für die Verteilung der Strassenbaukosten auf dem Grundstück

neu Kat.-Nr. 04 eine dritte Bautiefe auszuscheiden. Im Übrigen wies sie den Rekurs

ab.

III.

A. Gegen

den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt Dübendorf am 24. Juni 2008

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und liess beantragen,

Dispositiv

Dispositiv-Ziffer I Abs. 1 des angefochtenen Entscheids (betreffend Parkanlage,

Boulevard Hochbordstrasse Mitte und Alleebäume auf Quartierstrassen) sei unter

entsprechender Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das

vorinstanzliche Rekurs- und das vorliegende Beschwerdeverfahren aufzuheben. Die

BRK III liess sich am 24. September 2008 vernehmen und hielt am angefochtenen

Entscheid fest. In der Beschwerdeantwort vom 20. Oktober 2008 liess die

Erbengemeinschaft B Abweisung der Beschwerde verlangen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zulasten der Stadt Dübendorf.

B. Am 27.

Juni 2008 erhob die Erbengemeinschaft B (fortan der Klarheit wegen trotzdem als

Beschwerdegegnerin I bezeichnet) ihrerseits Beschwerde gegen den Entscheid der

BRK III vom 22. Mai 2008. Sie liess erneut beantragen, es sei die

Hochbordstrasse durchgehend für den Individualverkehr zu öffnen, die

Quartierstrassen seien entsprechend den Zugangsnormalien zu

(re-)dimensionieren, an den Kosten der Fuss- und Radwege habe sich das

Gemeinwesen zu beteiligen, und die massgebende Bautiefe auf ihrem Grundstück

Kat.-Nr. 04 sei auf 30 m statt 60 m festzulegen. Die Stadt Dübendorf liess in

der Beschwerdeantwort vom 20. Oktober 2008 Abweisung der Beschwerde

verlangen.

Mit Verfügung vom 13. Mai 2009 genehmigte die

Baudirektion die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006 und die

den Kostenverleger korrigierende Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006. Sie

hielt im Wesentlichen die Ausscheidung von Mehrflächen für die

gemeinschaftlichen Ausstattungen für gerechtfertigt und zweckmässig,

beanstandete indessen auf der Flaniermeile Hochbord die zu geringe

Fahrbahnbreite von 6 m. In verschiedener Hinsicht verwies sie sodann auf die

einzelnen Baubewilligungsverfahren und die damit verbundene

Gestaltungsplanpflicht (etwa bezüglich Altlasten-, Lärm- und Grundwassersituation).

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1 Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen

Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig.

1.2 Die beiden

Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid vom 22. Mai 2006. Beide

betreffen – wenn auch unterschiedliche – Belange des darin festgesetzten

Quartierplans und damit sowohl denselben Sachverhalt als auch ähnliche

Rechtsfragen. Eine Vereinigung von Verfahren ist angebracht, wenn sich zwei

oder mehrere (Rechtsmittel-)Be­gehren eines Privaten oder des Gemeinwesens

gegen dieselbe Verfügung richten (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich

1999, Vorbem. zu §§ 4–31, N. 33 f.). Entsprechend sind die Verfahren

VB.2008.00275 und VB.2008.00295 zu vereinigen. Die Akten des Verfahrens

VB.2008.00295 werden vorliegend als act. 14/… weitergeführt.

2.

2.1 Nach Art.

3 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) sind

die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer

Ausdehnung zu begrenzen. Siedlungen sollen viele Grünflächen und Bäume enthalten

(Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG). Aus dem erwähnten Planungsgrundsatz lassen

sich zwar keine quantitativen Vorgaben ableiten, doch verlangt das Bundesrecht,

dass möglichst viele Grünflächen innerhalb der Siedlungsräume geschaffen werden

und erhalten bleiben. Dies kann unter anderem geschehen durch deren Zuordnung

zu bestimmten Zonen (etwa Grünzonen oder Freihaltezonen; vgl. § 39 und 61 Abs.

1 PBG), durch Unterteilung der Bauzonen oder mittels Gestaltungsplänen

(Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 3 Rz. 48).

2.2 Mit

Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere

Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend

festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den

kantonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der

Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen

Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen

Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere

Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3).

2.3 Der

Quartierplan ermöglicht demgegenüber im erfassten Gebiet eine der planungs- und

baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen

Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Wo ein Bedürfnis hiefür besteht, sollen Flächen

ausgeschieden werden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen des

Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen; die privatrechtlichen

Rechtsverhältnisse hieran sind mit dem Quartierplan zu regeln (§ 126 Abs. 3

PBG). Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den

Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen

gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben. Erschliessungsanlagen

sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen sind so festzulegen,

dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen (§ 128

Abs. 1 und 2 PBG). Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es für die darauf

vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend

mit Wasser und Energie versorgt werden können und wenn die einwandfreie

Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236

Abs. 1 PBG; Art. 19 Abs. 1 RPG). Genügende Zugänglichkeit bedingt in

tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder

Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und

der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher

sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237

Abs. 2 PBG).

2.4 Bei der

Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches

Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu überprüfen ist.

Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt

die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der

Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und

auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 =

ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 =

ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan müssen die

Interessen der einzelnen Grundeigentümer abgewogen, möglichst ausgeglichen und

mit den öffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser

Grundlage gefundene Lösung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geändert

werden, wenn sich bei Abwägung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrängt,

dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mäss

festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet

im Rahmen der Überprüfung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die

Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 3,

www.vgrzh.ch).

2.5 Das

Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen

hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und

Ermessensüberschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).

Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als

Rechtsverletzung gilt. Die Ermessensbetätigung muss in jedem Fall pflichtgemäss

sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie

sich an den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, den verwaltungsrechtlichen

Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so

insbesondere am Willkürverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und

Verhältnismässigkeit staatlicher Massnahmen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N.

80). Bei der Überprüfung von Rekursentscheiden, mit welchen kommunale Planfestsetzungen

aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm

zustehenden Rechtskontrolle auch zu prüfen, ob die Baurekurskommission in

rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe.

3.

3.1 Das

Quartierplangebiet wurde vorliegend folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil östlich

der Hochbordstrasse mit Ausnahme des Grundstücks Kat.-Nr. 05 (neu Kat-Nr. 06)

sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 07 (neu

Kat.-Nr. 08) und Kat.-Nr. 09 (neu Kat.-Nr. 01) bis zur nördlichen Begrenzung

wurden der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Dazu gehört auch das

Grundstück der Beschwerdegegnerin I. Die Zone IG3 lässt gemäss der Bauordnung

der Stadt Dübendorf vom 18. März 1996 (BZO) höchstens mässig störende Betriebe,

Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu. Eine Wohnnutzung ist nicht vorgesehen,

hingegen eine Freiflächenziffer von 20 %, damit nicht alle unüberbaubaren

Flächen für Zufahrten, Parkplätze und Lager verwendet werden (Art. 23 BZO). Das

Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nrn. 07 und 09 bis zur südlichen

Grenze (Zürichstrasse) sowie das Grundstück Kat.-Nr. 06 wurden der Zentrumszone

Z4 zugeteilt. In der Zentrumszone Z4 sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen

sowie mässig störende Gewerbe zulässig; ein minimaler Wohnanteil ist jedoch

nicht vorgeschrieben (Art. 6, 17 BZO). Dessen ungeachtet schätzte der

Erläuternde Bericht das Einwohnerpotenzial in der Zone Z4 auf 720 Einwohner (zuzüglich

zu den seit 1997 bestehenden ca. 200 Einwohnern, total 920 Einwohner), das

Arbeitsplatzpotenzial auf zusätzliche 3'630 Arbeitsplätze (zu den bestehenden

ca. 2'000 Arbeitsplätzen) und in der Zone IG3 auf 4'310 Arbeitsplätze (total

9'940 Arbeitsplätze). Im Übrigen sind die Zonen IG3 und Z4 bezüglich ihrer

baulichen Ausnützung weitgehend identisch.

3.2 Gemäss dem

Technischen Bericht ist eine mit Wegen durchzogene Platz- und Grünfläche von 3'608

m2 auf dem Grundstück neu Kat.-Nr. 01 (ehemals Kat.-Nr. 09) der

Erben J (westlich der Hochbordstrasse) für die Erholung von Arbeitnehmern und

Bevölkerung im Quartierplangebiet vorgesehen. Die bauliche Ausnützung sowie das

Recht zur Anrechnung dieser Fläche an der Freiflächenziffer wird auf alle innerhalb

des Quartierplans liegenden Grundstücke der Zentrumszone Z4 im Verhältnis der

einzelnen Grundstücksflächen zum Total der beteiligten Grundstücke übertragen.

Diese leisten daran einen Beitrag von Fr. 1'265'000.-. Die Stadt Dübendorf

übernimmt den Unterhalt des Platzes und dessen spätere Sanierung.

Vorgesehen ist sodann eine an die Parkanlage

anschliessende alleeartige Verbreiterung der Hochbordstrasse zwischen Sonnental-

und Lagerstrasse von insgesamt 1'721 m2. Damit soll das Quartier

eine Identität als urbanes Arbeits- und Mischgebiet erhalten und die

Hochbordstrasse als markante städtische Achse mit besonderen Freiraumqualitäten

aufgewertet und auf 16 m Breite ausgebaut werden (Fahrbahn 6 m, Geh- und

Radwege 10 m). Vorgesehen sind hochwertige öffentliche Freiräume mit

angenehmer Aufenthaltsqualität und publikumsorientierter Erdgeschossnutzung.

