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Entscheid

VB.2008.00553

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00553

3. Juni 2009Deutsch11 min

(URT.2009.11462)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Anders als im

Rekursverfahren wird mit der Beschwerde kein Verstoss gegen die Einordnungsvorschrift

von § 238 PBG mehr gerügt, sondern lediglich ein Verstoss gegen Art. 35

Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach vom 25. September

1995 (BZO) betreffend Firstrichtung, eine Überschreitung der zulässigen

Gebäudehöhe durch die Wölbung des Tonnendachs sowie die ungerechtfertigte

Erteilung einer Ausnahmebewilligung für nicht Art. 37 Abs. 1 BZO

entsprechende Abgrabungen. Diese Einwände lassen sich aufgrund der Akten

entscheiden, weshalb der beantragte Augenschein unterbleiben kann.

Erwägungen

2.

Laut Art. 35 Abs. 1 BZO hat die Firstrichtung in

der Regel parallel zur längeren Gebäudeseite zu verlaufen.

2.1

In der

Baubewilligung hat die Baubehörde erwogen, beim Projekt verlaufe die Firstrichtung

zwar parallel zur längeren Gebäudeseite als Ganzes, nicht aber parallel zur

längeren Gebäudeseite des vom Tonnendach überdeckten Gebäudeteils. Die

Formulierung der Bestimmung sei indessen "nicht zwingender Natur",

und beim Tonnendach sei die Firstrichtung weniger prägnant erkennbar als bei

konventionellen Bauten mit Schrägdach. Zudem herrsche in der Umgebung keine

einheitliche Firstrichtung.

Die Vorinstanz hat diese Betrachtungsweise geschützt und

insbesondere ausgeführt, da Art. 35 Abs. 1 BZO keine eigene

Definition der längeren Gebäudeseite enthalte, sei diesbezüglich auf Art. 28

der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) abzustellen, was die

Rechtsauffassung der Baubehörde bestätige, welche auch ästhetisch zu einem

besseren Resultat führe.

2.2

Bei Art. 35

Abs. 1 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht,

dessen Auslegung durch die kommunalen Behörden nach ständiger Rechtsprechung zu

schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Bei der

Überprüfung einer kommunalen Anordnung haben sich deshalb die kantonalen

Rechtsmittelinstanzen insofern zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr,

19.

Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h).

Im Rahmen dieser eingeschränkten Überprüfung erweist sich

die von der kommunalen Baubehörde vorgenommene Auslegung von Art. 35 Abs. 1

BZO als haltbar. Da das Gebäude keine klare Orientierung erkennen lässt und das

von der Bauherrschaft als Erdgeschoss bezeichnete anrechenbare Untergeschoss

seine Gestalt mindestens ebenso stark prägt wie das darüber liegende so

genannte Obergeschoss, lassen sich für die Rechtsauffassung der Baubehörde und

der Vorinstanz ebenso gute Gründe nennen wie für die von den

Beschwerdeführenden vertretene. Hinzu kommt, dass laut Art. 35 Abs. 1

BZO die Firstrichtung "in der Regel" parallel zur längeren

Gebäudeseite verlaufen soll, was den Beurteilungsspielraum der Baubehörde

zusätzlich erweitert, um beispielsweise besonderen Grundrissformen Rechnung zu

tragen. Keinesfalls kann aus dieser Formulierung mit den Beschwerdeführenden

geschlossen werden, sie lasse Abweichungen nur unter den strengen Ausnahmevoraussetzungen

von § 220 PBG zu (vgl. dazu nachfolgend E. 4.1). Die Beschwerde

erweist sich insofern als unbegründet.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden gehen in Übereinstimmung mit der Vorinstanz und abweichend

von der Rechtsauffassung von Bauherrschaft und örtlicher Baubehörde davon aus,

dass bei Neubauten für die Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe vom

gewachsenen Boden auszugehen ist, wie er bei Einreichung des Baugesuchs

verläuft. Die Beschwerdeführenden sind indessen anders als die Vorinstanz der

Ansicht, dies habe zur Folge, dass die Wölbungen des Tonnendachs das zulässige

Profil verletzten, welches sich aus der Gebäudehöhe von 7,5 m und der maximal

zulässigen Dachneigung von 35° gemäss Art. 15 BZO ergebe.

