VB.2008.00309

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00309

26. November 2008Deutsch30 min

(URT.2008.11049)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 23. Januar 2007 erteilte die Bausektion der Stadt

Zürich E und der F AG die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von zwei

Gebäudekomplexen und den Abbruch von 3 bestehenden Gebäuden auf dem Grundstück

Kat.Nr. 01 zwischen L- und M-Strasse in Zürich. Das Grundstück im Halte von

7'887 m2 bildet den nördlichen Teil der früheren Parkanlage der

Villa Patumbah, welche zusammen mit dem südlichen Parkteil im Inventar der

kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von überkommunaler Bedeutung verzeichnet

ist.

Der nördliche Parkteil war vom Stadtrat Zürich in einem

von den damaligen Grundeigentümern ausgelösten Verfahren am 13. Januar 1993

formell unter Schutz gestellt worden. Aufgrund eines Rekurses der Eigentümer

hob die Rekurskommission am 22. Dezember 1993 die Unterschutzstellung auf;

die hiergegen erhobenen Beschwerden der Stadt Zürich und des Zürcher

Heimatschutzes wies das Verwaltungsgericht am 16. Dezember 1994 ab und auf

eine staatsrechtliche Beschwerde des Zürcher Heimatschutzes trat das Bundesgericht

am 18. April 1995 nicht ein. Ebenfalls wurde von der Rekurskommission die für

dieses Grundstück festgesetzte Freihaltezone aufgehoben, worauf die Parzelle im

Rahmen der Bau- und Zonenordnung 1999 einer zweigeschossigen Wohnzone W2

zugewiesen wurde.

Das Projekt für die Überbauung des nördlichen Teils des

früheren Patumbah-Parks sieht entlang der M- und entlang der L-Strasse je einen

lang gestreckten Gebäudekomplex vor. Der dazwischen liegende Bereich soll nach

den historischen Plänen des Garten- und Landschaftsarchitekten Evariste Mertens

bzw. auf der Grundlage noch vorhandener Originalsubstanz wieder hergerichtet,

mit dem südlichen Parkteil zusammengefügt und als zentrale Parkkammer der

Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Der bestehende schmiedeiserne Zaun

entlang der L-Strasse soll restauriert, jedoch für Hauszugänge, Garageneinfahrt

und neue Parkzugänge an insgesamt fünf Stellen geöffnet werden.

Gleichzeitig mit der Baubewilligung wurde die im

koordinierten Verfahren ergangene Verfügung der Baudirektion vom 12. Dezember

2006 eröffnet, mit welcher die denkmalpflegerische und lärmrechtliche

Bewilligung erteilt worden war.

Erwägungen

II.

Gegen beide Anordnungen wurde Rekurs

erhoben, nämlich vom Verein I und A am 28. Februar 2007 und von B am 7. März

2007.

Die Baurekurskommission I vereinigte die Verfahren. Nach einem

Augenschein am 30. Januar 2008 trat sie auf den Rekurs des Vereins I nicht ein

und wies die übrigen Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat.

III.

Mit gemeinsamer Beschwerde vom 26. Juni 2008 liessen A und B dem Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und der

baurechtlichen Bewilligungen, eventuell Rückweisung zur weiteren Behandlung und

zum Neuentscheid an die Vorinstanz beantragen. Jedenfalls sei die Spruchgebühr

der Rekurskommission von Fr. 16'000.- auf höchstens Fr. 8'000.- und

die der privaten Rekursgegnerschaft zugesprochene Parteientschädigung von Fr. 6'000.-

auf höchstens Fr. 3'000.- herabzusetzen. Es sei ein Augenschein durchzuführen

und es seien Kosten- und Entschädigungsfolgen für Rekurs- und Beschwerdeverfahren

zu Lasten der Beschwerdegegner zu regeln.

Die Vorinstanz am 15. Juli und die

Baudirektion des Stadtrats Zürich am 16. September 2008 schlossen auf

Abweisung der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerschaft und die

Baudirektion beantragten am 25. August bzw. 12. September 2008 Abweisung

der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Auf ihren Antrag wurde den

Beschwerdeführerinnen am 6. Oktober 2008 Frist zur Replik angesetzt, welche am

18.

November 2008 erfolgte.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Da sich

die Beschwerde als unbegründet erweist, braucht der Beschwerdegegnerschaft keine

Frist zur Duplik angesetzt zu werden.

1.2

prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführerinnen die Durchführung eines

Augenscheins. Ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein erübrigt sich dann, wenn

der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich ist

(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2.

A. Zürich 1999, § 7 N. 45). In der zu beurteilenden

Streitigkeit hat die Baurekurskommission I am 31. Januar 2008 einen Augenschein

durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse, die im Protokoll

des Rekursverfahrens festgehalten sind, darf auch im vorliegenden

Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da die überblickbaren örtlichen Verhältnisse aus den Akten,

insbesondere den fotografischen Dokumentationen, hinreichend ersichtlich sind,

und sich insbesondere die räumlichen Beziehungen der geplanten Baukörper zur

Villa Patumbah und den weiteren Schutzobjekten oberhalb der L-Strasse sehr gut

auf Grund des dem Gericht zur Verfügung stehenden Modells beurteilen lassen,

erübrigt sich ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein (RB 1995 Nr. 12 mit

Hinweisen). Das gilt umso mehr, als das Verwaltungsgericht, was die Einordnung

des Bauvorhabens in die bauliche und landschaftliche Umgebung im Sinn von § 238

Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

betrifft, keine eigene ästhetische Würdigung vorzunehmen, sondern lediglich zu

überprüfen hat, ob insofern der Entscheid der örtlichen Baubehörde auf einer

vertretbaren, alle wesentlichen Sachumstände berücksichtigenden Beurteilung

beruht (vgl. nachfolgend Erw. 3.2).

2.

