VB.2008.00289

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00289

30. Juni 2009Deutsch61 min

(URT.2009.11557)

[Im Zusammenhang mit dem geplanten Bau der Glattalbahn beschloss der Zürcher Regierungsrat 2001 die rückwärtige Erschliessung des Dübendorfer Quartiers Hochbord. 2006 setzte der Stadtrat Dübendorf einen entsprechenden Quartierplan fest. Dagegen erhoben zahlreiche Quartierplangenossen Rekurse, die die Baurekurskommission teilweise guthiess. Die Stadt Dübendorf gelangte daraufhin mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. (Zu weiteren den Quartierplan betreffenden Beschwerden vgl. VB.2008.00270-00278, VB.2008.00288, VB.2008.00290, VB.2008.00292-295 und VB.2008.00303.)]

Im Quartierplan "Hochbord" ist der Bau einer 3600 m2 grossen Parkanlage und einer 16 m breiten, 1700 m2 umfassenden Flaniermeile vorgesehen, was die Baurekurskommission zu Recht als unzulässig erachtete: Die geplanten Anlagen können angesichts ihrer Dimension, ihrer Lage und ihres Zwecks nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen betrachtet werden, die im Rahmen der Erschliessung des Quartiers erforderlich sind bzw. für die ein Bedürfnis besteht. Der geplante Park und die Flaniermeile stellen auch keinen Ersatz für Freizeitanlagen dar, die die Quartierplangenossen allenfalls aufgrund individueller Pflichten erstellen lassen müssen. Die vorgesehenen Projekte können mangels gesetzlicher Grundlage nicht im Rahmen eines Quartierplans (auf Kosten der Quartierplangenossen) realisiert werden, sondern müssten z.B. im Rahmen eines öffentlichen Gestaltungsplanes (auf Kosten des Gemeinwesens) umgesetzt werden (E. 4.4 und 4.5).

Die Stadt Dübendorf bemängelt zu Recht, dass die Baurekurskommission die im Kostenverleger enthaltene Beteiligungsquote der beschwerdegegnerischen Quartierplangenossin nicht hätte korrigieren dürfen: Die Beschwerdegegnerin muss sich an den Kosten zur Erstellung der im Quartierplan vorgesehenen Verkehrserschliessungsanlagen beteiligen, da diese Anlagen zu einer Aufwertung ihrer Liegenschaft führen und somit in ihrem Interesse stehen (§ 146 Abs. 2 PBG). Dass das Grundstück der Beschwerdegegnerin bereits vor Beginn des Quartierplanverfahrens teilweise erschlossen war, darf unter diesen Umständen nicht zu einer Reduktion der Beteiligungsquote im Kostenverleger führen. Vielmehr dürfen die von der Beschwerdegegnerin getätigten Vorinvestitionen zur Erschliessung ihres Grundstücks erst im Rahmen der Schlussabrechnung berücksichtigt werden - also dann, wenn die Erstellungskosten der Erschliessungsanlagen definitiv feststehen und nicht mehr bloss auf ungewissen Schätzungen beruhen (E. 8).

Entgegen der Ansicht der Baurekurskommission muss sich die beschwerdegegnerische Quartierplangenossin an den Kosten zur Erstellung der im Quartierplan vorgesehenen Kanalisationsanlagen vollumfänglich beteiligen, auch wenn ihr Grundstück bereits bisher über eine Entwässerung verfügte. Der Bau einer Regenwasserkanalisation dient der Änderung des Entwässerungssystems (vom Misch- zum Trennsystem) und steht im Interesse sämtlicher Grundstückeigentümer, weil mit dem neuen System längerfristig die Gesamtkosten der Schmutzwasserreinigung gesenkt werden können (E. 9).

Sachverhalt

A. Das

Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt Dübendorf ist im Süden durch die Zürichstrasse,

im Norden durch die Überlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die Ringstrasse

und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das Gebiet wird

vertikal von Süden nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im Verhältnis 1/3

(westlicher Teil) zu 2/3 (östlicher Teil) geteilt. Ausgehend von der Hochbordstrasse

führen nach Osten in die Ringstrasse (von Süden her gesehen) die Sonnentalstrasse,

die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die Neugutstrasse. Der östlich der Hochbordstrasse

gelegene Teil des Quartierplangebiets ist bis auf einzelne Parzellen überbaut,

der westlich davon gelegene Teil etwa zur Hälfte. Im Quartierplangebiet finden

sich mehrere grosse Einkaufszentren, teilweise mit eigenen Parkhäusern, so an

der Neugutstrasse, verschiedene Grosshandels- und Dienstleistungsbetriebe an

der Lagerstrasse, Einkaufsgeschäfte an der Industriestrasse, die Zürcher

Kantonalbank mit Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und Geschäfte an

der Sonnentalstrasse sowie an der Hochbordstrasse drei Möbelfirmen, eine Grosspapeterie,

eine Gemüseanbaufirma und ein Restaurant/Dancing neben weiteren

Dienstleistungsbetrieben. Gegenüber diesem weitgehend durch Geschäfte und

Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebiets besteht eine überwiegende

Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften Q im südwestlichen Teil des Quartierplangebiets.

B. Am 20. September

2001 leitete der Stadtrat Dübendorf das Quartierplanverfahren für das Gebiet

Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss

vom 13. Juni 2001 festgelegte rückwärtige Erschliessung des Quartiers zur

Entlastung der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof

Stettbach bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni

2006 setzte der Stadtrat Dübendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht

vor, dass die Hochbordstrasse zwischen Sonnental- und Lagerstrasse für den

privaten Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende (Kreuzung Sonnental-

bzw. Lagerstrasse) je mit einem Kreisel versehen wird (Kreisel Süd bzw. Kreisel

Nord). Etwa auf Höhe der Alleemitte soll westlich der Hochbordstrasse eine

Parkanlage entstehen. Weiter ist die Aufhebung der Einmündungen der Sonnental-,

Industrie-, Lager- und teilweise der Neugutstrasse in die Ringstrasse zugunsten

einer rückwärtigen Erschliessung vorgesehen, die neu aus Süden von der Zürichstrasse

in die Hochbordstrasse und von Norden her durch einen Abzweiger von der Überlandstrasse

ebenfalls in die Hochbordstrasse erfolgt. Die Erschliessung ins Gebiet östlich

der Hochbordstrasse ermöglicht ein System von Verbindungsstrassen zu den

bestehenden, nunmehr mit Bäumen gesäumten Querstrassen (sog. Ostring). Der

westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets wird mit

drei Stichstrassen erschlossen. Vom Kreisel Süd geht die Sonnentalstrasse nach

Westen in die Q-Strasse (zusammen ein T bildend), welche in zwei Ästen etwa

parallel zur Hochbordstrasse nach Süden und nach Norden führt, die je in einem

Kehrplatz enden. Über den nördlichen Ast der Q-Strasse werden die

Liegenschaften von B erreicht. Der Zugang der Q-Strasse zur Zürichstrasse ist

wegen der Glattalbahn geschlossen. Vom Kreisel Nord zweigt die neue

Stichstrasse D nach Westen ab zur Erschliessung mehrerer noch gänzlich oder

weitgehend unbebauter Grundstücke (Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04). Die Stichstrasse

D wird über einen neuen Fuss- und Fahrweg mit dem Ende des nördlichen Asts der Q-Strasse

verbunden. Das gesamte Quartierplangebiet untersteht ferner insofern der

Gestaltungsplanpflicht, als die einzelnen Grundeigentümer auf ihren

Baugrundstücken jeweils private Gestaltungspläne auszuarbeiten haben, welche

sich an die planerischen Vorgaben halten müssen. Mit Präsidialverfügung vom 20. Juni

2006 wurde der korrigierte Kostenverleger für das Quartierplangebiet festgesetzt.

Erwägungen

II.

A. Gegen

den Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 regte sich Widerstand von

zahlreichen Betroffenen, die sich neben individuellen Anliegen insbesondere

gegen die alleeartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse, gegen die vorgesehene

Parkanlage auf der Parzelle neu Kat.-Nr. 12 (Erben K) und gegen die

Verbreiterung des Fussgängerbereichs und dessen Ausstattung mit Baumreihen in

den bestehenden Querstrassen wandten. Darunter war auch B mit ihren

Liegenschaften an der Q-Strasse Nr. 17–18, die am 13. Juli 2006

Rekurs an die Baurekurskommission III des Kantons Zürich erhob (fortan BRK III)

und beantragte, es seien der Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 und

die Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006 (Korrektur des Kostenverteilers)

aufzuheben. Eventualiter verlangte sie im Wesentlichen, es sei auf die

Flaniermeile Hochbord Mitte, die Parkanlage und die Bepflanzung des Fuss- und

Radwegs an der Nordgrenze ihres Grundstücks zu verzichten. Ferner habe die

Stadt Dübendorf einen bedeutend grösseren Anteil an Groberschliessungskosten zu

übernehmen, sei die Glattalbahn verursachergerecht an den Erschliessungskosten

zu beteiligen und seien die Vorleistungen ihres Rechtsvorgängers vollumfänglich

anzurechnen. Schliesslich sei auf den prozentualen unentgeltlichen Landabzug

bei ihrem Grundstück zu verzichten, diesem ein Erschliessungsgrad von 100 %

anzurechnen, die Erschliessungstiefe auf 80 m festzulegen, auf Erschliessungsbeiträge

für Strassenbau und Kanalisation zu verzichten und den Anwohnern der Q-Strasse

die Zufahrt zu ihren Liegenschaften von Norden her zu bewilligen. Die vorinstanzlich

Mitbeteiligten 1–3 liessen sich am 27. September 2006 zum Rekurs vernehmen

und beantragen, es seien die gemeinschaftlichen Ausstattungen (Parkanlage,

Flaniermeile) nicht von den Grundeigentümern zu finanzieren. Weiter sei der

Rekurs bezüglich der beantragten Befreiung von Erschliessungskosten und des beantragten

Erschliessungsgrades abzuweisen und das schematische Vorgehen beim

Kostenverleger beizubehalten. Die Verkehrsbetriebe Glattal verlangten die Abweisung

des Rekurses, was die verursachergerechte Beteiligung an den Erschliessungskosten

anbelange. Die Stadt Dübendorf verlangte in der Beschwerdeantwort vom 9. Oktober

2006.

die Abweisung des Rekurses.

B. Rekurs

mit weitgehend identischen Anträgen erhob B auch gegen die Präsidialverfügung

vom 20. Juni 2006, auf welche die Stadt Dübendorf mit Rekursantwort vom 9. Oktober

2006.

reagierte. Die Verkehrsbetriebe Glattal äusserten sich als einzige Mitbeteiligte

zu diesem Rekurs und verlangten dessen Abweisung, soweit er sie betraf.

C. Die BRK

III entschied am 22. Mai 2008 nach Durchführung eines Augenscheins am 14. März

2007.

Sie vereinigte die beiden Rekurse, hiess sie teilweise gut und hob den Beschluss

des Stadtrats von Dübendorf vom 8. Juni 2006 insofern auf, als sie die

geplante Parkanlage, die boulevardartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse und

die Ausstattung der Quartierstrassen mit Alleebäumen für die Erschliessung des Quartierplangebiets

für nicht notwendig erachtete. Der für das Grundstück Kat.-Nr. 09

festgelegte abgestufte Erschliessungsgrad für den Landabzug wurde aufgehoben

und soll durch einen einheitlichen Erschliessungsgrad ersetzt werden.

Schliesslich hob die Vorinstanz den Kostenverleger für das Strassen- und

Wegnetz sowie für die Kanalisation betreffend das Grundstück von B auf und

verlangte bei dessen Neufestsetzung die Berücksichtigung des Erschliessungsinteresses

im ausgeführten Sinn. Im Übrigen wies die Vorinstanz den Rekurs ab.

III.