Den daran angrenzenden Grundstücken wird die Pflicht auferlegt, auf ihren

Vorplätzen die Gestaltung der gemeinschaftlichen Ausstattung weiterzuführen.

Die Fläche des Grundstücks neu Kat.-Nr. 10 wird in Form von

Miteigentumsanteilen im Verhältnis zu den Neuzuteilungsflächen auf die

Grundstücke der Zone Z4 verteilt und mit diesen subjektiv-dinglich verknüpft.

Das Grundstück neu Kat.-Nr. 11 wird in derselben Weise an die Grundstücke der

Zone IG3 gebunden. Die hierfür von den Quartierplangenossen zu tragenden Kosten

belaufen sich auf Fr. 1'315'000.-.

Schliesslich sollen Baumalleen entlang der verschiedenen

Quartierstrassen erstellt werden. Die Trottoirs wurden mit einer Breite von bis

zu 4.3 m geplant. Der zusätzliche Landverbrauch und die Erstellungskosten für

diese Alleen werden entsprechend dem Erschliessungsgrad und dem

Strassenkostenverleger auf die Quartierplangenossen verteilt.

4.

4.1 Die

Rekursinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass im Quartierplanverfahren

ausser den Strassen gegebenenfalls auch alle andern gemeinschaftlichen

Ausstattungen und Ausrüstungen festzulegen seien, die zur Erreichung der

Quartierplanziele erforderlich seien. In der Praxis würden allerdings kleinere

gemeinschaftliche Anlagen, deren Notwendigkeit von allen Betroffenen

grundsätzlich anerkannt werde, häufig nicht im dafür vorgesehenen Verfahren

(etwa Sonderbauvorschriften, Gestaltungsplan) festgelegt, sondern in ein

anderes, ohnehin durchzuführendes Planungsverfahren integriert. In diesem Sinne

gälten als mögliche Quartierplananlagen auch Nebeneinrichtungen zu Bauten und

Anlagen wie etwa Spielplätze, Parkplätze sowie technische Einrichtungen von

Bauten und Anlagen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 4–22). Für die Erstellung und

Finanzierung aller andern, für die Erschliessung nicht notwendigen Anlagen,

Ausstattungen und Ausrüstungen, insbesondere wenn sie nicht mehr als untergeordnet

bezeichnet werden könnten, müsse ausserhalb des Quartierplanrechts eine

ausreichende Rechtsgrundlage gefunden werden, beispielsweise in Form eines

Gestaltungsplanverfahrens. Die Realisierung solcher Anlagen könne aber wiederum

mit der Umsetzung des Quartierplans erfolgen. Die Erstellung eines Parks und

einer Flaniermeile, womit städtebauliche Ziele verfolgt würden, habe nichts mit

der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zähle

nicht zum durch einen Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die betroffene

Fläche von insgesamt 5'329 m2 und die Kosten von gesamthaft Fr.

2'580'000.- (Park und Allee Hochbordstrasse; vorn E. 3.2) bildeten keine

kleineren gemeinschaftlichen Anlagen. Zudem fehle es am Einverständnis der

Betroffenen. Das Quartierplanverfahren bilde daher keine Rechtsgrundlage für

die zwangsweise Festlegung und Finanzierungsregelung der von der Beschwerdeführerin

I ins Auge gefassten Ausstattungselemente; diese hätten vorzugsweise in einem

Gestaltungsplanverfahren festgelegt werden müssen.

4.2 Demgegenüber

hält die Beschwerdeführerin I den vorinstanzlichen Entscheid im angefochtenen

Bereich für rechtlich unhaltbar und für einen unzulässigen Eingriff in ihre Planungsautonomie.

Die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen seien von

der Vorinstanz nicht berücksichtigt worden. Zu bedenken sei, dass im Endausbau

in diesem Gebiet rund 10'000 Arbeitsplätze bestehen und rund 900 Einwohner

wohnen würden. Die Beschwerdeschrift verweist sodann auf das Minderheitsvotum

der Referentin im vorinstanzlichen Verfahren. Diese hatte darauf hingewiesen,

dass der ganze Quartierplanperimeter zum Gebiet mit erhöhtem Gestaltungsanspruch

erklärt worden sei, wozu auch gestaltete Aussenräume und minimale Flächen für

die Erholung gehörten. Die rechtliche Grundlage für die Ausscheidung von

Flächen für gemeinschaftliche Ausstattungen erkannte die vorinstanzliche

Referentin in § 126 Abs. 3 PBG. An solchen gemeinschaftlichen Ausstattungen

bestehe sowohl ein öffentliches als auch ein privates Interesse der

Quartierplangenossen. Angesichts der künftig in diesem Gebiet arbeitenden und

wohnenden Menschen überwiege das öffentliche das private Interesse. Es könne

nicht angehen, dass ein solches Entwicklungsgebiet mit einer gesichtslosen,

völlig unstrukturierten Anhäufung von banalen Büro- und Handelsgebäuden

"verscherbelt" werde.

4.3 Vorweg ist

auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid zu verweisen (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin

I trifft es nicht zu, dass die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden

Qualitätsanforderungen darin nicht berücksichtigt worden wären. Die Vorinstanz

anerkannte solche, prüfte aber, wie weit sie im Quartierplanverfahren erfüllt

werden könnten (dazu vorn E. 2.1, 2.3). Soweit dem Quartierplan Hochbord

der Zweck zugewiesen wird, ein unüberbautes Gebiet überbaubar und

attraktiv zu gestalten, lässt sich ein solcher nur beschränkt erfüllen. Dem von

der Beschwerdeführerin I angesteuerten Ziel, wonach die für das Quartierplangebiet

angestrebte städtebauliche Qualität mit qualifizierten Wohn- und Arbeitsbedingungen

die Konkurrenzfähigkeit des Standorts stärken und diesem eine nachhaltige

Wertschöpfung sichern soll, steht entgegen, dass der Quartierplan mindestens in

der Zone IG3 ein mit Zweckbauten weitgehend überbautes Gebiet betrifft, welche

die angestrebte städtebauliche Raffinesse und Anziehungskraft grösstenteils

vermissen lassen. Selbst die geplante Parkanlage und die alleeartige

Erweiterung der Hochbordstrasse vermöchten an den bestehenden Verhältnissen

aufgrund ihrer westlich zentrierten Lage im Quartierplangebiet höchstens partiell

etwas zu ändern. Soweit die Beschwerdeführerin I dazu ausführt, mittels

zentraler Grünanlagen und der damit entstehenden "urbanen Qualität"

werde – im Unterschied zu Grünanlagen in einzelnen Vorgärten oder Umschwüngen –

ein unabschätzbarer Mehrwert geschaffen und das Hochbordgebiet vom

"08/15-Siedlungsbrei" abgehoben, lässt sich dies demnach nicht

generell auf das Quartierplangebiet umsetzen. Schliesslich steht nicht fest,

dass von 900 künftigen Einwohnern ausgegangen werden kann, da die Zone Z4 keine

Mindest-Wohnnutzung vorschreibt und deshalb ungewiss ist, wie weit die noch

nicht überbauten Grundstücke in der Zone Z4 eine Wohnnutzung enthalten (vorn E.

3.1). So findet sich etwa auf neu Kat.-Nr. 12 (ehemals 13) zwischen Hochbordstrasse

und "Am Stadtrand" im südlichen Teil des Quartierplangebiets bereits

eine grossräumige Büronutzung, was für eine reine Wohnnutzung in unmittelbarer

Nachbarschaft nicht besonders attraktiv erscheint. Die teilweise seit Jahren

vorhandenen Dienstleistungsbetriebe und wenigen Wohneinheiten werden sich zudem

seit ihrer Entstehung soweit organisiert haben, dass sie ihren Angestellten

Ruhe- und Aufenthaltsräume bzw. den Bewohnern angemessene Freiräume bieten

können und auf die geplanten Anlagen nicht angewiesen sind. Schon unter diesen

tatsächlichen Gegebenheiten erscheint die Erforderlichkeit der geplanten Ausstattungen

sehr fraglich.

4.4 Umstritten

ist die Frage, ob die rechtlichen Grundlagen des Quartierplanverfahrens öffentliche

Parkanlagen und Flaniermeilen als gemeinschaftliche Ausstattungen zulassen.

Die Beschwerdeführerin I hält

dafür, dass die Platz- und Grünfläche sowie die Ausweitung des mittleren Teils

der Hochbordstrasse als gemeinschaftliche Ausstattungen behandelt und

dementsprechend in das Miteigentum der beteiligten Grundeigentümer mit

besonderer Regelung für die Baukosten und den Unterhalt verwiesen werden

müssten. Bereits nach dem Antrag des Regierungsrates vom 5. Dezember 1973

zum neuen Planungs- und Baugesetz seien in den allgemeinen Grundsätzen zum

Quartierplan – neben den zweckmässigen Parzellenformen und den gesetzlichen

Erschliessungsanlagen – Flächen auszuscheiden gewesen, die gemeinschaftlichen

Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grund­stücken dienten, wie

Parkplätze, Fahrzeugeinstellhallen, Sport-, Spiel- und Ruheplätze,

Lärmschutzanlagen (ABl 1973/II S. 1671, 1829 zum damaligen § 95 PBG, heute

§ 126 PBG mit identischem Wortlaut). Schon der historische Gesetzgeber sei

demnach über die restriktiven Vorstellungen der Rekursinstanz hinausgegangen.