Wie bereits im Rekursverfahren rügen die

Beschwerdeführerinnen vorab, dass aufgrund neuerer Erkenntnisse der gartenhistorischen

Forschung und der Gartendenkmalpflege die Schutzwürdigkeit des nördlichen Teils

des Patumbah-Parks erneut abzuklären sei.

2.1

Die

Rekurskommission hat zu diesen Vorbringen erwogen, dass ein im Provokationsverfahren

ergangener Verzicht auf Unterschutzstellung nach den Grundsätzen zurückgenommen

werden könne, die allgemein für den Widerruf von Verfügungen entwickelt worden

seien. Danach könne eine formell rechtskräftige Verfügung nicht ohne Weiteres

aufgehoben werden, wenn sie dem geltenden Recht und dem öffentlichen Interesse

nicht mehr entspreche, sondern es sei abzuwägen, ob dem Postulat an der

richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts oder dem Interesse an der Wahrung

der Rechtssicherheit, mithin dem Vertrauen des Grundeigentümers auf den Bestand

der rechtskräftigen Inventarentlassung der Vorrang gebühre. Letzteres Interesse

ginge im Allgemeinen vor, wenn durch die frühere Verwaltungsverfügung ein

subjektives Recht begründet worden oder wenn die Verfügung in einem Verfahren

ergangen sei, in dem die sich gegenüberstehenden Interessen allseitig zu prüfen

und gegeneinander abzuwägen waren, sowie wenn der Private von der ihm durch die

Verfügung eingeräumten Befugnis bereits Gebrauch gemacht habe. Selbst in diesen

Fällen könne aber ein besonders gewichtiges öffentliches Interesse zum Widerruf

der Verfügung führen, allerdings nur gegen angemessene Entschädigung. Hier

seien die Voraussetzungen für einen Widerruf nicht gegeben, da die sich

gegenüberstehenden Interessen im Provokationsverfahren, das mit dem Entscheid des

Verwaltungsgerichts vom 16. Dezember 1994 seinen Abschluss gefunden habe,

umfassend gegeneinander abgewogen worden seien. Sodann habe die Bauherrschaft

im Vertrauen auf den rechtskräftigen Verzicht auf Unterschutzstellung bereits

erhebliche Investitionen für die Planung des streitbetroffenen Projekts

getätigt. Gegebenenfalls vermöchte auch die geltend gemachte Neubewertung der

denkmalpflegerischen Bedeutung des Patumbah-Parks und das daraus abgeleitete öffentliche

Interesse an der integralen Erhaltung des Parks gegen die Interessen an der Wahrung

der Rechtssicherheit und der Überbauung des der Bauzone zugewiesenen Areals

nicht aufzukommen.

Die Beschwerdeführerinnen räumen ein, dass die Rekursinstanz

bei ihrem Entscheid über die Zulässigkeit des Rückkommens auf den

seinerzeitigen Verzicht auf Unterschutzstellung von zutreffenden Grundsätzen

ausgegangen sei, werfen ihr aber vor, das Vorliegen der

Rückkommensvoraussetzungen überhaupt nicht abgeklärt zu haben. Mit der

zentralen Frage, ob der bald 14 Jahre zurückliegende Verzicht auf die

Unterschutzstellung sich aus heutiger Sicht und im Lichte der neuen bzw.

veränderten denkmalpflegerischen Erkenntnisse weiterhin als richtig erweise,

habe sie sich nicht auseinandergesetzt und sei auf die im Rekursverfahren

vorgebrachten Argumente und angebotenen Beweismittel nicht eingegangen; damit

habe sie ihre Untersuchungspflicht und das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerinnen

verletzt. Wenn sie das Interesse an der Wahrung der Rechtssicherheit und der

Überbaubarkeit des nördlichen Parkteils von vornherein und ohne nähere Prüfung

als höher veranschlagt habe als das öffentliche Interesse an der integralen

Erhaltung des Patumbah-Parks, stelle dies eine unhaltbare antizipierte

Beweiswürdigung dar.

2.2

Wie auch

die Beschwerdeführerinnen einräumen, hat die Vorinstanz die beantragte

Rücknahme des seinerzeitigen Verzichts auf Unterschutzstellung zulässigerweise

nach den allgemeinen Grundsätzen über den Widerruf geprüft und diese zutreffend

wiedergegeben. Auf diese Erwägungen kann gestützt auf § 70 in Verbindung

mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen werden.

Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführerinnen ist im

Rahmen des früheren Verfahrens die gartenbaukünstlerische Bedeutung des

Patumbah-Parks durchaus erfasst worden und trifft es nicht zu, dass damals der

denkmalpflegerische Wert des Gartens nur in einem eindrücklichen Bestand von

Bäumen gesehen worden sei (vgl. VB 94/0019 + 0025 vom 16. Dezember 1994).

Für die Rechtsmittelbehörden entscheidend war viel mehr, dass von der von

Evariste Mertens geschaffenen Parkanlage nur noch Bruchstücke vorhanden waren,

was als nicht ausreichend beurteilt wurde, um sie als Baudenkmal im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. a PBG zu qualifizieren. Auch wenn bei einem Park naturgemäss

ein grösserer Erneuerungsbedarf bestehe als bei Gebäuden, gebe es auch bei

Gartendenkmälern eine Grenze zwischen blosser Erneuerung der bestehenden und

noch erhaltenen historischen Substanz und der Rekonstruktion eines früheren

Zustands. Wie die von der Stadt in Auftrag gegebene Schutzabklärung ergeben

habe, sei der Anteil an Originalsubstanz der von Mertens erstellten Parkanlage

gering. Es stehe deshalb nicht die Erhaltung und Überholung einer im

Wesentlichen noch vorhandenen Parkanlage in Frage, sondern, wie dies bereits

auf der südlichen Parkhälfte geschehen sei, eine Rekonstruktion einer früheren,

heute nur noch in Bruchstücken vorhandenen Anlage nach den Originalplänen ihres

Schöpfers. Auch wenn im nördlichen Teil im Gegensatz zum bereits

rekonstruierten südlichen keine Eingriffe ins Gelände und keine oder nur

geringe Neukonstruktionen von früheren Kleinbauten oder Ausstattungen

erforderlich seien, könne nicht mehr von blosser Renovation, Verjüngung und

Anpassung des gegenwärtigen Bau- und Pflanzenbestands gesprochen werden. Ein

Objekt, das nicht nur renoviert, sondern rekonstruiert werden müsse, sei kein

wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Sodann gehöre

die Anordnung einer derart weit reichenden Rekonstruktion nicht zu den gemäss § 207