Gegen den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt

Dübendorf am 26. Juni 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons

Zürich und liess beantragen, es sei Dispositiv-Ziffer II Abs. 2 des

angefochtenen Entscheids soweit aufzuheben, als darin der geplante Park, die

boulevardartige Erweiterung der Hochbordstrasse und die alleeartige Gestaltung

der Quartierstrassen abgelehnt worden seien. Ferner sei Dispositiv-Ziffer II Abs. 3

aufzuheben, soweit der für das Grundstück Kat.-Nr. 09 festgelegte abgestufte

Erschliessungsgrad durch einen einheitlichen ersetzt werden sollte. Weiter

wehrte sie sich gegen die Neufestsetzung des Kostenverlegers für Strassen und

Wege sowie die Kanalisation unter Berücksichtigung des Erschliessungsinteresses

entsprechend der Rechtsauffassung der Rekursinstanz. Sie anerkannte dagegen,

dass die im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen nicht in die

quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht gehörten. Die BRK III liess

sich am 24. September 2008 vernehmen und hielt am angefochtenen Entscheid

fest. Die Beschwerdegegnerin verlangte in der Beschwerdeantwort vom 8. Oktober

2008.

die Abweisung der Beschwerde. Die Mitbeteiligten 1–3 liessen sich am 20. Oktober

2008.

vernehmen und verlangen, es sei die Beschwerde gutzuheissen, soweit sie

sich gegen die Aufhebung des Kostenverteilers für das Strassen- und Wegnetz und

die Kanalisation und gegen die Festlegung eines einheitlichen Erschliessungsgrades

richte, im Übrigen aber abzuweisen.

Mit Verfügung vom 13. Mai 2009 genehmigte die

kantonale Baudirektion die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006

und die den Kostenverleger korrigierende Präsidialverfügung vom 20. Juni

2006.

Sie hielt im Wesentlichen die Ausscheidung von Mehrflächen für die gemeinschaftlichen

Ausstattungen für gerechtfertigt und zweckmässig, beanstandete indessen auf der

Flaniermeile Hochbord die zu geringe Fahrbahnbreite von 6 m. In verschiedener

Hinsicht verwies sie sodann auf die einzelnen Baubewilligungsverfahren und die

damit verbundene Gestaltungsplanpflicht (etwa bezüglich Altlasten-, Lärm- und

Grundwassersituation).

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung

der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde

zuständig.

2.

2.1

Nach Art. 3

Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung

(RPG) sind die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten

und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Siedlungen sollen viele Grünflächen und

Bäume enthalten (Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG). Aus dem erwähnten

Planungsgrundsatz lassen sich zwar keine quantitativen Vorgaben ableiten, doch

verlangt das Bundesrecht, dass möglichst viele Grünflächen innerhalb der

Siedlungsräume geschaffen werden und erhalten bleiben. Dies kann unter anderem

geschehen durch deren Zuordnung zu bestimmten Zonen (etwa Grünzonen oder

Freihaltezonen; vgl. §§ 39 und 61 Abs. 1 PBG), durch Unterteilung der

Bauzonen oder mittels Gestaltungsplänen (Bernhard Waldmann/Peter Hänni,

Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 3 Rz. 48).

2.2

Mit

Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere

Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend

festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den

kantonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der

Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen

Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen

Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere

Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3).

2.3

Der

Quartierplan ermöglicht demgegenüber im erfassten Gebiet eine der planungs- und

baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen

Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Wo ein Bedürfnis hiefür besteht,

sollen Flächen ausgeschieden werden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und

Ausrüstungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen; die

privatrechtlichen Rechtsverhältnisse hieran sind mit dem Quartierplan zu regeln

(§ 126 Abs. 3 PBG). Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets

müssen durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls

erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben.

Erschliessungsanlagen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen

sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten

Grundstücke genügen (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG). Erschlossen ist ein

Grundstück, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend

zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden

können und wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und

Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG; Art. 19 Abs. 1

RPG). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art,

Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die

Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1

Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der

Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2

PBG).

2.4

Bei der

Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches

Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu überprüfen ist.

Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt

die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der

Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und

auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 =

ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 = ZR 72

Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan müssen die Interessen der einzelnen

Grundeigentümer abgewogen, möglichst ausgeglichen und mit den öffentlichen

Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage gefundene

Lösung soll im Rekursverfahren nur dann wieder geändert werden, wenn sich bei

Abwägung aller Vor- und Nachteile der Schluss aufdrängt, dass die von den

Rekurrierenden verfochtene Variante jener gemäss festgesetztem Quartierplan

klar überlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet im Rahmen der Überprüfung

von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechtsfragen

geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 3, www.vgrzh.ch).

2.5

Das

Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechtsverletzungen

hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und

Ermessensüberschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).

Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als

Rechtsverletzung gilt. Die Ermessensbetätigung muss in jedem Fall pflichtgemäss

sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie

sich an den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, den verwaltungsrechtlichen

Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so

insbesondere am Willkürverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und

Verhältnismässigkeit staatlicher Massnahmen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 50 N. 80). Bei der Überprüfung von Rekursentscheiden,

mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das

Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu

prüfen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie

missachtet habe.

3.

3.1

Das Quartierplangebiet

wurde folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil östlich der Hochbordstrasse mit

Ausnahme des Grundstücks Kat.-Nr. 13 (neu Kat.-Nr. 05, P Erben) sowie das

Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 02 (neu Kat.-Nr. 14) und

Kat.-Nr. 03 (neu Kat.-Nr. 12, Erben K) bis zur nördlichen Begrenzung

wurden der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Diese lässt gemäss der

Bauordnung der Stadt Dübendorf vom 18. März 1996 (BZO) höchstens mässig

störende Betriebe, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu; eine Wohnnutzung

ist nicht vorgesehen, hingegen eine Freiflächenziffer von 20 %, damit nicht

alle unüberbaubaren Flächen für Zufahrten, Parkplätze und Lager verwendet

werden (Art. 23 BZO). Das Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nrn.

02.

und 03 bis zur südlichen Grenze (Zürichstrasse) sowie das Grundstück

Kat.-Nr. 05 (P Erben) wurden der Zentrumszone Z4 zugeteilt. In der Zentrumszone

Z4 sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen sowie mässig störende Gewerbe

zulässig; ein minimaler Wohnanteil ist jedoch nicht vorgeschrieben, ebensowenig

eine Freiflächenziffer (Art. 6, 17 BZO). Dessen ungeachtet schätzte der

Erläuternde Bericht das Einwohnerpotenzial in der Zone Z4 auf 720 Einwohner

(zuzüglich zu den seit 1997 bestehenden ca. 200 Einwohnern, total 920 Einwohner),

das Arbeitsplatzpotenzial auf zusätzliche 3'630 Arbeitsplätze (zu den bestehenden

ca. 2'000 Arbeitsplätzen) und in der Zone IG3 auf 4'310 Arbeitsplätze (total

9'940 Arbeitsplätze). Im Übrigen sind die Zonen IG3 und Z4 bezüglich ihrer

baulichen Ausnützung weitgehend identisch (Art. 16 und 23 BZO).

3.2

Gemäss dem

Technischen Bericht ist eine mit Wegen durchzogene Platz- und Grünfläche von 3'608

m2 auf dem Grundstück neu Kat.-Nr. 12 (ehemals Kat.-Nr. 03) der

Erben K (westlich der Hochbordstrasse) für die Erholung von Arbeitnehmern und

Bevölkerung im Quartierplangebiet vorgesehen. Die bauliche Ausnützung sowie das

Recht zur Anrechnung dieser Fläche an der Freiflächenziffer wird auf alle

innerhalb des Quartierplans liegenden Grundstücke der Zentrumszone Z4 im

Verhältnis der einzelnen Grundstücksflächen zum Total der beteiligten

Grundstücke übertragen. Diese leisten daran einen Beitrag von Fr. 1'265'000.-.

Die Stadt Dübendorf übernimmt den Unterhalt des Platzes und dessen spätere

Sanierung.

Vorgesehen ist sodann eine an die Parkanlage

anschliessende alleeartige Verbreiterung der Hochbordstrasse zwischen Sonnental-

und Lagerstrasse von insgesamt 1'721 m2. Damit soll das Quartier

eine Identität als urbanes Arbeits- und Mischgebiet erhalten und die Hochbordstrasse

als markante städtische Achse mit besonderen Freiraumqualitäten aufgewertet und

auf 16 m Breite ausgebaut werden (Fahrbahn 6 m, Geh- und Radwege 10 m).

Vorgesehen sind hochwertige öffentliche Freiräume mit angenehmer

Aufenthaltsqualität und publikumsorientierter Erdgeschossnutzung. Den daran

angrenzenden Grundstücken wird die Pflicht auferlegt, auf ihren Vorplätzen die

Gestaltung der gemeinschaftlichen Ausstattung weiterzuführen. Die Fläche des

Grundstücks neu Kat.-Nr. 15 wird in Form von Miteigentumsanteilen im Verhältnis

zu den Neuzuteilungsflächen auf die Grundstücke der Zone Z4 verteilt und mit

diesen subjektiv-dinglich verknüpft. Das Grundstück neu Kat.-Nr. 16 wird in

derselben Weise an die Grundstücke der Zone IG3 gebunden. Die hierfür von den

Quartierplangenossen zu tragenden Kosten belaufen sich auf Fr. 1'315'000.-.

Schliesslich sollen Baumalleen entlang der verschiedenen

Quartierstrassen erstellt werden. Die Trottoirs wurden mit einer Breite von bis

zu 4.3 m geplant. Der zusätzliche Landverbrauch und die Erstellungskosten für

diese Alleen werden entsprechend dem Erschliessungsgrad und dem

Strassenkostenverleger auf die Quartierplangenossen verteilt.

4.

4.1

Die

Rekursinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass im Quartierplanverfahren

ausser den Strassen gegebenenfalls auch alle andern, zur Erreichung der

Quartierplanziele erforderlichen, gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen

festzulegen seien. In der Praxis würden allerdings kleinere gemeinschaftliche

Anlagen, deren Notwendigkeit von allen Betroffenen grundsätzlich anerkannt

werde, häufig nicht im dafür vorgesehenen Verfahren (etwa Sonderbauvorschriften,

Gestaltungsplan) festgelegt, sondern in ein anderes, ohnehin durchzuführendes

Planungsverfahren integriert. In diesem Sinne gälten als mögliche Quartierplananlagen

auch Nebeneinrichtungen zu Bauten und Anlagen wie etwa Spielplätze, Parkplätze

sowie technische Einrichtungen von Bauten und Anlagen (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006,

S. 4–22). Für die Erstellung und Finanzierung aller andern, für die

Erschliessung nicht notwendigen Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen,

insbesondere wenn sie nicht mehr als untergeordnet bezeichnet werden könnten,

müsse ausserhalb des Quartierplanrechts eine ausreichende Rechtsgrundlage

gefunden werden, beispielsweise in Form eines Gestaltungsplanverfahrens. Die

Realisierung solcher Anlagen könne aber wiederum mit der Umsetzung des

Quartierplans erfolgen. Die Erstellung eines Parks und einer Flaniermeile,

womit zugestandenermassen städtebauliche Ziele verfolgt würden, habe nichts mit

der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zähle

somit nicht zum durch einen Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die

betroffene Fläche von insgesamt 5'329 m2 und die Kosten von gesamthaft

Fr. 2'580'000.- (Park und Allee Hochbordstrasse; vorn E. 3.2)

bildeten keine kleineren gemeinschaftlichen Anlagen. Zudem fehle es am

Einverständnis der Betroffenen. Das Quartierplanverfahren bilde daher keine

Rechtsgrundlage für die zwangsweise Festlegung und Finanzierungsregelung der

von der Beschwerdeführerin ins Auge gefassten Ausstattungselemente; diese

hätten vorzugsweise in einem Gestaltungsplanverfahren festgelegt werden müssen.

4.2

Demgegenüber

hält die Beschwerdeführerin den vorinstanzlichen Entscheid im angefochtenen

Bereich für rechtlich unhaltbar und für einen unzulässigen Eingriff in ihre Planungsautonomie.

Die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen

seien von der Vorinstanz nicht berücksichtigt worden. Zu bedenken sei, dass im

Endausbau in diesem Gebiet rund 10'000 Arbeitsplätze bestehen und rund 900

Einwohner wohnen würden. Die Beschwerdeschrift verweist sodann auf das

Minderheitsvotum der Referentin im vorinstanzlichen Verfahren. Diese hatte

darauf hingewiesen, dass der ganze Quartierplanperimeter zum Gebiet mit

erhöhtem Gestaltungsanspruch erklärt worden sei, wozu auch gestaltete

Aussenräume und minimale Flächen für die Erholung gehörten. Die rechtliche

Grundlage für die Ausscheidung von Flächen für gemeinschaftliche Ausstattungen

erkannte die vorinstanzliche Referentin in § 126 Abs. 3 PBG. An

solchen gemeinschaftlichen Ausstattungen bestehe sowohl ein öffentliches als

auch ein privates Interesse der Quartierplangenossen. Angesichts der künftig in

diesem Gebiet arbeitenden und wohnenden Menschen überwiege das öffentliche das

private Interesse. Es könne nicht angehen, dass ein solches Entwicklungsgebiet

mit einer gesichtslosen, völlig unstrukturierten Anhäufung von banalen Büro-

und Handelsgebäuden "verscherbelt" werde. Die Beschwerdegegnerin hält

die Begründung der Vorinstanz für zutreffend und verlangt in diesem Punkt die

Abweisung der Beschwerde. Es komme nicht nur auf das behauptete öffentliche Interesse

an den vorgesehenen Anlagen an, sondern auch auf die Interessen der Quartierplanbeteiligten.

