VB.2008.00286

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00286

29. Oktober 2008Deutsch29 min

(URT.2008.11010)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Gemeinderat Stäfa erteilte am 30. Oktober 2007 den

Erben C und D die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von Alters- und

Familienwohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in

Stäfa.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben die Beschwerdeführenden 1-7 mit

gemeinsamer Eingabe vom 3. Dezember 2007 sowie die Beschwerdeführenden 8 und 9

mit Eingabe vom 15. Dezember 2007 Rekurs an die Baurekurskommission II . Diese

vereinigte mit Entscheid vom 6. Mai 2008 die beiden Rekursverfahren

(Dispositiv-Ziffer I), hiess die Rekurse teilweise gut und ergänzte die Baubewilligung

vom 30. Oktober 2007 dahingehend, dass auf die Pergola-Konstruktionen

vor dem zweiten Obergeschoss des Hausteiles A zu verzichten sei (Dispositiv-Ziffer

II Abs. 1). Im Übrigen wies Rekurskommission die Rekurse ab (Dispositiv-Ziffer

II Abs. 2).

III.

Mit Beschwerde vom 30. Juni 2008 (VB.2008.00286)

beantragten die Beschwerde-führenden 1-7 dem Verwaltungsgericht, Dispositiv-Ziffer

II Abs. 2 sowie die Regelung der Rekurskosten und Parteientschädigungen

(Dispositiv-Ziffern III und IV) des ange-fochtenen Rekursentscheides und die

Baubewilligung vom 30. Oktober 2007 aufzuheben, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

Ebenfalls am 30. Juni 2008 erhoben auch die

Beschwerdeführenden 8 und 9 Beschwerde gegen den Rekursentscheid vom 6. Mai

2008.

(VB.2008.00287) und stellten sinngemäss die gleichen Anträge.

Die Baurekurskommission II

beantragte am 22. Juli 2008 Abweisung der Beschwerden. Die privaten Beschwerdegegner

Erben C und D beantragten am 15. September 2008 die Abweisung der beiden Beschwerden

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführenden. Der Gemeinderat

Stäfa verzichtete gleichentags auf eine Beschwerdeantwort.

Die Ausführungen der

Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die Erwägungen des angefochtenen

Entscheids werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeverfahren VB.2008.00286 und VB.2008.00287 wenden

sich gegen den nämlichen Rekursentscheid der Baurekurskommission II vom 6. Mai

2008.

und betreffen das gleiche Bauvorhaben. Sie werfen zudem die gleichen Rechtsfragen

auf und sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.

2.

In prozessualer Hinsicht beantragen die

Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2007.00287 die Durchführung eines Augenscheines.

Da der massgebliche Sachverhalt, soweit prozessrelevant, aus den Akten

hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein eigener Augenschein des

Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit

Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz

können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2) und

dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.

3.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse,

Stäfa, ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung (BauO) der Gemeinde Stäfa

der Dichten Wohnzone WD* zugeschieden. In dieser Zone sind laut Art. 13 Abs. 2 BauO

Bauten mit einer Baumassenziffer von 2,5 m3/m2

(Hauptbauten) bzw. von 2,6 m3/m2 (Hauptbauten mit

Schrägdach) und eine Gebäudehöhe von max. 7,5 m sowie eine Firsthöhe von

maximal 7 m zulässig. Das Bauprojekt umfasst einen Neubau mit Alters- und Familienwohnungen

sowie eine Unterniveau-Garage mit 37 Parkfeldern. Gemäss Baugesuch sind hiervon

23.

Parkplätze für eine geplante Überbauung auf dem benachbarten Grundstück Kat.-Nr. 02

bestimmt.

4.

4.1

Die Beschwerdeführenden

rügen vorab die verkehrsmässige Erschliessung des Baugrundstückes. Die

Vorinstanz hat hierzu ausgeführt, die L-Strasse weise im Wesentlichen eine

Fahrbahnbreite von 4,5 m auf und zusätzlich ein einseitiges 2 m breites

Trottoir. Auf der Höhe des Baugrundstückes sei der Strassenbereich inklusive

Rabatte und Trottoir ca. 6,7 m breit. Diese Strasse erfülle damit die Kriterien

einer Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich im Sinn des Anhangs der Zugangsnormalien.

Ein Anschluss von 150 Wohneinheiten wäre damit ohne weiteres regelkonform.

Allerdings weise die Strasse zwei kritische Stellen auf: im Einmündungsbereich

zur N-Strasse verenge sich die Fahrbahn auf einer Länge von ca. 25 m auf ca.

3,5 m und ca. 70 m hinter der Einmündung ziehe sich die Strasse in einem Winkel

von fast 90° um eine Gebäudeecke. Diese beiden Stellen befänden sich in der

Kernzone und hätten ihre Ursache in ortsbaulichen Gegebenheiten. Die Strassenverengung

sei durch den Bestand hoher Bäume bedingt, die man bei der Strassenplanung habe

schützen wollen, und die Kurvenführung sei das Resultat der Gebäudesituierungen.

Verwinkelte Strassenführungen und zu geringe Ausbaugrade sei den Kernzonen immanent.

