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Entscheid

VB.2008.00277

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00277

30. Juni 2009Deutsch52 min

(URT.2009.11555)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Das

Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt Dübendorf ist im Süden durch die Zürichstrasse,

im Norden durch die Überlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die

Ringstrasse und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das

Gebiet wird vertikal von Süden nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im

Verhältnis 1/3 (westlicher Teil) zu 2/3 (östlicher Teil) geteilt. Ausgehend von

der Hochbordstrasse führen nach Osten in die Ringstrasse (von Süden her gesehen)

die Sonnentalstrasse, die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die Neugutstrasse.

Der östlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets ist bis

auf einzelne Parzellen überbaut, der westlich davon gelegene Teil etwa zur Hälfte.

Im Quartierplangebiet finden sich mehrere grosse Einkaufszentren, teilweise mit

eigenen Parkhäusern, so an der Neugutstrasse (etwa Coop Baucenter,

Neugutstrasse Nr. 88; interio Einrichtungshaus, Nr. 79; Diga-Möbel

Nr. 81; Ligne Roset Verkaufsgeschäft und Cap Teppiche, Nr. 89;

Prodega Cash&Carry, Nr. 90), verschiedene Grosshandels- und Dienstleistungsbetriebe

an der Lagerstrasse, Einkaufsgeschäfte an der Indu­striestrasse, die Zürcher

Kantonalbank mit Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und Geschäfte an

der Sonnentalstrasse sowie an der Hochbordstrasse die Firmen B, Q und R (Hochbordstrasse

Nr. 03 und 04), die Grosspapeterie Office World (Nr. 3), die

Gemüseanbaufirma E (Nr. 15 und 26) und ein Restaurant/Dancing (Nr. 6) neben

weiteren Dienstleistungsbetrieben. Gegenüber diesem weitgehend durch Geschäfte

und Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebiets besteht eine überwiegende

Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften "Am Stadtrand" im

südwestlichen Teil des Quartierplangebiets.

B. Am 20. September

2001 leitete der Stadtrat Dübendorf das Quartierplanverfahren für das Gebiet

Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss

vom 13. Juni 2001 festgelegte rückwärtige Erschliessung des Quartiers zur

Entlastung der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof

Stettbach bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni

2006 setzte der Stadtrat Dübendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht

die Aufhebung der Einmündungen der Sonnental-, Industrie-, Lager- und teilweise

der Neugutstrasse in die Ringstrasse zugunsten einer rückwärtigen Erschliessung

vor, die neu aus Süden von der Zürichstrasse in die Hochbordstrasse und von

Norden durch einen Abzweiger von der Überlandstrasse ebenfalls in die

Hochbordstrasse erfolgt. Die Hochbordstrasse soll zwischen Sonnental- und

Lagerstrasse für den privaten Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende

(Kreuzung Sonnental- bzw. Lagerstrasse) je mit einem Kreisel versehen werden

(Kreisel Süd bzw. Kreisel Nord). Die Erschliessung ins Gebiet östlich der

Hochbordstrasse ermöglicht ein System von Verbindungsstrassen zu den

bestehenden, nunmehr mit Bäumen gesäumten Querstrassen (sog. Ostring zwischen

Kreisel Süd und Kreisel Nord). Der westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil

des Quartierplangebiets wird mit Stichstrassen erschlossen. Etwa auf Höhe der

Alleemitte soll westlich der Hochbordstrasse eine Parkanlage entstehen. Das

gesamte Quartierplangebiet untersteht ferner insofern der Gestaltungsplanpflicht,

als die einzelnen Grundeigentümer auf ihren Baugrundstücken jeweils private

Gestaltungspläne auszuarbeiten haben, welche sich an die planerischen Vorgaben

halten müssen. Mit Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006 wurde der

korrigierte Kostenverleger für das Quartierplangebiet festgesetzt.

Erwägungen

II.

Gegen den

Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 regte sich Widerstand von

zahlreichen Betroffenen, die sich neben individuellen Anliegen insbesondere

gegen die alleeartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse, gegen die vorgesehene

Parkanlage auf der Parzelle neu Kat.-Nr. 01 (Erben K) und gegen die

Verbreiterung des Fussgängerbereichs und dessen Ausstattung mit Baumreihen in

den bestehenden Querstrassen wandten. Darunter war auch die B AG mit ihren

Liegenschaften an der Hochbordstrasse 03 und 04 (Kat.-Nr. 02 an der

nordwestlichen Ecke des Quartierplangebiets), welche am 7. Juli 2006

Rekurs an die Baurekurskommission III des Kantons Zürich erhob (fortan BRK

III). Im Rekursverfahren liess sie im Wesentlichen beantragen, die

Hochbordstrasse sei als durchgehende Nord-Süd-Verbindung auszugestalten. Die

Querstrassen zur Hochbordstrasse seien auf 6 m Breite zu beschränken und nicht

mit Baumalleen auszustatten. Ferner sei den Grundstücken, welche bisher über

die Ring-, die Lager-, Industrie- oder Sonnentalstrasse erschlossen wurden, ein

Erschliessungsgrad von 0 % zuzumessen und auf unterschiedliche Erschliessungsgrade

auf ihrem Grundstück zu verzichten. Dieselben Anträge stellte sie im Rekurs

gegen die Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006. Die BRK III entschied am

22.

Mai 2008 nach Durchführung eines Augenscheins am 14. März 2007.

Sie vereinigte die beiden Rekurse, hiess sie teilweise gut und hob den Beschluss

des Stadtrats von Dübendorf vom 8. Juni 2006 insofern auf, als sie die

geplante Parkanlage, die boulevardartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse und

die Ausstattung der Quartierstrassen mit Alleebäumen für die Erschliessung des Quartierplangebiets

für nicht notwendig erachtete. Der für das Grundstück Kat.-Nr. 02

festgelegte abgestufte Erschliessungsgrad für den Landabzug wurde aufgehoben

und soll durch einen einheitlichen Erschliessungsgrad ersetzt werden

(Dispositiv-Ziffer II Abs. 3). Schliesslich hob die BRK III den

Kostenverleger für das Strassen- und Wegnetz betreffend das Grundstück der B AG

auf und verlangte bei dessen Neufestsetzung die Berücksichtigung des

Erschliessungsinteresses im ausgeführten Sinn (Dispositiv-Ziffer II Abs. 4).

Im Übrigen wies die Vorinstanz den Rekurs ab.

III.

Gegen den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt

Dübendorf am 26. Juni 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons

Zürich und liess beantragen, es sei Dispositiv-Ziffer II Abs. 2 des

angefochtenen Entscheides soweit aufzuheben, als darin der geplante Park, die

boulevardartige Erweiterung der Hochbordstrasse und die alleeartige Ge­staltung

der Quartierstrassen abgelehnt worden seien. Ferner sei Dispositiv-Ziffer II Abs. 3

aufzuheben, soweit der für das Grundstück Kat.-Nr. 02 festgelegte

abgestufte Erschliessungsgrad durch einen einheitlichen ersetzt worden sei.

Weiter wehrte sie sich gegen die Neufestsetzung des Kostenverlegers für

Strassen und Wege unter Berücksichtigung des Erschliessungsinteresses

entsprechend der Rechtsauffassung der Rekursinstanz. Die Beschwerdegegnerin

verlangte in der Beschwerdeantwort vom 29. August 2008 die Abweisung der

Beschwerde. Die BRK III liess sich am 24. September 2008 dazu vernehmen

und hielt am angefochtenen Entscheid fest. Die Mitbeteiligten, welche sich am

Rekursverfahren noch beteiligt hatten, äusserten sich im Beschwerdeverfahren

nicht.

Mit Verfügung vom 13. Mai 2009 genehmigte die Baudirektion

die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006 und die den Kostenverleger

korrigierende Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006. Sie hielt im

Wesentlichen die Ausscheidung von Mehrflächen für die gemeinschaftlichen

Ausstattungen für gerechtfertigt und zweckmässig, beanstandete indessen auf der

Flaniermeile Hochbord die zu geringe Fahrbahnbreite von 6 m. In verschiedener

Hinsicht verwies sie sodann auf die einzelnen Baubewilligungsverfahren und die

damit verbundene Gestaltungsplanpflicht (etwa bezüglich Altlasten-, Lärm- und

Grundwassersituation).

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung

der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde

zuständig.

2.

2.1

Nach Art. 3

Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die

Raumplanung (RPG) sind die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu

gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Siedlungen sollen viele

Grünflächen und Bäume enthalten (Art. 3 Abs. 3 lit. e

RPG). Aus dem erwähnten Planungsgrundsatz lassen sich zwar keine quantitativen

Vorgaben ableiten, doch verlangt das Bundesrecht, dass möglichst viele Grünflächen

innerhalb der Siedlungsräume geschaffen werden und erhalten bleiben. Dies kann

unter anderem geschehen durch deren Zuordnung zu bestimmten Zonen (etwa Grünzonen

oder Freihaltezonen; vgl. §§ 39 und 61 Abs. 1 PBG), durch Unterteilung

der Bauzonen oder mittels Gestaltungsplänen (Bernhard Waldmann/Peter Hänni,

Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 3 Rz. 48).

2.2

Mit

Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere

Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend

festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den

kantonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1

PBG). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die

gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht

schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen über die

weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3).

2.3

Der

Quartierplan ermöglicht demgegenüber im erfassten Gebiet eine der planungs- und

baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen

Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Wo ein Bedürfnis hiefür

besteht, sollen Flächen ausgeschieden werden, die gemeinschaftlichen

Ausstattungen und Ausrüstungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von

Grundstücken dienen; die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse hieran sind mit

dem Quartierplan zu regeln (§ 126 Abs. 3 PBG). Alle Grundstücke

innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den Quartierplan erschlossen

werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen

und Ausrüstungen teilhaben. Erschliessungsanlagen sowie gemeinschaftliche

Ausstattungen und Ausrüstungen sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger

Nutzung der erfassten Grundstücke genügen (§ 128 Abs. 1 und 2

PBG). Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es für die darauf vorgesehenen

Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser

und Energie versorgt werden können und wenn die einwandfreie Behandlung von

Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1

PBG; Art. 19 Abs. 1 RPG). Genügende Zugänglichkeit

bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der

Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen

Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG).

Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt

über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG).

2.4

Bei der

Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches

Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu überprüfen ist.

Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt

die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der

Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und

auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 =

ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 =

ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan müssen die Interessen

der einzelnen Grundeigentümer abgewogen, möglichst ausgeglichen und mit den

öffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage

gefundene Lösung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geändert werden, wenn

sich bei Abwägung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrängt, dass die von

den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mäss festgesetztem

Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet im Rahmen

der Überprüfung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung

reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 3,

www.vgrzh.ch).

2.5

Das

Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen

hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und

Ermessensüberschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).

Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als

Rechtsverletzung gilt. Die Ermessensbetätigung muss in jedem Fall pflichtgemäss

sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie

sich an den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, den verwaltungsrechtlichen

Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so

insbesondere am Willkürverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und

Verhältnismässigkeit staatlicher Massnahmen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 50 N. 80). Bei der Überprüfung von Rekursentscheiden,

mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das

Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu

prüfen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie

missachtet habe.

3.

3.1

Das Quartierplangebiet

wurde vorliegend folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil östlich der

Hochbordstrasse mit Ausnahme des Grundstücks Kat.-Nr. 05 (neu Kat.-Nr. 06)

sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 09 (neu Kat.-Nr. 07)

und Kat.-Nr. 08 (neu Kat.-Nr. 01) bis zur nördlichen Begrenzung wurden

der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Diese lässt gemäss der

Bauordnung der Stadt Dübendorf vom 18. März 1996 (BZO) höchstens mässig

störende Betriebe, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu; eine Wohnnutzung

ist nicht vorgesehen, hingegen eine Freiflächenziffer von 20 %, damit nicht

alle unüberbaubaren Flächen für Zufahrten, Parkplätze und Lager verwendet

werden (Art. 23 BZO). Das Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nr. 09

und 08 bis zur südlichen Grenze (Zürichstrasse) sowie das Grundstück Kat.-Nr. 06

(P Erben) wurden der Zentrumszone Z4 zugeteilt. In der Zentrumszone Z4 sind

Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen sowie mässig störende Gewerbe zulässig; ein

minimaler Wohnanteil ist jedoch nicht vorgeschrieben (Art. 6,

17.

BZO). Dessen ungeachtet schätzte der Erläuternde Bericht das Einwohnerpotenzial

in der Zone Z4 auf 720 Einwohner (zuzüglich zu den seit 1997 bestehenden ca.

200.

Einwohnern, total 920 Einwohner), das Arbeitsplatzpotenzial auf zusätzliche

3'630 Arbeitsplätze (zu den bestehenden ca. 2'000 Arbeitsplätzen) und in der

Zone IG3 auf 4'310 Arbeitsplätze. Im Übrigen sind die Zonen IG3 und Z4

bezüglich ihrer baulichen Ausnützung weitgehend identisch.

3.2

Gemäss dem

Technischen Bericht ist eine mit Wegen durchzogene Platz- und Grünfläche von 3’608

m2 auf dem Grundstück neu Kat.-Nr. 01 (ehemals Kat.-Nr. 08)

der Erben K (westlich der Hochbordstrasse) für die Erholung von Arbeitnehmern

und Bevölkerung im Quartierplangebiet vorgesehen. Die bauliche Ausnützung sowie

das Recht zur Anrechnung dieser Fläche an der Freiflächenziffer wird auf alle

innerhalb des Quartierplans liegenden Grundstücke der Zentrumszone Z4 im

Verhältnis der einzelnen Grundstücksflächen zum Total der beteiligten Grundstücke

übertragen. Diese lei­sten daran einen Beitrag von Fr. 1'265'000.-. Die

Stadt Dübendorf übernimmt den Unterhalt des Platzes und dessen spätere

Sanierung.

Vorgesehen ist sodann eine an die Parkanlage

anschliessende alleeartige Verbreiterung der Hochbordstrasse zwischen Sonnental-

und Lagerstrasse von insgesamt 1’721 m2. Damit soll das Quartier

eine Identität als urbanes Arbeits- und Mischgebiet erhalten und die

Hochbordstrasse als markante städtische Achse mit besonderen Freiraumqualitäten

aufgewertet und auf 16 m Breite ausgebaut werden (Fahrbahn 6 m, Geh- und

Radwege 10 m). Vorgesehen sind hochwertige öffentliche Freiräume mit angenehmer

Aufenthaltsqualität und publikumsorientierter Erdgeschossnutzung. Den daran

angrenzenden Grundstücken wird die Pflicht auferlegt, auf ihren Vorplätzen die

Gestaltung der gemeinschaftlichen Ausstattung weiterzuführen. Die Fläche des

Grundstücks neu Kat.-Nr. 10 wird in Form von Miteigentumsanteilen im

Verhältnis zu den Neuzuteilungsflächen auf die Grundstücke der Zone Z4 verteilt

und mit diesen subjektiv-dinglich verknüpft. Das Grundstück neu Kat.-Nr. 11

wird in derselben Weise an die Grundstücke der Zone IG3 gebunden. Die hierfür

von den Quartierplangenossen zu tragenden Kosten belaufen sich auf Fr. 1'315'000.-.

Schliesslich sollen Baumalleen entlang der verschiedenen

Quartierstrassen erstellt werden. Die Trottoirs wurden mit einer Breite von bis

zu 4.3 m geplant. Der zusätzliche Landverbrauch und die Erstellungskosten für

diese Alleen werden entsprechend dem Erschliessungsgrad und dem

Strassenkostenverleger auf die Quartierplangenossen verteilt.

4.

4.1

Die

Rekursinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass im Quartierplanverfahren

ausser den Strassen gegebenenfalls auch alle andern, zur Erreichung der

Quartierplanziele erforderlichen, gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen

festzulegen seien. In der Praxis würden allerdings kleinere gemeinschaftliche

Anlagen, deren Notwendigkeit von allen Betroffenen grundsätzlich anerkannt

werde, häufig nicht im dafür vorgesehenen Verfahren (etwa Sonderbauvorschriften,

Gestaltungsplan) festgelegt, sondern in ein anderes, ohnehin durchzuführendes

Planungsverfahren integriert. In diesem Sinne gälten als mögliche Quartierplananlagen

auch Nebeneinrichtungen zu Bauten und Anlagen wie etwa Spielplätze, Parkplätze

sowie technische Einrichtungen von Bauten und Anlagen (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006,

S. 4–22). Für die Erstellung und Finanzierung aller andern, für die

Erschliessung nicht notwendigen Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen,

insbesondere wenn sie nicht mehr als untergeordnet bezeichnet werden könnten,

müsse ausserhalb des Quartierplanrechts eine ausreichende Rechtsgrundlage

gefunden werden, beispielsweise in Form eines Gestaltungsplanverfahrens. Die

Realisierung solcher Anlagen könne aber wiederum mit der Umsetzung des

Quartierplans erfolgen. Die Erstellung eines Parks und einer Flaniermeile,

womit städtebauliche Ziele verfolgt würden, habe nichts mit der Schaffung überbaubarer

Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zähle somit nicht zum durch einen

Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die betroffene Fläche von insgesamt 5’329

m2 und die Kosten von gesamthaft Fr. 2'580'000.- (Park und

Allee Hochbordstrasse; vorn E. 3.2) bildeten keine kleineren

gemeinschaftlichen Anlagen. Zudem fehle es am Einverständnis der Betroffenen.

Das Quartierplanverfahren bilde daher keine Rechtsgrundlage für die zwangsweise

Festlegung und Finanzierungsregelung der von der Beschwerdeführerin ins Auge

gefassten Ausstattungselemente; diese hätten vorzugsweise in einem Gestaltungsplanverfahren

festgelegt werden müssen.

4.2

Demgegenüber

hält die Beschwerdeführerin den vorinstanzlichen Entscheid im angefochtenen

Bereich für rechtlich unhaltbar und für einen unzulässigen Eingriff in ihre Planungsautonomie.

Die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen

seien von der Vorinstanz nicht berücksichtigt worden. Zu bedenken sei, dass im

Endausbau in diesem Gebiet rund 10'000 Arbeitsplätze bestehen und rund 900

Einwohner wohnen würden. Die Beschwerdeschrift verweist sodann auf das

Minderheitsvotum der Referentin im vorinstanzlichen Verfahren. Diese hatte

darauf hingewiesen, dass der ganze Quartierplanperimeter zum Gebiet mit erhöhtem

Gestaltungsanspruch erklärt worden sei, wozu auch gestaltete Aussenräume und

minimale Flächen für die Erholung gehörten. Die rechtliche Grundlage für die

Ausscheidung von Flächen für gemeinschaftliche Ausstattungen erkannte die

vorinstanzliche Referentin in § 126 Abs. 3 PBG. An solchen

gemeinschaftlichen Ausstattungen bestehe sowohl ein öffentliches als auch ein

privates Interesse der Quartierplangenossen. Angesichts der künftig in diesem

Gebiet arbeitenden und wohnenden Menschen überwiege das öffentliche das private

Interesse. Es könne nicht angehen, dass ein solches Entwicklungsgebiet mit

einer gesichtslosen, völlig unstrukturierten Anhäufung von banalen Büro- und

Handelsgebäuden "verscherbelt werde". Die Beschwerdegegnerin hält die

Ausführungen im Minderheitsvotum gerade für nicht zutreffend.

4.3

Vorweg ist

auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid zu verweisen (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführerin trifft es nicht zu, dass die in Art. 3 RPG für

alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen darin nicht berücksichtigt

worden wären. Die Vorinstanz anerkannte solche, prüfte aber, wie weit sie im

Quartierplanverfahren erfüllt werden konnten (dazu vorne E. 2.1, 2.3).