Von erforderlichen Ausstattungen könne nicht die Rede sein. Die Mitbeteiligten

verweisen auf ihre Rechtsschriften in anderen Verfahren zu diesem Thema und stimmen

dem angefochtenen Entscheid zu. Der Bau öffentlicher Parkanlagen und Flaniermeilen

stelle als städtebauliche Tätigkeit eine traditionell öffentliche Aufgabe dar,

die nicht Privaten zu überbinden sei. Zudem gingen die geplanten Anlagen weit

über die für den Quartierplan erforderliche Infrastruktur hinaus. Weder § 126

Abs. 3 noch § 128 Abs. 1 und 2 PBG könnten dafür als rechtliche

Grundlagen herhalten.

4.3

Vorweg ist

auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid zu verweisen (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführerin trifft es nicht zu, dass die in Art. 3 RPG für alle

Planungen geltenden Qualitätsanforderungen darin nicht berücksichtigt worden

wären. Die Vorinstanz anerkannte solche, prüfte aber, wie weit sie im Quartierplanverfahren

erfüllt werden konnten (dazu vorne E. 2.1, 2.3). Dabei kann der

Quartierplan Hochbord seinen Zweck, ein unüberbautes Gebiet überbaubar zu

machen und attraktiv zu gestalten, ohnehin nur beschränkt erfüllen. Dem von der

Beschwerdeführerin angesteuerten Ziel, wonach die für das Quartierplangebiet

angestrebte städtebauliche Qualität mit qualifizierten Wohn- und

Arbeitsbedingungen die Konkurrenzfähigkeit des Standorts stärken und diesem

eine nachhaltige Wertschöpfung sichern soll, steht entgegen, dass der

Quartierplan mindestens in der Zone IG3 ein mit Zweckbauten weitgehend

überbautes Gebiet betrifft, welche die angestrebte städtebauliche Raffinesse

und Anziehungskraft grösstenteils vermissen lassen. Selbst die geplante Parkanlage

und die alleeartige Erweiterung der Hochbordstrasse vermöchten an den

bestehenden Verhältnissen aufgrund ihrer westlich zentrierten Lage im

Quartierplangebiet höchstens partiell etwas zu ändern. Soweit die

Beschwerdeführerin dazu ausführt, mittels zentraler Grünanlagen und der damit

entstehenden "urbanen Qualität" werde – im Unterschied zu Grünanlagen

in einzelnen Vorgärten oder Umschwüngen – ein unabschätzbarer Mehrwert

geschaffen und das Hochbord-Gebiet vom "08/15-Siedlungsbrei"

abgehoben, lässt sich dies demnach nicht generell auf das Quartierplangebiet

umsetzen. Schliesslich steht nicht fest, dass von 900 künftigen Einwohnern

ausgegangen werden kann, da die Zone Z4 keine Mindest-Wohnnutzung vorschreibt

und deshalb ungewiss ist, wie weit die noch nicht überbauten Grundstücke in der

Zone Z4 eine Wohnnutzung enthalten (vorn E. 3.1). So findet sich etwa auf

neu Kat.-Nr. 07 (ehemals Kat.-Nr. 11) zwischen Hochbordstrasse und Q-Strasse im

südlichen Teil des Quartierplangebiets bereits eine grossräumige Büronutzung,

was für eine reine Wohnnutzung in unmittelbarer Nachbarschaft nicht besonders

attraktiv erscheint. Die teilweise seit Jahren vorhandenen

Dienstleistungsbetriebe und wenigen Wohneinheiten werden sich zudem seit ihrer

Entstehung soweit organisiert haben, dass sie ihren Angestellten Ruhe- und

Aufenthaltsräume bzw. den Bewohnern angemessene Freiräume bieten können und auf

die geplanten Anlagen nicht angewiesen sind. Schon unter diesen tatsächlichen

Gegebenheiten erscheint die Erforderlichkeit der geplanten Ausstattungen daher

sehr fraglich.

4.4

Umstritten

ist die Frage, ob die rechtlichen Grundlagen des Quartierplanverfahrens öffentliche

Parkanlagen und Flaniermeilen als gemeinschaftliche Ausstattungen zulassen.

Die Beschwerdeführerin hält

dafür, dass die Platz- und Grünfläche sowie die Ausweitung des mittleren Teils

der Hochbordstrasse als gemeinschaftliche Ausstattungen behandelt und dementsprechend

in das Miteigentum der beteiligten Grundeigentümer mit besonderer Regelung für

die Baukosten und den Unterhalt verwiesen werden müssten. Bereits nach dem Antrag

des Regierungsrates vom 5. Dezember 1973 zum neuen Planungs- und Baugesetz

seien in den allgemeinen Grundsätzen zum Quartierplan – neben den zweckmässigen

Parzellenformen und den gesetzlichen Erschliessungsanlagen – Flächen auszuscheiden

gewesen, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl

von Grundstücken dienten, wie Parkplätze, Fahrzeugeinstellhallen, Sport-,

Spiel- und Ruheplätze, Lärmschutzanlagen (ABl 1973/II S. 1671, 1829 zum damaligen

§ 95 PBG, heute § 126 PBG mit identischem Wortlaut). Schon der

historische Gesetzgeber sei demnach über die restriktiven Vorstellungen der

Rekursinstanz hinausgegangen. Die Beschwerdegegnerin hält dafür, dass die

vorinstanzlichen Ausführungen den Gesetzesmaterialien oder der bisherigen

Rechtsprechung nicht widersprächen und die gemeinschaftlichen Ausstattungen und

Ausrüstungen mit den rechtlich gesicherten Zielen des Quartierplans nichts zu

tun hätten. § 128 Abs. 1 PBG erwähne nur gegebenenfalls erforderliche

gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen. Die von der Vorinstanz

abgelehnten Ausstattungen und Ausrüstungen seien aber für das gesetzliche Ziel

des Quartierplans gerade nicht erforderlich. Die Mitbeteiligten erachten die

geplanten Anlagen nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen oder Ausrüstungen,

die im Quartierplan vorgesehen werden könnten, und bestreiten die gesetzliche

Grundlage in § 126 Abs. 3 und § 128 Abs. 1 und 2 PBG.

4.4.1

Gemäss § 126 Abs. 3 PBG sind

Flächen auszuscheiden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder

einer Mehrzahl von Grundstücken dienen. Allerdings konnte schon früher eine

Ausscheidung solcher Flächen nicht unbeschränkt erfolgen. § 96 Abs. 1

des Entwurfs zum PBG begrenzte wie der aktuelle § 128 Abs. 1 PBG die durch

den Quartierplan erschlossenen Grundstücke darauf, nur an "gegebenenfalls

erforderlichen" gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen

teilzuhaben, wozu eine Flaniermeile und eine Parkanlage unter dem Gesichtspunkt

der Erschliessung nicht gehören. Selbst wenn es sich aber gegenteilig

verhielte, stellte sich doch die Frage, welches Ausmass solche haben dürften.

Nach § 128 Abs. 2 PBG sind gemeinschaftliche Ausstattungen und

Ausrüstungen so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten

Grundstücke genügen. Darin liegt zwar kein Verbot, dass

gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch über das blosse Genügen hinausgehen

dürften. In diesem Zusammenhang ist jedoch wiederum auf § 126 Abs. 3

PBG zu verweisen, wonach ein "Bedürfnis" für die ausgeschiedenen

Flächen zugunsten gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen muss. Damit werden

solche Flächen grundsätzlich auf das notwendige Mass beschränkt, was vorliegend

schon deswegen gerechtfertigt erscheint, weil die Quartierplangenossen in

erheblichem Umfang für die geplanten Anlagen aufzukommen hätten. Die

Beschwerdeführerin legte jedoch ein sich aus dem Zweck des Quartierplans (vorn

E. 2.3) ergebendes Bedürfnis weder für eine Parkanlage von rund 3'600 m2

noch für eine auf 16 m Breite ausgebaute Allee von insgesamt rund 1'700 m2

dar. Auch die von der Baudirektion beanstandete Fahrbahnbreite von bloss 6 m

(vorn III.) rechtfertigte eine Gesamtbreite der Allee Hochbord von 16 m

nicht (vorn E. 3.2). Insbesondere die nahe der Ring- und Neugutstrasse sowie

die jeweils am Rande des Quartierplangebiets gelegenen Liegenschaften, aber

auch diejenigen der Beschwerdegegnerin, würden vom beabsichtigten

grossstädtischen Flair einer Flaniermeile und einer Parkanlage an der etwas entfernt

liegenden Hochbordstrasse kaum profitieren, was weiter gegen deren

Erforderlichkeit spricht. Inwiefern sich das Gebiet Hochbord ohne die im Streit

liegenden Massnahmen zu einem vorstädtischen "Siedlungsbrei mit ungelösten

Verkehrsproblemen" zu entwickeln drohe, geht aus der Beschwerde nicht

schlüssig hervor. Weder als Anlagen noch im geplanten Ausmass lassen sich die

projektierten Ausstattungen daher auf die erwähnten Gesetzesbestimmungen

stützen. Gestalterische und nutzungsmässige Festlegungen in Abweichung von der

Bau- und Zonenordnung kann der Quartierplan aber von Gesetzes wegen nicht

selber treffen (Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht,

Diss. Zürich 1985, S. 221).

4.4.2

Daran ändert sich nichts durch den Verweis der Beschwerdeführerin auf einen

Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2001 zur

Ausstattung von Quartierplangebieten mit Fusswegnetzen, die nicht der

baurechtlichen Grundstückerschliessung, sondern dem Komfort der künftigen

Bewohner dienten. In diesem Urteil hielt das Gericht fest, bei der Planung und

Festlegung von Fusswegen habe sich die Quartierplanbehörde nicht zwingend auf

das Minimum, das für eine hinreichende Erschliessung absolut erforderlich sei,

zu beschränken. Dogmatisch gesehen seien solche Fusswege, die in erster Linie dem

Komfort und nicht der Erschliessung dienten, eher als gemeinschaftliche

Ausstattungen und Ausrüstungen denn als eigentliche Erschliessungsanlagen zu

betrachten. Der in jenem Fall strittige zusätzliche Weg verkürzte die Wegstrecke

ins Dorfzentrum für Bewohner des östlichen Teils des Quartiers um rund 150 m

und ermöglichte, dass ein Naherholungsraum vermehrt erlebbar gemacht wurde.

Auch wenn sich der fragliche Weg als für die Erschliessung nicht absolut notwendig

erwies, so bewirkte dessen Erstellung doch gewisse Vorteile und Erleichterungen

für die Quartierbewohner und liess sich insofern einem weiter gefassten

Erschliessungszweck zuordnen. Aus diesem Entscheid kann daher nicht abgeleitet

werden, es könnten gemeinschaftliche Ausstattungen jeden Ausmasses grundsätzlich

unabhängig vom Erschliessungszweck im Quartierplan als solche vorgesehen werden

(vgl. dazu vorn E. 2.1 in fine).

4.4.3

Entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin bildet auch die im Gebiet Hochbord

geltende Gestaltungsplanpflicht keine eigene Rechtsgrundlage für die

Ausscheidung der öffentlichen Parkanlage und der Flaniermeile. Gemäss § 48

Abs. 3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für

bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn dafür

ein wesentliches öffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und

Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein

solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht. Gestützt darauf

hat die Beschwerdeführerin § 39a BZO erlassen, welcher im Hochbord sowie

auch in zwei weiteren Gebieten eine Gestaltungsplanpflicht statuiert. Gemäss

dem zuhanden der Gemeindeversammlung verfassten Kommentar zu dieser Bestimmung

liegt der Grund für diese Festlegung in der Lärmbelastung der Gebiete und im

Bedürfnis, die nach der Bauordnung zulässige hohe Dichte gut zu gestalten. Dazu

wurde im Bericht der Beschwerdeführerin zur Ortsplanungsrevision vom 25. November

1999.