Abs. 1 PBG zulässigen Massnahmen, weshalb sich die Unterschutzstellung als

ungeeigneter Weg erweise, um das Ziel der Wiederherstellung der ursprünglichen

Parkanlage zu erreichen. Auch wenn der Rekonstruktion im nördlichen Teil für

sich und im Zusammenhang mit der Villa Patumbah und dem bereits rekonstruierten

Parkteil ein denkmalpflegerischer Wert zugebilligt werde, sei der damit

verbundene Eingriff in das Eigentum der Eigentümer nicht gerechtfertigt.

Dass diese Beurteilung dem heute geltenden Recht und dem

öffentlichen Interesse nicht mehr entspricht, könnte auch dann nicht gesagt

werden, wenn "aus heutiger Sicht und im Lichte der neuen bzw. veränderten

denkmalpflegerischen Erkenntnisse" der denkmalpflegerische Wert des Werks

von Evariste Mertens heute noch höher einzuschätzen und bereits die einzelnen

noch vorhandenen Bruchstücke der ursprünglichen Parkanlage als wichtige Zeugen

im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu qualifizieren wären. Auch neue

denkmalpflegerische Erkenntnisse oder Sichtweisen und – falls dem so ist –

selbst ein gewachsenes öffentliches Interesse an der Erhaltung von historischen

Parkanlagen können nichts daran ändern, dass die Gesamtanlage als Schutzobjekt

nicht mehr vorhanden ist und gestützt auf § 207 Abs. 1 PBG die von

den Beschwerdeführerinnen angestrebte umfassende Rekonstruktion nicht

angeordnet werden kann. Der Verzicht auf Unterschutzstellung entspricht damit

unabhängig von der aktuellen Einschätzung des denkmalpflegerischen Wertes auch

dem heute geltenden Recht. Die Baurekurskommission hat deshalb zulässigerweise

auf weitere Abklärungen zur gartendenkmalpflegerischen Bedeutung des

Patumbah-Parks und insbesondere die Einholung eines Gutachtens verzichtet. Wie

das Verwaltungsgericht bereits in seinem früheren Entscheid angemerkt hat,

würde eine Rekonstruktion der Patumbah-Anlage in ihrer Gesamtheit voraussetzen,

dass die Stadt auch den nördlichen Teil erwirbt, was jedoch unterblieben ist.

Auch aus dieser Sicht kann nicht gesagt werden, dass heute ein qualifiziertes

öffentliches Interesse ein Rückkommen auf die seinerzeitigen Entscheide verlangt.

3.

3.1

Die Beschwerdeführerinnen

rügen, das Bauvorhaben nehme nicht die gemäss § 238 Abs. 2 PBG

gebotene Rücksicht auf die Villa Patumbah als Schutzobjekt von überkommunaler

Bedeutung. Die geplanten Bauten verstellten die vom Verwaltungsgericht im früheren

Verfahren als wichtig bezeichneten Durchblicke aus der südlichen Parkhälfte auf

die Villa, die sich wegen des geringen Abstands gleichsam als Abschluss der

Neubauzeile entlang der L-Strasse präsentieren würde. Es würden falsche

Prioritäten gesetzt, wenn der geringe Abstand zum Schutzobjekt damit

gerechtfertigt werde, dass im Gegenzug der mittlere Parkteil von Überbauung

freigehalten werde. Diese Beeinträchtigungen würden durch den Eingriff in den

Baumbestand noch verstärkt. Bei einer zur Fällung vorgesehenen Blutbuche handle

es sich um einen wichtigen Baum im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f. PBG.

Die ihr benachbarte Rotbuche vermöge wegen ihrer zurückgesetzten Lage die

Trennfunktion zwischen Neubau und Villa nicht zu übernehmen; zudem dürfte

dieser Baum die baulichen Eingriffe in seiner nächsten Umgebung nicht

überleben. Ein grösserer Abstand sei auch aus dieser Sicht geboten. Der lange

Baukörper entlang der L-Strasse stehe sodann auch in störendem Widerspruch zu

den als Schutzobjekte zu qualifizierenden Villen mit ihren grosszügigen Umschwüngen,

die bergseits der L-Strasse lägen. Mit diesem Einwand habe sich die

Rekurskommission nicht hinreichend auseinandergesetzt.

3.2

Ist zu

prüfen, ob eine Baute dem Gestaltungsgebot von § 238 Abs. 2 PBG

entspricht, steht der örtlichen Baubehörde eine relativ erhebliche

Entscheidungsfreiheit bzw. ein besonderer Beurteilungsspielraum zu

(RB 1981 Nr. 20; VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.1;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Diesen hat die Rechtsmittelinstanz zu

respektieren, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der

massgebenden Sachumstände beruht. Sie darf nur dann einschreiten, wenn die

ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist

(RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20

N. 19; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430

ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti).

Vor Verwaltungsgericht können neben der unrichtigen

Feststellung des Sachverhalts (§ 51 VRG) in der Regel nur Rechtsverletzungen

im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG gerügt werden, wozu auch eine unrichtige

Handhabung der Überprüfungsbefugnis durch die Vorinstanz gehört.