Dabei kann der Quartierplan Hochbord seinen Zweck, ein unüberbautes Gebiet

überbaubar zu machen und attraktiv zu gestalten, ohnehin nur beschränkt

erfüllen. Dem von der Beschwerdeführerin angesteuerten Ziel, wonach die für das

Quartierplangebiet angestrebte städtebauliche Qualität mit qualifizierten Wohn-

und Arbeitsbedingungen die Konkurrenzfähigkeit des Standortes stärken und

diesem eine nachhaltige Wertschöpfung sichern soll, steht entgegen, dass der

Quartierplan mindestens in der Zone IG3 ein mit Zweckbauten weitgehend überbautes

Gebiet betrifft, welche die angestrebte städtebauliche Raffinesse und

Anziehungskraft grösstenteils vermissen lassen. Selbst die geplante Parkanlage

und die alleeartige Erweiterung der Hochbordstrasse vermöchten an den bestehenden

Verhältnissen aufgrund ihrer westlich zentrierten Lage im Quartierplangebiet

höchstens partiell etwas zu ändern. Soweit die Beschwerdeführerin dazu

ausführt, mittels zentraler Grünanlagen und der damit entstehenden

"urbanen Qualität" werde – im Unterschied zu Grünanlagen in einzelnen

Vorgärten oder Umschwüngen – ein unabschätzbarer Mehrwert geschaffen und das

Hochbordgebiet vom "08/15-Siedlungsbrei" abgehoben, lässt sich dies

demnach nicht generell auf das Quartierplangebiet umsetzen. Schliesslich steht

nicht fest, dass von 900 künftigen Einwohnern ausgegangen werden kann, da die Zone

Z4 keine Mindest-Wohnnutzung vorschreibt und deshalb ungewiss ist, wie weit die

noch nicht überbauten Grundstücke in der Zone Z4 eine Wohnnutzung enthalten

(vorn E. 3.1). So findet sich etwa auf neu Kat.-Nr. 12 (ehemals 13)

zwischen Hochbordstrasse und "Am Stadtrand" im südlichen Teil des Quartierplangebiets

bereits eine grossräumige Büronutzung, was für eine reine Wohnnutzung in

unmittelbarer Nachbarschaft nicht besonders attraktiv erscheint. Die teilweise

seit Jahren vorhandenen Dienstleistungsbetriebe und wenigen Wohneinheiten

werden sich zudem seit ihrer Entstehung soweit organisiert haben, dass sie

ihren Angestellten Ruhe- und Aufenthaltsräume bzw. den Bewohnern angemessene

Freiräume bieten können und auf die geplanten Anlagen nicht angewiesen sind.

Schon unter diesen tatsächlichen Gegebenheiten erscheint die Erforderlichkeit

der geplanten Ausstattungen daher sehr fraglich.

4.4

Umstritten

ist die Frage, ob die rechtlichen Grundlagen des Quartierplanverfahrens öffentliche

Parkanlagen und Flaniermeilen als gemeinschaftliche Ausstattungen zulassen.

Die Beschwerdeführerin hält

dafür, dass die Platz- und Grünfläche sowie die Ausweitung des mittleren Teils

der Hochbordstrasse als gemeinschaftliche Ausstattungen behandelt und

dementsprechend in das Miteigentum der beteiligten Grundeigentümer mit

besonderer Regelung für die Baukosten und den Unterhalt verwiesen werden

müssten. Bereits nach dem Antrag des Regierungsrats vom 5. Dezember 1973 zum

neuen Planungs- und Baugesetz seien in den allgemeinen Grundsätzen zum

Quartierplan – neben den zweckmässigen Parzellenformen und den gesetzlichen

Erschliessungsanlagen – Flächen auszuscheiden gewesen, die gemeinschaftlichen

Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienten, wie

Parkplätze, Fahrzeugeinstellhallen, Sport-, Spiel- und Ruheplätze,

Lärmschutzanlagen (ABl 1973/II S. 1671, 1829 zum damaligen § 95 PBG,

heute § 126 PBG mit identischem Wortlaut). Schon der historische

Gesetzgeber sei demnach über die restriktiven Vorstellungen der Rekursinstanz

hinausgegangen. Die Beschwerdegegnerin hält dafür, dass die vorinstanzlichen

Ausführungen weder den Gesetzesmaterialien noch der bisherigen Rechtsprechung

widersprächen.

4.4.1

Gemäss § 126 Abs. 3 PBG

sind Flächen auszuscheiden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers

oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen. Allerdings konnte schon früher

eine Ausscheidung solcher Flächen nicht unbeschränkt erfolgen. § 96 Abs. 1

des Entwurfs zum PBG begrenzte wie der aktuelle § 128 Abs. 1

PBG die durch den Quartierplan erschlossenen Grundstücke darauf, nur an

"gegebenenfalls erforderlichen" gemeinschaftlichen Ausstattungen und

Ausrüstungen teilzuhaben, wozu eine Flaniermeile und eine Parkanlage unter dem

Gesichtspunkt der Erschliessung nicht gehören. Selbst wenn es sich aber

gegenteilig verhielte, stellte sich doch die Frage, welches Ausmass solche

haben dürfen. Nach § 128 Abs. 2 PBG sind gemeinschaftliche

Ausstattungen und Ausrüstungen so festzulegen, dass sie bei vollständiger

Nutzung der erfassten Grundstücke genügen. Darin liegt zwar kein Verbot,

dass gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch über das blosse Genügen

hinausgehen dürften. In diesem Zusammenhang ist jedoch wiederum auf § 126 Abs. 3

PBG zu verweisen, wonach ein "Bedürfnis" für die ausgeschiedenen

Flächen zugunsten gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen muss. Damit werden

solche Flächen grundsätzlich auf das notwendige Mass beschränkt, was vorliegend

schon deswegen gerechtfertigt erscheint, weil die Quartierplangenossen in

erheblichem Umfang für die geplanten Anlagen aufzukommen hätten. Die

Beschwerdeführerin legte jedoch ein sich aus dem Zweck des Quartierplans (vorn

E. 2.3) ergebendes Bedürfnis weder für eine Parkanlage von rund 3’600 m2

noch für eine auf 16 m Breite ausgebaute Allee von insgesamt rund 1'700 m2

dar. Auch die von der Baudirektion beanstandete Fahrbahnbreite von bloss 6 m

(vorn III.) rechtfertigte eine Gesamtbreite der Allee Hochbord von 16 m nicht

(vorn E. 3.2). Insbesondere die nahe der Ring- und Neugutstrasse sowie die

jeweils am Rande des Quartierplangebiets gelegenen Liegenschaften würden vom

beabsichtigten grossstädtischen Flair einer Flaniermeile und einer Parkanlage

an der entfernt liegenden Hochbordstrasse kaum profitieren, was weiter gegen

deren Erforderlichkeit spricht. Inwiefern sich das Gebiet Hochbord ohne die im

Streit liegenden Massnahmen zu einem vorstädtischen "Siedlungsbrei mit

ungelösten Verkehrsproblemen" zu entwickeln drohe, geht aus der Beschwerde

nicht schlüssig hervor. Weder als Anlagen noch im geplanten Ausmass lassen sich

die projektierten Ausstattungen daher auf die erwähnten Gesetzesbestimmungen

stützen. Gestalterische und nutzungsmässige Festlegungen in Abweichung von der

Bau- und Zonenordnung kann der Quartierplan aber von Gesetzes wegen nicht

selber treffen (Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht,

Diss. Zürich 1985, S. 221).

4.4.2

Daran ändert sich nichts durch den Verweis der Beschwerdeführerin auf einen

Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2001 zur

Ausstattung von Quartierplangebieten mit Fusswegnetzen, die nicht der

baurechtlichen Grundstückerschliessung, sondern dem Komfort der künftigen

Bewohner dienten. In diesem Urteil hielt das Gericht fest, bei der Planung und

Festlegung von Fusswegen habe sich die Quartierplanbehörde nicht zwingend auf

das Minimum, das für eine hinreichende Erschliessung absolut erforderlich sei,

zu beschränken. Dogmatisch gesehen seien solche Fusswege, die in erster Linie

dem Komfort und nicht der Erschliessung dienten, eher als gemeinschaftliche

Ausstattungen und Ausrüstungen denn als eigentliche Erschliessungsanlagen zu

betrachten. Der in jenem Fall strittige zusätzliche Weg verkürzte die Wegstrecke

ins Dorfzentrum für Bewohner des östlichen Teils des Quartiers um rund 150 m

und ermöglichte, dass ein Naherholungsraum vermehrt erlebbar gemacht wurde.

Auch wenn sich der fragliche Weg als für die Erschliessung nicht absolut notwendig

erwies, so bewirkte dessen Erstellung doch gewisse Vorteile und Erleichterungen

für die Quartierbewohner und liess sich insofern einem weiter gefassten

Erschliessungszweck zuordnen. Aus diesem Entscheid kann daher nicht abgeleitet

werden, es könnten gemeinschaftliche Ausstattungen jeden Ausmasses grundsätzlich

unabhängig vom Erschliessungszweck im Quartierplan als solche vorgesehen werden

(vgl. dazu vorn E. 2.1 in fine).

4.4.3

Entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin bildet auch die im Gebiet

Hochbord geltende Gestaltungsplanpflicht keine eigene Rechtsgrundlage für die

Ausscheidung der öffentlichen Parkanlage und der Flaniermeile. Gemäss § 48

Abs. 3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für

bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn dafür

ein wesentliches öffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und

Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein

solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht. Gestützt darauf

hat die Beschwerdeführerin § 39a BZO erlassen, welcher im Hochbord sowie

auch in zwei weiteren Gebieten eine Gestaltungsplanpflicht statuiert. Gemäss

dem zuhanden der Gemeindeversammlung verfassten Kommentar zu dieser Bestimmung

liegt der Grund für diese Festlegung in der Lärmbelastung der Gebiete und im

Bedürfnis, die nach der Bauordnung zulässige hohe Dichte gut zu gestalten. Dazu

wurde im Bericht der Beschwerdeführerin zur Ortsplanungsrevision vom 25. November

1999.

(verabschiedet am 25. Oktober 1999) verdeutlicht, nur mit einem

Gestaltungsplan könnten gewisse Nutzungsbeschränkungen und Vorschriften zur

Stellung der Bauten und Anordnung von lärmempfindlichen Räumen erlassen werden,

damit die Lärmgrenzwerte im Gebiet überhaupt eingehalten werden könnten. Die

derart motivierte Gestaltungsplanpflicht wurde von der Beschwerdeführerin

bisher denn auch so verstanden, dass die Eigentümer jeweils parzellenbezogen

private Gestaltungspläne zu erstellen hatten, was auch bereits vereinzelt

geschehen ist. Aus der so verstandenen und auf die Lärmproblematik ausgerichteten

Gestaltungsplanpflicht lässt sich daher nicht die Pflicht ableiten, im

grundstückübergreifenden Quartierinteresse und gegen den Willen der

Grundeigentümer eine gemeinsame Parkanlage oder Flaniermeile zu erstellen.