Die Unzulänglichkeiten würden ausserdem in gewissem Mass kompensiert, indem im

Bereich der Strassenverengung die Fussgängerverbindung von der Strasse weg

hinter den Bäumen vorbeiführe und im Bereich der Kurve sei der Strassenbereich

massiv verbreitert worden. Die L-Strasse sei so weit den Normalien angepasst,

wie es überhaupt möglich war, ohne den Bestand der Kernzonenbauten oder der

alten Bäume in Frage zu stellen. Als Sackgasse habe sie zudem keinen

Durchgangsverkehr aufzunehmen, was die Anforderungen an den Ausbaugrad

tendenziell verringere. Ab der Kernzonengrenze sei die Strasse mit einer Breite

von 6,7 m normalienkonform. Die Kennzeichnung eines Radweges auf der Fahrbahn

bedinge keine Verbreiterung derselben. Die Notzufahrt sei überall

gewährleistet. Mit einer Entfernung von ca. 300 m zum Bahnhof Stäfa und zur

Bushaltestelle der Linien 945, 950, 951 und 955 sei die Bauparzelle nicht im

unteren Güteklassebereich im Sinne der Wegleitung der Baudirektion zum

Parkplatzbedarf, sondern eher in dessen Mittelfeld (also ca. Güteklasse C)

anzusiedeln. Von erhöhten Anforderungen an die verkehrsmässige Erschliessung

aufgrund schlechter Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz könne somit nicht

die Rede sein. Zusammenfassend sei festzuhalten, dass die L-Strasse zwar an

einigen Stellen keinen normalienkonformen Ausbaugrad aufweise, diese Mängel

aber gestützt auf § 11 der Zugangsnormalien hingenommen werden könnten. Da

ausserdem die Strasse keinen Durchgangsverkehr zu tragen habe, die kritischen

Stellen soweit möglich mit kompensatorischen Massnahmen verbessert worden

seien, die Anforderungen an die Notzufahrt erfüllt seien und die Anbindung an

den öffentlichen Verkehr immerhin ein Mittelmass erreiche, könne der Ausbau der

L-Strasse auch bei einer Anbindung von 150 Wohneinheiten als genügend

betrachtet werden. Das Baugrundstück sei verkehrsmässig hinlänglich erschlossen.

Diesen Ausführungen halten

die Beschwerdeführenden im Wesentlichen entgegen, die L-Strasse erschliesse mit

den bestehenden, mit dem streitbezogenen Neubau und mit einer geplanten

Überbauung auf der benachbarten Liegenschaft Kat.-Nr. 02 insgesamt 100

Wohneinheiten. Hinzu komme, dass zahlreiche weitere an die L-Strasse

anstossende Grundstücke in der Kernzone heute noch nicht überbaut seien, so

dass die L-Strasse schliesslich ca. 160 Wohneinheiten erschliessen würde. Die L-Strasse

weise im Abschnitt zwischen der Liegenschaft L-Strasse bis zur Einfahrt in die

projektierte Unterniveau-Garage keine Bankette auf und sei 4,36 m breit; sie

genüge daher lediglich den Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im unteren

Ausbaubereich und sei ungenügend ausgebaut. Zudem weise die Fahrbahn im Bereich

zwischen der Sonnengasse und der Einmündung in die N-Strasse um 21 m hinweg nur

eine Breite von 3,47 m auf. Ein Trottoir bestehe nicht, wobei der Fussgängerweg

separat geführt werde. Fahrzeuge, die von der N-Strasse aus Richtung Bahnhof in

die L-Strasse einbiegen wollten, könnten mit von dort kommenden Fahrzeugen

nicht kreuzen. Eine Ausweichmöglichkeit bestehe nicht. Bereits die heutige

Beanspruchung der L-Strasse führe zu Verkehrsstockungen. Die Vorinstanz

rechtfertige die ungenügende Situation im Bereich der Einfahrt zur N-Strasse

mit "ortsbaulichen Gegebenheiten". Die Bäume, welche man gemäss den

Ausführungen der Vorinstanz habe schützen wollen, seien indessen weder

geschützt noch seien sie in ein Inventar aufgenommen. Es sei nicht einzusehen,

weshalb diese Bäume nicht beseitigt worden seien. Ebenso wenig vermöge die Lage

der Liegenschaft N-Strasse, welches kein Schutzobjekt darstelle, die

rechtswidrige Situation zu rechtfertigen.

4.2

Gemäss § 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und

Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren

Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits

auf den Baubeginn hin gesichert ist. Nach § 234 PBG ist ein Grundstück

baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine

noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche

Festlegung nachteilig beeinflusst wird. § 236 Abs. 1 PBG verlangt

unter dem Randtitel "Erschliessung", dass ein Grundstück für die

darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist. Hinreichende

Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und

Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der

öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten

sollten für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die

Anfor-derungen Zugangsnormalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind

richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen

örtlichen Verhältnissen für angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 =

BEZ 1985 Nr. 5, mit weiteren Hinweisen). Von diesen technischen Anforderungen,

wie sie für den Strassenausbau in den vom Regierungsrat erlassenen Normalien

über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien;

LS 700.5) und für Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung

vom 15. Juni 1983 (VerkehrssicherheitsV; LS 722.15) festgehalten

sind, können gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsächlichen

Verhältnisse Erleichterungen gewährt werden (VGr, 18. August 2004,

BEZ 2004 Nr. 64; zu § 11 Zugangsnormalien vgl. RB 1988

Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45).

