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Entscheid

VB.2008.00373

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00373

26. November 2008Deutsch21 min

(URT.2008.11065)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Flurlingen erteilte am 14. November

2007 der A GmbH unter verschiedenen Nebenbestimmungen die baurechtliche

Bewilligung für die Erstellung eines Einfamilienhauses mit zwei

Einliegerwohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in

Flurlingen.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben D und E mit gemeinsamer Eingabe vom

21.

Dezember 2007 Rekurs an die Baurekurskommission IV und beantragten die

Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Mit Entscheid vom 19. Juni 2008 hiess

die Rekurskommission den Rekurs gut und hob den Beschluss des Gemeinderates

Flurlingen vom 14. November 2007 auf.

III.

Mit Beschwerde vom 25. August 2008 beantragte die A GmbH

dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission IV vom 19. Juni

2008.

aufzuheben und die Baubewilligung des Gemeinderates Flurlingen vom 14. November

2007.

zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegner.

Die Baurekurskommission IV beantragte, die Beschwerde

abzuweisen. Die privaten Beschwerdegegner beantragten Abweisung der Beschwerde

und Zusprechung einer Parteientschädigung. Der Gemeinderat Flurlingen liess

sich nicht vernehmen.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

sowie die Erwägungen des angefochtenen Entscheids werden, soweit

rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

gegen einen Rekursentscheid der Baurekurskommissionen erhobenen Beschwerde

zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das

Rechtsmittel einzutreten.

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr.

01.

ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Flurlingen (BZO)

der Wohnzone W/1.6 (m3/m2) zugeteilt. Das Grundstück

fällt gegen Westen (den Rhein) hin ab. Das bestehende Wohnhaus soll abgebrochen

und stattdessen ein Wohngebäude mit drei Wohneinheiten erstellt werden. Der

Neubau weist fünf Geschossebenen auf ("Level 1 bis 5"). Die untersten

drei Ebenen ragen auf dem von der L-Strasse auf einer Tiefe von rund 35 m

steil ansteigenden Baugrundstück (Höhendifferenz rund 10 m) teilweise weit

in das gewachsene Terrain hinein. Über dem tiefer als die L-Strasse angesetzten

Garagengeschoss (Level 1) befinden sich zwei Wohngeschosse mit je einer 2 ½-Zimmer-Wohnung

(Level 2 und 3), wobei die Ebene 3 leicht zurückversetzt ist. Darüber und um

rund 7 m zurückversetzt sind die Ebenen 4 und 5 angeordnet mit dem

"Einfamilienhaus" samt Terrasse über der Ebene 3. Das

"Einfamilienhaus" umfasst einen grossen Wohnraum mit Essen und Küche

in der Ebene 4 und vier Zimmer sowie Bad/Dusche/WC in der Ebene 5. Talseits

(westseits) sind alle fünf Geschosse voll sichtbar, während bergseits

(ostseits) nur die Fassade der obersten beiden Geschosse in Erscheinung tritt.

Die Baurekurskommission IV

hat die Baubewilligung des Gemeinderates Flurlingen vom 14. November 2007

aufgehoben, weil das Bauprojekt vor der Südseite den durch den grossen Grundabstand

zuzüglich Mehrlängenzuschlag bestimmten massgeblichen Grenzabstand deutlich

unterschreite (4,05 m statt 8 bzw. rund 9,25 m) und auch hinsichtlich

der Abgrabungen mit einem grösseren Mangel behaftet sei.

3.

3.1

Die Baurekurskommission hielt in ihrem Entscheid vom

19.

Juni 2008 hinsichtlich des Mehrlängenzuschlages fest, gemäss Ziffer

3.2.3

Satz 1 BZO sei bei Fassaden von mehr als 15 m Länge der Grundabstand

um ¼ der Mehrlänge, jedoch höchstens um 3 m zu erhöhen. Gegenüber der rund

20.

m langen Nordfassade sei der Mehrlängenzuschlag aufgrund des abgewinkelten

Grenzverlaufs problemlos gewährleistet. Die Südfassade liege ohne Unterbruch

über dem gewachsenen Terrain. Der unter der Ebene 4 liegende Fassadenteil der

Ebene 3 sei zwar nicht sichtbar, da er bis zu 1,7 m zugeschüttet werde.