Zwischen dem Zweck eines

Quartierplans und demjenigen eines Ge­staltungsplans ist sodann auch

grundsätzlich zu unterscheiden: Während der Quartierplan ein Gebiet überbaubar

machen und die erforderliche Infrastruktur zu dessen Erschliessung

bereitstellen soll, ermöglicht der Gestaltungsplan darüber hinausgehende

Eingriffe in gestalterischer Hinsicht (vorn E. 2.2, 2.3). Dementsprechend

hat der Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen

Ausstattungen und Ausrüstungen gemäss § 83 Abs. 3 PBG auch nur

soweit zu ordnen, als sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind.

Anwendungsbereiche des Gestaltungsplans im überbauten Gebiet sind neben anderem

Quartier- und Ortsbildpflege (Eschmann, S. 150). Mit dem Gestaltungsplan

wird eine städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie

Gesamtüberbauung angestrebt (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau-

und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 318). Entsprechend der

umfassenderen eigentumsbeschränkenden Möglichkeiten im Gestaltungsplan

erfordert dessen Erlass entweder ein wesentliches öffentliches Interesse (§ 84

für öffentliche Gestaltungspläne) oder die Zustimmung aller bzw. einer

qualitativen Mehrheit der Grundeigentümer (§ 85 PBG für den privaten

Gestaltungsplan). Im Gegensatz zum Quartierplan, welcher stets durch den Gemeinderat

als Exekutive festgesetzt wird (§ 158 Abs. 1 PBG), bedürfen

öffentliche Gestaltungspläne der Zustimmung des für den Erlass der Bau- und

Zonenordnung zuständigen Legislativorgans (§ 88 Abs. 1 PBG).

Insgesamt besehen fehlt es demnach an einer rechtlichen

Grundlage, die geplante Flaniermeile an der Hochbordstrasse und die Parkanlage

im Rahmen des Quartierplans erstellen zu lassen.

4.5

Die

Beschwerdeführerin lässt sodann geltend machen, die Grundeigentümer von Mehrfamilienhäusern

in der Zone Z4 seien ohnehin verpflichtet, Kinderspielplätze sowie Freizeit-

und Pflanzgärten zur Verfügung zu stellen. Zudem sei der Nachweis zu erbringen,

dass die in der Zone Z4 möglichen Wohnnutzungen städtebaulich und

wohnhygienisch befriedigend integriert werden könnten. Die streitigen

gemeinschaftlichen Anlagen verpflichteten die beteiligten Grundeigentümer somit

zu nichts, was nicht auch individuell von ihnen im Gestaltungsplan- oder im

Baubewilligungsverfahren verlangt werden könnte. Nur sollten diese sonst

individuell zu erbringenden Leistungen besser und wirksamer über gemeinsame

Anlagen erfüllt werden. Dem hält die Beschwerdegegnerin entgegen, dass die

Beschwerdeführerin mit den in Frage stehenden Anlagen eine Aufwertung des

Stadtgebiets auf Kosten der Quartierplangenossen beabsichtige, wofür der

Quartierplan nicht das richtige Mittel sei und woran die Quartierplangenossen

kein Interesse hätten.

4.5.1

Weder aus dem Technischen Bericht noch aus dem Erläuternden Bericht geht

mit hinreichender Klarheit hervor, dass die Beteiligung an den Kosten der

vorgesehenen Parkanlage und der Flaniermeile Hochbordstrasse die

Quartierplangenossen ihrer Pflicht entheben würde, im Rahmen des jeweils

individuellen Gestaltungsplan- oder Baubewilligungsverfahrens Kinderspielplätze,

Pflanz- und Freizeitgärten zu erstellen, wie das etwa Art. 37 BZO in

Ausführung von § 248 Abs. 1 PBG vorsieht. Soweit dies

allenfalls aus der Übertragbarkeit der baulichen Ausnützung und der

Freiflächenqualität von Park und Flaniermeile auf alle Quartierplangrundstücke

der Zone Z4 abgeleitet werden kann, bezweifelt die Beschwerdegegnerin zu Recht

einen daraus resultierenden "unschätzbaren Mehrwert". Die Vorinstanz

wies sodann richtigerweise darauf hin, dass das Quartierplanrecht keine gesetzliche

Grundlage für die zwangsweise Bildung von Miteigentum an Anlagen biete, die der

Allgemeinheit dienten. Solche Anlagen habe vielmehr die Gemeinde zu übernehmen.

Zudem gebe es keine Norm, die einen Grundeigentümer verpflichten könnte, die

Ausnützung von einem anderen Grundstück zu übernehmen. Damit erscheint das

Vorgehen der Beschwerdeführerin aus rechtlicher Sicht nicht nachvollziehbar,

woran ihre Ausführungen nichts ändern.

4.5.2

Tatsächlich erscheint die auf 16 m Breite ausgeweitete Flaniermeile und

"markante städtische Achse" weder als Spielplatz noch für aktive

Freizeitgestaltung (Freizeit- und Pflanzgärten) geeignet, umso weniger, als

darauf der Bus im Viertelstundentakt verkehren soll. Was die Parkanlage

anbelangt, soll diese nach dem Technischen Bericht als eine mit Wegen

durchzogene, gestaltete Platz- und Grünfläche der Erholung von Arbeitenden und

der Bevölkerung im Quartierplangebiet dienen. Als Gebäude seien nur eine

WC-Anlage oder ein Kiosk zulässig. Das Bebauungs- und Freiraumkonzept nennt

einen grosszügigen öffentlichen Park mit Wiese, Bäumen und Wegen, der besonders

wertvoll für die mögliche Wohnnutzung in der Zone Z4 sei. Das Herzstück bestehe

aus einer Wasserfläche, deren Ränder mit Beton umfasst seien und eine Vielzahl

von Sitzgelegenheiten böten. Es ergebe sich ein vielfältig nutzbarer, urbaner

Grünraum mit hoher Aufenthaltsqualität. Allerdings vermag demnach auch

die geplante Parkanlage einen Kinderspielplatz oder Gartenaktivitäten nicht zu

ersetzen; dem steht neben dem erwähnten Aufenthaltszweck schon die geometrisch

angerichtete, urban-elegante Gestaltung entgegen. Zudem ist die Parkanlage mit

Ausnahme der unmittelbar daran angrenzenden Liegenschaften mit möglicher Wohnnutzung

von den übrigen Parzellen mit möglicher Wohnnutzung so weit entfernt bzw. durch

die Hochbordstrasse getrennt (so etwa neu Kat.-Nrn. 06, 14, 12, 15), dass

verantwortungsbewusste Eltern ihre Kinder kaum allein dorthin entlassen würden.

Ein Nutzen für die Beschwerdegegnerin ist sodann nicht erkennbar, nachdem auf

ihrem Grundstück bereits ein grosszügiger begehbarer Freiraum mit Bauminseln

und einem Restaurant/Dancing besteht. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass

die gemeinschaftlichen Ausstattungen, wie sie die Beschwerdeführerin plant, die

Quartierplangenossen von der Pflicht entheben würden, entsprechende

individuelle Lasten zu tragen. Damit wird der behauptete, durch die zentralen

Grünanlagen entstehende "unschätzbare Mehrwert" durchaus relativiert.

Die Vorbringen der Beschwerdeführerin vermögen daher nicht darüber hinwegzutäuschen,

dass diese Anlagen weit über den Zweck hinausgehen, der im

Quartierplanverfahren mit gemeinschaftlichen Anlagen erfüllt werden sollte, und

primär der städtebaulichen Aufwertung des Quartierplangebiets dienen, wofür

eine gesetzliche Grundlage indessen fehlt.

4.5.3

Somit würden die Quartierplangenossen einerseits als Kostenbeteiligte für

die geplanten Ausstattungen, andererseits wegen der Erstellung individueller

Freizeitanlagen auf ihren Liegenschaften im Rahmen der parzellenbezogenen

Gestaltungsplanpflicht beansprucht, was sich als unverhältnismässig erweist.

Hierin liegt ein Ermessensmissbrauch durch die Beschwerdeführerin. Ein

allfälliges öffentliches Interesse an der geplanten Parkanlage und der Flaniermeile

lässt diese keineswegs als eine für das Quartier notwendige und den

Quartierplangrundstücken dienende Ausstattung erscheinen, zumal die Flaniermeile

trotz ihrer üppigen Ausmasse den ihr zugedachten Zweck als Frei- und Erholungsraum

nicht überzeugend zu erfüllen vermag. In diesem Zusammenhang ist weiter zu bedenken,

dass die geplante Flaniermeile westlich und östlich der Hochbordstrasse je etwa

zur Hälfte von bestehenden Bauten gesäumt wird, welche eine publikumswirksame

Erdgeschossnutzung nicht ohne Weiteres zulassen und bei denen sich die private

Gestaltungsplanpflicht erst im Zeitpunkt einer baulichen Veränderung durchsetzen

liesse.

4.5.4

Unzutreffend ist sodann, dass die in der IG3 bestehende Freiflächenziffer

von 20 % für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten nach § 257 PBG

zur Verfügung gestellt werden muss. Denn § 257 Abs. 1

PBG, der sich auf die Anrechenbarkeit der Freiflächen bezieht (vgl. Ingress zu § 255

PBG), statuiert bloss, dass bei der Freiflächenziffer offene Flächen für

dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten anrechenbar seien.

Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt

abzuweisen.

5.

5.1

Die

Vorinstanz führte aus, das Anlegen von Alleen auf den Quartierstrassen habe offensichtlich

nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun

und zähle nicht zum Aufgabenbereich eines Quartierplans. Städtebauliche Ziele,

die damit verfolgt würden, seien über einen Gestaltungsplan festzulegen.