(verabschiedet am 25. Oktober 1999) verdeutlicht, nur mit einem

Gestaltungsplan könnten gewisse Nutzungsbeschränkungen und Vorschriften zur

Stellung der Bauten und Anordnung von lärmempfindlichen Räumen erlassen werden,

damit die Lärmgrenzwerte im Gebiet überhaupt eingehalten werden könnten. Die

derart motivierte Gestaltungsplanpflicht wurde von der Beschwerdeführerin

bisher denn auch so verstanden, dass die Eigentümer jeweils parzellenbezogen

private Gestaltungspläne zu erstellen hatten, was auch bereits vereinzelt

geschehen war. Aus der so verstandenen und auf die Lärmproblematik ausgerichteten

Gestaltungsplanpflicht lässt sich daher nicht die Pflicht ableiten, im

grundstückübergreifenden Quartierinteresse und gegen den Willen der

Grundeigentümer eine gemeinsame Parkanlage oder Flaniermeile zu erstellen.

Zwischen dem Zweck eines Quartierplans

und demjenigen eines Gestaltungsplans ist sodann auch grundsätzlich zu unterscheiden:

Während der Quartierplan ein Gebiet überbaubar machen und die erforderliche

Infrastruktur zu dessen Erschliessung bereitstellen soll, ermöglicht der

Gestaltungsplan darüber hinausgehende Eingriffe in gestalterischer Hinsicht

(vorn E. 2.2, 2.3). Dementsprechend hat der Gestaltungsplan die

Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen

gemäss § 83 Abs. 3 PBG auch nur soweit zu ordnen, als sie nicht schon

durch einen Quartierplan geregelt sind. Anwendungsbereiche des Gestaltungsplans

im überbauten Gebiet sind neben anderem Quartier- und Ortsbildpflege (Eschmann,

S. 150). Mit dem Gestaltungsplan wird eine städtebaulich, architektonisch

und wohnhygienisch einwandfreie Gesamtüberbauung angestrebt (Walter

Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 318).

Entsprechend der umfassenderen eigentumsbeschränkenden Möglichkeiten im Gestaltungsplan

erfordert dessen Erlass entweder ein wesentliches öffentliches Interesse (§ 84

für öffentliche Gestaltungspläne) oder die Zustimmung aller bzw. einer

qualitativen Mehrheit der Grundeigentümer (§ 85 PBG für den privaten

Gestaltungsplan). Im Gegensatz zum Quartierplan, welcher stets durch den Gemeinderat

als Exekutive festgesetzt wird (§ 158 Abs. 1 PBG), bedürfen

öffentliche Gestaltungspläne der Zustimmung des für den Erlass der Bau- und

Zonenordnung zuständigen Legislativorgans (§ 88 Abs. 1 PBG).

Insgesamt besehen fehlt es demnach an einer rechtlichen

Grundlage, die geplante Flaniermeile an der Hochbordstrasse und die Parkanlage

im Rahmen des Quartierplans erstellen zu lassen.

4.5

Die

Beschwerdeführerin lässt sodann geltend machen, die Grundeigentümer von Mehrfamilienhäusern

in der Zone Z4 seien ohnehin verpflichtet, Kinderspielplätze sowie Freizeit-

und Pflanzgärten zur Verfügung zu stellen. Zudem sei der Nachweis zu erbringen,

dass die in der Zone Z4 möglichen Wohnnutzungen städtebaulich und

wohnhygienisch befriedigend integriert werden könnten. Die streitigen

gemeinschaftlichen Anlagen verpflichteten die beteiligten Grundeigentümer somit

zu nichts, was nicht auch individuell von ihnen im Gestaltungsplan- oder im

Baubewilligungsverfahren verlangt werden könnte. Nur sollten diese sonst

individuell zu erbringenden Leistungen besser und wirksamer über gemeinsame

Anlagen erfüllt werden. Die Beschwerdegegnerin bestreitet dies. Der geplante

Park befinde sich nicht in der Mitte des Quartierplangebiets, sondern dort, wo

es noch Platz gehabt habe. Sie habe keinerlei Interesse daran und die

entsprechenden Auflagen seien im Rahmen der bestehenden Überbauung nach den

Weisungen des Stadtrats ohnehin bereits erfüllt. Im Übrigen gehörte der Park in

das Eigentum der Öffentlichkeit und sei die Ausnützungsübertragung auf die

Grundstücke in der Zone Z4 rechtlich ausgeschlossen. Die Mitbeteiligten weisen

ebenfalls darauf hin, dass die geplanten Ausstattungen und Ausrüstungen den

Quartierplangenossen nur wenig oder überhaupt nicht nützten. Zudem hätte eine

Vielzahl von ihnen zusätzlich eigene Flächen für Freizeit- und Spielzwecke

bereit zu stellen, weil die gemeinschaftlichen Flächen zu weit weg lägen, was

zu einer Doppelbelastung der Quartierplangenossen führe. Weiter könnte im

Quartierplan eine Miteigentümergemeinschaft nur mit Zustimmung der betroffenen

Eigentümer gebildet werden, woran es ohnehin fehle. Es liege eine unzulässige

Lastenverschiebung vor.

4.5.1

Weder aus dem Technischen Bericht noch aus dem Erläuternden Bericht geht

mit hinreichender Klarheit hervor, dass die Beteiligung an den Kosten der

vorgesehenen Parkanlage und der Flaniermeile Hochbordstrasse die

Quartierplangenossen ihrer Pflicht entheben würde, im Rahmen des jeweils

individuellen Gestaltungsplan- oder Baubewilligungsverfahrens Kinderspielplätze,

Pflanz- und Freizeitgärten zu erstellen, wie das etwa Art. 37 BZO in

Ausführung von § 248 Abs. 1 PBG vorsieht. Soweit dies allenfalls aus

der Übertragbarkeit der baulichen Ausnützung und der Freiflächenqualität von

Park und Flaniermeile auf alle Quartierplangrundstücke der Zone Z4 abgeleitet

werden kann (vorn E. 3.2), bezweifelt die Beschwerdegegnerin zu Recht

einen daraus resultierenden "unschätzbaren Mehrwert" (dazu sogleich

E. 4.5.2). Die Vorinstanz wies sodann richtigerweise darauf hin, dass das

Quartierplanrecht keine gesetzliche Grundlage für die zwangsweise Bildung von

Miteigentum an Anlagen biete, die der Allgemeinheit dienten. Solche Anlagen

seien vielmehr von der Gemeinde zu übernehmen (§ 171 PBG; RB 1998

Nr. 102). Zudem gebe es keine Norm, die einen Grundeigentümer verpflichten

könnte, die Ausnützung von einem anderen Grundstück (Parkanlage) zu übernehmen.

Damit erscheint das Vorgehen der Beschwerdeführerin aus rechtlicher Sicht nicht

nachvollziehbar, woran ihre Ausführungen nichts ändern.

4.5.2

Tatsächlich erscheint die auf 16 m Breite ausgeweitete Flaniermeile und

"markante städtische Achse" weder als Spielplatz noch für aktive

Freizeitgestaltung (Freizeit- und Pflanzgärten) geeignet, umso weniger, als

darauf der Bus im Viertelstundentakt verkehren soll. Was die Parkanlage

anbelangt, soll diese nach dem Technischen Bericht als eine mit Wegen

durchzogene, gestaltete Platz- und Grünfläche der Erholung von Arbeitenden und

der Bevölkerung im Quartierplangebiet dienen. Als Gebäude seien nur eine

WC-Anlage oder ein Kiosk zulässig. Das Bebauungs- und Freiraumkonzept nennt

einen grosszügigen öffentlichen Park mit Wiese, Bäumen und Wegen, der besonders

wertvoll für die mögliche Wohnnutzung in der Zone Z4 sei. Das Herzstück bestehe

aus einer Wasserfläche, deren Ränder mit Beton umfasst seien und eine Vielzahl

von Sitzgelegenheiten böten. Es soll sich ein vielfältig nutzbarer, urbaner

Grünraum mit hoher Aufenthaltsqualität ergeben. Allerdings vermag demnach

auch die geplante Parkanlage einen Kinderspielplatz oder Gartenaktivitäten

nicht zu ersetzen; dem steht neben dem erwähnten Aufenthaltszweck schon die

geometrisch angerichtete, urban-elegante Gestaltung entgegen. Ferner ist die

Parkanlage mit Ausnahme der unmittelbar daran angrenzenden Liegenschaften mit

möglicher Wohnnutzung von den übrigen Parzellen mit möglicher Wohnnutzung so

weit entfernt bzw. durch die Hochbordstrasse getrennt (so etwa neu Kat.-Nrn. 05,

06, 07, 08, aber auch Kat.-Nr. 09), dass verantwortungsbewusste Eltern ihre

Kinder kaum allein dorthin entlassen würden. Zudem spricht wenig dafür, dass

sich die Arbeitenden aus dem Quartierplangebiet regelmässig dort zur Erholung

einfinden würden, da sich die geplante Parkanlage recht weit entfernt vom

überwiegenden Teil der Liegenschaften in der Zone IG3 präsentiert. Es ist daher

nicht davon auszugehen, dass die gemeinschaftlichen Ausstattungen, wie sie die

Beschwerdeführerin plant, die Quartierplangenossen von der Pflicht entheben würden,

entsprechende individuelle Lasten zu tragen. Damit wird der behauptete, durch

die zentralen Grünanlagen entstehende "unschätzbare Mehrwert"

durchaus relativiert. Im Übrigen hat die Beschwerdegegnerin darauf hingewiesen,

über entsprechende Anlagen bereits zu verfügen, so dass sie nicht auf einen

zusätzlichen Park in der Nähe angewiesen ist. Die Vorbringen der

Beschwerdeführerin vermögen daher nicht darüber hinwegzutäuschen, dass diese

Anlagen weit über den Zweck hinausgehen, der im Quartierplanverfahren mit

gemeinschaftlichen Anlagen erfüllt werden sollte, und primär der

städtebaulichen Aufwertung des Quartierplangebiets dienen, wofür eine

gesetzliche Grundlage indessen fehlt.

4.5.3

Zudem würden die Quartierplangenossen einerseits als Kostenbeteiligte für

die geplanten Ausstattungen, andererseits wegen der Erstellung individueller

Freizeitanlagen auf ihren Liegenschaften im Rahmen der parzellenbezogenen

Gestaltungsplanpflicht beansprucht, was sich als unverhältnismässig erweist (§ 83

Abs. 3 in Verbindung mit § 248 Abs. 1 PBG). Hierin liegt ein

Ermessensmissbrauch durch die Beschwerdeführerin. Ein allfälliges öffentliches

Interesse an der geplanten Parkanlage und der Flaniermeile lässt diese

keineswegs als eine für das Quartier notwendige und den

Quartierplangrundstücken dienende Ausstattung erscheinen, zumal die Flaniermeile

trotz ihrer üppigen Ausmasse den ihr zugedachten Zweck als Frei- und

Erholungsraum nicht überzeugend zu erfüllen vermag. In diesem Zusammenhang ist

weiter zu bedenken, dass die geplante Flaniermeile westlich und östlich der Hochbordstrasse

je etwa zur Hälfte von bestehenden Bauten gesäumt wird, welche eine

publikumswirksame Erdgeschossnutzung nicht ohne Weiteres zulassen und bei denen

sich die private Gestaltungsplanpflicht erst im Zeitpunkt einer baulichen

Veränderung durchsetzen liesse.

4.5.4

Unzutreffend ist sodann, dass die in der IG3 bestehende Freiflächenziffer

von 20 % für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten nach § 257 PBG

zur Verfügung gestellt werden muss. Denn § 257 Abs. 1 PBG, der

sich auf die Anrechenbarkeit der Freiflächen bezieht (vgl. Ingress zu § 255

PBG), statuiert bloss, dass bei der Freiflächenziffer offene Flächen für

dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten anrechenbar seien.

Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt

abzuweisen.

5.

5.1

Die

Vorinstanz führte aus, das Anlegen von Alleen auf den Quartierstrassen habe offensichtlich

nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun

und zähle nicht zum Aufgabenbereich eines Quartierplans. Städtebauliche Ziele,

die damit verfolgt würden, seien vielmehr über einen Gestaltungsplan

festzulegen.