Dem hält die Beschwerdegegnerin I entgegen, dass das

Quartierplanverfahren dazu diene, im erfassten Gebiet eine der planungs- und

baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung der Grundstücke zu ermöglichen und

die dafür nötigen Anordnungen zu enthalten. Mit dem Quartierplan werde die für

die Überbauung und Nutzung von Grundstücken erforderliche Infrastruktur

erstellt, wozu die streitbetroffenen Anlagen nicht gehörten. § 126 Abs. 3 PBG

bilde dafür jedenfalls keine genügende gesetzliche Grundlage. Darunter seien

Ausstattungen im Sinn von Nebeneinrichtungen wie Spielplätze, Ruheplätze,

Lärmwälle, Fahrzeugabstellplätze und innere Zufahrten zu verstehen, nicht aber

öffentliche Parkanlagen und Bestandteile öffentlicher Strassen. Dasselbe gelte

für die erforderlichen Einrichtungen, die bei vollständiger Nutzung der

Grundstücke genügen müssten. Auch nach § 128 Abs. 1 und 2 PBG müsse es sich bei

gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen um Einrichtungen handeln, die

für das Quartier benötigt würden und bei vollständiger Nutzung der erfassten

Grundstücke genügen müssten. Daraus lasse sich eine Notwendigkeit

städtebaulicher Einrichtungen nicht ableiten.

4.4.1

Gemäss § 126 Abs. 3 PBG sind Flächen auszuscheiden, die gemeinschaftlichen

Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen.

Allerdings konnte schon früher eine Ausscheidung solcher Flächen nicht unbeschränkt

erfolgen. § 96 Abs. 1 des Entwurfs zum PBG begrenzte wie der aktuelle § 128

Abs. 1 PBG die durch den Quartierplan erschlossenen Grundstücke darauf, nur an

"gegebenenfalls erforderlichen" gemeinschaftlichen Ausstattungen und

Ausrüstungen teilzuhaben, wozu eine Flaniermeile und eine Parkanlage unter dem

Gesichtspunkt der Erschliessung nicht gehören. Selbst wenn es sich aber

gegenteilig verhielte, stellte sich doch die Frage, welches Ausmass solche

haben dürften. Nach § 128 Abs. 2 PBG sind gemeinschaftliche Ausstattungen und

Ausrüstungen so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten

Grundstücke genügen. Darin liegt zwar kein Verbot, dass

gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch über das blosse Genügen hinausgehen

dürften. In diesem Zusammenhang ist jedoch wiederum auf § 126 Abs. 3 PBG zu

verweisen, wonach ein "Bedürfnis" für die ausgeschiedenen Flächen zugunsten

gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen muss, was vorliegend schon deswegen

gerechtfertigt erscheint, als die Quartierplangenossen in erheblichem Umfang

für die geplanten Anlagen aufzukommen hätten. Damit werden solche Flächen

grundsätzlich auf das notwendige Mass beschränkt. Die Beschwerdeführerin I

legte jedoch ein sich aus dem Zweck des Quartierplans (vorn E. 2.3) ergebendes

Bedürfnis weder für eine Parkanlage von 3'608 m2 noch für eine auf

16 m Breite ausgebaute Allee von insgesamt rund 1'700 m2 dar. Auch

die von der Baudirektion beanstandete Fahrbahnbreite von bloss 6 m rechtfertigte

eine Gesamtbreite der Allee Hochbord von 16 m nicht (vorn E. 3.2). Insbesondere

die nahe der Ring- und Neugutstrasse sowie die jeweils am Rande des Quartierplangebiets

gelegenen Liegenschaften würden vom beabsichtigten grossstädtischen Flair einer

Flaniermeile und einer Parkanlage an der entfernt liegenden Hochbordstrasse

kaum profitieren, was weiter gegen deren Erforderlichkeit spricht. Inwiefern

sich das Hochbord ohne die im Streit liegenden Massnahmen zu einem

vorstädtischen "Siedlungsbrei mit ungelösten Verkehrsproblemen" zu

entwickeln drohe, geht aus der Beschwerde nicht schlüssig hervor. Weder als

Anlagen noch im geplanten Ausmass lassen sich die projektierten Ausstattungen

daher auf die erwähnten Gesetzesbestimmungen stützen. Gestalterische und

nutzungsmässige Festlegungen in Abweichung von der Bau- und Zonenordnung kann

der Quartierplan von Gesetzes wegen aber nicht selber treffen (Stephan

Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht, Diss. Zürich 1985, S.

221).

4.4.2

Daran ändert sich nichts durch den Verweis der Beschwerdeführerin I auf

einen Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2001 zur

Ausstattung von Quartierplangebieten mit Fusswegnetzen, die nicht der

baurechtlichen Grundstückerschliessung, sondern dem Komfort der künftigen

Bewohner dienten. In diesem Urteil hielt das Gericht fest, bei der Planung und

Festlegung von Fusswegen habe sich die Quartierplanbehörde nicht zwingend auf

das Minimum, das für eine hinreichende Erschliessung absolut erforderlich sei,

zu beschränken. Dogmatisch gesehen seien solche Fusswege, die in erster Linie dem

Komfort und nicht der Erschliessung dienten, eher als gemeinschaftliche

Ausstattungen und Ausrüstungen denn als eigentliche Erschliessungsanlagen zu

betrachten. Der in jenem Fall strittige zusätzliche Weg verkürzte die Wegstrecke

ins Dorfzentrum für Bewohner des östlichen Teils des Quartiers um rund 150 m

und ermöglichte, dass ein Naherholungsraum vermehrt erlebbar gemacht wurde.

Auch wenn sich der fragliche Weg als für die Erschliessung nicht absolut notwendig

erwies, so bewirkte dessen Erstellung doch gewisse Vorteile und Erleichterungen

für die Quartierbewohner und war insofern einem weiter gefassten

Erschliessungszweck zugeordnet. Aus diesem Entscheid kann daher nicht

abgeleitet werden, es könnten gemeinschaftliche Ausstattungen jeden Ausmasses

grundsätzlich unabhängig vom Erschliessungszweck im Quartierplan als solche

vorgesehen werden, wie die Beschwerdeführerin I sinngemäss festhält (vgl. dazu

vorn E. 2.1 in fine).

4.4.3

Entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin I bildet auch die im Gebiet

Hochbord geltende Gestaltungsplanpflicht keine eigene Rechtsgrundlage für die

Ausscheidung der öffentlichen Parkanlage und der Flaniermeile. Gemäss § 48 Abs.

3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für bestimmte

Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn dafür ein

wesentliches öffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und

Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein

solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht. Gestützt darauf

hat die Beschwerdeführerin I § 39a BZO erlassen, welcher im Hochbord sowie auch

in zwei weiteren Gebieten eine Gestaltungsplanpflicht statuiert. Gemäss dem

zuhanden der Gemeindeversammlung verfassten Kommentar zu dieser Bestimmung

liegt der Grund für diese Festlegung in der Lärmbelastung der Gebiete und im

Bedürfnis, die nach der Bauordnung zulässige hohe Dichte gut zu gestalten. Dazu

wurde im Bericht der Beschwerdeführerin I zur Ortsplanungsrevision vom 25.

November 1999 (verabschiedet am 25. Ok­tober 1999) verdeutlicht, nur mit

einem Gestaltungsplan könnten gewisse Nutzungsbeschränkungen und Vorschriften

zur Stellung der Bauten und Anordnung von lärmempfindlichen Räumen erlassen

werden, damit die Lärmgrenzwerte im Gebiet überhaupt eingehalten werden

könnten. Die derart motivierte Gestaltungsplanpflicht wurde von der Beschwerdeführerin

I bisher denn auch so verstanden, dass die Eigentümer jeweils parzellenbezogen

private Gestaltungspläne zu erstellen hatten, was auch bereits vereinzelt geschehen

ist. Aus der so verstandenen und auf die Lärmproblematik ausgerichteten Gestaltungsplanpflicht

lässt sich daher nicht die Pflicht ableiten, im grundstückübergreifenden

Quartierinteresse und gegen den Willen der Grundeigentümer eine gemeinsame

Parkanlage oder Flaniermeile zu erstellen.

Zwischen dem Zweck eines

Quartierplans und demjenigen eines Ge­staltungsplans ist sodann auch

grundsätzlich zu unterscheiden: Während der Quartierplan ein Gebiet überbaubar

machen und die erforderliche Infrastruktur zu dessen Erschliessung

bereitstellen soll, ermöglicht der Gestaltungsplan darüber hinausgehende

Eingriffe in gestalterischer Hinsicht (vorn E. 2.2, 2.3). Dementsprechend

hat der Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen

Ausstattungen und Ausrüstungen gemäss § 83 Abs. 3 PBG auch nur soweit zu

ordnen, als sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind. Anwendungsbereiche

des Gestaltungsplans im überbauten Gebiet sind neben anderem Quartier- und

Ortsbildpflege (Eschmann, S. 150). Mit dem Gestaltungsplan wird eine

städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Gesamtüberbauung

angestrebt (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3.