3.2

Zunächst

ist in Übereinstimmung mit der Vorinstanz festzuhalten, dass es das Verwaltungsgericht

ausdrücklich abgelehnt hat, die Rechtsprechung, wonach bei Um- und Erweiterungsbauten

für die Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse bei

Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen

ist, auch auf Neubauten auszudehnen, die anstelle eines bestehenden Gebäudes

errichtet werden (VGr, 25. Februar 2009, VB.2008.00432, E. 4.2, www.vgrzh.ch).

Gemäss § 5 Abs. 1 ABauV ist deshalb hier der bei Einreichung des

Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens massgebend.

Wird die Gebäudehöhe von 7,5 m ab dem heute bestehenden

Verlauf des Bodens gemessen und die maximal zulässige Dachneigung von 35°

angelegt, so ergibt sich aufgrund der Baugesuchsunterlagen, dass auch die

Wölbung des Tonnendachs noch innerhalb des so bestimmten Profils verläuft. Der

Einwand der Überschreitung des zulässigen Dachprofils ist deshalb unbegründet.

4.

Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden, es sei

ungerechtfertigterweise von der Einhaltung von Art. 37 Abs. 1 BZO

dispensiert worden, wonach die Abgrabung von Geschossen nur bis zu 1,5 m

unterhalb des gewachsenen Bodens zulässig sei. Hier seien Abgrabungen von bis

zu 3,5 m vorgesehen, was sich nicht durch besondere Verhältnisse rechtfertigen

lasse, wie sie § 220 PBG voraussetze. Die Vorinstanz geht von einer

Abgrabung ab dem massgeblichen Terrain von 4,4 m aus, hält aber auch dieses

Ausmass für gerechtfertigt durch die steilen Terrainverhältnisse, welche dazu

führen würden, dass die Erstellung einer mit dem Wohnhaus verbundenen

Unterniveaugarage bei Einhaltung der Abgrabungsbestimmung praktisch

verunmöglicht würde. Die Baubehörde weist sodann darauf hin, dass der

reduzierte Anstossbereich zur F-Strasse eine zusätzliche Erschwernis bedeute.

4.1

Eine

Ausnahmebewilligung kann gemäss § 220 PBG erteilt werden, wenn besondere

Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften

unverhältnismässig erscheint (Abs. 1); Ausnahmebewilligungen dürfen nicht

gegen Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien, und in

der Regel auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2);

schliesslich darf ein Nachbar durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die

auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3). Eine

Ausnahmebewilligung darf nur unter der Voraussetzung "besonderer Verhältnisse"

erteilt werden (RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34; RB 1981 Nr. 126;

RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; Charlotte Good-Weinberger, Die

Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zürcherischen

Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990, S. 102 ff.; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006,

S. 17–14 ff.). Weil es um die Befreiung von einer baurechtlichen Norm

geht, müssen die besonderen Verhältnisse baurechtlicher Natur sein, was zur

Hauptsache im Fall einer ungünstigen Form oder Beschaffenheit des Baugrundstücks

oder aufgrund von Eigenheiten des Projektes zutrifft. Ob eine Ausnahmesituation

im erwähnten Sinn vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht

frei überprüft (RB 1964 Nr. 28 = ZBl 66/1965, S. 176 = ZR 64

Nr. 185).

4.2

Gemäss § 293

PBG dürfen nicht anrechenbare Untergeschosse höchstens 1,5 m über dem gestalteten

Boden in Erscheinung treten (Abs. 1); ausgenommen von dieser Beschränkung

sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-,

Doppel- oder Sammelgaragen (Abs. 2). § 293 Abs. 4 PBG ermächtigt

die Gemeinden zu abweichenden kommunalen Regelungen, wovon Art. 37 BZO

Gebrauch macht. Danach ist das Freilegen von Geschossen nur bis zu 1,5 m

unterhalb des gewachsenen Bodens zulässig, und die Abgrabung darf nicht mehr

als den halben Gebäudeumfang ausmachen (Abs. 1). Einzelne separate Haus-

oder Kellerzugänge, ausgenommen Garageneinfahrten, werden nicht mitgerechnet.

