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Entscheid

VB.2009.00016

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00016

20. Mai 2009Deutsch14 min

(URT.2009.11436)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 20. November 2007 erteilte die Baukommission der Stadt

Wädenswil der A AG die Baubewilligung für den Umbau des Mehrfamilienhauses

Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 03 in Wädenswil.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von E sowie von G und F als Miteigentümer

des Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 04 erhobenen Rekurs hiess die

Baurekurskommission II am 16. Dezember 2008 unter Aufhebung der

Baubewilligung gut.

III.

Hiergegen liessen die A AG am 16. Januar 2009

(VB.2009.00016) und die Stadt Wädenswil am 5. Februar 2009 (VB.2009.00058)

Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben, je mit den Anträgen, den

Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben und die

Baubewilligung wiederherzustellen.

Die Vorinstanz schloss am 27. Januar bzw.

17.

Februar 2009 auf Abweisung der Beschwerden. Die Beschwerdegegnerschaft

liess am 25. März 2009 beantragen, es sei je unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen auf die Beschwerde der Stadt Wädenswil nicht einzutreten

und diejenige der privaten Beschwerdeführerin abzuweisen. Mit Replik vom

14.

Mai 2009 hielt die Stadt Wädenswil an ihren Anträgen fest.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Aus Gründen der

Zweckmässigkeit sind die Beschwerdeverfahren VB.2009.00016 und VB.2009.00058 zu

vereinigen.

2.

2.1

Gemäss

§ 70 in Verbindung mit § 21 lit. b des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist eine Gemeinde

zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen zur Beschwerde an

das Verwaltungsgericht berechtigt.

Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 21

VRG in der früheren Fassung anerkannte die Rekurs- und Beschwerdebefugnis der

Gemeinde, wenn sie sich für die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres

kommunalen Rechts wehrte, wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte

Entscheidungs- und Ermessensfreiheit oder einen Eingriff in ihr Finanz- oder Verwaltungsvermögen

geltend machte und wenn sie wie eine Privatperson betroffen war (RB 2004

Nr. 6; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 21 N. 62, mit Hinweisen). An

diese Rechtsprechung knüpft auch § 21 lit. b VRG an (RB 2004 Nr. 6, 1998 Nr. 14;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 70). Indem aber mit § 21 lit. b

VRG in der revidierten Fassung vom 8. Juni 1997 die Gemeinde zur

rekursweisen Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen

berechtigt wurde, ist die Gemeindelegitimation in einer Weise erweitert worden,

wie sie von der Lehre seit langem gefordert (Alfred Kölz, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, Zürich 1978, § 21

N. 79) und von der bisherigen Praxis punktuell bereits vorgenommen wurde

(vgl. RB 1993 Nr. 1). Entsprechend hat das Verwaltungsgericht die

Legitimation der Gemeinde bejaht bei einer Betroffenheit in Interessen oder

Aufgaben, welche die Gemeinde wahrnehmen oder erfüllen muss, wenn sich die

angefochtene Verfügung auf einen grossen Teil der Einwohnerschaft auswirkt

(RB 1998 Nr. 13) oder wenn sich die Gemeinde gegen ihr auferlegte

finanzielle Verpflichtungen wehrt (RB 2001 Nr. 9 = ZBl 102/2001,

S. 525; vgl. zum Ganzen VGr, 8. Oktober 2003, VB.2003.00196, E. 2a,

und 2. Dezember 2004, VB.2004.00423, E. 1.2.1; beide unter

www.vgrzh.ch).

Ein schutzwürdiges Interesse ist hingegen auch nach der

neuen Fassung dann nicht gegeben, wenn die Gemeinde nicht ihr eigenes, sondern

kantonales Recht oder Bundesrecht anzuwenden hat und es ihr einzig um die

Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung geht (RB 1998 Nr. 14;

vgl. auch BGE 125 II 192 E. 2a/aa). Die Gemeinde kann sich mit anderen

Worten nicht für die richtige Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts wehren.