3.3

Die

Bausektion, hat sich in der angefochtenen Baubewilligung in zweiseitigen Erwägungen

sehr eingehend mit der Gestaltung des Bauvorhabens und seiner Einordnung in die

bauliche und landschaftliche Umgebung auseinandergesetzt, insbesondere mit

seiner Einbettung in die Parklandschaft und dem Verhältnis der neuen Baukörper

zur Villa Patumbah. Zuvor war das Projekt vom Baukollegium, einer Fachkommission

aus externen Fachleuten und Mitgliedern der Verwaltung, welche die Bausektion

in Fragen des Städtebaus und der Architektur berät, mehrfach geprüft worden.

Die auf diese Weise zustande gekommene ästhetische Beurteilung der örtlichen

Baubehörde beruht auf einer vollständigen und richtigen Berücksichtigung der

massgeblichen Sachumstände und erweist sich in jeder Hinsicht als

nachvollziehbar und vertretbar. Auch insofern kann in zustimmendem Sinn auf die

Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden. Wie bereits das Modell deutlich

macht, führt die Anordnung der neuen Baukörper keineswegs dazu, dass sich die

Villa gleichsam als Abschluss der Neubauzeile an der L-Strasse präsentiert. Wie

die Rekurskommission zudem zutreffend erwogen hat, beträgt wegen der Abwinklung

der gegen das Schutzobjekt gerichteten Stirnfassade der Gebäudeabstand

lediglich im Bereich des mittleren Gebäudevorsprungs bloss 15 m, während er an

der südlichen Gebäudeecke bereits 23 m ausmacht. Dadurch und wegen der

geringeren Höhe des Neubaus verhält es sich keineswegs so, dass dieser das

Schutzobjekt konkurrenziert und damit seinen Situationswert beeinträchtigt.

Sodann hat das Verwaltungsgericht in seinem früheren Entscheid nicht die

Erhaltung sämtlicher wichtiger gartenarchitektonischer Durchblicke auf die

Villa verlangt, sondern lediglich erwogen, dass bei einer Überbauung des

nördlichen Parkteils diesem Aspekt unter dem Gesichtswinkel von § 238 Abs. 2

PBG Rechnung zu tragen sei. Dieser Forderung ist dadurch, dass der ganze

mittlere Grundstücksteil nicht überbaut wird und sich zum rekonstruierten

Parkteil und der Villa hin öffnet, in fast idealer Weise Rechnung getragen; die

von den Beschwerdeführerinnen für falsch gehaltene Prioritätensetzung ist ohne

Weiteres vertretbar und offenkundig nicht rechtsverletzend.

3.4

Das

Bauvorhaben erfordert die Fällung einer Blutbuche nördlich der Villa Patumbah.

Wie die Rekurskommission zutreffend erwogen hat, ist sie zusammen mit dem

nördlichen Parkteil aus dem vorläufigen Schutz entlassen worden und vermag für

sich allein die Anforderungen an ein Schutzobjekt nicht zu erfüllen. Erhalten

bleibt dagegen die näher zur Strasse und zur Villa gelegene Rotbuche auf der

Villenliegenschaft, die zum geschützten Parkteil gehört und die Villa Patumbah

gegen den geplanten Gebäudekomplex abschirmt. Die Bewilligungsbehörde ist sich

der möglichen Gefährdung des Baumbestands auf dem geschützten Parkteil durch

die Bauarbeiten offenkundig bewusst (Erw. E.m der Baubewilligung) und hat im

Hinblick auf die Baustelleninstallationen die erforderlichen Anordnungen

getroffen (Dispositiv Ziffern II.B. 111c und 115). Damit hat sie das für die

Erhaltung des Schutzobjekts Notwendige vorgekehrt; eine Rechtsverletzung ist

nicht ersichtlich.

3.5

Auch die

weiteren Vorbringen der Beschwerdeführerinnen sind nicht geeignet, die ästhetische

Beurteilung der Baubehörde als nicht nachvollziehbar und nicht mehr vertretbar

erscheinen zu lassen. Die bergseits der L-Strasse gelegenen Villen mit ihren

grossen Umschwüngen werden durch den deutlich tiefer liegenden Neubau nicht

tangiert. Die relativ grossen Baukörper sind auf das Überbauungskonzept

zurückzuführen, welches im Zentrum einen möglichst grossen Teil des bisherigen

Parks erhalten und ihn unter weitgehender Rekonstruktion der historischen Wege

mit dem bereits rekonstruierten südlichen Teil verbinden will. Dies ist, wie

bereits ausgeführt wurde, ein durchaus vertretbarer Ansatz, der, wie das Modell

bestens illustriert, die gebotene Rücksicht auf die umliegenden Schutzobjekte

nimmt, von denen einige ebenfalls grosse Volumen aufweisen. Zudem wurde im Verlauf

der Projektentwicklung insbesondere auch der Wirkung des Projektes gegenüber

dem Raum der L-Strasse Rechnung getragen und durch eine sorgfältige

Fassadengestaltung die besonderen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG

berücksichtigt. Auch ein Widerspruch zu den Erwägungen der Baubewilligung vom

16.

September 2008, mit welcher die Überbauung des Nachbargrundstücks

Kat.Nr. 02 bewilligt wurde, ist entgegen den Ausführungen in der Replik nicht

ersichtlich. Wegen der unter Einordnungsgesichtspunkten ebenfalls massgeblichen

Freihaltung des zentralen Teils des Baugrundstücks konnte beim streitbetroffenen

Projekt mit guten Gründen ein anderes Überbauungskonzept gewählt werden als auf

dem wesentlich kleineren Nachbargrundstück Kat.Nr. 02. Die Tatsache, dass auf

dem Nachbargrundstück eine andere Anordnung der Baukörper gewählt und bewilligt

wurde, lässt die hier zu überprüfende ästhetische Würdigung des Bauvorhabens

auf dem nördlichen Teil des früheren Patumbah-Parks nicht als rechtsverletzend

erscheinen.

