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Entscheid

VB.2009.00063

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00063

5. Mai 2010Deutsch32 min

(URT.2010.12298)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Versicherungseinrichtung A ist Eigentümerin der

Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 an der Rümlangstrasse 03 im Gebiet

Reckholderen in Oberglatt. Am 14. September 2007 ersuchte sie um einen

Vorentscheid mit Verbindlichkeit gegenüber Dritten über verschiedene Fragen

betreffend die Überbaubarkeit dieser Parzellen unter Aspekten des Lärmschutzes.

Mit Verfügung vom 28. Januar 2008 (BVV 07-2042) beschied die Baudirektion,

für die unerschlossenen Teile des fraglichen Gebiets könne aus

lärmschutzrechtlicher Sicht keine Baubewilligung in Aussicht gestellt werden

(Dispositiv-Ziff. I.1); für ein erschlossenes Teilgebiet in einer Bautiefe

von 30 m längs der Reckholderenstrasse stellte sie Baubewilligungen unter verschiedenen

Auflagen und Bedingungen in Aussicht (Dispositiv-Ziff. I.2). Mit Beschluss

vom 26. Februar 2008 eröffnete die Baukommission Oberglatt die Verfügung

der Baudirektion und beantwortete die zum Vorentscheid gestellten Fragen im

Sinn dieser Verfügung; gleichzeitig hielt sie fest, dass sie mit deren

Beurteilung nicht einig gehe.

Erwägungen

II.

Die Versicherungseinrichtung A und die Gemeinde Oberglatt

erhoben gegen die Verfügung der Baudirektion gemeinsam Rekurs an die

Baurekurskommission I. Diese wies das Rechtsmittel mit Entscheid vom 19. Dezember

2008.

ab.

III.

Gegen den Rekursentscheid gelangten die Versicherungseinrichtung

A und die Gemeinde Oberglatt mit Beschwerde vom 9. Februar 2009 an das

Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben

und es sei:

"1. im

Hauptstandpunkt:

a) festzustellen, dass

die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 mindestens bis zu einer Bautiefe von

95.

m ab der Reckholderenstrasse und der Rümlangstrasse, ab letzterer eventuell

mindestens bis zu einer solchen von 30 m, im Sinne von Art. 24 Abs. 2

USG und Art. 30 LSV in Verbindung mit §§ 234 u. 236 f. PBG erschlossen

sind,

b) in Anwendung von Art. 30

Satz 2 LSV für die Erschliessung der noch nicht erschlossenen Restflächen

der beiden Grundstücke eine Ausnahmebewilligung in Aussicht zu stellen,

c) gestützt auf Art. 31

Abs. 2 LSV für die gemäss lit. b erschlossenen oder gemäss lit. c

erschliessbaren Flächen [gemeint ist wohl: die gemäss lit. a erschlossenen

oder gemäss lit. b erschliessbaren Flächen] der beiden Grundstücke eine

Baubewilligung für Wohnbauten in Aussicht zu stellen,

2.

im

Eventualstandpunkt:

das Verfahren an

die Vorinstanz mit der Verpflichtung zurückzuweisen, dieses an die Baudirektion

mit der Anordnung weiterzuweisen, die überbaubaren Flächen im Sinne der im

Hauptstandpunkt gestellten Anträge abzugrenzen,

alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Baudirektion im Beschwerde-

und Rekursverfahren sowie unter Kostenfolge zulasten der Baudirektion für das

Vorentscheidsverfahren."

Die Vorinstanz beantragte

am 24. Februar 2009 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Denselben Antrag stellte die Baudirektion in ihrer Beschwerdeantwort vom 13. März

2009.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerde ist ohne Weiteres zulässig; zur

Legitimation der Gemeinde kann auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz

verwiesen werden.

2.

Die beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02, die

zusammen rund 32'100 m2 umfassen, liegen in einer Kernzone, welcher

die Empfindlichkeitsstufe II gemäss Art. 43 der Lärmschutz-Verordnung vom

15.

Dezember 1986 (LSV) zugeordnet wurde (zweigeschossige Zone K2 / 40 %).

Sie sind sowohl durch Fluglärm des Flughafens Zürich-Kloten wie durch

Strassenlärm der Rümlangstrasse belastet.

Für den Lärm ziviler Flugplätze gelten in der

Empfindlichkeitsstufe II die folgenden Immissionsgrenzwerte (Anhang 5 zur LSV, Ziff. 221

und 222):

Tageszeit

06–22

h

22–23

h

23–24

h

05–06

h

Immissionsgrenzwert

60.

dB

55.

dB

50.

dB

50.

dB

Das Ausmass der Lärmbelastung wird beim Fluglärm

grundsätzlich durch Berechnungen ermittelt (Art. 38 Abs. 2 LSV). Die

Baudirektion des Kantons Zürich hat in einem Kreisschreiben vom 28. Februar

2006.

festgehalten, auf welche Grundlagen nach ihrem Dafürhalten bei der

Berechnung der Fluglärmimmissionen abzustellen sei, nämlich einerseits auf den

zu erwartenden Flugverkehr gemäss dem vom Bundesamt für Zivilluftfahrt (BAZL)

am 29. März 2005 genehmigten vorläufigen Betriebsreglement (VBR 2005), andererseits

auf die tatsächliche, "nominelle" Belastung des Jahres 2000 (NOM

2000).

Die Vorinstanz nimmt bei den Baugrundstücken aufgrund der

zwei erwähnten Berechnungsgrundlagen die folgende Lärmbelastung an:

Ermittlungsgrundlage

06–22

h

22–23

h

23–24

h

05–06

h

VBR 2005

61.

dB

61–63

dB

–­

–

NOM 2000

62–63

dB

63–65

dB

–

–

Das entspricht im Wesentlichen der kartografischen

Darstellung der Fachstelle Lärmschutz, welche im Beschwerdeverfahren von

Beschwerdeführerinnen wie Beschwerdegegnerin eingereicht wurden; zu berichtigen

ist lediglich, dass der Immissionsgrenzwert am Tag gemäss VBR 2005 auf einem

Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 01 mit 60 dB eingehalten ist. Im Übrigen sind

die Immissionsgrenzwerte sowohl am Tag (06–22 h) wie auch in der ersten

Nachtstunde (22–23 h) überschritten. Gemäss den Werten NOM 2000 ist überdies in

der nordöstlichen Ecke des Grundstücks Kat.-Nr. 01 in der ersten Nachtstunde

auch der Alarmwert überschritten. Die Vorinstanz betrachtet die höheren Werte

gemäss NOM 2000 allerdings als nicht massgeblich; diese Frage braucht hier

nicht entschieden zu werden.

