VB.2008.00445

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00445

5. Februar 2009Deutsch18 min

(URT.2009.11183)

Die vorliegend angeordneten Rückbaumassnahmen sind verhältnismässig (E. 5). Der Ausbaustandard des Gebäudes ist bereits in der bewilligten Form hoch; aufgrund der eigenmächtigen Erweiterungen (u.a. Bodenheizleitungen) könnte eine Wohnnutzung des Gebäudes ohne grossen baulichen Aufwand realisiert werden (E. 5.4). Mildere Massnahmen genügen nicht, um die Beheizbarkeit bzw. die Wohnnutzung des Gebäudes zu verhindern; die Interessen des Eigentümers wurden in angemessener Weise berücksichtigt (E. 5.5). Weil im vorliegenden Fall bereits bei der Prüfung der nachträglichen Bewilligungsfähigkeit eine Interessenabwägung unter Berücksichtigung der Verhältnismässigkeit vorzunehmen ist, hat die für den Vollzug der Bewilligungsverweigerung bzw. die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zuständige kommunale Behörde die Verhältnismässigkeit der Entfernung der nicht bewilligten Umbauten nicht nochmals zu prüfen; für eine weitere diesbezügliche Interessenabwägung bleibt kein Raum (E. 6.1). Die gerügte rechtsungleiche Behandlung ist zu verneinen, da der Beschwerdeführer aus allfälligen baurechtswidrigen Verhältnissen auf den Nachbargrundstücken nichts zu seinen Gunsten ableiten kann (E. 6.2).

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 5. November 2007

befahl der Gemeinderat X A zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes

die Entfernung der eigenmächtig vorgenommenen und nicht nachträglich

bewilligten baulichen Massnahmen am Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, M-Strasse,

in X. Gleichzeitig eröffnet wurde die Verfügung der Baudirektion des Kantons

Zürich vom 1. November 2007, mit welcher die eigenmächtig ausgeführten baulichen

Massnahmen (teilweise) verweigert worden waren.

Erwägungen

II.

Am 13. Dezember 2007 erhob A gegen die

beiden Entscheide – mit zwei getrennten Eingaben – Rekurs bei der Baurekurskommission

III und beantragte, es seien die angefochtenen Entscheide aufzuheben und die

nachgesuchte Bewilligung zu erteilen beziehungsweise es sei auf die Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustandes zu verzichten.

Mit Entscheid vom 9. Juli 2008 wies die

Baurekurskommission III die beiden – vereinigt behandelten – Rekurse ab und

nahm davon Vormerk, dass die im Unter- und Erdgeschoss des streitbetroffenen Gebäudes

angebrachten zweiflügligen isolierverglasten Fenster einschliesslich der

Fensterläden, der Dusche mit dem entsprechenden Wasseranschluss und der in der

Futterküche installierten zusätzlichen Geräte entgegen dem Wortlaut von Dispositiv-Ziffer

1.

der angefochtenen Verfügung der Baudirektion vom 1. November 2007 als

bewilligt zu gelten hätten. Weiter nahm die Rekursinstanz davon Vormerk, dass

eine Isolation zulässig sei, soweit aus technischen Gründen Bestandteile

isoliert werden müssten.

III.

Mit Eingabe vom 17. September 2008

erhob A Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des

Entscheides der Baurekurskommission III vom 9. Juli 2008 sowie der

Verfügung der Baudirektion vom 1. November 2007, soweit bauliche Massnahmen

verweigert worden seien. Er stellte ausserdem den Antrag, es seien die

Dispositiv

Dispositiv-Ziffern 3.1 und 3.2 des Beschlusses des Gemeinderats X vom

5. November 2007 aufzuheben; eventualiter sei für den ehemaligen Heuwalm

ein Nutzungsrevers aufzuerlegen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In formeller Hinsicht beantragte der

Beschwerdeführer die Durchführung eines Augenscheins durch das Gericht.

