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Entscheid

VB.2009.00219

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00219

3. September 2009Deutsch21 min

(URT.2009.11659)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Erbinnen von E, nämlich F und G, ersuchten den

Gemeinderat C am 21. Mai 2007 um Prüfung der Schutzwürdigkeit der im

Inventar der schutzwürdigen Objekte verzeichneten Gebäude Vers.-Nrn. 01

(Scheune), 02 und 03 (Reihenwohnhaus) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 an

der I-Strasse 05/06, C. Daraufhin holte der Gemeinderat bei Dr. J, Kunsthistorikerin,

und K, dipl. Arch. ETH, Büro für Architektur, Bauforschung und Kunstgeschichte,

ein Gutachten über die Schutzwürdigkeit der genannten Gebäude ein (im Folgenden

Gutachten). In ihrer Expertise vom Juni 2007 kamen die Sachverständigen zum

Schluss, dass das Reihenwohnhaus I-Strasse 05/06 die Anforderungen für eine

Unterschutzstellung erfülle, nicht aber der Quergiebelanbau und die Scheune

Vers.-Nr. 01. Mit Beschluss vom 4. Dezember 2007 verzichtete der

Gemeinderat indessen auf eine Unterschutzstellung sämtlicher Gebäude und

entliess sie aus dem kommunalen Inventar der schutzwürdigen Objekte.

Erwägungen

II.

Mit Rekurs vom 14. Januar 2008 beantragte die Vereinigung

A der Baurekurskommission II, der Gemeinderat sei unter Aufhebung des angefochtenen

Beschlusses einzuladen, die Gebäude Vers.Nrn. 01, 02 und 03 integral unter

Schutz zu stellen. Nachdem sie am 5. Juni 2008 einen Augenschein

durchgeführt hatte, hiess die Kommission den Rekurs am 10. März 2009 im

Sinn der Erwägungen teilweise gut, wies ihn im Übrigen jedoch ab. Der

angefochtene Beschluss vom 4. Dezember 2007 wurde aufgehoben und der Gemeinderat

eingeladen, das Reihenhaus Vers.-Nrn. 02 und 03 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04

im Sinn der Erwägungen unter Schutz zu stellen.

III.

Mit Beschwerde vom 20. April 2009 liess die Vereinigung

A dem Verwaltungsgericht beantragen:

"1. Es sei das

Doppelbauernhaus Vers.Nrn. 02 und 03 inklusive Quergiebelanbau und die Scheune

Vers.Nr. 01 an der I-Strasse 05/06 als Gebäudegruppe mitsamt der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung im Schutzinventar zu belassen und der Entscheid

der Baurekurskommission II … – insoweit als der Rekurs … vom 14. Januar

2008.

… abgewiesen wurde – aufzuheben und an die Vorinstanzen zurückzuweisen mit

dem grundsätzlichen Ziel, das ganze Schutzobjekt (Doppelbauernhaus inkl.

Quergiebelanbau und Scheune als Gebäudegruppe mitsamt der für ihre Wirkung

wesentlichen Umgebung) mit Schutzmassnahmen gemäss § 205 PBG (Planungs-

und Baugesetz vom 7. September 1975) integral unter Schutz zu stellen.

2.

Es sei ein Augenschein auf Lokal durchzuführen.

3.

…

4.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."

Die Vernehmlassung der Baurekurskommission II vom 5. Mai

2009.

lautete auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat C liess am 11. Mai

2009.

Abweisung der Beschwerde beantragen; ausserdem verlangte er eine

Parteientschädigung. Die Erbinnen von E liessen am 29. Mai 2009 –

ebenfalls unter Zusprechung einer Parteientschädigung – beantragen, das

Rechtsmittel sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeführerin ist

gemäss § 338a Abs. 2 PBG zur Beschwerde legitimiert, und auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.

2.1

Der

Gemeinderatsbeschluss vom 4. Dezember 2007 umschreibt das streitbetroffene

Objekt wie folgt:

"Bei den bestehenden

Gebäudekomplexen Vers.Nrn. 02 und 03 handelt es sich um ein Wohnhaus eines

kleineren Hofes inmitten von Wiesen und Bäumen im Winkel zwischen O- und I-Strasse.

