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Entscheid

VB.2009.00189

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00189

7. Oktober 2009Deutsch20 min

(URT.2009.11766)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 4. Juli 2008 erteilte der

Gemeinderat Oberembrach der C AG die baurechtliche Bewilligung für den teilweisen

Rückbau des Wohnhauses Assek.-Nr. 01 sowie den Neubau von vier

Mehrfamilienhäusern und sechs Reiheneinfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in Oberembrach. Gleichzeitig wurde

die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 16. Juni 2008, mit

der die strassenpolizeiliche Bewilligung und die Genehmigung in

denkmalpflegerischer Hinsicht erteilt worden war, eröffnet.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von A mit Eingabe

vom 20. August 2008 erhobene Rekurs wies die Baurekurskommission IV mit

Entscheid vom 5. März 2009 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 10. April 2009 liess A dem

Verwaltungsgericht die Aufhebung der Baubewilligung beantragen. In prozessualer

Hinsicht sei zudem ein Gutachten der kantonalen Heimatschutzkommission (KNHK)

einzuholen sowie ein Augenschein durchzuführen. Die Kosten für den abgewiesenen

Antrag hinsichtlich Rechtzeitigkeit des Rekurses seien der dabei unterlegenen

Gemeinde aufzuerlegen.

Die Vorinstanz schloss am 11. Mai 2009 auf Abweisung

der Beschwerde. Am 14. Mai 2009 bzw. am 17. Juni 2009 beantragten die

Baudirektion des Kantons Zürich, der Gemeinderat Oberembrach sowie die C AG

ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; der Gemeinderat Oberembrach und die C

AG je unter Zusprechung einer angemessenen Prozessentschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission

IV zuständig. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der im Norden unmittelbar an

das Baugrundstück angrenzenden, mit je einem Mehrfamilienhaus überbauten Parzellen

Kat.-Nrn. 04 und 05. Aufgrund dieses engen nachbarlichen Verhältnisses und

der vorgebrachten Rügen ist der Beschwerdeführer mehr als irgendwelche Dritte

durch das Bauvorhaben betroffen und damit im Sinne von § 338a Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur

Beschwerdeerhebung legitimiert. Auf die frist- und formgerecht erhobene

Beschwerde ist einzutreten.

2.

Wird ein Augenschein beantragt, steht der Entscheid, ob

ein solcher angeordnet werden soll, im pflichtgemässen Ermessen der mit der

Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die

tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können.

Die Vorinstanz hat am 17. Dezember

2008.

einen Augenschein im Beisein der Parteien durchgeführt. Auf die bei dieser

Gelegenheit gewonnen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren

abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt

aufgrund dieses Augenscheins, der Fotografien in den übrigen Akten und der

Pläne mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines

verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 =

BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

3.

Das im Ortsteil G gelegene Baugrundstück ist gemäss der

geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Oberembrach vom 6. Oktober

1994.

(BZO) der Kernzone A Dorf zugeschieden und mit einem im Kernzonenplan

teilweise orange bezeichneten und mit einer Personaldienstbarkeit geschützten

Gebäude überstellt. Das so genannte "H-Haus" wurde im Jahr 1797

erstellt. Es handelt sich um ein traufbetontes Mehrzweckbauernhaus in vorwiegender

Fachwerkbauweise mit Wohn- und Wirtschaftsteil unter durchgehendem First und

stellt einen typischen Vertreter des Zürcher Ackerbauernhauses des 18. Jahrhunderts

dar. Anfangs des 19. Jahrhunderts ist rückseitig ein quergiebliges Trottenhaus

errichtet und im Jahre 1914 auf der Westseite eine Remise angebaut worden. Später

erfolgten sodann auch am nordöstlichen Teil des Gebäudes bauliche Veränderungen

(Anbauten und Garageneinfahrten). Das Bauprojekt sieht den Rückbau aller nach

1797.

erfolgten Bauteile vor. Ausserdem ist auf dem Baugrundstück der Neubau von

vier Mehrfamilienhäusern und sechs Reiheneinfamilienhäusern mit einer 51

Abstellplätze aufweisenden Unterniveaugarage geplant.