Die Baurekurskommission III schloss am 3. Oktober

2008 auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte die Baudirektion

des Kantons Zürich mit Eingabe vom 17. Oktober 2008. Schliesslich

beantragte auch der Gemeinderat X in seiner Beschwerdeantwort vom

29. Oktober 2008, es sei die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten des Beschwerdeführers.

Die Kammer zieht in Erwägung:

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der

Baurekurskommission III erhobenen Beschwerde zuständig.Weil auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

Wie bereits im Rekursverfahren beantragt der

Beschwerdeführer die Durchführung eines Augenscheins durch das Gericht. Ferner

macht er eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend aufgrund der fehlenden

Durchführung eines Augenscheins durch die Vorinstanz. Zur Begründung bringt der

Beschwerdeführer vor, die Baurekurskommission sei hinsichtlich des Ausbaustandards

des streitbetroffenen Gebäudes aufgrund des fehlenden Augenscheins von einem

unzutreffenden Sachverhalt ausgegangen. So habe die Rekursinstanz nicht

feststellen können, dass im Untergeschoss des Gebäudes keine eigentliche „Heizung“,

sondern lediglich eine „Frostschutzsicherung“ eingebaut worden sei. Eine

Besichtigung vor Ort hätte in rechtserheblicher Weise zur Feststellung der

tatsächlichen Verhältnisse beigetragen.

2.1 Wird ein

Augenschein beantragt, steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden

soll, im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine

dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf

andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins

ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und

anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal

Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen (RB 1995 Nr. 12, E. 1 mit Hinweisen).

Entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers war der

massgebliche Sachverhalt bereits im Rekursverfahren in genügender Weise aus den

Akten ersichtlich. Die streitbetroffenen baulichen Massnahmen im Innern des

Gebäudes werden in den Erwägungen der Verfügung der Baudirektion vom

1. November 2007 sowie im Beschluss des Gemeinderats X vom

5. November 2007 detailliert aufgelistet. Dass diese baulichen Massnahmen

ausgeführt worden waren, war bereits im Rekursverfahren nicht bestritten. Wie

im vorliegenden Beschwerdeverfahren machte der Beschwerdeführer auch im Rekursverfahren

hinsichtlich der Heizung im Untergeschoss lediglich geltend, es handle sich

nicht um eine eigentliche Gebäudeheizung, sondern nur um zwei Heizkörper von

etwa 35 x 35 cm, welche als Frostschutzanlage dienten. Dieser Umstand war der Rekursinstanz

daher offensichtlich auch ohne Augenschein bekannt. Dafür dass die Vorinstanz

diese Präzisierung bei ihrem Entscheid nicht berücksichtigt hätte, wovon der

Beschwerdeführer offenbar ausgeht, bestehen in den Erwägungen des angefochtenen

Entscheids keine Anhaltspunkte. Dass ein Lokaltermin zur Erhellung der

tatsächlichen Verhältnisse – abgesehen von der Frage der Heizung – erforderlich

gewesen wäre, wird nicht geltend gemacht. Unter diesen Umständen erscheint der

Verzicht der Vorinstanz auf die Durchführung eines Augenscheins nachvollziehbar

und vertretbar.

Dieser gerechtfertigte Verzicht auf einen Augenschein

stellt auch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs des Beschwerdeführers dar,

wie dieser behauptet. Der Anspruch auf rechtliches Gehör gilt im Rechtsmittelverfahren

insoweit, als den am Verfahren Beteiligten die Gelegenheit zur schriftlichen

Äusserung einzuräumen ist. Ein genereller Anspruch auf mündliche Äusserung

besteht nicht (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A. Zürich 1999, § 8

N. 20 f.).

2.2 Für das

vorliegende Beschwerdeverfahren steht dem Gericht zusätzlich eine mit der

Beschwerdeschrift eingereichte Fotodokumentation zur Verfügung, auf welche in

der Beschwerdeschrift verwiesen wird. Aus diesem Aktenstück, welches sämtlichen

Parteien zur Einsicht offen steht, sind die massgebenden baulichen Verhältnisse

ersichtlich. Dass sich ein Augenschein durch das Gericht unter diesen Umständen

erübrigt, bestreitet auch der Beschwerdeführer nicht.