Nördlich davon befindet sich die dazugehörende Scheune Vers.Nr. 01. Der

Hof I-Strasse 05/06 liegt auf der Platte, nördlich des Ortskerns von P auf

einer Terrasse des zum Pfannenstil ansteigenden Hangs unterhalb des Restaurants

zur Luft.

Beim Baukörper des Wohnhauses

handelt es sich um einen lang gezogenen, zweigeschossigen Kubus über

Kellergeschoss (als Sockel in Erscheinung tretend) unter geknicktem Satteldach.

Gegen Westen zeigt sich ein dreigeschossiger Quergiebelanbau unter Satteldach

(Bereich I-Strasse 06). Der Baukörper ist quer zum First in drei Wohnungen

geteilt. Der südliche Teil und der Quergiebelanbau gehören zu I-Strasse 06, der

mittlere und der nördliche Teil zu I-Strasse 05. Die Scheune (bei I-Strasse 05)

ist baulich als längsrechteckiger Kubus unter geknicktem Satteldach

ausgebildet. Ergänzend zeigt sich ein Pultdachanbau an der nördlichen

Giebelfassade und im nördlichen Abschnitt der Westfassade. Es handelt sich um

eine bretterverschalte Ständerkonstruktion mit gemauertem Stall (Natursteinmauerwerk)

und Sparrendach mit stehendem Stuhl."

2.2

Die

Beschwerdegegner haben sich mit der Gutheissung des Rekurses bezüglich der

Entlassung des Reihenwohnhauses Vers.-Nrn. 02 und 03 aus dem Inventar

abgefunden. Insoweit ist der Entscheid der Baurekurskommission II vom 10. März

2009.

daher in Rechtskraft erwachsen. Allerdings ist nicht ganz klar, ob der

Quergiebelanbau auch zum Reihenwohnhaus I-Strasse 05/06 gehört und damit unter

den Schutzumfang fällt. Das Gutachten von Juni 2007 empfiehlt die förmliche

Unterschutzstellung des Reihenwohnhauses I-Strasse 05/06 im Sinne von § 205

PBG. Da – wie eben dargetan – der Quergiebelanbau der I-Strasse 06 zugerechnet

wird (vorn E. 2.1), müsste sich der Schutzumfang auch auf diesen Bestandteil

des Reihenwohnhauses I-Strasse 05/06 erstrecken. Allerdings empfiehlt das Gutachten

bei der Konkretisierung des Schutzumfangs nur die integrale Erhaltung des Gebäudekubus

samt geschlossenen Dachflächen "ohne Anbau von 1847". Daraus ist zu

schliessen, dass der Quergiebelanbau von den Gutachtern nicht zur

schützenswerten Substanz des Reihenwohnhauses I-Strasse 05/06 gezählt wird. Mit

Bezug auf die Scheune nahm das Gutachten von Anfang an den Standpunkt ein,

diese sei vom Schutz auszuklammern (act. 10/11.6 S. 26). Der

Streitgegenstand im Beschwerdeverfahren betrifft somit die Fragen, ob auch der

Quergiebelanbau von Vers.-Nr. 03 sowie die Scheune Vers.-Nr. 01 im

Inventar zu belassen und Schutzmassnahmen näher zu prüfen seien.

2.3

Die für

die Beurteilung der Streitsache erheblichen Verhältnisse sind aus den vorliegenden

Akten, namentlich aus dem Gutachten, hinreichend ersichtlich. Hinzu kommt, dass

die Baurekurskommission II einen Lokaltermin durchgeführt hat und das

Verwaltungsgericht auf ihre ausführlich protokollierten und fotografisch

dokumentierten Erhebungen abstellen darf (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995

Nr. 32). Der Antrag der Beschwerdeführerin auf Durchführung eines

gerichtlichen Augenscheins ist daher abzuweisen.

3.

3.1

Im Streit

liegt die Frage, ob neben dem Reihenwohnhaus auch der Quergiebelanbau und die

Scheune als wichtige Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG

schutzwürdig sind. Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c

PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und

Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,

wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind

oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende

Behörde zunächst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbe­griffe auszulegen

und obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der

denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Anschliessend ist

zu prüfen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen

Zeugen" oder zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder

Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das

Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von

Fachleuten und Fachgremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7

Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c

PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder

die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften

zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler,

Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).

Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das

Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft. Bei der Auslegung und Anwendung

der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie

"wichtiger Zeuge" oder "wesentliche Mitprägung" steht

jedoch der für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde eine besondere

Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung

zu, deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können

(RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG

von vornherein eingeschränkten Kognition hat deshalb namentlich zu prüfen, ob

die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen

Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (VGr,

5.

Februar 2009, BEZ 2009 Nr. 23 E. 2; vgl. auch BGE 115 Ib

131.

E. 3).

3.2

Die

Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder

"wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn

das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten

ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992

Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls grundsätzlich

eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der

sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht

Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden

auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von

den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu

(RB 1982 Nr. 37).

3.3

Eigentumsbeschränkungen

zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie

weit dieses öffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt

denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen,

auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten, den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

berücksichtigenden Gesamtbeurteilung sorgfältig zu prüfen (BGE 118 Ia 384

E. 5a). Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen,

gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten

bleiben. Ein wichtiger Zeuge der Kulturgeschichte ist daher in erster Linie um

seiner selbst willen und nicht wegen seiner Übereinstimmung mit dem allgemeinen

Empfinden zu erhalten (RB 1982 Nr. 32). Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals

mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht

lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden.

Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt

sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch

auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (BGE 120 Ia 270 E. 4a

S. 275; 118 Ia 384 E. 5a S. 389, mit Hinweisen).

4.

4.1

Die

Baurekurskommission II nahm in ihren Erwägungen Bezug auf das vom Gemeinderat C

eingeholte Gutachten sowie auf die Feststellungen am Augenschein und kam zum

Schluss, dass das Reihenwohnhaus I-Strasse 05/06 als wichtiger Zeuge im Sinne

von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einzustufen sei. Demgegenüber

erfüllten der aus dem Jahr 1847 stammende westliche Anbau des Bauernhauses

sowie die benachbarte Scheune von 1803 die Schutzvoraussetzungen nicht. Nach

den Erneuerungen im 20. Jahrhundert habe Letztere einiges an Authentizität

verloren. Zwar fänden sich im Innern der Scheune noch originale Balken sowie

eine erwähnenswerte, brückenartige Holzkonstruktion; weitere schutzbegründende

Eigenschaften seien jedoch nicht auszumachen. Daran ändere der Bezug der

Scheune zum Doppelbauernhaus aus dem 17. Jahrhundert nichts; denn selbst ein

blosses "Ensemble-Gebäude" sollte gewisse Qualitäten aufweisen.

Ebenso wenig erfülle der Quergiebelanbau an der südwestlichen Ecke des Bauernhauses

die Voraussetzungen für eine Unterschutzstellung. Die Fassadengestaltung sei

rein funktional und ausdruckslos; der gesamte Anbau unterscheide sich deutlich

vom Hauptgebäude und wirke als Fremdkörper. Der Lokaltermin habe auch mit Bezug

auf den Innenausbau und die Ausstattung nichts Beachtenswertes gezeigt.

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin lasse sich nicht sagen, dass der

Anbau Zeugnis für eine "damals übliche" Vergrösserung von Bauernhäusern

ablege. Rein funktionale Bauten mit rechteckiger Grundrissfläche, schlichter Fassade

und einem Satteldach seien offenbar schon im 19. Jahrhundert erstellt worden;

eine Zeugenqualität lasse sich daraus aber nicht ableiten. Die Schutzobjekte

auf Kat.-Nr. 04 lägen am nördlichen Siedlungsrand von C an einer Hanglage

und bildeten den Übergang zwischen Bau- und Landwirtschaftszone. Angesichts

dieser durchaus prominenten Lage komme dem ehemaligen Bauernhaus auch eine

siedlungsprägende Eigenschaft zu.

4.2

Die Beschwerdeführerin

macht zur Beschwerdebegründung geltend, dass hier in geradezu exemplarischer

Weise eine schutzwürdige Gebäudegruppe vorliege. Das Gutachten bescheinige dem

Wohnhaus wie der Scheune neben einem qualifizierten Eigenwert auch einen

hervorragenden Situationswert an der Bauzonengrenze. Nach Auffassung der Sachverständigen

bilde der Quergiebelanbau von 1847 Bestandteil des schutzwürdigen Doppelbauernhauses.