A., Zürich 1999, Rz. 318). Entsprechend der umfassenderen

eigentumsbeschränkenden Möglichkeiten im Gestaltungsplan erfordert dessen

Erlass entweder ein wesentliches öffentliches Interesse (§ 84 für öffentliche

Gestaltungspläne) oder die Zustimmung aller bzw. einer qualitativen Mehrheit

der Grundeigentümer (§ 85 PBG für den privaten Gestaltungsplan). Im Gegensatz

zum Quartierplan, welcher stets durch den Gemeinderat als Exekutive festgesetzt

wird (§ 158 Abs. 1 PBG), bedürfen öffentliche Gestaltungspläne der

Zustimmung des für den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen Legislativorgans

(§ 88 Abs. 1 PBG).

Insgesamt besehen fehlt es

demnach an einer rechtlichen Grundlage, die geplante Flaniermeile an der

Hochbordstrasse und die Parkanlage im Rahmen des Quartierplans erstellen zu

lassen.

4.5 Die Beschwerdeführerin

I lässt sodann geltend machen, die Grundeigentümer von Mehrfamilienhäusern in

der Zone Z4 seien ohnehin verpflichtet, Kinderspielplätze sowie Freizeit- und

Pflanzgärten zur Verfügung zu stellen. Zudem sei der Nachweis zu erbringen,

dass die in der Zone Z4 möglichen Wohnnutzungen städtebaulich und

wohnhygienisch befriedigend integriert werden könnten. Die streitigen

gemeinschaftlichen Anlagen verpflichteten die beteiligten Grundeigentümer somit

zu nichts, was nicht auch individuell von ihnen im Gestaltungsplan- oder im

Baubewilligungsverfahren verlangt werden könnte. Nur sollten diese sonst

individuell zu erbringenden Leistungen besser und wirksamer über gemeinsame

Anlagen erfüllt werden. Dem hält die Beschwerdegegnerin I entgegen, auch ein

grosser Quartierplanperimeter verschaffe dem Gemeinwesen noch kein Recht, den

Bau öffentlicher Parkanlagen und Flaniermeilen als städtebauliche Tätigkeit

Privaten gegen deren Willen zu überbinden. Die Quartierplangenossen müssten mit

den streitbetroffenen Festlegungen vielmehr Geld für gemeinschaftliche Flächen

oder Einrichtungen ausgeben, welche ihnen bei objektiver Betrachtung kaum

nützten. Zahlreiche Grundeigentümer würden deshalb zusätzliche Flächen für

eigene Frei-, Spiel- und Ruheflächen bereitstellen müssen, was im Ergebnis

einer verpönten Doppelbelastung gleichkomme. Zudem seien die Platz- und

Grünflächen in der Quartiermitte nicht nötig für die Erholung der Arbeitnehmenden

und der Bevölkerung im Quartierplangebiet.

4.5.1

Weder aus dem Technischen Bericht noch aus dem Erläuternden Bericht geht

mit hinreichender Klarheit hervor, dass die Beteiligung an den Kosten der

vorgesehenen Parkanlage und an der Flaniermeile Hochbordstrasse die

Quartierplangenossen ihrer Pflicht entheben würde, im Rahmen des jeweils

individuellen Gestaltungsplan- oder Baubewilligungsverfahrens

Kinderspielplätze, Pflanz- und Freizeitgärten zu erstellen, wie dies etwa Art.

37 BZO in Ausführung von § 248 Abs. 1 PBG vorsieht. Soweit dies allenfalls aus

der Übertragbarkeit der baulichen Ausnützung und der Freiflächenqualität von

Park und Flaniermeile auf alle Quartierplangrundstücke der Zone Z4 abgeleitet

werden kann, äusserte die Beschwerdegegnerin I zu Recht Skepsis daran, dass die

vorgesehenen gemeinschaftlichen Ausstattungen die individuell zu erstellenden

Spielplätze und Gartenanlagen zu ersetzen vermöchten. Die Vorinstanz wies

sodann richtig darauf hin, dass das Quartierplanrecht keine gesetzliche Grundlage

für die zwangsweise Bildung von Miteigentum an Anlagen biete, die der Allgemeinheit

dienten. Solche Anlagen habe vielmehr die Gemeinde zu übernehmen. Zudem gebe es

keine Norm, die einen Grundeigentümer verpflichten könnte, die Ausnützung von

einem anderen Grundstück zu übernehmen. Damit erscheint das Vorgehen der Beschwerdeführerin

I aus rechtlicher Sicht nicht nachvollziehbar, woran ihre Ausführungen nichts ändern.

4.5.2

Tatsächlich erscheint die auf 16 m Breite ausgeweitete Flaniermeile und

"markante städtische Achse" Hochbordstrasse Mitte weder als

Spielplatz noch für aktive Freizeitge­staltung (Freizeit- und Pflanzgärten) geeignet,

umso weniger, als darauf der Bus im Viertelstundentakt verkehren soll. Was die

Parkanlage anbelangt, soll diese nach dem Technischen Bericht als eine mit

Wegen durchzogene, gestaltete Platz- und Grünfläche für die Erholung von

Arbeitnehmern und der Bevölkerung im Quartierplangebiet dienen. Als Gebäude

seien nur eine WC-Anlage oder ein Kiosk zulässig. Das Bebauungs- und Freiraumkonzept

nennt einen grosszügigen öffentlichen Park mit Wiese, Bäumen und Wegen, der

besonders wertvoll für die mögliche Wohnnutzung in der Zone Z4 sei. Das

Herzstück bestehe aus einer Wasserfläche, deren Ränder mit Beton umfasst seien

und eine Vielzahl von Sitzgelegenheiten böten. Es ergebe sich ein vielfältig

nutzbarer, urbaner Grünraum mit hoher Aufenthaltsqualität. Allerdings

vermag demnach die geplante Parkanlage einen Kinderspielplatz oder

Gartenaktivitäten nicht zu ersetzen; dem steht neben dem erwähnten

Aufenthaltszweck die geometrisch angerichtete, urban-elegante Gestaltung

entgegen. Ausserdem ist die Parkanlage mit Ausnahme der unmittelbar daran

angrenzenden Liegenschaften mit möglicher Wohnnutzung von den übrigen Parzellen

mit möglicher Wohnnutzung so weit entfernt bzw. durch die Hochbord­strasse

getrennt (so etwa neu Kat.-Nrn. 06, 14, 12, 15), dass verantwortungsbewusste Eltern

ihre Kinder kaum allein dorthin entlassen würden. Weiter spricht wenig dafür,

dass sich die Arbeitenden aus dem Quartierplangebiet regelmässig dort zur

Erholung einfinden, da die Distanz zur überwiegenden Zahl der Liegenschaften in

der Zone IG3 recht gross ist. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die

gemeinschaftlichen Ausstattungen, wie sie die Beschwerdeführerin I plant, die

Quartierplangenossen von der Pflicht entheben würden, entsprechende individuelle

Anlagen zu erstellen. Zudem spricht wenig dafür, dass sich die Arbeitenden aus

dem Quartierplangebiet regelmässig dort zur Erholung einfinden, da die

Parkanlage von den meisten Liegenschaften der Zone IG3 recht weit entfernt ist.

Damit wird auch ein allfälliger, durch die zentralen Grünanlagen entstehender

"unabschätzbarer Mehrwert" durchaus relativiert. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin

I vermögen daher nicht darüber hinwegzutäuschen, dass diese Anlagen weit über

den Zweck hinausgehen, der im Quartierplanverfahren mit gemeinschaftlichen

Anlagen erfüllt werden sollte, und primär der städtebaulichen Aufwertung des

Quartierplangebiets dienen, wofür eine gesetzliche Grundlage indessen fehlt.

4.5.3

In der Tat würden die Quartierplangenossen auf diese Weise doppelt

belastet, einerseits als Kostenbeteiligte für die geplanten Ausstattungen,

andererseits wegen der Erstellung individueller Freizeitanlagen auf ihren

Liegenschaften im Rahmen der parzellenbezogenen Gestaltungsplanpflicht, was

sich als unverhältnismässig erweist (§ 83 Abs. 3 in Verbindung mit § 248 Abs. 1

PBG). Hierin liegt ein Ermessensmissbrauch durch die Beschwerdeführerin I. Ein

allfälliges öffentliches Interesse an der geplanten Parkanlage und der

Flaniermeile lässt diese keineswegs als eine für das Quartier notwendige und

den Quartierplangrundstücken dienende Ausstattung erscheinen, zumal die

Flaniermeile trotz ihrer üppigen Ausmasse den ihr zugedachten Zweck als Frei-

und Erholungsraum nicht überzeugend zu erfüllen vermag. In diesem Zusammenhang

ist weiter zu bedenken, dass die geplante Flaniermeile westlich und östlich der

Hochbordstrasse je etwa zur Hälfte von bestehenden Bauten gesäumt wird, welche

eine publikumswirksame Erdgeschossnutzung nicht ohne Weiteres zulassen und bei

denen sich die private Gestaltungsplanpflicht erst im Zeitpunkt einer baulichen

Veränderung durchsetzen liesse.