Indessen seien Fassadenabschnitte, die das gewachsene Terrain überragten, aber

durch Aufschüttungen verdeckt seien, zur Fassadenlänge hinzuzurechnen. Nur

Gebäude(teile), welche unter dem gewachsenen Terrain lägen, hätten keine

Fassade. Eine bloss unterirdische Verbindung führe unbesehen eines funktionalen

Zusammenhangs zu einem Fassadenunterbruch. Dies gelte auch für Gebäude- und

Gebäudeteile, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter

überragten und keine Öffnungen gegen die Nachbargrundstücke aufwiesen (mit

Hinweis auf § 269 PBG). Durch die blosse Kaschierung eines Fassadenteils

entstehe hier folglich kein Fassadenunterbruch. Selbst wenn von zwei nur

unterirdisch verbundenen Baukörpern auszugehen wäre, d.h. das

"Einfamilienhaus" und der Trakt mit den Geschossen 1–3 separat

betrachtet würden, wären die Fassadenlängen gemäss Ziffer 3.2.3 Satz 2

BZO bei der Berechnung der für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Länge

zusammenzurechnen, da die Gebäude einen Abstand von unter 8 m aufwiesen

(mit Hinweis auf § 27 Abs. 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22.

Juni 1977; ABauV). Die Südfassade sei aus diesen Gründen mehrlängenzuschlagspflichtig

und in jedem Fall ab einem Mass von 15 m zurückzunehmen.

Diesen Ausführungen hält

die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift entgegen, das geplante

Einfamilienhaus auf Level 4 und 5 und der Trakt mit den zwei 2-Zimmer-Wohnungen

auf Level 2 und 3 seien baulich und funktional getrennt. Die Südfassade des

Traktes mit den beiden 2-Zimmer-Wohnungen liege unterhalb des Erdgeschossbodens

des Einfamilienhauses und der rückwärtige Teil dieser Wohnungen rage in das

gewachsene Terrain. Der sichtbare Teil der Südfassade des

2-Zimmer-Wohnung-Traktes sei gegenüber dem höher gelegenen Einfamilienhaus zudem

auch horizontal um rund 2 m Richtung Rhein verschoben. Das Einfamilienhaus

und der Trakt "2-Zimmer-Wohungen" träten gegen Süden nicht als

einheitliches Gebäude in Erscheinung und würden vielmehr als getrennte,

selbständige Gebäude wahrgenommen. Deren Fassaden seien getrennt in die Berechnungen

einzubeziehen. Die Südfassade des Einfamilienhauses messe rund 11,5 m,

jene des Traktes "2-Zimmer-Wohnungen" rund 7 m. Die beiden

Gebäude hätten demnach gegen Süden keinen Mehrlängenzuschlag einzuhalten. Es

gehe nicht an, die vertikale und horizontale Staffelung der beiden Gebäude

unberücksichtigt zu lassen. Eine 20 m lange durchgehend zweigeschossige

Südfassade würde das benachbarte Grundstück wesentlich stärker belasten als das

streitige Projekt. Die Auffassung der Vorinstanz werde der nachbarschützenden

Funktion des Mehrlängenzuschlages nicht gerecht. Was der kantonale

Verordnungsgeber für seitlich gegliederte Fassaden in § 24 ABauV

ausdrücklich angeordnet habe, habe im Grundsatz auch für die höhenmässige

Staffelung zu gelten. Auch die Bestimmung von Ziffer 3.2.3 BZO, wonach die Fassadenlängen

benachbarter Hauptgebäude zusammengerechnet werden müssten, wenn deren

Gebäudeabstand weniger als 8 m betrage, ändere daran nichts. Liege wie

hier das Dach des einen Baukörpers auf der Höhe der Bodenplatte des anderen

Baukörpers, so sei ein Zusammenrechnen der beiden Fassadenlängen im Licht der

nachbarschützenden Funktion des Mehrlängenzuschlages nicht gerechtfertigt. Mit

ihrem Entscheid habe die Baurekurskommission in unzulässiger Weise in den Ermessensspielraum

der Gemeinde eingegriffen.

