Lexipedia

Entscheid

VB.2008.00288

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00288

30. Juni 2009Deutsch35 min

(URT.2009.11553)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Stadt Dübendorf, vertreten durch RA A,

Erwägungen

II. B AG, vertreten durch RA C,

Beschwerdeführinnen,

gegen

I. B AG, vertreten durch RA C,

II. Stadtrat Dübendorf,

vertreten durch RA A,

Beschwerdegegnerschaft,

und

D, vertreten durch RA E,

Mitbeteiligter,

betreffend Quartierplan,

hat sich ergeben:

I.

A. Das

Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt Dübendorf ist im Süden durch die Zürichstrasse,

im Norden durch die Überlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die

Ringstrasse und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das

Gebiet wird vertikal von Süden nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im

Verhältnis 1/3 (westlicher Teil) zu 2/3 (östlicher Teil) geteilt. Ausgehend von

der Hochbordstrasse führen nach Osten in die Ringstrasse (von Süden her gesehen)

die Sonnentalstrasse, die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die

Neugutstrasse. Der östlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des

Quartierplangebiets ist bis auf einzelne Parzellen überbaut, der westlich davon

gelegene Teil etwa zur Hälfte. Im Quartierplangebiet finden sich mehrere grosse

Einkaufszentren, teilweise mit eigenen Parkhäusern, verschiedene Grosshandels-

und Dienstleistungsbetriebe, Einkaufsgeschäfte, die Zürcher Kantonalbank mit

Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und Geschäfte sowie eine Grosspapeterie,

die B AG, eine Gemüseanbaufirma und ein Restaurant/Dancing. Gegenüber

diesem weitgehend durch Geschäfte und Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebietes

besteht eine überwiegende Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften "Am

Stadtrand" im südwestlichen Teil des Quartierplangebiets.

B. Am 20.

September 2001 leitete der Stadtrat Dübendorf das Quartierplanverfahren für das

Gebiet Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss

vom 13. Juni 2001 festgelegte rückwärtige Erschliessung des Quartiers zur Entlastung

der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof Stettbach

bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni 2006

setzte der Stadtrat Dübendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht die

Aufhebung der Einmündungen der Sonnental-, Industrie-, Lager- und teilweise der

Neugutstrasse in die Ringstrasse zugunsten einer rückwärtigen Erschliessung

vor, die neu aus Süden von der Zürichstrasse in die Hochbordstrasse und von

Norden her durch einen Abzweiger von der Überlandstrasse ebenfalls in die

Hochbordstrasse erfolgt. Zwischen Sonnental- und Lagerstrasse soll die Hochbordstrasse

für den privaten Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende (Kreuzung

Lager- bzw. Sonnentalstrasse) je mit einem Kreisel ("Kreisel Nord"

bzw. "Kreisel Süd") versehen werden. Die Erschliessung ins Gebiet

östlich der Hochbordstrasse ermöglicht ein System von Verbindungsstrassen zu

den bestehenden, nunmehr mit Bäumen gesäumten Querstrassen (sog. Ostring). Der

westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets wird mit

Stichstrassen erschlossen. Etwa auf Höhe der Alleemitte soll westlich der

Hochbordstrasse eine Parkanlage entstehen. Das gesamte Quartierplangebiet

untersteht ferner insofern der Gestaltungsplanpflicht, als die einzelnen Grundeigentümer

auf ihren Baugrundstücken jeweils private Gestaltungspläne auszuarbeiten haben,

welche sich an die planerischen Vorgaben halten müssen. Mit Präsidialverfügung

vom 20. Juni 2006 wurde der korrigierte Kostenverleger für das

Quartierplangebiet festgesetzt.

II.

Gegen den Festsetzungsbeschluss

vom 8. Juni 2006 regte sich Widerstand von zahlreichen Betroffenen. Darunter

war auch die B AG mit ihren Liegenschaften an der Hochbordstrasse 10

(Kat.-Nr. 01), einem 1972 erstellten, viergeschossigen Geschäftshaus mit

Attika-Wohnung und einem kleinen, 1942 erbauten Einfamilienhaus. Der Kreisel

Hochbord-/Lagerstrasse ("Kreisel Nord") wurde auf Anregung des

Quartierbeteiligten D so gelegt, dass die bestehenden Ein- und Ausfahrten aus

der Tiefgarage der F AG ("Wohnland") weiter benutzt werden können.

Durch die entsprechende Verschiebung des nördlichen Kreisels der

Hochbordstrasse muss allerdings das Einfamilienhaus der B AG an der Ecke

Hochbord-/Lagerstrasse abgebrochen und mit Fr. 128'000.- (Verlust des Gebäudes)

entschädigt werden. Ferner ergibt sich eine Minderzuteilung von 200.8 m2

auf dem Grundstück der B AG, die mit Fr. 1'000.- pro m2

abgegolten wird. Im Rekurs vom 13. Juli 2006 an die Baurekurskommission

III des Kantons Zürich liess die B AG vorerst verlangen, es sei der

Verkehrskreisel Nord so anzulegen, dass ihr Einfamilienhaus (Vers.-Nr. 02 auf

Kat.-Nr. 01) nicht abgebrochen werden müsse. Falls sich ein Abbruch nicht

vermeiden lasse, sei die Stadt Dübendorf zu Entschädigungen für den Verlust von

sieben Parkplätzen, für allfälligen Mietzinsausfall bis zur Bezahlung der

Enteignungsentschädigung sowie für unvermeidbaren Schaden aus mietrechtlichen

Verpflichtungen für vor dem 13. Juni 2006 abgeschlossene Verträge zu

verpflichten. Dasselbe liess die B AG im Rekurs gegen die Präsidialverfügung

vom 20. Juni 2006 verlangen. Die Stadt Dübendorf beantragte am 12. Oktober

2006.

Abweisung des Rekurses wie zuvor schon der Mitbeteiligte D.

Die BRK III entschied am

22.

Mai 2008 nach Durchführung eines Kommissions-Augen­scheins vom

14.

März 2007 zum Erschliessungskonzept und eines Referenten-Augen­scheins

vom 11. Mai 2007 zum Abbruch des Einfamilienhauses. Sie vereinigte die beiden

Rekurse, hiess sie teilweise gut und hob den Beschluss des Stadtrats von

Dübendorf vom 8. Juni 2006 insofern auf, als die Minderzuteilung von 200.80 m2

an die B AG statt zum vollen Verkehrswert bloss mit dem Quartierplanansatz

von Fr. 1'000.-/m2 entschädigt werden sollte. Im Übrigen wies

sie den Rekurs ab.

III.

