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Entscheid

VB.2008.00428

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00428

14. Januar 2009Deutsch30 min

(URT.2009.11148)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Bausektion des Stadtrates Zürich erteilte am 21. August

2007 der Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich die baurechtliche

Bewilligung für eine Arealüberbauung mit 7 Mehrfamilienhäusern und

insgesamt 105 Wohnungen sowie 89 Autoabstellplätzen in einer Unterniveaugarage

und 9 Parkplätzen im Freien auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der W-Strasse/X-Strasse/Y-Strasse

in Zürich 9 – Altstetten.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben Z, A und 33 Mitrekurrenten mit

gemeinsamer Eingabe vom 27. September 2007 Rekurs an die Baurekurskommission

I und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Mit Entscheid

vom 4. Juli 2008 wies die Rekurskommission den Rekurs ab.

III.

Mit Beschwerde vom 18. September 2008 beantragten A

sowie weitere 20 unterlegene Mitrekurrierende dem Verwaltungsgericht zur

Hauptsache, den Entscheid der Baurekurskommission vom 4. Juli 2008

aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen.

Die Baurekurskommission I beantragte am 2. Oktober

2008, die Beschwerde abzuweisen. Die Bausektion der Stadt Zürich und die

Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich beantragten am 4. bzw. 20. November

2008.

die Abweisung der Beschwerde; Letztere schloss zudem auf die Zusprechung

einer Parteientschädigung.

Am 3. Dezember 2008 reichten die Beschwerdeführenden

unaufgefordert eine Replik ein, welche den Beschwerdegegnerinnen zur Kenntnis

gebracht wurde.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

sowie die Erwägungen des angefochtenen Entscheids werden, soweit

rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Die

Beschwerdeführenden beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Da der

massgebliche Sachverhalt, soweit prozessrelevant, aus den Akten einschliesslich

des dem Gericht zur Verfügung stehenden Modells

hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein eigener Augenschein des

Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz können auch

im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden und dokumentieren die örtlichen

Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.

1.2

Im

Zusammenhang mit ihren Ausführungen zur Arealüberbauungsqualität des streitigen

Bauprojekts beantragen die Beschwerdeführenden die Edition einer Stellungnahme

von Kreisarchitekt AB zuhanden der Bausektion Zürich. Die Bausektion

bestreitet, dass eine solche Stellungnahme überhaupt existiert; hingegen gebe

es eine Stellungnahme des Amtes für Städtebau, welche ein verwaltungsinternes

Dokument ohne Beweischarakter darstelle.

Nach der Rechtsprechung besteht kein Anspruch auf Einsicht

in verwaltungsinterne Akten wie Auskünfte und Notizen, Mitberichte und

Mitteilungen, verwaltungsinterne Gutachten und Ähnliches. Mit dieser Einschränkung

des Akteneinsichtsrechts soll verhindert werden, dass die ganze Meinungsbildung

der Verwaltung über die entscheidwesentlichen Aktenstücke und die getroffenen

begründeten Verfügungen hinaus vollständig vor der Öffentlichkeit ausgebreitet

wird (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 8 N. 67

mit Hinweisen; BGE 125 II 473 E. 4a; VGr, 25. August 2005, VB.2005.00255

E. 2.1, www.vgrzh.ch). Der entsprechende Antrag der Beschwerdeführenden

ist daher abzulehnen.

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01

umfasst 11'582 m2 und stösst südlich an die X-Strasse, im Osten an

die W-Strasse, im Westen an die Y-Strasse und im Norden an überbaute Grundstücke.

Das Grundstück ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich

(BZO) der dreigeschossigen Wohnzone W3 zugeteilt. Das Projekt mit 7

Mehrfamilienhäusern und Unterniveaugarage wurde von der Bausektion der Stadt

Zürich als Arealüberbauung im Sinn von Art. 8 BZO bewilligt. Strittig sind

vor Verwaltungsgericht – wie schon im Rekursverfahren – die Recht-

und Zweckmässigkeit der kommunalen Arealüberbauungsprivilegien, die

Arealüberbauungsqualität des Bauprojekts, die Überschreitung der Planungswerte

durch den Verkehr in die Unterniveaugarage und die ungenügende Parkplatzzahl.

Weiter machen die Beschwerdeführenden eine Verletzung von § 17 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) durch die Vorinstanz

geltend, weil sie mit dem Rekursentscheid zu einer Umtriebsentschädigung an die

Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich verpflichtet wurden.

3.

3.1

Die

Baurekurskommission I hat die (akzessorische) Überprüfung der Vereinbarkeit von

Art. 8 BZO mit dem übergeordneten Recht mit Hinweis auf die Rechtsprechung

abgelehnt. Die Möglichkeit der akzessorischen Überprüfung von Rechtssätzen

gründe im Gedanken, dass der Einzelne beim Erlass einer Rechtsnorm im

Allgemeinen noch nicht wisse, ob und wie ihn diese eines Tages treffen werde,

und er deshalb vor dem konkreten, ihn betreffenden Anwendungsfall noch keinen

Anlass habe, die Norm vor den Rechtsmittelinstanzen in Frage zu stellen. Für

Vorschriften, welche die baulichen Möglichkeiten in bestimmten Zonen regelten,

schliesse die Rechtsprechung eine akzessorische Überprüfung aus; denn solchen

Vorschriften werde wegen ihrer Bezugnahme auf bereits im Erlasszeitpunkt

bestimmbare Gebiete die Abstraktheit abgesprochen, welche für die Annahme

vorauszusetzen wäre, der einzelne Grundeigentümer habe erst im konkreten

Anwendungsfall Anlass, sich mit der Norm auseinanderzusetzen (Rekursentscheid, E. 5).