Dem widerspricht die Beschwerdeführerin. Die partiell

vorgesehenen Verbreiterungen von Gehwegen an Quartierstrassen und deren Bepflanzung

mit Alleebäumen seien als Ausstattungen von quartierplanlichen

Verkehrserschliessungsanlagen zu betrachten. Berücksichtige man die grosse

Arbeitsplatzzahl im Hochbordgebiet, seien morgens und abends in den Stosszeiten

sowohl Richtung Bahnhof Stettbach (S-Bahn-, Bus- und Tramanschluss) als auch

Richtung Ringstrasse (Haltestelle Glattalbahn) Fussgängerströme zu bewältigen,

welche das Mass einer üblichen Quartiererschliessungs- oder Sammelstrasse in

einem Wohnquartier weit überträfen. Im Übrigen hätten sich auch

quartierplanliche Anlagen in die bauliche und landschaftliche Umgebung

einzufügen (§ 238 PBG), weshalb für sie, wo gerechtfertigt, Bepflanzungen

verlangt werden könnten. Die Beschwerdegegnerin macht demgegenüber geltend,

dass die Verbreiterung der Gehwege allein der Bepflanzung mit Alleebäumen und

nicht der Bewältigung besonders hoher Fussgängerströme diene.

5.2

Die

Anforderungen an die Zugänglichkeit zu den im Quartierplangebiet liegenden Liegenschaften

werden durch die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 mit richtunggebender

Bedeutung geregelt (vorn E. 2.3). Der Umstand, dass nach Ansicht der

Beschwerdeführerin das Ausmass des Fussgängerverkehrs zu den Stosszeiten das

Mass einer quartierüblichen Sammel- oder Quartiererschliessungsstrasse übertrifft,

sticht schon deswegen nicht, weil sich im Quartierplangebiet viele Betriebe

befinden, die sich nicht nach den üblichen Arbeitszeiten richten. So sind etwa

Carpetland, Lumimart, B und interio regelmässig bis 20.00 Uhr, Office World bis

18.30

Uhr geöffnet, Dancings und Restaurants noch weit länger. Angesichts der

vielerorts geltenden gleitenden Arbeitszeit ist auch bei Dienstleistungsbetrieben

wie der ZKB oder der Helsana nicht anzunehmen, dass sich deren Gebäude zu einer

bestimmten Minute vollständig entleeren. Ausserdem werden Mitarbeitende der an

der und nahe der Ring-, Zürich- oder Neugutstrasse gelegenen Betriebe schon aus

Distanzgründen vorwiegend die Glattalbahn benützen, sofern sie nicht ohnehin

über einen Parkplatz verfügen, was ebenfalls gegen kaum zu bewältigende Fussgängerströme

etwa Richtung Hochbordstrasse und Bahnhof Stettbach zu den Stosszeiten spricht.

Schliesslich wird die Überbreite der geplanten Gehsteige durch die Baumbuchten

weitgehend kompensiert, wie etwa die Beispiele Löwenstrasse oder Bahnhofstrasse

in Zürich zeigen, sodass sich kaum eine wirklich nutzbare Kapazitätserweiterung

ergibt. Daraus lässt sich jedenfalls eine sachlich begründete Abweichung von

den Zugangsnormalien nicht ableiten (dazu RB 1984 Nr. 100).

5.3

Die

Zugangsnormalien sehen für Fusswege als ergänzende Anlagen eine Breite von 2

bis 2.5 m vor. Kommt zur Abgrenzung von der Fahrbahn allenfalls noch ein

Bankett hinzu, ergäbe sich eine Breite von maximal 2.8 m. Dem entspricht die geplante

Breite der Fusswege im Quartierplangebiet in weiten Teilen nicht, die sich mit

den Baumbuchten zwischen 3.5 und 4 m bewegt. Damit gehen auch die geplanten Gehsteige

weit über das zur Erschliessung notwendige Mass hinaus, ohne dass dafür eine

Erforderlichkeit bestünde. Auch aus Komfortgründen drängt sich die

beabsichtigte Verbreiterung nicht auf (vorn E. 4.4.2). Insofern fehlt es

demnach an einer rechtlichen Grundlage für die geplante Gestaltung der

Quartierstrassen im Quartierplanverfahren. Daran ändert die Berufung auf § 238

PBG nichts.

Im Übrigen gilt auch in diesem Zusammenhang, dass nicht

alle in einem öffentlichen Ge­staltungsplan allenfalls möglichen Ausstattungen

und Gestaltungselemente im Quartierplan zulasten der Quartierplanbeteiligten

verwirklicht werden dürfen (vgl. E. 4.4.3 vorstehend).

Die Beschwerde ist demnach insofern ebenfalls abzuweisen.

6.

6.1

Die

Vorinstanz wies darauf hin, dass keinem Grundstück der Erschliessungsgrad 100 %

zugestanden worden sei. Der höchste Erschliessungsgrad von 70 % komme denjenigen

Grundstücken zu, die zwar im Nahbereich (60 m Bautiefe) keine neuen oder ausgebauten

Strassenerschliessungsanlagen benötigten, aber von der weiteren Quartierplanerschliessung

profitierten. Flächen, für welche die Strassenerschliessung heute noch fehle

bzw. die hinter einer Bautiefe von 60 m liegen, würden mit einem

Erschliessungsgrad von 0 % belegt. Der für die Ermittlung des Landabzugs

massgebende Erschliessungsgrad hänge davon ab, ob ein Grundstück erstmals mit

einer Strasse erschlossen werde oder ob und in welchem Ausbauzustand eine

Strasse samt Strassenanschluss bereits bestehe. Die Beschwerdeführerin habe mit

dieser Festlegung schematischer Belastungstiefen ein Kriterium gewählt, das mit

dem Äquivalenzprinzip nicht vereinbar sei. So sei das Grundstück der Beschwerdegegnerin

heute als Ganzes über das zonenplangemässe Regelmass hinaus überbaut und

erschlossen. Das gelte ebenso für den hinteren Bereich wie in der ersten Bautiefe.

Es sei somit ein einheitlicher Erschliessungsgrad für das gesamte Grundstück Kat.-Nr. 02

festzusetzen.

Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, die öffentliche

Groberschliessungspflicht für Anschlüsse von Quartierplanstrassen an das

übergeordnete Strassennetz sei als Erschliessungsverbesserung auf 30 %

geschätzt und von der Vorinstanz nirgends beanstandet worden. Mit der

vorinstanzlichen Anordnung, dass allen Grundstücken ein einheitlicher Erschliessungsgrad

zuerkannt werden müsse, werde der Erschliessungsgrad der einzelnen Grundstücke

im Altbestand ohne Bezug auf das Erschliessungssystem im Neubestand bewertet

und undifferenziert über denselben Leisten geschlagen. Die Beschwerdegegnerin

verweist darauf, dass beim Landabzug nach § 138 Abs. 4 PBG grundsätzlich

von einem prozentual gleichmässigen Abzug auszugehen sei. Davon ausgenommen sei

einzig die Entlastung von im Altbestand ganz oder teilweise erschlossenen

Grundstücken nach dem Verhältnis ihres Erschliessungsgrades zwischen Alt- und

Neubestand. In der Vernehmlassung vom 24. September 2008 hielt die

Vorinstanz an ihrem Standpunkt fest. Nach § 138 Abs. 4 PBG sei

eine prozentuale Abstufung nur nach dem Erschliessungsgrad und nicht nach

willkürlich ausgeschiedenen Bautiefen zulässig. Wenn grosse Grundstücke über

die gesamte Fläche einen hohen Erschliessungsgrad aufwiesen, sei es auch

richtig, dass sie vom Landabzug gesamthaft entlastet würden, denn die

Erschliessung bringe für die gesamte Fläche nur einen Teilnutzen. Gerade beim

Grundstück der Beschwerdegegnerin sei der Erschliessungsgrad auch im Neubestand

relativ hoch. Es sei auf die neu geschaffene Zufahrt von der Überlandstrasse

her nicht zwingend angewiesen.

6.2

Nach § 138 Abs. 4 PBG sind bei der Umlegung nach Flächen

die Abzüge für die Erschliessungsanlagen und für die öffentlichen Verkehrswege

und Versorgungsanlagen den Grundstücken des Altbestands prozentual gleichmässig

zu belasten. Dies bedeutet, dass jeder Eigentümer eines abzugspflichtigen

Grundstücks letztlich einen proportional gleichmässigen Landabzug für die

quartierplanlichen Erschliessungsanlagen hinzunehmen hat. Es verstiesse aber

gegen die Eigentumsgarantie und das Äquivalenzprinzip, wenn ein

Grundeigentümer, der aus den neuen Erschliessungsanlagen keinen oder einen

merklich geringeren Nutzen ziehen kann, verhältnismässig gleich viel Land zur

Verfügung zu stellen hätte wie die Eigentümer von bis anhin vollständig

unerschlossenem Land. Der rein proportionale Flächenabzug erfährt daher einen

bedeutenden Eingriff durch die Berücksichtigung des bestehenden Erschliessungsgrades.

Bereits im Altbestand ganz oder teilweise erschlossene Grundstücke sind nach

dem Verhältnis ihres Erschliessungsgrades zwischen Alt- und Neubestand vom

prozentualen Abzug zu entlasten (§ 9 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar

1978, QPV). Das Mass des Landabzugs steht daher in direktem Verhältnis zur

Erschliessungsverbesserung, die das betreffende Grundstück durch den Quartierplan

erfährt, insbesondere zur strassenmässigen Verbesserung (Peter Kleb, Kosten und

Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zürich etc. 2004,

S. 37–39). Zu berücksichtigen ist dabei nicht nur der Strassenanstoss als

solcher, sondern auch das Genügen der bisherigen Zufahrt in tatsächlicher oder

rechtlicher Beziehung. Dabei wird auch bei einer an sich hinreichenden Erschliessung

eines anstossenden Grundstücks nur eine Bautiefe als erschlossen betrachtet

werden können, da andernfalls die Belastung der übrigen Grundstücke zu hoch

würde (Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar

zum Zürcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985,

§ 138 N. 7a; nach Kleb, S. 40 Fn. 97, besteht für die

im erwähnten Kommentar geäusserte Ansicht keine gefestigte Praxis).