Topografisch, siedlungs- und ortsbaugeschichtlich sei das gesamte Ensemble ein

beispielhafter Zeuge für die landwirtschaftliche Streusiedlung auf den Terrassen

oberhalb der Kernsiedlung L. Weil die Gebäudegruppe ausgezeichnet erhalten sei,

rage sie aus den übrigen Altbauten der Region M hervor. Indem die Vorinstanzen

die Schutzwürdigkeit auf das Wohnhaus beschränkten, gingen sie von einer unangemessenen

denkmalpflegerischen Leitvorstellung aus, die als "Ballenberg-Ideal"

bezeichnet werden könne. Darin liege eine Rechtsverletzung im Sinn von § 50

VRG. Die Rekurskommission spreche dem Quergiebelanbau zu Unrecht die

Schutzwürdigkeit mit der Begründung ab, dass er in klarem Kontrast zum

Erscheinungsbild des Hauptgebäudes stehe und als Fremdkörper wirke. Damit habe

die Vorinstanz eine baukünstlerische Qualität statt des Zeugenwerts beurteilt

und einen Gegensatz geschaffen, den es gar nicht gebe. Die drei Reihenhäuser

und der zusätzlich angebaute Hausteil dokumentierten anschaulich die

Entwicklung der kleinbäuerlichen Verhältnisse vom 17. bis ins späte 19.

Jahrhundert. Erweiterungen in Form eines Quergiebelanbaus seien für das 19.

Jahrhundert durchaus typisch. Weil der Quergiebelanbau konstruktiv und räumlich

mit dem Wohnhaus verbunden sei, falle eine Abtrennung des Schutzobjekts auch

deswegen ausser Betracht. Die Rekurskommission habe sich mit den Auswirkungen

eines allfälligen Abbruchs des Quergiebelanbaus mit nachfolgendem Ersatzbau

nicht näher auseinandergesetzt. Das kleinbäuerliche Vielzweck-Ensemble auf der

Platten habe seinen Zeugenwert nicht im Fortleben eines bestimmten Bautyps,

sondern als Zeuge steter baulicher Entwicklung und Anpassung an die aktuellen

Erfordernisse. Für sich betrachtet sei der Quergiebelanbau ein interessanter,

typischer und wichtiger Zeuge aus dem 19. Jahrhundert. Dessen Entlassung aus

dem Inventar widerspreche den Grundsätzen der Denkmalpflege, weil nachträglich

abgeänderte oder zugefügte Teile eines Denkmals Teil des Geschichtszeugnisses

bildeten. Vorliegend würde der Verzicht auf die Substanzerhaltung zu einer

Aushöhlung des Schutzes führen. Mit Bezug auf die Scheune verneinten

Gutachter und Rekurskommission die Schutzwürdigkeit deswegen, weil dieses

Gebäude im 20. Jahrhundert mehrfach erneuert worden sei. Von den

Sachverständigen wie den Vorinstanzen sei nicht geprüft worden, ob die Veränderungen

tatsächlich ins Gewicht gefallen seien und ob die Scheune als Teil des Ensembles

nicht trotzdem Zeugenqualität habe. Diese nicht weiter substanziierten Aussagen

seien rechtsverletzend. Der Scheune komme im Gesamtzusammenhang eine grosse

Bedeutung zu; erst sie mache deutlich, dass es sich um ein bäuerliches Anwesen

handle. Wesentliche Teile wie die tragende Konstruktion und die Raumaufteilung

in Stall, Tenn und Heuboden seien original erhalten; auch die meisten tragenden

Holzteile stammten noch aus dem 19. Jahrhundert. Ein Neubau anstelle der

Scheune würde das Erscheinungsbild des Anwesens wesentlich beeinträchtigen. Demgegenüber

liesse eine Unterschutzstellung in sinnvollem Umfang einen Umbau für eine

weitgehende Nutzung als Wohn- oder Atelierbau zu. Die Vorinstanzen hätten sich

mit der Schutzwürdigkeit der ganzen Gebäudegruppe samt Umgebung nicht auseinandergesetzt.