Die Beschwerdeführenden wenden hiergegen zur Hauptsache

ein, die akzessorische Überprüfung von Bauvorschriften sei möglich, wenn sich

der Betroffene bei Erlass über die ihm auferlegten Beschränkungen nicht im

Klaren sein konnte oder wenn sich die tatsächliche Situation seit Erlass des

Zonenplans entscheidend verändert habe. Für einen "Nicht-Baujuristen"

sei die Tragweite von Art. 8 BZO beim Erlass der Vorschrift nicht

erkennbar gewesen. 1999 habe ein Nachbar nicht damit rechnen müssen, dass

innerhalb überbauter und gewachsener Strukturen bestehende Bauten beseitigt und

an deren Stelle Arealüberbauungen mit massiv höherer Ausnützung, Geschosszahl

und Gebäudehöhe erstellt würden bzw. von der Baubehörde regelmässig bewilligt

würden. Für eine Arealüberbauung sei eine Mindestfläche von 6'000 m2

nötig. Von einem Anwohner könne nicht verlangt werden, eine Bauvorschrift

vorsorglich mit Rekurs anzufechten, wenn er gar nicht voraussehen könne, ob

diese in seiner Umgebung jemals zur Anwendung gelange. Für eine Anfechtung habe

auch deshalb kein Anlass bestanden, weil die bestehende Siedlung X-Strasse 1999

noch im Inventar der schützenswerten Bauten der Stadt Zürich verzeichnet

gewesen sei. Es sei für die Nachbarn nicht voraussehbar gewesen, dass ein potentielles

Schutzobjekt "geschleift" und durch eine Arealüberbauung ersetzt

werde. Auch habe sich die tatsächliche Situation verändert, weil die

Bewilligungspraxis nicht mit § 71 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) vereinbar sei und beim Erlass von Art. 8 BZO nicht mit solchen

Auswüchsen des Arealüberbauungsinstituts habe gerechnet werden müssen.

3.2

3.2.1

Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nutzungspläne und damit in engem

Sachzusammenhang stehende planerische Festlegungen im Anschluss an ihren Erlass

anzufechten und ist eine akzessorische Überprüfung im Allgemeinen

ausgeschlossen. Diese Rechtsprechung gilt auch für Bauvorschriften, die dazu

dienen, Art, Natur und Umfang der im Zonenplan dargestellten Nutzungen zu

umschreiben (BGE 106 Ia 383 E. 3b S. 387; BGr, 5. September

1997, ZBl 100 (1999) S. 218 ff. E. 3, mit Hinweisen, auch zum

Folgenden). Ob ein Zonenplan – und damit eine damit in Sachzusammenhang stehende

Bauvorschrift – nur anschliessend an den Erlass oder auch bei späterer

Anwendung noch angefochten werden kann, bestimmt sich in erste Linie danach, ob

sich der Betroffene schon bei Erlass über die ihm auferlegten Beschränkungen im

Klaren sein konnte und welche Möglichkeiten er in diesem Zeitpunkt hatte, seine

Interessen zu verteidigen (BGE 106 Ia 383 E. 3c S. 387; 119 Ib 480 E. 5c).

Im Zusammenhang mit der geltend gemachten akzessorischen Überprüfung einer

Bauvorschrift auf eine Nachbarbeschwerde hin ist somit entscheidend, ob sich

dieser über die Möglichkeiten der baulichen Nutzung in der Nachbarschaft bei

Erlass der Bauvorschrift im Klaren sein konnte und er im damaligen Zeitpunkt

die Möglichkeiten hatte, seine Interessen zu verteidigen.

3.2.2

Gemäss Art. 8

BZO sind Arealüberbauungen in allen Wohnzonen, ausgenommen W2b, sowie in

Zentrumszonen und Zonen für öffentliche Bauten zulässig (Abs. 1). Die Arealfläche

muss mindestens 6'000 m2 betragen (Abs. 2). Dabei darf die

zonengemässe Vollgeschosszahl in den zweigeschossigen Wohnzonen auf drei und in

den übrigen Zonen auf sieben Vollgeschosse erhöht werden. Die maximale

Gebäudehöhe beträgt in den zweigeschossigen Wohnzonen 11,5 m und in den

übrigen Zonen 25 m (Abs. 4). Die Ausnützungsziffer darf gemäss der in

Art. 8 Abs. 5 BZO festgelegten Formel erhöht werden. Die gegenüber

der Regelbauweise zulässige Erhöhung der baulichen Möglichkeiten im Rahmen

einer Arealüberbauung ist in Art. 8 BZO unmissverständlich festgehalten.

Bei Erlass der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich mussten sich die Beschwerdeführenden

über die Konsequenzen einer Arealüberbauung in ihrer Nachbarschaft,

insbesondere hinsichtlich der zulässigen Erhöhung der Vollgeschosszahl von drei

auf sieben, im Klaren sein. Das Bauareal war von seiner Grösse her (11'582 m2)

für eine Arealüberbauung bestens geeignet. Der Rechtsschutz gegen Art. 8

BZO wurde der Nachbarschaft im Zeitpunkt des Erlasses der Bau- und Zonenordnung

gewährt.

Die rechtlichen und

tatsächlichen Verhältnisse haben sich seit dem Planerlass nicht in rechtlich

relevanter Weise verändert. Die Inventarisierung von Bauten hat keine

grundeigentümerverbindliche Wirkung (vgl. § 203 Abs. 2 PBG), und die

Beschwerdeführenden konnten nicht darauf vertrauen, dass die benachbarten

Bauten formell unter Schutz gestellt würden, wodurch eine Arealüberbauung auf

dem Baugrundstück faktisch nicht mehr möglich gewesen wäre. Wenn die Vorinstanz

auf diesen offensichtlich unbegründeten Einwand nicht näher eingegangen ist,

stellt dies keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Gleiches gilt für den

haltlosen Einwand, die Stadt Zürich habe eine mit § 71 PBG nicht

vereinbare Bewilligungspraxis und mit den "Auswüchsen" des

Arealüberbauungsinstituts habe niemand rechnen müssen. Zu Recht hat die

Rekurskommission es abgelehnt, Art. 8 BZO vorfrageweise (akzessorisch) auf

seine Rechtmässigkeit hin zu überprüfen.