4.5.4

Unzutreffend ist sodann, dass die in der IG3 bestehende Freiflächenziffer

von 20 % für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten nach § 257 PBG zur

Verfügung gestellt werden muss. Denn § 257 Abs. 1 PBG, der sich auf die

Anrechenbarkeit der Freiflächen bezieht (vgl. Ingress zu § 255 PBG), statuiert

bloss, dass bei der Freiflächenziffer offene Flächen für dauernde Spiel- und

Ruheplätze sowie Gärten anrechenbar seien.

Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt

abzuweisen.

5.

5.1 Die

Vorinstanz führte aus, das Anlegen von Alleen auf den Quartierstrassen habe offensichtlich

nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun

und zähle nicht zum Aufgabenbereich eines Quartierplans. Städtebauliche Ziele,

die damit verfolgt würden, seien über einen Gestaltungsplan festzulegen.

Dem hält die Beschwerdeführerin I entgegen, die partiell

vorgesehenen Verbreiterungen von Gehwegen an Quartierstrassen und deren

Bepflanzung mit Alleebäumen seien als Bestandteil von Quartierplanstrassen zu

betrachten und gehörten zu den Strassenanlagen, mit denen sie in das

öffentliche Eigentum übertragen würden. Berücksichtige man die grosse Arbeitsplatzzahl

im Hochbordgebiet, seien morgens und abends in den Stosszeiten sowohl Richtung

Bahnhof Stettbach (S-Bahn- und Tramanschluss) als auch Richtung Ringstrasse

(Haltestelle Glattalbahn) Fussgängerströme zu bewältigen, welche das Mass einer

üblichen Quartiererschliessungs- oder Sammelstrasse in einem Wohnquartier weit

überträfen. Im Übrigen hätten sich auch quartierplanliche Anlagen in die

bauliche und landschaftliche Umgebung einzufügen (§ 238 PBG), weshalb für sie Bepflanzungen

verlangt werden könnten. Solche zeigten nur vernachlässigbare Einwirkungen auf

den Fussgängerfluss. Demgegenüber macht die Beschwerdegegnerin I geltend, die

Überbreite der Trottoirs lasse sich nicht mit erschliessungstechnischen

Argumenten begründen. Die Baumgruben bewirkten zudem keine durchgehend breiten

Fussgängerverbindungen. Es handle sich bei den mit Alleebäumen gesäumten

Gehsteigen nicht um Anlagen, die zulasten des Quartierplans erstellt werden

dürften. Sie könnten auch nicht als Ausstattungen und Ausrüstungen erklärt werden.

5.2 Die

Anforderungen an die Zugänglichkeit zu den im Quartierplangebiet liegenden Liegenschaften

werden durch die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 mit richtunggebender

Bedeutung geregelt (vorn E. 2.3). Der Umstand, dass nach Ansicht der Beschwerdeführerin

I das Ausmass des Fussgängerverkehrs zu den Stosszeiten das Mass einer quartierüblichen

Sammel- oder Quartiererschliessungsstrasse übertrifft, sticht schon deswegen

nicht, weil sich im Quartierplangebiet viele Betriebe befinden, die sich nicht

nach den üblichen Arbeitszeiten richten. So sind etwa Carpetland, Lumimart,

Möbel Pfister und interio regelmässig bis 20.00 Uhr, Office World bis 18.30 Uhr

geöffnet, Dancings und Restaurants noch weit länger. Angesichts der vielerorts

geltenden gleitenden Arbeitszeit ist auch bei Dienstleistungsbetrieben (etwa

ZKB, Helsana) nicht anzunehmen, dass sich deren Gebäude zu einer bestimmten

Minute vollständig entleeren. Ausserdem werden Mitarbeitende der an der und

nahe der Ring-, Zürich- und Neugutstrasse gelegenen Betriebe schon aus Distanzgründen

vorwiegend die Glattalbahn oder den Bus benützen, sofern sie nicht ohnehin über

einen Parkplatz verfügen, was ebenfalls gegen kaum zu bewältigende Fussgängerströme

auf den Quartierstrassen zu den Stosszeiten spricht. Schliesslich wird die

Überbreite der geplanten Gehsteige durch die Baumbuchten entgegen der Ansicht

der Beschwerdeführerin I weitgehend kompensiert, wie etwa die Beispiele Löwen-

oder Bahnhofstrasse in Zürich zeigen, sodass sich kaum eine wirklich nutzbare

Kapazitätserweiterung ergibt. Daraus lässt sich jedenfalls eine sachlich

begründete Abweichung von den Zugangsnormalien nicht ableiten (dazu RB 1984 Nr.

100).

5.3 Die

Zugangsnormalien sehen für Fusswege als ergänzende Anlagen eine Breite von 2

bis 2.5 m vor. Kommt zur Abgrenzung von der Fahrbahn allenfalls noch ein

Bankett hinzu, ergäbe sich eine Breite von 2.8 m. Dem entspricht die geplante

Breite der Fusswege im Quartierplangebiet in weiten Teilen nicht, die sich mit

den Baumbuchten zwischen 3.5 und 4.3 m bewegt. Damit gehen auch die geplanten

Gehsteige weit über das zur Erschliessung notwendige Mass hinaus, ohne dass dafür

eine Erforderlichkeit bestünde. Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, geht es

nicht an, die Erschliessungsanlagen auf Kosten der Quartierplanbeteiligten

grösser zu dimensionieren, als eine zweckmässige Erschliessung erforderte. Auch

aus Komfortgründen drängt sich die beabsichtigte Verbreiterung nicht auf (vorn

E. 4.4.2, E. 5.2). Insofern fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage für

die geplante Gestaltung der Quartierstrassen im Quartierplanverfahren. Daran

ändert die Berufung auf § 238 PBG nichts.

Im Übrigen gilt auch in diesem Zusammenhang, dass nicht

alle in einem öffentlichen Ge­staltungsplan allenfalls möglichen Ausstattungen

und Gestaltungselemente im Quartierplan zulasten der Quartierplanbeteiligten

verwirklicht werden dürfen (vgl. E. 4.4.3 vorstehend).

In diesem Punkt ist die Beschwerde daher abzuweisen.

6.

6.1 Die

Vorinstanz hatte zum strassenmässigen Erschliessungskonzept festgehalten, dass

das Gebiet Hochbord von stark befahrenen übergeordneten Strassen umgeben sei

und wegen seiner Grösse und der erlaubten hohen Baudichte selber in erheblichem

Ausmass Ziel- und Quellverkehr generiere. Die Hochbordstrasse diene der

Quartiererschliessung und nicht der Aufnahme von Durchgangsverkehr.

Entsprechend würde eine durchgehende Hochbordstrasse dem Quartierplanrecht widersprechen.

Zur Vermeidung von Schleichverkehr werde diese unterbrochen und das

Quartierplangebiet von der Ringstrasse weitgehend abgeriegelt. Insgesamt

überzeuge das gewählte Verkehrsregime.

Die Beschwerdegegnerin I macht geltend, das gewählte

Erschliessungskonzept sei nicht im Interesse der Quartierplangenossen. Die

Priorisierung des öffentlichen Verkehrs gehöre nicht zu den Aufgaben eines

Quartierplans. Zudem lasse sich der quartierfremde Verkehr ohnehin nicht vom

Quartierplangebiet fernhalten. Dessen Strassensystem werde vielmehr die Funktion

einer gut ausgebauten Durchgangsstrasse übernehmen. Dem könnte nur eine den

Durchgangsverkehr abhaltende Verkehrssteuerung (steuerbare Rotlichter) abhelfen

(act 14/2 S. 4–8). Dagegen wendet die Beschwerdeführerin I ein, das quartierinterne

Erschliessungssystem könne verkehrstechnisch keinen Durchgangsverkehr

aufnehmen, da es zu Spitzenzeiten bis zur Leistungsgrenze belastet sei. Es

biete gute Anschlüsse an den öffentlichen Verkehr und kurze Wege für den

individuellen Motorfahrzeugverkehr. Dem stünde eine durchgehende

Hochbordstrasse direkt entgegen.

6.2 Der

Technische Bericht verweist bezüglich der strassenmässigen Erschliessung auf

die kommunale Richtplanung, den Erschliessungsplan sowie die Randbedingungen im

Zusammenhang mit dem Glattalbahnprojekt, wonach die Strassenanschlüsse des

Quartierplangebiets an das übergeordnete Strassennetz vorgegeben seien. Die Beschwerdeführerin

I weist ihrerseits auf die richtplanerischen Festlegungen hin, wonach der

Durchgangsverkehr vom Hauptstrassennetz nicht in das Quartierplangebiet abfliessen

dürfe. Weiter sei der längst beschlossene Erschliessungsplan zu berücksichtigen,

der eine Anbindung des Quartierplangebiets an das übergeordnete Strassennetz an

den Knoten Hochbord-/Überlandstrasse und Hochbord-/Zürichstrasse vorsieht (und

von untergeordneter Bedeutung Ring-/Neugutstrasse). Gemäss der Teilrevision

2005/06 des regionalen Richtplans vom 21. Februar 2006 ist in den Zentrumsgebieten

(wie etwa Hochbord Dübendorf) die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr

auszubauen, und sie bildet Voraussetzung für die Baureife. Zusätzlich ist der

öffentliche Verkehr in Zentrumsgebieten mit hohem Anteil an Einkaufszentren und

Freizeiteinrichtungen (wie etwa das Hochbord Dübendorf, vorn I.A) mit hoher

Priorität zu fördern. Die Beschwerdegegnerin I äussert sich dazu nicht substanziiert,

weshalb diese planerischen Festlegungen nicht zu hinterfragen sind, wie die Beschwerdeführerin

I zu Recht festhält.