3.2

3.2.1

Gemäss § 260

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7.

September 1975 (PBG) bestimmt der Grenzabstand die nötige Entfernung

zwischen Fassade und der massgebenden Grenzlinie. Er setzt sich entsprechend § 21

Abs. 1 ABauV aus dem Grundabstand und einem (allfälligen)

Mehrhöhenzuschlag sowie dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau- und Zonenordnung

zusammen. Nach Ziffer 3.1 BZO beträgt der Grundabstand in der hier massgebenden

Zone W/1.6 mindestens 4 m bzw. 8 m. Bei Fassaden von mehr als

15.

m Länge erhöht sich laut Ziffer 3.2.3 der Grundabstand um ¼ der

Mehrlänge, jedoch höchstens um 3 m (Satz 1). Bei der Berechnung der

für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlänge werden die

Fassadenlängen benachbarter Hauptgebäude, deren Gebäudeabstand 8 m

unterschreitet, zusammengerechnet (Satz 2). Wie die Vorinstanz richtig

ausgeführt hat, werden Begriff sowie die Mess- und Berechnungsweise des

kommunalen Grenzabstandes, der Fassadenlänge, der Gebäudelänge und

Gebäudebreite in der Allgemeinen Bauverordnung durch das kantonale Recht

zwingend vorgegeben. Ein kommunaler Normierungs- oder Interpretationsspielraum

besteht nur, soweit das kantonale Recht dies zulässt. Die für den Mehrlängenzuschlag

massgebende Fassadenlänge ist nach den Definitionen der Allgemeinen

Bauverordnung (§ 23 und § 27 ABauV) zu ermitteln.

Die Baurekurskommission hat

die Rechtsprechung, welche im Zusammenhang mit der für die Ermittlung des

Mehrlängenzuschlages massgeblichen Fassadenlänge ergangen ist, richtig

wiedergegeben. Auf ihre zutreffenden

Ausführungen kann gestützt auf § 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 VRG verwiesen werden. Es

entspricht auch der Praxis des Verwaltungsgerichtes, dass nicht abstandspflichtige

Gebäude und Gebäudeteile, also unterirdische, d.h. unter dem gewachsenen

Terrain liegende Gebäude und Gebäudeteile sowie solche, die entsprechend § 269

PBG den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter überragen und

die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen, keine

"Fassaden" darstellen und daher für die Ermittlung des

Mehrlängenzuschlages ausser Betracht fallen (VGr, 22. März 2006, VB.2005.519,

E. 3.3, www.vgrzh.ch). Hingegen sind Fassaden, welche den Abstandsvorschriften

unterliegen, an die für die Bemessung des Mehrlängenzuschlages massgebende

Fassadenlänge anzurechnen; hierzu gehören auch über dem gewachsenen Boden

gelegene Fassadenabschnitte, die durch Aufschüttung verdeckt sind.

Die – rund 20 m

lange – Südfassade des Bauvorhabens befindet sich, wie die Vorinstanz richtig

festgehalten hat, ohne Unterbruch über dem gewachsenen Terrain. Sie ist damit

ab einem Mass von 15 m mehrlängenzuschlagspflichtig. Bei einer Länge der

Südfassade von rund 20 m beträgt der Mehrlängenzuschlag ca. 1,25 m.

3.2.2

Die Ausführungen der Beschwerdeführerin zum

Mehrlängenzuschlag sind unbehelflich. Es kann keine Rede davon sein, dass das

streitige Bauprojekt zwei getrennte, selbständige Gebäude umfasst. Es handelt

sich vielmehr um ein Gebäude bzw. einen Baukörper mit gegeneinander

leicht verschobenen Geschossen aber mit gemeinsamem Liftschacht und

Treppenhaus. Davon ging selbst die Baugesuchstellerin aus, umschrieb sie doch

das Bauvorhaben im Baugesuch mit "Neubau Einfamilienhaus mit 2 Einliegerwohnungen".