4.

4.1

Zur

Einrede der fehlenden Arealüberbauungsqualität des Projekts hat die

Baurekurskommission I erwogen, es herrsche Einigkeit darüber, dass die

siebengeschossigen Bauten mit einer Gebäudehöhe von jeweils 22,35 m eine

Zäsur im baulichen Umfeld schaffen würden. Die an das Baugrundstück

angrenzenden Parzellen seien dagegen mit Einfamilienhäusern oder kleineren

Mehrfamilienhäusern überstellt. Vor allem in städtischen Gebieten seien abrupte

Gefällbrüche in der Geschossigkeit häufig und stellten Teil des städtischen Erscheinungsbildes

dar. Anlässlich des Augenscheins habe sich gezeigt, dass die Zäsur bei einer

etwas grossräumigeren Betrachtung des baulichen Umfeldes gar nicht mehr so

markant erscheine: im Südwesten und Westen stünden zahlreiche Wohnblöcke mit

bis zu 5 Geschossen, und auch die Schulhausanlage im Südosten sei bezüglich

Kubatur mit dem Bauvorhaben vergleichbar. Der Unterschied zu den südlich

gelegenen Gebäuden werde durch das leicht ansteigende Gelände etwas

abgeschwächt. Die Überbauung werde dem Quartier zweifellos einen auch in der

Ferne wirkenden baulichen Akzent verleihen, doch sei dieser angesichts der

übrigen baulichen Gegebenheiten im näheren und ferneren Umfeld positiv zu werten.

Mit dem Bauen in die Höhe würden zugleich Freiräume gewonnen, was seinerseits

einem bundesrechtlichen Planungsgrundsatz entspreche (Art. 3 Abs. 3 lit. e

RPG). Das von den Rekurrierenden angesprochene Verbot von Kleinstbauzonen sei

vor allem bei der Definition der Bauzonen bzw. bei deren Abgrenzung von den

Nichtbauzonen zu beachten. Solange wie vorliegend nicht unterschiedliche

Nutzweisen, sondern unterschiedliche Überbauungsmöglichkeiten zur Debatte

stünden, stelle sich das Problem der verpönten Kleinstbauzone nicht. Das

Bauvorhaben stelle für sich ein ästhetisch und architektonisch gelungenes

Konzept dar. Mit der asymmetrischen Anordnung der sieben Kuben werde dem

Zeitgeist entsprechend auf Abwechslung hin- und von Gleichförmigkeit

wegtendiert. Mit der Ausrichtung in die Höhe würden Freiflächen gewonnen,

liessen sich die Gebäude in Grünbereiche einbetten und werde ein gewisses Mass

an Durchsicht gewahrt. Mit den teils abgeschrägten Gebäudeecken und den

verhältnismässig grosszügigen Fassadenöffnungen werde sodann auch im Detail ein

optisch ansprechendes Bauwerk geschaffen. Da die Hochhaushöhe von 25 m nicht

erreicht werde, könne sodann der Schattenwurf der Mehrfamilienhäuser kein

Kriterium für deren Zulässigkeit sein. Zusammenfassend sei das Bauvorhaben

unter dem Gesichtspunkt von § 71 PBG nicht zu beanstanden.

Neben allgemeinen Bemerkungen zum

"Arealüberbauungsinstitut der Stadt Zürich" und der Rüge, dass die

Baupläne nur im Massstab 1:200 vorgelegen hätten, bringen die

Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerdeschrift in diesem Zusammenhang vor, je

niedergeschossiger das Areal selbst oder dessen bauliche Umgebung sei, desto

grössere Zurückhaltung habe man sich bei der Beanspruchung der

Geschossprivilegien aufzuerlegen. Der streitigen Arealüberbauung mangle es

vorab an der geforderten besonders guten Beziehung zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Das direkte Umfeld des Baugrundstücks sei vorwiegend

durch Einfamilienhäuser oder kleinere Mehrfamilienhäuser geprägt. Die geplanten

achtgeschossigen Bauten würden eine auffällige und störende Zäsur im Quartier

schaffen. Von Gefällsbrüchen in der Geschossigkeit, wie sie die Vorinstanz am

Augenschein festgestellt habe, könne keine Rede sein. Der Umstand, dass in der

Stadt Zürich bereits in der Wohnzone W3 vier zusätzliche Vollgeschosse

realisiert werden könnten, was Bauten mit sieben Vollgeschossen und einem

zusätzlichen Unter- und einem Dachgeschoss mit einer Gebäudehöhe von 25 m

erlaube, habe zur Folge, dass eine Arealüberbauung, welche die Baumöglichkeiten

von Art. 8 BZO ausschöpfe, regelmässig eine markante und störende Zäsur

zur Nachbarschaft bewirke und die geforderte gute Beziehung zur baulichen

Umgebung nicht erreiche. Südlich des Baugrundstücks verlaufe die

zweigeschossige Wohnzone W2. Die Vorinstanz habe ausser Acht gelassen, dass die

Regelbauweise in der Zone W3 nur ein Geschoss mehr erlaube als die Zone W2,

während der Unterschied bei Arealüberbauungen vier Geschosse betrage. Eine

Arealüberbauung in der Zone W3 müsse auf diese unterschiedliche Zonierung

Rücksicht nehmen, was eine stärkere Abstufung der Baukörper gegen die Zone W2

hin verlange. Ein grundlegendes Problem bei Arealüberbauungen in der Stadt

Zürich liege darin, dass die Stadt regelmässig Architekturwettbewerbe

durchführe und die Wettbewerbsvorgaben selber definiere. Faktisch werde damit – zumindest

was die ästhetischen Belange betreffe – die Wettbewerbs-Jury zur

Bewilligungsbehörde. Die von § 71 PBG verlangte einzelfallweise

Beurteilung finde somit regelmässig nicht statt. In solchen Fällen dränge es

sich auf, wie dort, wo die Baubehörde von ihrem Ermessensspielraum keinen

Gebrauch gemacht habe, die kommunalen Entscheide ohne die sonst gebotene

Zurückhaltung zu überprüfen und sich keine Kognitionsbeschränkung aufzuerlegen.

