VB.2009.00171

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00171

5. August 2009Deutsch13 min

(URT.2009.11597)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 19. Mai 2008 verweigerte der

Gemeinderat Unterengstringen der Baugenossenschaft A die baurechtliche

Bewilligung für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse in Unterengstringen. Die Bauverweigerung erfolgte

einerseits, weil die Gebäudehöhe überschritten sei, und anderseits, weil das Bauprojekt

die Anforderungen an eine Arealüberbauung nicht erfülle und damit die Baumasse,

die Geschosszahl und die Gebäudelänge überschritten seien.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob die Baugenossenschaft A am 25. Juni

2008.

Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung des

angefochtenen Beschlusses sowie Erteilung der nachgesuchten Bewilligung. Die Baurekurskommission

wies den Rekurs mit Entscheid vom 27. Februar 2009 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 2. April 2009 beantragte die

Baugenossenschaft A dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid vom 27. Februar

2009.

aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz, eventuell

an die Baubehörde, zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten des Beschwerdegegners.

Die Baurekurskommission I und der Gemeinderat

Unterengstringen beantragten Abweisung der Beschwerde; Letzterer verlangte

zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das rechtzeitig

erhobene Rechtsmittel einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführerin macht vorab eine Verletzung des

rechtlichen Gehörs geltend, weil die Vorinstanz nicht auf ihren Einwand eingegangen

sei, dass die geplanten Mehrfamilienhäuser keine Pultdächer, sondern besondere

Dachformen aufwiesen und damit nicht die gleiche Messweise wie bei Pultdächern

angewendet werden könne.

Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2

BV beinhaltet unter anderem, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid

in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft

prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die

grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen

(vgl. auch § 28 Abs. 1 Satz 1 VRG).

Die Begründung eines Entscheids muss so abgefasst sein, dass der

Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Die entscheidende Behörde

darf sich aber auf die wesentlichen Gesichtspunkte beschränken und hat sich

nicht mit jeder tatsächlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand zu

befassen und diese einzeln zu widerlegen (BGE 126 I 97 E. 2b; Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 10 N. 40).

Die Rekurskommission ist in E. 4.1–4.3 des

angefochtenen Entscheids nach einlässlicher Begründung zum Schluss gekommen,

dass die Mehrfamilienhäuser am ehesten mit zwei im rechten Winkel

zusammengebauten Pultdachbauten zu vergleichen und die Gebäudehöhe wie bei

solchen auch bei den streitbezogenen nördlichen und östlichen Fassaden zu

messen seien. Diese Begründung impliziert, dass die Vorinstanz die

gegenteiligen Vorbringen der Beschwerdeführerin ablehnt. Dass die

Rekurskommission dabei nicht auf jedes einzelne Argument eingegangen ist,

stellt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Die Beschwerdeführerin

wurde hinreichend in die Lage versetzt, den Entscheid der Vorinstanz

sachgerecht anzufechten. Ihr Vorwurf, die Vorinstanz habe das rechtliche Gehör

verletzt, erweist sich als unbegründet.

3.

3.1

Das Bauprojekt auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 01

umfasst zwei L-förmige Mehrfamilienhäuser, deren Höhe sich von einem Geschoss

am Ende der Schenkel zu drei Geschossen am Scheitelpunkt entwickelt. Die

längere Gebäudeseite soll parallel zur D-Strasse liegen und die kürzere

Gebäudeseite gegen Osten orientiert sein. Die zum Scheitelpunkt ansteigenden

Dachflächen werden durch Terrassen eingeschnitten. Ein drittes, gleich gestaltetes

Mehrfamilienhaus ist auf dem direkt südlich angrenzenden, in der Gemeinde

Schlieren gelegenen Grundstück geplant. Eine gemeinsame Tiefgarage verbindet

die drei Mehrfamilienhäuser.

Der Gemeinderat hat die

Baubewilligung für diese Überbauung mit der Begründung verweigert, sie erfülle

die Anforderungen an eine Arealüberbauung nicht, weshalb der damit

zusammenhängende Bonus nicht beansprucht werden könne. Im Übrigen werde die

zulässige Gebäudehöhe überschritten.

Die Vorinstanz hat in ihrem

Rekursentscheid vom 27. Februar 2009 die Überschreitung der zulässigen

Gebäudehöhe bestätigt und, da dieser Mangel konzeptionelle Änderungen des

Bauprojekts erfordere, die Bauverweigerung geschützt. Ob das Bauprojekt die

Anforderungen an eine Arealüberbauung erfüllt, hat die Rekurskommission damit

offen gelassen.

3.2

Streitig ist im vorliegenden Beschwerdeverfahren

mithin allein die Einhaltung der Gebäudehöhe. Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 ist

nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Unterengstringen vom 8. Dezember

1993.

(BZO) der 2-geschossigen Wohnzone W2D zugeteilt. Die Gebäudehöhe darf

gemäss Art. 15 BZO in der Zone W2D maximal 7,5 m betragen.

3.3

Zur Frage der Gebäudehöhe hat die Vorinstanz

ausgeführt, die Mehrfamilienhäuser seien am ehesten als zwei Pultdachbauten zu

betrachten, welche im rechten Winkel zusammengebaut seien. Bei Pultdachbauten

sei die Gebäudehöhe jeweils an den waagrecht verlaufenden Schnittlinien

zwischen Dachfläche und Fassade, also bei der tieferen und bei der höheren Traufseite

zu messen. Bei den zu beurteilenden Mehrfamilienhäusern seien damit zum einen

die beiden Seiten an den Enden der Schenkel für die Gebäudehöhe massgebend. Zum

anderen sei die Gebäudehöhe aber auch am obersten Ende der ansteigend

verlaufenden Gebäudeflügel zu messen. Dass diese beiden Fassaden aufgrund des

Zusammenbaus der beiden Pultdachbauten nur bei diesem höchsten Punkt des

Gebäudes bzw. bei der diesen Punkt senkrecht mit dem Boden verbindenden, durch

die beiden Fassaden gebildeten Kante in Erscheinung treten, ändere daran

nichts. Auch dort sei die Gebäudehöhe zu messen und einzuhalten. Dies erhelle

auch aus folgender Überlegung: Betrachte man die für Pultdachbauten typische

geringe Höhe auf der einen Gebäudeseite, von der das Dach ansteige, und stelle

man sich dasselbe L-förmige Gebäude mit bereits bei den tiefer gelegenen

Trauffassaden ausgeschöpfter maximaler Gebäudehöhe und derselben Dachneigung

wie hier geplant vor, würde diesfalls im Bereich des Zusammenbaus der beiden

Flügel die vertikale Ausdehnung des Gebäudes bei Weitem zu hoch ausfallen. Es

sei offensichtlich, dass dies mit den Vorschriften über die Gebäudehöhe nicht

mehr zu vereinbaren wäre. Also sei auch dort die Gebäudehöhe zu messen. Hieraus

werde deutlich, dass die Qualifizierung des Projekts als zwei rechtwinklig

zusammengebaute Pultdachbauten und die sich hieraus ergebenden Messungen

sinnvoll und richtig seien.

3.4

Die Beschwerdeführerin macht in ihrer

Beschwerdeschrift zur Hauptsache geltend, sie habe in ihrer Rekursschrift

einlässlich dargestellt, dass die geplanten Mehrfamilienhäuser keine

Pultdächer, sondern eine besondere Dachform aufwiesen, weshalb nicht die

gleiche Messweise wie bei Pultdächern gelten könne. Die Vorinstanz habe sich

mit dieser Begründung nicht auseinandergesetzt und damit das rechtliche Gehör

verweigert.

Die geplanten Bauten seien

am ehesten mit Schrägdachbauten zu vergleichen, die auf der vertikalen Achse

des Firstes um 90° abgewinkelt wurden. Dadurch entstehe im Bereich der

aufeinandertreffenden Gebäudeschenkel ein Diagonalfirst, wobei einerseits die

Traufseiten an den Enden der beiden Schenkel als solche klar erkennbar seien

und anderseits die Gebäudelängsseiten klarerweise keine Traufseiten darstellten,

an denen die Gebäudehöhe zu messen und der (aufgrund von Art. 24 Abs. 3

BZO vorliegend obsolete) Kniestock in Anschlag zu bringen sei. Vorliegend werde

Sinn und Zweck der Höhenvorschriften respektiert, zumal die Geschosszahl

innerhalb der sich aufgrund der zonengemässen Gebäude- und Firsthöhe ergebenden

Gebäudehülle frei sei und nur ein geringer Teil der Gebäudeabwicklung die Höhe

überschreite. Die von der Gemeinde geforderte Messweise wie bei Pultdächern

würde das Bauvorhaben verunstalten und die gewählte Dachform verunmöglichen. Im

Interesse einer überzeugenden architektonischen Lösung des Bauvorhabens sei

davon auszugehen, dass dieses eine besondere Dachform aufweise und die

Gebäudehöhe nur an den klar erkennbaren Trauffassaden zu messen sei. Wie bei

einem Gebäude im "Chaletstil" würden die Längsseiten der

Gebäudeschenkel Giebelseiten darstellen, an denen keine Gebäudehöhe zu messen

sei. Damit lägen die von den Vorinstanzen als zu hoch beanstandeten

nordöstlichen Gebäudeecken 1,6 m unter dem Gebäudeprofil. Die

Gebäudehöhenvorschriften dürften nicht in einer Weise angewandt werden, dass

damit besondere architektonische Lösungen verhindert werden.

4.

4.1

Die zulässige Gebäudehöhe wird gemäss § 280 Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) von der

jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden

(gewachsenen) Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge

bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet. Massgebend ist die traufseitige Fassade;

giebelseitig wird nur bei den Gebäudeecken eine Gebäudehöhe gemessen.

Die in § 280 PBG

definierte Messweise der Gebäudehöhe ist auf Gebäude mit klassischen

Schrägdächern zugeschnitten. Bei anderen Dachformen muss jeweils im Einzelfall

eine dem Sinn und Zweck der Bestimmung über die Gebäudehöhe gerecht werdende

Messweise ermittelt werden. Bei Bauten mit Flachdächern hat die Rechtsprechung

in Auslegung der in § 275 Abs. 2 PBG definierten Dachgeschosse

(Attikageschosse) sowie der in § 292 lit. b PBG in Verbindung mit § 281

PBG geregelten zulässigen Dachaufbauten bestimmt, dass der obere

Gebäudehöhenmesspunkt die Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und

Dachfläche ist, wobei als Dachfläche jene des obersten Vollgeschosses zu

verstehen ist. Dabei wird auch bei Flachdachbauten die Gebäudehöhe nur auf der

(hypothetischen) Traufseite des betreffenden Gebäudes gemessen (RB 2005

Nr. 73 = BEZ 2006 Nr. 8). Die Ausrichtung des hypothetischen

Dachfirstes und damit der hypothetischen Traufseite wird so ermittelt, wie wenn

beim betreffenden Gebäude effektiv ein Schrägdach erstellt würde. Im Regelfall

verläuft der Dachfirst eines Schrägdachs parallel zur Gebäudelängsseite,

ausnahmsweise quer zur Gebäudeseite ("Chaletstil"; RB 2005 Nr. 73

= BEZ 2006 Nr. 8; RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22, je mit

Hinweisen). Bei Gebäuden mit Pultdächern wiederum wird die Gebäudehöhe

beidseitig, also insbesondere auch an der höheren Fassade, gemessen (Christoph Fritzsche/Peter

Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 13–27).

4.2

Die beiden vorn (E. 3) beschriebenen

Mehrfamilienhäuser weisen eine Dachform auf, die klar von den üblichen, durch § 280

PBG geregelten Schrägdachformen abweicht. Die Ermittlung der Gebäudehöhe ist

daher einzelfallweise und unter Beachtung der Zweckbestimmung dieses Instituts

festzulegen. Die Gebäudehöhe hat einerseits eine planerische Komponente, indem

sie – neben anderen volumetrischen Bauvorschriften – die Dimensionierung der in

einem Gebiet zulässigen Bauten und damit die bauliche Dichte regelt, anderseits

aber auch eine nachbarschützende Funktion, indem sie bestimmt, welche geschlossene

Fassade – in der vertikalen Ausdehnung – und damit welche diesbezügliche

Beeinträchtigung ein Nachbar hinzunehmen hat. Dieser Zielsetzung wird nur die

von der Vorinstanz geschützte Messweise der Gebäudehöhe, nämlich auch am

obersten Ende der ansteigend verlaufenden Gebäudeflügel, gerecht. Nach der

Betrachtungsweise der Beschwerdeführerin wäre die Gebäudehöhe nur an den beiden

schmalen, je 12,52 m breiten Schenkelenden zu messen, nicht jedoch an den

übrigen Fassadenseiten, welche eine totale Länge von 107,26 m

(28,43 m + 12,68 m + 40,95 m + 25,20 m) aufweisen. Bereits

dieses Missverhältnis von ca. 1:4 zeigt, dass es offensichtlich den der

Messweise von § 280 PBG zugrunde liegenden Vorstellungen vom

Anwendungsbereich der Gebäudehöhe widersprechen würde, bei einem Gebäude eine

"Traufseite" von total 25,04 m gegenüber

"Giebelfassaden" mit einer mehr als viermal grösseren Länge von

insgesamt 107,26 m anzunehmen.

