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Entscheid

VB.2008.00552

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00552

23. April 2009Deutsch10 min

(URT.2009.11355)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 11. März 2008 erteilte der Gemeinderat Stäfa der

D die baurechtliche Bewilligung für eine Arealüberbauung mit Alters- und

Familienwohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse in Stäfa.

Erwägungen

II.

Die von den Eigentümern zweier Nachbarliegenschaften

erhobenen Rekurse vereinigte die Baurekurskommission II am 21. Oktober

2008.

und hiess sie insofern gut, als sie die Baubewilligung mit einer

Nebenbestimmung bezüglich der Pergolen und des Laubengangs beim Haupthaus

ergänzte; im Übrigen wies sie die Rekurse ab.

III.

Mit Beschwerde vom 24. November 2008 liessen A und B

dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid, soweit er die

Baubewilligung schütze, sowie diese vollumfänglich aufzuheben, unter Kosten und

Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner; verfahrensmässig sei ein

Augenschein anzuordnen.

Die Vorinstanz am 3. Dezember 2008 und der

Gemeinderat Stäfa am 14. Januar 2009 schlossen auf Abweisung der Beschwerde

bzw. auf Abweisung, soweit auf die Beschwerde einzutreten sei. Die private Beschwerdegegnerin

liess am 9. Januar 2009 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen beantragen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Die

Beschwerdeführenden machen in der Beschwerde geltend, beim Bauvorhaben seien

unzulässige Abgrabungen bewilligt worden. Dieser Einwand wurde in der

Rekursschrift vom 16. April 2008 nicht erhoben, weshalb darauf gemäss

§ 52 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

(VRG) nicht einzutreten ist.

1.2

Da der

massgebliche Sachverhalt, soweit prozessrelevant, aus den Akten hinreichend

hervorgeht, erübrigt sich der von den Beschwerdeführenden beantragte

Augenschein (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

2.

Die Beschwerdeführenden machen in erster Linie geltend,

das Bauvorhaben sei durch die F-Strasse nur unzureichend erschlossen. Wegen

ihres ungenügenden Ausbaus würde sie den Erschliessungsanforderungen nicht

genügen, die sich durch die bewilligte Arealüberbauung und den auf dem

Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02 bewilligten weiteren Neubau stellten.

Das Verwaltungsgericht hat sich mit diesen Einwänden

bereits im vor Bundesgericht angefochtenen Beschwerdeentscheid VB.2008.00286

und 287 vom 29. Oktober 2008 befasst, mit welchem die Beschwerden gegen

das bereits erwähnte Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02

abgewiesen wurden, darunter auch diejenige der heutigen Beschwerdeführenden.

Dabei hat es die Erschliessungsverhältnisse auch unter Einbezug der hier

streitbetroffenen Neuüberbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 geprüft und die Erschliessung

durch die F-Strasse als hinreichend beurteilt. Die Beschwerdeführenden bringen

nichts vor, was heute eine abweichende Beurteilung rechtfertigen würde. Auf die

Erwägungen der Vorinstanz ist deshalb unter Hinweis auf den den

Beschwerdeführenden bekannten Entscheid des Verwaltungsgerichts vom

28.

Oktober 2008 in zustimmendem Sinn zu verweisen (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).

3.

Die Baurekurskommission hat sich mit den Einwänden der

Beschwerdeführenden betreffend die Gebäudehöhe eingehend auseinandergesetzt und

diesen insofern Rechnung getragen, als sie auflageweise beim Haupthaus eine

Redimensionierung der Pergolen an der Südseite und der Verstrebungen über dem

Laubengang an der Nordseite angeordnet hat. Eine weitergehende Verletzung des

nach § 292 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) zulässigen Gebäudeprofils hat sie dagegen

verneint. Inwiefern diese Erwägungen unzutreffend sein sollen, legen die

Beschwerdeführenden nicht dar. Aufgrund der Pläne ist denn auch ohne Weiteres

ersichtlich, dass Attikageschoss und Dachaufbauten abgesehen von den von der

Vorinstanz beanstandeten Bauteilen innerhalb des gemäss § 292 PBG

zulässigen Profils liegen. Dass dieses Profil nicht korrekt ermittelt worden

sei, wird nicht geltend gemacht. Die Beschwerde erweist sich damit auch

insofern als unbegründet. Im Übrigen kann diesbezüglich auch auf den Entscheid

des Verwaltungsgerichts vom 29. Oktober 2008 verwiesen werden, wo die

Beschwerdeführenden entsprechende Einwände erhoben haben.

4.

Bezüglich der Gestaltung des Bauvorhabens machen die

Beschwerdeführenden wie im früheren Verfahren insbesondere geltend, die

geplante Überbauung nehme mit ihren Dimensionen nicht die gemäss § 238

Abs. 2 PBG gebotene Rücksicht auf die angrenzende Kernzone. Zudem seien

hier, weil es sich um eine Arealüberbauung handle, noch höhere Anforderungen an

die Gestaltung zu stellen. Das Grundstück sei seinerzeit der Wohnzone WD* zugeteilt

worden mit der Begründung, dass in dieser eine Gebäudehöhe von 7,5 m sowie

die Baumassenziffer analog der Kernzone KB gälten; das vorliegende Projekt

weise aber eine Höhe von über 11 m auf. Mit der Bewilligung einer solchen Baute

in der neuen Zone WD* hätten die Beschwerdeführenden nicht rechnen müssen,

weshalb die Bewilligung auch gegen Treu und Glauben verstosse.

4.1

Die

Vorinstanz hat in ihren Erwägungen (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.2.2)

einleitend die Gründe dargelegt, weshalb der Gesetzgeber das Baugrundstück

Kat.-Nr. 01 zusammen mit dem angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 02 im Jahr

1999.

von der Kernzone in die Zone WD* umzonte. Auf diese überzeugenden

Erwägungen kann verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung

mit § 70 VRG).