6.3 Weiter ist

auf die ausführliche und zutreffende Begründung des vorinstanzlichen Entscheids

zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Soweit die Beschwerdegegnerin

I davon ausgeht, der quartierfremde Verkehr werde sich nicht vom

Quartierplangebiet fernhalten lassen und dies im Wesentlichen mit dem allgemein

bekannten Verhalten von Automobilisten begründet, ist ihr nicht zu folgen.

Einerseits ist nach dem Verkehrsgutachten das quartierinterne Gebiet durch den

darin erzeugten Verkehr in Spitzenzeiten ebenfalls ausgelastet, insbesondere in

den Anschlussknoten an das übergeordnete Strassennetz, was ein Einfahren dahin

nicht als erstrebenswert erscheinen lässt. Andererseits erforderte das

Ausweichen von der überlasteten Ringstrasse in das Quartierplangebiet doch

einige Umwegfahrten, nachdem eine direkte Zufahrt von der Ringstrasse (aus südlicher

Richtung) her ins Quartierplangebiet nicht möglich ist, woran die einzig von

der Ringstrasse und nur von Norden her mögliche Einfahrt in die Neugutstrasse

nicht viel ändern wird. Denn der Weg zur Querung des Quartierplangebiets führt

auf dem sog. Ostring über mehrere gewundene, in Spitzenzeiten gleichfalls

belastete Quartierstrassen zur Zürichstrasse. Im Bedarfsfall besteht sodann die

Möglichkeit einer Einbahnregelung zwischen Lager- und Industriestrasse (auf der

Verbindungsstrasse B), was eine Querung des Quartierplangebiets von Norden

nach Süden verunmöglichte. Das vorgesehene strassenmässige Erschliessungssystem

ist demnach effektiv darauf ausgerichtet, Durchgangsverkehr fernzuhalten.

6.4 Die

Vorinstanz hielt aufgrund der im Verkehrsgutachten genannten Zahlen einen erhöhten

Ausbaugrad des Ostrings für gerechtfertigt, da nicht nur Personenwagen, sondern

auch Lastzüge von bis zu 2.65 m Breite (ohne Rückspiegel) im Quartierplangebiet

verkehrten. Da die Kurvenradien der Verbindungsstrassen auf dem Ostring recht

eng seien, müsse dies mittels einer erhöhten Fahrbahnbreite kompensiert werden.

Dem hält die Beschwerdegegnerin I entgegen, selbst wenn das vorgesehene

Erschliessungsregime zulässig wäre, brauchten nicht sämtliche Strassen eine

Breite von 6.5 m bis 7 m aufzuweisen. Damit werde Schleichverkehr nicht

ferngehalten. Für die Hochbordstrasse Mitte, die dem Busverkehr vorbehalten

sei, sei auch nur eine Strassenbreite von 6 m geplant. Die Beschwerdeführerin I

führt an, dass das Strassennetz im Quartierplangebiet auf den Begegnungsfall

von zwei Lastwagen ausgerichtet sei, was die geplante Strassenbreite erfordere.

Die Baudirektion beanstandete im Vorprüfungsbericht 30.

Januar 2004 und in der Genehmigungsverfügung vom 13. Mai 2009 gerade, dass die

Fahrbahnbreite im mittleren Abschnitt der Hochbordstrasse mit 6 m für das

Kreuzen von zwei Bussen zu knapp sei. Erforderlich sei eine Strassenbreite von

mindestens 6.7 m, noch besser 7 m oder allenfalls ein seitlich zusätzlich

befahrbarer Streifen (z. B. Wasserrinne). Daraus erhellt, dass die gewählte

Strassenbreite auf den Quartierstrassen für den Fall des Kreuzens von zwei

Lastwagen mit vergleichbaren Ausmassen wie Busse nicht zu grosszügig

ausgefallen ist. Tatsächlich ist im Quartierplangebiet angesichts der vielen

Dienstleistungs- und Industriebetriebe (z.B. K AG, Möbel Pfister, Interio,

Carpetland, Lumimart Wohnbedarf) mit emsigem Lastwagenverkehr zu rechnen. Da

wie erwähnt auch das quartierinterne Erschliessungssystem in Spitzenzeiten

erheblich belastet wird, rechtfertigt es sich nicht, die Quartierstrassen

lediglich in den Kurven auf den Begegnungsfall von zwei Lastwagen auszurichten,

da dies anschliessend zu zusätzlichen Verkehrsbehinderungen führte. Die

geplante Strassenbreite erweist sich daher als gerechtfertigt und müsste

eigentlich im Interesse der Beschwerdegegnerin I sein, deren Grundstück in der

Zone IG3 liegt. Dem Schleichverkehr steht demgegenüber der gewundene Verlauf

einer Querung des Quartierplangebiets von Norden nach Süden und umgekehrt

entgegen (vorn E. 6.3).

6.5 Die

Vorinstanz hielt fest, wenn der Eintritt ins Quartierplangebiet mit einer

entsprechenden Programmierung der Lichtsignalanlagen massiv erschwert werde,

wäre nicht nur der Durchgangs-, sondern auch der Ziel- und Quellverkehr davon

betroffen. Zudem müsste für die wartenden Fahrzeuge an den Anbindungspunkten

des Quartierplangebiets sehr viel mehr Stauraum hergerichtet werden. Derselben

Ansicht ist die Beschwerdeführerin I. Die Beschwerdegegnerin I bestreitet, dass

eine durchgehende Hochbordstrasse zur Kanalisierung des Verkehrs am fehlenden

Stauraum auf den übergeordneten Strassen scheitere. Gegebenenfalls sei auf

diesen jedoch auf Kosten des jeweiligen Strasseneigentümers Abhilfe zu

schaffen. Die Beschwerdegegnerin I übersieht, dass beim Anschluss

Überland-/Hochbordstrasse die Platzverhältnisse nach der Autobahnausfahrt sehr

beschränkt sind und nur einen kurzen Einspurstreifen zulassen. Beim

Anschlussknoten Zürich-/Hochbordstrasse ist ein längerer Einspurstreifen

ebenfalls nicht möglich, weil der Raum von den Gleisen der Glattalbahn

beansprucht wird. Selbst wenn aber ein etwas längerer Einspurstreifen auf der

Zürichstrasse die Zufahrt ins Quartierplangebiet von Osten her ermöglichen

könnte, müssten anschliessend die Gleise der Glattalbahn gequert werden, was

die Einfahrt ins Quartierplangebiet nicht erleichtert und zu Staus auf dem

Einspurstreifen führen kann. Wenn zudem der Durchgangsverkehr zur Entlastung

der Ringstrasse und der Ziel- und Quellverkehr durch bzw. in das

Quartierplangebiet geführt werden müssten, wäre das System angesichts der im

Verkehrsgutachten genannten Zahlen erst recht überlastet, woran verlängerte

Einspurstreifen nichts zu ändern vermöchten.

6.6 Die Beschwerdegegnerin

I moniert, die Priorisierung des öffentlichen Verkehrs sei nicht Aufgabe des

Quartierplans. Damit verkennt sie, dass gemäss § 237 Abs. 1 PBG bei grösseren

Überbauungen, wie sie hier im Hochbordgebiet bereits teilweise bestehen und

dank dem Quartierplan zusätzlich realisiert werden können, auch die

Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr zu den Grundanforderungen der

Erschliessung gehört. Gestützt darauf hat die Baudirektion des Kantons Zürich

bereits bei der Vorprüfung des Quartierplanentwurfs am 30. Januar 2004

verlangt, dass die durch das Quartierplangebiet verkehrende Busverbindung

optimiert werden müsse. Dabei ging es primär nicht um die Sanierung der

unattraktiven, auf der Ringstrasse verkehrenden Buslinie 796 auf Kosten des

Quartierplans, sondern um die benutzerorientierte Erschliessung des Quartierplangebietes

mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Die Buslinie 796 (Stettbach–Dübendorf–Wangen–Dietlikon)

erhält im Quartierplangebiet drei Haltestellen, soll in dichtem Intervall durch

das Quartierplangebiet fahren und eine zusätzliche Beförderungsart darstellen,

was schon angesichts der Anzahl Arbeitsplätze und der erwarteten Besucher im

Quartierplangebiet, aber auch aus ökologischer Sicht notwendig erscheint. Zudem

ist das Quartierplangebiet, im Unterschied etwa zum Gebiet östlich der

Ringstrasse, bislang nur am südlichen Rand von öffentlichen Verkehrsmitteln

erschlossen.

Besondere Aufwendungen für die Quartierplangenossen

ergeben sich daraus mit einer Ausnahme nicht. Die Haltestellen an der

Hochbordstrasse liegen entlang den vorgesehenen Fahrspuren. Einzig die separate

Busspur mit Haltestelle an der Neugutstrasse erfordert zusätzlichen Aufwand.