Auch genügt es nicht, wenn die Gemeinde im betreffenden Bereich über Ermessen

verfügt, solange die Oberbehörde an dessen Stelle ihr eigenes setzen darf. Eine

qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit ist aber insbesondere dort

vorhanden, wo örtliche Gegebenheiten eine Rolle spielen (Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 21 N. 66).

2.2

Die

Streitigkeit betrifft die Berechnung der Ausnützung auf dem Baugrundstück

Kat.-Nr. 02. Diese Berechnung hat gemäss § 255 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betreffend

anrechenbare Flächen und § 259 PBG betreffend massgebliche Grundfläche zu

erfolgen und richtet sich somit nach kantonalem Recht. Dass die kommunale

Bauordnung das zulässige Ausnützungsmass festlegt, ändert nichts daran, dass

sich der Streit um die Anwendung des kantonalen Rechts dreht und sich somit die

Gemeinde zur Begründung ihrer Legitimation nicht auf die Durchsetzung und

richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts berufen kann.

Auch eine Betroffenheit der Gemeinde in anderen schutzwürdigen

kommunalen Interessen ist nicht ersichtlich. Der von ihr erhobene Einwand, die

Vorinstanz habe die Parzellierungsbewilligung der Baukommission vom 10. August

2004.

und die damals vorgenommene Aufteilung der Ausnützung auf die drei neu

gebildeten Parzellen übergangen, betrifft ebenfalls die Frage der kantonal

geregelten Ausnützungsberechnung und vermag kein besonderes kommunales

Interesse zu begründen.

Auf die Beschwerde der Gemeinde ist demgemäss nicht

einzutreten.

3.

Die Bauherrschaft und mit ihr die Baubewilligungsbehörde

gehen davon aus, dass auf der Bauparzelle eine Ausnützungsreserve von 128 m2 bestehe, welche durch das geplante Bauvorhaben

nur teilweise beansprucht werde. Dagegen hat die Rekurskommission erwogen, dass

unter Mitberücksichtigung der Werkhalle im Erdgeschoss die maximal zulässige

Bruttogeschossfläche von 757,9 m2

bereits deutlich überschritten werde, woran auch der Ausnützungsbonus gemäss

Art. 7 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil vom 17. Januar 1994

(BZO) nichts ändere. Im Beschwerdeverfahren macht die Bauherrschaft

insbesondere geltend, das Baugrundstück sei durch eine Parzellierung

entstanden, bei welcher auch die auf dem ursprünglichen Grundstück vorhandenen

Ausnützungsreserven den neu gebildeten Parzellen zugeschlagen worden seien; die

Vorinstanz habe unberücksichtigt gelassen, dass dabei auf das Baugrundstück

eine Reserve von 128 m2 Reserveausnützung

Wohnen und 16 m2

Reserveausnützung Gewerbe übertragen worden seien. Die Beschwerdegegnerschaft

widerspricht dieser Auffassung und weist insbesondere darauf hin, dass in

Dispositiv

Dispositiv-Ziffer 2 der Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004 ausdrücklich

festgehalten werde, dass die zulässige Ausnützung auf dem heutigen Baugrundstück

(damals Parzelle C) vollständig konsumiert sei.

3.1 Bereits im

Rekursverfahren hat die Bauherrschaft dem Einwand der Ausnützungsüberschreitung

entgegengehalten, dass die Bauparzelle aufgrund der Parzellierungsbewilligung

vom 10. August 2004 über eine Reserveausnützung von 128 m2 verfüge,

von der mit dem geplanten Umbau lediglich 53,25 m2 ausgenützt

würden. Diesem offenkundig rechtserheblichen Einwand ist die Vorinstanz in

keiner Weise nachgegangen; der Rekursentscheid ist bereits aus diesem Grund

aufzuheben.

3.2 Hebt das

Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so entscheidet es gemäss §

63 Abs. 1 VRG in der Regel selbst. Es kann gestützt auf § 64 Abs. 1 VRG die Sache

zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen, unter anderem

insbesondere dann, wenn der Tatbestand ungenügend festgestellt wurde; nach der

Rechtsprechung lässt dies eine Rückweisung auch an eine untere Instanz zu

(Kölz/Bosshart/Röhl, § 64 N. 6).