3.1 Das in

der Landwirtschaftszone liegenden Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdeführers

war ursprünglich mit einer alten Scheune überstellt gewesen. Aufgrund des

schlechten baulichen Zustands war dem Beschwerdeführer 1998 von der kantonalen

Baudirektion und der kommunalen Baubehörde deren Abbruch und Wiederaufbau als

landwirtschaftliches Gebäude mit Stall, Remise und Rübenkeller im Untergeschoss

sowie Heuraum, Futterküche und WC im Erdgeschoss bewilligt worden.

Im Rahmen einer Baukontrolle wurde festgestellt, dass der

Beschwerdeführer verschiedene, nicht bewilligte bauliche Massnahmen ausgeführt

hatte, welche nach Auffassung der erstinstanzlichen Behörden geeignet waren,

das Gebäude (zumindest teilweise) einer Wohnnutzung zuzuführen. Nachdem die

örtliche Baubehörde mit Beschluss vom 3. Dezember 2003 die Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands verfügt hatte, gelangte der Beschwerdeführer mit

Rekurs an den Regierungsrat. Dieser hiess das Rechtsmittel am 14. Dezember

2005 gut und wies den Gemeinderat zur Durchführung eines nachträglichen

Baubewilligungsverfahrens an.

3.2 In der

Folge ergingen die beiden angefochtenen Anordnungen der kantonalen Baudirektion

und der örtlichen Baubehörde. Die Rekursinstanz präzisierte die angefochtene Verfügung

der Baudirektion vorab dahingehend, dass die im Unter- und Erdgeschoss angebrachten

zweiflügligen isolierten Fenster mit Fensterläden, die Dusche mit dem entsprechenden

Wasseranschluss und die in der Futterküche installierten zusätzlichen Geräte entgegen

dem Wortlaut des Dispositivs als bewilligt zu gelten hätten. Im Übrigen

bestätigte die Baurekurskommission III die Auffassung der Vorinstanzen, die

streitbetroffenen baulichen Massnahmen führten dazu, dass das Gebäude einer

nicht zulässigen Wohnnutzung zugeführt werden könne. Die Verweigerung der im

Streit liegenden baulichen Massnahmen stelle daher eine zulässige und auch

verhältnismässige Massnahme zur Verhinderung einer missbräuchlichen Nutzung

dar. Die Rekursinstanz betonte dabei vor allem das grosse Gewicht des

öffentlichen Interesses an der Trennung des Siedlungs- vom Nichtsiedlungsgebiet.

3.3 Der

Beschwerdeführer bestreitet nicht, dass das streitbetroffene Gebäude nicht bewohnt

werden darf. Er macht jedoch geltend, die Räume seien auch mit den strittigen

baulichen Massnahmen nicht zum Wohnen geeignet. Eine Wohnnutzung sei nicht

beabsichtigt und dürfe dem Beschwerdeführer auch nicht unterstellt werden. Es

sei nicht verboten, für die landwirtschaftlich tätigen Personen Verhältnisse zu

schaffen, welche ein angenehmes Arbeiten unter hygienischen Umständen gewährleisteten.

4.1 Der

Rekursinstanz ist vorab darin beizupflichten, dass sowohl der Regierungsrat als

auch das Verwaltungsgericht in den gegen die Stammbewilligung für den Wiederaufbau

der Scheune geführten Rechtsmittelverfahren von einer hobbymässigen

landwirtschaftlichen Nutzung ausgingen. Die in der Landwirtschaftszone nicht

zonenkonforme Nutzung für hobbymässige Tierhaltung hat demzufolge als bewilligt

zu gelten; auf die Stammbewilligung ist im vorliegenden Verfahren nicht mehr

zurückzukommen. Die Frage, ob die Scheune landwirtschaftlich genutzt werden

soll, indem sie einem bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb angegliedert

wird, wie dies der Beschwerdeführer geltend macht, oder ob sie einer

hobbymässigen Tierhaltung dienen wird, wovon die Baudirektion ausgeht, kann

demzufolge offen bleiben. Wesentlich ist, dass eine Wohnnutzung der Baute

unzulässig ist, was der Beschwerdeführer auch nicht bestreitet. Ebenfalls nicht

strittig ist die Zuständigkeit der kantonalen Baudirektion zur Beurteilung der

nachträglichen Bewilligungsfähigkeit der von der Baubewilligung abweichenden baulichen

Massnahmen. Als in der Sache zuständige Behörde fällt auch das Verbot bzw. die

Anordnung von Massnahmen zur Verhinderung einer missbräuchlichen Nutzung in die

Zuständigkeit der Baudirektion.