Gegen den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt

Dübendorf am 26. Juni 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons

Zürich und liess beantragen, es sei Dispositiv-Ziffer II des angefochtenen

Entscheids soweit aufzuheben, als darin die im Quartierplan vorgesehene

Entschädigung für die Minderzuteilung von Fr. 1'000.-/m2 ohne Berücksichtigung

der zusätzlich festgelegten Gebäudeentschädigung aufgehoben und angeordnet

worden sei, die Entschädigung für die Minderzuteilung müsse zur Erzielung einer

vollen Verkehrswertentschädigung erhöht werden. Die BRK III liess sich am 24.

September 2008 zur Beschwerde vernehmen und Nichteintreten auf die Beschwerde

beantragen. Der im Rekursverfahren Mitbeteiligte D äusserte sich zur Beschwerde

nicht. Die B AG liess in der Beschwerdeantwort vom 20. Oktober 2008

ebenfalls Abweisung der Beschwerde verlangen.

Gegen den Entscheid der BRK III vom 22. Mai 2008 erhob die

B AG ihrerseits am 27. Juni 2008 Beschwerde am Verwaltungsgericht und

verlangte, es sei der Verkehrskreisel Hochbordstrasse Nord so anzulegen und zu

dimensionieren, dass das Gebäude Assek.-Nr. 02 auf Kat.-Nr. 01 nicht

abgebrochen werden müsse und die bestehenden Parkplätze erhalten werden

könnten. Eventuell sei eine Entschädigung für den Verlust von Parkplätzen im

begründeten Ausmass zu leisten. In der Beschwerdeantwort liessen die Stadt

Dübendorf ebenso wie der Mitbeteiligte D und die Rekursinstanz die Abweisung

der Beschwerde beantragen.

Mit Verfügung vom 13. Mai 2009 genehmigte die Baudirektion

die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006 und die den Kostenverleger

korrigierende Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006. Sie hielt im Wesentlichen

die Ausscheidung von Mehrflächen für die gemeinschaftlichen Ausstattungen für

gerechtfertigt und zweckmässig, beanstandete indessen auf der Flaniermeile

Hochbord die zu geringe Fahrbahnbreite von 6 m. In verschiedener Hinsicht

verwies sie sodann auf die einzelnen Baubewilligungsverfahren und die damit

verbundene Gestaltungsplanpflicht (etwa bezüglich Altlasten-, Lärm- und

Grundwassersituation).

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen

Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig.

1.2

Die beiden

Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid vom 22. Mai 2006. Beide

betreffen – wenn auch nur teilweise dieselben – Belange des darin festgesetzten

Quartierplans und damit sowohl denselben Sachverhalt als auch weitgehend

dieselben Rechtsfragen. Eine Vereinigung von Verfahren ist angebracht, wenn

sich zwei oder mehrere (Rechtsmittel-)Begehren eines Privaten oder des

Gemeinwesens gegen dieselbe Verfügung richten (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 4–31, N. 33 f.). Entsprechend sind die Verfahren

VB.2008.00288 und VB.2008.00293 zu vereinigen. Die Akten des Verfahrens

VB.2008.00293 werden mit act. 17/… zitiert. Des besseren Verständnisses wegen

wird die Stadt Dübendorf als Beschwerdeführerin I und die B AG als Beschwerdegegnerin

I bezeichnet.

1.3

Die

Rekursinstanz liess beantragen, es sei auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin I

nicht einzutreten, denn diese habe kein Interesse an der Anfechtung der Höhe

der Entschädigung für die Minderzuteilung. Für sie selber entstehe aus dem

Rekursentscheid kein Nachteil, sondern höchstens für die Quartierplangenossen,

denen jedoch ein eigenes Rechtsmittel zur Verfügung stehe. Die Vorinstanz

übersieht dabei, dass die Beschwerdeführerin I ebenfalls zu den Quartierplangenossen

gehört, da sie über das Grundstück Kat.-Nr. 03 innerhalb des Quartierplanperimeters

verfügt. Der Rekursentscheid verlangte aber, dass die Minderzuteilung der Beschwerdegegnerin

I zum vollen Verkehrswert und nicht nur zum Quartierplanansatz von Fr. 1'000.-

/m2 entschädigt werde (vorn III.), was zu einer Erhöhung der

Erschliessungskosten führt, welche alle Quartierplangenossen und damit auch die

Beschwerdeführerin I betrifft. Sie erscheint daher zur Beschwerde ohne Weiteres

legitimiert.

2.

2.1

Der Quartierplan

ermöglicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung

entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1

des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).

Alle Grund­stücke innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den

Quartierplan erschlossen werden. Erschliessungsanlagen sind so festzulegen,

dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen (§ 128

Abs. 1 und 2 PBG). Erschlossen ist ein Grundstück unter anderem dann, wenn es

für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236

Abs. 1 PBG). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher hinsicht eine

der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt

für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer. Zufahrten sollen

für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 1 f. PBG).

2.2

Bei der

Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches

Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu überprüfen ist.

Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt

die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der

Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und

auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 =

ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 =

ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan müssen die

Interessen der einzelnen Grundeigentümer abgewogen, möglichst ausgeglichen und

mit den öffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser

Grundlage gefundene Lösung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geändert

werden, wenn sich bei Abwägung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrängt,

dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mäss

festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet

im Rahmen der Überprüfung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die

Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 3,

www.vgrzh.ch).

2.3

Das

Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen

hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und

Ermessensüberschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).

Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als

Rechtsverletzung gilt. Die Ermessensbetätigung muss in jedem Fall pflichtgemäss

sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie

sich an den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, den verwaltungsrechtlichen

Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so

insbesondere am Willkürverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und

Verhältnismässigkeit staatlicher Massnahmen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 50 N. 80). Bei der Überprüfung von Rekursentscheiden, mit

welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht

im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu prüfen, ob die

Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie

missachtet habe.

3.

3.1

Das

Quartierplangebiet wurde vorliegend folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil östlich

der Hochbordstrasse mit Ausnahme des Grundstücks Kat.-Nr. 04 (neu Kat-Nr. 05)

sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 06 (neu

Kat.-Nr. 07) und Kat.-Nr. 08 (neu Kat.-Nr. 09) bis zur nördlichen Begrenzung

wurden der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Hierzu gehört auch das

Grundstück der Beschwerdegegnerin I. Die Zone IG3 lässt gemäss der Bauordnung

der Stadt Dübendorf vom 18. März 1996 (BZO) höchstens mässig störende Betriebe,

Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu; eine Wohnnutzung ist nicht vorgesehen,

hingegen eine Freiflächenziffer von 20 %, damit nicht alle unüberbaubaren

Flächen für Zufahrten, Parkplätze und Lager verwendet werden (Art. 23

BZO). Das Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nr. 06 und 08 bis zur

südlichen Grenze (Zürichstrasse) sowie das Grundstück Kat.-Nr. 05 wurden der

Zentrumszone Z4 zugeteilt. In der Zentrumszone Z4 sind Wohnungen, Büros,

Ateliers, Praxen sowie mässig störende Gewerbe zulässig; ein minimaler

Wohnanteil ist jedoch nicht vorgeschrieben (Art. 6, 17 BZO).