3.2.1

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 03 liegt in der

dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbe (WG3), in welcher gemäss Art. 3 BZO eine

Ausnützungsziffer von 55 % gilt sowie in Verbindung mit Art. 7 Abs. 2 BZO

für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile eine Erhöhung der

Ausnützungsziffer um 15 %. Das heutige Grundstück Kat.-Nr. 02 ist aus der

Teilung des Grundstücks (alt) Kat.-Nr. 05 entstanden, auf welchem am 23.

September 1997 der Neu- und Anbau von 2 Mehrfamilienhäusern bewilligt worden

war. Bei der von der Baukommission Wädenswil am 10. August 2004 bewilligten

Parzellierung wurde das bisher 4'318 m2 umfassende Grundstück (alt)

Kat.-Nr. 05 in die Parzellen A (Wohnhaus I-Strasse 05) mit 621 m2, B

(I-Strasse 06) mit 572 m2, D (unüberbaut, teilweise in

Landwirtschaftszone) mit 1'747 m2 sowie in die hier

streitbetroffene Parzelle C (I-Strasse 03, Wohnhaus mit Werkstatt und Garagen)

mit 1'378 m2 aufgeteilt. Die Parzellierungsbewilligung wurde

unter folgenden " Bedingungen und Auflagen " erteilt:

"2. Gleichzeitig

mit dem Vollzug der Mutation ist im Grundbuch folgende öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung anzumerken und der Baukommission das entsprechende

Zeugnis des Grundbuchamtes einzureichen:

a) Ausnützungsbeschränkung

Wohnen

"Die

Grundstücke neu Kat. Nrn. … (Parzellen A, B, C und D) sind mit bewilligten

Bauten gemäss Bauprojekt-Nr. 07 betreffend Wohnnutzung (55 %) vollständig

ausgenützt."

b) Ausnützungsbeschränkung

Gewerbe

"Die Grundstücke neu Kat.-Nrn. … (Parzellen C und D)

sind mit bewilligten Bauten gemäss Bauprojekt-Nr. 07 betreffend Gewerbenutzung

vollständig ausgenützt."

3. Feststellung betreffend Restausnützung

Es werden folgende Restausnützungen zugeteilt:

- Parzelle A: 15 m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche Wohnen entsprechend 27,27 m2 anrechenbare Grundstücksfläche

- Parzelle B: 25 m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche Wohnen entsprechend 45,46 m2 anrechenbare Grundstücksfläche mit

Nutzungsrecht zugunsten Parzelle C (auf dem Dach Parzelle B)

- Parzelle C: 128 m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche Wohnen entsprechend 232,73 m2 anrechenbare Grundstücksfläche

- Parzelle C: 16 m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche Gewerbe

- Parzelle D: 33,6 m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche Gewerbe zugunsten Parzelle C."

Die mit dem angefochtenen Beschluss vom 20. November 2007

bewilligten Umbauten umfassen laut Baubewilligung eine neu anrechenbare Fläche

von 53,25 m2. In ihren Erwägungen ist die Baukommission von

einer massgebenden Grundstücksfläche von 1'378 m2 ausgegangen,

was eine Bruttogeschossfläche von 757,9 m2 ergebe; projektiert sei

eine Fläche von 683,15 m2, nämlich 629,9 m2 bestehend und

53,25 m2 neu. Auf Anfrage der Vorinstanz führte die Baukommission am

2. Juli 2008 aus (VB.2009.00016), dass für die Ermittlung der bestehenden

Bruttogeschossfläche von 629,9 m2 auf die Ausnützungsberechnung

gemäss Baubewilligung vom 23. September 1997 abgestellt worden sei.