Dies beanstandete die Beschwerdegegnerin I im Rekursverfahren allerdings nicht,

nur im Beschwerdeverfahren, weshalb sie mit dieser Rüge ausgeschlossen ist. Zur

Klarstellung sei immerhin ausgeführt, dass es durchaus im Interesse der Quartierplangenossen

liegt, wenn der Bus, ohne vom privaten Motorfahrzeugverkehr behindert zu

werden, das Quartierplangebiet wieder ungehindert verlassen und Kunden wie

Arbeitnehmer rechtzeitig zu Anschlussstationen des öffentlichen Verkehrs transportieren

kann. Das Schwergewicht der erwähnten separaten Busspur liegt daher nicht in

erster Linie in der Priorisierung des öffentlichen Verkehrs, sondern in der

Sicherstellung eines reibungslosen Ablaufs des Busverkehrs zugunsten der

Besucher des Quartierplangebiets und damit im Interesse der

Quartierplangenossen, weshalb sich deren Kostenbeteiligung rechtfertigt.

7.

7.1 Die

Vorinstanz hielt fest, dass die im Erschliessungsplan enthaltenen Groberschliessungsanlagen

vom Gemeinwesen zu erstellen und zu finanzieren seien (§ 91 PBG). Dabei handle

es sich um die Anschlüsse der Hochbord- an die Überland- und die Zürichstrasse

auf einer Länge von je 60 m. Dagegen diene der Quartierplan der

Feinerschliessung. Ob eine bestimmte Erschliessungsanlage durch die

Grundeigentümer im Quartierplanverfahren zu erstellen und zu finanzieren sei,

habe die Quartierplanbehörde nach quartierplanrechtlichen Kriterien zu

entscheiden. Damit die Radfahrer und Fussgänger im Quartierplangebiet ihr Ziel

sicher erreichen könnten, sei das geplante Rad- und Gehwegnetz nötig, denn es

diene in einem weit überwiegenden Masse der Grundstückserschliessung. Dem hält

die Beschwerdegegnerin I entgegen, würde der Vorinstanz gefolgt, könnte eine Gemeinde

über weite Strecken auf den Bau von Gemeindestrassen und der Groberschliessung

dienenden Fusswegen verzichten und deren Erstellung den Quartierplangenossen

übertragen, wenn eine Verkehrsanlage für die Erschliessung des Quartiers

unentbehrlich sei. Bei korrekter Würdigung hätte die Vorinstanz eine

Beteiligung der öffentlichen Hand an den Strassenbaukosten bejahen müssen. Die Beschwerdeführerin

I macht geltend, die erwähnte Groberschliessung lasse sich nicht in Frage

stellen, da seit der Festsetzung des Erschliessungsplanes vom 25. Oktober

1999 keine relevanten Veränderungen eingetreten seien. Zudem zähle die

Bereitstellung eines hinreichenden Fuss- und Radwegnetzes zu den notwendigen

Ausstattungen eines Quartierplangebiets, jedenfalls dann, wenn es auch interne

Erschliessungsaufgaben übernehme.

7.2 Gemäss dem

Technischen Bericht gehören einzig die Anschlüsse der Hochbordstrasse an die Zürich-

sowie an die Überlandstrasse auf einer Länge von 60 m zur Groberschliessung,

nicht jedoch die Quartierstrassen. Diesen kommt daher keine Groberschliessungsfunktion

zu. Wie die Beschwerdeführerin I zu Recht festhält, ist der Erschliessungsplan

bereits am 25. Oktober 1999 festgesetzt worden. Darauf ist nicht zurückzukommen.

Denn kantonale oder kommunale Nutzungspläne – zu denen der Erschliessungsplan

gehört (Haller/Karlen, Rz. 304) – unterliegen im Rechtsmittelverfahren nur

ausnahmsweise der akzessorischen Überprüfung, so, wenn die durch die Festlegung

bewirkten Eigentumsbeschränkungen für den Grundeigentümer bei der Festsetzung

nicht erkennbar waren oder sich seither die rechtlichen oder tatsächlichen

Verhältnisse wesentlich verändert haben (Kölz/Bosshart/Röhl, § 19 N. 27). Solches

wird von der Beschwerdegegnerin I jedoch nicht geltend gemacht. Dass die Beschwerdeführerin

I inzwischen den bereits teilweise zur Groberschliessung zählenden nördlichen

Teil der Hochbordstrasse nunmehr bis zum Kreisel Nord als Groberschliessung

anerkannte (vgl. etwa VB.2008.00277 E. 7.1), ändert daran schon mangels

einer für die Quartierplangenossen nachteiligen Veränderung der Verhältnisse

nichts.

7.3 Die Beschwerdegegnerin

I beruft sich für ihren Standpunkt auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts

vom 24. August 2006, worin es um die Frage ging, inwieweit die

Quartierplangenossen für die Erstellung eines Gehwegs entlang einer Strasse

aufzukommen hätten, wenn zuvor schon ein Fussweg bestanden hatte, der

Bestandteil des kommunalen Fuss- und Wanderwegnetzes bildete (VB.2006.00246,

Ziff. I.). Das Gericht kam zu folgendem Schluss: Dient ein Gehweg primär der

Feinerschliessung, so lässt sich aus dem Umstand, dass der kommunale Verkehrsplan

darin einen Weg von kommunaler Bedeutung vorsieht, eine Kostenpflicht des

Gemeinwesens nur im Umfang dieser erweiterten Nutzung annehmen (§ 35 Abs. 2

StrassG; VB.2006.00246, E. 3.3 S. 8). Allgemeiner gefasst, haben die Gemeinde

oder der Kanton an die Erstellungskosten von Rad-, Fuss- und Wanderwegen, denen

auch Feinerschliessungsfunktion zukommt, nur beizutragen, wenn sich aufgrund

der übergeordneten Funktion zusätzliche bauliche Massnahmen als notwendig erweisen

(Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im Zürcher Quartierplanverfahren, Diss.

Zürich 2004, S. 115).

7.3.1

Entsprechend den richtplanerischen Vorgaben werden im Quartierplangebiet

zwei Radwegrouten realisiert. Die West-Ost-Verbindung verläuft vom Bahnhof

Stettbach über einen kombinierten Rad- und Fussweg im Gegenverkehr und später

über die Sonnentalstrasse zur Glattalbahn-Haltestelle Ringstrasse. Die

Nord-Süd-Verbindung verläuft auf der (geplanten) Hochbordstrasse.

7.3.2

Das Quartierplangebiet wird sodann mit einem feinmaschigen Netz von Fuss-

und Gehwegen erschlossen, welche direkte Verbindungen von den Haltestellen des

öffentlichen Verkehrs in das Quartierplangebiet ermöglichen. Dabei wurden

bestehende Gehwege im oberen (nördlichen) Teil der Hochbordstrasse sowie auf

den bestehenden Quartierstrassen (Am Stadtrand, Sonnental-, Industrie-, Lager-

und Neugutstrasse) berücksichtigt bzw. in das umfassende Gehwegnetz integriert.

7.4 An sich

ist die Gefahr nicht vollends von der Hand zu weisen, dass ein Gemeinwesen im

Quartierplanverfahren auf Kosten der Quartierplangenossen Strassen und Wege ausbauen

lässt, denen eigentlich Groberschliessungsfunktion zukäme. Vorliegend ist

jedoch die Groberschliessung gemäss Erschliessungsplan auf die beiden Zufahrten

ins Quartierplangebiet beschränkt (vorn E. 7.2). Es ist deshalb mit der

Vorinstanz nur noch zu prüfen, ob die im Erschliessungsplan nicht enthaltenen

Erschliessungsanlagen als Feinerschliessungsanlagen des Quartierplans gelten

können. Dies ist der Fall, wenn sie für die Erschliessung der Bauparzellen

innerhalb des Quartierplangebietes benötigt werden.

7.4.1

Das Radwegnetz wird vorliegend auf ein Minimum beschränkt. In der

West-Ost-Richtung können Radfahrer vom Bahnhof Stettbach bis zur

Hochbordstrasse den am südlichen Rand des Quartierplangebiets entlang führenden

Rad- und Gehweg des Glattalbahnprojektes benutzen. Anschliessend fahren sie auf

dem Radweg des südlichen Teils der Hochbordstrasse ins Quartierplangebiet ein.

Danach sind die Radfahrer entweder auf die Benützung der Quartierstrassen angewiesen,

um zu den im östlichen Teil des Quartierplangebiets liegenden Geschäften zu

gelangen, oder sie erreichen weiter über die Sonnentalstrasse, die zu einem

Drittel einen Radweg aufweist, die Haltestelle Ringstrasse der Glattalbahn (und

danach ausserhalb des Quartierplangebiets das Zentrum Dübendorf). In

Nord-Süd-Richtung benützen Radfahrer die Hochbordstrasse, die sie wie eben

beschrieben oder über die von Westen in die Hochbordstrasse mündenden Stichstrassen

erreichen. Auf diese Weise wird das Quartierplangebiet mit minimalem baulichem

Aufwand für Radfahrer so erschlossen, dass sie – auch aufgrund der Breite der

Quartierstrassen – gefahrlos jeden Punkt im Quartierplangebiet erreichen

können. Dass das Radwegnetz zusätzlich übergeordnete Funktionen übernimmt, ist

nicht ausgewiesen. Selbst wenn dem aber so wäre, ist nicht zu erkennen und wird

substanziiert auch nicht geltend gemacht, dass sich deswegen zusätzliche

bauliche Massnahmen als notwendig erwiesen (vorn E. 7.3). Den Unterhalt des

Radwegnetzes trägt ohnehin die Beschwerdeführerin I.