Bei der Beurteilung der

hinreichenden strassenmässigen Erschliessung steht der Gemeinde eine von

den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit

zu (RB 1986 Nr. 13). Trotz ihrer

umfassenden Prüfungsbefugnis (§ 20 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 [VRG]) ersetzen die Rekursinstanzen die Ermessensausübung nicht

durch ihre eigene. Sie prüfen deshalb lediglich, ob der angefochtene Entscheid

auf einer richtigen und vollständigen Feststellung der massgeblichen

Sachumstände beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung als verkehrssicher

und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit als vertretbar erscheint. Wie

bei der Anwendung der Ästhetikvorschrift von § 238 PBG kann sich die kommunale

Behörde nur dann auf ihren geschützten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie

spätestens in der Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare

Begründung vorbringt (RB 1991 Nr. 2; bestätigt in VGr,

19.

Dezember 2007, VB.2007.00418, E. 2.1, www.vgrzh.ch). Vorliegend

hat der Gemeinderat Stäfa in der Rekursantwort vom 8. Februar 2008 an die Baurekurskommission

II ausführlich zur Rüge der ungenügenden Erschliessung Stellung genommen. Der

Einwand, die Baubewilligungsbehörde habe ihren Beurteilungsspielraum nicht

ausgeübt, ist daher unbegründet. Ob sie den ihr zustehenden Spielraum korrekt

ausgeübt hat, ist eine materielle Frage.

Im Gegensatz zur Vorinstanz kommt dem Verwaltungsgericht

neben der Sachverhalts- nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 VRG). Es

überprüft deshalb bezüglich der Erschliessungsfrage lediglich, ob die

Rekursinstanz den betreffenden Entscheid durch die kommunale Baubehörde zu

Recht für vertretbar bzw. nicht vertretbar halten durfte. Dagegen ist es nicht

Aufgabe des Verwaltungsgerichts, diesbezüglich eine eigene umfassende

Beurteilung des Bauvorhabens vorzunehmen; in diesem Fall würde es seine eigene Überprüfungs-befugnis

überschreiten. Diese Rechtsprechung erging im Zusammenhang mit der ästhetischen

Würdigung einer Baute durch die kommunale Baubehörde (vgl. BGr, 21. Juni

2005,1P.678/2004, E. 4, ZBl 107/2006, S. 434 ff.). Die

gleichen Grundsätze gelten auch bezüglich der Beurteilung

der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung.

4.3

4.3.1

Die

Beschwerdeführenden (im Verfahren VB.2008.00286) bringen vor, über die L-Strasse

würden heute 54 Wohneinheiten erschlossen. Zusammen mit dem streitigen Bauvorhaben

(17 Wohneinheiten) und der geplanten Überbauung auf der benachbarten Liegenschaft

Kat.-Nr. 02 (29 Wohneinheiten) würden insgesamt 100 Wohneinheiten erschlossen.

An die L-Strasse würden weiter die Grundstücke Kat.-Nr. 03, 04 und 05 stossen,

deren Überbauung in naher Zukunft erfolgen und weitere 60 Wohneinheiten

umfassen dürfte, sodass die L-Strasse schliesslich ca. 160 Wohneinheiten

erschliessen werde. Diese Zahl entbehrt nach Ansicht des Gemeinderates Stäfa in

seiner Rekurs-vernehmlassung jeglicher Grundlage und sei nicht nachvollziehbar

begründet.

Die Zahl von 60 zusätzlichen Wohneinheiten − nach

Realisierung des streitigen Bauprojektes und der Überbauung von Kat.-Nr. 02 −

ist eine neue tatsächliche Behauptung und daher gemäss § 52 Abs. 2 VRG nicht

zulässig; in der Rekursschrift vom 3. Dezember 2007 (S. 9) nannten die

Beschwerdeführenden noch eine Zahl von 35. Sie ist zudem offensichtlich viel zu

hoch. Zum einen können nicht einfach die Zahlen der auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

geplante Überbauung mit Alters- und Familienwohnungen auf die unüberbauten

Grundstücke "hochgerechnet" werden, da eine Altersüberbauung viel

mehr Kleinwohnungen als eine "durchschnittliche" Überbauung aufweist.

Zudem wird Kat.-Nr. 03 über die N-Strasse und nicht über die L-Strasse

erschlossen. Zu Recht ist die Vorinstanz unter diesen Umständen von den

Anforderungen zur Erschliessung von 150 Wohneinheiten, d.h. einer

Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich im Sinn des Anhangs der Zugangsnormalien

ausgegangen.

4.3.2

Die L-Strasse zweigt von der N-Strasse ab und führt durch die Kernzone KA.