Dem widerspricht die Beschwerdeführerin. Die partiell

vorgesehenen Verbreiterungen von Gehwegen an Quartierstrassen und deren

Bepflanzung mit Alleebäumen seien als Ausstattungen von quartierplanlichen

Verkehrserschliessungsanlagen zu betrachten. Berücksichtige man die grosse

Arbeitsplatzzahl im Hochbord-Gebiet, seien morgens und abends in den Stosszeiten

sowohl Richtung Bahnhof Stettbach (S-Bahn-, Bus- und Tramanschluss) als auch

Richtung Ringstrasse (Haltestelle Glattalbahn) Fussgängerströme zu bewältigen,

welche das Mass einer üblichen Quartiererschliessungs- oder Sammelstrasse in

einem Wohnquartier weit überträfen. Im Übrigen hätten sich auch

quartierplanliche Anlagen in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzufügen

(§ 238 PBG), weshalb für sie, wo gerechtfertigt, Bepflanzungen verlangt

werden könnten. Die Alleebäume spendeten Schatten und würden die Gehwegbreite

nur lokal mit vernachlässigbaren Einwirkungen auf den Fussgängerfluss

einschränken. Die Beschwerdegegnerin macht demgegenüber geltend, dass die

Verbreiterung der Gehwege nicht mit besonders grossen Fussgängerströmen,

sondern mit der Bepflanzung von Alleebäumen begründet worden sei. Solches

gehöre aber nicht zum durch einen Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die

Mitbeteiligten sind der Meinung, die Überbreite der Trottoirs könne nicht mit

erschliessungstechnischen Argumenten begründet werden. Die Baumgruben

schränkten den angeblich überdurchschnittlichen Fussgängerverkehr ein und seien

nicht geeignet, diesen zu bewältigen. Zudem werde sich der Fussgängerverkehr

auf den zahlreichen vorgesehenen Strassen und Fusswegen im Quartierplangebiet

verteilen.

5.2

Die

Anforderungen an die Zugänglichkeit zu den im Quartierplangebiet liegenden Liegenschaften

werden durch die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 mit richtunggebender

Bedeutung geregelt (vorn E. 2.3). Der Umstand, dass nach Ansicht der

Beschwerdeführerin das Ausmass des Fussgängerverkehrs zu den Stosszeiten das

Mass einer quartierüblichen Sammel- oder Quartiererschliessungsstrasse übertrifft,

sticht schon deswegen nicht, weil sich im Quartierplangebiet viele Betriebe

befinden, die sich nicht nach den üblichen Arbeitszeiten richten. So sind etwa

Carpetland, Lumimart, Möbel-Pfister und interio regelmässig bis 20.00 Uhr,

Office World bis 18.30 Uhr geöffnet, Dancings und Restaurants noch weit länger.

Angesichts der vielerorts geltenden gleitenden Arbeitszeit ist auch bei

Dienstleistungsbetrieben wie der ZKB oder der Helsana nicht anzunehmen, dass

sich deren Gebäude zu einer bestimmten Minute vollständig entleeren. Ausserdem

werden Mitarbeitende der an der und nahe der Ring-, Zürich- oder Neugutstrasse

gelegenen Betriebe schon aus Distanzgründen vorwiegend die Glattalbahn oder den

Bus benützen, sofern sie nicht ohnehin über einen Parkplatz verfügen, was

weiter gegen kaum zu bewältigende, das Quartierplangebiet querende

Fussgängerströme zu Stosszeiten spricht. Schliesslich wird die Überbreite der

geplanten Gehsteige durch die Baumbuchten weitgehend kompensiert, wie etwa die

Beispiele Löwenstrasse oder Bahnhofstrasse in Zürich zeigen, sodass sich kaum

eine wirklich nutzbare Kapazitätserweiterung ergibt. Daraus lässt sich

jedenfalls eine sachlich begründete Abweichung von den Zugangsnormalien nicht

ableiten (dazu RB 1984 Nr. 100).

5.3

Die

Zugangsnormalien sehen für Fusswege als ergänzende Anlagen eine Breite von 2 bis

2.5

m vor. Kommt zur Abgrenzung von der Fahrbahn allenfalls noch ein Bankett hinzu,

ergäbe sich eine Breite von maximal 2.8 m. Dem entspricht die geplante Breite

der Fusswege im Quartierplangebiet in weiten Teilen nicht, die sich mit den

Baumbuchten zwischen 3.5 und 4 m bewegt. Damit gehen auch die geplanten Gehsteige

weit über das zur Erschliessung notwendige Mass hinaus, ohne dass dafür eine

Erforderlichkeit bestünde. Aus Komfortgründen drängt sich die beabsichtigte

Verbreiterung nicht auf (vorn E. 4.4.2). Insofern fehlt es demnach an

einer rechtlichen Grundlage für die geplante Gestaltung der Quartierstrassen im

Quartierplanverfahren. Daran ändert die Berufung auf § 238 PBG nichts.

Im Übrigen gilt auch in diesem Zusammenhang, dass nicht alle

in einem öffentlichen Gestaltungsplan allenfalls möglichen Ausstattungen und

Gestaltungselemente im Quartierplan zulasten der Quartierplanbeteiligten

verwirklicht werden dürfen (vgl. E. 4.4.3 vorstehend).

Die Beschwerde ist demnach insofern ebenfalls abzuweisen.

6.

6.1

Die

Vorinstanz hatte es abgelehnt, dem Grundstück der Beschwerdegegnerin einen

Erschliessungsgrad von 100 % beizumessen; ein solcher sei keinem Grundstück

zugestanden worden. Der höchste Erschliessungsgrad von 70 % komme gemäss dem

Quartierplan denjenigen Grundstücken zu, die zwar im Nahbereich (60 m Bautiefe)

keine neuen oder ausgebauten Strassenerschliessungsanlagen benötigten, aber von

der weiteren Quartierplanerschliessung profitierten. Flächen, für welche die

Strassenerschliessung heute noch fehle bzw. die hinter einer Bautiefe von 60 m

liegen, würden mit einem Erschliessungsgrad von 0 % belegt. Der für die

Ermittlung des Landabzugs massgebende Erschliessungsgrad hänge davon ab, ob ein

Grundstück erstmals mit einer Strasse erschlossen werde oder ob und in welchem

Ausbauzustand eine Strasse samt Strassenanschluss bereits bestehe. Die

Beschwerdeführerin habe mit dieser Festlegung schematischer Belastungstiefen ein

Kriterium gewählt, das mit dem Äquivalenzprinzip nicht vereinbar sei. Die als

Zufahrt benützte Q-Strasse diene dem ganzen Grundstück der Beschwerdegegnerin

gleichermassen, denn offenkundig sei der hintere Bereich trotz der Distanz zur Q-Strasse

genauso erschlossen wie die an die Strasse anstossende erste Bautiefe. Die

vorgenommene Zuordnung eines Erschliessungsgrades von 0 % für den hinteren

Grundstücksteil erweise sich deshalb als sachfremd und benachteilige die

Beschwerdegegnerin. Es sei somit ein einheitlicher Erschliessungsgrad für das

gesamte Grundstück Kat.-Nr. 09 festzusetzen.

Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, dass im

Neubestand sämtliche Grundstücke von den neuen, genügend dimensionierten

Strassenanschlüssen an das übergeordnete Strassennetz und die neu vorgesehene

Strassenerschliessung innerhalb des Quartierplangebiets profitieren werden.

Diese Erschliessungsverbesserung werde mit 30 % bewertet. Im Übrigen habe der

Landabzug entsprechend dem Erschliessungsgrad im alten und im neuen Bestand zu

erfolgen, wobei das Gesetz nicht vorschreibe, wie der Erschliessungsgrad festgestellt

und definiert werden müsse. Würde der Ansicht der Vorinstanz gefolgt, dass

allen Grundstücken ein einheitlicher Erschliessungsgrad zuerkannt werden

müsste, führte dies im vorliegenden Quartierplangebiet zwingend zu

sachinadäquaten und rechtswidrigen Belastungsungleichheiten. Denn aus der Sicht

der Vorinstanz werde der Erschliessungsgrad im Altbestand ohne Bezug auf

denjenigen im Neubestand bewertet, Eigentümer von teilerschlossenen

Grundstücken mit grosser Tiefe so ungerechtfertigt privilegiert und das Äquivalenzprinzip

verletzt. So hätten etwa die Grundstücke an der Ringstrasse oder am vorderen

Teil der Neugutstrasse den um 10 % reduzierten Landabzug des Grundstücks der Beschwerdegegnerin

aufzufangen.

Die Beschwerdegegnerin schliesst sich der Vorinstanz an

und hält die Kritik der Beschwerdeführerin für nicht gerechtfertigt. Ihr

Hinweis darauf, dass die massgebende Bautiefe erst nach der zweiten

Grundeigentümerversammlung und ohne deren Anhörung von 80 m auf 60 m reduziert

worden sei, wurde bereits im Rekursverfahren beantwortet, indem der Kostenverteiler

korrekt von 60 m ausgegangen sei. Darauf ist nicht zurückzukommen. Die

Mitbeteiligten teilen die Auffassung der Beschwerdeführerin, wonach für die

Annahme eines einheitlichen Erschliessungsgrades beim Landabzug kein Raum

bestehe. In der Vernehmlassung vom 24. September 2008 hielt die Vorinstanz

an ihrem Standpunkt fest.

6.2

Nach § 138 Abs. 4 PBG sind bei der Umlegung nach Flächen die

Abzüge für die Erschliessungsanlagen und für die öffentlichen Verkehrswege und

Versorgungsanlagen den Grundstücken des Altbestandes prozentual gleichmässig zu

belasten. Dies bedeutet, dass jeder Eigentümer eines abzugspflichtigen

Grundstücks letztlich einen proportional gleichmässigen Landabzug für die

quartierplanlichen Erschliessungsanlagen hinzunehmen hat. Es verstiesse aber

gegen die Eigentumsgarantie und das Äquivalenzprinzip, wenn ein

Grundeigentümer, der aus den neuen Erschliessungsanlagen keinen oder einen

merklich geringeren Nutzen ziehen kann, verhältnismässig gleich viel Land zur

Verfügung zu stellen hätte wie die Eigentümer von bis anhin vollständig

unerschlossenem Land. Der rein proportionale Flächenabzug erfährt daher einen

bedeutenden Eingriff durch die Berücksichtigung des bestehenden

Erschliessungsgrades. Im Altbestand ganz oder teilweise erschlossene

Grundstücke sind nach dem Verhältnis ihres Erschliessungsgrades zwischen Alt-

und Neubestand vom prozentualen Abzug zu entlasten (§ 9 der

Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978, QPV). Das Mass des Landabzugs

steht daher in direktem Verhältnis zur Erschliessungsverbesserung, die das

betreffende Grundstück durch den Quartierplan erfährt, insbesondere zur strassenmässigen

Verbesserung (Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen

Quartierplanverfahren, Zürich etc. 2004, S. 37–39). Zu berücksichtigen ist

dabei nicht nur der Strassenanstoss als solcher, sondern auch das Genügen der

bisherigen Zufahrt in tatsächlicher oder rechtlicher Beziehung. Dabei wird auch

bei einer an sich hinreichenden Erschliessung eines anstossenden Grundstücks

nur eine Bautiefe als erschlossen betrachtet werden können, da andernfalls die

Belastung der übrigen Grundstücke zu hoch würde (Peter Müller/Peter

Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum Zürcher Planungs- und

Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985, § 138 N. 7a;

nach Kleb, S. 40 FN 97, besteht für die im erwähnten Kommentar geäusserte

Ansicht keine gefestigte Praxis).

6.2.1

Vorauszuschicken ist, dass die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid die

Aufhebung der den Erschliessungsgrad begrenzenden Bautiefe von 60 m nicht

generell, sondern nur für das Grundstück der Beschwerdegegnerin festlegte. Die

Bautiefe von 60 m umfasst mehr als 3/4 dieses Grundstücks (Kat.-Nr. 09)

und bis auf einen kleinen Rest die darauf stehenden Gebäude; weniger als 1/4

weist einen Erschliessungsgrad von 0 % auf. Aus dieser Sicht kann nicht

von einer gegenüber den übrigen Quartierplanbeteiligten "massiven" Benachteiligung

der Beschwerdegegnerin gesprochen werden, worauf auch die aus dem Vorgehen der

Vorinstanz resultierende Verbesserung von lediglich 10 % hindeutet.

6.2.2

Bis anhin wurden die Liegenschaften der Beschwerdegegnerin über die Q-Strasse

erreicht, welche über einen direkten Anschluss an die Zürichstrasse verfügte.