Wie die Vorinstanz zu Recht weiter festhält, wären die Fassadenlängen gemäss Ziffer 3.2.3

Satz 2 BZO ohnehin zusammenzurechnen, da die nach Auffassung der Beschwerdeführerin

getrennten Gebäude einen Abstand von unter 8 m aufweisen. Für eine Berücksichtigung

der höhenmässigen Gebäudestaffelung analog zur Regelung bei seitlich gegliederten

Fassaden gemäss § 24 ABauV fehlt jede rechtliche Grundlage. Weiter mag

zutreffen, dass eine "20 m lange durchgehende zweigeschossige

Südfassade" die nachbarlichen Grundstücke stärker belasten würde als das

streitbezogene Bauprojekt, doch ist dies irrelevant; der Mehrlängenzuschlag

wird nicht ausgesetzt, wenn für die Nachbarschaft eine belastendere Variante möglich

wäre.

4.

4.1

Strittig ist weiter, auf welcher Seite der grosse

Grundabstand von 8 m einzuhalten ist. Gemäss Ziffer 3.2.1 BZO gilt der

grosse Grundabstand gegenüber der gegen Süden oder Westen gerichteten längeren

Gebäudeseite, der kleine gegenüber den übrigen Seiten (Abs. 1). Bei

quadratischem Grundriss gilt der grosse Grundabstand gegenüber der Hauptwohnseite

(Wohn- und Schlafräume; Ziffer 3.2.2 BZO). Die Baurekurskommission IV

führte zu dieser Frage aus, Sinn und Zweck des grossen Grundabstandes sei die

Gewährleistung optimaler Besonnungs- und Belichtungsverhältnisse auf dem

Baugrundstück. Werde wie vorliegend die längere gegen Süden exponierte

Gebäudeseite für den grossen Grundabstand als massgebend bestimmt, so könne bei

rechteckförmigen Grundstücken mit grösserer Differenz zwischen Breit- und

Längsseiten die Platzierung des Baukörpers mit gewissen Schwierigkeiten

verbunden sein. So verhalte es sich beim Baugrundstück und einigen benachbarten

Grundstücken, welche aber zumeist noch nach alter Ordnung überbaut worden

seien. Adäquater wäre bei solchen Gegebenheiten unzweifelhaft, wenn die

Hauptwohnseite eines Gebäudes unabhängig von deren Lage als für den grossen

Grundabstand relevant bezeichnet würde. Zunächst sei festzuhalten, dass die

nach Massgabe von § 28 ABauV ermittelte Gebäudelänge in diesem Zusammenhang

nicht entscheidend sei. In der Bauordnung werde der Begriff der "Gebäudeseite"

verwendet. Die Rekursgegnerschaft würde zur Bestimmung der Länge der

Gebäudeseiten indessen nur die obersten beiden Geschosse beiziehen. Die mit

diesem Gebäudeteil zusammengebauten Geschosse 1–3 könnten aber in dieser Frage

nicht gleichsam partiell ausgeblendet werden, indem nur der Einfamilienhausteil

für die Bestimmung des grossen Grundabstandes herangezogen werde, dieser dann

aber (auch) (westseits) vor dem angebauten Trakt mit den Einliegerwohnungen

gemessen bzw. durch die Baulinie der L-Strasse ersetzt werde. Beide

Seitenfassaden des Baukörpers seien durchgehend. Trotz der terrassierten

Bauweise liege offensichtlich ein einziges Gebäude mit vier klar erkennbaren

Seiten vor, wobei die Tal- und die Bergseite die kürzeren und die in der

Hangrichtung verlaufenden Seiten die längeren seien. Dass die Nutzungsordnung

nicht gerade optimal auf die im streitbetroffenen Gebiet vorherrschenden

Parzellarstruktur abgestimmt sei, vermöge die generelle Regelung über den grossen

Grundabstand nicht ausser Kraft zu setzen. Das Baugrundstück sei keineswegs

unüberbaubar, sondern es sei eine andere Konfiguration nötig. So könnten etwa

zwei unterirdisch verbundene Gebäude erstellt und der grosse Grundabstand nach

Westen bestimmt und grundstücksintern mit einem Näherbaurecht operiert werden.