Auf einem Teil der Grundstücke sind ferner wegen des

Verkehrs auf der Rümlangstrasse auch die Immissionsgrenzwerte des

Strassenverkehrs (Anhang 3 zur LSV) überschritten.

3.

3.1

Die

Baugrundstücke liegen in einer rechtskräftig festgesetzten Bauzone für Gebäude

mit lärmempfindlichen Räumen im Sinn von Art. 22 und 24 des

Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG). In einer derartigen

Nutzungszone beschränkt das Lärmschutzrecht die baulichen Möglichkeiten in

unterschiedlicher Weise, je nachdem, ob das Gebiet bereits erschlossen ist oder

nicht.

Wo eine ausreichende Erschliessung fehlt, dürfen

zusätzliche Erschliessungsanlagen gemäss Art. 24 Abs. 2 USG in Verbindung

mit Art. 30 LSV nur erstellt werden, sofern die Planungswerte eingehalten

sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart bzw. durch planerische, gestalterische

oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können. Die Vollzugsbehörde kann

für kleine Teile von Bauzonen Ausnahmen gestatten.

In erschlossenen Flächen wird nicht auf die

Einhaltung der Planungswerte abgestellt. Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen

dürfen hier bewilligt werden, wenn die Lärmbelastung an den Fenstern dieser

Räume die Immissionsgrenzwerte nicht übersteigt oder wenn es gelingt, die

Belastung mit geeigneten Massnahmen (Anordnung der Räume auf der dem Lärm abgewandten

Seite des Gebäudes bzw. bauliche oder gestalterische Massnahmen) bis auf die

Immissionsgrenzwerte zu senken (Art. 22 USG, Art. 31 Abs. 1

LSV). Lassen sich die Immissionsgrenzwerte durch Massnahmen der genannten Art

nicht einhalten, wird eine Baubewilligung nur erteilt, wenn an der Errichtung

des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde der

Ausnahme zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV).

Vorweg ist daher die Erschliessung der strittigen

Parzellen zu beurteilen.

3.2

Die

Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen im Perimeter des Quartierplans Reckholderen-Hofacker,

der vom Regierungsrat mit Beschluss vom 28. August 1969 festgesetzt wurde.

Am 28. Februar 1992 schlossen die Grundeigentümer des Quartierplangebiets

einen "Flächenbereinigungs- und Konsortialvertrag", mit welchem die

Strassenanlagen redimensioniert und Teile der ursprünglich ausgeschiedenen

Strassenflächen ins Eigentum der anstossenden Grundeigentümer zurückübertragen

wurden. Mit demselben Vertrag verbanden sich die Grundeigentümer zu einem

Erschliessungskonsortium, welches die Projektierung und Ausführung der

Quartierplananlagen (insbesondere Reckholderenstrasse, Brunnenweg und

Glattstiig) übernahm. Die Erschliessungsanlagen wurden offenbar 1992 und in den

folgenden Jahren erstellt

Am Quartierplan waren die Rechtsvorgänger der heutigen

Beschwerdeführerin 1 wie folgt beteiligt: Die Erben von C mit der kleinen

Parzelle Nr. 08 (heute Kat.-Nr. 02) und D mit der grösseren Parzelle

Nr. 07 (umfassend die heutige Kat.-Nr. 01, den Glattstiig-Weg sowie

die südliche Hälfte der heutigen Kat.-Nr. 05). Zur Erschliessung dieser

Parzellen dient gemäss dem Quartierplan einerseits der südliche Ast der

(inzwischen erstellten) Reckholderenstrasse, andererseits eine Stichstrasse mit

Wendeplatz, die praktisch vollständig auf die heutige Parzelle Kat.-Nr. 01

zu liegen käme, jedoch nie gebaut wurde. Für die Stichstrasse wurden im

Quartierplan weder Landabzüge vorgenommen noch Erschliessungskosten belastet;

mit Rücksicht auf die weitere landwirtschaftliche Bewirtschaftung der Parzelle

wurde vielmehr festgelegt, dass deren Eigentümer das für den Bau der

Stichstrasse notwendige Areal erst bei der Überbauung des Grundstücks abtreten

müsse. Dementsprechend wurde für Landabzüge nur der nördliche Teil der Parzelle

Nr. 07 bis zu einer Trennlinie 30 m südlich der Reckholderenstrasse herangezogen,

und beim Kostenverleger für die Erschliessungsbauten wurde die Parzelle nur mit

der an die (heute erstellte) Reckholderenstrasse anstossenden Fläche auf einer

Bautiefe von 30 m belastet. Lediglich Administrativ- und Vermessungskosten

wurden der Parzelle entsprechend ihrer Gesamtfläche verrechnet.

Anlässlich der Überarbeitung des Quartierplans im

Zusammenhang mit dem Konsortialvertrag vom 28. Februar 1992 wurde offenbar

ein neuer Kostenverleger und Quotenarealplan vom 19./21. März 1991

erstellt, auf welchen in verschiedenen Dokumenten Bezug genommen wird, der

jedoch nicht bei den Akten liegt. Inzwischen war von der Quartierplan-Parzelle

Nr. 07 der nördliche Teil (Glattstiig-Weg plus südliche Hälfte der

heutigen Kat.-Nr. 05) abparzelliert worden. Der südliche Teil der Parzelle

Nr. 07 (heutige Kat.-Nr. 01) war ins Eigentum der Beschwerdeführerin

1.

übergegangen und wurde neu als Nr. 06 geführt. Für diese verkleinerte

Parzelle reduzierte sich gemäss Kostenverleger der Erschliessungsbauten das

belastete Quotenareal entlang der Reckholderenstrasse (erste Bautiefe von 30 m)

auf 3'976 m2. Hinzu kam offenbar ein zusätzliches Quotenareal

entlang dem neu geplanten Glattstiig von 637 m2.

3.3

Für die

strassenmässige Erschliessung der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 steht

heute in erster Linie der südliche Ast der bestehenden Reckholderenstrasse zur

Verfügung. Umstritten ist, wieweit auch die südöstlich der Parzellen

verlaufende Rümlangstrasse als Erschliessungsanlage zu berücksichtigen sei.