Das Baugrundstück war früher ebenfalls der Kernzone zugeteilt, wurde jedoch

1999.

von der Kernzone in die Wohnzone WD* mit einer Baumassenziffer von 2,5

bzw. 2,6 m3/m2 umgezont. Die L-Strasse wurde entsprechend dem Quartierplan L,

vom Regierungsrat am 10. Januar 1996 genehmigt, ausgebaut, um die über die L-Strasse

erschlossenen Bauparzellen hinreichend zu erschliessen. Der Ausbau erfolgte

grundsätzlich mit einer Fahrbahnbreite von 4,5 m und einem 2 m breiten

Trottoir; mit diesem Ausbaugrad sind die Kriterien einer Zufahrtsstrasse im

oberen Anwendungsbereich gemäss Zugangsnormalien erfüllt. Bereits im

technischen Bericht zum Quartierplan (zitiert in der Rekursvernehmlassung des Gemeinderates

Stäfa vom 8. Februar 2008, S. 3) wurde darauf hingewiesen, dass aus Gründen

der engen Platzverhältnisse, der wohnlichen Gestaltung und zur Erhaltung der

Bäume entlang des M-Platzes an gewissen Stellen von der Ausbaugrösse 4,5 m

Fahrbahn und 2 m Trottoir abgewichen werde müsse.

Die L-Strasse

weist zwei kritische Stellen auf: Im Einmündungsbereich zur N-Strasse verengt

sich die Fahrbahn auf einer Länge von ca. 25 m auf eine Breite von rund 3,5 m,

wobei das Trottoir hinter den Bäumen durchgeführt wird, und ca. 70 m hinter der

Einmündung verläuft die L-Strasse in einem Winkel von fast 90° um eine Gebäudeecke.

Diese beiden Stellen haben ihre Ursachen, wie die Baurekurskommission zu Recht

festgehalten hat, in ortsbaulichen Gegebenheiten. Der Erhalt von grossen alten

Bäumen in Kernzonen aus Gründen des Ortsbildes und der Wohnlichkeit ist hier

ein vertretbarer Grund, um von den Zugangsnormalien abzuweichen; die

betreffenden Bäume müssen dabei keineswegs ein Schutzobjekt im Sinn von § 203

ff. PBG darstellen. Der Schutz der Fussgänger ist durch die Führung des

Gehweges hinter den Bäumen gewährleistet. Die Verengung der Fahrbahn führt zwar

dazu, dass sich zwei Fahrzeuge im Einmündungsbereich der L-Strasse in die N-Strasse

nicht kreuzen können, doch ist auch dies angesichts der übersichtlichen

Situation durchaus vertretbar. Gleiches trifft für die geltend gemachten

fehlenden Bankette und Fahrbahnbreite von lediglich 4,36 m im Abschnitt

zwischen L-Strasse 7/9 bis zur projektierten Unterniveau-Garage zu. Die

Verengung der Fahrbahn zwischen den beiden Gebäuden L-Strasse und L-Strasse auf

der gegenüberliegenden Strassenseite ist auf die Situierung der beiden Gebäude

zurückzuführen. Im Bereich des Baugrundstückes trifft diese Begründung nicht

zu, doch ist die Unterschreitung der Fahrbahnbreite dort um 14 cm, wie die

Beschwerdeführenden behaupten, dermassen untergeordneter Natur, dass allein

deswegen die Erschliessung nicht als ungenügend erachtet werden kann.

Insgesamt

liegen geradezu klassische Verhältnisse vor, die aufgrund der in der Kernzone

liegenden ortsbaulichen Gegebenheiten ein Abweichen von den Anforderungen

gemäss Anhang zu den Zugangsnormalien als vertretbar erscheinen lassen. Ein

durchgehender Ausbau mit einer Fahrbahnbreite von 4,5 m und 2 m breitem

Trottoir würde die Beseitigung der Baumgruppe bei der Einmündung der L-Strasse

in die N-Strasse sowie einen

– mindestens teilweisen – Abbruch gewisser Gebäude bedingen. Es liegt

aber, wie das Verwaltungsgericht schon mehrmals festgehalten hat, gerade in der

Zielsetzung von § 360 Abs. 3 PBG und § 11 Zugangsnormalien, in

kleinräumigen Verhältnissen von Kernzonen zur Bewahrung des Ortsbildes den

gewachsenen Strukturen Rechnung zu tragen und die technischen Anforderungen der

Zugangsnormalien nicht rigoros durchzusetzen (RB 1997 Nr. 82; vgl. auch VGr,

25.

Januar 2006, VB.2005.00261, E. 3.2, www.vgrzh.ch, mit Hinweisen).

4.3.3

Die Baurekurskommission hat sich mit den Einwänden

betreffend Kennzeichnung eines Radweges auf der Fahrbahn und Erschliessung der

Bauparzelle mit öffentlichen Verkehrsmitteln bereits im Rekursverfahren

eingehend auseinander gesetzt. Auf ihre zutreffenden Ausführungen kann gestützt

auf § 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG verwiesen werden.

In der Beschwerde wird nichts vorgebracht, was die Erwägungen der Vorinstanz

als rechtsverletzend erscheinen lässt. Diese Umstände sind zudem nicht entscheidrelevant.