Die Neubauten erinnerten an Plattenbauten ostdeutscher Prägung, deren Höhe in

einem Missverhältnis zu den Grundriss-Abmessungen stehe, was ihnen ein

unproportioniertes, übergewichtiges Aussehen verleihe. Auch der nahtlose

Übergang der Bauvolumen zum Terrain sei ein Mangel des Projekts; auf ein

Sockelgeschoss könne nicht verzichtet werden. Gleiches gelte für die Stellung

der Bauten innerhalb des Bauareals; die Bauten wiesen untereinander lediglich

einen Abstand von 7 m auf, was Durchblicke auf ein absolutes Minimum

beschränke und auch der Wohnqualität abträglich sei. Gemäss Umgebungsplan werde

der Vorgartenbereich entlang der Y-Strasse nahezu auf der Hälfte der

Anstosslänge für die Garagenzufahrt, oberirdische Fahrzeug- und Veloabstellplätze,

Fusswegverbindung und Containerstandplatz in Anspruch genommen, was in Widerspruch

mit der Praxis der Stadt Zürich stehe, die Öffnung von Vorgärten nur auf einem

Drittel der Anstosslänge zuzulassen. Im Rahmen von § 71 PBG könne auch

nicht hingenommen werden, dass aufgrund der Vergrösserung der Tiefgarage, die

wegen der zusätzlich zu schaffenden Einstellplätze unumgänglich sei, weitere

Bäume gefällt werden müssten.

4.2

Gemäss § 71 PBG müssen bei

Arealüberbauungen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet

sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (Abs. 1). Bei der

Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum

Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung

und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und

Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und

Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung (Abs. 2). Als Sondervorschrift für Arealüberbauungen geht § 71

PBG der allgemeinen Gestaltungsnorm von § 238 PBG vor. Abs. 1 von § 71

PBG umschreibt die Anforderungen an Arealüberbauungen mit unbestimmten

Rechtsbegriffen, die der Baubehörde einen von der Rekursinstanz zu

respektierenden Beurteilungsspielraum öffnen. Dieser wird durch Abs. 2

insoweit konkretisiert, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die

massgeblichen Beurteilungskriterien genannt werden (VGr, 9. April

2003, BEZ 2003 Nr. 22; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs-

und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 3-17 f.).

Die Auslegung unbestimmter

Rechtsbegriffe ist eine vom Verwaltungsgericht gemäss § 50 VRG

grundsätzlich überprüfbare Rechtsfrage; soweit jedoch der Entscheid besondere

Kenntnisse oder Vertrautheit mit den örtlichen Verhältnissen voraussetzt,

greift das Verwaltungsgericht solange nicht ein, als die Auslegung der Verwaltungsbehörden

als vertretbar erscheint. Soweit der Verwaltungsbehörde ein Ermessensspielraum

zusteht, kann das Verwaltungsgericht ohnehin nur nach Massgabe von § 50 Abs. 2

lit. c VRG einschreiten (vgl. zur Abgrenzung von Ermessen und Auslegung

von unbestimmten Rechtsbegriffen in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts:

Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 77 und 84).

Gemäss § 20 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) können im

Rekursverfahren alle Mängel des Verfahrens und der angefochtenen Anordnung

überprüft werden. Aufgrund der Gemeindeautonomie bestehen aber auch für die

Rekursinstanzen Beschränkungen der Prüfungsbefugnis, und zwar unter anderem

dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler

Bestimmungen eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt

(Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Eine solche anerkennt die

Rechtsprechung bei der Anwendung von § 238 PBG über die Einordnung

von Bauvorhaben in die bauliche und landschaftliche Umgebung (RB 1979 Nr. 10,

RB 1970 Nr. 12; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006,

S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti); sie ist

aber auch bezüglich § 71 PBG betreffend Arealüberbauungen zu beachten, wo

unter anderem ebenfalls Fragen der baulichen Gestaltung und der Einordnung in

das vorhandene Ortsbild zu beurteilen sind und überdies das kantonale Recht der

Gemeinde bezüglich der bei der Würdigung zu beachtenden Merkmale und ihrer

Gewichtung ausdrücklich einen Beurteilungsspielraum öffnet (VGr, 22. Februar

2006, VB.2005.00583, E. 4.2, www.vgrzh.ch).

4.2.1

Zu verwerfen ist vorab der geltend gemachte

Mangel, dass die Bauherrschaft die Baupläne nur im Massstab 1:200 und nicht 1:100

vorgelegt hat. Gemäss § 3 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember

1997.

sind "in der Regel" Baupläne im Massstab 1:100 einzureichen. Es

entspricht der Praxis, dass bei grösseren Bauvorhaben die Pläne im Massstab 1:200

erstellt werden. Dies bedeutet keinen Rechtsnachteil, können doch die Pläne

ohne Weiteres rechtlich beurteilt werden, hat aber den Vorteil der

Übersichtlichkeit. Es kann auf die zutreffenden Erwägungen der Rekurskommission

verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit§ 70).