Die Baudirektion hat im angefochtenen Entscheid ein

Teilgebiet von 30 m längs der Reckholderenstrasse als erschlossen betrachtet;

den ganzen Rest des fraglichen Gebiets wertet sie als unerschlossen. Die

Vorinstanz schützte diesen Standpunkt.

Demgegenüber machen die Beschwerdeführerinnen geltend,

dass entlang der Reckholderenstrasse eine Bautiefe von 95 m als erschlossen zu

betrachten sei. Ferner sei auch die Rümlangstrasse als Erschliessungsanlage für

eine Bautiefe von 95 m zu anerkennen.

3.4

Gemäss Art. 19

Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) ist Land

erschlossen, wenn eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht

und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe

heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist. Wie die

Beschwerdeführerinnen zutreffend feststellen, ist im vorliegenden Fall entscheidend,

ob die noch ausstehenden Erschliessungswerke als Teile der Grob- bzw. Fein­erschliessung

oder aber als blosse Massnahmen zum Anschluss der Bauten zu qualifizieren sind.

3.5

Der

Standpunkt der Beschwerdeführerinnen, wonach auch die Rümlangstrasse als Erschliessungsanlage

zur Verfügung stehe, stützt sich auf den Quartierplan, in welchem davon

ausgegangen wurde, dass Grundstücksteile innerhalb eines Abstandes von

30.

m entlang der Rümlangstrasse bereits erschlossen seien. Diese Flächen

wurden daher bei den Landabzügen nicht und im Kostenverleger für die

Erschliessungsbauten wurden die Grenzen der Quotenareale in einem Winkel von

45° von der Rümlangstrasse abgesetzt.

Ob die Rümlangstrasse als Zufahrt für die angrenzenden

Grundstücke gelten kann, ist jedoch nicht in erster Linie anhand des

Quartierplans von 1969, sondern aufgrund der heutigen Rechts- und Sachlage zu

beurteilen. Wieweit die im Quartierplan getroffenen Annahmen bezüglich der Erschliessungsfunktion

der Rümlangstrasse als planerische Festlegung im Sinn von § 236 Abs. 2

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu verstehen

sind, wie dies die Beschwerdeführerinnen vertreten, ist fraglich; soweit sie

den heutigen Anforderungen der Verkehrssicherheit entgegenstehen, kann jedenfalls

nicht auf sie abgestellt werden.

Die Rümlangstrasse ist eine Staatsstrasse, auf deren

Benützung als unmittelbare Zufahrt die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke

keinen Anspruch haben. Zutreffend ist zwar der Einwand der

Beschwerdeführerinnen, dass kein generelles Verbot des seitlichen Zutritts im

Sinn von § 241 PBG erlassen wurde. Dennoch ist angesichts des erheblichen

Verkehrsaufkommens von vornherein auszuschliessen, dass für alle entlang der

Strasse zu erstellenden Wohnbauten individuelle seitliche Zutritte gestattet

würden. Vielmehr hätte die Verkehrserschliessung entsprechend § 240 Abs. 3

PBG nach Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten

zu erfolgen, wovon auch die Beschwerdeführerinnen vor der Vorinstanz

ausgegangen sind. Eine zusammengefasste Zufahrt für eine grössere Zahl von

Einheiten wäre jedoch ihrerseits als Erschliessungsanlage zu qualifizieren, und

zwar unabhängig davon, ob auch Anpassungen an der Staatsstrasse (Strassenaufweitung

mit Abbiegespur) erforderlich würden, wie die Beschwerdegegnerin vor der

Vorinstanz in Betracht zog. Solche Erschliessungsmassnahmen wären nur unter den

Voraussetzungen von Art. 24 Abs. 2 USG und Art. 30 LSV gestattet

(hinten, E. 5). Beim heutigen Stand fällt die Staatsstrasse als

unmittelbare (Fein-)Erschliessung für das angrenzende Gebiet ausser Betracht.

3.6

Die von

der Baudirektion als erschlossen bezeichnete Fläche von 30 m entlang der Reckholderenstrasse

entspricht einer üblichen ersten Bautiefe. Die Beschwerdeführerinnen berufen

sich demgegenüber auf die vom Regierungsrat am 9. Dezember 1987 erlassenen

Normalien über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien; LS 700.5). Unter

dem Titel "Erreichbarkeit" verlangt § 4 Abs. 1 der

Zugangsnormalien, Zugänge seien so nahe an die zu erschliessenden Grundstücke

bzw. Bauten und Anlagen heranzuführen, dass ein wirksamer Einsatz der

öffentlichen Dienste möglich ist, und im Anhang wird die Erreichbarkeit dahingehend

umschrieben, dass bei Gebäuden von weniger als 13 m Gebäudehöhe die abgewickelte

Distanz vom Zugang bis zum Gebäudeeingang maximal 80 m betragen darf. Unter

Hinzurechnung der Gebäudetiefe verlangen die Beschwerdeführerinnen daher die

Anerkennung einer erschlossenen Bautiefe von 95 m entlang der Quartierstrasse.

Wieweit die Definition der Erreichbarkeit in den

Zugangsnormalien für die Abgrenzung des erschlossenen Gebiets entsprechend Art. 24

Abs. 2 USG und Art. 30 LSV herangezogen werden kann, ist fraglich.

Zum einen kann nicht jede Baute an ein beliebiges Erschliessungswerk

angeschlossen werden, sondern es sind auch die planerischen Festlegungen – hier

des bestehenden Quartierplans – zu beachten (§ 236 Abs. 2 PBG). Dass

der Quartierplan den Kostenverleger für die Erschliessungsanlagen nur auf eine

Bautiefe von 30 m ausgerichtet hat, ist dabei allerdings nicht allein

massgeblich; aus der Lage der Quartierstrassen ist ersichtlich, dass diese auch

für Bauten in einer zweiten Bautiefe bis ca. 60 m vorgesehen sind.

Mit grösseren Distanzen rechnet der Quartierplan jedoch – zumal im hier

interessierenden südlichen Bereich – offensichtlich nicht. Die Beschwerdeführerinnen

sind allerdings der Auffassung, der Quartierplan sei insofern überholt und die

Überbauung des ganzen Gebiets würde heute ohne den Bau der Stichstrasse

realisiert.

