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Entscheid

VB.2009.00136

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00136

3. Juni 2009Deutsch15 min

(URT.2009.11460)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 18. Dezember 2007 verweigerte die

Baukommission Dürnten B und A die baurechtliche Bewilligung für den Neubau

eines Einfamilienhauses mit Garage, Aussenschwimmbecken und Gerätehaus auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Dürnten. Die Bauherrschaft

reichte hierauf ein revidiertes Baugesuch ein, für welches die Baukommission

Dürnten mit Beschluss vom 1. Juli 2008 die baurechtliche Bewilligung

ebenfalls verweigerte.

Erwägungen

II.

Gegen beide Bauverweigerungen erhoben B und A Rekurs an

die Baurekurskommission III (Rekursverfahren R3.2008.00007 und R3.2008.00136)

und beantragten die Aufhebung der Bauverweigerung und Erteilung der nachgesuchten

Baubewilligung. In der Folge schrieb die Rekurskommission III den Rekurs gegen

die erste Bauverweigerung vom 18. Dezember 2007 (Rekursverfahren

R3.2008.00007) infolge Projektänderung und Verzicht auf die Realisierung des ursprünglichen

Bauvorhabens als gegenstandslos geworden ab.

Mit Rekursentscheid vom 11. Februar 2009 hiess die

Baurekurskommission III den Rekurs im Verfahren R3.2008.136 teilweise gut, hob

den Beschluss der Baukommission Dürnten vom 1. Juli 2008 auf und lud die

Vorinstanz ein, die nachgesuchte Baubewilligung unter den erforderlichen

Nebenbestimmungen zu erteilen (Dispositiv-Ziffer I). Die Rekurskosten auferlegte

die Rekurskommission zu 1/4 der Bauherrschaft und zu 3/4

der Baukommission Dürnten (Dispositiv-Ziffer II) und verpflichtete Letztere zu

einer Umtriebsentschädigung an die Rekurrierenden (Dispositiv-Ziffer III).

III.

Mit Beschwerde vom 13. März 2009 beantragte die

Gemeinde Dürnten dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission

III vom 11. Februar 2009 im Hauptstandpunkt aufzuheben und den Beschluss

seiner Baukommission vom 1. Juli 2008 zu bestätigen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen auch für das Rekursverfahren.

Die Baurekurskommission III und die Beschwerdegegnerschaft

beantragten Abweisung der Beschwerde; Letztere verlangte zudem die Zusprechung

einer Parteientschädigung.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Gemäss § 70

in Verbindung mit § 21 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) ist eine Gemeinde zur Wahrung der von ihr vertretenen

schutzwürdigen Interessen zur Beschwerde berechtigt. Diese für das Verwaltungsverfahren

allgemein geltende Bestimmung betreffend die Rechtsmittelbefugnis der Gemeinden

ist auch auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts anwendbar (RB 1998

Nr. 12). Die Beschwerdeberechtigung liegt nach der Praxis dann vor, wenn

sich die Gemeinde für die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres kommunalen

Rechts wehrt oder wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte Entscheidungs-

oder Ermessensfreiheit geltend macht (VGr, 24. September 1985,

BEZ 1985 Nr. 44 = ZBl 87/1986, S. 40; VGr, 6. Oktober

1995, VB.95.00093; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21

N. 62; vgl. auch Martin Bertschi, Die Beschwerdebefugnis der Gemeinde im

Zürcher Verwaltungsprozess, in: Peter Breitschmied et al. [Hrsg.], Grundfragen

der juristischen Person, Bern 2007, S. 16 ff.).

Im Weiteren wird die

Beschwerdelegitimation der Gemeinde bejaht, wenn sie wie eine Privatperson

(z.B. als Bauherrin) betroffen ist, zur Abwehr von Eingriffen in ihr Finanz-

oder Verwaltungsvermögen, wenn Interessen oder Aufgaben betroffen sind, die sie

wahrnehmen bzw. erfüllen muss, wenn sich die angefochtene Anordnung auf einen

grossen Teil der Einwohnerschaft auswirkt oder wenn sich die Gemeinde gegen ihr

auferlegte finanzielle Verpflichtungen wehrt (RB 2004 Nr. 6).