6.2.1

Auf dem Grundstück der Beschwerdegegnerin

finden sich insgesamt drei Verkaufsgeschäfte, nämlich B, Q und R, die einen

Freiraum umgeben (vorn E. 4.5.2). Die Autos werden im am südlichen Rand

des Grundstücks bestehenden zentralen Parkhaus abgestellt. Die Verkaufsgeschäfte

werden zu Fuss erreicht; etwa in der Mitte des Grundstücks angeordnet ist ein

Restaurant/Dancing. Abholer fahren unterirdisch zu den Ausgaberampen der

Geschäfte. Das Parkhaus wird neu über einen Abzweiger am ersten Kreisel (Hochbordstrasse/Lagerstrasse)

direkt erreicht. Die Strasse D führt ebenfalls von diesem Kreisel aus entlang

der südlichen Parzellengrenze am Parkhaus vorbei und endet dahinter in einem

Kehrplatz. Von hier aus wäre eine Erschliessung des hinteren Teils der Parzelle

der Beschwerdegegnerin in der zweiten Bautiefe bei Bedarf ohne Weiteres

möglich.

6.2.2

Das Grundstück der Beschwerdegegnerin

wurde bisher von der Ringstrasse her über die Neugutstrasse und die

Hochbordstrasse erreicht. Neu ist die Einfahrt in die Neugutstrasse von der

Ringstrasse her nur noch aus Norden möglich (bisher auch von Süden her). Zudem

ist die Neugutstrasse vom Privatverkehr nicht mehr durchgehend bis zur Hochbordstrasse

befahrbar. Die Zufahrt zur Liegenschaft der Beschwerdegegnerin erfolgt über die

Neugutstrasse neu zur Verbindungsstrasse C, Lagerstrasse und zum Kreisel

Lager-/ Hochbordstrasse. Andererseits führt eine neue Zufahrt von der Überland-

in die Hochbordstrasse und über den Kreisel Nord direkt und kurz zur

Liegenschaft der Beschwerdegegnerin und nicht wie bisher an der Konkurrenz an

der Neugutstrasse vorbei (Ligne Roset, Diga Möbel, interio). Auch besteht die

Ausfahrtmöglichkeit wiederum über den Kreisel Nord und die Hochbordstrasse

direkt in die Überlandstrasse, und zwar in beide Richtungen (Zürich bzw.

Dübendorf). Dies stellt entgegen der Ansicht der Vorinstanz

erschliessungsmässig zweifellos eine markante Verbesserung gegenüber dem

Altbestand dar; der Kreisel Nord wurde denn auch absichtlich so gelegt, um

diese Zufahrt zu ermöglichen. So bestanden nach der bisherigen Erschliessung

oft Stausituationen schon auf der Überlandstrasse bei der Abzweigung in die

Ringstrasse (erstes Verkehrslicht) und auf der Ringstrasse bei der Abzweigung

Neugutstrasse (zweites Verkehrslicht), welche das Einfahren in die Neugut- oder

in die Industriestrasse für die Zufahrt zur Beschwerdegegnerin erschwerten. Auf

der Neugutstrasse stockte der Verkehr oftmals wegen der Benützung des

Parkhauses interio oder Coop Baucenter. Neu wird der Verkehr über nur ein

Verkehrslicht von der Überland- direkt in die Hochbordstrasse geleitet. Eine

weitere – etwas umständlichere – Zufahrtsmöglichkeit besteht von Süden her über

den Knoten Zürich/Hochbordstrasse, Sonnental- und Verbindungsstrasse A in die

Industriestrasse, über die Verbindungsstrasse B wiederum in die Lagerstrasse

und den Kreisel Nord.

6.3

Der Technische Bericht mass dem überwiegenden Teil des Grundstücks der

Beschwerdegegnerin hinter der ersten Bautiefe einen Erschliessungsgrad im alten

Bestand von 0 % zu. Gemäss der Stellungnahme des beratenden Ingenieurs vom 20. Juni

2008, eingelegt mit der Beschwerdebegründung, führte die Annahme eines einheitlichen

Erschliessungsgrades von 70 % auf dem ganzen Grundstück zu schlechteren

Lösungen als im Quartierplan vorgesehen. Das Vorgehen der Vorinstanz lasse

ausser Acht, dass das Grundstück der Beschwerdegegnerin von einer massiven

Erschliessungsverbesserung im neuen Bestand durch die Strasse D profitiere.

Diese Erschliessungsverbesserung werde durch die Einführung einer Bautiefe für

den Erschliessungsgrad berücksichtigt.

6.3.1

Die Beschwerdeführerin geht offenkundig

davon aus, dass das Grundstück der Beschwerdegegnerin sowohl von der Hochbordstrasse

aus (Kreisel Hochbord-/Lagerstrasse) als auch über die neu erstellte Strasse D

(in die zweite Bautiefe) erschlossen werde. Das ist grundsätzlich richtig.

Erfährt ein Grundstück neben dem bestehenden Anschluss einen Zweitanschluss,

kommt es für die Festsetzung des Erschliessungsgrades aber darauf an, ob sich

die zusätzliche Anschlussmöglichkeit in erschliessungsmässiger Hinsicht als

notwendig erweist. Dies trifft in der Regel nur bei einem Grundstück mit mehr

als einer Bautiefe zu. Der an die bestehende Strasse anstossende

Grundstücksteil wird dann als ganz oder teilweise erschlossen, der andere Teil

als unerschlossen gewertet. Bei der Zuweisung der Teilflächen kommt der

Quartierplanbehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. In zulässiger

Vereinfachung wird bisweilen eine hälftige Teilung vorgenommen. Ob für den

rückwärtigen Teil Erschliessungsbedarf besteht, beurteilt sich nach den

allgemeinen objektiven Kriterien; auf die konkreten Nutzungsabsichten des

Grundeigentümers kommt es grundsätzlich nicht an. Bei Gewerbebetrieben, welche

die baurechtlich zulässigen Überbauungsmöglichkeiten nicht voll ausschöpfen,

kann sich im Lichte der Eigentumsgarantie allerdings ausnahmsweise die Prüfung

der Verhältnismässigkeit unter Berücksichtigung betrieblicher Momente bzw. der

subjektiven Situation des Grundeigentümers aufdrängen. Wenn sich eine

intensivere Überbauung rechtlich und technisch zwar als möglich, für den

Betrieb jedoch als unnötig und wirtschaftlich weder sinnvoll noch tragbar

erweist, stellt der zusätzliche Strassenanschluss einen bloss hypothetischen

Vorteil dar. Auf den generellen Landabzug wäre zumindest dann zu verzichten,

wenn dadurch die Betriebsführung verunmöglicht oder stark eingeschränkt würde.

Behindert der Flächenabzug den Betrieb hingegen nicht, ist er auch dann

geschuldet, wenn sich der durch den zusätzlichen Strassenanschluss geschaffene

Vorteil vorderhand nicht realisieren lässt (Kleb, S. 39 f., S. 178).

6.3.2

Zwar erscheint in der gegenwärtigen

Nutzung der Parzelle der Beschwerdegegnerin eine zweite Zufahrt zur Erschliessung

in Form der Strasse D einstweilen nicht als notwendig. Darauf kommt es in

erster Linie aber nicht an. Von einem Landabzug könnte nach dem Ausgeführten

nämlich nur dann abgesehen werden, wenn die subjektive Situation der Beschwerdegegnerin

einen solchen aus betrieblichen Gründen nicht zuliesse. Dazu äussert sich die

Beschwerdegegnerin nicht. Anhaltspunkte dafür, dass der vorgesehene Flächenabzug

sie in ihrer Betriebsführung oder in der Weiterführung ihres Betriebs einschränken

würde, bestehen keine. Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass das Verkaufsgeschäft

R, ursprünglich als günstige Möbel-Linie von der Beschwerdegegnerin eingeführt,

schon seit längerem zur Coop-Gruppe gehört. Angesichts des Zeitablaufs seit

jenem Verkauf verbieten sich Rückschlüsse auf die wirtschaftliche Situation der

Beschwerdegegnerin. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die gemeinhin unter

"Wohnland" figurierende Parzelle der Beschwerdegegnerin erfolgreich

von ihr bewirtschaftet wird.

6.3.3

Auf dem Areal der Beschwerdegegnerin

lastete ein privater Gestaltungsplan, den der Gemeinderat Dübendorf am 4. April

2005.

festsetzte. Damit sollten die aufgrund der BZO-Revision rechtswidrig

gewordenen Gebäude legalisiert und die Nutzung der offenen Flächen erleichtert

werden. Im Quartierplan wird dagegen diese Parzelle in die Zone IG3 umgezont

(vorn E. 3.1). Ob dadurch bauliche Erweiterungen möglich würden (zum

Beispiel im Bereich der Gebäudehöhe bis 20 m und der freien Anzahl

Vollgeschosse), kann dahingestellt bleiben, denn auch im Umfang der bestehenden

Bauten wäre eine Nutzungsänderung denkbar. Selbst wenn eine solche im

gegenwärtigen Zeitpunkt nicht als aktuell erscheint und sich der durch den

zusätzlichen Strassenanschluss geschaffene Vorteil vorderhand somit nicht

realisieren lässt, ist sie in Zukunft keineswegs ausgeschlossen. Je nach Art

der künftigen Nutzung dürfte aber die Parzelle der Beschwerdegegnerin gerade ab

der zweiten Bautiefe auf eine zusätzliche Erschliessungsmöglichkeit angewiesen

sein und liegt eine solche deshalb auch in ihrem Interesse. Dabei ist zu

bedenken, dass von Landabzügen vollständig befreit nur Grundstücke sind, die

neben dem bestehenden Anschluss keinen weiteren bzw. lediglich einen

verzichtbaren Neuanschluss erhalten und auch sonst durch den Ausbau des

Strassennetzes keinerlei Verbesserung ihres Erschliessungsgrades erlangen

(Kleb, S. 40). Eine solche Situation liegt hier nicht vor.

Entsprechend ist der Erschliessungsgrad

des Altbestands wie von der Beschwerdeführerin vorgenommen zu belassen und

insofern deren Beschwerde gutzuheissen.

7.