4.

In formeller Hinsicht macht der Beschwerdeführer geltend,

es fehle ein Kommissionsgutachten der Mitglieder der kantonalen Natur- und

Heimatschutzkommission (KNHK) über die Einordnung bzw. eine Beurteilung der

baulichen Abänderungen am Schutzobjekt durch die kantonale

Denkmalpflegekommission (KDK).

Diesbezüglich hat die Vorinstanz

zutreffend festgehalten, dass im Gegensatz zum früheren Reglement für die

Sachverständigenkommissionen gemäss § 216 PBG die heute geltende

Verordnung Veränderungen eines überkommunalen Schutzobjekts nicht mehr als

einen eine Begutachtung durch die Sachverständigenkommission erfordernden

Tatbestand aufführt, weshalb gestützt auf § 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 VRG auf diese Erwägungen verwiesen werden kann. Da somit weder eine

Begutachtung durch die KNHK noch durch die KDK zwingend vorgeschrieben ist,

durften die Vorinstanzen von der Einholung der beantragten Gutachten absehen

und besteht hierzu auch für das Verwaltungsgericht keine Veranlassung.

5.

Im Weiteren bemängelt der Beschwerdeführer, der

denkmalpflegerische Entscheid sei überhaupt nicht materiell begründet worden.

Über die Freiräume, den Hof- und Grünraum fehlten objekt- und

umgebungsschutzbezogene konkrete Hinweise und Erläuterungen in der Baubewilligung

und ebenso in der kantonalen Zustimmung, was die Vorinstanz mit dem Hinweis auf

die formelle Zustimmung der Denkmalpflege entschuldigend durchgelassen habe.

5.1

Das Recht auf Begründung wird als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches

Gehör unmittelbar aus Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der

Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) abgeleitet. Die

Begründung einer Anordnung erscheint als angemessen, wenn sie so abgefasst ist,

dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft zu

geben und allenfalls in voller Kenntnis der Gründe ein Rechtsmittel zu

ergreifen vermag (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 10

N. 39 mit Hinweis auf BGE 123 I 34). In diesem Sinn müssen wenigstens kurz

die Überlegungen genannt sein, von denen sich die Behörde leiten liess und auf

welche sich ihr Entscheid stützt (BGE 121 I 57).

5.2

Vorliegend trifft zwar zu, dass in der Begründung der Verfügung der Baudirektion

lediglich festgehalten wird, dass das Bauvorhaben eine gewisse Beeinträchtigung

des Schutzobjekts bewirke, weshalb es nur unter Auflagen bewilligt werden

könne. Die Formulierung "gewisse Beeinträchtigungen des

Schutzobjekts" ist jedoch im Lichte der im Dispositiv angeordneten

Auflagen zu sehen. Zudem enthält die gleichzeitig eröffnete Baubewilligung auch

Ausführungen zu den denkmalpflegerischen Aspekten. So wird festgehalten, das

Projekt sei bereits im Vorfeld der Eingabe mit Vertretern der Bauherrschaft,

der kantonalen Denkmalpflege und der Baubehörde vorbesprochen und

weiterentwickelt worden.

Im Weiteren wird in der Baubewilligung ausgeführt,

Denkmalpflege und Gemeinderat hätten sich bei der Projektentwicklung davon

überzeugen lassen, dass sich Form und Ausdruck der Neubauten bewusst vom H-Haus

absetzen müssten. Hingegen würden in der Umgebungsgestaltung Verbindungen

geschaffen. Auch verweist der baurechtliche Entscheid auf Art. 5 Abs. 2

BZO und hält fest, dass der Teilabbruch mit der kantonalen Denkmalpflege abgesprochen

wurde.

Zudem durfte die kommunale Behörde bezüglich der

Einordnung des Bauvorhabens die geforderte nachvollziehbare Begründung noch in

der Rekursvernehmlassung nachreichen (RB 1991 Nr. 2; VGr, 1. November

2006, VB.2006.0026, E. 3.1, www.vgrzh.ch), was sie mit Eingabe vom 25. September

2008.

auch ausführlich tat. Auch die Baudirektion nahm in ihrer Rekursantwort

vom 16. Oktober 2008 zu den Fragen des Denkmalschutzes – insbesondere zum

Rekursthema des fehlenden Schutzes der Umgebung und der Freiräume – ausführlich

Stellung.