4.2 Zur

Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands können mit der Baubewilligung

die gebotenen Nebenbestimmungen verknüpft werden können (§ 321 Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [LS 700.1]). Erforderlich

ist dabei, dass die statuierten Nebenbestimmungen einen sachlichen Zusammenhang

mit der Baubewilligung aufweisen und das Gebot der Verhältnismässigkeit

beachten. Der zuständigen Behörde steht im Rahmen dieser Vorgaben ein gewisses

Ermessen zu, ob sie eine unerlaubte Nutzung eines Raumes zu Wohnzwecken durch

einen Nutzungsbeschränkungsrevers oder durch bauliche Massnahmen verhindern

will (vgl. RB 1990 Nr. 84). Aufgrund dieser gesetzlichen Grundlage ist es daher

auch zulässig, eine für sich betrachtet bewilligungsfähige bauliche Massnahme

einzig zur Verhinderung einer unerlaubten Bewerbung von Räumlichkeiten zu

verweigern (VGr, 22. April 2006, VB.2005.00527, www.vgrzh.ch). Im Lichte dieser

Rechtsprechung spielt es entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers auch

keine Rolle, ob einzelne der strittigen baulichen Massnahmen überhaupt einer

Bewilligungspflicht unterliegen und daher als in Abweichung von der erteilten

Baubewilligung erstellt zu betrachten sind oder ob sie gar nicht

bewilligungspflichtig und damit auch nicht formell baurechtswidrig sind,

sondern lediglich im Zusammenhang mit der Frage der Verhinderung einer

missbräuchlichen Wohnnutzung beurteilt werden.

4.3 Massgebend

ist nach dem Gesagten einzig, ob das Verbot gewisser baulicher Massnahmen im

vorliegenden Fall vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit standhält und ob

die Baudirektion im Rahmen der Vorgaben dieses Grundsatzes das ihr zustehende Ermessen

pflichtgemäss gehandhabt hat. Die Frage nach der Verhältnismässigkeit einer

Massnahme ist eine Rechtsfrage, zu deren Überprüfung das Verwaltungsgericht

gemäss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist (RB 1984 Nr. 18). Allerdings ist

mit der Gewichtung der infrage stehenden öffentlichen und privaten Interessen

regelmässig die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden, bei der den

verfügenden Behörden ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den die

Rechtsmittelbehörden nur mit Zurückhaltung überprüfen (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 50 N. 73). Wie bereits ausgeführt wurde, steht der Baudirektion

vorliegend ausserdem ein gewisser Ermessensspielraum zu bei der Beurteilung der

Frage, mit welchen Massnahmen einer allfälligen missbräuchlichen Nutzung

wirkungsvoll entgegengetreten werden soll. Das Verwaltungsgericht ist nicht

befugt, diese Ermessensausübung frei zu überprüfen, sondern hat lediglich zu

beurteilen, ob die verfügende Behörde das ihr zustehende Ermessen pflichtgemäss

ausgeübt hat; eine bloss unzweckmässige Ermessenausübung kann vor

Verwaltungsgericht nicht gerügt werden (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 50

N. 70 f.).

5.1 Unter dem

Blickwinkel der Verhältnismässigkeit muss eine Verwaltungsmassnahme zur

Verwirklichung des im öffentlichen Interesse liegenden Ziels geeignet und

notwendig sein. Ausserdem muss der angestrebte Zweck in einem vernünftigen

Verhältnis zu den Freiheitsbeschränkungen stehen, die dem Privaten auferlegt

werden (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines

Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich etc. 2006, Rz. 581). Der Grundsatz der