3.2.2

Das heutige Baugrundstück Kat.-Nr. 02 umfasst eine für die Ausnützung

massgebliche Grundfläche von 1'378 m2, was gemäss der nach Art. 3

BZO zulässigen Ausnützung von 55 % eine anrechenbare Fläche von 757,9 m2

bzw. mit dem Zuschlag von 15 % gemäss Art. 7 Abs. 2 BZO eine solche von

826,8 m2 ergibt. Die gemäss Baubewilligung bestehende anrechenbare

Fläche von 629,9 m2 ergibt sich aus 38,1 m2 für das

Treppenhaus, 276,3 m2 für das 1. OG und 315,5 m2 für

das 2. OG. Werden mit der Rekurskommission die 345 m2 der

Werkhalle hinzugerechnet, so ergibt sich gesamthaft eine anrechenbare Fläche

von 974,9 m2, womit das Grundstück Kat.-Nr. 02 für sich allein

betrachtet offenkundig übernutzt ist. Das Bauvorhaben, das eine zusätzliche

anrechenbare Fläche von 53,25 m2 vorsieht, ist deshalb von

vornherein nur zulässig, wenn, wie die Bauherrschaft geltend macht, in

entsprechendem Umfang Ausnützungsreserven von den anderen Teilparzellen des

früheren Grundstücks (alt) Kat.-Nr. 05 beansprucht werden können. Die Bauherrschaft

beruft sich mit der Baubewilligungsbehörde dafür auf die Parzellierungsbewilligung

vom 10. August 2004.

Dass solche Ausnützungsreserven zugunsten des Grundstücks

Kat.-Nr. 02 bzw. der Parzelle C bestehen, kann der Parzellierungsbewilligung

jedoch nicht zweifelsfrei entnommen werden. Zwar wurde unter Dispositiv-Ziffer

3 "Feststellung betreffend Restausnützung" festgehalten, dass der

Parzelle C 128 m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche Wohnen und 16 m2

anrechenbare Bruttogeschossfläche Gewerbe als Restausnützung zugeteilt werde.

Gleichzeitig wird in Erwägung C jedoch ausgeführt, dass mit der Übertragung von

33,6 m2 anrechenbarer Bruttogeschossfläche Gewerbe von Parzelle

D auf Parzelle C sowie "mit der möglichen Reduktion der

Gewerbenutzung durch 128 m2 Bruttogeschossfläche Wohnnutzung … die

Ausnützung Gewerbe von der Parzelle C nicht mehr überschritten (sei)“. Auf die

Frage der Vorinstanz, wie die Reserve- und Restausnützungen gemäss Ziffer 3 des

Baukommissionsbeschlusses vom 10. August 2004 zu erklären seien, liess die

Baukommission am 2. Juli 2008 ausführen (VB.2009.00016): "Die Aufteilung

der noch nicht konsumierten Ausnützung wurde nach Vorgabe der Bauherrschaft den

einzelnen Teilgrundstücken zugeteilt". Wie der Umfang der nicht

konsumierten Ausnützung berechnet wurde, ist damit ebenso wenig erklärt wie die

sich aufgrund der eingangs zitierten Erwägung stellende Frage, ob die

"Reserveausnützung" von 128 m2 Bruttogeschossfläche Wohnen

nicht bereits zur Kompensation der zu hohen Ausnützung Gewerbe auf Parzelle C

verwendet wurde. Unter diesen Umständen kann entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführerin für die Feststellung allfälliger Ausnützungsreserven nicht

allein auf die Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004 abgestellt werden.

3.2.3

In erster Linie ist deshalb zu untersuchen, ob und in welchem Umfang im

Zeitpunkt der Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004 das ungeteilte und

gemäss Baubewilligung vom 23. September 1997 überbaute Grundstück (alt)