5.3

Aufgrund der gleichzeitigen Eröffnung der beiden Verfügungen war es dem Beschwerdeführer

somit möglich, auch die Tragweite der Verfügung der Baudirektion zu überblicken

und demgemäss sein Rechtsmittel zu begründen. Zudem wäre es ihm im Rekursverfahren

freigestanden, im Rahmen seines Replikrechts bzw. anlässlich der mündlichen

Augenscheinsverhandlung zur Rekursvernehmlassung des Gemeinderats bzw. zu

derjenigen der Baudirektion Stellung zu nehmen. Damit war dem Beschwerdeführer

hinreichend Gelegenheit gegeben, sich auch zu den im Rekursverfahren

nachgeschobenen Entscheidungsgründen zu äussern. Eine mangelhafte Begründung

der angefochtenen Entscheide im Sinne einer Verletzung des rechtlichen Gehörs

ist somit nicht ersichtlich.

6.

Schliesslich wendet der Beschwerdeführer in formeller

Hinsicht ein, das ausgesteckte Bauprojekt sei nach Einreichung des Baugesuchs

materiell so wesentlich geändert worden, dass eine Neueingabe von Plänen

erforderlich gewesen sei. Diese Projektänderungen seien den Nachbarn aber

während des laufenden Bewilligungsverfahrens nicht erneut eröffnet worden.

Der Austausch von Bauplänen während des

Baubewilligungsverfahrens entspricht gängiger Praxis; oft aufgrund von Einwänden

der Baubewilligungsbehörde im Rahmen der Vorprüfung (§ 313 PBG). Eine

erneute Ausschreibung und Planauflage ist nicht erforderlich, solange die

Rechte von rekursberechtigten Personen und Verbänden gewahrt bleiben.

Vorliegend kam es aufgrund der gemeinsamen Besprechungen

zwischen der Bauherrschaft und den Behörden zu Abänderungen des Bauvorhabens

und zur Einreichung entsprechend geänderter Pläne. Der Beschwerdeführer legt

jedoch nicht substanziiert dar, inwiefern er durch die Projektänderungen

zusätzlich beschwert sein soll. Er lässt einzig ausführen, durch diese

Änderungen werde einiges, wie besonders die Dachlandschaft und zum Teil auch

die Abstände, geändert.

Aus den neu eingereichten Plänen ergibt sich denn auch

lediglich, dass die Projektänderungen zu einer Reduktion des Bauvolumens bzw.

zu einer Erhöhung des Abstands zwischen dem Schutzobjekt und den Gebäuden 4 und

6.

geführt haben. Der Beschwerdeführer und mit ihm auch die anderen Nachbarn

werden durch diese Änderungen gegenüber den ursprünglichen Plänen nicht

benachteiligt, weshalb eine erneute Ausschreibung unterbleiben durfte.

7.

In

materieller Hinsicht macht der Beschwerdeführer geltend, zu der in der

Bau- und Zonenordnung festgelegten Kernzonenstruktur zur Erhaltung des

schutzwürdigen Ortbilds würde auch die Struktur der freien Räume als

Grünflächen um das bäuerliche Schutzobjekt gehören. Durch das Bauvorhaben würde

einerseits die Nachbarliegenschaft des Beschwerdeführers durch zu nahe

Bauvolumen ohne Respektsabstand beschwert und andererseits das Schutzobjekt

wesentlich beeinträchtigt. Dadurch würde die dort noch vorhandene traditionelle

Kernzonenstruktur in Verletzung von § 238 PBG zerstört.

Die Vorinstanz sei in ihrer Begründung materiell nicht auf

den geschützten Ortsbildsituationswert der bäuerlichen H-Liegenschaft

eingegangen. Insbesondere habe sie den gut einsehbaren Situations- und

Zeugenwert der prägenden Freiraumumgebung beim ehemaligen Bauernhof um das H-Haus

herum nicht berücksichtigt und damit den Sachverhalt nur mangelhaft erfasst.

Der Beschwerdeführer habe hingegen diese Schutzsituation

um das H-Haus beachtet und auf den Kernzonen- und Umgebungsschutz mit

Freiräumen Rücksicht genommen, weshalb er unten an den Hangfuss gebaut habe,

damit seine Bauten die Umgebung nicht überragten. Hätte er weiter oben an die

Haldenstrasse gebaut, wären seine Einfahrten in die Liegenschaft einfacher

gewesen. Die von der Vorinstanz "verkannte" Kernzone mit Erhaltungsfunktion

habe den Beschwerdeführer einst bewogen, seine Wohnhäuser entgegen seiner

Ansicht, der behördlichen Empfehlung folgend, von der Haldenstrasse abwärts

nahe an die Grenze des jetzigen Baugrundstücks Kat. Nr. 02 an der F-Strasse

03.

zu bauen, damit den oberhalb der I-Strasse gelegenen Häusern die Sicht nicht

weggenommen werde und zudem seine Häuser die geschützte Liegenschaft nicht

überragten.

Der Beschwerdeführer habe darauf vertrauen dürfen, dass

das geschützte Grundstück an der F-Strasse 03 nicht überbaut werde, da zur

kantonal geschützten Bauernhofliegenschaft ebenso ihr Umschwung als auch der

gemäss § 238 PBG geschützte Grünbereich vor Bauten freizuhalten sei. Dort,

wo man die Freiräume einer Überbauung zuführen dürfe, sei eine gewöhnliche

Wohnzone mit Wohnqualität unter Vorbehalt ihrer Zulässigkeit auszuscheiden,

nicht aber eine Schutzzone, wie hier die Kernzone A, welche Strukturerhaltung

und nicht Verdichtung verlange.

Der Schutz des Grün- und Freiraumbereichs gelte für eine

geschützte Liegenschaft ohnehin und werde in der Kernzone erst recht verstärkt.

Gerade im Bereich vor den Häusern des Beschwerdeführers hätte ein zusammenhängender

Grünbereich als Hofraum zum geschützten ehemaligen Bauernhaus weiterhin

unbebaut bleiben müssen. Das H-Haus habe als wichtiger noch vorhandener Zeuge

des Embracher Tales Anspruch auf einen Umgebungsschutz, inklusive der Erhaltung

der mitgewachsenen Annexbauten zum Bauernbetrieb.

8.

8.1

Gemäss § 50 PBG umfassen Kernzonen schutzwürdige Ortsbilder, wie

Stadt- und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart

erhalten oder erweitert werden sollen. Sie sind Bestandteil der Bauzonen, erfüllen

aber in der Regel auch die Funktion von Schutzzonen. Zu diesem Zweck können die

Gemeinden besondere Vorschriften über die Stellung der Bauten, die Erscheinung

der Gebäude, den Kubus, die Dachformen, die Farbgebung, die Materialien und

dergleichen aufstellen und dabei von der kantonalrechtlichen Regelung über die

Grenz- und Gebäudeabstände und die Gebäudehöhe abweichen.

Das auf dem der Kernzone zugewiesenen Baugrundstück

befindliche "H-Haus" ist gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Oberembrach als oranges Gebäude bezeichnet. Gemäss Art. 5 BZO

dürfen die in den Kernzonenplänen als orange bezeichneten Gebäude nur unter

Beibehaltung der bisherigen Erscheinung (Lage, Grundriss, kubische Gestaltung,

Ausbildung der Fassaden, Dachform und Firstrichtung) umgebaut oder ersetzt

werden, wenn dies im Interesse der Wohnhygiene, der Verkehrssicherheit oder des

Ortsbildschutzes liegt. Vorbehalten bleibt ein weitergehender Schutz mittels

Verfügung.

8.2

Wie bereits die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, sah die Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Oberembrach vom 15. Dezember 1984 und 25. Mai

1985.

(aBZO) mit Bezug auf das Baugrundstück und das beschwerdeführerische Grundstück

eine Baubegrenzungslinie vor. Mit der Revision der Bau- und Zonenordnung vom 6. Oktober

1994.

wurde jedoch auf die Festsetzung dieser Baubegrenzungslinie ersatzlos

verzichtet.

Bei der Kernzone handelt es sich nicht um eine

Bauverbotszone, sondern um eine Zone mit erhöhten Gestaltungsanforderungen.

Unüberbaubare Grünflächen sind auch in der Kernzone nur durch konkrete

planerische Massnahmen wie beispielsweise Freihaltelinien rechtlich

durchsetzbar. Nach der ersatzlosen Streichung der Baubegrenzungslinie für das

streitrelevante Grundstück enthält die aktuelle Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Oberembrach keinerlei Anordnungen mehr, welche die Überbaubarkeit des

streitbetroffenen Grundstücks auf bestimmte Flächen beschränken oder eine

entsprechende Freihaltung verlangen. Für den vom Beschwerdeführer verlangten

Schutz des Grün- und Freiraumbereichs besteht somit seit der BZO-Revision keine

rechtliche Grundlage mehr.

Sodann wurden auch in der Personaldienstbarkeit zugunsten

des Kantons Zürich, mit welcher das H-Haus formell unter Schutz gestellt wurde,

keinerlei Regelungen bezüglich der Umgebung getroffen. Eine freizuhaltende

Fläche im Sinne eines für das Schutzobjekt notwendigen Umgebungsschutzes ist

nicht vorgesehen, weshalb sich auch hieraus kein Schutz des Grün- und

Freiraumbereichs ableiten lässt.

8.3

Aufgrund der veränderten gesetzlichen Grundlage kann sich der

Beschwerdeführer auch nicht auf Vertrauensschutz berufen, da die – von ihm

geltend gemachte – behördliche Empfehlung, seine Wohnhäuser abwärts nahe an die

Grenze des jetzigen Baugrundstücks Kat. Nr. 02 an der F-Strasse 03 zu

bauen, wohl auf der damals noch geltenden, mittlerweile durch die Gemeindeversammlung

aufgehobenen Baubegrenzungslinie beruhte. Soweit diese Empfehlung für die

Positionierung der Liegenschaften des Beschwerdeführers tatsächlich kausal

gewesen sein sollte, steht das Prinzip des Vertrauensschutzes einer Rechtsänderung

grundsätzlich jedoch nicht entgegen. Der Private kann nicht ohne Weiteres auf

den Fortbestand eines geltenden Gesetzes vertrauen, sondern muss mit deren Revision

rechnen (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Rz. 641).

Der Beschwerdeführer vermag somit aus der behördlichen Empfehlung nichts zu

seinen Gunsten abzuleiten. Insofern kann auch offen bleiben, ob sich aus einer

blossen "Empfehlung" überhaupt eine Vertrauensgrundlage ableiten

lässt und was deren allfällige Rechtswirkung wäre.

8.4

Bezüglich der Rüge, der Freiraum zwischen dem H-Haus und seinem Grundstück

dürfe gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG nicht überbaut werden, legt der

Beschwerdeführer nicht substanziiert dar, weshalb der Freiraum aus ästhetischen

Gründen schützenswert sei.

Vielmehr ist hierzu

festzuhalten, dass der Gemeinde in Einordnungsfragen ein besonderer bzw.

qualifizierter Beurteilungsspielraum zusteht (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober

2002,1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch, RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 20 N. 19). Soweit es um die Überprüfung eines kommunalen

Einordnungsentscheids geht, dürfen die Rechtsmittelinstanzen daher nur dann

einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht

mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430,

E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20, 1986

Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).

Die Baubewilligungsbehörde

hat im Einvernehmen mit der kantonalen Denkmalpflege den Umgebungsschutz mit

einem Gebäudeabstand von mindestens 10 m vom H-Haus festgesetzt und damit

der Schutzwürdigkeit des H-Hauses in Form eines Respektsabstands Rechnung

getragen. Mit der Schaffung eines Freiraums um das Schutzobjekt hat sie die denkmalpflegerischen

Interessen zum Schutz des H-Hauses berücksichtigt und damit ihr Ermessen in

enger Koordination mit den kantonalen Behörden in vertretbarer Weise ausgeübt.

An dieser Einschätzung vermag auch das im

Beschwerdeverfahren eingereichte Schreiben des ehemaligen Präsidenten des

Stadtzürcher Heimatschutzes nichts zu ändern, der bezüglich der Frage der

Freihaltung von Hofräumen lediglich pauschal auf die Lehre verweist und nicht

konkret und fundiert darzulegen vermag, weshalb der von den Baubehörden verlangte

Freiraum von 10 m um das H-Haus den ästhetischen Anforderungen nicht genügen

soll. Mangels Substanziierung kann somit offen bleiben, ob das erst im

Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht eingereichte Schreiben unter das

Novenverbot von § 52 Abs. 2 VRG fällt und nicht ohnehin unbeachtlich

wäre.

8.5

Soweit der Beschwerdeführer die fehlende Einordnung der projektierten

Gebäude bzw. die fehlende gestalterische Berücksichtigung der baulichen

Umgebung rügt, ist festzuhalten, dass die Gemeinde in der Rekursvernehmlassung

ausführlich zu den Einordnungsanforderungen Stellung genommen hat und sich

somit auf ihren besonderen bzw. qualifizierten Beurteilungsspielraum

berufen kann.

Zur Einordnungssituation führte sie aus, das Grundstück sei

heute auf drei Seiten überbaut. Da es sich beim H-Haus um ein Schutzobjekt

handle, seien die erhöhten gestalterischen Anforderungen im Sinne von § 238

Abs. 2 PBG anwendbar. Das reduzierte Projekt entspreche – insbesondere

nach seiner Überarbeitung und der so erzielten Volumenreduktion bei Gebäude 4

sowie der Verschiebung des Gebäudes 6 – diesen strengen gestalterischen

Vorgaben. Indem es die Strukturen bewusst einsetze, übernehme es den dörflichen

Charakter der Kernzone, zusammen mit der beabsichtigten – im Detail noch zu bereinigenden

– Material- und Farbwahl. Insbesondere respektiere das Vorhaben die Vorgaben

von Art. 9 BZO, wonach sich die Aussenmasse, Form und Massstäblichkeit gut

in die herkömmliche charakteristische Bausubstanz einordne. Entsprechend

bewusst seien die Volumen platziert, die Abstände definiert und die

Siedlungsstruktur von hofbildenden Elementen aufgenommen worden. Das

Schutzobjekt stehe klar im Zentrum der Überbauung, jedoch eigenständig, was

auch durch den grosszügigen Freiraum ausgedrückt werde.

Die kommunale Baubehörde hat somit die ästhetische Einordnung

der geplanten Überbauung in den dörflichen Charakter der Kernzone eingehend

gewürdigt. Wenn sie unter diesen Umständen zum Schluss kommt, die neuen Gebäude

respektierten den vom Kanton verlangten Abstand zum H-Haus und würden sich

nicht unnötig "anbiedern", sondern als Neubauten klar erkennbar

bleiben, woraus sich eine Gesamtüberbauung mit Schutzobjekt ergebe, welche den

erhöhten gesetzlichen Anforderungen entspreche, so handelt es sich hierbei um

eine ohne Weiteres nachvollziehbare ästhetische Würdigung, welche auf einer

eingehenden Interessenabwägung beruht und nach dem Gesagten vor den

Rechtsmittelbehörden standhält.

8.6

Schliesslich beanstandet der Beschwerdeführer den Rückbau des H-Hauses

sowie den Abbruch der Annexbauten. Wie die Vorinstanz bereits zutreffend

festgehalten hat, legt der Beschwerdeführer jedoch auch diesbezüglich nicht

substanziiert dar, inwiefern die in Art. 5 Abs. 2 BZO angeführten

Voraussetzungen für Abweichungen am orange bezeichneten Gebäude nicht erfüllt

sein sollten.

Das Bauprojekt sieht den Rückbau aller nach 1797

angebauten Bauteile vor, d.h. des später angebauten Stalls, des Trottenanbaus

sowie der Annexbauten im Nordteil des H-Hauses. Gemäss Art. 5 Abs. 2

BZO können Abweichungen an Gebäuden bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies

im Interesse der Wohnhygiene, der Verkehrssicherheit oder des Ortsbildschutzes

liegt. Hierzu hat die Baubehörde in der Rekursvernehmlassung erwogen, die

Rückbaumassnahmen dienten der Freistellung der Fassade und der Erhaltung des

Gebäudes als Blickfang, was mit der kantonalen Denkmalpflege im Detail abgesprochen

worden sei.

Das H-Haus hat seit 1797 mehrere Ergänzungen erfahren. Art. 5

Abs. 2 BZO steht jedoch einer Rückführung des Hauptgebäudes in seinen

ursprünglichen Zustand nicht entgegen. Vielmehr sind Abweichungen vom

bestehenden Zustand im Interesse des Ortsbildschutzes ausdrücklich zulässig,

weshalb ein genereller Volumenschutz nicht besteht. Wenn die Baubehörde im

Einvernehmen mit der kantonalen Denkmalpflege festhält, dass das H-Haus nach

der Wiederherstellung des Originalzustands authentischer in seiner Ursprünglichkeit

erscheine, stellt dies eine ohne Weiteres nachvollziehbare Würdigung dar,

welcher Art. 5 Abs. 2 BZO nicht entgegensteht, zumal der Baubehörde

bei der Auslegung des kommunalen Rechts ein qualifizierter Ermessensspielraum

zukommt.

9.

Abschliessend beantragt der Beschwerdeführer, die Kosten

für den abgewiesenen Antrag hinsichtlich Rechtzeitigkeit des Rekurses der dabei

unterlegenen Gemeinde aufzuerlegen. Er begründet seinen Antrag damit, dass die

Kosten bezüglich der behaupteten Verspätung des Rekurses gestützt auf § 13

Abs. 2 VRG zulasten derjenigen Partei gehen würden, die Verfahrensmängel

behaupte und dabei unterliege.

Der Beschwerdeführer beruft sich auf die Kostenverlegung

nach dem Verursacherprinzip, wonach den Verfahrensbeteiligten jene Kosten, die

sie durch Verletzung von Verfahrensvorschriften oder nachträglichem Vorbringen

von Tatsachen und Beweismitteln verursacht haben, unabhängig vom Ausgang des

Verfahrens auferlegt werden können (vgl. Kölz/ Bosshart/Röhl, § 13

N. 20 ff.).

Dabei verkennt er aber, dass die Wahrung der

Rechtsmittelfrist eine Prozessvoraussetzung darstellt, welche von der Vorinstanz

ohnehin von Amtes wegen, d.h. auch ohne entsprechenden Antrag der Gegenpartei,

zu prüfen gewesen wäre (siehe Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem. zu §§ 19–28,

N. 92 f.). Dem Gemeinderat Oberembrach kann somit nicht vorgeworfen werden,

er habe mit seinem Nichteintretensantrag Verfahrensvorschriften verletzt und damit

Kosten verursacht, die ihm unabhängig vom Ausgang des Verfahrens aufzuerlegen

seien; dies zumal im vorinstanzlichen Entscheid ausdrücklich festgehalten wird,

dass nicht seitens der Gemeinde, sondern offenbar seitens der Post Fehler bei

der Zustellung gemacht worden sind (siehe angefochtener Entscheid E. 6).

10.

Damit ist die Beschwerde als unbegründet abzuweisen. Diesem Ausgang entsprechend sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG), der überdies zu einer

Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an die private Beschwerdegegnerin zu

verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der Gemeinde steht

eine Entschädigung gemäss § 17 Abs. 3 VRG nicht zu (VGr, 14. Juni

2006, VB.2006.00062, E. 4, www.vgrzh.ch; vgl. auch die Rechtsprechung

der Baurekurskommissionen in BEZ 2005 Nr. 15).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an die

private Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar

innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…