Der projektierte Baukörper habe somit vor der Südseite den grossen Grundabstand

sowie einen Mehrlängenzuschlag einzuhalten. Mit einem Abstand von 4,05 m

werde das erforderliche Mass von 8 m bzw. rund 9,25 m deutlich

unterschritten.

Die Beschwerdeführerin

wendet in diesem Zusammenhang ein, die Bestimmungen über den grossen

Grundabstand seien wohnhygienisch motiviert und wollten die Besonnungs- und

Belichtungsverhältnisse für das betreffende Wohnhaus – und nicht für die

nachbarlichen Bauten – verbessern. Die beiden 2-Zimmer-Wohnungen auf Level

2.

und 3 wie auch das Einfamilienhaus auf Level 4 und 5 seien Richtung Westen,

gegen den Rhein, orientiert. Deren Hauptwohnseiten seien wie auch bei den

Nachbarbauten die rheinwärts gerichteten Gebäudeseiten. Aufgrund der

bestehenden Hanglage und dem herrlichen Blick auf den Rhein wäre es absurd, das

Haus gegen Süden auszurichten. Das Einfamilienhaus werde wegen der horizontalen

und vertikalen Versetzung gegenüber dem darunter liegenden Baukörper mit

Garagen und 2-Zimmer-Wohnungen von Süden betrachtet als selbständiges Gebäude

wahrgenommen. Der Gemeinderat habe mit guten Gründen die beiden Trakte als getrennte

Baukörper behandelt. Längere Gebäude- und zugleich Hauptwohnseite sei bei

beiden getrennten Baukörpern die rheinwärts gerichtete Westfassade. Die

Baurekurskommission habe mit ihrer abweichenden Auffassung in unzulässiger

Weise in den Ermessenspielraum eingegriffen, die dem Gemeinderat bei Anwendung

dieser kommunalen Bestimmung zustehe.

4.2

4.2.1

Das Verwaltungsgericht hatte sich bereits im

(unveröffentlichten) Entscheid vom 4. Dezember 2001 (VB.2001.00279/284)

mit der Auslegung von Ziffer 3.2.1 BZO der Gemeinde Flurlingen auseinander zu setzen.

Es hat in jenem Fall festgehalten, dass die Bauordnung zwei

Regelungstatbestände vorsehe: den Fall eines Gebäudegrundrisses mit längeren

und kleinen Gebäudeseiten (Ziffer 3.2.1 BZO) und den Fall mit quadratischem

Grundriss (Ziffer 3.2.2 BZO). Im ersten Fall sei der grosse Grundabstand

gegenüber der gegen Süden oder Westen gerichteten längeren Gebäudeseite einzuhalten,

im zweiten Fall bei quadratischem Grundriss gegenüber der Hauptwohnseite. Mit

– in jenem Fall – Fassadenlängen von 6,8 m und 11,26 m

weise das Gebäude klar zwei längere und zwei kleinere Gebäudeseiten auf. Bei

Anwendung von Ziffer 3.2.1 BZO sei der grosse Grundabstand vor der längeren

Südostfassade zu wahren und nicht gegenüber der Hauptwohnseite, wie der

Gemeinderat verfochten hatte. Die getroffene Formulierung über die

Grenzabstände lasse in jenem Fall dem Gemeinderat keinen Auslegungsspielraum.

4.2.2

Auch im vorliegenden Fall ist nicht die Hauptwohnseite

aufgrund von Ziffer 3.2.2 BZO bei quadratischem Grundriss für die Bestimmung

des grossen Grundabstandes massgebend, sondern in Anwendung von Ziffer 3.2.1

BZO die längere Gebäudeseite. Aus den bereits im Zusammenhang mit der

Ermittlung des Mehrlängenzuschlages genannten Gründen (vorne Erw. 3.2.2)