4.2.2

Entgegen den Vorbringen der

Beschwerdeführenden besteht auch kein Grund, von den vorne (E. 4.2)

erwähnten Grundsätzen abzuweichen, wenn ein Bauprojekt eines Gemeinwesens zu

beurteilen ist. Die Zuständigkeit der örtlichen Baubehörde gemäss § 318

PBG bringt es zwangsläufig mit sich, dass diese Baubehörde auch über Baugesuche

entscheidet, in denen die Gemeinde selber als Baugesuchstellerin auftritt

(RB 1997 Nr. 103). Die Durchführung eines Wettbewerbs bindet die

Baubewilligungsbehörde keineswegs, erhöht aber generell die Qualität der

Bauprojekte und erlaubt der Bewilligungsbehörde, ihren Entscheid auf eine

breite fachlich abgestützte Entscheidungsgrundlage zu stützen. Dies zeigt sich

insbesondere auch hier, wo sich eine sehr grosse Zahl von – teilweise

internationalen – Architekturbüros am Wettbewerb beteiligten und die

Wettbewerbs-Jury 118 Projekte zu beurteilen hatte. Dies lässt sich nicht im

Ernst einem Fall gleichsetzen, bei welchem eine Baubehörde den ihr zustehenden

Beurteilungs- und Ermessensspielraum gar nicht ausübt und sich daher auch nicht

auf diesen berufen kann (RB 1991 Nr. 2). Vorliegend hat sich die

Bausektion im angefochtenen Bauentscheid vielmehr eingehend mit der Frage der

Einordnung und Arealüberbauungsqualität des streitigen Bauvorhabens befasst und

auch in ihren Rechtsmittelschriften ausführlich zu den diesbezüglichen Rügen

der Beschwerdeführenden Stellung genommen. Zu Recht hat die Vorinstanz den der

Baubewilligungsbehörde zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum beachtet.

4.2.3

Gemäss Art. 8

BZO sind Arealüberbauungen in der Stadt Zürich in allen Wohnzonen, ausgenommen

W2b, sowie in allen Zentrumszonen und Zonen für öffentliche Bauten zulässig (Abs. 1).

Die zonengemässe Vollgeschosszahl darf dabei in den zweigeschossigen Wohnzonen

auf drei und in den übrigen Zonen auf sieben Vollgeschosse erhöht werden (Abs. 4

Satz 1). Die maximale Gebäudehöhe beträgt in den zweigeschossigen

Wohnzonen 11,5 m und in den übrigen Zonen 25 m (Abs. 4 Satz 2).

Die Beschwerdeführenden machen geltend, eine Arealüberbauung in einer Wohnzone

W3 am Rand zur Wohnzone W2, welche die Geschosszahl "ganz oder zur

Hauptsache" ausschöpfe, vermöge regelmässig die geforderte gute Beziehung

zur baulichen Umgebung nicht mehr zu erreichen. Diese Auffassung ist

abzulehnen. Es sind zwar durchaus Fälle denkbar, in welchen aufgrund der konkreten

örtlichen Verhältnisse – zum Beispiel wegen der Nähe eines Schutzobjekts –

aus ästhetisch-architektonischen Gründen die gemäss Bauordnung zulässige

Geschosszahl nicht ausgeschöpft werden kann. Es würde aber dem Zweck des

Instituts der Arealüberbauung und auch dem Willen des Gesetzgebers

zuwiderlaufen, wenn generell in der dreigeschossigen Wohnzone die gemäss Art. 8

Abs. 5 BZO zulässige Vollgeschosszahl bei Arealüberbauungen nicht

ausgeschöpft werden könnte. Wenn der Gesetzgeber bei Arealüberbauungen in der

zweigeschossigen Wohnzone die Vollgeschosszahl auf drei und in den übrigen

Zonen auf sieben begrenzte, hat er bewusst in Kauf genommen, dass in der

dreigeschossigen Wohnzone Überbauungen mit sieben Vollgeschossen realisiert

werden und dadurch auch die entsprechenden klaren Zäsuren zur baulichen

Umgebung entstehen. Der durch eine Arealüberbauung zur baulichen Nachbarschaft

geschaffene Kontrast, der auf die Erhöhung der Vollgeschosszahl, Gebäudehöhe

und Ausnützung zurückzuführen ist, kann nicht einer ungenügenden Einordnung

gleichgesetzt werden (RB 1997 Nr. 79; VGr, 22. Februar 2006, E. 4.3,

VB.2005.00583, www.vgrzh.ch). Gemäss gefestigter Rechtsprechung ist es

beispielsweise einem Grundeigentümer auch unbenommen, die ihm aufgrund der Bau-

und Zonenordnung zustehende Baumasse auszuschöpfen (RB 1992 Nr. 66); er

muss sich also nicht deswegen Beschränkungen auferlegen, weil Nachbarparzellen

entweder nicht voll ausgenützt oder einer Zone mit geringerer Ausnützung

zugeteilt sind.

4.2.4

Die

Stadt Zürich führte im Jahr 2005 über das Bauareal einen Projektwettbewerb im

offenen Verfahren durch. Das Verfahren richtete sich nach den gesetzlichen

Bestimmungen des öffentlichen Beschaffungswesens und subsidiär nach der

SIA-Ordnung 142. Ziel des Projektwettbewerbs waren u.a. "städtebaulich, architektonisch