Zum andern stellt sich die Frage, wieweit das aus Art. 24

Abs. 2 USG und Art. 30 LSV fliessende Erschliessungsverbot auch für

die Erstellung von Anschlusswegen und ­leitungen gilt, die über die

unmittelbare Nachbarschaft der bestehenden Erschliessung hinausgehen. Das

Verwaltungsgericht hat bereits darauf hingewiesen, dass Erschliessungsbemühungen

Privater, die allein oder gemeinsam in der Lage sind, ein grösseres Gebiet zu

erschliessen, sich mit Blick auf die Zielsetzung der umweltrechtlichen Bestimmungen

nicht wesentlich vom Bau einer Erschliessung durch das Gemeinwesen

unterscheiden (VGr, 17. Juni 2009, VB.2008.00053, E. 6.6.2,

www.vgrzh.ch). Bezogen auf die vorliegende Situation bedeutet dies unter anderem,

dass ein Verzicht auf die Stichstrasse, die zweifellos als neue

Erschliessungsanlage zu werten wäre, kaum durch Anschlusswerke kompensiert

werden darf, die den Regeln von Art. 24 Abs. 2 USG und Art. 30

LSV nicht unterstünden. Die Vorinstanz ist in ihrem Entscheid sogar davon

ausgegangen, dass alle über die erste Bautiefe entlang der Reckholderenstrasse

hinausgehenden Massnahmen als zusätzliche, nur unter den Voraussetzungen von Art. 24

USG zulässige Erschliessung gelten (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 8.3).

Diese Fragen brauchen hier nicht abschliessend geklärt zu

werden, denn sie sind für den Ausgang des Verfahrens, wie die nachstehenden

Erwägungen zeigen, nicht entscheidend.

4.

4.1

Die

Immissionsgrenzwerte der Lärmbelastung sind im fraglichen Gebiet nach dem

Gesagten überschritten; Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen dürfen daher auf

den erschlossenen Flächen nur bewilligt werden, wenn es gelingt, die Lärmbelastung

an den Fenstern der lärmempfindlichen Räume mit geeigneten Massnahmen

(Anordnung der Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes bzw.

bauliche oder gestalterische Massnahmen) bis auf die Immissionsgrenzwerte zu

senken (Art. 22 USG, Art. 31 Abs. 1 LSV). Können die Immissionsgrenzwerte

durch Massnahmen der genannten Art nicht eingehalten werden, darf eine

Baubewilligung nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein

überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde der Ausnahme zustimmt

(Art. 31 Abs. 2 LSV).

4.2

Die

Lärmbelastung seitens der Rümlangstrasse kann voraussichtlich durch geeignete

bauliche und gestalterische Massnahmen so weit reduziert werden, dass die

Immissionsgrenzwerte des Strassenlärms an den Fenstern der lärmempfindlichen

Räume eingehalten sind. Die Baudirektion hat im angefochtenen Entscheid einen

entsprechenden Vorbehalt angebracht; dieser Punkt ist vorliegend nicht

strittig.

Gegenüber dem Fluglärm ist eine Abschirmung mittels

baulicher oder gestalterischer Massnahmen dagegen nur sehr begrenzt möglich.

Selbst wenn dieser wie im vorliegenden Fall relativ flach von der Seite

eintrifft, ist eine erhebliche Reduktion, wie sie insbesondere zur Einhaltung

der Immissionsgrenzwerte der ersten Nachtstunde erforderlich wäre, kaum zu

erreichen. Erschwerend kommt hier hinzu, dass der Strassenlärm der Rümlangstrasse

von der gegenüberliegenden Seite eintrifft; eine Ausrichtung der empfindlichen

Räume auf die vom Lärm abgewandte Seite ist daher nicht für beide Lärmquellen

zugleich realisierbar. Massnahmen im Sinn von Art. 31 Abs. 1 LSV

führen in diesem Fall nicht zum Ziel, was auch vonseiten der Beschwerdeführerinnen

nicht bestritten wird.

4.3

Eine

Baubewilligung darf somit auf den erschlossenen Flächen nur erteilt werden,

wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die

kantonale Behörde der Ausnahme zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV). Die

Baudirektion hat in ihrem Vorentscheid für eine Bautiefe von 30 m entlang der Reckholderenstrasse

Baubewilligungen unter bestimmten Auflagen und Bedingungen in Aussicht

gestellt. Insoweit wurde der Entscheid von keiner Partei angefochten und ist

somit nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens; allerdings ist darauf

hinzuweisen, dass die offenbar noch geltenden Baulinien entlang der geplanten

Stichstrasse der Überbauung eines Teils der genannten Fläche einstweilen

entgegenstehen. Für den Fall, dass noch eine weitere Bautiefe als erschlossen zu

betrachten wäre (vorn, E. 3.6), wären jedoch für diese zusätzliche Fläche

die Voraussetzungen einer Ausnahme anhand der Grundsätze von Art. 31 Abs. 2

LSV zu prüfen.

4.3.1

Der Entscheid über die Zustimmung nach Art. 31 Abs. 2 LSV

verlangt eine Interessenabwägung. Dabei kann das Interesse an der Erstellung

des Gebäudes ein öffentliches oder privates sein; das Interesse des

Eigentümers, seine Parzelle zonengemäss zu nutzen, genügt jedoch nicht, da

dieses in allen Fällen besteht und keine Ausnahme rechtfertigt. Auf der andern

Seite steht das Interesse der künftigen Bewohner und Benützer des Gebäudes am

Schutz gegen übermässigen Aussenlärm. Zu berücksichtigen sind bei der Interessenabwägung

unter anderem die Nutzweise der betroffenen Bauzone, das Ausmass der Überschreitung

der Immissionsgrenzwerte und die Möglichkeit, dem Gebiet allenfalls eine höhere

Empfindlichkeitsstufe im Sinn von Art. 43 Abs. 2 LSV zuzuordnen.

Zugunsten der Bewilligung können auch raumplanerische Überlegungen oder die

Rücksichtnahme auf ein Objekt des Denkmalschutzes in Betracht fallen. Beim

Entscheid über die Zustimmung steht der kantonalen Behörde ein erheblicher

Ermessensspielraum zur Verfügung (zum Ganzen BGr, 13. Januar 2009,

1C_196/2008, E. 2.5–2.6, www.bger.ch; VGr, 17. Juni 2009,

VB.2008.00053, E. 5.5.1, www.vgrzh.ch).

4.3.2

Vorliegend ist der Immissionsgrenzwert am Tag nur knapp überschritten, in

der ersten Nachtstunde (22–23 h) dagegen erheblich, nämlich gemäss VBR 2005 um

6–8 dB, gemäss NOM 2000 um 8–10 dB. Der Alarmwert ist nur in der nordöstlichen

Ecke des Grundstücks Kat.-Nr. 01 gemäss NOM 2000 überschritten.