1.2

Die

Gemeinde Dürnten hat in ihrer Bauverweigerung vom 1. Juli 2008 die Punkte,

welche zur Abweisung des Baugesuchs führten und bei einer Projektüberarbeitung

zu beachten wären, detailliert aufgelistet. Gemäss ihren Ausführungen in der

Beschwerdeschrift vom 13. März 2009 verstösst das Bauprojekt in

wesentlichen Punkten gegen die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Dürnten. Die

Gemeinde wehrt sich damit für die richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts

und ist zur Beschwerde legitimiert.

2.

2.1

Die Beschwerdeführerin macht vorab geltend, das

geplante Einfamilienhaus trete viergeschossig in Erscheinung und verstosse

gegen Ziffer 8.3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Dürnten vom 2. September

1994.

(mit seitherigen Änderungen; BZO), wonach das Freilegen von

Untergeschossen nur bis 1,5 m unterhalb des gewachsenen Terrains zulässig sei.

In der hier massgebenden Wohnzone W 1.5 dürften Abgrabungen zudem nur soweit

erfolgen, als dadurch die maximal zulässige Gebäudehöhe von 6,5 m sichtbar werde.

Die sichtbare Gebäudehöhe unterscheide sich von der üblichen Gebäudehöhe gemäss

§ 280 PBG dadurch, dass sie nicht vom gewachsenen, sondern vom gestalteten

Terrain aus gemessen werde. Das Bauvorhaben überschreite diese "sichtbare

Gebäudehöhe". Es genüge daher nicht, wie die Vorinstanz verlange, dass die

Baubewilligung mit Nebenbestimmungen zu ergänzen sei, welche sicherstellten,

dass die Terrainabgrabungen das Mass von 1,5 m nicht überschreiten und

mehr als die Hälfte des Gebäudeumfangs betragen. Es müssten vielmehr

überarbeitete Pläne mit eingetragenem Terrain und Höhenkoten eingereicht

werden; nur anhand der überarbeiteten Pläne könne die Einhaltung der zulässigen

Gebäude- und Firsthöhe neu überprüft werden.

2.2

Die Baurekurskommission III hat zur Frage der

zulässigen Gebäudehöhe und Abgrabungen in ihrem Rekursentscheid festgehalten

(E. 8.1 f.), die geplanten Abgrabungen an der Nordfassade und insbesondere an

der Ost- und Südfassade würden teilweise mehr als 1,5 m betragen. So sei

beabsichtigt, auf der Ostseite, wo ein Haus- und ein Kellerzugang geplant seien,

die ganze Fassade auf einer Länge von rund 16 m um mehr als das Regelmass von

1,5 m abzugraben. Durchgehend höhere Abgrabungen seien sodann auf der Südostseite

im Bereich des geplanten Büros mit Garten- und Kellerausgang vorgesehen. Zwar

seien Haus- und Kellerzugänge sowie Gartenausgänge ausdrücklich von der maximal

zulässigen Abgrabungshöhe befreit, doch sei es nicht angängig, die ganze

südliche Fensterfront im Untergeschoss als Gartenausgang und die gesamte

Ostfassade als Haus- und/oder Kellerzugang zu qualifizieren. Daran ändere der

geplante Lift nichts, zumal nach der Bau- und Zonenordnung Zugänge zu

Fahrstühlen bzw. Liftzugängen zu Garagen nicht von der Einhaltung der

Abgrabungsvorschriften befreit seien. Um Missbräuchen vorzubeugen, sei eine Abgrabung

über das zulässige Regelmass hinaus bei Haus- und Kellerzugängen sowie bei

Gartenausgängen auf die übliche Türbreite zu beschränken. Dies sei vorliegend

umso mehr angezeigt, als die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Dürnten keine

Vorschriften über die zulässige Geschosszahl – sondern lediglich eine

Baumassenziffer – enthalte und den Vorschriften über die Freilegung von

Untergeschossen deshalb in erheblichem Mass eine ausnützungsbeschränkende

Wirkung zukomme. Zufolge des Fassadenplans würden sich sodann die gesamten

Abgrabungen auf deutlich mehr als die Hälfte des Gebäudeumfangs belaufen.