handelt es sich beim Bauobjekt klarerweise nicht um zwei getrennte, sondern um

einen einzigen Baukörper. Mit Gebäudeseiten von ca. 21 m (Nord- und

Südfassade) und 12,80 m (Ost- und Westfassade) kann von einem

quadratischen oder nahezu quadratischen Grundriss keine Rede sein. Dass das

Gebäude rheinwärts gegen Westen ausgerichtet ist, wäre (allein) bei Anwendung

von Ziffer 3.2.2 BZO bei quadratischem Grundriss massgebend, ist jedoch bei der

Anwendung von Ziffer 3.2.1 BZO, welche Bestimmung einzig auf die längere

Gebäudeseite abstellt, nicht relevant. Wenn der Gemeinderat Flurlingen

vorliegend das streitige Bauprojekt nach Ziffer 3.2.2 BZO beurteilte und den

grossen Grundabstand entsprechend der Hauptwohnseite gegenüber der Westfassade

verlangte, hat er nicht eine Auslegung des kommunalen Rechts vorgenommen,

welche den Rahmen des ihm zustehenden Beurteilungs- bzw.

Ermessensspielraum wahrt sondern sich in rechtsverletzender Weise über die

unmissverständlich formulierte Bestimmung von Ziffer 3.2.1 BZO hinweggesetzt.

Zu Recht hat die Vorinstanz festgehalten, dass der grosse Grundabstand von

8.

m auf der Südseite einzuhalten sei und dass der erforderliche Grenzabstand

von ca. 9,25 m (grosser Grundabstand zuzüglich Mehrlängenzuschlag) mit

einem Abstand von nur 4,05 m auf dieser Seite deutlich unterschritten sei.

5.

5.1

Die

Vorinstanz hat schliesslich die Auslegung

der kommunalen Abgrabungsvorschrift durch die kommunale Baubehörde als nicht

(mehr) vertretbar beurteilt und ist zum Schluss gekommen, dass das zulässige

Abgrabungsmass bei richtiger Auslegung vorliegend überschritten sei. Sie hat festgehalten, dass gemäss Ziffer 7.10.1 Satz 1 BZO das

Freilegen von Geschossen nur bis zu 1,5 m unterhalb des gewachsenen

Terrains erlaubt sei. Die Abgrabung dürfe dabei nur soweit gehen, als höchstens

das halbe Geschoss sichtbar werde (Satz 2). Von dieser Beschränkung

ausgenommen seien Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und

Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen (Abs. 3). Den

Abgrabungsvorschriften komme im Zusammenspiel mit der Regelung der Ausnützung

mittels Baumassenziffer auch eine ausnützungsbeschränkende Wirkung zu, indem

die Freilegung von Geschossen und damit deren Befensterung sowie als Folge

davon die Nutzungsmöglichkeiten limitiert würden. Das zulässige Abgrabungsmass

werde hier an beiden Seitenfassaden überschritten. Bezüglich der Nordfassade,

die bis zu 3,90 m abgegraben werden solle, habe die Baubehörde mittels

Nebenbestimmung die Behebung des Mangels angeordnet. Eine solche fehle aber

bezüglich der Südfassade, die ebenfalls über das erlaubte Mass um bis zu

2,80 m freigelegt werde. Die Talseite (Westseite) werde sodann über die

ganze Länge um 4,30 m abgegraben. Die Bauherrschaft vertrete die

Auffassung, das (Unter-)Geschoss 2 könne um 1,5 m abgegraben werden und

zusätzlich könne das darunter liegende Geschoss mit den Hauszugängen und

Garagenfahrten strassenseitig vollständig freigelegt werden. Eine solche

Kumulation der Abgrabungen sei durch die gestützt auf § 293 Abs. 4 PBG

erlassene Bauordnungsbestimmung offensichtlich nicht gedeckt. Ein Geschoss

dürfe prinzipiell um bis zu 1,5 m abgegraben werden. Wenn Haus- und Kellerzugänge,

Einfahrten zu Einzel-, Doppel- und Sammelgaragen, welche beim vorliegenden

Projekt die ganze Front ausmachten, von dieser Beschränkung ausgenommen würden,

könne dies nur heissen, dass ein entsprechendes Geschoss bzw. ein Teil davon

vollständig freigelegt werden dürfe. Das zulässige Abgrabungsmass erhöhe sich

mit anderen Worten von 1,5 m auf eine Geschosshöhe (von rund 3 m).