Das Ensemble auf der Platte sei ein exemplarisch wichtiger Zeuge kommunaler Wirtschafts-

und Sozialgeschichte, weshalb die Abtrennung von Scheune oder Quergiebelanbau

ausser Betracht falle. In C gebe es keine vergleichbare Gebäudegruppe; ähnliche

inventarisierte Bauernwohnhäuser seien 80–200 Jahre jünger. Schliesslich

missachte die Entlassung von Quergiebelanbau und Scheune denkmalpflegerische

Grundsätze; denn der geschichtliche Zeugniswert setze sich aus einer Vielzahl von

Eigenschaften zusammen. Zum Doppelbauernhaus mit Quergiebelanbau gehöre als wirtschaftliche

und soziale Einheit auch die Scheune. Das Ensemble insgesamt sei sprechender

Zeuge einer kleinbäuerlichen Existenz. Dazu gehöre auch der Schutz der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung im Bereich zwischen O-Strasse, N-Strasse und I-Strasse.

Überlegungen der Verhältnismässigkeit änderten nichts daran.

Dem hält der Gemeinderat entgegen, dass die Scheune und der

westliche Anbau an das Wohnhaus als spätere Ergänzungen erkennbar seien. Von

einer stimmigen Ensemblewirkung oder einer denkmalpflegerisch relevanten

Einheit könne nicht die Rede sein. Es verbiete sich, von der Schutzwürdigkeit

des alten Kernbaus ausgehend auch die Erhaltung weiterer Bauten und

Gebäudeteile zu fordern. Beim Quergiebelanbau handle es sich um anspruchslose

Nutzarchitektur, die auf den Kernbau kaum Rücksicht nehme. Die Scheune sei

weder konstruktiv noch architektonisch eine Seltenheit und sei laufend

substanziell erneuert worden.

Nach Auffassung der privaten Beschwerdegegnerinnen prägt die

streitbetroffene Gebäudegruppe den bergseitigen Eingang zum Dorf C nicht. Die

von der Beschwerdeführerin angerufene wirtschaftliche und soziale Einheit von

Bauernhaus und Scheune widerspreche der unterschiedlichen Entstehungszeit; denn

Scheune und Anbau seien erst Anfang bzw. Mitte des 19. Jahrhunderts zu dem

schon im 17. Jahrhundert aktenkundigen Reihenwohnhaus hinzugekommen. Aus den in

längeren Zeitabständen, zu unterschiedlichen Zwecken und in verschiedenartigen

Baustilen erstellten und veränderten Gebäuden lasse sich keine denkmalschutzrechtlich

massgebende Einheit ableiten. Der Quergiebelanbau von 1847 sei nicht als damals

übliche Vergrösserung eines Bauernhauses zu würdigen, sondern stelle eine rein

funktionale Zweckbaute dar. Das Gutachten habe daher ausdrücklich die Schutzwürdigkeit

verneint. Die Behauptung, wonach die meisten tragenden Bauteile der Scheune

noch aus dem 19. Jahrhundert stammten, sei aktenwidrig; denn nach den auf das

Gutachten abgestützten Erwägungen der Rekurskommission seien später

verschiedene wesentliche Erneuerungen erfolgt. Schliesslich sei die von der

Beschwerdeführerin faktisch verlangte Unterschutzstellung des gesamten

Grundstücks Kat.-Nr. 04 offensichtlich unverhältnismässig.

4.3

4.3.1

Der Gemeinderat C hat ein Gutachten über die Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen

Gebäudegruppe eingeholt. Die Unabhängigkeit und Fachkunde der Experten Dr. J

und dipl. Arch. ETH K wird von den Parteien nicht angezweifelt. Gemäss Rechtsprechung

des Verwaltungsgerichts handelt es sich bei den Baurekurskommissionen um

Fachgerichte (VGr, 7. November 2007, VB.2007.00236 E. 7.2, 23. Januar

2003, VB.2002.00299 E. 2) und besteht keine allgemeine Verpflichtung zur

Einholung eines Gutachtens im Rekursverfahren (VGr, 9. Februar 2005, BEZ

2005.

Nr. 2). Für die Rekurskommission bestand daher kein Anlass, ein

weiteres Gutachten bei der Kantonalen Denkmalpflege Zürich oder bei der Natur-

und Heimatschutzkommission des Kantons Zürich einzuholen.