Verhältnismässigkeit umfasst dabei drei Elemente, die kumulativ beachtet werden

müssen. Die Geeignetheit einer Verwaltungsmassnahme beinhaltet deren

Zwecktauglichkeit. Weiter muss die Massnahme im Hinblick auf das im

öffentlichen Interesse angestrebte Ziel erforderlich sein; sie hat zu

unterbleiben, wenn eine gleich geeignete, aber mildere Massnahme für den

angestrebten Erfolg ausreichen würde. Schliesslich hat die Massnahme den

Grundsatz der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne zu wahren, das heisst, sie

muss für den Adressaten zumutbar sein. Eine Verwaltungsmassnahme ist nur

gerechtfertigt, wenn sie ein vernünftiges Verhältnis zwischen dem

Eingriffszweck und der Eingriffswirkung wahrt. Es ist deshalb eine wertende

Abwägung vorzunehmen, welche im konkreten Fall das öffentliche Interesse an der

Massnahme und die durch den Eingriff beeinträchtigten privaten Interessen der

Betroffenen miteinander vergleicht (Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 586 ff.).

5.2 Strittig

waren ursprünglich folgende baulichen Massnahmen: Im Unter- und Erdgeschoss

angebrachte zweiflüglige isolierverglaste Fenster inkl. Fensterläden anstelle

von Kippfenstern, Unterlagsböden, Wandverkleidungen und Isolationen im

Erdgeschoss, Heizanlagen inkl. Anschlussleitungen, Parabolspiegel, Dusche und

Duschkabine inkl. Wasseranschlüsse sowie Backofen, Kühlschrank und Dampfabzug

in der Futterküche. Den Parabolspiegel hatte der Beschwerdeführer bereits vor

Durchführung des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens durch die

Baudirektion wieder entfernt. Ferner erachtete die Baudirektion die neuen

Fenster, die Dusche mit Wasseranschluss sowie die zusätzlichen Geräte in der

Futterküche als nachträglich bewilligungsfähig. Wie bereits ausgeführt wurde, ergänzte

die Rekursinstanz das Dispositiv der angefochtenen Verfügung der Baudirektion

nachträglich in diesem Sinne. Nicht mehr Gegenstand des vorliegenden Verfahrens

sind somit der (bereits entfernte) Parabolspiegel, die Dusche mit Wasseranschluss

sowie die zusätzlichen Geräte in der Futterküche. Zu beurteilen bleiben

lediglich die Unterlagsböden, Wandverkleidungen und Isolationen im Erdgeschoss

sowie die Heizanlagen samt Anschlussleitungen.

5.3 Der

Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, für den Stall und den Rübenkeller

im Untergeschoss sei nur eine Frostschutzanlage in Form von zwei Heizkörpern eingebaut

worden, welche sicherstelle, dass die Raumtemperatur bei kaltem Wetter im

Winter auf etwa 1 Grad über null angehoben werden könne; von einer

Heizleistung, welche eine Wohnnutzung ermöglichen würde, könne bei den beiden

kleinen Heizkörpern keine Rede sein. Was den Ausbau von Futterküche und WC im

Erdgeschoss anbelange, so sollten die verlegten Bodenheizungsleitungen

lediglich die Benutzung dieser Räume im Winter erlauben. Der Unterlagsboden

sowie die Wandtäferung stellten eine bautechnische Notwendigkeit dar, da

beheizte Räume auch isoliert werden müssten. Einer Isolation bedürften ausserdem

auch die Wasserinstallationen. Wenn das Täfer und die Verputzung entfernt werden

müssten, so bedeute dies, dass sämtliche Wasserleitungen neu isoliert werden

müssten. Der Heuwalm sei im Weiteren unbeheizt und nicht an die Heizungsanlage

angeschlossen. Die verlegte Heizmatte habe keinen Anschluss an das Netz und

auch keine Schaltung. Es handle sich daher um einen Kaltraum, welcher einer

Scheunenkonstruktion entspreche. Der Bodenbelag bestehe aus einem rohen

Zementüberzug. Die Fensterfläche liege unter 10 % der Bodenfläche und sei

nach Norden ausgerichtet. Auch durch eine Unterteilung des Raumes lasse sich

entgegen der Darstellung der Vorinstanz keine befriedigende Wohnnutzung

realisieren. Insbesondere sei keine ausreichende Belichtung zu erreichen. Es

fehle ausserdem an einer Wärmedämmung der Aussenfassaden, des Daches und des

Bodens. Selbst wenn davon ausgegangen werde, dass eine missbräuchliche Nutzung

des Gebäudes nicht auszuschliessen sei, so sei eine im Grundbuch als Eigentumsbeschränkung