Die Beschwerdeführerin anerkennt, dass in der Auflistung des

Technischen Berichts auch im öffentlichen Verfahren erstellte und rechtskräftig

abgerechnete Erschliessungsanlagen zu Unrecht aufgenommen und zulasten der

Quartierplangenossen in die Vorteilsanrechnung übernommen worden seien. Solche

Bauvorhaben betreffen das Strassenstück Hochbordstrasse Nord, soweit ihm keine

Groberschliessungsfunktion zukommt, und verschiedene Kanalisationsanlagen. In

Ergänzung der Auflistung in den Ziffern 12.1 und 12.3 des Technischen Berichts

gesteht die Beschwerdeführerin folgende Korrekturen zu, die im Kostenverteiler

zu berücksichtigen sein werden: Ziffer 12.1 des Technischen Berichts (Kostenverteiler

für Strassen und Wege) wird in eine Ziffer 12.1.1 und 12.1.2 aufgeteilt. Ziffer

12.1.1

zählt unverändert die Groberschliessungen im Umfang von Fr. 1'930'000.-

auf. Ziffer 12.1.2 ergänzt die nicht dem Quartierplan zu belastenden Anlagen

mit dem im öffentlichen Verfahren gebauten Teil der Hochbordstrasse Nord um

Fr. 810'000.-. Ziffer 11.2.2 des Technischen Berichts bleibt betragsmässig

unverändert, enthält aber jeweils Hinweise auf die Anteile der im öffentlichen

Verfahren gebauten Kanalisationsanlagen, die neu nun in Ziffer 12.3.2 des

Technischen Berichts aufgeführt werden. Bezüglich der kanalisationsmässigen

Erschliessung zählt Ziffer 12.3.1 wie bisher die zur Groberschliessung

zählenden Anlagen auf. Ziffer 12.3.2 ergänzt die nicht dem Quartierplan zu

belastenden Kosten um insgesamt Fr. 1'515'000.- an im öffentlichen

Verfahren gebauten Kanälen in diversen Strassen. Alle diese zusätzlichen, den

Quartierplangenossen nicht zu belastenden Kosten sind im Quartierplan

vorzumerken. Insofern verbietet sich eine Änderung von Dispositiv-Ziffer II Abs. 5

des angefochtenen Entscheids.

8.

8.1

Das Quartierplangebiet Hochbord zeichnet sich dadurch aus, dass sich darin

Parzellen mit sehr unterschiedlichem Erschliessungsgrad befinden, die im Rahmen

des Quartierplans entsprechend unterschiedliche Erschliessungsbedürfnisse aufweisen.

Die Vorinstanz hielt fest, für die Gewichtung des Interesses der

Quartierplangenossen an den neuen Quartiererschliessungsanlagen sei einzig massgebend,

ob und in welchem Mass ein Grundstück im Altbestand durch bestehende Anlagen

erschlossen sei und (kumulativ) ob die Berechtigung bestehe, diese zu benützen.

Deshalb spielten die von den Grundeigentümern erbrachten Vorleistungen in diesem

Zusammenhang keine Rolle. Denn die Vorleistungen beträfen die Erstellung oder

Mitfinanzierung der bereits bei der Einleitung des Quartierplans vorhandenen

Erschliessungsanlagen und hingen deshalb einzig mit der Entstehung dieser

Anlagen zusammen. Somit seien Vorleistungen nicht beim Kostenverleger, sondern

bei der Abrechnung der Erstellungskosten zu berücksichtigen. Der Quartierplan

gehe in den Kostenverlegern aber grundsätzlich von einem 100-%-Ansatz in der

ersten Belastungstiefe aus. Als Korrektiv werde die Anrechnung erbrachter

Vorleistungen in Aussicht gestellt, was bedinge, dass die Erstellungskosten der

vorbestehenden Anlagen in die Kostenrechnung aufgenommen würden. Das Abstellen

auf Vorleistungen werde der in § 146 PBG enthaltenen Anforderung in keiner

Weise gerecht. Mit der Anrechnung von Vorleistungen lasse sich das

Erschliessungsinteresse nicht differenzieren, sondern nur der Einkauf oder die

Übernahme von bisher noch nicht öffentlichen Erschliessungsanlagen regeln. Die

Parzelle der Beschwerdegegnerin erweise sich als "hochgradig

teilerschlossen" und dürfe deshalb nicht gleich behandelt werden wie eine

solche, die über keine Zufahrt verfüge. Die Korrektur habe aber nicht über die

Anrechnung von Vorleistungen, sondern mittels einer von der Beschwerdeführerin

vorzunehmenden Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger zu erfolgen.

8.1.1

Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen,

die vorinstanzliche Argumentation beruhe auf reiner Scheinlogik. Das erarbeitete

Verkehrskonzept könne im Endausbau nur funktionieren, wenn es in allen Teilen

verwirklicht worden sei. Die Anforderungshöhe an die Erschliessung bemesse sich

nicht nach den Bedürfnissen einzelner Grundstücke, sondern des Quartierplangebiets

im Endausbau. An einer quartierplangerechten Erschliessung müssten aber alle

Quartierplangenossen, deren Grundstücke noch nicht entsprechend erschlossen

seien, interessiert sein. Deshalb hätten sich alle Eigentümer von Grundstücken,

deren quartierplangerechte Erschliessung noch herbeizuführen sei, grundsätzlich

in gleicher Weise an den Kosten der quartierplanlich gebotenen

Gebietserschliessung zu beteiligen, auch diejenigen, die vorzeitig gebaut

hätten. Denn die Vorleistungsregelung beruhe nicht auf der Fiktion eines

Erwerbs vorbestandener Erschliessungsanlagen, sondern es gelte, die Kostenersparnisse,

die dem Quartierplanunternehmen aus dem Vorbestand solcher Anlagen erwachsen

seien, zurückzuerstatten. Diese Vorinvestitionen würden nur soweit abgegolten,

als sie im streitigen Quartierplan weiter verwendet werden könnten und zu

Kostenersparnissen führten. Diese Grundsätze setze der Quartierplan konsequent

um. Es bestehe kein Anlass, die Eigentümer von vorzeitig überbauten

Grundstücken aufgrund der Erschliessung im Altbestand mit einer reduzierten

Quotenbelastung zu bevorzugen, wie dies die Vorinstanz mache.

8.1.2

Die Beschwerdegegnerin wiederholt, dass

sie einzig ein Interesse an der Hochbordstrasse Nord sowie zu einem untergeordneten

Teil an der Strasse D habe. Sämtliche übrigen Strassen nützten ihr nichts. Im

Übrigen hält sie die Begründung der Vorinstanz im Zusammenhang mit der

Verlegung der Strassenbaukosten für „überraschend“, im Resultat aber für überzeugend.

8.2

Nach § 146 Abs. 1 PBG bestimmt der Quartierplan, wie die

Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen

Ausstattungen und Ausrüstungen zu tragen sind. Massgebend ist dabei in erster

Linie das Interesse an den betreffenden Anlagen (Abs. 2). Im

Unterschied zu § 138 Abs. 4 PBG nimmt § 146 PBG keinen

Bezug zur Erschliessung im Alt- und im Neubestand. Der Technische Bericht geht

wie die Beschwerdeführerin davon aus, Vorleistungen bzw. Vorinvestitionen in

Quartiererschliessungsanlagen grundsätzlich als Bauvorleistung bei der

Abrechnung der Erstellungskosten zu behandeln und nicht als Reduktion der Beteiligungsquote

gutzuschreiben.

8.2.1

Grundsätzlich hat sich ein überbautes Grundstück am Quartierplan zu

beteiligen, wie wenn es nicht überbaut wäre, wobei früher geleistete

Baubeiträge (nicht Anschlussgebühren) für Anlagen berücksichtigt werden, die

weiter verwendbar sind. Denn überbaute Grundstücke, deren Erschliessung noch

nicht den heutigen Anforderungen entspricht, haben während all den Jahren [vor

dem Quartierplan] davon profitiert, dass sie im Zeitpunkt ihres Baus die an

sich zu leistenden Erschliessungsbeiträge nicht bezahlen mussten (Peter

Oesch/Alwin Suter/Peter von Känel, Werkbuch für den Quartierplaner, Zürich

2000, S. 94). Wird die ungenügende Erschliessung eines Quartiers kraft

geltenden Rechts behoben, haben demnach sämtliche Grundeigentümer, die vom

Ausbau profitieren, an die Kosten beizutragen. Die Kostenbeteiligungspflicht

besteht, sobald das Grundstück durch den Quartierplan eine

erschliessungsmässige Aufwertung erfährt.

8.2.2

Gemäss § 146 Abs. 2 PBG ist für die Verteilung der

Erstellungskosten das objektive Interesse des einzelnen Grundeigentümers an der

betreffenden Erschliessung, Ausstattung und Ausrüstung massgebend. Ein

Interesse besteht dabei nicht nur an den direkt benützten Zugängen, Zufahrten

und Leitungen, sondern auch an solchen Erschliessungen, welche die Verkehrs-

oder Erschliessungsverhältnisse im Quartier allgemein verbessern oder Immissionen

aus dem Strassenverkehr reduzieren (Sammelstrassen, Sammelparkplätze, Fussgängerwegnetz,

Sammelleitungen usw.). Eine Kostenbelastung ist insbesondere auch dann möglich,

wenn das Grundstück bereits erschlossen war, aber durch den Quartierplan aufgewertet

wird (Müller/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N 3b).

8.3

Dem Quartierplanzweck entsprechend müssen alle Grundstücke des Quartierplangebiets

erschlossen werden, worunter im Wesentlichen ein bei vollständiger Nutzung des

Grundstücks ausreichender Zugang sowie die kanalisationsmässige Erschliessung

zu verstehen ist (vorn E. 2.3). Allerdings hat sich die ursprünglich auf

das einzelne Grundstück bezogene Erschliessung in die genügende Erschliessung

des Quartierplangebiets einzuordnen. In aller Regel ergeben sich bei der Erschliessung

des Quartierplangebiets wie etwa vorliegend erhebliche Änderungen oder

Ergänzungen gegenüber einer vorbestandenen Erschliessung. Das

Erschliessungsinteresse des einzelnen Grundstücks kann sich deshalb nicht daran

bemessen, ob Art und Ausmass der bisherigen Erschliessungsanlagen für das

einzelne Grundstück genügten und ob sie weiterverwendbar sind. Vielmehr ist zu

berücksichtigen, inwieweit sich die verschiedenen Erschliessungsanlagen

innerhalb des Quartierplangebiets (aufwertend) auf das einzelne Grundstück

auswirken (vorn E. 8.2.1).