Dass gleich zwei übereinander angeordnete Geschosse in dieser Weise freigelegt

werden könnten und Abgrabungen bis auf eine Obergrenze von rund 4,5 m

möglich wären, könne der Bauordnung nicht entnommen werden. Weder Wortlaut noch

Sinn und Zweck der Abgrabungsvorschrift liessen eine solche Interpretation zu.

Die Beschwerdeführerin

führt zu dieser Frage aus, auf der Südseite werde das erlaubte Mass effektiv im

Bereich des Levels 2 überschritten, doch sei eine Korrektur möglich. Die

Beschwerdegegner hätten aber an einer solchen Korrektur kein schützenswertes

Interesse und seien nicht legitimiert, die Überschreitung der Abgrabungen

südseits auf Level 1/2 zu rügen. Im Weiteren sei die Argumentation der

Baurekurskommission nicht zwingend. Ziffer 7.10 BZO sei primär eine

Gestaltungsvorschrift. Einordnungsmässig spreche nichts dagegen, auf der

Geschossebene über dem Eingangsgeschoss mit Garagenzufahrt beschränkte

Abgrabungen zu erlauben. Die von der Vorinstanz vertretene Auffassung würde zu

unsinnigen architektonischen Lösungen zwingen. Bei einem nur zum Teil

freigelegten Eingangsgeschoss wären im darüber liegenden Geschoss Abgrabungen

nur teilweise möglich. Über Hauseingängen und Garagenzufahrten müsste das

gewachsene Terrain unverändert belassen werden, in den übrigen Bereichen dürfte

bis 1,5 m abgegraben werden. Bei Grundstücken an einer Hanglage mit der

strassenmässigen Erschliessung am Hangfuss sei eine Garagierung in diesem

Bereich praktisch zwingend. Auf der Geschossebene über dem Garagengeschoss

drängten sich häufig Abgrabungen auf. Solche auszuschliessen oder erheblich

einzuschränken, würde Überbauungen massiv erschweren. Auch mit Blick auf die

ausnützungsbeschränkende Funktion von Ziffer 7.10 BZO erweise sich die

Auslegung der Vorinstanz nicht als zwingend. Diese habe in unzulässiger Weise

in den Ermessenspielraum des Gemeinderates bei der Auslegung der kommunalen

Vorschrift von Ziffer 7.10 BZO eingegriffen.

5.2

§ 293 Abs. 4 PBG bestimmt, dass die Bau-

und Zonenordnung die Freilegung von Untergeschossen näher regeln kann. Die Bau-

und Zonenordnung der Gemeinde Flurlingen enthält in Ziffer 7.10 diesbezüglich

folgende Regelung:

"Das Freilegen von Geschossen ist nur bis zu 1.5 m

unterhalb des gewachsenen Terrains zulässig. Die Abgrabung darf dabei nur

soweit gehen, dass höchstens das halbe Geschoss sichtbar wird.

In der Wohnzone W/1.2 dürfen Abgrabungen nur soweit

erfolgen, als dadurch eine ab gestaltetem Boden gemessene Gebäudehöhe von

maximal 7.5 m sichtbar wird.

Von

dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie

Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen."

Bei dieser Regelung handelt es

sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht. Dessen Anwendung obliegt

in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde. Stellen sich bei der

Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die

Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht

rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen daher von den kantonalen

Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung überprüft werden (RB 2000 Nr. 103 =

BEZ 2000 Nr. 19).

5.3

Das Verwaltungsgericht hat sich im Urteil RB 1995 Nr.

85.