Diese Strasse war nicht durchgehend, sondern endete in einem Kehrplatz etwa vor

der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin. Im Rahmen des eisenbahnrechtlichen

Plangenehmigungsverfahrens für die Glattalbahn wurde der Anschluss von der Zürichstrasse

zur Q-Strasse geschlossen. Die Beschwerdegegnerin erhob dagegen keine

Einsprache. Die Schliessung des erwähnten Anschlusses wurde mit

Plangenehmigungsverfügung vom 27. Januar 2004 rechtskräftig. In jenem Verfahren

hätte die Beschwerdegegnerin enteignungsrechtliche Einwendungen gegen die

Erschliessungssituation und Entschädigungsforderungen anbringen können, doch

legte sie nicht dar, dass sie sich entsprechend verhalten hätte. Diese

Ausführungen werden im Beschwerdeverfahren nicht bestritten. Eine Kompensation

enteignungsrechtlicher Ansprüche aus dem eisenbahnrechtlichen

Plangenehmigungsverfahren im Quartierplanverfahren ist jedenfalls ausgeschlossen.

6.2.3

§ 138 Abs. 4 PBG verlangt einen Vergleich der Erschliessung im

alten wie im neuen Bestand. Die Vorinstanz vermag nicht darzutun, wie ihre

Ansicht, wonach für die Ermittlung des Landabzugs allein massgebend sei, in

welchem Ausmass ein Grundstück vor Einleitung des Quartierplanverfahrens

rechtlich und tatsächlich erschlossen gewesen sei, damit in Einklang zu bringen

ist. Sie gesteht ferner zu, dass die Ausstattung mit nur einem Gehsteig den Anforderungen

für die verkehrsmässige Erschliessung eines Gebiets mit rund 50'000 m2

nicht genüge. Es bedürfe vielmehr zweier Gehsteige, was unbestritten geblieben

ist. Die Strassenbreite der Q-Strasse von 6 m bleibt dagegen erhalten, genügt

diese doch für den vorgesehenen Begegnungsfall von Personenwagen und Lastwagen.

Die Vorinstanz lässt hingegen ausser Acht, dass die Grundstücke an der Q-Strasse

nach der Schliessung von deren Anschluss an die Zürichstrasse zwingend auf den

Kreisel Süd und den Ausbau der Sonnentalstrasse Richtung Westen angewiesen

sind, um die Q-Strasse überhaupt zu erreichen. Es trifft zwar zu, dass mit der Q-Strasse

auch der hintere Teil des Grundstücks der Beschwerdegegnerin erschlossen wird.

Indessen kann die Q-Strasse als solche die Erschliessung dieses Grundstücks

innerhalb des Quartierplangebiets ohne den Zubringer über den Kreisel Süd und

die Sonnentalstrasse West nicht gewähren (was nicht dem Quartierplan anzulasten

ist, vorn E. 6.2.2). Die Bewilligung einer Zufahrt von Norden her in die Q-Strasse

hatte die Vorinstanz dagegen abgelehnt, was nicht angefochten wurde.

6.2.4

Unter diesen Umständen tritt aber das Argument der Vorinstanz, wonach die Q-Strasse

den hinteren Bereich des Grundstücks der Beschwerdegegnerin genauso erschliesse

wie die erste Bautiefe, für die Bemessung des gesamten Erschliessungsgrades in

den Hintergrund. Denn eine genügende Erschliessung des Grundstücks der

Beschwerdegegnerin an der Q-Strasse ist ohne den Kreisel Süd und die Sonnentalstrasse

West nicht denkbar. Zudem bedarf die Q-Strasse eines zweiten Gehsteigs. Eine

weitere Aufwertung des Grundstücks der Beschwerdegegnerin besteht überdies im

neuen Verbindungsweg Kat.-Nr. 10 zwischen Chästrägerweg und Q-Strasse, der an

der nördlichen Grundstücksgrenze der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin

entlang führt und den Zugang zum Bahnhof Stettbach wie auch zu ihrem Grundstück

erleichtert. Wenn die Beschwerdeführerin das Grundstück der Beschwerdegegnerin

in Berücksichtigung dieser Umstände als nicht gänzlich (teil-)erschlossen

betrachtete und dies – zugestandenermassen schematisch – mittels Abstufung des

Erschliessungsgrads auf verschiedene Bautiefen berücksichtigte, kam sie im

Sinne einer Gesamtsicht nicht nur dem tatsächlich vorhandenen Erschliessungsgrad

recht nahe, sondern versuchte auch die Gleichbehandlung der

Quartierplangenossen zu gewährleisten, weshalb ihr Vorgehen nicht zu

beanstanden ist. Dafür spricht auch, dass die Vorinstanz sich ausserstande sah,

einen einheitlichen Erschliessungsgrad selber festzulegen, wiewohl sie von

einem als Ganzes überbauten und (teil-)erschlossenen Grundstück ausging. Immerhin

gesteht die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin zu, dass ihr ein Anspruch

auf Vergütung von Vorleistungen betreffend den Bau der Q-Strasse zustünde,

sofern sie solche nachweisen kann, was ihre Belastung gegebenenfalls

vermindert.

Die Beschwerde ist in diesem Punkt entsprechend gutzuheissen,

und dem Grundstück der Beschwerdegegnerin ist kein einheitlicher

Erschliessungsgrad zuzuordnen.

7.

Die Beschwerdeführerin

anerkennt, dass in der Auflistung des Technischen Berichts auch im öffentlichen

Verfahren erstellte und rechtskräftig abgerechnete Erschliessungsanlagen zu

Unrecht aufgenommen und zulasten der Quartierplangenossen in die Vorteilsanrechnung

übernommen worden seien. Solche Bauvorhaben betreffen das Strassenstück Hochbordstrasse

Nord, soweit ihm keine Groberschliessungsfunktion zukommt, und verschiedene

Kanalisationsanlagen. In Ergänzung der Auflistung in den Ziffern 12.1 und 12.3

des Technischen Berichts gesteht die Beschwerdeführerin folgende Korrekturen

zu, die im Kostenverteiler zu berücksichtigen sein werden: Ziffer 12.1 des Technischen

Berichts (Kostenverteiler für Strassen und Wege) wird in eine Ziffer 12.1.1 und

12.1.2

aufgeteilt. Ziffer 12.1.1 zählt unverändert die Groberschliessungen im

Umfang von Fr. 1'930'000.- auf. Ziffer 12.1.2 ergänzt die nicht dem

Quartierplan zu belastenden Anlagen mit dem im öffentlichen Verfahren gebauten

Teil der Hochbordstrasse Nord um Fr. 810'000.-. Ziffer 11.2.2 des Technischen

Berichts bleibt betragsmässig unverändert, enthält aber jeweils Hinweise auf

die Anteile der im öffentlichen Verfahren gebauten Kanalisationsanlagen, die

neu nun in Ziffer 12.3.2 des Technischen Berichts aufgeführt werden. Bezüglich

der kanalisationsmässigen Erschliessung zählt Ziffer 12.3.1 wie bisher die zur

Groberschliessung zählenden Anlagen auf. Ziffer 12.3.2 ergänzt die nicht dem

Quartierplan zu belastenden Kosten um insgesamt Fr. 1'515'000.- an im

öffentlichen Verfahren gebauten Kanälen in diversen Strassen, die in der

Aufstellung im Technischen Bericht, Ziff. 11.2.2 jedoch enthalten sind.

Die Gesamtkosten Kanalisation gemäss Ziff. 11.2.2 von Fr. 6'140'000.-

sind daher um Fr. 1'515'000.- zu verringern. Vorliegend von Bedeutung sind

insbesondere die Kosten der Mischwasserleitung in der Q-Strasse von total

Fr. 480'000.-, wovon nunmehr Fr. 285'000.- als Anteil der im öffentlichen

Verfahren gebauten Anlagen im Quartierplanverfahren nicht neu verlegt werden.

Auch die übrigen zusätzlichen, den Quartierplangenossen nicht zu belastenden

Kosten sind im Quartierplan vorzumerken. Insofern verbietet sich eine Änderung

von Dispositiv-Ziffer II Abs. 5 des angefochtenen Entscheids.

8.

8.1

Das

Quartierplangebiet Hochbord zeichnet sich dadurch aus, dass sich darin

Parzellen mit sehr unterschiedlichem Erschliessungsgrad befinden, die im Rahmen

des Quartierplans entsprechend unterschiedliche Erschliessungsbedürfnisse aufweisen.

Die Vorinstanz hielt fest, für die Gewichtung des Interesses der

Quartierplangenossen an den neuen Quartiererschliessungsanlagen sei einzig

massgebend, ob und in welchem Masse ein Grundstück im Altbestand durch

bestehende Anlagen erschlossen sei und (kumulativ) ob die Berechtigung bestehe,

diese zu benützen. Deshalb spielten die von den Grundeigentümern erbrachten

Vorleistungen in diesem Zusammenhang keine Rolle. Denn die Vorleistungen

beträfen die Erstellung oder Mitfinanzierung der bereits bei der Einleitung des

Quartierplans vorhandenen Erschliessungsanlagen und hingen deshalb einzig mit

der Entstehung dieser Anlagen zusammen. Somit seien Vorleistungen nicht beim

Kostenverleger, sondern bei der Abrechnung der Erstellungskosten zu

berücksichtigen. Der Quartierplan gehe in den Kostenverlegern aber

grundsätzlich von einem 100-%-Ansatz in der ersten Belastungstiefe aus. Als

Korrektiv werde die Anrechnung erbrachter Vorleistungen in Aussicht gestellt,

was bedinge, dass die Erstellungskosten der vorbestehenden Anlagen in die

Kostenrechnung aufgenommen würden. Das Abstellen auf Vorleistungen werde der in

§ 146 PBG enthaltenen Anforderung in keiner Weise gerecht. Mit der

Anrechnung von Vorleistungen lasse sich das Erschliessungsinteresse nicht

differenzieren, sondern nur der Einkauf oder die Übernahme von bisher noch

nicht öffentlichen Erschliessungsanlagen regeln. Die Parzelle der

Beschwerdegegnerin erweise sich als "hochgradig teilerschlossen" und

dürfe deshalb nicht gleich behandelt werden wie eine solche, die über keine

Zufahrt verfüge. Die Korrektur habe aber nicht über die Anrechnung von

Vorleistungen, sondern mittels einer von der Beschwerdeführerin vorzunehmenden

Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger zu erfolgen.

8.1.1

Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, die vorinstanzliche Argumentation

beruhe auf reiner Scheinlogik. Das erarbeitete Verkehrskonzept könne im

Endausbau nur funktionieren, wenn es in allen Teilen verwirklicht worden sei.

Die Anforderungshöhe an die Erschliessung bemesse sich nicht nach den

Bedürfnissen einzelner Grundstücke, sondern des Quartierplangebiets im

Endausbau. An einer quartierplangerechten Erschliessung müssten aber alle

Quartierplangenossen, deren Grundstücke noch nicht entsprechend erschlossen

seien, interessiert sein. Deshalb hätten sich alle Grundeigentümer von solchen

Grundstücken grundsätzlich in gleicher Weise an den Kosten der quartierplanlich

gebotenen Gebietserschliessung zu beteiligen, auch diejenigen, die vorzeitig

gebaut hätten. Die Vorleistungsregelung beruhe entgegen der Ansicht der

Vorinstanz nicht auf der Fiktion eines Erwerbs vorbestandener

Erschliessungsanlagen, sondern es gelte, die Kostenersparnisse, die dem

Quartierplanunternehmen aus dem Vorbestand solcher Anlagen erwachsen,

zurückzuerstatten. So werde eine ungerechtfertigte Bereicherung des

Quartierplanunternehmens zulasten der Grundeigentümer vermieden, die

vorinvestiert hätten. Diese Vorinvestitionen würden nur soweit abgegolten, als

sie im streitigen Quartierplan weiter verwendet werden könnten und zu

Kostenersparnissen führten. Darüber werde mit der Festlegung des

Erschliessungssystems im Quartierplan entschieden und nicht beim Bau der Vorinvestitionen.

Zudem würden die Kosten für alle notwendigen Quartierplananlagen vorerst

geschätzt, wie wenn noch keine solchen Anlagen bestünden. Anlagen, die

weiterverwendet werden könnten, würden in der Bauabrechnung als Vorleistung

angerechnet und denjenigen Grundeigentümern gutgeschrieben, die sich früher an

den Kosten der entsprechenden Objekte beteiligt hätten. Über die effektiven

Baukosten enthalte die Quartierplanfestsetzung damit noch keine Festlegungen.

Verbindlich und anfechtbar abgerechnet werde erst im Rahmen der

Schlussabrechnung.

8.1.2

Die Beschwerdegegnerin lässt ausführen, dass sie einzig die Verbindung

zwischen dem Kreisel Süd und der Zürichstrasse einerseits und die

Verbindungsstrasse (Sonnentalstrasse West) vom Kreisel zur Q-Strasse benötige.