Kat.-Nr. 05 über Ausnützungsreserven verfügte. Bereits damals betrug die

Ausnützung 55 %, zuzüglich des Zuschlags von 15 % für Gewerbenutzung,

was, wie in Erwägung lit. e der seinerzeitigen Baubewilligung festgehalten

wird, bei einer massgeblichen Grundfläche von 2'826 m2 eine

Bruttogeschossfläche von 1'554,3 m2 (Wohnen) und 423,9 m2

(Gewerbe) zuliess. Allerdings weist die Beschwerdegegnerschaft zutreffend

darauf hin, dass laut Parzellierungsbewilligung das aufzuteilende Grundstück

(alt) Kat.-Nr. 05 lediglich noch über eine Fläche von 4'318 m2 statt

den im Zeitpunkt der Baubewilligung vorhandenen 4'351 m2 verfügte,

was möglicherweise darauf zurückzuführen ist, dass gemäss Ziffer 1 der

Baubewilligung vom 23. September 1997 entlang der I-Strasse ein ca. 1 m breiter

Streifen auf einer Länge von ca. 45 m an der östlichen Grenze unentgeltlich an

die öffentliche Strasse abzutreten war. Soweit diese Abtretungsfläche nicht

bereits bei der Baubewilligung in Abzug gebracht worden ist, dürfte deshalb die

massgebliche Fläche entgegen der Darstellung der Beschwerdeführerin im

Zeitpunkt der Parzellierungsbewilligung weniger als die im Zeitpunkt der Baubewilligung

angerechneten 2'826 m2 betragen haben. Sodann geht die

Beschwerdeführerin davon aus, dass gemäss seinerzeitiger Baubewilligung

1'376,3 m2 für Wohnen und 352 m2 für Gewerbe verbaut

wurden; indessen ist in Erwägung lit. e der Baubewilligung nur davon die Rede,

dass diese Flächen projektiert seien, und werden weitere Erwägungen zur Ausnützbarkeit

einzelner Räume angestellt; einen verlässlichen Schluss auf die gesamthaft

verbleibenden Ausnützungsreserven lässt deshalb die Baubewilligung vom 23. September

1997 nicht zu.

Sodann enthält wie erwähnt auch die Parzellierungsbewilligung

vom 10. August 2004 keine nachvollziehbare Berechnung der in Ziffer 3 der

Bewilligung zugeteilten "Restausnützungen" und hat die Baukommission

auf entsprechende Anfrage der Vorinstanz eine solche auch nicht nachgeliefert,

sondern lediglich ausgeführt, dass die nicht konsumierte Ausnützung nach

Vorgabe der Bauherrschaft den einzelnen Teilgrundstücken zugeteilt wurde.

3.2.4

Unter diesen Umständen lässt sich die entscheidende Frage, in welchem

Umfang bei der Parzellierung des früheren Grundstücks (alt) Kat.-Nr. 05

Ausnützungsreserven bestanden, die dem heutigen Baugrundstück zugeteilt werden

konnten, aufgrund der gegebenen Aktenlage nicht entscheiden, und damit die

Einhaltung der Ausnützung nicht überprüfen. Vielmehr wird die

Baubewilligungsbehörde eine vollständige Nachprüfung der Ausnützung vorzunehmen

haben, welche insbesondere auch eine nachvollziehbare Berechnung der im

Zeitpunkt der Parzellierungsbewilligung gesamthaft vorhandenen Ausnützungsreserven

und ihre Aufteilung auf die seinerzeit gebildeten Parzellen enthält. Zu diesem

Zweck sind in teilweiser Gutheissung der Beschwerde der Rekursentscheid und die

Baubewilligung aufzuheben und sind die Akten zu neuer Beurteilung des Baugesuchs

an die örtliche Baubehörde zurückzuweisen.

4.

Bei diesem Ausgang der beiden Beschwerdeverfahren und

unter zusätzlicher Berücksichtigung des Umstands, dass die Unklarheiten

bezüglich der Ausnützung die Baugesuchstellerin und die Baubehörde zu vertreten

haben, rechtfertigt es sich, die Kosten des Rekurs- und des

Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte der Baugesuchstellerin und der Stadt Wädenswil

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Parteientschädigungen sind bei diesem Ausgang

nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss beschliesst die Kammer:

1. Die Verfahren

VB.2009.00016 und VB.2009.00058 werden vereinigt;

2. Auf die

Beschwerde VB.2009.00058 wird nicht eingetreten;

und entscheidet:

1. Die

Beschwerde VB.2009.00016 wird teilweise gutgeheissen. Der Rekursentscheid und

die Baubewilligung werden aufgehoben und die Akten werden zu neuer Beurteilung

des Baugesuchs an die Baukommission Wädenswil zurückgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 240.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'740.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte der Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführerin

2 auferlegt.

4. Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5. Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung

an…