3.2

Im ersten

Quartierplanentwurf war der Kreisel Nord so gelegt worden, dass die Liegenschaft

Assek.-Nr. 02 auf Kat.-Nr. 01 (Einfamilienhaus) nicht abgebrochen werden musste,

jedoch direkt mit einer Hausecke an den Kreisel anstiess. Abgesehen von dieser

verkehrstechnisch heiklen Lage (zum Beispiel eingeschränkte Sichtverhältnisse

von der Lagerstrasse zu den Parkplätzen Hochbordstrasse) war die mit dem

Kreisverkehr entstehende Lärmproblematik nicht zu beseitigen. Die damalige Lage

des Kreisels bedingte sodann, dass die Ein- und Ausfahrt in das Parkhaus der F

AG die neu geplante Strasse D hätte unterqueren müssen, was zu erheblichen und

kostspieligen Anpassungen geführt hätte. Demgegenüber bewirkte die Verschiebung

des Kreisels um einige Meter nach Südosten, dass die Ein- und Ausfahrt zum

Parkhaus der F AG bestehen bleiben konnte und sich eine klare Trennung zur

Strasse D ergab. Dies allerdings zum Preis, dass das Einfamilienhaus der Beschwerdegegnerin

I aus Platzgründen abgebrochen werden muss.

4.

4.1

Die

Vorinstanz hielt die Verschiebung des Kreisels Nord mit ausführlicher und zutreffender

Begründung, auf die zu verweisen ist, für gerechtfertigt, einerseits aus den

erwähnten Gründen (vorn E. 3.2), andererseits, weil im Hinblick auf einen

optimalen Verkehrsfluss eine ausreichende Dimensionierung und eine möglichst

einfache, übersichtliche Verkehrsführung sichergestellt würden. Der Kreisel

Nord als zentrales Element des quartierplanlichen Verkehrskonzepts verbinde

vier bestehende Verkehrswege und einen neuen Verkehrsweg miteinander

(Hochbordstrasse Nord und Süd, Lagerstrasse, Ein- und Ausfahrt F AG und neue

Strasse D). Die Lage der bestehenden Verkehrswege sei vorgegeben und lasse

wenig planerischen Spielraum offen. Angesichts des geringen Wertes des Einfamilienhauses

der Beschwerdegegnerin I gegenüber dem Gesamtgrundstück hielt die Vorinstanz

auch dessen Beseitigung für gerechtfertigt.

Die Beschwerdegegnerin I

bestreitet vorerst die Vorteile aus der Verschiebung des Kreisels auf die Achse

der Hochbordstrasse. Diese komme nur dem Busverkehr, dem Fahrradverkehr und den

Fussgängern zugute, weil der mittlere Teil der Hochbordstrasse nicht für den

Privatverkehr geöffnet sei. Der Verkehr müsse von der Hochbordstrasse in die

Lagerstrasse oder in die Strasse D geführt werden, wofür die Lage des Kreisels

in der Hochbordstrasse keine Rolle spiele. Die Beschwerdeführerin I gesteht zu,

dass der Versatz des Kreisels in die Achse der Hochbordstrasse nicht allein

entscheidend, aber doch logisch sei. Der Mitbeteiligte verweist auf die

Ausführungen der Vorinstanz.

4.1.1

Der Beschwerdegegnerin I ist nicht zu folgen. Die Versetzung des Kreisels

Nord in die Achse der Hochbordstrasse ermöglicht die weitere Nutzung der

bestehenden Ein- und Ausfahrt der F AG sowie deren Entflechtung von der Strasse

D (vorn E. 3.2). Ausserdem müssen von Norden in das Quartierplangebiet

einfahrende grössere Lastwagen gemäss dem Erläuternden Bericht um den Kreisel

herum zur Einfahrt der F AG fahren, was erleichtert wird, wenn der Kreisel Nord

gegenüber der Achse der Hochbordstrasse nicht auch noch versetzt ist.

Schliesslich hätte an der ursprünglichen Lage des Kreisels ein aus Platzgründen

nicht lösbares Lärmproblem bestanden, indem die dem Kreisel zugewandte Seite

des Einfamilienhauses nicht erfolgreich gegen Lärm hätte geschützt werden

können.

4.1.2

Der Vorteil des Bestehenlassens der Einfahrt zum Parkhaus der F AG wird von

der Beschwerdegegnerin I nicht substanziiert kritisiert. Entgegen ihrer Ansicht

hinderte das bestehende Einfamilienhaus gerade die zweckmässige Ausgestaltung

des Quartierplans wegen der erwähnten baulichen Umgestaltung der vielbefahrenen

Zufahrt zum F-Parkhaus. Soweit die Beschwerdegegnerin I sodann geltend macht,

die Kosteneinsparungen von Fr. 200'000.- bis Fr. 300'000.- aus dem nicht

erforderlichen Umbau der Zufahrt zum Parkhaus der F AG seien nie belegt worden,

beschränkt sich ihre Kritik auf eine allgemeine Bestreitung; sie belegt

ihrerseits keinen anderen Betrag. Zudem wurden die erwähnten Kosteneinsparungen

in der Vernehmlassung zum Technischen Bericht beziffert. Auch wenn die

Mehrkosten aus Abbruch und Entschädigung des Mehrfamilienhauses von

Fr. 145'000.- der Kostenersparnis von Fr. 200'000.- bis Fr. 300'000.-

gegenüber gestellt werden, ergibt sich daraus weder, dass die Kostenersparnis

zu vernachlässigen wäre, noch, dass deren Betrag etwa willkürlich festgelegt worden

wäre.

4.2

Die Beschwerdegegnerin

I bestreitet sodann, dass es sich bei ihrem Einfamilienhaus um ein

Abbruchobjekt handle. Vielmehr habe dieses stets gewinnbringend und ohne Probleme

vermietet werden können. Bei Mietzinseinnahmen von mindestens Fr. 16'800.- jährlich

könne nicht von einem Abbruchobjekt gesprochen werden. Sie bestreitet in diesem

Zusammenhang, dass das Einfamilienhaus den Gesamtwert ihrer Liegenschaft nicht

entscheidend beeinflusse und zählt noch acht Parkplätze hinzu, die nicht

berücksichtigt worden seien. Demgegenüber hält die Beschwerdeführerin I fest,

dass die erwähnten Parkplätze nicht dem Gebäudewert zuzurechnen seien und

ohnehin nicht den Benützern des Einfamilienhauses dienten. Das Einfamilienhaus

sei aber ein Abbruchobjekt. Der Mitbeteiligte lässt dazu ausführen, dass einzig

der Wert des Gebäudes massgeblich für die Frage von dessen Abbruch sei, nicht

aber der Landwert oder der Wert von Parkplätzen.

4.2.1

Nach § 127 Abs. 2 PBG darf die Beseitigung anderer Gebäude (als

Baudenkmäler gemäss Abs. 1) oder ihrer wesentlichen Teile, die nicht befristet

oder auf Widerruf bewilligt worden sind, ausserhalb der Gebietssanierung nur

vorgesehen werden, wenn sie den Wert des Grundstücks nicht entscheidend

mitbestimmen und wenn ihr Fortbestand die zweckmässige Ausgestaltung des

Quartierplans hindert. Diese Einschränkung gilt nicht, wenn der betroffene

Eigentümer zustimmt und wenn dadurch nicht andere Beteiligte unverhältnismässig

belastet werden.

4.2.2

Wie dargelegt (vorn E. 4.1.2), hinderte die in Frage stehende Liegenschaft

die zweckmässige Ausgestaltung des Quartierplans bezüglich der Erschliessung

des Quartierplangebiets. Aus dem Gesetzestext geht sodann hervor, dass allein

der Wert des Gebäudes massgebend ist für die Frage, ob ein solches den Wert des

Grundstücks entscheidend mitbestimme oder nicht. Soweit sich die Beschwerdegegnerin

I auf acht Parkplätze beruft, die sie mit insgesamt Fr. 160'000.- in Rechnung

stellt, kann dieser Betrag daher nicht berücksichtigt werden. Im Übrigen hat

die Vorinstanz mit ausführlicher und zutreffender Begründung dargelegt, dass

das Einfamilienhaus am Verkehrswert der gesamten Liegenschaft von rund Fr.

6'460'000.- lediglich Fr. 280'000.- (Landanteil inbegriffen) oder 4,3 %

(1/17) des Gesamtwertes ausmache. Ohne den Landanteil steht ein Realwert des

Einfamilienhauses von Fr. 128'152.- in Frage, der rund 2 % am Gesamtwert ausmacht.

Es lässt sich mit der Vorinstanz festhalten, dass das Einfamilienhaus den Wert

des beschwerdegegnerischen Grundstücks nicht entscheidend beeinflusst.

4.2.3

Dies wird bestätigt durch die Qualität des Einfamilienhauses als

Abbruchobjekt, welche die Beschwerdegegnerin I allerdings bestreitet. Aus dem

im Recht liegenden Gutachten von Manfred Rieser vom 20. Februar 2006 geht

hervor, dass das Einfamilienhaus an mittlerer bis schlechter Wohnlage im

Quartierplangebiet mit 3,5 Zimmern auf zwei Stockwerken kleine Zimmer aufweise,

einen stark verwohnten Eindruck mache und einen total veralteten, nicht mehr

zeitgemässen Ausbau aufweise. Leitungen und Installationen seien veraltet. Das

Haus genüge nur noch einfachsten Ansprüchen und weise sowohl aussen wie innen einen

sehr grossen aufgestauten Unterhalts- und Renovationsbedarf auf. Ein Verkauf

des Hauses sei schon standortbedingt kaum möglich, aber auch wegen schwacher

Nachfrage für solche Objekte. Daraus darf zweifellos darauf geschlossen werden,

dass es sich beim in Frage stehenden Haus um ein Abbruchobjekt handelt.

4.2.4

Dies findet seine Entsprechung im Mietvertrag vom 29. April 2004, der nicht

nur eine sehr günstige Miete (ohne Parkplätze) von netto Fr. 1'200.- monatlich

ausweist (Fr. 14'400.- jährlich und nicht Fr. 16'800.- gemäss der Beschwerdegegnerin

I), sondern auch einen für ein Mietobjekt eher ungewöhnlichen Passus enthält:

"Der Mieter kennt den Zustand des Mietobjektes aufgrund einer eingehenden

Besichtigung. Die Höhe des Mietzinses wurde dem bestehenden Zustand des Mietobjektes

angepasst. Der Mieter ist bereit, den heutigen Zustand des Mietobjektes zu

akzeptieren". Dies lässt nicht auf eine neuwertige, wohnliche und robuste

Bausubstanz schliessen. Eine solche geht auch aus den Bildern des Gutachtens

nicht hervor. Hinzu kommt, dass das Haus bei der ursprünglichen Lage des

Kreisels Nord nicht effektiv gegen den Strassenlärm hätte geschützt werden

können und der Wohnzweck schon deshalb für die Zukunft in Frage stand. Einem

Abbruch des Einfamilienhauses steht somit nichts im Wege.

4.3

Die

Vorinstanz bezeichnete die bestehenden Parkplätze als teilweise sehr knapp bemessen,

wie sich am Augenschein gezeigt habe, so etwa die Plätze 11 und 12, 13 (nur mit

Kleinwagen befahrbar) und 14 (Abfallcontainer). Unter Berücksichtigung der

heute nicht benutzbaren und der bei einer neuen Anordnung zusätzlich möglichen

Plätze kam die Vorinstanz zum Schluss, dass die Beschwerdegegnerin I durch den

Quartierplan nicht mehr als 4 Abstellplätze verlieren werde. Ungeachtet der

Benutzbarkeit gingen sechs Abstellplätze entlang der Hochbordstrasse wegen

deren Ausbau verloren. Einen davon könne die Beschwerdegegnerin I durch eine

Neuanordnung zurückgewinnen. Für die aufzuhebenden Plätze Nr. 15–16 könne durch

eine Neuanordnung Ersatz geschaffen werden. Damit verliere die Beschwerdegegnerin

I keine entschädigungspflichtigen Abstellplätze.

Die Beschwerdegegnerin I hält dagegen, sie verliere die

Parkplätze 17–18 (Hochbordstrasse) sowie 15–16 und 12 (Lagerstrasse), total

acht Parkplätze, die sie je mit Fr. 20'000.- bewertete. Der

Beseitigungsrevers für die Parkplätze (gemäss Baukommissionsbeschluss vom 11.

Oktober 1973) habe nur für die Parkplätze Geltung, welche die damals

tatsächlich bestehende Baulinie tangiert hätten. Das seien die Parkplätze Nr. 19–18.

Weiter treffe nicht zu, dass Parkplatz Nr. 13 nur mit einem Kleinwagen

befahrbar sei, und Parkplatz Nr. 14 werde nur aus Bequemlichkeit als

Containerplatz benützt. Bei den übrigen Parkplätzen sei lediglich Nr. 12

problematisch. Es seien somit 16 Parkplätze vorhanden, welche die Baulinie

nicht tangierten. Nach dem Abbruch des Einfamilienhauses könnten aber nur noch

15.