und aussenräumlich qualitätsvolle und zeitgemässe Neubauten" (Bericht des

Preisgerichts). Das streitige Bauprojekt ging im September 2005 als

Siegerprojekt aus 118 eingereichten und beurteilten Projekten hervor. Die

Bausektion hat in ihrem baurechtlichen Entscheid vom 21. August 2007 zur

Einordnung und Arealüberbauungsqualität festgehalten, durch die punktartige

Bebauung bleibe das Areal zu einem grossen Teil unüberbaut. Dies ermögliche,

das Durchfliessen des Hanges spürbar zu machen. Die Zugänge erfolgten über

einen parkartigen Aussenraum, der sorgfältig gestaltet und von hoher Qualität

sei. Die unterschiedlich abgedrehten Baukörper bewirkten spannende Raum- und

Sichtbezüge innerhalb der Siedlung sowie Durchblicke als weitere Sichtachsen

über die Grundstücksgrenze hinaus. Die Idee, die Gebäudekörper zwischen die

bestehenden Bäume zu setzen und diese mit wenigen neuen Bäumen parkartig

auszuweiten, sei stadträumlich interessant und gut. Jedoch müssten trotz dieser

Grundidee teilweise alte, grosse Bäume gefällt werden. Es müsse daher überprüft

werden, ob trotz der Unterniveaugarage, welche einen grösseren Perimeter als

die oberirdischen Gebäude beanspruche, vermehrt bestehende Bäume erhalten

werden könnten. Die sieben turmartigen Baukörper wirkten elegant und seien gut

proportioniert. Sie verhielten sich gegenüber der Bebauungsstruktur der

kleinmassstäblichen Einfamilienhäuser zwar sehr autonom und abgesetzt, was

entsprechend dem Konzept jedoch verständlich und möglich erscheine. Der

nahtlose Übergang der Bauvolumen zum Terrain sei eigenwillig, aber gestalterisch

durchaus möglich. Er werde durch die Gliederung mit vertikalen, unterschiedlich

hohen Fensterbändern noch stärker erfassbar. Die Arealüberbauung weise ein

klares Konzept auf und überzeuge mit einem attraktiven, parkartigen Aussenraum,

der sich über die Arealgrenze hinaus positiv auszuwirken vermöge.

Diese Überlegungen der Bausektion der Stadt Zürich sind

durchaus nachvollziehbar und zu Recht ist ihnen die Rekurskommission gefolgt.

Die von den Beschwerdeführenden beanstandete Zäsur wurde von der Bausektion und

der Vorinstanz keineswegs verkannt, sondern sorgfältig beurteilt. Weshalb das

Konzept mit Punkthäusern und sorgfältig gestalteten Freiräumen vorliegend die

falsche Lösung sei, vermögen die Beschwerdeführenden nicht näher darzulegen. Im

Gegensatz dazu begründet der Bericht des Preisgerichts das gewählte Konzept.

Das Preisgericht prämierte in den ersten drei Rängen Projekte, welche

städtebaulich alle das nämliche Grundkonzept aufweisen und Punkthäuser

unterschiedlicher Dichte und Höhe mit grossen Freiräumen entwickelten. Die

fachlich gut besetzte Wettbewerbs-Jury hat andere städtebaulich vorgeschlagene

Dispositionen, z.B. Zeilenbauten parallel und quer zum Uetliberghang abgelehnt,

weil diese ein typisches gemeinsames Merkmal der unterschiedlichen

Bebauungsmuster im Quartier vermissen liessen, nämlich die vom Waldsaum

talwärts durchfliessenden Freiräume.

Die Ausführungen der Beschwerdeführenden, die Neubauten

erinnerten an Plattenbauten ostdeutscher Prägung, hätten ein unproportioniertes,

übergewichtiges Aussehen und auf ein Sockelgeschoss, welches den Bauten optisch

einen festen Stand verleihe, könne nicht verzichtet werden, geben eine

abweichende ästhetische Meinung wieder, vermögen aber nicht dem Bauprojekt eine

gute Einordnung und/oder Arealüberbauungsqualität abzusprechen. Die Darlegungen

der Bausektion des Stadtrates Zürich zu den ästhetisch-architektonischen

Vorzügen des Bauprojekts, welche sich auf die fachlich breit abgestützte Auffassung

der Wettbewerbs-Jury stützen kann, überzeugen. Die Lösung mit schlanken, frei

gestellten punktartigen und in die Höhe entwickelten Gebäuden ermöglicht grosse

Freiräume. Die Gebäude halten gegenüber den nördlich gelegenen Liegenschaften

grosse Abstände ein; ihre Fassaden verlaufen zudem nicht parallel zu den

gemeinsamen Grundstücksgrenzen, sondern sind abgewinkelt, wodurch weitere

Freiräume – auch für die Nachbarschaft – entstehen. Der Verzicht auf

ein "Sockelgeschoss" und einen "nahtlosen" Übergang der

Baukörper zum Terrain ist – wie die Bausektion zu Recht ausführt –

eine eigenwillige architektonische Lösung, deshalb aber keineswegs

gestalterisch unzulässig.

Die Beschwerdeführenden bemängeln auch die Wohnqualität,

weil die Gebäude zueinander zum Teil Abstände von nur gerade 7 m aufweisen.

Viel entscheidender als die Abstände ist aber die Stellung der einzelnen Bauten

zueinander und diesbezüglich hat die Bausektion zu Recht darauf hingewiesen,

die gegeneinander abgewinkelten Baukörper würden interessante Raum- und

Sichtbezüge innerhalb der Siedlung und auch Durchblicke über die

Grundstücksgrenze hinaus bewirken. Auch der – im Rechtsmittelverfahren

nicht beanstandeten – Wohnungstypologie gesteht der Bericht des

Preisgerichts eine hohe Qualität zu.

4.2.5

Das Bauprojekt

konzentriert die Garagenzufahrt, die oberirdischen Veloabstellplätze, einen

Teil der Besucherparkplätze und den Containerstandplatz an der Y-Strasse. Dies

ist einordnungsmässig nicht zu beanstanden. Die "Drittelsregelung"

der Stadt Zürich zielt in erster Linie auf die Erhaltung bestehender Vorgärten.

Die Konzentration der genannten Anlagen an der Y-Strasse hat den Vorteil, dass die

Vorgartenbereiche an der X-Strasse ganz und an der W-Strasse weitestgehend geschont

werden können.

4.2.6

Das

Bauprojekt sieht 9 oberirdische Besucherparkplätze und 89 Autoabstellplätze in

der Tiefgarage vor. Es löst aber die Pflicht zur Schaffung von 108

Autoabstellplätzen aus, wovon 11 Besucherparkplätze (Bauentscheid Erwägung E. lit. a;).

Die Zahl der Parkplätze in der Unterniveaugarage ist mithin von 89 um 8 auf 97

zu erhöhen. Dieser Mangel des Baugesuchs ist im Zusammenhang mit dem

Gesamtvorhaben völlig untergeordneter Natur und gemäss § 321 PBG mittels

Nebenbestimmung korrigierbar. Zu Recht hat die Bausektion in Dispositiv-Ziffer

II.B.13 des baurechtlichen Entscheides vom 21. August 2007 die

entsprechende Auflage statuiert und den Nachweis von 108 Autoabstellplätzen

verlangt. Der Einwand der Beschwerdeführenden, dies würde grössere Änderungen

der Parkierungsanlage bewirken und sich auf die Stellung der Bauten auswirken,

ist haltlos, umso mehr als die Tiefgarage nicht unter den Mehrfamilienhäusern

angelegt ist und vergrössert werden kann, ohne die Stellung der Baukörper zu

verändern. Da verschiedene Bereiche – so zwischen den Häusern 2, 3 und 4 – ohne

grössere Bäume sind, dürften die Änderungen problemlos möglich sein, ohne Bäume

zu fällen. Diese Frage kann aber ohnehin erst nach Vorliegen der entsprechenden

Abänderungspläne beurteilt werden und ist nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens.

4.3

Zusammengefasst

ist festzuhalten, dass die Baurekurskommission zu Recht den Entscheid der

Bausektion der Stadt Zürich, das streitige Projekt erfülle die

Arealüberbauungsqualitäten im Sinn von § 71 PBG, geschützt hat. Der

Rekurskommission kann auf jeden Fall keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden.

5.

5.1

Beanstandet

werden weiter die von der Tiefgarage ausgehenden Lärmemissionen. Die

Baurekurskommission kam zum Schluss, für die vorliegende Parkierungsanlage

erscheine eine analoge Anwendung der Belastungsgrenzwerte für Strassenverkehrslärm

gemäss Anhang 3 der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) als

sachgerecht. Bauherrschaft und Baubewilligungsbehörde hätten indes die Werte

gemäss Anhang 6 LSV für Industrie- und Gewerbelärm angewandt. Die Werte gemäss

Anhang 3 und 6 seien zwar identisch, hätten jedoch unterschiedliche

Nachtruhefenster. Eine Anwendung der strengen Nachtwerte bereits ab 19 Uhr

gemäss dem auf Industrie- und Gewerbelärm zugeschnittenen Anhang 6 LSV sei

nicht angebracht; vielmehr sei vom üblichen Nachtruhefenster von 22 Uhr

bis 06 Uhr gemäss Anhang 3 LSV auszugehen. Das im Lärmgutachten veranschlagte

Verhältnis zwischen Tag- und Nachtfahrten von ca. 75:25 sei nicht zu

beanstanden. Die veranschlagte Fahrtenzahl sei zwar aufgrund der zu erhöhenden

Zahl der Parkfelder leicht nach oben zu korrigieren, doch werde sich dies

infolge der Verkürzung des Nachtruhefensters um über 30 % (22 Uhr bis 06 Uhr

statt 19 Uhr bis 07 Uhr) nicht in einer Erhöhung des anzunehmenden

Durchschnittspegels niederschlagen. Somit sei davon auszugehen, dass der

Lärmwert Nacht von 45 dB(A) nicht überschritten sei.

Die Beschwerdeführenden wenden hiergegen ein, das

Lärmgutachten sei von 89 Parkplätzen in der Unterniveaugarage ausgegangen.

Gemäss Baubewilligung seien acht Parkplätze mehr zu erstellen, was sich in

einem rund 10 % höheren täglichen Verkehrsaufkommen niederschlage. Bei den

Feststellungen der Vorinstanz handle es sich um reine Annahmen, die jeder wissenschaftlichen

Grundlage entbehrten. Sie wäre zwingend gehalten gewesen, die Sache zur

weiteren Abklärung des Sachverhalts zurückzuweisen.

5.2

Die

geplante Unterniveaugarage stellt eine Aussenlärm erzeugende neue ortsfeste

Anlage im Sinn von Art. 2 Abs. 1 und Art. 7 LSV dar. Als solche

hat sie einerseits die einschlägigen Belastungsgrenzwerte der jeweiligen

Empfindlichkeitsstufen einzuhalten (Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV)

und anderseits darf nach dem in den Art. 11 Abs. 2 Umweltschutzgesetz

vom 7. Oktober 1983 (USG) und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV

statuierten Vorsorgeprinzip verlangt werden, dass die Emissionen so weit

begrenzt werden, als dies technisch machbar und betrieblich möglich sowie

wirtschaftlich tragbar ist. Während die Bausektion des Stadtrates Zürich in

ihrer Baubewilligung vom 21. August 2007 die Lärmimmissionen der

Unterniveaugarage nach Anhang 6 LSV (Industrie- und Gewerbelärm) beurteilt hat,

hat die Vorinstanz die Belastungsgrenzwerte nach Anhang 3 LSV für Strassenlärm

analog angewendet. Beide Anhänge sehen gleich hohe Grenzwerte vor, für die

Nachtperiode einen solchen von 45 dB(A); indessen ist das Nachtruhefenster

gemäss Anhang 6 LSV auf Industrie- und Gewerbelärm zugeschnitten und dauert von

19.

bis 07 Uhr, während Anhang 3 LSV für Strassenlärm ein Nachtruhefenster von

22.

bis 06 Uhr festlegt.