4.3.2

Bezüglich des Quergiebelanbaus im südwestlichen Bereich des Bauernhauses

hat die Baurekurskommission II mit dem Gutachten einen Eigenwert verneint, der

eine Schutzanordnung rechtfertigen könnte. Der Umstand, dass bei diesem Gebäudeteil

noch viel ursprüngliche Bausubstanz aus dem Erstellungsjahr 1847 vorhanden und

gut unterhalten ist, mag zwar für eine Zeugenschaft sprechen. Indessen ist

aufgrund der Akten der Würdigung der Vorinstanz beizupflichten, dass die

Fassadengestaltung des Anbaus "rein funktional und ausdruckslos" und

auch beim Innenausbau und bei der Ausstattung nichts Erhaltenswürdiges zu

erblicken sei. Diese schlüssige Würdigung wird durch die umfangreichen Beschwerdevorbringen

nicht erschüttert. Dass ein Bauernhaus später durch einen Anbau vergrössert

wird, ist keine Erscheinung, die eine qualifizierte Zeugenschaft zu begründen

vermöchte. Inwiefern das von der Beschwerdeführerin angeführte

"kleinbäuerliche Vielzweck-Ensemble" als "Zeuge steter baulicher

Entwicklung und Anpassung an die Entwicklung der Epochen" erhaltenswert sei,

leuchtet nicht ein. Die bauliche Wandlung des zu beurteilenden Gebäudekomplexes

spiegelt nicht eine allgemeine siedlungs- oder sozialgeschichtliche Entwicklung,

sondern vielmehr die konkreten Bedürfnisse der jeweiligen Hauseigentümer. Auch

wenn der Quergiebelanbau mit dem schutzwürdigen Bauernhaus konstruktiv und

räumlich verbunden ist, lässt sich daraus entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin

keine Notwendigkeit einer Ausdehnung des Schutzumfangs ableiten. Sollte der

Gemeinderat bei der nachfolgend vorzunehmenden Prüfung des Schutzumfangs (vgl.

unten E. 4.3.5) zum Schluss kommen, dass auch das Innere des Bauernhauses

unter Schutz zu stellen sei, müsste die Behörde anordnen, wie die Grundeigentümer

das Schutzziel im Fall eines Abbruchs des Quergiebelanbaus zu garantieren

hätten. Anzumerken bleibt, dass die Ausklammerung eines später erstellten

Anbaus vom Schutzumfang keineswegs ungewöhnlich ist und aufgrund der gebotenen

Interessenabwägung sich geradezu aufdrängen kann (vgl. VGr, 13. Juli 2006,

VB.2006.00151).

4.3.3

Hinsichtlich der stattlichen Scheune Vers.-Nr. 01 lässt sich – im

Unterschied zum dreiteiligen Bauernhaus aus dem 17./18. Jahrhundert – nicht

sagen, dass sie eine kleinbäuerliche Lebensweise bezeuge. Einerseits ist die

Zeugeneigenschaft der Scheune schon aus zeitlichen Gründen (Erstellungsjahr

1803) nicht zwingend in Zusammenhang mit dem weit früher erstellten

Reihenwohnhaus zu sehen. Andererseits weist nach dem Gutachten bereits die kleinteilige,

bäuerliche Gestaltung der Nahumgebung (Vorgärten, Spalier, Reben, Rest eines Gartens

zwischen I- und N-Strasse, Wiesen mit Obstbäumen und Nussbaum) auf die

bäuerliche Gestaltung hin und wird auch zur Erhaltung empfohlen. Das Baujahr

von 1803, die Erhaltung von viel originaler Bausubstanz und der gute Zustand der

Scheune lassen sich zwar als Argumente für eine Unterschutzstellung dieses

Gebäudes anführen. Inwiefern aber gerade die fragliche Ökonomiebaute die

Sozial- oder Wirtschaftsgeschichte des 19. Jahrhunderts dokumentiere, vermag

die Beschwerdeführerin nicht darzutun. Wenn die Vorinstanz in der Scheune zu

wenig Schutz begründende Eigenschaften vorfand und aufgrund von verschiedenen

Erneuerungen im 20. Jahrhundert, die zum Verlust an Authentizität geführt

hätten, entsprechend der Empfehlung des Gutachtens die Voraussetzungen von § 203

Abs. 1 lit. c PBG für eine Unterschutzstellung verneinte, so ist

dieser Würdigung beizupflichten; zumindest liegt darin keine Rechtsverletzung,

in die das Verwaltungsgericht nach § 50 VRG korrigierend eingreifen

müsste. Wie das Gericht verschiedentlich festgehalten hat, vermindert die mit

nachträglichen Renovationen und Umbauten von Gebäuden einhergehende Mischung

von unterschiedlichen Stilelementen deren Eigenwert und spricht gegen die

Schutzwürdigkeit (vgl. VGr, 20. Dezember 2007, VB.2007.00192 E. 5.4,

3.