Alle übrigen Strassen dienten weder der Erschliessung ihres Grundstücks noch

ihren Interessen. Die neue Verbindung, die wegen der Glattalbahn nötig geworden

sei (Schliessung des Anschlusses Q-Strasse/Zürichstrasse; vorn E. 6.2.2),

sei länger und mit mehr Verkehr belastet. Die verlangte Reduktion des prozentualen

Ansatzes im Kostenverleger sei daher gerechtfertigt und zu schützen. Die Mitbeteiligten

machen dagegen geltend, von einem Fortbestand der bisherigen Erschliessung

könne nicht gesprochen werden. Alle Grundstücke würden über das neue

Strassensystem erschlossen und profitierten gleichermassen von diesen

Verkehrsanlagen. Die Interpretation der Vorinstanz, wonach sich das Interesse

an den Erschliessungsanlagen einzig anhand des bei Verfahrenseinleitung

bestehenden Erschliessungszustands bemesse, finde im Gesetz keine Stütze. Mit

den "betreffenden Anlagen" meine § 146 Abs. 2 PBG die

Erschliessungsanlagen gemäss § 146 Abs. 1 PBG. An diesen sei ein

Interesse bei sämtlichen Quartierplangenossen gleichermassen vorhanden. So

profitierten alle Eigentümer im Quartierplangebiet von einer verkehrsberuhigenden

Wirkung des Strassensystems, ebenso von den neu erstellten Fusswegen.

8.2

Nach § 146 Abs. 1 PBG bestimmt der Quartierplan, wie die

Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen

Ausstattungen und Ausrüstungen zu tragen sind. Massgebend ist dabei in erster

Linie das Interesse an den betreffenden Anlagen (Abs. 2). Im Unterschied

zu § 138 Abs. 4 PBG nimmt § 146 PBG keinen Bezug zur Erschliessung

im Alt- und Neubestand. Der Technische Bericht geht wie die Beschwerdeführerin

davon aus, Vorleistungen bzw. Vorinvestitionen in Quartiererschliessungsanlagen

seien grundsätzlich als Bauvorleistung bei der Abrechnung der Erstellungskosten

zu behandeln und nicht als Reduktion der Beteiligungsquote gutzuschreiben.

8.2.1

Grundsätzlich hat sich ein überbautes Grundstück am Quartierplan zu

beteiligen, wie wenn es nicht überbaut wäre, wobei früher geleistete

Baubeiträge (nicht Anschlussgebühren) für Anlagen berücksichtigt werden, die

weiter verwendbar sind. Denn überbaute Grundstücke, deren Erschliessung noch

nicht den heutigen – für die Quartiererschliessung nötigen – Anforderungen entspricht,

haben während all den Jahren (vor dem Quartierplan) davon profitiert, dass sie

im Zeitpunkt ihres Baus die an sich zu leistenden Erschliessungsbeiträge nicht

bezahlen mussten (Peter Oesch/Alwin Suter/Peter von Känel, Werkbuch für den

Quartierplaner, Zürich 2000, S. 94). Wird die ungenügende Erschliessung

eines Quartiers kraft geltenden Rechts behoben, haben demnach sämtliche

Grundeigentümer, die vom Ausbau profitieren, an die Kosten beizutragen. Die

Kostenbeteiligungspflicht besteht, sobald das Grundstück durch den Quartierplan

eine erschliessungsmässige Aufwertung erfährt.

8.2.2

Gemäss § 146 Abs. 2 PBG ist für die Verteilung der

Erstellungskosten das objektive Interesse des einzelnen Grundeigentümers an der

betreffenden Erschliessung, Ausstattung und Ausrüstung massgebend. Ein

Interesse besteht dabei nicht nur an den direkt benützten Zugängen, Zufahrten

und Leitungen, sondern auch an solchen Erschliessungen, welche die Verkehrs-

oder Erschliessungsverhältnisse im Quartier allgemein verbessern oder Immissionen

aus dem Strassenverkehr reduzieren (Sammelstrassen, Sammelparkplätze, Fussgängerwegnetz,

Sammelleitungen usw.). Eine Kostenbelastung ist insbesondere auch dann möglich,

wenn das Grundstück bereits erschlossen war, aber durch den Quartierplan aufgewertet

wird (Müller/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N. 3b).

8.3

Dem

Quartierplanzweck entsprechend müssen alle Grundstücke im Quartierplangebiet

erschlossen werden, worunter im Wesentlichen ein bei vollständiger Nutzung des

Grundstücks ausreichender Zugang sowie die kanalisationsmässige Erschliessung

zu verstehen ist (vorn E. 2.3). Allerdings hat sich die ursprünglich auf

das einzelne Grundstück bezogene Erschliessung in die genügende Erschliessung

des Quartierplangebiets einzuordnen. In aller Regel ergeben sich bei der

Erschliessung des Quartierplangebiets wie etwa vorliegend erhebliche Änderungen

oder Ergänzungen gegenüber einer vorbestehenden Erschliessung. Das

Erschliessungsinteresse des einzelnen Grundstücks kann sich deshalb nicht daran

bemessen, ob Art und Ausmass der bisherigen Erschliessungsanlagen für das

einzelne Grundstück genügten und ob sie weiterverwendbar sind. Vielmehr ist zu

berücksichtigen, inwieweit sich die verschiedenen Erschliessungsanlagen

innerhalb des Quartierplangebiets aufwertend auf das einzelne Grundstück

auswirken (vgl. vorn E. 8.2.1).

8.3.1

Das Vorgehen der Vorinstanz zur Bemessung und Festlegung des

Erschliessungsinteresses allein auf Basis der ursprünglichen Erschliessung und

deren Weiterverwendbarkeit im Quartierplangebiet lässt den Blick auf die

erschliessungsmässige Aufwertung eines Grundstücks im Quartierplangebiet

ausser Acht. Denn offensichtlich genügt es nicht, das Erschliessungsinteresse

der Beschwerdegegnerin einzig an der direkten Zufahrt zu ihrem Grundstück zu

bemessen (vorn E. 8.2.1). So wird dieses durch den nördlich daran vorbeiführenden

Fussweg zum Chästrägerweg näher mit dem Bahnhof Stettbach verbunden. Eine neue

Verbindung besteht auch über den Radweg ab dem verlängerten nördlichen Ast der Q-Strasse

zur Strasse D und zum Kreisel Nord, die den Zugang in den östlichen Teil des Quartierplangebiets

ebenso ermöglicht wie der Weg über den Kreisel Süd und den Ostring. Weiter ist

eine Zufahrt zu ihrem Grundstück von Norden (Einfahrt Überland-/Hochbordstrasse)

und von Osten (Einfahrt Ring-/Neugutstrasse) her jeweils über den Ostring neu

ebenfalls möglich und findet sich mit der neuen Bushaltestelle beim Kreisel Süd

eine zusätzliche Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Schliesslich profitiert

ihr Grundstück generell von der Verkehrsberuhigung durch die strassenmässige

Erschliessung des Quartierplangebiets und insofern vom Ostring, als Such- und

Schleichverkehr über die Q-Strasse vermieden werden, vor allem für die im

südlichen Teil der Hochbordstrasse gelegenen Gebäude, etwa für dasjenige der

"Helsana" oder aber für die Sport-/Fitness-Centerhalle Q-Strasse 19.

Das Fuss- und Radwegnetz verbessert sodann den Zugang ins Quartierplangebiet

von ihren Liegenschaften aus. Es kann daher durchaus von einer Aufwertung ihres

Grundstücks durch die strassenmässige Erschliessung im Quartierplan gegenüber

der bisherigen gesprochen werden.

8.3.2

Die Vorinstanz betrachtete das Grundstück der Beschwerdegegnerin als

"hochgradig teilerschlossen", da es über die Q-Strasse zugänglich sei

und diese weiter verwendet werde. Die Korrektur (gegenüber dem im Quartierplan

festgelegten Erschliessungsinteresse) müsse durch eine Reduktion des

prozentualen Ansatzes im Kostenverleger erfolgen. Indessen lässt die Vorinstanz

offen, nach welchen Bemessungsgrundsätzen die prozentuale Kostenbelastung der

Beschwerdegegnerin reduziert bzw. der Grad der noch ungenügenden Erschliessung

bei einer als "hochgradig teilerschlossen" beurteilten Liegenschaft

bemessen werden sollte. Die Einordnung des Erschliessungsgrads von Grundstücken

nach der Beurteilung der Vorinstanz (so etwa "hochgradig

teilerschlossen") wird von ihr mit Bezug auf die Quantifizierung des

prozentualen Ansatzes im Kostenverleger nicht näher ausgeführt, weshalb die

Gefahr von willkürlichen Korrekturen des prozentualen Kostenverlegers besteht.

8.4

Aufgrund

des Äquivalenzprinzips drängt sich eine Reduktion der Kostenbeteiligung auf,

sobald die bisherige Erschliessung zumindest für einen Teil des Grundstücks

auch nach der Quartierplanfestsetzung von gewissem Nutzen sein wird. Der

Kostenverleger bestimmt aber nicht die definitive frankenmässige Belastung, mit

welcher jeder Grundeigentümer zu den Kosten der Erschliessungen, Ausstattungen

und Ausrüstungen beitragen muss, sondern stets nur das Verhältnis der von den

einzelnen Beteiligten zu erbringenden Anteile. Verbindlich aufzulisten hat der

Quartierplan zwar die zu erstellenden Quartierplananlagen. Die dafür

aufgeführten Kosten beruhen dagegen auf blossen Schätzungen aufgrund genereller

Projekte. Diese Kostenschätzungen müssen auf die effektiven Kosten der

betreffenden Erschliessungen, Ausstattungen oder Ausrüstungen erst noch umgerechnet

werden, was endgültig erst bei der Schlussrechnung geschehen kann (§ 175

PBG; Müller/ Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N. 3 f.; Kleb,

S. 174). Erst dann können auch die Vorleistungen verbindlich angerechnet

werden. Die vorzeitige Berücksichtigung von Vorleistungen bei der

Kostenbelastung ist dagegen systematisch inkorrekt und führt in der Regel zu

ungenauen Ergebnissen (Kleb, S. 183).

8.5

Die

Bemessung des prozentualen Erschliessungsgrades auf wenig verlässlicher Basis

(vorn E. 8.3.2) im Festsetzungsbeschluss würde dessen Anfechtung durch

betroffene Grundeigentümer geradezu provozieren und zu unnötigen zeitlichen Verzögerungen

führen. Dabei beruhen die Kosten der neu zu erstellenden Quartierplananlagen

zur Erschliessung im Zeitpunkt des Festsetzungsbeschlusses nur auf Schätzungen.

Diese vorerst geschätzten Kosten können sich im Lauf des Quartierplanvollzugs

durchaus ändern, etwa aus konjunkturellen Gründen oder auch als Folge

unvorhergesehener Umstände, welche sich auf den Umfang baulicher Massnahmen

oder das Ausmass der Weiterverwertung bestehender Anlagen auswirken. Es rechtfertigt

sich deshalb, die erbrachten Vorleistungen als eine feste Grösse erst dann den

Kosten der zu erstellenden Erschliessungsanlagen des Quartierplans

gegenüberzustellen, wenn diese ebenfalls zuverlässig feststehen. Diese definitive

Abrechnung erfolgt mit der verbindlichen Schlussabrechnung, wenn auch die

Kosten der neu erstellten Erschliessungsanlagen, gemeinschaftlichen Anlagen und

Ausstattungen definitiv bekannt sind. Den Quartierplangenossen steht dann die

Möglichkeit offen, sich gegen ihre konkret und zahlenmässig feststehende

Belastung zu wehren, was den Vollzug des Quartierplanverfahrens entlastet. Das

Vorgehen der Vorinstanz erweist sich damit als unzweckmässig und lässt sich

nicht mit § 146 Abs. 1 und 2 PBG in Einklang bringen.