Parkplätze realisiert werden. Davon würden sieben durch die geplante

Baulinie tangiert, so dass nur noch acht Plätze auf Dauer realisiert werden

könnten. Demgemäss entfielen durch die Verlegung des Kreisels nach Norden acht

Parkplätze. Die Beschwerdeführerin I folgt der Vorinstanz und beanstandet

zunächst, dass die leidige Parkplatzgeschichte in jedem Verfahrensstadium

wieder anders dargestellt werde. Von der gültigen Baulinie an der

Hochbordstrasse seien 6 Parkplätze vom Beseitigungsrevers betroffen. Die

Benutzbarkeit der übrigen Parkplätze sei nicht entscheidend. Es sei keine Entschädigung

geschuldet. Für die Fläche von 3 an der Lagerstrasse gelegenen Parkplätzen

erhalte die Beschwerdegegnerin I eine Baulandentschädigung, für diejenigen im

Baulinienbereich an der Lagerstrasse bestehe keine Gefahr einer späteren

Beseitigung. Der Mitbeteiligte äussert sich zur Parkplatzfrage nicht.

4.3.1

Gemäss dem Beschluss der Baukommission Dübendorf vom 11. Oktober 1973 wurden

die Pläne für die Erstellung von Autoabstellplätzen nur unter einem Vorbehalt

genehmigt: Die bewilligten Autoabstellplätze vor der Baulinie müssten bei einem

allfälligen Ausbau der Hochbordstrasse auf eigene Kosten beseitigt werden. Im

Freien liegen entlang der Hochbordstrasse die Plätze 20–18. Im rechten Winkel

dazu schliessen sich die Plätze 13–14 an. An der Lagerstrasse, anschliessend an

den Schopf des Einfamilienhauses, liegen weitere acht Parkplätze.

4.3.2

Im betroffenen Teil der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin I liegen

insgesamt 21 Parkplätze. Durch den Kreiselbau gehen zwar die Parkplätze

Nr. 17–18, 15–16 und 12, insgesamt 8 Parkplätze, verloren. Hingegen lassen

sich durch eine andere Anordnung, welche von der Beschwerdegegnerin I nicht

bestritten wird, neu wieder 15 Parkplätze schaffen. Damit verliert die Beschwerdegegnerin

I nur sechs Parkplätze. Da gleichzeitig nur sechs Parkplätze reversbelastet

sind, wie die Beschwerdeführerin I richtig festhält, die bei einem Ausbau der

Hochbordstrasse von der Beschwerdegegnerin I auf eigene Kosten ohnehin

beseitigt werden müssten, erleidet sie keinen Verlust von nicht reversbelasteten

Parkplätzen. Nachdem die Beschwerdegegnerin I die Plätze 13 und 14 selber als

vollwertig bezeichnet, ändert sich am Verlust der Parkplätze nichts. Jedenfalls

verliert sie durch den Quartierplan keine entschädigungspflichtigen Abstellplätze,

wie die Vorinstanz zu Recht festhält.

Was die Beschwerdegegnerin I

dagegen vorbringt, überzeugt nicht. Soweit sie geltend macht, lediglich die

Parkplätze 19–18 (an der Hochbordstrasse) hätten die damals geltende Baulinie

tangiert, kann auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden,

worauf die Beschwerdegegnerin I nicht eingeht.

Entsprechend ist die Beschwerde der Beschwerdegegnerin I

abzuweisen.

5.

5.1

Damit

stellt sich die Frage nach der Entschädigung für die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin

I. Die Vorinstanz hielt dazu fest, über den prozentualen Abzug hinausgehende

Minderzuteilungen, die nicht durch Realersatz ausgeglichen werden könnten,

seien in Geld auszugleichen (§ 145 Abs. 1 PBG). Bei gewichtigen

Landabtretungen, wie sie bei der Beschwerdegegnerin I in Erscheinung träten –

diese habe eine Minderzuteilung von 200.8 m2 oder 13.36 %

hinzunehmen – liege eine ausverkaufsähnliche Situation vor, die sich preiserhöhend

auswirke. Es wäre mit der Eigentumsgarantie unvereinbar, wenn der Geldausgleich

in solchen Fällen nur nach dem schematischen Quartierplanansatz bemessen würde.

Die erwähnte Minderzuteilung übersteige das von den Quartierplangenossen

hinzunehmende Mass bei Weitem und habe Enteignungscharakter, weshalb sie zum

vollen Verkehrswert entschädigt werden müsse. Diesen Wert habe die Vorinstanz

noch zu ermitteln.

Dem hält die Beschwerdeführerin I entgegen, sie anerkenne

zwar, dass die Beschwerdegegnerin I in einem besonderen Mass vom Quartierplan

betroffen sei. Hingegen werde diese mit der im Quartierplan vorgesehenen

Gesamtentschädigung von Fr. 328'800.- (Minderwertausgleich Fr. 200'800.- für

200.8

m2 sowie Gebäudeentschädigung Fr. 128'000.-) gut bedient. Die

Vorinstanz habe in ihre Würdigung nicht einbezogen, dass die Landabzugsfläche

zu einem erheblichen Teil Vorgartenland sei oder als Grundfläche bzw. Umschwung

für das Gebäude diene. Entweder sei unüberbautes Land mit einem den Wert nicht

mitbestimmenden Abbruchobjekt oder eine überbaute Liegenschaft zu entschädigen,

aber nicht beides. Der festgesetzte Verkehrswert von Fr. 1'000.- pro m2

sei unangefochten geblieben. Dieser Wert berücksichtige den quartierplanlichen

Interessenausgleich und liege geringfügig unter dem Wert einer

Enteignungsentschädigung. Insgesamt ergebe sich ein Preis von Fr. 1'637.45 pro

m2 (Fr. 200'800.- + Fr. 128'000.- bezogen auf 200.8 m2).

Damit werde der enteignungsrechtliche Verkehrswert nicht unterschritten. Die Beschwerdegegnerin

I ist dagegen der Meinung, der Gebäudewert sei mit Fr. 128'000.- sehr

bescheiden bemessen worden. Beim Abbruch des Objekts entfielen

Mietzinseinnahmen von mindestens Fr. 16'800.- jährlich. Es handle sich nicht um

ein Abbruchobjekt, und das Land sei nicht bloss Vorgartenfläche oder

Vorgartenland, sondern werde als Abstellfläche für Fahrzeuge benützt.

5.2

Das Bestreben,

allen Quartierplanbeteiligten gleichwertigen Realersatz in Form einer

erschlossenen, für die Überbauung geeigneten Parzelle zu verschaffen, scheitert

nicht selten an unveränderlichen Vorgaben. Die Höherrangigkeit des Quartierplanzwecks

führt zwangsläufig zu Abweichungen bei der Umsetzung des Realersatzprinzips. Im

Interesse der Gestaltung geeigneter Parzellen kommt es zu Neuzuteilungen, die

nicht der Soll-Grösse entsprechen, wie sie aus dem Altbestand, dem Quotenabzug

und dem allfälligen Landbeitrag an gemeinschaftliche Ausstattungen und

Ausrüstungen errechnet worden ist. Der Ausgleich muss dann durch Geldzahlungen

herbeigeführt werden (§ 145 Abs. 1 PBG; Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen

im zürcherischen Quartierplanverfahren, Diss. Zürich 2004, S. 80).

Geldausgleich ist nach § 145 Abs. 2 lit. a PBG auch auf

Werteinbussen zu leisten, die durch die Neuzuteilung, Beseitigung oder

Anpassung von Gebäuden samt Nebenanlagen ohne entsprechende Rechtspflicht des

bisherigen Eigentümers entstehen. Ein Anspruch auf Entschädigung der

Werteinbusse, die der bisherige Eigentümer durch die Beseitigung seines

Gebäudes oder von Teilen davon erleidet, erlangt er nur, wenn ihm keine

Rechtspflicht zur Vornahme oder Duldung der gebotenen Massnahme oblag (§ 145

Abs. 2 PBG). Eine vorbestehende, der Entschädigung entgegenstehende Handlungs-

bzw. Duldungspflicht des Grundeigentümers ist häufig in einem Beseitigungs-

oder Anpassungsrevers verankert. Aus dem Quartierplanrecht ergibt sich die

Pflicht zur entschädigungslosen Vornahme gewisser Anpassungsarbeiten nach

§ 170 PBG (Kleb, S. 82 ff.).

5.3

Vorerst

ist zu wiederholen, dass es sich beim in Frage stehenden Einfamilienhaus um ein

Abbruchobjekt handelt und dieses lediglich Mieteinnahmen von Fr. 14'400.- ermöglichte

(vorn E. 4.2). Weiter trifft es zu, dass die Ausnahmebewilligung für das

Bürogebäude auf Kat.-Nr. 01 wegen Unterschreitung des zulässigen

Gebäudeabstandes mit der Möglichkeit des grundstücksinternen Näherbaurechts

hinfällig geworden ist, wie die Beschwerdeführerin I im Rekursverfahren

ausführte. Daraus lässt sich mit Bezug auf einen Abbruch des Gebäudes somit

nichts ableiten. Geblieben ist hingegen die Verpflichtung der Beschwerdegegnerin

I, das Gebäude Assek.-Nr. 02 innert 5 Jahren, spätestens aber beim Ausbau der

Hochbord- und der Lagerstrasse, aus Gründen der Verkehrssicherheit auf eigene

Kosten abzubrechen. Die Hochbordstrasse wies damals (1971) lediglich eine

Breite von 4.5 m und keine Gehsteige auf. Sie wurde inzwischen – noch nicht im

Rahmen des heutigen Quartierplans – im Bereich bis zur Parkhauseinfahrt der F

AG und damit im Bereich der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin I – auf eine

Breite von 7.5 m ausgebaut und mit Gehsteigen versehen, ohne dass die fragliche

Liegenschaft abgebrochen worden wäre. Selbst wenn man den Ausbau der Hochbord-

und der Lagerstrasse erst auf den Vollzug des Quartierplans festlegen würde,

bestünde spätestens zu diesem Zeitpunkt die Pflicht der Beschwerdegegnerin I

zur Beseitigung ihrer Liegenschaft, insbesondere auch aus Gründen der

Verkehrssicherheit (vorn E. 3.2, E. 4.1.2). Demnach oblag oder obliegt der

Beschwerdegegnerin I die Pflicht zur Vornahme der Beseitigung ihrer

Liegenschaft auf eigene Kosten. Wenn sie unter diesen Umständen im Rahmen des

Quartierplanverfahrens dennoch eine Entschädigung für die in Frage stehende

Liegenschaft von Fr. 128'000.- erhält, die ihr nach dem Ausgeführten gar nicht

zustünde, so muss diese bei Beurteilung der Gesamtentschädigung für die Minderzuteilung

von 200.8 m2 berücksichtigt werden.

Selbst wenn man aber davon

ausginge, die Pflicht zur Beseitigung des Einfamilienhauses bestünde heute

nicht mehr, ist nicht einzusehen, weshalb die Entschädigung für dessen Wert

zusätzlich zur Entschädigung aus der Minderzuteilung nicht berücksichtigt

werden dürfte. Die Minderzuteilung von 200.8 m2 wird mit Fr.

1'000.-/m2 entschädigt. Der Abbruch des Einfamilienhauses und die

Entschädigung dafür, insgesamt Fr. 145'000.-, werden zwar bei den Kosten zur

Erstellung des Kreisels Nord in der Hochbordstrasse und nicht bei den

Entschädigungen für Minderzuteilungen aufgeführt. Das mindert aber ihren Charakter

als Entschädigung nicht. Demnach ist von einer Gesamtentschädigung des

Einfamilienhauses von Fr. 328'800.- auszugehen, wobei die Abbruchkosten zusätzlich

mit Fr. 17'000.- entschädigt werden (Fr. 145'000.- ./. Fr. 128'000.-).

5.4

Demgegenüber

rechtfertigt sich eine Entschädigung der Minderzuteilung durch Geldzahlung im

Umfang des Verkehrswertes der in Frage stehenden 200.8 m2 nicht.

5.4.1

Die Beschwerdeführerin I hält fest, dass es sich bei der Minderzuteilung

der Beschwerdegegnerin I von 200.8 m2 teilweise um Vorgartenland

handle. Der Begriff des Vorgartenlandes stammt aus dem Enteignungsrecht und

bezeichnet jenen Teil eines Grundstück, der vor der Baulinie bzw. im

Strassenabstandsbereich liegt und mithin baulich grundsätzlich nicht nutzbar

ist. Das Verwaltungsgericht hat sich zur Frage, wie im Fall der Beanspruchung

des Vorgartenlandes für einen Strassenausbau dieses Land zu entschädigen sei,

ob zum vollen Baulandwert oder zu einem reduzierten Wert, wie folgt geäussert:

Ein reduzierter Wert gelte uneingeschränkt nur dort, wo die

Überbauungsmöglichkeit eines Grundstücks durch Bauten bereits ausgeschöpft sei,

und zwar durch Bauten, die für absehbare Zeit bestehen bleiben. Dem

unterschiedlichen Zweck des Quartierplanverfahrens verglichen mit jenem der

Enteignung habe die Praxis dadurch Rechnung getragen, dass die Landentschädigungen

für Mehr- oder Minderzuteilungen in Quartierplanverfahren generell unter dem

Verkehrswert festgesetzt würden (RB 1986 Nr. 83). Die Höhe der Ausgleichsleistungen

sei im Quartierplan regelmässig niedriger als die für Enteignungen zugesprochenen

Landentschädigungen. Eine Differenzierung im Sinn der enteignungsrechtlichen

Praxis (tiefere Bewertung des Vorgartenlandes) werde im Quartierplanverfahren

nicht vorgenommen, weil diesbezüglich allgemein unter dem Verkehrswert liegende

Quadratmeterpreise festgelegt würden, die für die ganze Parzelle gelten (VGr,

24.