eingetragene Nutzungsbeschränkung vollauf genügend. Die Inbetriebnahme der im

Heuwalm verlegten Heizmatte könne durch Unterbrechung der Elektroleitungen oder

durch Plombierung verhindert werden; deren Entfernung verbunden mit dem Abbruch

des Zementbodens stelle eine reine Schikane dar.

5.4 Zutreffend

ist die Auffassung der Vorinstanz, dass der Ausbaustandard der streitbetroffenen

Scheune, wie er heute bewilligt ist (inkl. Dusche und Geräte in der

Futterküche), für die bewilligte Nutzung (hobbymässige Tierhaltung) bereits

sehr hoch ist. Der WC- und Duschraum sowie die Futterküche im Erdgeschoss

entsprechen einem Wohnstandard. In objektiver Hinsicht besteht angesichts

dieses baulichen Zustandes eine erhöhte Gefahr, dass die Scheune inskünftig

zumindest teilweise einer Wohnnutzung zugeführt werden könnte. Der

Rekursinstanz ist darin beizupflichten, dass die Möglichkeit, das Erdgeschoss

zu bewohnen, ohne grossen baulichen Aufwand realisiert werden könnte. Eine

Bodenheizung ist in WC und Futterküche bereits vorhanden. Im Heuwalm wurde

vorsorglich eine Heizmatte verlegt. Diesen Feststellungen liegt nicht die

Annahme einer böswilligen Absicht des Beschwerdeführers zugrunde. Es ist vielmehr

zu berücksichtigen, dass die Wohnnutzung auch durch Dritte wie Mieter oder

Pächter herbeigeführt werden könnte. Der beschriebene Ausbaustandard lädt

geradezu dazu ein, zumindest das Erdgeschoss als Wohnung zu nutzen. Unter

diesen Umständen erscheint die Auffassung der Baudirektion, dass einer

missbräuchlichen Nutzung nur durch bauliche Massnahmen bzw. deren Verbot wirkungsvoll

entgegengetreten werden kann und eine im Grundbuch eingetragene Nutzungsbeschränkung

nicht ausreicht, nachvollziehbar und vertretbar.

5.5 Nicht

bestritten ist, dass die Verweigerung der infrage stehenden baulichen Massnahmen

grundsätzlich geeignet ist, eine Wohnnutzung der Scheune wirkungsvoll zu verhindern.

Bestritten sind indessen die Erforderlichkeit dieser Verweigerung sowie deren

Verhältnismässigkeit im engeren Sinne, d.h. die Zumutbarkeit für den

Beschwerdeführer.

Zur Erreichung eines die Wohnnutzung dauerhaft

ausschliessenden Ausbaustandards der Futterküche und des WC- bzw. Duschraums

ist die von der Baudirektion angeordnete Entfernung der Bodenheizungsanlagen

sowie der Wandverkleidungen und Unterlagsböden im Erdgeschoss erforderlich.

Sobald ein Teil des Gebäudes beheizbar ist, ist grundsätzlich auch eine

Wohnnutzung möglich. Dies gilt auch für den Heuwalm. Durch blosse Unterbrechung

oder Plombierung der Elektroleitungen der Beheizungsanlage könnte eine unmittelbare

Inbetriebnahme der Heizung zwar verhindert werden; die Möglichkeit, die

Heizmatte ohne grossen baulichen Aufwand wieder an den Strom anzuschliessen,

bliebe indessen bestehen.