Auch was den Zaun entlang der L-Strasse und den Parkzugang

im Bereich der Südostecke des Baugrundstücks betrifft, vermögen die

Beschwerdeführerinnen keine Rechtsverletzung darzutun. Ihre Einwände scheinen

von der unzutreffenden Annahme auszugehen, dass der aus dem Schutz entlassene

Parkteil in einzelnen Teilen gleichwohl unverändert erhalten werden müsse. Auch

hier kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden.

4.

Der entlang der M-Strasse geplante Gebäudekörper soll im

Bereich des ersten Obergeschosses mit fünf erkerartigen, zwischen 3 und 15 m

langen Auskragungen bis zu 1,5 m in den Baulinienbereich hineinragen. Die

Beschwerdeführerinnen sind der Auffassung, bei diesen Auskragungen könne

aufgrund ihrer Ausdehnung und Integration in den Baukörper nicht mehr von

"einzelnen oberirdischen Gebäudevorsprüngen" im Sinn von § 100 Abs. 1

PBG gesprochen werden. Sie könnten überdies, falls dies die Durchführung der

Baulinie erfordere, nicht leicht und rasch beseitigt werden, wie dies das

Gesetz voraussetze.

Die Vorinstanz hat die von den Beschwerdeführerinnen

vertretene Rechtsauffassung als zu einschränkend abgelehnt. Anders als § 260

Abs. 3 PBG betreffend die Zulässigkeit einzelner Vorsprünge in den

Grenzabstandsbereich enthalte § 100 Abs. 1 PBG betreffend die

Baulinien keine beispielhafte Aufzählung der zulässigen Vorsprünge, weshalb in

der Lehre lediglich verlangt werde, dass die Auskragungen, um noch als

"einzelne Vorsprünge" gelten zu können, im Verhältnis zur Fassade

untergeordnet sein müssten, was hier zutreffe.

Der von den Vorinstanzen vertretenen Rechtsauffassung ist

beizutreten; für die engere Auffassung der Beschwerdeführerinnen sprechen weder

der Wortlaut noch Sinn und Zweck der Bestimmung. Wenn das Gesetz solche

Vorsprünge bei Verkehrsbaulinien sowie bei Baulinien für Versorgungsleitungen

und Anschlussgeleise grundsätzlich erlaubt, so beruht dies auf der Überlegung,

dass solche Vorsprünge in aller Regel mit dem Zweck dieser Baulinien nicht in

Widerspruch geraten, sondern zur Verhinderung monotoner Fassaden durchaus

erwünscht sein können. Das ergibt sich auch aus § 100 Abs. 2 PBG, wonach

dann, wenn Baulinie und Grenze des für die Anlage benötigten Raumes zusammenfallen,

derartige Vorsprünge einen dem Charakter der betreffenden Anlage entsprechenden

Vertikalabstand, in der Regel wenigstens 3 m, einzuhalten haben; es ist also

durchaus möglich, dass solche Vorsprünge nicht nur das so genannte

Vorgartengebiet, sondern sogar den öffentlichen Strassenraum überragen (vgl.

beispielsweise den Erker der Liegenschaft Militärstrasse 36 in Zürich, in

welcher das Verwaltungsgericht untergebracht ist). Falls ausnahmsweise ein

solcher Vorsprung gleichwohl der Anlage oder dem Werk im Wege steht, zu dessen

Sicherung die Baulinie festgesetzt wurde, sind solche Vorsprünge entschädigungslos

zu beseitigen. Anders als bei den "weitergehenden und andersartigen

Beanspruchungen des Baulinienbereichs" im Sinn von § 100 Abs. 3

PBG, wird von der Rechtsprechung bei den einzelnen oberirdischen Gebäudevorsprüngen

im Sinn von § 100 Abs. 1 PBG nicht vorausgesetzt, dass sie

nötigenfalls "ohne Weiteres", das heisst ohne angesichts der

investierten Mittel unverhältnismässigen Aufwand beseitigt werden können (vgl.

VGr, 14. März 2007, VB.2006.00348, www.vgrzh.ch = RB 2007

Nr. 64 = BEZ 2007 Nr. 17).

5.

Auf die Rüge der Beschwerdeführerin 1, die Neubauten

verletzten den gesetzlichen Minimalabstand von 3,5 m zum Weg, der nach der

historischen Vorlage wiederhergestellt werden solle, ist die Vorinstanz mit der

Begründung nicht eingetreten, die Beschwerdeführerin sei zu dieser Rüge nicht

legitimiert, da ein allfälliger Mangel durch eine geringfügige Verlegung dieses

Wegs geheilt werden könnte; damit führe die Rüge von vornherein nicht zur

Aufhebung der Baubewilligung und damit nicht zur Abwendung der von der

Beschwerdeführerin geltend gemachten Betroffenheit.

Diese Auffassung ist zutreffend. Die Beschwerdeführerin

übersieht, dass für die Bauherrschaft keine gesetzliche Pflicht besteht, den

historischen Wegverlauf wieder herzustellen. Einer Verlegung, welche die

Abstandsunterschreitung beheben würde, steht damit nichts im Weg.

6.

Die Beschwerdeführerin A hat als Eigentümerin des

Grundstücks M-Strasse 03 bereits im Rekursverfahren gerügt, dass die

Baudirektion unzulässigerweise eine lärmrechtliche Ausnahmebewilligung

hinsichtlich der Überschreitung der Immissionsgrenzwerte an einigen Fenstern

des Neubaus an der L-Strasse erteilt habe. Die Rekurskommission hat die Legitimation

der Beschwerdeführerin auch zu dieser Rüge bejaht, den Einwand jedoch als unbegründet

verworfen.