Februar 2005, VB.2004.00403 E. 3.3).

4.3.4

Zu prüfen bleibt, ob eine Unterschutzstellung von Quergiebelanbau und/oder

Scheune aufgrund der Ensemblewirkung geboten sei. Die Rekurskommission hat

angesichts der terrassenartigen Lage des Grundstücks am nördlichen

Siedlungsrand von P zutreffend von einer durchaus prominenten Lage gesprochen.

Nach dem Gesagten umfasst die Gebäudegruppe mit Bauernhaus, Quergiebelanbau und

Scheune drei Teile, die zu unterschiedlichen Zeiten erstellt worden sind.

Selbst wenn man davon ausgeht, dass diesen drei Teilen ein Konzept zugrunde

liegt, führt dies nicht zwingend zum Schluss, dass die Zeugeneigenschaft der

ursprünglichen Baute dadurch besser erkennbar ist. Von vornherein kein Situationswert

kann dem Quergiebelanbau zuerkannt werden, der als (Zweck-)Wohnbau

ohne besondere äusserliche Qualitäten das schutzwürdige Wohnhaus eher

beeinträchtigt als aufwertet. Dass es sich bei diesem um ein ehemaliges

Bauernhaus handelt, ist aufgrund von dessen Erscheinungsbild, Lage und Alter

erkennbar. Wie die privaten Beschwerdegegnerinnen zu Recht einwenden, drängt

sich hierfür – im Sinn einer "Lesehilfe" – keine Unterschutzstellung

auch der Scheune auf. Gemäss dem Gutachten weist wie gesagt bereits die kleinteilige,

bäuerliche Gestaltung der Nahumgebung auf die bäuerliche Gestaltung hin (vgl.

E. 4.3.3). Selbst bei gegenteiliger Betrachtungsweise würde eine derartige

Ausdehnung des Schutzumfangs – die mit einer erheblichen Beeinträchtigung der

Interessen der Grundeigentümerinnen verbunden wäre – aller Voraussicht nach dem

Grundsatz der Verhältnismässigkeit zuwiderlaufen.

Nach dem Gesagten gelten diese Überlegungen erst recht für

die von der Beschwerdeführerin beantragte Erhaltung der Umgebung der Gebäudegruppe.

Weil sich die Zeugenqualität auf das Wohnhaus und seine Nahumgebung beschränkt,

besteht von vornherein keine Veranlassung, den Schutz auf einen weiteren

Umschwung auszudehnen. Aufgrund der Akten kann nicht gesagt werden, dass sich

ein Schutz der Umgebung aus § 238 Abs. 2 PBG ableiten lasse (RB 2006

Nr. 66 [Leitsatz]).

4.3.5

Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat C

wird im Folgenden zu prüfen haben, ob angesichts der ausgewiesenen Qualität des

Wohnhauses als wichtiger Zeuge unter Berücksichtigung aller entscheidwesentlichen

Umstände Schutzmassnahmen anzuordnen sind und – wenn ja – in welchem Umfang.

Nach ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts führt die Qualifikation eines

Objekts als wichtiger Zeuge noch nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205 und 207 PBG, sondern vielmehr nur

dann, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher

zu gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Belange (RB 1992

Nr. 62).

5.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die

Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG) und hat sie den privaten Beschwerdegegnerinnen Nrn. 2.1 und 2.2 eine Parteientschädigung

im angemessenen Betrag von (insgesamt) Fr. 2'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2

lit. a VRG). Weil dem Beschwerdegegner Nr. 1 kein Aufwand erwachsen

ist, der die Verteidigung des Rekursentscheids wesentlich überstiegen hat, muss

ihm eine solche Vergütung versagt bleiben.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die Beschwerde

wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnerinnen Nrn. 2.1 und

2.2

binnen 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung

von (insgesamt) Fr. 2'000.- zu bezahlen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…