Da die Erschliessung die Anforderungen als Zufahrtsstrasse im oberen Bereich

mit zulässigen Abweichungen erfüllt, ist nicht erforderlich, dass diese

"gut" mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen ist.

4.3.4

Zusammengefasst ergibt sich, dass die L-Strasse zwar an

einigen Stellen keinen normalienkonformen Ausbaugrad aufweist, dies aber

gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG und § 11 Zugangsnormalien zulässig

ist. Der Gemeinderat Stäfa und die Vorinstanz durften ohne Rechtsverletzung

davon ausgehen, dass das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 strassenmässig

hinreichend erschlossen ist. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.

5.

Die Beschwerdeführenden stellen

sich weiter auf den Standpunkt, der projektierte Bau überschreite die zulässige

Gebäudehöhe.

5.1

Die

Vorinstanz hielt zu diesem Einwand fest, das in den Bauplänen in einen Hausteil

A und einen Hausteil B aufgeteilte Gebäude wirke optisch wie ein einziges

Gebäude. Die Aufteilung sei lediglich funktional und betreffe im Wesentlichen

die innere Raumaufteilung. Im Hinblick auf die ästhetisch motivierte

Drittelsregel im Sinn von § 292 PBG sei einzig massgebend, ob ein Gebäude

von aussen optisch als Einheit erscheine, was hier der Fall sei. Für die Berechnung

des Drittels gemäss § 292 PBG sei somit die gesamte Fassadenlänge

massgebend und die zulässige Durchstossung des Dachprofils könne ohne weiteres

auch auf den Hausteil B konzentriert werden. § 292 lit. b PBG sei

sodann gerade auf Attikageschosse zugeschnitten. Vorliegend gälten keine

Geschosszahlvorschriften; der zulässige Baukörper definiere sich über das durch

die Gebäude und Firsthöhenvorschriften umrissene Gebäudeprofil, welches auch für

die Anwendung von § 292 PBG massgebend sei. Der Hausteil B sei genau einen

Drittel (15,5 m) der Gesamtfassadenlänge (46,55 m) breit und die

Durchstossung des Dachprofils zulässig. Die Baurekurskommission qualifizierte

indessen die als "Pergolen" bezeichneten Bauteile als Dachaufbauten

im Sinn von § 292 PBG, welche über das zulässige Dachprofil hinausragten

und die Drittelsregel (§ 292 PBG) verletzten. Sie hiess daher den Rekurs

teilweise gut und ergänzte die angefochtene Baubewilligung des Gemeinderates Stäfa

vom 30. Oktober 2007 dahingehend, dass auf die Pergola-Konstruktion vor

dem zweiten Obergeschoss des Hauses A zu verzichten sei.

Die Beschwerdeführenden wenden in

ihrer Beschwerdeschrift dagegen ein, die beiden Hausteile wiesen eine

unterschiedliche Architektur auf. Die Fenstereinteilung und daraus folgende

architektonische Ausgestaltung zeigten zwei verschiedene aneinander gebaute

Gebäude. Die Fassade des Hausteils A sei im Erdgeschoss um 1,5 m und im 2.

Obergeschoss um 3 m zurückversetzt. Die Geschosse beider Häuser seien auf

unterschiedlichen Niveaus angesetzt. Bei dieser Sachlage sei es nicht zulässig,

die nach § 292 PBG erlaubte Durchstossung der hypothetischen Dachlinie mit

Dachaufbauten auf einen einzigen der beiden Hausteile zu konzentrieren.

5.2

Gemäss § 292 lit. b PBG dürfen Dachaufbauten nicht

breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei

Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen

durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie

zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen

Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit

§ 292 PBG). Nach der Praxis wird dabei auf die tatsächliche

Dachfläche abgestellt (RB 1993 Nr. 42; 2005 Nr. 74 = BEZ 2005

Nr. 22). Die BauO der Gemeinde Stäfa enthält indessen für die hier massgebende

Zone WD* keine Geschosszahlvorschriften, sondern begrenzt gemäss Art. 13

Abs. 1 und 2 BauO die Ausgestaltung der Bauten durch die Gesamtlänge (max. 50

m), Grenzabstände (5 m bzw. 10 m), Gebäudehöhe (7,5 m) und Firsthöhe (7 m)

sowie Baumassenziffer (2,5 bzw. 2,6 m3/m2). Innerhalb des

durch diese Baubegrenzungsnormen vorgegebenen Profils kann das Gebäude frei

gestaltet werden. In solchen Fällen ist nach der Rechtsprechung die Profillinie

nicht an der tatsächlichen Dachfläche anzusetzen, sondern als

theoretische Profillinie an der maximal zulässigen Gebäudehöhe – hier von

7,5 m (RB 1999 Nr. 121, E. 1; VGr, 2. Juli 2008, VB.2007.00460, E.

7.

, www.vgrzh.ch; vgl auch BRKE I Nr. 264/1995 in BEZ 1995 Nr. 36).

Wie die Baurekurskommission

richtig festgehalten hat, liegen die Bauteile des Hausteiles A (ohne Pergolen)

vollumfänglich innerhalb des sich aus Art. 13 BauO in Verbindung mit §§ 281

und 292 PBG ergebenden maximal zulässigen Dachprofils (vgl. act. 9/18.9

von VB.2008.00287; Querschnitt A-A). Hingegen

wird die – theoretische – Dachprofillinie beim Hausteil B auf einer

Länge von 15,51 m durchstossen, mithin einem Drittel der Gesamtfassadenlänge

der beiden Hausteile A und B (46,55 m). Es ist nicht rechtsverletzend, wenn die

Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz bei Anwendung der Drittelsregel von

§ 292 PBG von der Gesamtfassadenlänge ausgingen. Denn die beiden Hausteile

A und B erscheinen optisch als einheitlicher Baukörper. Die Struktur der

Fassaden ist ebenfalls einheitlich. Die höhenmässige Versetzung der beiden Baukörper

um ca. ein halbes Geschoss nimmt den leicht abfallenden Geländeverlauf auf und

ist als topografisch bedingte Struktur klar erkennbar. Auch der leichte Fassadenrücksprung

der beiden Hausteile in Längsrichtung ändert nichts daran, dass das Gebäude in

ihrer optisch-architektonischen Erscheinung als Einheit wirkt. Bei diesen

Gegebenheiten ist es nicht rechtsverletzend, für die Berechnung des Drittels

gemäss § 292 PBG die gesamte Fassadenlänge von 46,55 m als massgebend zu erachten.

Die Bauteile des Hausteils B durchstossen die Dachprofillinie auf einer Länge

von 15,51 m, d.h. auf einen Drittel der massgebenden Fassadenlänge von 46,55 m,

und sind damit zulässig.

Die Beschwerdeführenden verweisen

in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wonach

es sich bei § 292 PBG um eine Ästhetiknorm handelt, die bezwecke, dass

Dach- und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander

abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen überdimensio-nierte,

dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden.

Dachgeschosse müssten noch als solche erkennbar sein und nicht den Eindruck

eines Vollgeschosses vermitteln (RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). Die

Bauordnung der Gemeinde Stäfa beschränkt aber hier in der Zone WD* die Zahl der

Vollgeschosse nicht. Es ist daher auch nicht zu beanstanden, dass die

Dachaufbauten im Hausteil B situiert werden und der Neubau damit gegen Süden

viergeschossig in Erscheinung tritt (zur Situierung der Dachaufbauten an den

Gebäudeecken vgl. VGr, 21. Mai 2003; VB.2003.00005, E. 2a; www.vgrzh.ch);

zudem werden die Fassaden der beiden obersten Geschosse gegenüber den beiden

unteren um rund 2,4 m zurückversetzt und so die Fassadenfront

"aufgelockert". Dieser Freiraum in der künstlerisch-architektonischen

Gestaltung ist dem Bauherrn bzw. Architekten zuzugestehen (RB 2005 Nr. 63 = BEZ

2005.

Nr. 19).

6.

6.1

Zur

streitigen Frage der Einordnung hat die Rekurskommission festgehalten, das Bauvorhaben

ordne sich gut in die Umgebung ein. Mit der Ausgliederung der unüberbauten Kernzonengrundstücke

aus der Kernzone und deren Zuweisung in die Zone WD* im Jahr 1999 habe der

kommunale Gesetzgeber offenbar die Überbauungsmöglichkeiten auf diesen Grundstücken

erweitern wollen, unter der Inkaufnahme, dass so die strengen Einordnungskriterien

der Kernzone entfallen. Die Kernzonengrenze sei entlang der bestehenden historischen

Bauten gezogen und damit bei den unüberbauten Grundstücken bewusst auf das Erfordernis

einer kernzonenkonformen Erscheinung verzichtet worden. Der strenge Massstab

von § 238 Abs. 2 PBG verbiete daher Bauten, welche das Kernzonenbild

beeinträchtigten, ohne dass vorausgesetzt werde, dass diese Bauten selber als

Kernzonenbauten gestaltet werden. Es könne auch nicht verlangt werden, dass nur

kleinmassstäbliche Bauten errichtet werden. Mit der im Vergleich zur

gewöhnlichen Zone WD um 3 m reduzierten Gebäudehöhe in der Zone WD*

beabsichtige der Gesetzgeber offenbar den Schutz des Kernzonenbildes, während

mit der vergleichsweise hohen Baumassenziffer von 2,6 m3/m2

dem raumplanerischen Bedürfnis nach verdichtetem Bauen in den Zentren Rechnung

getragen werden sollte. Massige Bauvolumen seien daher gemäss den expliziten

Planungsvorschriften auch unmittelbar angrenzend an die Kernzone zulässig bzw.

gewollt. Zweifellos setze sich das Bauprojekt mit den angrenzenden historischen

Bauten ästhetisch in einen gewissen Widerspruch, doch entspreche dies nach dem

Gesagten dem Willen des Gesetzgebers. Das geplante "moderne" Gebäude

stellte in optischer Hinsicht kein völlig neues Element in der näheren

baulichen Umgebung dar; bergwärts in der Zone WG befänden sich bereits ähnliche

kubische Mehrfamilienhäuser. Der Widerspruch zu den historischen Kernzonebauten

ergebe sich lediglich aufgrund der Masse und der vergleichsweise

"neuzeitlichen" Geradlinigkeit des Bauvorhabens, welche Merkmale aber

vom Gesetzgeber gewollt bzw. zumindest gestattet werden. Der Vorinstanz könne

nicht vorgeworfen werden, sie hätte bei der ästhetischen Beurteilung des

Projektes ihr Ermessen überschritten.