Vorliegend bedinge die Behebung des Mangels, wonach die geplanten Abgrabungen

gegen die kommunalen Vorschriften über die Freilegung von Untergeschossen verstiessen,

keine wesentliche Projektänderung. Obwohl die notwendige Überarbeitung des

Bauvorhabens namentlich beim geplanten Büro eine merkliche Verkleinerung der

Fensterflächen zur Folge haben dürfte, werde dies den Bauplänen zufolge nicht

zu ungenügenden Belichtungsverhältnissen in den projektierten Räumen führen. Im

Übrigen stünde selbst eine solche der Anordnung einer Nebenbestimmung entgegen.

Die Vorinstanz werde deshalb die Baubewilligung mit Nebenbestimmungen zu

ergänzen haben, welche sicherstellen, dass die Terrainabgrabungen um das

Wohngebäude einerseits das Mass von 1,5 m nur bei Hauszugängen im Umfang einer

Türbreite überschreite und anderseits nicht mehr als die Hälfte des

Gebäudeumfangs betrage.

Auch die

Beschwerdegegnerschaft stellt sich in ihrer Beschwerdeantwort vom 8. April

2009.

auf den Standpunkt, die Bauherrschaft anerkenne, dass sich die Abgrabungen

über das zulässige Regelmass hinaus bei Haus- und Kellerzugängen sowie bei

Gartenausgängen auf die übliche Türbreite zu beschränken hätten. Die Behebung

dieses Mangels erfordere jedoch keine wesentliche Projektänderung, ungeachtet

dessen, dass beim Büro eine merkliche Verkleinerung der Fensterflächen

resultiere.

3.

3.1

Die Vorinstanz hat in ihrem Rekursentscheid (E. 8) die

vorliegenden anwendbaren Bestimmungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes

sowie der BZO zur Freilegung von Untergeschossen sowie die Rechtsprechung

hierzu korrekt wiedergegeben. Es kann daher vorab auf diese Ausführungen

verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70

VRG).

Gemäss Ziff. 8.3 BZO dürfen Untergeschosse nur bis

1,5 m unterhalb des gewachsenen Terrains freigelegt werden (Abs. 1

Satz 1). Derartige Abgrabungen dürfen höchstens die Hälfte des

Gebäudeumfangs betreffen (Abs. 1 Satz 2) und in der hier massgebenden

Wohnzone W/1.5 höchstens soweit erfolgen, als dadurch die maximal zulässige

Gebäudehöhe von 6,5 m sichtbar wird (Abs. 2). Von diesen Beschränkungen

ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und

Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- und Sammelgaragen (Abs. 3). Die geplanten

Abgrabungen, soweit sie das Regelmass von 1,5 m übersteigen, wurden von der

Baubewilligungsbehörde in den Fassadenplan eingetragen. Entsprechend diesem

Fassadenplan hat die Vorinstanz zutreffend und unwidersprochen festgehalten,

dass die Bauherrschaft beabsichtige, auf der Ostseite des Wohnhauses, wo ein

Haus- und ein Kellerzugang geplant seien, die ganze Fassade auf einer Länge von

rund 16 m um mehr als 1,5 m abzugraben. Durchgehend höhere Abgrabungen seien sodann

im Südosten im Bereich des geplanten Büros mit Gartenausgang – sowie des

erwähnten Kellerzugangs – vorgesehen. Diese Feststellungen sind unbestritten.

Streitig ist allein, ob zur Behebung dieser Mängel des Bauprojekts entsprechend

§ 321 PBG die Anordnung von Nebenbestimmungen genügt.

3.2

Gemäss § 320 PBG ist die Baubewilligung zu

erteilen, wenn das Bauvorhaben den einschlägigen baupolizeilichen Vorschriften

entspricht. Können inhaltliche oder formale Mängel eines Bauprojekts ohne

besondere Schwierigkeiten behoben werden, wird die Bewilligung dennoch erteilt

und mit den Nebenbestimmungen verbunden, die zur Schaffung oder Erhaltung des

rechtmässigen Zustands erforderlich sind (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses

Vorgehen kommt indessen nur in Frage, wenn die Mängel des Bauvorhabens

untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung,

können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (RB 1983

Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,

Zürich 1991, S. 241 f.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs-

und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 21–15

f.).