8.6

Die Beschwerdeführerin weist sodann zu Recht darauf hin, dass die

Berücksichtigung von Vorleistungen einzelner Grundeigentümer im

Quartierplangebiet dazu diene, Kostenersparnisse zurückzuerstatten, die dem Quartierplanunternehmen

aus dem Vorbestand solcher Anlagen entstanden. Damit wird für die

Gleichbehandlung der bereits überbauten und/oder teilweise erschlossenen mit

unüberbauten und unerschlossenen Parzellen ein angemessener und vor allem kontrollierbarer

Ausgleich geschaffen, indem konkrete Zahlen gegeneinander verrechnet werden,

ohne dass ein individuelles Erschliessungsinteresse auf unsicherer Basis in

Prozenten festgelegt werden müsste. Zum Schutz der Quartierplangenossen vor

übermässiger Entschädigung eines Grundeigentümers als auch zum Schutz eines

Grundeigentümers vor zu geringer Berücksichtigung seiner Vorleistungen werden

Rückerstattungen sodann durch das Ausmass von deren weiteren Verwendbarkeit

limitiert. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Eigentümer bereits überbauter

Grundstücke während den Jahren vor dem Quartierplan entsprechend Nutzen daraus

zogen und davon profitierten, dass sie die an sich zu leistenden

Erschliessungsbeiträge im Zeitpunkt ihres Baus nicht bezahlen mussten. Gerade

diese Elemente lässt die vorinstanzliche Betrachtungsweise ausser Acht, wenn

solche Bauherren von einer Reduktion der prozentualen Kostenbelastung auf

ungewisser Basis profitieren sollen. Es besteht daher kein Anlass, vom

bewährten Vorgehen wie im Quartierplan vorgesehen abzuweichen.

Insofern ist die Beschwerde

daher gutzuheissen und von einer Neufestsetzung des Kostenverlegers der

Strassen bezüglich des Grundstücks der Beschwerdegegnerin abzusehen.

9.

9.1

Das

Grundstück der Beschwerdegegnerin soll nach dem Kostenverleger Kanalisation in

der ersten Bautiefe mit 100 % und dahinter mit 50 % belastet werden. Die

Vorinstanz ist der Meinung, die Erstellungskosten für die Kanalisationsanlagen

der Beschwerdegegnerin seien in gleicher Weise zu verlegen wie für die

Verkehrsanlagen. Das Grundstück der Beschwerdegegnerin werde heute durch die

bestehenden Kanalisationsanlagen ausreichend entwässert. Diese Anlagen müssten

jedoch für die zonengemässe Nutzung des Quartierplangebiets teilweise erweitert

und verlegt werden. Allerdings sei das Interesse der Beschwerdegegnerin an diesen

Anlagen im Vergleich zu einem Grundstück, das bisher über gar keine

Entwässerung verfügte, reduziert. Teile der bestehenden Mischwasserleitung in

der Q-Strasse könnten sodann weiterhin benützt werden. Die Beschwerdeführerin

habe entsprechend den Verteiler der Kanalisationskosten anzupassen.

Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, die

Beschwerdegegnerin habe aufgrund der bestehenden Kanalisation, die gemäss

Gemeinderatsbeschluss vom 27. November 1959 öffentlich gebaut worden sei,

weder Anspruch auf eine Milderung der Quotenbelastung noch einen solchen auf

Abgeltung von Kostenersparnissen des Quartierplanunternehmens. Sie habe sich

vielmehr wie alle anderen Eigentümer von Grundstücken auch am Ausbau zu einer mit

dem Generellen Entwässerungskonzept (GEP) konformen Anlage zu beteiligen. Eine

Privilegierung aufgrund des bestehenden, planungswidrigen Mischwasser-Kanalisationsanschlusses,

der in die Hochbordstrasse führe und durch ein GEP-konformes Trennsystem

Richtung Zürichstrasse ersetzt werden müsse, sei nicht gerechtfertigt. Wenn

Grundeigentümer vor durchgeführter Quartierplanung die nötige Erschliessung

ihrer Einzelgrundstücke herstellten, seien ihnen nur dann Kostenersparnisse im

Quartierplanverfahren gutzuschreiben, wenn diese Vorinvestitionen weiter verwendet

werden könnten. Die Beschwerdegegnerin äusserst sich nicht substanziiert

hierzu. Im Rekursverfahren hatte sie beantragt, es sei auf die Erhebung eines

Kanalisationsbeitrags zu verzichten, weil bei der bestehenden Mischkanalisation

auf die Erstellung einer zusätzlichen Sauberabwasserleitung angesichts des unverhältnismässigen

Aufwands verzichtet werden sollte.

9.2

Das

Generelle Entwässerungskonzept (GEP) sieht für das Quartierplangebiet ein

Teil-Trennsystem vor. Schmutzwasser und verschmutztes Regenwasser aus Strassen

und Plätzen sind über die Misch- und Schmutzwasserkanäle abzuleiten. Dachwasser

und unverschmutztes Platzwasser ist, wo möglich, versickern zu lassen. Falls

dies nicht möglich ist, muss es in Regenwasserkanälen abgeführt werden. Die

Zentrumszone Z4 wird im Unterschied zur Zone IG3 noch im Mischsystem entwässert

(Ausnahme: Liegenschaft der Zürich-Versicherung, Kat.-Nr. 11). In der Q-Strasse

ist die Einführung einer Regenwasserkanalisation geplant. Die geplante

Regenwasserleitung beginnt etwa auf Höhe der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin

und führt über die Sonnentalstrasse West zur Hochbordstrasse.

9.3

Es ist

nicht ersichtlich, weshalb die Beschwerdegegnerin aus dem Kostenverteiler für

die Kanalisation entlassen oder in erster Bautiefe nur reduziert belastet

werden sollte. Die Erstellung der im Rahmen des GEP notwendigen Anlagen bietet

sich im Zusammenhang mit dem Vollzug des Quartierplans geradezu an. Ausserdem

wird heute dem Trennsystem der Vorzug gegeben, da die Zuleitung von nicht

verschmutztem Abwasser in die Abwasserreinigungsanlagen lediglich Kosten

verursacht, das System ohne Not belastet und unnötigerweise dem natürlichen

Wasserkreislauf mit reinigender Wirkung (Versickerung) entzogen wird. Zwar

fallen dem Grundeigentümer dabei zusätzliche Kosten für den Bau der

Meteorkanäle an. Die Investitionen rentieren aber längerfristig, da sich durch

die Trennung des Abwassers die Gesamtkosten der Schmutzwasserreinigung

erheblich senken lassen (Kleb, S. 159). Diesbezüglich ist nicht zu

erkennen, inwiefern das Interesse der Beschwerdegegnerin an der Erstellung des

Trennsystems geringer sein sollte als beim Eigentümer eines nicht überbauten Grundstücks.

Bezüglich ihrer konkreten Belastung mit Kosten ist sodann darauf hinzuweisen,

dass ein erheblicher Teil der Kosten an der Mischwasserleitung in der Q-Strasse

nicht mehr den Grundeigentümern belastet wird (vorn E. 7).

9.4

Nachdem

bereits der Teil der Zone IG3 mit dem Trennsystem entwässert wird und sich aus

dieser Art Entwässerung grundsätzlich Vorteile für die Grundeigentümer ergeben,

hat sich die Beschwerdegegnerin deshalb an den Kosten daran mit ihrem

Grundstück in der Zone Z4 wie vorgesehen zu beteiligen. Sie legt nicht dar,

inwieweit die bisher bestehenden Anlagen den Bau der geplanten

Regenwasserleitung unnötig machten. Ihr pauschaler Hinweis in der Rekursschrift

auf die Arbeit von Kleb, worin auf Ausführungen des Bundesrats im Rahmen der

Revision des Gewässerschutzgesetzes verwiesen wird, ersetzt die mangelnde

Substanziierung im Beschwerdeverfahren nicht. Die Ausführungen des Bundesrats,

wonach es "hier" vor allem aus Kostengründen nicht darum gehe,

bestehende Situationen zu sanieren, erfolgten im Rahmen der Botschaft zur

Revision des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer vom 29. April

1987, worin er sich auch gegen die "Initiative zur Rettung unserer

Gewässer" wandte (BBl 1987 II S. 1061, 1111). Daraus abzuleiten, die

Forderung nach einem Systemwechsel bei bereits im Mischsystem erschlossenen

Gebieten im Rahmen eines Quartierplanverfahrens scheitere regelmässig am

Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Kleb, S. 159), geht wohl doch etwas

weit, umso eher, als konkret in einem Grossteil des Quartierplangebiets der

Systemwechsel längst vorgenommen wurde (Zone IG3).

Es besteht daher kein Anlass, den erstinstanzlichen

Kostenverleger für die Kanalisationsanlagen zu ändern.

10.

10.1

Demnach

ist die Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen den Entscheid der BRK III

vom 22. Mai 2008 insofern abzuweisen, als sie sich gegen die Aufhebung der

zentralen Parkanlage, der "Flaniermeile" Hochbord und die

verbreiterten, mit Bäumen versehenen alleeartigen Quartierstrassen wehrte (vorn

E. 4 und 5; Dispositiv-Ziffer II Abs. 2). Die Beschwerde ist dagegen insoweit

gutzuheissen, als sie sich gegen den einheitlichen Erschliessungsgrad der

Parzelle der Beschwerdegegnerin richtete (vorn E. 6 und Dispositiv-Ziffer

II Abs. 3) und soweit der Kostenverteiler für das Strassen- und Wegnetz

sowie die Kanalisation aufgehoben wurde (vorn E. 8 und 9;

Dispositiv

Dispositiv-Ziffer II Abs. 4). Die Beschwerdeführerin hat anerkannt, dass

im öffentlichen Verfahren gebaute Anlagen nicht in die quartierplanliche Bau-

und Kostentragungspflicht aufzunehmen sind, und sie hat diese Anlagen auch

betragsmässig spezifiziert. Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 ist deshalb neu so

zu fassen, dass das im Quartierplan festgesetzte Kostenverlegungssystem

bestätigt wird, soweit es im Sinne der Erwägungen (vorn E. 7) keine im

öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen in die quartierplanliche Bau- und

Kostentragungspflicht aufnimmt.

10.2 Bei

diesem Ausgang sind die Kosten unter den Parteien wie folgt zu verteilen: Die

Beschwerdeführerin unterliegt mit dem Anliegen, das Quartierplangebiet mit

städtebaulichen Anlagen zu versehen. Sie obsiegt hingegen, soweit die Beschwerde

gutgeheissen wird. Obsiegen und Unterliegen halten sich etwa die Waage, weshalb

die Parteien je die Hälfte der Gerichtskosten zu tragen haben (§ 70 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung ist nicht

zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Mitbeteiligten obsiegen in der Frage

der gemeinschaftlichen Ausstattungen und darin, dass der Kostenverleger für das

Strassen- und Wegnetz hinsichtlich des Grundstücks der Beschwerdegegnerin nicht

verändert wird. Entsprechend sind sie an den Gerichtskosten nicht zu beteiligen

und ist ihnen von der jeweils unterliegenden Partei (Beschwerdeführerin sowie

Beschwerdegegnerin) je eine Parteientschädigung zuzusprechen. Aufgrund der

Bestätigung des angefochtenen Entscheids bezüglich der gemeinschaftlichen

Ausstattungen und dessen Aufhebung bezüglich des einheitlichen

Erschliessungsgrades und des zu überarbeitenden Kostenverteilers sind die

Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens insofern anzupassen, als

die Beschwerdeführerin und damalige Rekursgegnerin lediglich 1/4 der Rekurskosten

zu übernehmen hat, die Beschwerdegegnerin und damalige Rekurrentin dagegen 3/4.

Im Übrigen ist aber auf eine Anpassung der Entschädigungsfolgen im Rekursverfahren

zu verzichten, da diese noch immer angemessen erscheinen.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Entsprechend wird Dispositiv-Ziffer II Abs. 3

des Entscheids der Baurekurskommission III des Kantons Zürich vom 22. Mai

2008 aufgehoben. Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 wird aufgehoben und dadurch

ersetzt, dass der im Quartierplan festgesetzte Kostenverleger für das Strassen-

und Wegnetz sowie für die Kanalisation im Sinn der Erwägungen soweit bestätigt

wird, als er keine im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen in die

quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufnimmt. Im Übrigen wird die

Beschwerde abgewiesen.

2. Dispositiv-Ziffer

IV des Entscheids der Baurekurskommission III des Kantons Zürich vom 22. Mai

2008 wird insofern aufgehoben, als die Kosten des Rekursverfahrens nunmehr zu 1/4

der Beschwerdeführerin (Rekursgegnerin) zulasten der Quartierplanrechnung und

zu 3/4 der Beschwerdegegnerin (Rekurrentin) auferlegt werden.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 9'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 9'120.-- Total der Kosten.

4. Die

Gerichtskosten werden den Parteien (ohne Mitbeteiligte) je zur Hälfte auferlegt,

wobei der Anteil der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung geht.

5. Die

Beschwerdeführerin und die Beschwerdegegnerin werden je verpflichtet, den Mitbeteiligten

eine Parteientschädigung von je Fr. 500.- zu bezahlen, wobei der Anteil

der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung geht.

6. Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7. Mitteilung

an…