Demgegenüber wird die bewilligte Nutzung insbesondere durch

die Verweigerung der Beheizung des Gebäudes nicht beeinträchtigt. Dass die

hobbymässige Tierhaltung auf eine Beheizung angewiesen sei, macht auch der

Beschwerdeführer nicht geltend. Die Isolation darf ausserdem soweit bestehen

bleiben, als aus technischen Gründen Bestandteile isoliert werden müssen. Die

Baurekurskommission hat das Dispositiv der Verfügung Baudirektion dahingehend

ausdrücklich ergänzt. Damit wird den betrieblichen Bedürfnissen des Beschwerdeführers

Genüge getan. Durch die nachträgliche Bewilligung der kostspieligen

Installationen wie Dusche und Küchengeräte in der Futterküche werden auch die

finanziellen Interessen des Bauherrn angemessen berücksichtigt. Gewichtig ist

demgegenüber auch das öffentliche Interesse an der Trennung von Siedlungs- und

Landwirtschaftsgebiet. Mit der zunehmenden Verknappung und damit verbundenen

Verteuerung des Bodens innerhalb des Siedlungsgebiets steigt das öffentliche

Interesse an einer effektiven Verhinderung von unerlaubter Wohnnutzung im

Landwirtschaftsgebiet.

5.6 Zusammenfassend

erscheint die Verweigerung der strittigen Ausbaumassnahmen daher als

verhältnismässiges Mittel zur wirkungsvollen und nachhaltigen Verhinderung

einer missbräuchlichen Wohnnutzung der streitbetroffenen Scheune. Der Baudirektion

kann keine rechtsverletzende Ermessensbetätigung vorgeworfen werden.

6.1 Nachdem

die Baudirektion die streitbetroffenen baulichen Massnahmen somit zu Recht

(teilweise nachträglich) verweigerte, fällt der Vollzug dieser Verweigerung in

die Zuständigkeit der kommunalen Baubehörde. Bei der gestützt auf § 341

PBG anzuordnenden Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes hätte diese

normalerweise auch die Verhältnismässigkeit der Entfernung der strittigen Bauteile

zu beurteilen. Der Baurekurskommission ist jedoch darin beizupflichten, dass

sich diesbezüglich im vorliegenden Fall eine dogmatische Besonderheit ergibt:

Eine Interessenabwägung hatte bereits bei der materiellen Frage nach der

Zulässigkeit der infrage stehenden baulichen Massnahmen zu erfolgen. Für die

kommunale Baubehörde verbleibt daher im vorliegenden Fall kein Raum für eine

weitere eigene Interessenabwägung hinsichtlich der Frage, ob die Entfernung

einzelner strittiger Bauteile verhältnismässig sei oder nicht. Ein gewisser

Spielraum verbliebe der örtlichen Baubehörde lediglich noch bei den

Vollzugsmodalitäten wie etwa der dem Beschwerdeführer angesetzten Frist für den

Abbruch der verweigerten Massnahmen. Letztere wird vom Beschwerdeführer nicht beanstandet.

6.2 Der

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes steht entgegen der Auffassung des

Beschwerdeführers auch der Grundsatz der Rechtsgleichheit nicht entgegen. Die

Frage, ob Bauten in der Nachbarschaft ebenfalls unzulässigerweise einer

Wohnnutzung zugeführt worden waren, ist nicht Gegenstand des vorliegenden

Verfahrens und braucht nicht beurteilt zu werden. Aus allfälligen

baurechtswidrigen Verhältnissen in anderen Gebäuden könnte der Beschwerdeführer

ohnehin nichts zu seinen Gunsten ableiten. Dass eine eigentliche Praxis der

Gemeinde bestehe, in diesem Gebiet die Wohnnutzung ehemals landwirtschaftlich

genutzter Bauten in rechtswidriger Weise zuzulassen, wird nicht geltend gemacht

und ist auch nicht ersichtlich.

Zusammenfassend erweisen sich die Einwände des

Beschwerdeführers als unbegründet. Somit ist die Beschwerde abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 VRG). Von einer Parteientschädigung an den Beschwerdegegner Nr. 1

ist angesichts dessen geringen Aufwandes für das Beschwerdeverfahren abzusehen

(§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'090.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Es wird keine

Parteientschädigung zugesprochen.

5. Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14

einzureichen.

6. Mitteilung

an…