3.2.1

Nach den Erwägungen der Rekurskommission (E. 8.3) hat

die Beschwerdeführerin die Baubewilligung mit Nebenbestimmungen zu ergänzen,

welche sicherstellen, dass die Terrainabgrabungen um das Wohngebäude einerseits

das Mass von 1,5 m nur bei den Hauszugängen im Umfang einer Türbreite

überschreiten und anderseits insgesamt nicht mehr als die Hälfte des

Gebäudeumfangs betragen. Vorab ist der Beschwerdeführerin dahingehend beizupflichten,

dass Terrainabgrabungen beim streitigen Bauprojekt nach Ziff. 8.3 Abs. 2

BZO hier in der Wohnzone W/1.5 nur soweit erfolgen dürfen, als dadurch die

maximal zulässige Gebäudehöhe von 6,5 m sichtbar wird. Insofern sind die

erwähnten Ausführungen der Rekurskommission unvollständig. Die "sichtbare"

Gebäudehöhe von 6,5 m wird jedoch beim streitigen Bauprojekt eingehalten,

sofern die Abgrabungen auf das zulässige Regelmass von 1,5 m reduziert würden.

Die Beschwerdeführerin behauptet zwar eine Verletzung der sichtbaren Gebäudehöhe,

doch geht sie offensichtlich von einem zu weiten Begriff der Gebäudehöhe aus.

Diese wird gemäss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie

zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden Boden gemessen. Bei

Steildächern – wie hier – bildet der obere Gebäudehöhenmesspunkt die

Schnittlinie zwischen traufseitiger Fassade und Dachfläche (VGr, 21. Mai

2003, VB.2003.00005, E. 2a, www.vgrzh.ch; vgl. Skizzen zu §§ 278 ff.

und § 281 Abs. 1 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni

1977). Demgegenüber setzt die Messweise der Beschwerdeführerin nicht nur

trauf-, sondern auch giebelseitig an. Wenn die Rekurskommission (nur)

festhielt, die anzuordnenden Nebenbestimmungen hätten sicherzustellen, dass die

Terrainabgrabungen das Regelmass von 1,5 m nur bei Hauszugängen im Umfang einer

Türbreite überschreiten und nicht mehr als die Hälfte des Gebäudeumfangs

betragen, in diesem Zusammenhang aber nicht zudem auf die sichtbare Gebäudehöhe

von 6,5 m hinwies, ist dies nicht zu beanstanden.

3.2.2

Das geplante Wohnhaus umfasst vier Geschosse:

Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Im Untergeschoss

sind neben Keller und Waschküche ein Büro und ein Hobbyraum vorgesehen, welche

Räume gemäss Grundrissplan befenstert sind. Die Erschliessung des

Untergeschosses erfolgt über einen Lift von der Garage ins Untergeschoss mit

anschliessendem Zugang, der vor dem Büro vorbei zu einer auf der Ostseite

angeordneten Haustüre führt. Die grössten, das Regelmass von 1,5 m überschreitenden

Abgrabungen sind in diesem Bereich, d.h. südlich des Büros geplant. Bei der Südostecke

des Bauobjektes liegt das gewachsene Terrain auf der Kote 657.85 und der Liftzugang

ins Untergeschoss auf 655.01. Die Abgrabung beträgt dort mithin 2.84 m, d.h.

die ganze Höhe des Untergeschosses. Beim Liftausgang selber beträgt die

Abgrabung noch 1.91 m, also 41 cm über dem zulässigen Mass von 1,5 m.

Wie die unzulässigen

Abgrabungen in diesem Bereich korrigiert werden können, ist unklar. Die

Vorinstanz führt korrekt aus, dass der Liftzugang nicht von der Einhaltung der

Abgrabungsvorschriften befreit ist. Wird das Abgrabungsmass von höchstens 1,5 m

unterhalb des gewachsenen Terrains eingehalten und damit das Niveau des

erwähnten, entlang der Südfassade verlaufenden Zugangs angehoben, so ist der

Zugang zum Lift nicht mehr möglich und erscheint auch der Türausgang auf der

Oststeite des Untergeschosses als kaum gewährleistet. Das Problem wird dadurch

verschärft, dass die in den Bauplänen eingezeichneten Höhenangaben zeichnerisch

nicht übereinstimmen und somit als nicht korrekt bezeichnet werden müssen.

Neben den im Fassadenplan gelb markierten Höhenangaben trifft dies

beispielsweise auch auf die Höhe des südlich vorgelagerten Sitzplatzes, im

Umgebungsplan mit einer Höhe von 655.41, im (Ost-)Fassadenplan hingegen mit

einer Höhe von 656.41 angegeben, zu. Eine Beurteilung des Terrainverlaufs und

ein Entscheid, ob die Terrainabgrabungen den Vorschriften der Bauordnung

entsprechen, ist aber schlechterdings nicht möglich, wenn die zeichnerischen

Plandarstellungen mit den Höhenangaben nicht übereinstimmen.