7.4.2

Zur Beurteilung der Notwendigkeit des Fusswegnetzes ist vorauszuschicken,

dass im Quartierplangebiet beim Vollausbau mehrere unterirdische und wenige

oberirdische Parkierungsanlagen vorgesehen bzw. bereits erstellt sind (so etwa

interio, Coop Baucenter, Möbel Pfister, Office World, ZKB), die sich zentral

über das Quartierplangebiet erstrecken. Das Fusswegnetz wird es den Besuchern

(Kunden) ermöglichen, ihr Auto in einem der Parkhäuser abzustellen und nicht

nur die in derselben Liegenschaft vorhandenen Geschäfte, sondern zu Fuss

mindestens auch die umliegenden Geschäfte zu erreichen. Zur Vermeidung von

unnötigem Verkehr erweist sich ein ausgedehntes Gehwegnetz bereits aus diesem

Grund als zur Erschliessung notwendig. Das Gehwegnetz umfasst denn auch sämtliche

Quartierstrassen sowie die Hochbordstrasse (auch ohne die geplante Allee; vorn

E. 4.5), wobei an die teilweise vorhandenen Gehwege nahtlos angeschlossen wird

(z.B. Neugutstrasse, Sonnentalstrasse). Zudem dient das Fusswegnetz

insbesondere der Anbindung des Quartierplangebiets an die Haltestellen des

öffentlichen Verkehrs (z.B. Hochbordstrasse, Ringstrasse) und verkürzt die Wege

zu den Stichstrassen westlich der Hochbordstrasse (z.B. Verbindung Am Stadtrand

zur Stichstrasse D und zum Chästrägerweg), aber auch östlich davon (direkter

Zugang Hochbordstrasse/Industriestrasse für Fussgänger). Auch hier ist nicht

ersichtlich, dass das Gehwegnetz (nicht in Form von Alleen; vorn E. 5) für

übergeordnete Funktionen vorgesehen und deswegen zusätzlicher baulicher Aufwand

betrieben worden wäre.

Insgesamt dienen die im Quartierplan vorgesehenen Geh- und

Radwege daher in weit überwiegendem Masse der Feinerschliessung der

Grundstücke, wie die Vorinstanz zu Recht festhielt. Insofern ist die Beschwerde

demnach abzuweisen.

8.

8.1 Die Beschwerdegegnerin

I beanstandet sodann die festgelegen Bautiefen von 60 m, wovon die erste mit

100 %, die zweite mit 50 % und die dahinter liegende Fläche nicht belastet

wird. Da ihr Grundstück über wenige denkbare Zutrittstellen verfüge, was ihr

für die Erschliessung des rückwärtigen Teils des Grundstücks beträchtliche

Investitionen beschere, rechtfertige es sich, eine Reduktion der Bautiefe auf

lediglich 30 m vorzunehmen. Die Vorinstanz hielt zwar an der Bautiefe von 60 m

fest, wies aber einen Teil des Grundstücks der Beschwerdegegnerin I der kostenfreien

dritten Bautiefe zu. Die Beschwerdeführerin I erkennt keinen Grund, die

festgelegten Bautiefen zu verändern.

8.2 Nach § 146

Abs. 1 PBG bestimmt der Quartierplan, wie die Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen

sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen zu tragen sind. Die Verteilung der

Erstellungskosten auf die an den Erschliessungsanlagen interessierten Grund­stücke

beruht auf dem Perimetersystem, wonach ein Grundstück umso mehr von einer Erschliessungsanlage

profitiert, je grösser die Fläche in ihrer unmittelbaren Nähe ist. Die Regelung

von § 146 PBG bedeutet nicht, dass schematische Massstäbe grundsätzlich ausgeschlossen

wären. Aus Gründen der Praktikabilität kann im Planungsrecht ein relativ grober

Raster zur Anwendung gelangen, der nicht in jedem Einzelfall restlos zu

befriedigen vermag. Bei der Anwendung von § 146 Abs. 3 PBG ist zunächst zu

berücksichtigen, ob bei der Überbauung noch weitere eigene Aufwendungen wie

längere Zufahrten und Zugänge, Werkleitungen und dergleichen nötig sein werden,

die sich bei anderen Grundstücken wegen ihrer Lage und Form erübrigen. Dem wird

mit unterschiedlichen Bautiefen von abgestufter Belastung Rechnung getragen.

Für normale Wohnüberbauungen gelten Bautiefen von 30 m als geeignet.

Ausnahmsweise können grössere Bautiefen bis 50 m und mehr festgelegt werden,

insbesondere in Industrie- oder Gewerbezonen (Kleb, S. 185 f.).

8.2.1

Gemäss dem vorinstanzlichen Entscheid weichen sowohl in der Zentrumszone Z4

als auch in der Industrie- und Gewerbezone IG3 die Überbauungsmöglichkeiten im

Quartierplangebiet Hochbord von den üblicherweise anzutreffenden Verhältnissen

wesentlich ab, indem sich im Hochbord eine grosse Zahl ausgesprochen grosser

Parzellen finde. Zudem bestehe eine Gestaltungsplanpflicht, welche gerade bei

grossen Grundstücken zusammengefasste Erschliessungslösungen ermögliche, welche

für die hinteren Bautiefen nicht zwingend zu Mehrkosten führen müssten. Eine

merkliche Vergrösserung der sonst üblichen Bautiefen dränge sich daher geradezu

auf. Die Beschwerdeführerin I erachtet die interne Erschliessung des Grundstücks

der Beschwerdegegnerin I nicht in einem Mass aufwändiger, das den Rahmen der

schematisierten Kostenregelung sprengen würde.

8.2.2

Die Beschwerdegegnerin I verweist vorerst darauf, dass zwei Bautiefen von

60 m über der Belastung in den erwähnten Präjudizien (Kleb, S. 186; vorn E.

8.2) lägen. Dies allein genügt jedoch nicht, um die Bautiefen zu verändern. Die

Beschwerdegegnerin I stützt sich weiter darauf, dass nur sehr wenige

Zutrittsstellen zu ihrem Grundstück denkbar seien, nämlich nur auf der

Sonnentalstrasse und nur auf wenigen Metern. Im Osten und Süden sei ein Zutritt

nicht möglich, und im Westen bloss über das K-Areal. So müssten relevante

eigene Aufwendungen für längere Zufahrten und Zugänge getätigt werden. Tatsächlich

zeigt sich die Erschliessungssituation für das Grundstück der Beschwerdegegnerin

I nicht als so fatal. Eine Zufahrt ist von der Hochbordstrasse aus über den

ursprünglich von der Beschwerdegegnerin I der K AG abgetretenen Landstreifen

möglich, auf dem im Gegenzug der Beschwerdegegnerin I von der K AG gemäss einer

Vereinbarung von Ende 2003 ein Fuss- und Fahrwegrecht "auf dem nördlichen

Abschnitt der internen Erschliessungsstrasse von der Hochbordstrasse her"

gewährt wird. Weiter lässt mindestens auch der mittlere Abschnitt der

Sonnentalstrasse eine Zufahrt von Norden etwa in der Mitte des Grundstücks der Beschwerdegegnerin

I zu, ebenso – entgegen ihrer Ansicht – im Osten des fraglichen Grundstücks die

Strasse E von Norden. Somit sind drei verschiedene Zufahrten zu ihrem

Grundstück möglich. Unter Berücksichtigung dessen, dass beispielsweise die

ähnlich grossen Parzellen Kat.-Nr. 13 (neu Kat.-Nr. 12; Helsana-Gebäude) und

Kat.-Nr. 16 (neu Kat.-Nr. 17, Möbel Pfister) aktuell mit nur einer Zufahrt

auskommen, ohne dass längere Zufahrten und Zugänge nötig wären, vermag die Beschwerdegegnerin

I aufgrund der zu Unrecht bemängelten Zutrittsstellen eigene Aufwendungen für

längere Zufahrten oder Zugänge auf ihrem Grundstück nicht in einer Weise

geltend zu machen, dass von den vorgesehenen Bautiefen abzuweichen wäre.

Diesbezüglich ist die Beschwerde demnach ebenfalls

abzuweisen.

9.

Demnach ist die Beschwerde der Beschwerdeführerin I ebenso

abzuweisen wie diejenige der Beschwerdegegnerin I. Insofern halten sich

Obsiegen und Unterliegen der Parteien die Waage. Bei diesem Ausgang sind die

Kosten des Verfahrens zur Hälfte der Beschwerdeführerin I und zur Hälfte der Beschwerdegegnerin

I aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Aufgrund des etwa

als gleichwertig zu bemessenden Unterliegens der Beschwerdeführerin I und der Beschwerdegegnerin

I mit ihren Beschwerden sind gegenseitig keine Parteientschädigungen

auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Die Verfahren VB.2008.00275 und VB.2008.00295 werden vereinigt.

Die Akten des Verfahrens VB.2008.00295 werden als act. 14 zu den Akten

genommen.

und erkennt:

1. Die

Beschwerden werden abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 9'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 9'150.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden zur Hälfte der Beschwerdeführerin I zulasten der Quartierplanrechnung

und zur Hälfte der Beschwerdegegnerin I auferlegt.

4. Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5. Gegen diesen

Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.

82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung

an…