März 1999, VB.1998.00394, E. 2c/bb; dazu auch VGr, 22. August 2002,

VB.2001.00326, E. 4a, je unter www.vgrzh.ch).

5.4.2

Landminderzuteilungen in Abweichung vom Realersatzprinzip stellen keine

formellen Enteignungen dar. Die Höhe des Geldausgleichs ist deshalb nicht mit

einer Expropriationsentschädigung gleichzusetzen. Anzuknüpfen ist zwar auch

beim Verkehrswert, zu berücksichtigen sind aber die Besonderheiten des

Quartierplans. Falls möglich, sollte bei der Bestimmung des Verkehrswerts nach

der statistischen Methode vorgegangen werden (Vergleich mit dem Landwert

aktuell bereits verkaufter Grundstücke ähnlicher Lage und Grösse), doch kann

auch das Statistische Jahrbuch Hinweise auf die Preisentwicklung liefern.

Preismindernd auf den Verkehrswert wirkt sich in jedem Fall aus, dass bei

Handänderungen im Quartierplanverfahren die Grundstückgewinnsteuern

aufgeschoben und keine Handänderungssteuern erhoben werden. Vom Verkehrswert in

Abzug zu bringen sind sodann die zu erwartenden Erschliessungskosten. Dagegen

sind gewichtige Landabtretungen nur mit geringem Einschlag auf den Verkehrswert

zu berücksichtigen (Kleb, S. 88 ff.).

5.4.3

Demnach kommt dem Umstand, dass ein Teil der Landabzüge zulasten der Beschwerdegegnerin

I Vorgartenland darstellt, mit Bezug auf die Bemessung der Entschädigung keine

Bedeutung zu. Immerhin profitiert die Beschwerdegegnerin I soweit davon, als

sie auch für das wohl geringer zu bewertende Vorgartenland den einheitlichen Landpreis

erhält, wie er für den Quartierplan festgesetzt wurde. Nach der Entfernung des

Einfamilienhauses auf dem Grundstück der Beschwerdegegnerin I dürften dessen

Überbauungsmöglichkeiten sodann erschöpft sein, nicht zuletzt aufgrund der dem

Kreisel Nord entlang gekröpften Verkehrsbaulinie zur Lagerstrasse hin und wegen

der Parkplatznutzung, an der die Beschwerdegegnerin I festhält. Weiter liegen

auf dem zu entschädigenden Land latente Erschliessungskosten, welche sich nach

dem Kostenverleger auf insgesamt über Fr. 100.- pro beitragspflichtigem

Quadratmeter des Neubestands belaufen (65.6 plus 29.0 plus 8.2). Dies spricht

gegen eine Entschädigung zum vollen Verkehrswert.

5.4.4

Der Wert von Fr. 1'000.-/m2 wurde im Quartierplan aufgrund

des Verkehrswerts aus dem Durchschnitt der in letzter Zeit in Dübendorf

getätigten Verkäufe von vergleichbarem Bauland und anderer Quellen festgelegt.

Das Statistische Jahrbuch des Kantons Zürich weist für Dübendorf im Jahr 2006

sodann einen Bodenpreis von Fr. 702.-pro m2 auf (mittlerer Bodenpreis

in Franken pro Quadratmeter; Statistisches Jahrbuch des Kantons Zürich, 2008,

S. 183, 203). Selbst wenn man diesen Preis um 40 % erhöhte, um günstige Lagen

zu berücksichtigen, würde dadurch erst das Niveau des Quartierplanpreises

erreicht. Für bebaute Parzellen (Einfamilienhaus) ergab sich 2006 ein

durchschnittlicher Quadratmeterpreis von rund Fr. 952.-. Und würde man im Sinne

eines groben Vergleichs den Durchschnittspreis aus sämtlichen im Jahr 2006 in

Dübendorf erfolgten Verkäufen von Einfamilienhäusern durch die Quadratmeterzahl

der in Frage stehenden Liegenschaft dividieren (235 m2) und vom

errechneten Wert 35 % berücksichtigen wegen der zonenfremden, zum Wohnen

ungünstigen Lage, der geringen Anzahl Zimmer und der kleinen Wohnfläche sowie des

schlechten Zustandes des Hauses, ergäbe sich ein Quadratmeterpreis von etwa Fr.

1'040.- (Fr. 697'000.- : 235 m2 = Fr. 2966.-/m2,

davon 35 %). Ungeachtet der erwähnten Reduktionsgründe erwiese sich daher

schon der Quadratmeterpreis von Fr. 1'000.- als Entschädigung für die

Minderzuteilung im Sinne der vorgenommenen annäherungsweisen Vergleichsrechnung

durchaus angemessen. Dies muss umso mehr für die Entschädigung von

Fr. 1'637.45/m2 gelten, hat doch die Vorinstanz nicht dartun

können, dass dieser Betrag sich vom gewünschten Verkehrswert in nicht tolerierbarer

Weise unterscheide.

5.5

Das

Verwaltungsgericht hatte sodann in einem Entscheid vom 10. Juni 2004 unter Bezugnahme

auf einen Bundesgerichtsentscheid vom 14. März 2000 (VB.2003.00408; BGr,

1P.721/1999) ausgeführt, die mit einem Quartierplan verbundenen Belastungen der

Eigentümer seien dadurch gerechtfertigt, dass der Plan nicht nur öffentlichen

Interessen, sondern zugleich auch privaten Interessen der betroffenen

Grundeigentümer diene. Grundeigentümer, welche über voll erschlossenes Land

verfügten oder aufgrund der konkreten Umstände aus dem Einbezug in den

Quartierplan keinen Nutzen zögen, dürften in Wahrung der Eigentumsgarantie nur

dann mit Quartierplanmassnahmen belastet werden, wenn sie dafür nach enteignungsrechtlichen

(und nicht bloss nach quartierplanrechtlichen) Grundsätzen entschädigt würden.

Allerdings sei es zulässig, Grundeigentümer, deren Grund­stücke für eine

Quartiererschliessung unbedingt benötigt würden, auch in Zukunft in das Quartierplanverfahren

einzubeziehen, selbst wenn diese Grundeigentümer aus dem Quartierplan keinen

Nutzen zögen (VB.2003.00408 E. 4.1, 4.2, unter www.vgrzh.ch).