6.1

Die

(unbestrittene) Überschreitung der Lärmgrenzwerte betrifft die Fenster einiger

zur L-Strasse hin orientierter Räume des längs dieser Strasse geplanten Gebäudekomplexes.

Selbst wenn es zutreffen sollte, dass die Behebung dieses Mangels eine

umfassende Neuprojektierung dieses Gebäudekomplexes erfordern und damit, wie

die Baurekurskommission erwogen hat, insofern zu einer Aufhebung der

Baubewilligung führen könnte, ist nicht ohne Weiteres ersichtlich, inwiefern

dies der Beschwerdeführerin A einen konkreten Nutzen verschaffen könnte. Ihre

Betroffenheit durch die Baubewilligung ist nur insoweit offenkundig, als damit

der ihrer eigenen Liegenschaft direkt gegenüberliegende Gebäudekomplex an der M-Strasse

bewilligt wurde. Dieser wird zusammen mit dem Baumbestand des Parks die Sicht

von der M-Strasse her auf den Gebäudekomplex an der L-Strasse weit gehend

verdecken, so dass jedenfalls nicht offenkundig ist, inwiefern die Beschwerdeführerin

durch diesen Teil der Überbauung, der von ihrer Liegenschaft mehr als 70 m

entfernt ist, in eigenen Interessen mehr als irgendwelche Dritte betroffen ist.

Die Beschwerde erweist sich deshalb insofern schon mangels hinreichender Darlegung

der legitimationsbegründenden Sachumstände als im Ergebnis unbegründet. Wenn

sich sodann die Ausnahmebewilligung, wie die Beschwerdeführerin ausführt,

dadurch beheben liesse, dass lediglich die Fassade des Neubaus entlang der L-Strasse

geschlossen ausgebildet und zu dieser Strasse hin nur Abstellräume oder

Nasszellen angeordnet würden, stelle sich ohnehin die Frage, welchen

praktischen Nutzen sich die Beschwerdeführerin mit der Rüge der Überschreitung

der Immissionsgrenzwerte zu erstreiten vermöchte.

6.2

Sodann ist

die Rüge, wie die Vorinstanz zutreffend erkannt hat, auch in der Sache unbegründet.

Auf diese Erwägungen ist in zustimmendem Sinn zu verweisen. Die teilweise

Wiederherstellung des Patumbah-Parks in seiner ursprünglichen Ausdehnung und

die Öffnung der zusätzlichen Parkfläche für das Publikum liegt offenkundig im

öffentlichen Interesse, und zwar unabhängig davon, ob es sich bei den im

nördlichen Parkbereich noch vorhandenen Park-Fragmenten um Schutzobjekte im

Sinn des Gesetzes handelt. Die für diese Freihaltung des zentralen

Grundstückbereichs erforderliche Konzentration eines Teils der Baumasse längs

der L-Strasse, ohne dass das Gebäude zu dieser Seite hin wie ein Riegel wirkt,

lassen es entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht ohne Weiteres

zu, dass "die Fassade des Neubaus entlang der L-Strasse geschlossen

ausgebildet wird und gegen die Strasse hin nur Abstellräume oder Nasszellen

angeordnet werden". Die Beschwerdeführerin übersieht an dieser Stelle,

dass, wie sie in anderem Zusammenhang zu Recht geltend macht, auch längs der L-Strasse

die Fassadengestaltung den besonderen Anforderungen von § 238 Abs. 2

PBG zu genügen hat, was eine allein unter dem Gesichtspunkt des Lärmschutzes

konzipierte Fassadengestaltung verbietet. Zusätzlich ist zu beachten, dass es

angesichts der Tiefe des Baukörpers ohne Weiteres einleuchtet, dass Erschliessungsflächen

sowie Küchen-, Sanitär- und Abstellräume im Zentrum, die Wohnräume im Interesse

einer guten Belichtung dagegen längs der Fassaden angeordnet wurden. Die Vorinstanz

durfte deshalb die Ausnahmebewilligung für die unbestrittenermassen marginalen

Überschreitungen der Lärmgrenzwerte ohne Rechtsverletzung als durch öffentliche

Interessen gerechtfertigt würdigen.

7.

Die Beschwerdeführerin A erneuert sodann ihren Einwand, die

Neubauzeile an der L-Strasse sei ungenügend erschlossen, weil das Trottoir an

der L-Strasse statt normaliengemäss eine Breite von 2 – 2,5 m nur eine solche

von 1,8 m aufweise und weil die projektierte Erschliessung der Tiefgarage mit

41.

Abstellplätzen durch einen Autolift zu umständlich sei, was auf der L-Strasse

zu Rückstaus führen werde; schliesslich seien die Sichtweiten bei dieser

Ausfahrt ungenügend, was sich entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht

auflageweise beheben liesse, da dafür der schützenswerte Zaun noch weiter

geöffnet werden müsste.

7.1

Da wie

dargelegt das besondere Interesse der Beschwerdeführerin an der Aufhebung der

Baubewilligung für den Gebäudekomplex an der L-Strasse jedenfalls nicht

offensichtlich ist und sie die Sachumstände, aus denen sie ihre besondere

Betroffenheit herleitet, nicht näher dargelegt hat, hätte die Vorinstanz auch

auf diese Rügen, die nicht das gesamte Bauvorhaben, sondern lediglich die Zeile

längs der L-Strasse betreffen, mangels Legitimation der Beschwerdeführerin

nicht einzutreten brauchen. Bezüglich der Sichtweiten hat die Vorinstanz zudem

zutreffend darauf hingewiesen, dass insofern der Mangel ohnehin mittels für die

Beschwerdeführerin bedeutungslosen Auflagen hätte behoben werden können; die

Beschwerdeführerin verkennt auch insofern, dass mit dem Verzicht auf Unterschutzstellung

des nördlichen Parkteils eine Grundlage für die Erhaltung des Zauns nur

insoweit besteht, als auf die Fortsetzung beim unter Schutz gestellten

südlichen Parkteil Rücksicht zu nehmen ist. Eine Verpflichtung zur integralen

Erhaltung lässt sich daraus jedenfalls nicht für den Bereich der Zufahrt zur

Tiefgarage ableiten, welche ca. 80 m vom geschützten Parkteil entfernt liegt.