Eine Aufstufung in die Empfindlichkeitsstufe III brächte

insofern keinen Vorteil, als für die erste Nachtstunde auch in der

Empfindlichkeitsstufe III derselbe Immissionsgrenzwert von 55 dB gilt wie in

der Empfindlichkeitsstufe II. Die Beschwerdeführerinnen weisen zwar zutreffend

darauf hin, dass bei einer Aufstufung tagsüber keine Überschreitung des Immissionsgrenzwerts

mehr vorläge. An der hier vor allem ins Gewicht fallenden Überschreitung in der

ersten Nachtstunde vermöchte dies jedoch nichts zu ändern. Die erste

Nachtstunde von 22–23 Uhr, in der viele Leute bereits zu Bett gehen, ist in

einer Wohnzone für das Ruhebedürfnis der Bewohner von erheblicher Bedeutung.

4.3.3

Ein raumplanerisches Interesse an der Errichtung einer Baute im Sinn von Art. 31

Abs. 2 LSV kann darin bestehen, dass eine Baulücke im bereits überbauten

Gebiet geschlossen werden soll. Nach der Praxis der Baudirektion gilt die

Schliessung einzelner Baulücken generell als überwiegendes Interesse (vgl. das

Kreisschreiben vom 28. Februar 2006). Das Bundesgericht hat dieses

Vorgehen geschützt (BGE 134 II 152 E. 11.1), andererseits aber auch die

Praxis der Genfer Behörden bestätigt, die das Schliessen einer Baulücke nicht

ohne Weiteres als überwiegendes Interesse anerkennen; dabei betonte es den Ermessensspielraum

der kantonalen Instanzen (BGr, 13. Januar 2009,1C_196/2008, E. 2.6,

www.bger.ch).

Die hier beurteilten Grundstücke liegen am Rand des

Siedlungsgebiets; nur im Norden grenzen sie an – erst vor kurzem – überbautes

Gebiet. Im Bereich des südwestlich, jenseits der Rümlangstrasse angrenzenden

Gebiets "Sack" und "Chrüzwis" wünscht die Gemeinde zwar

ebenfalls eine Überbauung, doch stellen sich dort ähnliche Probleme mit Bezug

auf die Lärmbelastung wie hier, und die Realisierung der Bauabsichten erscheint

höchst ungewiss (vgl. VGr, 17. Juni 2009, VB.2008.00053, www.vgrzh.ch;

gegen diesen Entscheid ist eine Beschwerde beim Bundesgericht hängig). Vom

Schliessen einer Baulücke kann daher vorliegend nicht die Rede sein.

Das Vorliegen einer Baulücke ist allerdings, wie die

Beschwerdeführerinnen zu Recht ausführen, keine notwendige Voraussetzung für

die Gewährung einer Ausnahme nach Art. 31 Abs. 2 LSV. Auch andere

raumplanerische Gesichtspunkte können berücksichtigt werden (VGr, 17. Juni

2009, VB.2008.00053, E. 5.5.5, www.vgrzh.ch). Die Beschwerdeführerinnen

sehen Gründe für eine Ausnahme darin, dass das fragliche Gebiet eine der

letzten Baureserven der Gemeinde darstelle, die andernorts nicht kompensiert

werden könne. Insbesondere solle hier der Ortskern fortentwickelt werden, was

naturgemäss nicht an beliebiger Stelle möglich sei. Diese Anliegen sind

verständlich; es entspricht jedoch der Zielsetzung der Bestimmungen von Art. 22

und 24 USG sowie 29–31 LSV, die bauliche Entwicklung in übermässig belärmtem

Gebiet zu begrenzen. Dass damit die Entwicklungsmöglichkeiten einer betroffenen

Gemeinde eingeschränkt werden, liegt in der Natur der Sache und rechtfertigt

für sich allein keine Ausnahme.

4.3.4

Die Beschwerdeführerinnen bringen vor, es sei widersprüchlich, unter

Mitwirkung des Gemeinwesens zunächst hohe Investitionen in die Erschliessung

des Gebiets zu tätigen und dieses nachträglich aus Gründen, die schon bei der

Festsetzung des Quartierplans und bei dessen Vollzug bekannt gewesen seien, der

geplanten Überbauung zu entziehen. Sinngemäss machen sie damit geltend, die

hohe Lärmbelastung des Gebiets sei schon bei der Festsetzung des Quartierplans

und beim Bau der Erschliessungsanlagen bekannt gewesen.

Das Umweltschutzgesetz ist am 1. Januar 1985, die

Lärmschutzverordnung am 1. April 1987 in Kraft getreten. Deren Vorschriften

waren daher anlässlich der Festsetzung des Quartierplans im Jahr 1969 noch

nicht zu beachten. Bei der Genehmigung des Quartierplans führte der

Regierungsrat aus, die Lage des Quartierplangebiets sei im Hinblick auf die vom

geplanten Ausbau des Flughafens zu erwartenden Lärmeinwirkungen überprüft

worden und es seien keine Konsequenzen für den Quartierplan ersichtlich.

Zutreffen dürfte hingegen die Annahme

Beschwerdeführerinnen, dass beim Bau der Erschliessungsanlagen ab 1992 bereits

ähnlich hohe Lärmimmissionen bestanden wie heute. Detaillierte Unterlagen zur

Lärmbelastung dieser Flächen in den fraglichen Jahren liegen dem Gericht zwar

nicht vor. Es ist jedoch bekannt, dass in der Periode von 1980 bis 2005 trotz

einer Zunahme der Flugbewegungen auf dem Flughafen Zürich um fast 100 % die

gemittelte Lärmbelastung infolge der reduzierten Einzelschallpegel der

Überflüge eher zurückgegangen ist. Insofern ist die Frage berechtigt, ob der

Bau der Erschliessungsanlagen in den Jahren ab 1992 angesichts der Voraussetzungen

von Art. 24 Abs. 2 USG und Art. 30 LSV überhaupt noch zulässig

war. Allerdings wurden die Belastungsgrenzwerte für den Lärm der

Landesflughäfen erst in den Jahren 2000 und 2001 festgelegt (AS 2000

1388, 2001 1610); vorher waren die Regeln von Art. 24 USG und Art. 30

LSV auf diesen Lärm zwar bereits anwendbar, doch war deren Anwendung erschwert,

weil die Beurteilung unmittelbar gestützt auf das Gesetz erfolgen musste (Christoph

Zäch/Robert Wolf, Kommentar USG, Zürich 2000, Art. 15 N. 40 f.).