(vgl. auch RB 2000 Nr. 103) eingehend mit einer kommunalen Regelung

befasst, die lediglich Abgrabungen von "untergeordneter" Natur

zuliess, wobei die betreffende Bau- und Zonenordnung die erlaubte Ausnützung – wie

in der Gemeinde Flurlingen – mittels Baumassenziffer festgesetzt hatte bei

gleichzeitigem Verzicht auf eine Geschosszahlregelung. Das Gericht hielt in

diesem Entscheid einerseits fest, dass § 293 PBG eine reine

Gestaltungsvorschrift sei. Anderseits ist es zum Schluss gekommen, dass der

kommunalen Bestimmung über den erlaubten Umfang von Abgrabungen im genannten

Fall auch eine nutzungsplanerische (ausnützungsbeschränkende) Funktion zukomme,

weil durch Abgrabungen von beliebigem Umfang der Zweck der Baumassenziffer in

Frage gestellt werden könnte. In diesem Sinn hält auch die Wegleitung zu Ziffer

7.10

BZO fest, "da die Baumassenziffer nur den oberirdisch umbauten Raum

definiert, wird die Freilegung von Untergeschossen separat geregelt, um

unerwünschte Abgrabungen zu vermeiden". Als Ausnützungsbeschränkung haben

solche Abgrabungsvorschriften auch nachbarschützende Funktion und sind Nachbarn

ohne weiteres legitimiert, deren Verletzung geltend zu machen.

Wenn Ziffer 7.10 Abs. 3 BZO

(wie § 293 Abs. 2 PBG) Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein-

und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen von der

Abgrabungsbeschränkung ausnimmt, so ist diese Ausnahme auf jeden Fall

restriktiv anzuwenden (vgl. VGr, 5. September 2001, VB.2001.00092, E. 3,

www.vgrzh.ch, wonach die Abgrabung bei einer Gartentür auf die übliche

Türbreite zu beschränken ist). Ob die Auslegung der Vorinstanz richtig sei,

wonach sich das zulässige Abgrabungsmass auf (maximal) eine Geschosshöhe

vergrössere, wenn entsprechend Ziffer 7.10 Abs. 3 BZO von der Beschränkung

ausgenommene Zugänge oder Garagen freigelegt werden, kann offen bleiben. Denn

die Ausnahme von der Abgrabungsbeschränkung gemäss Ziffer 7.10 Abs. 3 BZO

greift auf jeden Fall nicht ein, wenn nicht (nur) einzelne Zugänge oder

einzelne Garagenausfahrten erstellt, sondern wenn - wie hier - auf

der ganzen Fassadenbreite Einzel- und Doppelgaragen sowie der Hauszugang

aneinander gereiht werden und so zusätzlich zu einem um 1,5 m abgegrabenen

Geschoss auch das darunter liegende Geschoss völlig freigelegt wird. Damit wird

talseitig die ganze Fassadenseite um ca. 4,5 m abgegraben bzw. freigelegt wird

(vgl. Gesamt- und Gesamtschnittplan), was offenkundig nicht Sinn und Zweck von

Ziffer 7.10 sein kann, welche erlassen wurde "um unerwünschte Abgrabungen

zu vermeiden". Es kommt hinzu, dass die Abgrabungen auf der Westseite auch

insoweit gegen Ziffer 7.10 Abs. 1 BZO verstossen, als diese 1,7 m betragen

(vgl. Gesamt- und Gesamtschnittplan) und damit das zulässige Mass von

1,5 m überschreiten.

Insgesamt ergibt sich, dass

die Vorinstanz die Auslegung von Ziffer 7.10 BZO durch die kommunale Behörde zu

Recht als nicht mehr vertretbar beurteilt hat.

6.

Zusammengefasst ist

festzuhalten, dass das Bauprojekt auf der Südseite den erforderlichen Grenzabstand

massiv unterschreitet und auf der Westseite gegen die Vorschriften über die

zulässige Freilegung von Geschossen verstösst. Diese Mängel können nicht mittels

Nebenbestimmungen behoben werden. Zu Recht hat die Vorinstanz die

Baubewilligung des Gemeinderates Flurlingen vom 14. November 2007

aufgehoben. Die Beschwerde ist abzuweisen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten

der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung

mit § 70 VRG). Eine Umtriebsentschädigung steht ihr von vornherein nicht

zu. Vielmehr ist sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG zu

verpflichten, den privaten Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung zu bezahlen.

Angemessen ist eine solche von je Fr. 500.-, total Fr. 1'000.-.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung

je Fr. 500.-, total Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …