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Entscheid

VB.2008.00435

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00435

11. März 2009Deutsch14 min

(URT.2009.11252)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am

21. August 2007 der U AG, Zürich, die baurechtliche Bewilligung für fünf

Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 26 Wohnungen samt Tiefgarage mit 80

Autoabstellplätzen (Wohnüberbauung "X") auf dem Grundstück Kat.-Nr.

01 an der V-Strasse 02 in W sowie für die Parzellierung des Baugrundstücks.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben – je mit separaten Eingaben –

A am 28. September 2007, B und C und Mitrekurrenten am 1. Oktober

2007.

sowie die Erben F und Mitrekurrenten am 3. Oktober 2007 Rekurs an die

Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung der baurechtlichen

Bewilligung.

Die Rekurskommission vereinigte mit Rekursentscheid vom

4.

Juli 2008 die drei Rekursverfahren, hiess diese gut und hob den

Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 21. August 2007 insoweit

auf, als der Bauherrschaft die Bewilligung für die Erstellung der

Wohnüberbauung "X" erteilt worden war.

III.

Mit Beschwerde vom 18. September 2008 an das

Verwaltungsgericht beantragte die U AG im Hauptantrag die Aufhebung des Rekursentscheids

vom 4. Juli 2008 und die Wiederherstellung der Baubewilligung der

Bausektion der Stadt Zürich vom 21. August 2007, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Die Baurekurskommission I beantragte, die Beschwerde

abzuweisen. Die Beschwerdegegnerschaften beantragten mit Eingaben vom 26. bzw.

28.

November 2008 die Abweisung der Beschwerde unter Zusprechung einer

Parteientschädigung. Die mitbeteiligte Bausektion der Stadt Zürich schloss auf

Gutheissung des Rechtsmittels.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

sowie die Erwägungen des angefochtenen Rekursentscheids werden, soweit

rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 an der V-Strasse

02.

in W ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der

zweigeschossigen Wohnzone W2bII zugeteilt. In dieser Zone sind gemäss

Art. 13 BZO Bauten mit maximal einem anrechenbaren Untergeschoss, zwei

Vollgeschossen und einem Dachgeschoss zulässig. Die erlaubte Gebäudehöhe

beträgt 8,5 m. Zu beachten sind weiter eine Gebäudelänge von höchstens 20 m,

eine Ausnützungsziffer von max. 40 % und eine Überbauungsziffer von 22 %.

1.2

Die Baurekurskommission I hat den baurechtlichen

Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich vom 21. August 2007 wegen

Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhe von 8,5 m bei allen fünf

Mehrfamilienhäusern aufgehoben. Sie hat dazu ausgeführt, die projektierten

Gebäude würden südwest-(tal-)seitig ein anrechenbares Untergeschoss sowie ein

im Wesentlichen mit diesem fluchtenden erstes Vollgeschoss aufweisen. Das

zweite Vollgeschoss sei bei allen Gebäuden talseits um 2 m von der (unteren)

Vollgeschossfassade zurückversetzt. Ein talseitiger Rücksprung sei auch bei den

Attikageschossen vorgesehen. Durch diese Ausgestaltung würden die Gebäude von

Südosten und Nordwesten her gesehen deutlich abgestuft, was ihnen ein

terrassenhausähnliches Gepräge verleihe.

Die Bauherrschaft und die

Bausektion seien bei der Gebäudehöhenmessung davon ausgegangen, dass es sich

bei der Südwest- und der Nordostseite um die Trauffassade und bei den anderen

Fassaden um die Giebelfassade handle. Als gebäudehöhenrelevant seien auf der

Südwestseite je die Fassade des Untergeschosses und des ersten Vollgeschosses

angenommen worden. In jenem Bereich liege die Schnittlinie zwischen Fassade und

Dachfläche des ersten Obergeschosses bei sämtlichen Gebäuden innerhalb der

zulässigen Gebäudehöhe von 8,5 m. Die Gebäudehöhe sei bei den talseitigen

Schnittpunkten der –zurückversetzten – Fassade der zweiten Vollgeschosse

und deren Flachdach nicht gemessen worden. Ob das zweite Vollgeschoss zulässig

sei, habe die Bauherrschaft anhand eines die zulässige Gebäudehöhe

ausschöpfenden und mit einer Dachneigung von 45° gebildeten maximalen

Gebäudeprofils ermittelt. Bei sämtlichen Gebäuden lägen die zweiten Vollgeschosse

und die Attikageschosse innerhalb dieses maximal möglichen Gebäudeprofils bzw.

werde dieses von den Attikageschossen lediglich entsprechend § 292 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) im Umfang eines

Drittels der massgeblichen Fassadenlänge durchstossen.

Diese Bemessungsweise,

welche der Bewilligungspraxis der Vorinstanz entspreche, stehe mit den Bestimmungen

von § 275 Abs. 2 und § 280 Abs. 1 PBG nicht in Einklang.

Ein hypothetisches Gebäudeprofil mit einer fiktiven Schnittlinie Fassade/Dachfläche

sei nach § 281 Abs. 2 PBG nur im Zusammenhang mit der

Firsthöhenmessung von Schrägdächern zulässig, deren Neigung 45° übersteige. In

den Entscheiden BEZ 1995 Nr. 36 und RB 1999 Nr. 121 der

Baurekurskommission und des Verwaltungsgerichts sei ein hypothetisches

Gebäudeprofil zwar aufgrund der kommunalen Bauordnungsvorschriften zulässig gewesen.

Die betreffenden Gemeinden hätten in ihrer Bau- und Zonenordnung auf Geschosszahlvorschriften

verzichtet und das zulässige Gebäudevolumen lediglich anhand der Festsetzung

einer bestimmten Gebäude- und Firsthöhe bestimmt und explizit festgelegt, dass

die Aufteilung der Nutzung innerhalb des zulässigen Gebäudeprofils frei sei.

Damit habe es keine Rolle gespielt, welcher Geschosskategorie die

Gebäudeabschnitte zuzuordnen waren, und habe es sich erübrigt, an der effektiven

Schnittlinie zwischen Fassade und (Flach-)Dach die um 45° ansteigende Fläche

eines hypothetischen Schrägdaches anzusetzen, welche sicherstellen soll, dass

das oberste Geschoss effektiv ein Attikageschoss bildet, das zudem noch visuell

als solches erkennbar ist. Hier aber bestünden Geschosszahlvorschriften, womit

die geplanten Gebäudeabschnitte zwingend den einzelnen Geschosskategorien

zugeordnet werden müssten. Die Ansetzung eines hypothetischen Gebäudeprofils

sei unzulässig; massgebend für die Gebäudehöhe sei vielmehr die Schnittlinie

zwischen traufseitiger Fassade und Dachfläche des obersten Vollgeschosses. Bei

den Gebäuden 1–3 sei daher die Gebäudehöhe um rund 1 m, bei den Häusern 4

und 5 um rund 1,5 m überschritten. Diese Mängel liessen sich nicht im Sinn

von § 321 PBG "ohne besondere Schwierigkeiten" beheben, sondern

erforderten eine eingreifende Neuprojektierung. Dies führe zur Gutheissung der

Rekurse und zur Aufhebung der Baubewilligung im angefochtenen Umfang.

1.3

Diesen Ausführungen hält die Beschwerdeführerin in

ihrer Beschwerdeschrift entgegen, nach § 275 Abs. 2 PBG seien

Dachgeschosse Gebäudeabschnitte, welche über der Schnittlinie zwischen Fassade

und Dachfläche lägen. Nach der nämlichen Schnittlinie bestimme sich die

Gebäudehöhe. Da die geplanten Flachdachbauten kein Schrägdach aufwiesen, sei

die für die Ermittlung der Geschosszahlen und Gebäudehöhe massgebliche Ebene

eines Schrägdaches mit 45° Neigung zu fingieren, d.h. hypothetisch anzunehmen.

Bei allen geplanten Bauten lägen nur die Attikageschosse über dieser fiktiven

Schnittlinie und seien daher als Dachgeschosse anzusprechen. Ab dieser fiktiven

Schnittlinie sei die Gebäudehöhe nach § 280 Abs. 1 PBG auf dem

darunterliegenden gewachsenen Boden, selbstverständlich entlang der

Aussenfassaden, zu messen. Zu keinem anderen Ergebnis führe die Qualifikation

des zurückversetzten zweiten Vollgeschosses als Dachgeschoss. Zufolge der

südwest- bzw. talseitigen Rückversetzung dieses Geschosses gegenüber den beiden

darunter liegenden Geschossen werde das zulässige Profil eines hypothetischen

Schrägdaches mit 45° Neigung nicht durchstossen. Bei den als Giebelfassaden zu

qualifizierenden Südost- und Nordwestseiten bedürfe es keiner Rückversetzung

und nach Art. 7a Abs. 2 BZO dürfe das Dachgeschoss hangseitig

fassadenbündig angeordnet werden, wenn auf dieser Seite die zulässige

Gebäudehöhe – wie hier – eingehalten werde. Auch bei Flachdachbauten

sei es nach § 276 Abs. 2 PBG zulässig, ein Vollgeschoss durch

ein Dachgeschoss zu ersetzen. Dadurch ergebe sich, dass die maximal zulässige

Gebäudehöhe von 8,5 m auch dann eingehalten sei, wenn die zurückversetzten

zweiten Vollgeschosse als Dachgeschosse qualifiziert würden. Es bestehe kein

Grund, Flachdachbauten mit einem ein Vollgeschoss ersetzenden Dachgeschoss und

einem Attikageschoss strenger zu beurteilen als entsprechende Geschosse unter

einem Schrägdach. Die Gebäudehöhe werde nach § 280 Abs. 1 PBG nicht

an einem zurückversetzten Fassadenteil, sondern an der vorderen Hauptfassade

bzw. der talseitig dominierenden Trauffassade gemessen. Die Messweise der Vorinstanz

würde dazu führen, dass die Gebäudehöhe nicht an der Fassade, sondern mitten

durch ein Gebäude hindurch gemessen werde.

2.

2.1

Die Baurekurskommission hat in ihrem Entscheid vom

4.

Juli 2008 die Rechtsprechung zur Messweise der Gebäudehöhe (§ 280

Abs. 1 PBG) ausführlich wiedergegeben. Sie hat auch einlässlich zum

Einwand Stellung genommen, die von der Rekurskommission vertretene Messweise

benachteilige in stossender Weise Flachdachbauten gegenüber Schrägdachbauten.

Den Erwägungen der Rekurskommission ist zuzustimmen und es kann vorab auf diese

verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Ergänzend ist

Folgendes auszuführen:

2.2

2.2.1

Die zulässige Gebäudehöhe wird gemäss § 280

Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche

auf den darunter liegenden Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe

Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet. Bei Bauten mit

Flachdächern ist der obere Gebäudehöhenmesspunkt die Schnittlinie zwischen

(traufseitiger) Fassade und Dachfläche, wobei als Dachfläche jene des obersten

Vollgeschosses zu verstehen ist (vgl. § 275 Abs. 1 und 2 PBG; RB 2005

Nr. 73 [Leitsatz] = BEZ 2006 Nr. 8; VGr, 21. Mai 2003,

VB.2003.00005, www.vgrzh.ch). Im Entscheid RB 2005 Nr. 73 hat das

Verwaltungsgericht offen gelassen, ob die – auf Steildachbauten

ausgerichtete – Vorschrift, wonach durch Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen

bis zu einer Tiefe von 1,5 m nicht zu beachten sind, auf Rücksprünge bei Bauten

mit Flachdächern überhaupt anwendbar sei. Jedenfalls bleibe bei Flachdächern

auch im Fall von Rücksprüngen die Dachfläche des obersten Vollgeschosses

Gebäudehöhenmesspunkt. So gemessen sind die zulässigen Gebäudehöhen von max.

8,5 m bei allen projektierten fünf Gebäuden um ca. 1 bis 1,5 m

überschritten.

2.2.2

Die Bausektion der Stadt Zürich und die

Beschwerdeführerin vertreten eine Messweise, welche bei zurückgestaffelten

Vollgeschossen die Gebäudehöhe an der vorderen Hauptfassade der nicht

zurückversetzten Geschosse misst; das zurückversetzte Vollgeschoss und das

Attikageschoss müssen innerhalb der bei der gesetzlichen Gebäudehöhe

angesetzten hypothetischen Profillinie für ein 45°-Schrägdach liegen. Messpunkt

der Gebäudehöhe ist damit nicht mehr die Dachfläche des obersten

Vollgeschosses, sondern ein hypothetischer Punkt, angesetzt bei der maximal

zulässigen Gebäudehöhe an der vorderen, nicht zurückversetzten Hauptfassade.

Eine solche Messweise der Gebäudehöhe widerspricht offenkundig den gesetzlichen

Bestimmungen von § 275 Abs. 2 und § 280 Abs. 1 PBG. Die

Gebäudehöhe setzt sowohl bei Steildach- als auch bei Flachdachbauten am tatsächlichen

Gebäude an. Die Gebäude- und Firsthöhen (§§ 278 ff. PBG) regeln

zusammen mit weiteren Bestimmung über die Bauweise (Abstände [§§ 260 ff.

PBG], Geschosse [§§ 275 ff. PBG], offene bzw. geschlossene Überbauung

[§§ 286 PBG]) die Erscheinung von Gebäuden (siehe auch Überschrift vor

§ 292 PBG "Weitere Bestimmungen über die Erscheinung von

Gebäuden"). Entsprechend dieser Zielsetzung ist die Gebäudehöhe am

Gebäudekörper zu messen. Dies gilt auch dann, wenn ein Baukörper vorliegt, der

von der "klassischen" Bauform abweicht, auf welche der Gesetzgeber

die Messweise der Gebäudehöhe ausrichtete. Entsprechend der aufgezeigten

Rechtsprechung bildet auch bei zurückversetzten Fassaden die Dachfläche des

obersten Vollgeschosses den oberen Messpunkt der Gebäudehöhe. Über Flachdächern

ist nur ein Dachgeschoss zulässig (§ 49a Abs. 2 PBG).

Auch wenn gemäss § 276 Abs. 2 PBG in allen Bauzonen Vollgeschosse

durch Dachgeschosse ersetzt werden dürfen, hat diese Bestimmung nicht zur

Folge, dass dadurch der obere Gebäudemesspunkt um ein Geschoss tiefer gesetzt

wird; entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin kann deshalb hier

das obere Vollgeschoss nicht als – neben dem Attikageschoss – zweites

Dachgeschoss qualifiziert werden mit der rechtlichen Konsequenz, dass dadurch

nicht mehr die Dachfläche des zweiten Vollgeschosses, sondern die des unteren

Vollgeschosses oberer Gebäudemesspunkt wäre. Unbehelflich ist auch der Hinweis

auf Projekte, bei denen die Gebäudehöhe aufgrund des Baulinienabstands zu

bestimmen ist, da sich in diesen Fällen laut § 279 Abs. 2 PBG die

Gebäudehöhe ausdrücklich um das Mass der Gebäuderückversetzung erhöht.

Wie die Rekurskommission zu

Recht festhält, ist ein hypothetisches Gebäudeprofil begrenzt durch einen

45°-Winkel, angesetzt auf der maximal zulässigen Gebäudehöhe, also einer

fiktiven Schnittlinie Fassade/Dachfläche, nach § 281 Abs. 2 PBG bei

Schrägdächern vorgesehen. Diese Bestimmung regelt jedoch nicht die Gebäudehöhe,

sondern die Dachform, und erlaubt die Realisierung von Tonnen-, Pult-,

Mansardendächern usw., die steiler als 45° sind, sofern die maximal zulässige

Gebäudehöhe nicht ausgeschöpft wird (VGr, 11. Dezember 2002,

VB.2002.00298, Erw. 3). Für die vorliegend projektierte Bauweise kann

daraus nichts abgeleitet werden. Bei Flachdachbauten mit zurückversetzten

Fassaden würde die vom Beschwerdeführer vertretene Messweise dazu führen, dass

das oberste Vollgeschoss je nach Mass der Zurückversetzung eine wesentlich

höhere Höhenlage aufweisen könnte, als wenn die am obersten Vollgeschoss

gemessene Gebäudehöhe eingehalten werden muss. Die Gebäude würden so ein

anderes Erscheinungsbild vermitteln als bei korrekter Messweise der

Gebäudehöhe. Das Verwaltungsgericht hat es beispielsweise auch nicht

zugelassen, dass die nach § 292 PBG durch das Attikageschoss einzuhaltende

Profillinie bei einer Flachdachbaute nicht an der tatsächlichen Schnittstelle

von Fassade und Geschossdecke angesetzt wird, sondern an einer um das Mass des

Kniestocks erhöhten fiktiven und damit optisch nicht erkennbaren Schnittstelle

(RB 1993 Nr. 42).

Ein Abweichen von der

gesetzlich vorgeschriebenen Messweise der Gebäudehöhe ist schliesslich auch

unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung gegenüber Schrägdachbauten nicht

gerechtfertigt. Flachdach- und Schrägdachbauten sind derart unterschiedliche

Bauformen und treten optisch und gestalterisch derart unterschiedlich in

Erscheinung, dass differenzierte Regelungen sachlich gerechtfertigt sind und

der Grundsatz der Rechtsgleichheit keineswegs verlangt, das bei Schrägdachbauten

mögliche maximale Gebäudeprofil auch bei Flachdachbauten zu gestatten. Zudem

wird auch bei Schrägdachbauten die Gebäudehöhe an der tatsächlichen Schnittlinie

Fassade/Dachfläche gemessen und nicht an einem fiktiven Schnittpunkt. Die

Vorinstanz hat im Zusammenhang mit dem unterschiedlichen Erscheinungsbild von

Schrägdach- und Flachdachbauten zu Recht darauf hingewiesen, dass bei einer

Schrägdachbaute das zweite Vollgeschoss talseits nicht als solches in Erscheinung

treten würde, sondern hinter der Dachfläche verborgen bliebe. Auch wäre die

Wohnqualität (Belichtung, Aussenflächen etc.) des zweiten Vollgeschosses unter

einem Schrägdach offenkundig viel schlechter als bei der hier projektierten

Flachdachbaute.

3.

Zusammengefasst ist

festzuhalten, dass die projektierten Bauten talseitig die Gebäudehöhen

überschreiten, und zwar in dem von der Rekurskommission festgestellten Ausmass

von rund 1 m (Gebäude 1–3) bzw. 1,5 m (Gebäude 4 und 5). Diese Mängel

können nicht mittels Nebenbestimmungen behoben werden, sondern verlangen eine

Neuprojektierung. Zu Recht hat die Vorinstanz daher die Baubewilligung der

Bausektion des Stadtrates Zürich vom 21. August 2007 aufgehoben. Die Beschwerde

ist abzuweisen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten

der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Eine Umtriebsentschädigung steht ihr von

vornherein nicht zu. Vielmehr ist sie in Anwendung von § 17 Abs. 2

lit. a VRG zu verpflichten, den privaten Beschwerdegegnern eine

Parteientschädigung zu bezahlen. Angemessen ist eine solche von

Fr. 1'000.- für jede separate Parteigruppe, total Fr. 3'000.-.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 12'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 12'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung

wie folgt zu bezahlen:

Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegnerin Nr. 1;

Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegner Nr. 2.1–3.2;

Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegner Nr. 4–7.2;

total Fr. 3'000.-, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…