Auf der Ostseite des

Bauprojekts müsste die entlang jener Fassade verlaufende Treppenanlage

durchwegs erhöht werden. Auch auf dieser Seite ist nicht klar, wie der Mangel

der unzulässigen Abgrabungen behoben werden kann, ohne dass der Zugang zum

Untergeschoss beeinträchtigt bzw. ganz unterbrochen wird. Unklar, insbesondere

mangels eines entsprechenden Planschnitts, sind auch die Auswirkungen auf die

Befensterung des Hobbyraums im Untergeschoss, im Grundrissplan Untergeschoss

eingetragen, aus der Ansicht der Ostfassade jedoch nicht ersichtlich. Sollte

dort ein Lichtschacht geplant sein, was aus den Plänen nicht erkennbar ist, so

ist dessen Zulässigkeit zweifelhaft. Denn die Bauordnung der Gemeinde Dürnten

kennt keine Vorschriften über die zulässigen Geschosszahlen, sondern

(lediglich) Bestimmungen über die zulässige Baumasse. Die Vorschrift von Ziffer

8.3

Abs. 2 BZO über die bei Freilegung von Untergeschossen in der Zone

W/1.5 – also in der Zone mit der geringsten zulässigen Ausnützung (Baumasse),

welche die maximal zulässige "sichtbare" Geschosshöhe auf 6,5 m

beschränkt – hat offensichtlich eine ausnützungsregulierende Funktion. Es ist

daher fraglich, ob nicht auch Lichtschächte, welche die Nutzbarkeit von

Untergeschossen zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken erst ermöglichen, als

Freilegung von Untergeschossen gelten und damit durch Ziff. 8.3 Abs. 2

BZO eingeschränkt werden. Diese Frage kann hier jedoch offen bleiben.

3.2.3

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die im

Baugesuch vorgesehenen Abgrabungen auf der Süd- und Ostseite des Bauobjekts das

gemäss Ziff. 8.3 BZO zulässige Mass stark überschreiten und dieser Mangel

im vorliegenden Fall nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" im Sinn

von Art. 321 Abs. 1 PBG behoben werden kann. Eine Korrektur erscheint

nicht untergeordneter Natur, sondern bedarf einer gründlichen Überarbeitung des

Projekts und insbesondere korrekter Pläne. Der Baukommission Dürnten kann auf

jeden Fall keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden, wenn sie unter diesen

Umständen die Baubewilligung verweigerte. Zu Unrecht hat die Vorinstanz die

Bauverweigerung aufgehoben und die Baukommission Dürnten eingeladen, die

Baubewilligung unter Nebenbestimmungen zu erteilen. Die Beschwerde ist

gutzuheissen.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens erübrigt es sich, auf die übrigen von der Beschwerdeführerin geltend

gemachten Verstösse gegen bau- und planungsrechtliche Vorschriften,

insbesondere gegen die Einordnungsvorschrift von § 238 PBG sowie die Überstellung

der Baulinie durch die Unterniveaugarage und den Swimming-Pool einzugehen.

4.

Die Beschwerde ist gutzuheissen. Bei diesem Ausgang des

Verfahrens sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der

Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen. Dieser steht zudem gemäss § 17 Abs. 2

VRG von vornherein keine Parteientschädigung zu. Eine solche ist indessen auch

der Beschwerdeführerin nicht zuzusprechen. Das

Gemeinwesen besitzt in der Regel keinen Anspruch auf Parteientschädigung; die

Erhebung und Beantwortung von Rechtsmitteln gehört zu dessen angestammten

amtlichen Aufgaben (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 19). Vorliegend sind

keine Gründe gegeben, von diesem Grundsatz abzuweichen.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Rekurskommission III vom 11. Februar

2009.

wird aufgehoben und der Beschluss der Baukommission Dürnten vom 1. Juli

2008.

wiederhergestellt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten und die Kosten des Rekursverfahrens in der Höhe von Fr. 4'420.-werden

der Beschwerdegegnerschaft je zur Hälfte auferlegt unter solidarischer Haftung

für die ganzen Kosten.

4.

Es werden keine

Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…