Die Beschwerde erweist sich damit in diesem Punkt schon mangels Legitimation

als unbegründet.

7.2

Wie die

Vorinstanz unwidersprochen festgestellt hat, handelt es sich bei der L-Strasse

um eine verkehrsberuhigte, kommunal klassierte Erschliessungsstrasse, auf

welcher stadtauswärts ab dem Gebäude Nr. 140 bis Zollikon Tempo 30 signalisiert

ist; sie weist eine Fahrbahnbreite von 5,2 m und beidseitig ein je ca. 1,8 m

breites Trottoir auf.

Mit diesem Ausbau entspricht die L-Strasse den Anforderungen

der Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (LS 700.5) ohne Weiteres. Wenn diese

ein einseitiges, 2 bis 2,5 m breites Trottoir verlangen, sind die

Anforderungen offenkundig auch erfüllt, wenn stattdessen beidseitig ein je 1,8

m breites Trottoir vorhanden ist.

Sodann ist auch die Erschliessung der Tiefgarage durch einen

Autolift nicht rechtsverletzend. Durch den einem Fahrzeug Platz bietenden

Warteraum vor dem Autolift ist hinreichend sichergestellt, dass es nur

gelegentlich zu Rückstaus auf der L-Strasse kommen wird. Damit wird im

Innerortsbereich die Anforderung von § 237 Abs. 2 PBG, wonach

Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein sollen, nicht verletzt. Die

Auffassung der Beschwerdeführerin, dass jede Zufahrt, die in irgendeiner Form

Verkehrsbehinderungen auslöse, nicht hinreichend im Sinn von § 237 PBG

sei, ist lebensfremd und findet im Gesetz keine Grundlage. Entscheidend ist

vielmehr, dass selbst bei den während der Hauptverkehrszeiten auftretenden

hohen Fahrzeugfrequenzen im Innerortsbereich die Verkehrssicherheit durch

gelegentliche Rückstaus nicht beeinträchtigt ist.

Was die beanstandeten Sichtweiten anbelangt, so trifft es

zu, dass der verordnungskonforme Sichtbereich nur durch eine teilweise

Beseitigung des Zauns und eine niedrigere Bepflanzung des Vorgartens sichergestellt

werden kann. Die mit guten Gründen angestrebte weitgehende Erhaltung des den

Strassenraum prägenden Zauns rechtfertigt es jedoch ohne Weiteres, gestützt auf

§ 360 Abs. 3 PBG insofern vom Richtmass der Verordnung abzuweichen

(vgl. RB 1999 Nr. 128). Wegen dieses Zauns liegen auch andere

Verhältnisse vor als beim Nachbargrundstück Kat.Nr. 02, wo, wie die

Beschwerdeführenden in der Replik geltend machen, in der Baubewilligung vom 16. September

2008.

die Einhaltung der verordnungskonformen Sichtbereiche verlangt worden ist.

Bezüglich der Richtung stadteinwärts soll zudem die Zufahrt gemeinsam mit

derjenigen für das Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück gelöst werden; die

entsprechende Vereinbarung liegt mittlerweile vor (vgl. Erw. F.f der

Baubewilligung vom 16. September 2008). Dadurch ergibt sich auch für die

Liegenschaft der Beschwerdegegnerschaft eine Verbesserung des Sichtbereichs

stadteinwärts.

8.

Schliesslich beanstanden die Beschwerdeführenden die

Regelung der Nebenfolgen durch die Rekursinstanz. Mit Fr. 16'000.-

übersteige die Spruchgebühr den durch den Aufwand und die Bedeutung der

Streitsache gerechtfertigten Betrag bei Weitem und entspreche nicht dem in

anderen Fällen angewandten Massstab. Auch die Parteientschädigung sei mit Fr. 6'000.-

ungerechtfertigt hoch.

8.1

Gemäss § 13 VRG können die Verwaltungsbehörden für ihre Amtshandlungen

Gebühren und Kosten auferlegen (Abs. 1); mehrere am Verfahren Beteiligte

tragen die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen (Abs. 2).

Laut § 34 der Verordnung über die Organisation und den Geschäftsgang der

Baurekurskommissionen vom 20. Juli 1977 (OV BRK) gehören zu den

Verfahrenskosten die Spruchgebühr sowie die Schreibgebühren, Barauslagen und

Zustellungskosten. Laut § 35 OV BRK beträgt die Spruchgebühr je nach dem

Zeitaufwand und der finanziellen und rechtlichen Tragweite, die dem Entscheid

im Einzelfall zukommt, Fr. 100.- bis Fr. 12'000.- (Abs. 1). In

besonders aufwändigen Verfahren kann die Gebühr unter Angabe der Gründe bis auf

das Doppelte dieses Ansatzes erhöht werden (Abs. 2). Bei der Gebührenbemessung

verfügen die Behörden über einen weiten Ermessensspielraum (Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 13 N. 8 und N. 37).

Hier erweist sich die Höhe der Spruchgebühr nicht als

rechtsverletzend. Die Rekurskommission hat in ihren Erwägungen zur Bemessung

der Spruchgebühr das Verfahren als besonders aufwändig gewürdigt, was nicht nur

angesichts der zahlreichen erhobenen Rügen und des Augenscheins als

gerechtfertigt erscheint, sondern auch, weil der Entscheid insgesamt vier Rekurse

betraf (vgl. vorn Ziffer II.). Damit reichte der Gebührenrahmen bis Fr. 24'000.-.