Nach Auffassung der

Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2007.00286 laufe diese

"Argumentationslinie" der Vorinstanz im Ergebnis darauf hinaus,

§ 238 Abs. 1 und 2 PBG die Anwendung überhaupt zu verweigern. Die

zwingenden Minimalbestimmungen des kantonalen Rechts dürfe der kommunale

Gesetzgeber durch seine Planung nicht unterlaufen. Es bestehe kein Recht auf

volle Inanspruchnahme der maximalen Ausnützung oder Baumasse. Es bestehe kein

Zweifel, dass das Gebot zur besonderen Rücksichtnahme auf die benachbarte

Kernzone nicht erfüllt sei, wenn die kubisch und massig in Erscheinung tretende

Baute sich zu den angrenzenden historischen Bauten in einen Widerspruch setze

oder alt und neu "aufeinander prallen". Das Bauwerk sei auch für sich

selbst unbefriedigend. Der Bau wirke als eigentlicher baulicher

"Schlitten". Die der Seeseite zugewandte Gebäudeseite erscheine als

"Drachenkopf". Die historischen Bauteile entlang der O-Strasse würden

durch den Neubau überragt, das Kernzonebild zur blossen Kulisse und schwer beeinträchtigt.

Ergänzend wenden die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2007.00287 ein, es sei

geradezu eine Zumutung, eine Baute mit den Dimensionen einer Turnhalle in ein

Quartier mit einfachen, typisch schweizerischen Einfamilienhäusern mit

Schrägdächern hineinzuwürgen.

6.2

Nach

§ 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang

mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen

Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird;

diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben (Abs. 1). Auf

Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2),

was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert (VGr,

17.

Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch). Die Beurteilung,

ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht

wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben

und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 18. Juni 1997,

BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002,

1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende

Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar

2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen,

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999,

Rz. 654).

Der

kommunalen Baubehörde kommt bei der Anwendung der Ästhetikklausel von § 238

PBG eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit bzw. ein besonderer

Entscheidungsspielraum zu (RB 1981 Nr. 20; VGr, 1. November

2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.1; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 20 N. 19). Auf diesen kann sich die kommunale

Baubehörde, welche die Beurteilung in erster Linie vorzunehmen hat, berufen,

wenn sie −wie vorliegend − im Entscheid selber bzw.

spätestens in der Rekursantwort die geforderte nachvollziehbare Begründung für

ihren Entscheid vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, BEZ

2002.

Nr. 18, E. 5a).

Wie bei der Frage der

hinreichenden Erschliessung haben sich die Rechtsmittelinstanzen auch bei der

Überprüfung kommunaler Einordnungsentscheide sowohl im Rahmen der

Angemessenheits- als auch der Rechtskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen. Wenn

der Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände

beruht, hat die Rekursinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene

Beurteilung an die Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen. Sie darf − trotz

umfassender Überprüfungsbefugnis − nur dann einschreiten, wenn die

ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist

(RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20

N. 19; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430

ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti).

6.3

6.3.1

Die Vorinstanz hat in ihren Erwägungen (Rekursentscheid E. 7.2.2)

einleitend die Gründe dargelegt, weshalb der Gesetzgeber das Baugrundstück Kat.-Nr. 01

im Jahr 1999 von der Kernzone in die Zone WD* umzonte. Auf diese überzeugenden

Erwägungen kann verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70

VRG).

Das Bauprojekt entspricht den mit dieser Umzonung

festgelegten Gebäudedimensionen (Gebäudehöhe, Firsthöhe, Gesamtlänge und

Baumassenziffer). Nach ständiger Rechtsprechung kann allein gestützt auf § 238

PBG keine generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen

Bauvolumens verlangt werden; nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der

Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf

die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens

durchgesetzt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 28. März 2007, VB.2007.00036, E.

3.

, www.vgrzh.ch; BGE 115 Ia 363 E. 3a; 115 Ia 370 E. 5). Hierfür sind jedoch

im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung

besonders triftige Gründe erforderlich, wie eine besondere Qualität der bestehenden

Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine

qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Weil die bundesgerichtliche

Rechtsprechung das Legalitätsprinzip stark gewichtet kann aber nur ein krasses

Missverhältnis der Proportionen (vgl. BGE 115 Ia 114 E. 3a) oder die

Rücksicht auf ein Schutzobjekt (vgl. BGE 115 Ia 370, E. 5; BGr, 15. April 2005,

1P.709/2004, E. 2.3, www.bger.ch) im Einzelfall die Ausschöpfung des zulässigen

Bauvolumens verbieten. Sind die Voraussetzungen für einen Volumenverzicht nicht

gegeben, so verlangt aber § 238 PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich

durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem

Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung trägt (VGr, 15. März 2002, BEZ

2002.