5.5.1

An den Voraussetzungen, die Minderzuteilung der Beschwerdegegnerin I nach

enteignungsrechtlichen Grundsätzen voll zu entschädigen, wovon die Vorinstanz

mindestens sinngemäss ausgeht, fehlt es gleich in zweierlei Hinsicht.

Einerseits wird das Grundstück der Beschwerdegegnerin I für die

Quartiererschliessung unbedingt benötigt, da der Kreisel Nord andernfalls nicht

verkehrsgerecht zu erstellen wäre, so dass sie in das Quartierplanverfahren selbst

dann mit einbezogen werden müsste, wenn sie daraus keinen Nutzen zöge. Andererseits

macht die Beschwerdegegnerin I selber nicht geltend, sie ziehe aus dem Quartierplan

nicht den geringsten Nutzen. Das ist denn auch nicht der Fall. Zieht man dazu

die Grundsätze nach § 146 Abs. 2 und 3 PBG bei, so ist auf ein Interesse zu

schliessen nicht nur an den direkt benützten Zugängen und Zufahrten sowie den

Leitungen zur in Frage stehenden Liegenschaft, sondern auch an solchen

Erschliessungen, welche die Verkehrs- oder Erschliessungsverhältnisse im

Quartier allgemein verbessern oder Immissionen aus dem Strassenverkehr

reduzieren (Sammelstrassen, Sammelparkplätze, Fussgängerwegnetz, Sammelleitungen

etc.). Eine Kostenbelastung ist insbesondere auch dann möglich, wenn das

Grundstück bereits erschlossen war, durch den Quartierplan aber aufgewertet

wird (Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar

zum Zürcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985, §

146.

N. 3). Demnach darf der Beschwerdegegnerin I durchaus ein Interesse an

den im Quartierplan vorgesehenen Erschliessungsanlagen attestiert werden. So

erhält sie neu eine direkte Zufahrt von der Überland- in die Hochbordstrasse zu

ihrer Liegenschaft und wieder zurück mit der Möglichkeit, in die

Überlandstrasse sowohl Richtung Zürich als auch Richtung Dübendorf Zentrum

abzubiegen, was gegenüber dem bisherigen Zustand eine grosse Vereinfachung und

weit bessere Erreichbarkeit darstellt. Dies erspart den umständlichen, bisher

üblichen Weg, über den die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin I von der Überlandstrasse

her durch die Ring- und die Neugut- oder die Lagerstrasse zur Hochbordstrasse

zu erreichen war, was insbesondere zu Stosszeiten des Verkehrs häufig mit Staus

auf der Überland- und der Ringstrasse verbunden war. Der weitreichende Ausbau

des Fusswegnetzes (etwa über die Strasse D) sowie die südlich anschliessend an

den Kreisel Nord vorgesehene Bushaltestelle auf der Hochbordstrasse machen ihre

Liegenschaft auch für das nicht motorisierte Publikum einfach erreichbar. Und

mit der Vermeidung von Schleichverkehr im Quartierplangebiet durch das eingeführte

Verkehrsregime profitiert die Liegenschaft der Beschwerdeführerin I zweifellos

von einer Aufwertung ihres Umfeldes.

5.5.2

Es fehlt nach dem Ausgeführten somit an den Voraussetzungen, um die

Minderzuteilung der Beschwerdegegnerin I zum vollen Verkehrswert zu

entschädigen, selbst wenn sie mehr als andere von Minderzuteilungen betroffen

ist. Dieser Umstand bildet aber in erster Linie Voraussetzung für eine

Entschädigung in Geld nach § 145 PBG, ohne dass über die Bemessung der

Entschädigung bereits etwas ausgesagt wäre. Soweit sich die Vorinstanz für

ihren Standpunkt auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 22. August

2002.

beruft, ergibt sich daraus nichts anderes. Darin wird festgehalten, dass

die Ausgleichssummen im Quartierplanverfahren regelmässig niedriger ausfallen

als die für Enteignungen zugesprochenen Landentschädigungen. Davon könne zugunsten

einer stärker am Verkehrswert orientierten Entschädigung abgewichen werden,

wenn das Quartierplanverfahren in einem weitgehend überbauten Gebiet einzig dem

Ausbau einer bestehenden Strasse diene und die Belastung des oder der

betroffenen Grundeigentümer ungleich hoch sei. Eine solche Situation liegt hier

aber nicht vor (vorn E. 5.5.1).

Die Entschädigung von insgesamt

Fr. 328'800.- für die Minderzuteilung von 200.8 m2 muss demnach als

angemessen, sogar vorteilhaft für die Beschwerdegegnerin I bezeichnet werden.

Die Beschwerde der Beschwerdeführerin I ist demnach

gutzuheissen.

6.

Demnach obsiegt die Beschwerdeführerin I mit ihrer

Beschwerde vollumfänglich (keine Entschädigung der Minderzuteilung zum

Verkehrswert). Demgegenüber unterliegt die Beschwerdegegnerin I zusätzlich auch

mit ihrer eigenen Beschwerde (Verschiebung Kreisel Nord, Entschädigung

Liegenschaft und Parkplätze). Entsprechend wäre der Rekurs der Beschwerdegegnerin

I von der Vorinstanz abzuweisen gewesen, weshalb Dispositiv-Ziffer II Abs.

1.

und 2 des vorinstanzlichen Entscheids aufzuheben und die Kosten des Rekursverfahrens

neu zu verteilen sind. Angesichts des weitgehenden Obsiegens der Beschwerdeführerin

I bereits im Rekursverfahren verbietet sich jedoch eine Anpassung der

zugesprochenen Parteientschädigung. Bei diesem Ausgang sind die Kosten des

Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin I aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 VRG). Ferner hat sie der Beschwerdeführerin I sowie dem Mitbeteiligten,

der sich allerdings nur zur Beschwerde der Beschwerdegegnerin I äusserte, eine

Parteientschädigung auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Die Verfahren VB.2008.00288 und VB.2008.00293 werden

vereinigt. Die Akten des Verfahrens VB.2008.00293 werden als act. 17 zu den

Akten genommen;

und entscheidet:

1.

Die

Beschwerde der Beschwerdeführerin I wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer II

Abs. 1 und 2 des Entscheides der Baurekurskommission III des Kantons

Zürich vom 22. Mai 2008 werden aufgehoben. Dispositiv-Ziffer III des Entscheides

der BRK III vom 22. Mai 2008 wird bezüglich der Kostenverteilung

aufgehoben. Die Kosten des Rekursverfahrens werden der Beschwerdegegnerin I auferlegt.

2.

Die

Beschwerde der Beschwerdegegnerin I wird abgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellungskosten,

Fr. 7'180.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin I auferlegt.

5.

Die Beschwerdegegnerin

I wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin I eine Parteientschädigung von Fr.

1'500.- und dem Mitbeteiligten eine Parteientschädigung von Fr. 500.- zu

bezahlen.

6.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung

an…