Auch die von der

Beschwerdeführerin verfochtene Betrachtungsweise einer Schrägdachbaute, die auf

der vertikalen Achse des Firstes um 90° abgewinkelt wurde, führt zu keinem

anderen Ergebnis, denn eine Schrägdachbaute mit einem (vor der Abwinklung um 90°)

derart krassen Missverhältnis zwischen Giebelfassaden und Trauffassaden müsste

als ein Gebäude mit "besonderer Dachform" qualifiziert werden, auf

welches nicht einfach die auf eine klassische Schrägdachbaute ausgerichtete

Gebäudehöhenbemessung anwendbar wäre. Es würde der nachbarschützenden Funktion

der Gebäudehöhenbestimmung offensichtlich widersprechen, wenn ein Nachbar ein

Gebäude hinnehmen müsste, bei welchem die Gebäudehöhe nur bei zwei völlig

untergeordneten schmalen Fassaden, welche hier nicht einmal 1/5 der gesamten Fassadenlängen

umfassen, eingreifen würde, während bei den restlichen Fassaden die Höhe nur

durch die "Gesamtgebäudehöhe" (Gebäudehöhe + Firsthöhe) beschränkt

würde. Zudem können Fassaden, die in einem rechten Winkel aneinander stossen,

nicht beide als Giebelfassaden qualifiziert werden. Die von der Vorinstanz

vertretene Rechtsauffassung, die Mehrfamilienhäuser seien am ehesten mit zwei

im rechten Winkel zusammengebauten Pultdachbauten vergleichbar und die

Gebäudehöhe sei analog wie bei Pultdachbauten jeweils bei der tieferen und bei

der höheren Traufseite zu messen, ist sachlich gerechtfertigt und nicht rechtsverletzend.

Diese Betrachtungsweise

verhindert keineswegs "besondere architektonische Lösungen". Die

Spezialregelung von § 281 Abs. 2 PBG ermöglicht durchaus besondere

Dachformen wie Tonnen-, Pult-, Mansardendächer usw. und sichert damit eine

Gestaltungsfreiheit bei der Dachformgestaltung; diese muss sich aber an das

dort definierte Gebäudeprofil halten (vgl. VGr, 11. Dezember 2002,

VB.2002.00298 E. 3b, www.vgrzh.ch). Unbehelflich ist schliesslich der

Hinweis der Beschwerdeführerin auf den unpublizierten Entscheid der

Baurekurskommission II vom 11. Dezember 2001, welcher ein "quadratisches

Diagonalhaus unter Quergiebeln" und damit eine mit den vorliegenden

Mehrfamilienhäusern nicht vergleichbare Gebäudeform betraf.

4.3

Gemäss Erwägung f des baurechtlichen Entscheids des

Gemeinderates Unterengstringen vom 19. Mai 2008 wurde der "theoretisch"

gewachsene Boden für das Baugrundstück auf die Kote 392,60 m.ü.M. festgesetzt.

Die maximal zulässige Gebäudehöhe von 7,5 m ist an den Ost- und Nordfassaden mit

einer höchsten Kote von 403,50 m.ü.M. (Haus A) und 403,20 m.ü.M. (Haus B) und

damit einer Gebäudehöhe von bis zu 10,9 m massiv überschritten. Wie die

Baurekurskommission zu Recht festgehalten hat, erfordert die Einhaltung der

zulässigen Gebäudehöhe bei diesem Projekt konzeptionelle Änderungen, sodass

eine Behebung des Mangels mit Nebenbestimmungen (§ 321 Abs. 1 PBG)

nicht infrage kommt. Zu Recht haben die Vorinstanzen die Baubewilligung

verweigert.

5.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde

abzuweisen ist. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 13 VRG). Dieser steht gemäss § 17 Abs. 2 VRG von

vornherein keine Parteientschädigung zu. Eine solche ist indessen auch der

Beschwerdegegnerin nicht zuzusprechen. Das Gemeinwesen besitzt in der Regel

keinen Anspruch auf Parteientschädigung; die Erhebung und Beantwortung von

Rechtsmitteln gehört zu dessen angestammten Aufgaben (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17

N. 19). Vorliegend sind keine Gründe gegeben, von diesem Grundsatz abzuweichen.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 10'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Es werden

keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82

ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…