Sollten die damaligen Erschliessungsmassnahmen unzulässig

gewesen sein, wären die Beschwerdeführerinnen dadurch jedenfalls nicht beschwert;

sie haben von diesen Massnahmen vielmehr profitiert, indem sie nun über

erschlossenes Bauland von zumindest einer Bautiefe verfügen. Zugunsten weiterer

Ausnahmen über diese Bautiefe hinaus können sie aus dem geltend gemachten

Widerspruch nichts ableiten. Die aufgewendeten Erschliessungskosten sind für

diese Bautiefe auch keineswegs unverhältnismässig (hinten, E. 4.3.5).

Soweit die Beschwerdeführerin 1 geltend macht, sie habe

das Land im Vertrauen auf die Einzonung und den rechtskräftigen Quartierplan erworben,

ist darauf hinzuweisen, dass auch ihr die hohe Lärmbelastung zum Zeitpunkt des

Erwerbs im Jahr 1991 (Beschwerdeschrift S. 5) bekannt sein musste und sie

die daraus resultierende rechtliche Problematik in Rechnung zu stellen hatte.

Aus Gründen des Vertrauensschutzes kann sie daher nichts für sich ableiten.

4.3.5

Die Beschwerdeführerin 1 macht schliesslich geltend, dass sie für die

Erschliessung ihrer beiden Grundstücke im Rahmen des Quartierplanverfahrens

mehr als Fr. 600'000.- habe investieren müssen. Wenn ihr eine

Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV verweigert werde, könne

sie diese Investition als einzige der seinerzeitigen Quartierplangenossen nur

in sehr geringem Mass nutzen. Dieses Ergebnis sei für sie krass unverhältnismässig.

Nach der Rechtsprechung können die bereits aufgewendeten

Erschliessungskosten beim Entscheid über eine Ergänzung der

Erschliessungsanlagen gemäss Art. 30 LSV – wenngleich nicht als alleiniges

Kriterium – berücksichtigt werden (VGr, 17. Juni 2009, VB.2008.00053,

E. 6.5, 6.7, www.vgrzh.ch). Entsprechendes muss gelten, wenn wie hier eine

Ausnahmebewilligung für die Überbauung eines bereits erschlossenen Gebiets zu beurteilen

ist (für den vorliegenden Fall nicht einschlägig ist demgegenüber die Erwägung des

genannten Entscheids, wonach die für eine teilweise Erschliessung

aufgewendeten Kosten bei der Bewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV

nicht in Betracht fallen; VGr, 17. Juni 2009, VB.2008.00053, E. 5.5.6,

www.vgrzh.ch).

Das Grundstück des Rechtsvorgängers der Beschwerdeführerin 1

wurde im Quartierplan, wie erwähnt, nur bis zu einer Linie 30 m südlich der Reckholderenstrasse

mit Landabzügen belastet, wobei ein erheblicher Teil der belasteten Fläche auf

den inzwischen abgetrennten nördlichen Bereich der damaligen Quartierplan-Parzelle

Nr. 07 entfiel. Mit den Kosten der Erschliessungsbauten wurde die heutige

Fläche des Grundstücks Kat.-Nr. 01 im ursprünglichen wie auch im

revidierten Quartierplan nur in einer ersten Bautiefe von 30 m entlang der Reckholderenstrasse

belastet; hinzu kam mit dem revidierten Plan ein reduziertes Quotenareal

entlang dem neuen Glattstiig.

Gemäss der Schlussabrechnung vom 16. September 1997

hatte die Beschwerdeführerin 1 bis zu jenem Zeitpunkt Akontozahlungen von Fr.

585'843.- geleistet, was wohl dem in der Beschwerdeschrift genannten Betrag von

rund Fr. 600'000.- entspricht. Davon entfiel jedoch ein Teil auf die

Bevorschussung noch nicht bauwilliger Grundeigentümer ("Passivbeteiligte"),

und ein weiterer Teil wurde der Beschwerdeführerin 1 gemäss der Schlussabrechnung

zurückgezahlt. Die effektiv auf sie entfallenden Erstellungskosten betrugen Fr.

404'981.- (Anteil Reckholderenstrasse) und Fr. 52'831.- (Anteil

Glattstiig; ferner die detaillierten Zahlen der Beschwerdeschrift, S. 5).

Die Beschwerdeführerin 1 wurde demnach mit den

Erstellungskosten der Reckholderenstrasse – ebenso wie die andern

Grundeigentümer – nur für eine erste Bautiefe von 30 m belastet. Der dafür

aufgewendete Betrag ist für eine überbaubare Fläche dieses Ausmasses nicht

unangemessen. Auch eine Ungleichbehandlung im Vergleich zu den übrigen

Quartierplangenossen ist nicht ersichtlich. Einige von diesen genossen zwar

insofern einen Vorteil, als sie die Erschliessungsanlagen noch für eine zweite

Bautiefe verwenden konnten, für die sie nicht mit Quartierplankosten belastet

wurden. Bei der Nutzung der zusätzlichen Bautiefe mussten sie aber erhöhte

eigene Aufwendungen zum Anschluss der Bauten tätigen. Derartige Zusatzaufwendungen

sind auch der Grund dafür, dass der Perimeter für die Verlegung der

Quartierplankosten in der Regel nach der Bautiefe begrenzt oder abgestuft wird.

Eine Ungleichbehandlung ist darin nicht zu erblicken; andernfalls müssten auch

Eigentümer kleiner Parzellen, bei welchen das Quotenareal fast die ganze

Grundstücksfläche trifft wie vorliegend in einzelnen Fällen im Norden des

Quartierplangebiets, als ungleich behandelt gelten.

Die Kosten, welche die Beschwerdeführerin 1 an den Bau der

Reckholderenstrasse beigetragen hat, sind daher kein Grund für die Gewährung

zusätzlicher Ausnahmen über eine erste Bautiefe von 30 m hinaus. Einzig der von

ihr geleistete Kostenbeitrag an den Glattstiig wird weitgehend nutzlos, wenn

sie in jenem Bereich keine Baumöglichkeit erhält. Der darauf entfallende Betrag

von rund Fr. 50'000.- ist jedoch im Gesamtvergleich relativ gering, und die

betreffenden Flächen weisen die höchste nächtliche Fluglärmbelastung des ganzen

Grundstücks auf, was gegen die Gewährung von Ausnahmen spricht.