5.2.1

Die Fachstelle

Lärmschutz der kantonalen Baudirektion beurteilt gemäss ihrem Merkblatt

"Praxis des Kantons Zürich zur Lärmbeurteilung von Tiefgaragenzufahrten

bei Wohnüberbauungen" Garagenzufahrten je nach Parkplatzzahl

differenziert: Für Tiefgaragen bis 100 Parkplätze gilt eine Nachtperiode nach

Anhang 3 LSV (Strassenlärm) von 22 bis 06 Uhr, wobei die Fachstelle 90 % des

Verkehrs dem Tag und 10 % der Nacht zurechnet; für Tiefgaragen mit mehr als 100

Parkplätzen gilt die Nachtperiode nach Anhang 6 LSV (Industrie- und Gewerbelärm)

von 19 bis 07 Uhr mit einem Verkehrsanteil von 75 % am Tag und 25 %

in der Nacht.

5.2.2

Das streitige Bauprojekt weist 11

Besucherparkplätze und 87 Parkplätze in der Garage auf. Gemäss Baubewilligung

sind indessen 108 Autoabstellplätze, wovon 11 an leicht zugänglicher Lage für

die Besucher, nachzuweisen (Dispositiv-Ziffer II.B.13). Für die Berechnung der

Lärmimmissionen ist daher unbestrittenermassen von 97 Parkplätzen in der

Unterniveaugarage auszugehen.

Die Bauherrschaft hat mit ihrer Beschwerdeantwort ein

Lärmgutachten des Ingenieurbüros für Bauphysik und Akustik, Firma AA,

eingereicht. Dieses hat die Berechnungen der Unterniveaugarage mit 97

Parkplätzen sowohl gemäss LSV Anhang 3 als auch gemäss LSV Anhang 6

vorgenommen. Das Gutachten ermittelt für die Nachtperiode einen Grenzwert von

42.7

dB(A) bzw. von 40.6 dB(A). Nach beiden Berechnungsarten wird somit der

Planungswert von 45 dB(A) gut eingehalten. Die Beschwerdeführenden haben in

ihrer Replik vom 3. Dezember 2008 diese Werte nicht in Frage gestellt. Die

von der Tiefgarage ausgehenden Lärmemissionen halten die Grenzwerte gemäss LSV

ein.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführenden beanstanden schliesslich, dass sie von der Vorinstanz zur

Zahlung einer Umtriebsentschädigung von Fr. 1'500.- an die Liegenschaftenverwaltung

der Stadt Zürich verpflichtet wurden (Dispositiv-Ziffer III des Rekursentscheids).

Die Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich habe sich im vorinstanzlichen

Verfahren durch das Hochbaudepartement vertreten lassen. Diese Vertretung

gehöre zu den angestammten amtlichen Aufgaben dieses Departements und

verursache keinen das übliche Mass erheblich übersteigenden

Rechtsverfolgungsaufwand. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zusprechung

einer Entschädigung seien somit nicht erfüllt.

6.2

Gemäss § 17

Abs. 2 VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor Verwaltungsgericht

die unterliegende Partei oder Amtsstelle unter anderem dann zu einer angemessenen

Entschädigung für die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet werden, wenn die

rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sachverhalte und schwieriger

Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistands

rechtfertigte (lit. a).

Das Gemeinwesen besitzt in der

Regel keinen Anspruch auf Parteientschädigung; vor allem grössere und

leistungsfähigere haben sich so zu organisieren, dass sie

Verwaltungsstreitsachen selbst durchfechten können (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17

N. 19). Denn die Erhebung und Beantwortung von Rechtsmitteln gehört zu den

angestammten amtlichen Aufgaben. Wahrt das Gemeinwesen hingegen nicht in erster

Linie hoheitliche Interessen, sondern ist es wie eine Privatperson betroffen,

ist es mit Bezug auf die Parteientschädigung unabhängig von seiner Grösse und

Leistungsfähigkeit wie ein Privater zu behandeln (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17

N. 21).

Hier ist die Stadt Zürich als

Bauherrin wie eine Privatperson am Verfahren beteiligt. Sie ist daher

hinsichtlich der Entschädigungsberechtigung (aber auch der

Entschädigungsverpflichtung) gemäss § 17 Abs. 2 VRG wie eine Private

zu behandeln. Die Beantwortung der umfangreichen Rekursschrift, in welcher

neben den vor Verwaltungsgericht noch streitigen Punkten weitere Rügen

vorgebracht wurden (Beanspruchung des Baulinienbereichs, Fehlen einer

genügenden und verkehrssicheren Erschliessung), verursachte einen erheblichen

Aufwand und rechtfertigte die Zusprechung einer Parteientschädigung an die

Bauherrin. Die Höhe der Entschädigung von Fr. 1'500.- ist nicht zu

beanstanden.

7.

Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde

unbegründet und abzuweisen und die Gerichtskosten in Anwendung von § 13 Abs. 2

Satz 1 in Verbindung mit 70 VRG den Beschwerdeführenden aufzuerlegen sind.

Bei der Bemessung der Gerichtskosten ist unter anderem zu berücksichtigen, dass

eine Arealüberbauung mit veranschlagten Baukosten von 35 Millionen im Streit

steht (§ 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni

1997). Eine Umtriebsentschädigung steht den unterliegenden Beschwerdeführenden

von vornherein nicht zu. Vielmehr sind sie in Anwendung von § 17 Abs. 2

lit. a VRG aus den in Erwägung 6.2 genannten Gründen zu verpflichten, der

Bauherrin eine Parteientschädigung zu bezahlen. Angemessen ist eine solche von Fr. 1'000.-.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 30'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 30'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden zu je 1/21 den Beschwerdeführenden auferlegt unter

solidarischer Haftung für die ganzen Gerichtskosten.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer

Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin Nr. 1 eine

Parteientschädigung von Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen

nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…