Da hier die zulässige Ausnützung nicht mittels Baumassenziffer geregelt ist,

hat diese kommunale Vorschrift, wie auch § 293 PBG, ausschliesslich gestalterische

Zielsetzungen; es sollen ein überhöhtes Erscheinungsbild des Gebäudes sowie

einordnungsmässig unbefriedigende Terraingestaltungen verhindert werden (Fritzsche/Bösch,

S. 13–61).

4.3

Indem Art. 37

BZO abweichend von § 293 Abs. 1 PBG das In-Erscheinung-Treten von

nicht anrechenbaren Untergeschossen in keiner Weise begrenzt, sondern überdies

das Freilegen auch dieser Geschosse bis zu 1,5 m unterhalb des gewachsenen

Bodens zulässt, wird den in Erlenbach häufigen Hanglagen bereits Rechnung

getragen. Die für Erlenbach keineswegs ungewöhnliche Topografie des

Baugrundstücks vermag deshalb keine besonderen Verhältnisse zu begründen,

welche ein Abweichen von Art. 37 Abs. 1 BZO zu rechtfertigen

vermöchten. Dasselbe gilt für die Anstosslänge von 21,5 m an die F-Strasse, die

einen grossen Spielraum zur Gestaltung der Zufahrt offen lässt.

Sodann verstösst die erteilte Ausnahmebewilligung

offenkundig gegen den in § 220 Abs. 2 PBG festgehaltenen Grundsatz,

dass Ausnahmebewilligungen nicht gegen Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen

dürfen, von der sie befreien. Beim geplanten Gebäude treten durch die

Abgrabungen von bis zu 4,4 m, die fast das Dreifache des zulässigen Masses

von 1,5 m betragen, die beiden nicht anrechenbaren Untergeschosse als

zweigeschossiger Gebäudesockel in Erscheinung, über welchem sich das optisch

und funktionell wie ein Erdgeschoss wirkende anrechenbare Untergeschoss ausbreitet.

Dieser zweigeschossige Sockel führt, wie die Beschwerdeführenden zu Recht

beanstanden, zu einem überhohen Erscheinungsbild des Gebäudes, was zusätzlich

verstärkt wird durch das zwei Meter hohe Fenster zur Belichtung des

Eingangsbereichs im oberen der nicht anrechenbaren Untergeschosse. Im Übrigen

ist es entgegen der Darstellung der Vorinstanzen zur Ermöglichung einer Garagenzufahrt

im unteren Geschoss nicht notwendig, die Fassade über zwei Gebäudehöhen

weitgehend freizulegen.

4.4

Da die

unzulässigerweise bewilligten Abgrabungen den gesamten Erschliessungsbereich

betreffen und die Korrektur deshalb eine konzeptionelle Überarbeitung des

Projekts erfordert, lässt sich der Mangel nicht gestützt auf § 321 Abs. 1

PBG nebenbestimmungsweise beheben und ist die Baubewilligung in Gutheissung der

Beschwerde aufzuheben. Im Hinblick auf ein neues Bewilligungsverfahren ist die

Bauherrschaft sodann darauf hinzuweisen, dass selbst unter Beachtung des

grossen Beurteilungsspielraums, welcher der örtlichen Baubehörden in Fragen der

Gestaltung zusteht, es als höchst fraglich erscheint, ob das vorliegende

Projekt den Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 1 PBG genügt. So

passt das Tonnendach, wie immer es auch gedreht wird, offenkundig nicht zum

Rest der Baute, lässt das Gebäude keinerlei Orientierung erkennen und erscheint

auch die Fassadengestaltung als eher beliebig.

5.

Zusammenfassend

ergibt sich, dass in Gutheissung der Beschwerde die Baubewilligung und der Rekursentscheid

aufzuheben sind. Diesem Ausgang entsprechend sind die Kosten beider

Rechtsmittelverfahren je zur Hälfte der Bauherrschaft und der Gemeinde

Erlenbach aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

Die Bauherrschaft ist überdies für das Verfahren vor beiden

Rechtsmittelinstanzen zu einer Parteientschädigung von Fr. 2'000.- an die

Beschwerdeführenden zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden die Baubewilligung vom 12. Februar

2008.

sowie der Rekursentscheid vom 21. Oktober 2008 aufgehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'150.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten

des Rekursverfahrens im Betrag von Fr. 6'848.- und die Gerichtskosten werden

je zur Hälfte den Beschwerdegegnern 1 und 2 auferlegt.

4.

Der

Beschwerdegegner 1 wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 2'000.- an

die Beschwerdeführenden verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft

des Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…