4.4

Insgesamt

bestehen somit kaum anerkennenswerte öffentliche Interessen an einer Gewährung

von Ausnahmen nach Art. 31 Abs. 2 LSV. Als privates Interesse ist vor

allem die Nutzung der von der Beschwerdeführerin 1 anteilsmässig finanzierten

Erschliessung zu berücksichtigen. Dieses allein rechtfertigt jedoch nach der

Rechtsprechung noch keine Ausnahme und kann nach dem Gesagten jedenfalls nicht

zur Rechtfertigung weiterer Ausnahmen in einer zweiten Bautiefe herangezogen

werden.

Unter diesen Umständen erscheint der Entscheid der

Baudirektion, welche für eine erste Bautiefe entlang der Reckholderenstrasse

Baubewilligungen in Aussicht gestellt hat, noch als vertretbar, doch kommen

über dieses Mass hinaus weitere Ausnahmen nicht infrage. Angesichts des

Ergebnisses der Interessenabwägung bleibt auch kein Spielraum für eine weitere

Ermessensbetätigung der Bewilligungsinstanz; es kann daher darauf verzichtet

werden, die Sache zur Prüfung der Ausnahmeberechtigung über eine erste Bautiefe

hinaus an die Baudirektion zurückzuweisen. Aus demselben Grund ist auch eine abschliessende

Beurteilung der durch die Reckholderenstrasse erschlossenen Flächen nicht erforderlich

(vorn, E. 3.6).

5.

5.1

Die

Beschwerdeführerin 1 stellte mit ihrem Vorentscheidgesuch ferner die Frage, wieweit

für die noch nicht erschlossenen Teile der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02

eine Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 30 LSV zur Ergänzung der

Erschliessung erteilt werden könne. Mit der Beschwerde beantragt sie

dementsprechend, es sei eine Bewilligung diesen Inhalts in Aussicht zu stellen.

Wie erwähnt, kann jedoch bereits für eine allenfalls

erschlossene Fläche in einer zweiten Bautiefe entlang der Reckholderenstrasse

keine Baubewilligung in Aussicht gestellt werden. Für den wesentlich grösseren

und stärker belärmten Rest der Baugrundstücke kämen solche Ausnahmen daher noch

weniger infrage. Können aber nach Art. 31 Abs. 2 LSV keine Bauten bewilligt

werden, ist eine Erschliessung des Gebiets von vornherein nutzlos. Der

Beschwerdeführerin fehlt es daher an einem schutzwürdigen Interesse für die

Beurteilung dieses Rechtsbegehrens; auf die Beschwerde ist insoweit nicht

einzutreten.

5.2

Im Übrigen

ist darauf hinzuweisen, dass ein Vorentscheid gemäss § 323 Abs. 1 PBG

nur eingeholt werden kann "über Fragen, die für die spätere

Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens grundlegend sind". Der

Vorentscheid ist kein allgemeines Auskunftsbegehren, sondern ein baurechtlicher

Entscheid, mit welchem bestimmte Fragen eines späteren Baubewilligungsverfahrens

verbindlich geregelt werden (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,

Zürich 1991, N. 503 f.); insoweit kommen ihm daher die Rechtswirkungen

einer baurechtlichen Bewilligung zu (§ 324 PBG). Es können somit nur Fragen

zum Vorentscheid gestellt werden, die auch im Rahmen des späteren

Bewilligungsverfahrens zu beurteilen wären (Mäder, N. 513 f.).

Zu den Fragen, die Gegenstand eines

Baubewilligungsverfahrens und damit auch eines Vorentscheids sein können,

gehört zweifellos die Frage nach der ausreichenden Erschliessung eines

Grundstücks im Hinblick auf ein konkretes Bauvorhaben. Wo die ausreichende

Erschliessung fehlt, ist jedoch die Frage, ob zu deren Ergänzung zusätzliche

Erschliessungsanlagen erstellt werden dürfen, nicht im Baubewilligungs- oder

Vorentscheidverfahren zu beurteilen, jedenfalls dann nicht, wenn es sich um

eine kommunale Erschliessungsstrasse bzw. wie hier um eine gemäss Quartierplan

zu erstellende Strasse handelt. Die Baudirektion hat die betreffende Frage denn

auch nur dahingehend beantwortet, dass für unerschlossene Parzellenteile keine

Baubewilligung in Aussicht gestellt werden könne "bzw. deren

Überbaubarkeit [...] verweigert" werde. Das ergibt sich schon aus den Erschliessungsanforderungen

der §§ 236 f. PBG.

Im vorliegenden Zusammenhang ist allerdings denkbar, dass

die Beschwerdeführerin 1 die fehlenden Erschliessungswerke auf privater

Grundlage realisieren will. Diese sind zwar keine Gebäude mit lärmempfindlichen

Räumen im Sinn von Art. 31 Abs. 1 LSV, weshalb das kantonale

Ausnahmebewilligungsverfahren gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung im Prinzip

nicht zur Verfügung steht. Da der Ersteller der Erschliessung jedoch ein

berechtigtes Interesse hat, vor dem Bau der Anlagen zu erfahren, ob für das zu

erschliessende Gebiet dereinst Bewilligungen nach Art. 31 Abs. 2 LSV

erteilt werden, erscheint nicht ausgeschlossen, dass das kantonale Verfahren

auch für die Beantwortung dieser Frage in Anspruch genommen werden kann. Das

braucht hier jedoch nicht abschliessend geklärt zu werden.

5.3

Anzumerken

bleibt, dass eine zusätzliche Erschliessung nach den Grundsätzen von Art. 30

LSV auch nicht zulässig wäre. Nach dieser Bestimmung kann die Vollzugsbehörde

bei überschrittenen Planungswerten für kleine Teile von Bauzonen Ausnahmen vom

Erschliessungsverbot gestatten. Vorliegend sind die Planungswerte von 57 dB für

den Tag und 50 dB für die erste Nachtstunde im ganzen Gebiet deutlich

überschritten.

Als kleine Teile von Bauzonen werden in der Rechtsprechung

vor allem Baulücken behandelt. So hat das Bundesgericht einer Ausnahme

zugestimmt, wo es um eine Baulandfläche von rund 2'000 m2 inmitten

eines bereits überbauten Gebiets (BGr, 11. Oktober 2005,1A.130/2005,

E. 4.1.4, www.bger.ch) bzw. um eine Parzelle von bloss ca. 1'000 m2

(BGr, 26. November 2002, ZBl 104/2003, S. 383, E. 6.1) ging.