Nr. 18); besonders hohe Anforderungen sind dabei dann zu erfüllen, wenn

gemäss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes Rücksicht zu

nehmen ist.

6.3.2

Der Gemeinderat Stäfa und die Vorinstanz

sind ohne nähere Begründung davon ausgegangen, das streitige Bauvorhaben habe

sich wegen der angrenzenden Kernzone nicht nur befriedigend, sondern im Sinn

von § 238 Abs. 2 PBG gut einzuordnen. Nach der Rechtsprechung gelten in

Kernzonen, welche gemäss § 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder

umfassen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen, die erhöhten

Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG (vgl. VGr,

26.

September 2001, VB.2001.00192, E. 2; 1. Juni 2005,

VB.2004.00543, E. 5.4; beide unter www.vgrzh.ch). Das bedeutet jedoch

nicht, dass damit die Kernzone selber zum Schutzobjekt wird und eine besondere

Rücksichtnahme beanspruchen kann. Eine solche ist nur dann erforderlich, wenn

Schutzobjekte unmittelbar an der Zonengrenze liegen, so dass ihnen die Kernzone

keinen ausreichenden Schutz zu bieten vermag, und die in der angrenzenden Zone

geplanten Bauten eine für die Einordnung relevante Nähe zu den Schutzobjekten

aufweisen (VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55 E. 3.2). Dass es sich

hier bei den Bauten in den an die Baugrundstücke unmittelbar angrenzenden

Kernzonenbereichen um Schutzobjekte handle, wird nicht geltend gemacht und ist

nicht aktenkundig. Weitere Abklärungen in diesem Sinn können jedoch

unterbleiben, da die angefochtene Baubewilligung auch bei Anwendung von § 238 Abs.

2.

PBG nicht rechtsverletzend ist. Besondere Gründe, welche eine Herabsetzung

des erst 1999 bei der Entlassung des Baugrundstückes aus der Kernzone

definierten Bauvolumens verlangen würden, sind nicht gegeben. Die von den

Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2007.00287 eingereichten Fotomontagen

(act. 9/20.1 und 2 von VB.2008.00287) belegen, wie die Vorinstanz richtig

festhält, dass die Kernzonensilhouette von der O-Strasse aus nicht gestört

wird, wenn das Bauprojekt zwischen Kernzonenbauten im Hintergrund sichtbar ist.

Die Ansicht, der Baukörper vermöge auch für sich den Anforderungen an eine gute

Gestaltung zu genügen, ist nicht rechtsverletzend. Die seeseitige Fassade wird

durch die Rückversetzung der beiden oberen Geschosse gegenüber der Fassade der

beiden unteren Geschosse um 2,5 m in terrassenähnlicher Weise aufgelockert.

Auch die Fassadengestaltung und Strukturierung genügt hohen Ansprüchen. Mit

ihren pauschalen Qualifizierungen des Neubaus als "Schlitten",

"Drachenkopf" oder "Turnhalle" geben sie eine abweichende

ästhetische Einschätzung des Projektes wieder, vermögen aber die überzeugenden

Ausführungen der Vorinstanz nicht zu widerlegen. Zu Recht hat diese die ästhetisch-architektonische

Beurteilung des Neubaus durch die Baubewilligungsbehörde geschützt. Diese hat

auf jeden Fall bei der ästhetischen Beurteilung des

Projektes den ihr zustehenden Ermessens- und Beurteilungsspielraum nicht

verletzt. Die Beschwerde ist auch unter diesem

Gesichtspunkt abzulehnen.

7.

Die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2007.00287 rügen

schliesslich eine Verletzung der Bestimmung von Art. 35 BauO über die

Abgrabungen. Sie setzten sich jedoch mit den Ausführungen der Rekurskommission

zu dieser kommunalen Bestimmung nicht näher auseinander, so dass auf die

Begründung im Rekursentscheid (E. 6) verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2

in Verbindung mit § 70 VRG).

8.

Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerden

unbegründet und abzuweisen sind. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die

Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine Umtriebsentschädigung steht

ihnen von vornherein nicht zu. Vielmehr sind sie in Anwendung von § 17

Abs. 2 VRG zu verpflichten, dem privaten Beschwerdegegner eine

Parteientschädigung zu bezahlen. Angemessen ist eine solche von Fr. 2'000.-.

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Die Beschwerdeverfahren VB.2007.00286 und VB.2007.00287

werden vereinigt.

und entscheidet:

1.

Die Beschwerden

VB.2007.00286 und VB.2007.00287 werden abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellungskosten,

Fr. 10'180.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1, 4

und 7 zu je 1/10, den Beschwerdeführenden 2, 3 sowie 5 und 6 zu je 1/20 und den

Beschwerdeführenden 8 und 9 zu je 1/4 auferlegt, wobei die Beschwerdeführenden

1.

bis 7 einerseits und die Beschwerdeführenden 8 und 9 anderseits solidarisch

je für die Hälfte der Gerichtskosten haften.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und in gleicher solidarischer

Haftbarkeit (gemäss Dispositiv-Ziffer 3) verpflichtet, der privaten

Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, , einzureichen.

6.

Mitteilung an: …