8.3.1

Das Vorgehen der Vorinstanz zur Bemessung und Festlegung des

Erschliessungsinteresses allein auf Basis der ursprünglichen Erschliessung und

deren Weiterverwendbarkeit im Quartierplangebiet lässt den Blick auf die

erschliessungsmässige Aufwertung eines Grundstücks im Quartierplangebiet

ausser Acht und steht nicht in Einklang mit § 146 Abs. 1 und 2

PBG. Denn offensichtlich lässt sich das Erschliessungsinteresse des Grundstücks

der Beschwerdegegnerin nicht allein auf die Zufahrt über die Neugutstrasse beschränken,

nachdem der Zugang von der Ringstrasse her eingeschränkt wurde und keine

direkte Verbindung mehr zur Hochbordstrasse besteht. Die Beschwerdegegnerin

profitiert aber wie dargelegt insofern von der neuen strassenmässigen

Erschliessung, als eine wesentlich verbesserte direkte Zu- und Ausfahrt zu bzw.

von ihrem Parkhaus ab der bzw. zur Überlandstrasse besteht (vorn E. 6.2.2)

und es auch von Süden her erreichbar ist. Ferner lässt sich ihr Grundstück neu

über Rad- und Fusswege aus dem Quartierplangebiet, insbesondere auch über die

Verbindung der Strasse "Am Stadtrand" zur Strasse D, sowie durch die

Anbindung an den öffentlichen Verkehr (Bushaltestelle beim Kreisel Nord) für nicht

motorisierte Besucher erreichen. Eine Aufwertung durch die strassenmässige

Erschliessung ist daher nicht zu verkennen.

8.3.2

Die Vorinstanz hielt dafür, das

Erschliessungsinteresse der Beschwerdegegnerin sei nicht so erheblich, dass

sich eine volle Belastung mit Erstellungskosten rechtfertigen liesse. Sie

erachtete das Grundstück der Beschwerdegegnerin als "hochgradig

teilerschlossen", da es – aus der Sicht vor der Erschliessung durch den

Quartierplan – durch die voll ausgebaute Neugutstrasse erschlossen sei. Die

Anbindung an das übergeordnete Strassennetz bei der Ringstrasse müsse jedoch

noch ausgebaut und teilweise neu geordnet werden. Die Korrektur müsse durch

eine Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger erfolgen, die von

der Beschwerdeführerin vorzunehmen sei. Die Vorinstanz legte jedoch nicht dar,

nach welchen Bemessungsgrundsätzen die prozentuale Kostenbelastung der

Beschwerdegegnerin reduziert oder der Grad der noch ungenügenden Erschliessung

bei einer als "hochgradig teilerschlossen" beurteilten Liegenschaft

festgelegt werden muss. Nach Ansicht der Vorinstanz darf die quartierplanliche

Erschliessung dazu nicht berücksichtigt werden. Es besteht daher eine erhebliche

Gefahr von willkürlichen Korrekturen des Erschliessungsinteresses.

8.4

Aufgrund des Äquivalenzprinzips drängt sich aber eine Reduktion der

Kostenbeteiligung auf, sobald die bisherige Erschliessung zumindest für einen

Teil des Grundstücks auch nach der Quartierplanfestsetzung von gewissem Nutzen

sein wird. Der Kostenverleger bestimmt nicht die definitive frankenmässige

Belastung, mit welcher jeder Grundeigentümer zu den Kosten der Erschliessungen,

Ausstattungen und Ausrüstungen beitragen muss, sondern stets nur das Verhältnis

der von den einzelnen Beteiligten zu erbringenden Anteile. Verbindlich

aufzulisten hat der Quartierplan zwar die zu erstellenden Quartierplananlagen.

Die dafür aufgeführten Kosten beruhen aber auf blossen Schätzungen. Diese

Kostenschätzungen müssen auf die effektiven Kosten der betreffenden

Erschliessungen, Ausstattungen oder Ausrüstungen noch umgerechnet werden, was

endgültig erst bei der Schlussrechnung geschehen kann (§ 175 PBG;

Müller/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N. 3 f.; Kleb, S. 174).

Demgegenüber ist die vorzeitige Berücksichtigung von Vorleistungen bei der

Kostenbelastung systematisch inkorrekt und führt in der Regel zu ungenauen

Ergebnissen (Kleb, S. 183).

8.5

Die Bemessung des prozentualen Erschliessungsgrades auf wenig verlässlicher

Basis im Festsetzungsbeschluss würde dessen Anfechtung durch betroffene Grundeigentümer

gerade provozieren und zu unnötigen zeitlichen Verzögerungen führen. Zudem

beruhen die Kosten der neu zu erstellenden Quartierplananlagen zur

Erschliessung im Zeitpunkt des Festsetzungsbeschlusses erst auf Schätzungen.

Diese vorerst geschätzten Kosten können sich im Laufe des Quartierplanvollzugs

durchaus ändern, etwa aus konjunkturellen Gründen oder auch als Folge

unvorhergesehener Umstände, welche sich auf den Umfang baulicher Massnahmen

oder das Ausmass der Weiterverwertung bestehender Anlagen auswirken. Es

rechtfertigt sich deshalb, die erbrachten Vorleistungen als eine feste Grösse

erst dann den Kosten der zu erstellenden Erschliessungsanlagen gegenüberzustellen,

wenn diese ebenfalls zuverlässig feststehen. Diese definitive Abrechnung erfolgt

mit der verbindlichen Schlussabrechnung. Den Quartierplangenossen steht dann

die Möglichkeit offen, sich gegen ihre konkret und zahlenmässig

feststehende Belastung zu wehren, was den Vollzug des Quartierplanverfahrens

entlastet. Das Vorgehen der Vorinstanz erweist sich damit auch als unzweckmässig.

8.6

Die Beschwerdeführerin weist sodann zu Recht darauf hin, dass die

Berücksichtigung von Vorleistungen einzelner Grundeigentümer im

Quartierplangebiet dazu diene, Kostenersparnisse zurückzuerstatten, die dem

Quartierplanunternehmen aus dem Vorbestand solcher Anlagen entstanden. Damit

wird für die Gleichbehandlung der bereits überbauten und/oder teilweise

erschlossenen mit unüberbauten und unerschlossenen Parzellen ein angemessener

und vor allem kontrollierbarer Ausgleich geschaffen, indem konkrete

Zahlen gegeneinander verrechnet werden, ohne dass ein Erschliessungsinteresse

dafür quantifiziert werden müsste. Zum Schutz der Quartierplangenossen vor

übermässiger Entschädigung eines Grundeigentümers als auch zum Schutz eines

Grundeigentümers vor zu geringer Berücksichtigung seiner Vorleistungen werden

Rückerstattungen sodann durch das Ausmass von deren weiteren Verwendbarkeit

limitiert. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass Eigentümer bereits

überbauter Grundstücke in den Jahren vor dem Quartierplan davon profitierten, dass

sie im Zeitpunkt ihres Baus die an sich zu leistenden Erschliessungsbeiträge

nicht bezahlen mussten (vorn E. 8.1.1). Gerade dieses Element lässt die

Vorinstanz ausser Acht, wenn solche Bauherren von einer Reduktion des

Erschliessungsinteresses auf ungewisser Basis profitieren sollen. Das lässt

sich nicht rechtfertigen. Es besteht daher kein Anlass, vom bisher bewährten

Vorgehen wie im Quartierplan vorgesehen abzuweichen. Die Beschwerdegegnerin äussert

sich im Detail dazu nicht.

Insofern ist die Beschwerde

daher gutzuheissen und von einer Neufestsetzung des Kostenverlegers der

Strassen und Wege bezüglich des Grundstücks der Beschwerdegegnerin abzusehen.

9.

9.1

Demnach ist die Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen den Entscheid der

BRK III vom 22. Mai 2008 insofern abzuweisen, als sie sich gegen die

Aufhebung der zentralen Parkanlage, der "Flaniermeile" Hochbord und

die verbreiterten, mit Bäumen versehenen alleeartigen Quartierstrassen wehrte

(vorn E. 4 und 5; Dispositiv-Ziffer II Abs. 2). Die Beschwerde

ist dagegen soweit gutzuheissen, als sie sich gegen den einheitlichen Erschliessungsgrad

der Parzelle der Beschwerdegegnerin richtet (vorn E. 6 und

Dispositiv

Dispositiv-Ziffer II Abs. 3) und soweit der Kostenverteiler für das

Strassen- und Wegnetz aufgehoben wurde (vorn E. 8; Dispositiv-Ziffer II Abs. 4).

Allerdings hat die Beschwerdeführerin anerkannt, dass im öffentlichen Verfahren

gebaute Anlagen nicht in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht

aufzunehmen sind, und sie hat diese Anlagen auch betragsmässig spezifiziert.

Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 ist deshalb neu so zu fassen, dass das

im Quartierplan festgesetzte Kostenverlegungssystem bestätigt wird, soweit es

im Sinne der Erwägungen (vorn E. 7) keine im öffentlichen Verfahren

gebauten Anlagen in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufnimmt.

9.2 Bei diesem

Ausgang halten sich Obsiegen und Unterliegen etwa die Waage und haben die

Parteien je die Hälfte der Gerichtskosten zu tragen (§ 70 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung ist nicht

zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Entsprechend wird Dispositiv-Ziffer II Abs. 3

des Entscheids der Baurekurskommission III des Kantons Zürich vom 22. Mai

2008 aufgehoben. Das in Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 festgesetzte

Kostenverlegungssystem wird im Sinne der Erwägungen soweit bestätigt, als es

keine im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen in die quartierplanliche Bau-

und Kostentragungspflicht aufnimmt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 8'120.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden zur Hälfte der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung

und zur Hälfte der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4. Es werden

keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Gegen diesen

Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82

ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung

an…