Demgegenüber hat das Verwaltungsgericht bei einem Gebiet von gegen 60'000 m2

Fläche festgehalten, von einer einzelnen Baulücke könne nicht die Rede sein,

und eine Ausnahme nach Art. 30 LSV verweigert (VGr, 6. Dezember 2007,

VB.2007.405, E. 3.4, www.vgrzh.ch).

In einem Gutachten, welches Prof. Alexander Ruch zuhanden

der Baudirektion verfasst hat ("Nutzungsplanung in fluglärmbelasteten

Gebieten", 13. Juli 2006), definiert der Autor Baulücken in Anlehnung

an die Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 15 lit. a und Art. 36

Abs. 3 RPG (weitgehend überbautes Gebiet) als "einzelne unüberbaute

Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land grenzen, in der Regel bereits

erschlossen sind und eine relativ geringe Fläche aufweisen" (Ruch, Rz. 65).

Nach dieser Rechtsprechung können unüberbaute Gebiete bis zu einer Grösse von

ungefähr 1 ha inmitten von überbautem Gebiet unter bestimmten Bedingungen als

Baulücken bezeichnet werden; die Frage ist jedoch nicht nach rein quantitativen

Kriterien zu beurteilen, sondern auch anhand der Umgebung (Ruch, Rz. 67).

– Das Gutachten betrifft in erster Linie die Rechtslage bei Ausnahmebewilligungen

nach Art. 31 Abs. 2 LSV. Das Verwaltungsgericht erwog jedoch bereits

in einem früheren Entscheid, die Rechtsprechung zu Art. 15 und 36 RPG habe

eher die nutzungsplanerische Perspektive im Auge, weshalb sich eine analoge

Anwendung im Lärmschutzrecht eher bei der Beurteilung von Ausnahmen nach Art. 30

LSV rechtfertige, wo es um die Erschliessung kleiner Teile von Bauzonen bei

überschrittenen Planungswerten gehe (VGr, 17. Juni 2009, VB.2008.00053,

E. 5.5.4, 6.7, www.vgrzh.ch).

Vorliegend weist der Teil der Baugrundstücke, der nicht in

der ersten Bautiefe der Reckholderenstrasse liegt und demzufolge noch als

unerschlossen gilt, eine Fläche von mindestens 25'000 m2 auf. Selbst

wenn noch eine zweite Bautiefe von weiteren 30 m zum erschlossenen Gebiet

gezählt würde, verblieben noch rund 20'000 m2 bzw. 2 ha unerschlossenes

Gebiet. Diese Flächen können kaum mehr als kleinen Teil einer Bauzone im Sinn

der dargestellten Rechtsprechung und Lehre bezeichnet werden. Zudem liegen sie

keineswegs inmitten von überbautem Gebiet, sondern am Rand des Siedlungsgebiets

(vorn, E. 4.3.3). Einer zusätzlichen Erschliessung im Sinn von Art. 30

Satz 2 LSV könnte unter diesen Umständen nicht zugestimmt werden.

6.

Die Beschwerdeführerinnen hatten mit ihrem

Vorentscheidgesuch danach gefragt, in welchem Teil der Baugrundstücke allenfalls

die Alarmwerte überschritten seien. Sie beanstanden, dass die Vorinstanz diese

Frage nicht verbindlich beantwortet habe.

Gemäss der kartografischen Darstellung der Fachstelle

Lärmschutz ist in der nordöstlichen Ecke des Grundstücks Kat.-Nr. 01

gemäss den Werten NOM 2000 der Alarmwert der ersten Nachtstunde von 65 dB überschritten.

Gemäss den Werten VBR 2005 weisen die Baugrundstücke keine Überschreitung

eines Alarmwerts auf. Die fragliche Grundstücksfläche liegt jedoch ausserhalb

der ersten Bautiefe entlang der Reckholderenstrasse, für welche die

Baudirektion eine Baubewilligung in Aussicht gestellt hat. Die allfällige Überschreitung

des Alarmwertes ist daher für die Bauvorhaben nicht relevant, und die Frage

braucht hier nicht weiter geprüft zu werden.

7.

Die Beschwerdeführerinnen beanstanden schliesslich die

Kostenregelung der Vorinstanz. Diese sei zu ihren Gunsten abzuändern, selbst

wenn die vorliegende Beschwerde abgewiesen werde, da die Baudirektion ihre

Verfügung erst im Rekursverfahren ausreichend begründet habe.

Einer Partei können unabhängig vom Verfahrensausgang die

Kosten auferlegt werden, die sie durch die Verletzung von Verfahrensvorschriften

oder durch nachträgliches Vorbringen von Tatsachen und Beweismitteln verursacht

hat (§ 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

[VRG]). Die Beschwerdeführerinnen betrachten diese Voraussetzung aufgrund

der behaupteten Verletzung der Begründungspflicht durch die Baudirektion (§ 10

Abs. 2 VRG) als erfüllt.

Die Verfügung der Baudirektion entsprach jedoch im

Wesentlichen den an einen erstinstanzlichen Entscheid dieser Art zu stellenden

Anforderungen, zumal der Standpunkt der Verwaltung den Beschwerdeführerinnen

bereits aus der vorangegangenen Korrespondenz bekannt war. Überdies wäre eine

vom Verfahrensausgang abweichende Kostenauflage nur gerechtfertigt, soweit das

fehlerhafte Verhalten einer Partei der Gegenseite tatsächlich zusätzlichen Aufwand

verursacht hat (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Mar­tin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 13

N. 20). Vorliegend ist indessen offensichtlich, dass sich die

Beschwerdeführerinnen durch eine ausführlichere Begründung der Baudirektion nicht

von der Erhebung des Rekurses hätten abhalten lassen; das zeigt sich schon darin,

dass sie auch den ausführlich begründeten Entscheid der Vorinstanz mit

Beschwerde an das Verwaltungsgericht weitergezogen haben. Für eine Änderung der

vorinstanzlichen Kostenregelung besteht unter diesen Umständen kein Anlass.

8.

Die Beschwerde ist somit abzuweisen. Bei diesem Ausgang

des Verfahrens haben die Beschwerdeführerinnen die Gerichtskosten zu tragen und

besitzen keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 10'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte auferlegt, unter

solidarischer Haftung für den ganzen Betrag.

4.

Es wird keine

Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…