Das Bauprojekt entspricht den mit dieser Umzonung

festgelegten Gebäudedimensionen (Gebäudehöhe, Firsthöhe, Gesamtlänge und Baumassenziffer).

Nach ständiger Rechtsprechung kann allein gestützt auf § 238 PBG keine

generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen

Bauvolumens verlangt werden; nur in Ausnahmefällen, nämlich, wenn der

Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf

die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens

durchgesetzt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 28. März 2007,

VB.2007.00036, E. 3.3, www.vgrzh.ch; BGE 115 Ia 363 E. 3a; 115 Ia 370

E. 5). Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen

gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie eine

besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum zurückhaltend

ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.

Weil die bundesgerichtliche Rechtsprechung das Legalitätsprinzip stark

gewichtet, kann aber nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen (vgl. BGE

115.

Ia 114 E. 3a) oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt (vgl. BGE 115 Ia

370.

E. 5; BGr, 15. April 2005,1P.709/2004, E. 2.3, www.bger.ch)

im Einzelfall die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten. Sind die

Voraussetzungen für einen Volumenverzicht nicht gegeben, so verlangt aber § 238

PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen aus seiner

baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigneter Weise

Rechnung trägt (VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18); besonders hohe

Anforderungen sind dabei dann zu erfüllen, wenn gemäss § 238 Abs. 2

PBG auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes Rücksicht zu nehmen ist.

4.2

Der Gemeinderat Stäfa und die Vorinstanz

sind ohne nähere Begründung davon ausgegangen, das streitige Bauvorhaben habe

sich wegen der angrenzenden Kernzone nicht nur befriedigend, sondern im Sinn

von § 238 Abs. 2 PBG gut einzuordnen. Nach der Rechtsprechung gelten

in Kernzonen, welche gemäss § 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder

umfassen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen, die

erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG (vgl. VGr,

26.

September 2001, VB.2001.00192, E. 2; 1. Juni 2005,

VB.2004.00543, E. 5.4; beide unter www.vgrzh.ch). Das bedeutet jedoch

nicht, dass damit die Kernzone selber zum Schutzobjekt wird und eine besondere

Rücksichtnahme beanspruchen kann. Eine solche ist nur dann erforderlich, wenn

Schutzobjekte unmittelbar an der Zonengrenze liegen, sodass ihnen die Kernzone

keinen ausreichenden Schutz zu bieten vermag und die in der angrenzenden Zone

geplanten Bauten eine für die Einordnung relevante Nähe zu den Schutzobjekten

aufweisen (VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.2). Dass

es sich hier bei den Bauten in den an die Baugrundstücke unmittelbar

angrenzenden Kernzonenbereichen um Schutzobjekte handle, wird nicht geltend

gemacht und ist nicht aktenkundig. Weitere Abklärungen in diesem Sinn können

jedoch unterbleiben, da die angefochtene Baubewilligung auch bei Anwendung von

§ 238 Abs. 2 PBG nicht rechtsverletzend ist. Besondere Gründe, welche

eine Herabsetzung des erst 1999 bei der Entlassung des Baugrundstücks aus der

Kernzone definierten Bauvolumens verlangen würden, sind nicht gegeben. Wie das

Verwaltungsgericht bereits im Entscheid vom 29. Oktober 2008 festgestellt

hat und die Vorinstanz zutreffend festhält, wird die Kernzonensilhouette von

der H-Strasse aus nicht gestört, wenn das Bauprojekt gleichsam den Hintergrund

der Kernzonenbauten bildet und zwischen diesen hindurch sichtbar ist. Eine

Aufteilung des Bauvolumens auf mehrere Baukörper, wie sie die Beschwerdeführenden

zu bevorzugen scheinen, ist aus Rücksicht auf die kleineren Bauvolumen der

Kernzone nicht zwingend erforderlich. Die Vorinstanz hat diesbezüglich

zutreffend auf das von der Baubehörde beigezogene Gutachten hingewiesen,

welches festhält, dass die gewählte Lage der Baukörper und die Kompaktheit der

Baumasse grosszügige Freiflächen und eine gute Distanz des Haupthauses zu den

historischen Bauten der Kernzone entstehen lässt. Sodann ist die Ansicht, die

projektierten Baukörper vermöchten auch für sich den Anforderungen an eine gute

Gestaltung und insbesondere auch den erhöhten Anforderungen für Arealüberbauungen

gemäss § 71 PBG zu genügen, jedenfalls nicht rechtsverletzend; die Rügen

der Beschwerdeführenden zielen denn auch auf die Dimensionen der Gebäude ab und

betreffen nicht die Gestaltung im Einzelnen.

4.3

Verfehlt

ist sodann der Einwand, die Gebäudehöhe von 7,5 m, wie sie mit der Zuweisung

zur Wohnzone WD* im Planungsbericht zur Ortsplanungsrevision 1999 in Aussicht

gestellt worden sei, werde hier mit einer Höhe von 11 m überschritten. Die

zulässige Gebäudehöhe wird gemäss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen

Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden Boden

gemessen; sie beträgt bei beiden Bauten die zulässigen 7,5 m. Der Einwand, die

Bewilligung einer Baute mit einer Gebäudehöhe über 7,5 m verstosse gegen

Treu und Glauben, ist deshalb unbegründet.

5.

Damit ist die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen

(§ 13 Abs. 2 VRG), die überdies zu einer Parteientschädigung von

Fr. 1'000.- an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten sind

(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 10'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je

zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden zu einer Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 1'000.- an die private Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…