Mit Fr. 16'000.- wurde er nicht ausgeschöpft, womit Raum bleibt für die Berücksichtigung

von Verfahren mit noch grösserer wirtschaftlicher Bedeutung. Mit dem von der

Beschwerdeführerin erwähnten Rekursverfahren "Privater Gestaltungsplan

Stadtraum HB Zürich mit Umweltverträglichkeitsprüfung" lässt sich das

vorliegende Verfahren schon deshalb nicht vergleichen, weil dort nur ein

einziger Rekurs zu beurteilen war. Die vom Verwaltungsgericht auf Fr. 16'000.-

herabgesetzte Spruchgebühr des Regierungsrats im Rekursverfahren "Stadion

Zürich" (VGr, 29. Juni 2007, VB.2006.00354, E. 10.1, www.vgrzh.ch)

beruhte auf § 5 der Gebührenordnung für die Verwaltungsbehörden vom

30.

Juni 1966 (GebührenO; LS 682) und damit auf einer anderen

Rechtsgrundlage; die Herabsetzung wurde zudem damit begründet, dass für mehr

als eine Verdoppelung der in jenem Verfahren geltenden maximalen Grundgebühr

von Fr. 4'000.- keine hinreichend bestimmte Grundlage bestehe. Der sich so

ergebende Maximalansatz von Fr. 8'000.- wurde verdoppelt, weil der

Rekursentscheid zwei Rekurseingaben betraf. Die von der Baurekurskommission

festgesetzte Spruchgebühr von Fr. 16'000.- im vorliegenden Fall steht überdies

in einem durchaus vertretbaren Verhältnis zu den Gebühren von 3 – 5'000

Franken, wie sie die Rekurskommissionen regelmässig bei einem einzelnen Rekurs

mit wenigen Rügen gegen ein kleineres Bauvorhaben festsetzen.

8.2

Nach § 17

Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor Verwaltungsgericht

die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu einer angemessenen Entschädigung

für die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet werden, namentlich wenn die rechtsgenügende

Darlegung komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen

Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigte.

Dass die Voraussetzungen für die Zusprechung einer

Parteientschädigung für das Rekursverfahren zulasten der heutigen Beschwerdeführerinnen

erfüllt waren, ist unbestritten. Streitig ist einzig die Höhe der

zuzusprechenden Parteientschädigung.

8.2.1

Das Gesetz verlangt die Zusprechung einer

"angemessenen", nicht also einer "vollen" Entschädigung (RB

1998.

Nr. 8 = ZBl 99/1998, S. 524, mit Hinweisen). § 17 Abs. 2 VRG

widerspiegelt den Grundsatzentscheid des Gesetzgebers, auch in Fällen, in denen

eine Parteientschädigung gewährt wird, keine kostendeckende Parteientschädigung

auszurichten (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 36). Von vornherein ist

lediglich der notwendige Rechtsverfolgungsaufwand zu ersetzen (RB 1998

Nr. 8 = ZBl 99/1998, S. 524). Sodann ist bei der

Festsetzung der Entschädigung von der Bedeutung des Rechtsstreits und vom Mass

an Verantwortung bei dessen Führung auszugehen, welche Umstände in der Höhe des

Streitwerts zum Ausdruck gelangen können und sind die tatsächlichen und/oder

rechtlichen Schwierigkeiten des Falls und dessen Umfang sowie Gründe der Billigkeit

zu berücksichtigen (vgl. RB 1992 Nr. 34).

Weil die Bemessung der Parteientschädigung einen Ermessensentscheid

darstellt, ist die Befugnis des Verwaltungsgerichts, über deren Höhe zu

befinden, eingeschränkt. Dem Gericht steht keine freie Ermessensüberprüfung zu;

es kann nur bei rechtsverletzenden Ermessensfehlern eingreifen.

8.2.2

Die von der nämlichen Anwältin vertretenen privaten Beschwerdegegnerinnen

hatten zu zwei je mehr als 20 Seiten umfassenden Rechtsschriften mit einer

Vielzahl von Einwänden Stellung zu nehmen. Sodann wurde auf Antrag der Beschwerdeführerinnen

ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt und fand am 30. Januar 2008 ein über

anderthalb Stunden dauernder Augenschein statt. Der Vertretungsaufwand umfasste

deshalb neben Instruktion und Teilnahme am Augenschein insbesondere das

Verfassen von Rekursantwort und Duplik zu zwei Rekursen und zwei Repliken je

unterschiedlichen Inhalts. Auch ohne Einholung einer Kostennote kann deshalb

davon ausgegangen werden, dass der effektive Vertretungsaufwand mindestens im

Bereich von 10'000 Franken liegt. Wenn die Baurekurskommission unter diesen

Umständen die Parteientschädigung auf Fr. 6'000.- festsetzte, hat sie der

Bedeutung und den rechtlichen und tatsächlichen Schwierigkeiten des Falles in

angemessener Weise Rechnung getragen. Eine Rechtsverletzung ist ihr nicht vorzuwerfen.

9.

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten, darunter eine Gerichtsgebühr von Fr. 12'000.-,

den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung je zur Hälfte

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Sodann sind die Beschwerdeführerinnen

in nämlicher Weise zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-

an die privaten Beschwerdegegnerinnen zu verpflichten (§ 17 Abs. 2

lit. a VRG). Die Zusprechung einer Parteientschädigung an die Baudirektion ist

dagegen mangels eines nennenswerten Aufwands nicht gerechtfertigt.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 12'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 200.-- Zustellungskosten,

Fr. 12'200.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtsgebühr

wird den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung je zur Hälfte

auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerinnen werden unter solidarischer Haftung je zu einer Parteientschädigung

von Fr. 1'500.- an die private Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar

innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden.

Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …