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Entscheid

VB.2009.00223

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00223

26. August 2009Deutsch12 min

(URT.2009.11647)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 30. Juli 2008 erteilte die

Bausektion der Stadt Zürich der B AG die baurechtliche Bewilligung für diverse

Umbauarbeiten und eine Aufstockung am Wohn- und Geschäftshaus auf der Parzelle

Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Zürich 8 – Riesbach.

Erwägungen

II.

Die hiergegen erhobenen Rekurse von A sowie von E, F und G

wurden von der Baurekurskommission I vereinigt und mit Entscheid vom 20. März

2009.

abgewiesen.

III.

Mit Beschwerde vom 21. April 2009 beantragte A dem

Verwaltungsgericht die Aufhebung der Baubewilligung für die Aufstockung, für

die bauliche Erweiterung im 5. Obergeschoss sowie für die 10

Balkon-Neubauten im freizuhaltenden Grenzabstandsbereich auf der der

beschwerdeführerischen Liegenschaft zugewandten Gebäudeseite.

Die Vorinstanz schloss am 4. Mai 2009 auf Abweisung

der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerin beantragte ebenfalls am 4. Mai

2009.

die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten des Beschwerdeführers. Die Bausektion der Stadt Zürich schloss am 19. Mai

2009.

auf Abweisung der Beschwerde. Mit Replik vom 12. Juni 2009 nahm der

Beschwerdeführer zu den Vernehmlassungen der Beschwerdegegnerinnen Stellung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission

I zuständig.

A ist Mitglied der

Erbengemeinschaft H, bestehend aus I, J und ihm selbst. Aufgrund der

vorgebrachten Rügen ist der Beschwerdeführer als Gesamteigentümer der

unmittelbar benachbarten Liegenschaft D-Strasse 03 / K-Strasse 04 zur selbständigen

Anfechtung des Rekursentscheids ohne Weiteres legitimiert

(vgl. RB 1984 Nr. 6). Auf die frist- und formgerecht erhobene

Beschwerde ist einzutreten.

2.

Die Bauherrschaft plant neben diversen inneren

Umbauarbeiten und Modifikationen an der Umgebungsgestaltung und den Fassaden

die Ausdehnung des obersten Vollgeschosses auf den Grundriss der übrigen

Vollgeschosse sowie die vertikale Erweiterung des Gebäudes um ein Dachgeschoss

bzw. die Ersetzung des abzubrechenden Schrägdaches durch ein Attikageschoss.

Der Beschwerdeführer macht gegen das Bauvorhaben im

Wesentlichen geltend, die geplante Aufstockung sei mit den gesetzlichen

Einordnungsanforderungen nicht vereinbar. Das heute vorhandene Gebäude D-Strasse

02.

basiere auf dem Beschluss Nr. 05 der Bausektion des Stadtrates von

Zürich. Die Gebäudesilhouette habe damals erheblich verkleinert werden müssen.

Das vorgesehene Steildach sei nicht bewilligt worden. Die Höhe des Dachfirstes

habe erheblich – um fast drei Meter – herabgesetzt werden müssen. Im

5.

Obergeschoss habe im hofseitigen Bereich die Wohnfläche um 50

Quadratmeter reduziert werden müssen. Die Abänderungseingabe sei am 5. September

1980.

genehmigt und das Objekt 1984 erstellt worden. Als freistehendes

Einzelgebäude stelle dieses innerhalb der ansonsten geschlossenen Randbebauung

ein Solitär dar, der mit besonderer Sorgfalt integriert werden müsse, damit er

nicht als Fremdkörper in Erscheinung trete.

Mit dem geplanten Projekt werde nach nur 25 Jahren nicht

nur die angeordnete notwendige Redimensionierung rückgängig gemacht; zusätzlich

werde mit Ausnahmegenehmigungen und Befreiungen über das gesetzliche Höchstmass

hinaus das Gebäude aufgebläht und der Denkmalschutz beeinträchtigt. Im Bereich

des Bauvorhabens würden gleich mehrere Schutzobjekte stehen, deren Erscheinungsbild

beeinträchtigt werde. Auch werde die heute ausgewogene Gebäudesilhouette

gestört. Der Wert des Nachbargebäudes D-Strasse 03 werde durch diesen

Missstand herabgemindert.

3.

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und

Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung

gilt auch für Materialien und Farben. Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf

Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen.

3.1

Der Beurteilung, ob ein Bauvorhaben die Gestaltungsanforderungen erfüllt,

ist eine objektive Betrachtungsweise zugrunde zu legen (VGr, 18. Juni

1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002,

1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende Würdigung

aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar 2000,

BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen,

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 654).

3.2

Der Gemeinde steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten

Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw.

qualifizierter Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober

2002,1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit einer relativ

erheblichen Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19).

Gemäss § 20 Abs. 1 VRG ist die

Baurekurskommission grundsätzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie

neben der Rechtmässigkeit auch die Zweckmässigkeit eines kommunalen Entscheids

überprüfen kann. Soweit es jedoch um die Überprüfung eines kommunalen

Einordnungsentscheids geht, darf die Rechtsmittelinstanz wegen des qualifizierten

Ermessensspielraums der Gemeinde ihre eigene Ermessensausübung nicht an die

Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen, wenn deren Entscheid auf

einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Sie darf nur

dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde

sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl

107/2006, S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981

Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Die

kommunale Behörde kann sich allerdings nur dann auf ihren geschützten

Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie spätestens in der Rekursvernehmlassung

die geforderte nachvollziehbare Begründung vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr,

1.

November 2006, VB.2006.0026, E. 3.1, www.vgrzh.ch).

Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den

Vorinstanzen nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 VRG). Es überprüft

deshalb lediglich, ob eine Rekursinstanz die ästhetische Würdigung durch die

kommunale Baubehörde zu Recht für vertretbar halten durfte. Dagegen ist es

nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der

Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; damit würde es

seine eigene Kognition überschreiten (BGr, 21. Juni 2005,1P.678/2004,

E. 4, ZBl 107/2006, S. 434 ff.).

3.3

Die

Bauherrschaft beabsichtigt, das oberste Vollgeschoss hofseitig auf den

Grundriss der übrigen Vollgeschosse auszudehnen. Ausserdem soll das bestehende

Dachgeschoss unter einem Schrägdach durch ein Attikageschoss über einem Flachdach

ersetzt werden.

Vorab ist festzuhalten, dass die Baubehörde die Situation

heute anders als vor 25 Jahren beurteilen darf. Sie hat nach der heutigen

Rechtslage zu entscheiden und darf insbesondere auch das im Vergleich zu damals

gestiegene öffentliche Interesse an der Schaffung zusätzlichen Wohnraums

berücksichtigen. Bezüglich der Einordnungsproblematik kann sie sich auf den ihr

zustehenden Beurteilungsspielraum berufen, sofern sie diesen vertretbar gehandhabt

hat.

3.4

In

Quartiererhaltungszonen gelten gemäss Art. 24d der Bauordnung der Stadt

Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) erhöhte Anforderungen an die

Dachgestaltung. Zur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale darf im Interesse

eines besseren Erscheinungsbildes von den Grundmassen abgewichen werden (Art. 24e

BZO).

3.4.1

Die Bausektion erlaubte der privaten Beschwerdegegnerin für die

traufseitige Durchstossung des Dachprofils ein Abweichen von den Vorschriften

über die Dachgestaltung bei Attikageschossen gemäss Art. 7a BZO. Die für

Dachaufbauten maximal zulässige Dachgeschossfläche soll so angeordnet werden,

dass das geplante Attikageschoss nicht nur auf den Traufseiten, sondern

allseitig von den Fassaden zurückgesetzt ist und die Dachkanten umlaufend freigehalten

werden können.

Die Bausektion rechtfertigt das

Abweichen von den Grundmassen im Sinne von Art. 24e BZO mit der speziellen

Lage des bestehenden Gebäudes innerhalb der Blockrandüberbauung. Der

Gebietscharakter der Quartiererhaltungszone zeichne sich durch eine strassenbegleitende,

mehrheitlich geschlossene Bauweise mit prägnanten Strassenräumen und Innenhöfen

oder Ansätzen zu einer Hofbildung aus. Demgegenüber stehe das bestehende Gebäude

als Solitär quer in der Hofrandzeile. Durch die Ausbildung eines

Attikageschosses mit der vorgeschriebenen Firstrichtung würde der

Gebietscharakter weitergehend gestört, weshalb die Trauflinie der

Hofrandgebäude entlang der D-Strasse nicht durch eine Giebelseite unterbrochen

werden soll.

3.4.2

Hierzu ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass die allseits

zurückversetzten Attikafassaden gewährleisten, dass die Gebäudeoberkante nicht

verwischt wird bzw. ihre Prägnanz beibehält. Damit wird der in der

Blockrandbebauung ausgeprägte Traufbereich an der Strassenseite bewahrt und

durch die Akzentuierung der Gebäudeoberkante der Solitärstellung des

Umbauprojekts Rechnung getragen. Die Argumentation der Bausektion, dass durch

die Ausbildung eines Attikageschosses mit der vorgeschriebenen Firstrichtung

der Gebietscharakter weitergehend gestört würde, ist somit ohne Weiteres nachvollziehbar.

Unter diesen Umständen stellt

die Einschätzung der Bausektion, die allseitige Rückversetzung des Dachgeschosses

erweise sich städtebaulich und architektonisch als wesentlich bessere Lösung

und erfülle die Anforderungen an die Dachgestaltung in der Quartiererhaltungszone,

was mit Rücksicht auf die Schutzobjekte in der Nachbarschaft zu begrüssen sei,

eine in jeder Hinsicht vertretbare ästhetische Würdigung dar, welche nach der

oben ausgeführten Rechtsprechung vor den Rechtsmittelbehörden standhält. Das

Abweichen von den Grundmassen im Sinne von Art. 24e BZO ist somit nicht zu

beanstanden.

3.4.3

Inwiefern das geplante Umbauprojekt das Erscheinungsbild der umliegenden

Schutzobjekte beeinträchtigen soll, wird von den Beschwerdeführenden nicht

substanziiert dargelegt. Sie machen diesbezüglich lediglich geltend, das

Gebäude wirke aufgebläht und störe die heute ausgewogene Gebäudesilhouette.

Auch diesbezüglich ist gestützt

auf § 70 in Verbindung mit § 28 VRG auf die eingehenden und

zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz zu verweisen (E. 3.4), wonach die

bauliche Umgebung zwar durchaus tiefere, aber auch gleich hohe und auch höher

aufragende Gebäude umfasse. Bei einer zulässigen Gebäudehöhe von bis zu 18 m

kann vorliegend der Ersatz eines Walmdaches durch ein Attikageschoss schon

angesichts der vorbestehenden Grössenverhältnisse nicht zu einer erdrückenden

Dominanz des Gebäudes führen. Da das Attikageschoss nur unwesentlich höher zu

liegen kommt als das vorbestehende Walmdach und hofseitig das 5. Obergeschoss

lediglich auf den Grundriss der übrigen Vollgeschosse ausgedehnt wird, ist

weder die geltend gemachte Störung der Gebäudesilhouette noch eine unzulässige

Aufblähung des Gebäudes ersichtlich.

3.5

Zusammengefasst

erweist sich der geplante Ersatz des bestehenden Dachgeschosses durch ein

Attikageschoss als mit den Einordnungsanforderungen von § 238 Abs. 1

und 2 PBG vereinbar.

4.

Im Weiteren machen die Beschwerdeführenden geltend, durch

die zwei Meter tiefen Balkone im Grenzbereich zur beschwerdeführerischen

Liegenschaft werde der notwendige freie Gebäudezwischenraum dezimiert. Würden

auch in der Nachbarschaft solche Balkonvorbauten gebaut, betrüge der Abstand

zwischen den Balkonen gerade mal noch drei Meter, was einen nicht

sozialverträglichen Zustand darstellen würde.

Hierzu ist festzuhalten, dass das zürcherische Baurecht

keinen besonderen Schutz der Privatsphäre kennt. Diesem wird lediglich im

Rahmen der primären Bauvorschriften Rechnung getragen. Vorliegend sind die

Grenzabstandsvorschriften eingehalten und auch die in den Grenzabstandsbereich

hineinragenden Balkone verstossen nicht gegen baurechtliche Normen (vgl. § 260

Abs. 3 PBG). Der Einwand, durch die Erweiterung der Balkone im

Grenzbereich werde ein nicht sozialverträglicher Zustand geschaffen, ist somit

nicht entscheidrelevant.

5.

Schliesslich halten die Beschwerdeführenden an ihrer Rüge

fest, das streitbetroffene Gebäude weise ein Vollgeschoss zu viel auf. Das

Ladengeschoss liege ebenerdig zum gewachsenen Terrain. Demnach sei dieses nicht

ein Unter-, sondern ein Erdgeschoss und zähle als Vollgeschoss. Zudem sei das

vorgesehene Attikageschoss baurechtlich als Vollgeschoss und nicht als

Dachgeschoss zu qualifizieren.

5.1

Gemäss § 357

Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften

widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden,

sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine

überwiegenden öffentlichen und nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für

neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die

erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

5.2

Aufgrund

der Dispensierung von den Dachgestaltungsvorschriften gemäss Art. 7a BZO

erweist sich vorliegend die Qualifizierung des Attikageschosses als Dach- und

nicht als Vollgeschoss gestützt auf Art. 24e BZO ohne Weiteres als

zulässig. Zudem ist mit der in Dispositiv-Ziffer B.3. angeordneten Redimensionierung

der Attikafläche auf das regelkonforme Mass sichergestellt, dass die

Bauherrschaft aus der Dispensierung keinen Vorteil zieht.

Wird mit der Bausektion davon ausgegangen, dass es sich

beim Ladengeschoss um ein Vollgeschoss handelt, weist bereits das bestehende

Gebäude ein Vollgeschoss zu viel auf und verstösst gegen die heute gültigen

Grundmasse (Art. 24g BZO). Da jedoch mit den projektierten Änderungen

keine weitergehenden Abweichungen entstehen, die Vollgeschosszahl somit

unverändert bleibt und die Gesamtzahl der anrechenbaren Geschosse nicht

überschritten wird, erweist sich das Projekt bereits gestützt auf § 357 Abs. 1

PBG als bewilligungsfähig. Die Frage, ob das Ladengeschoss unter dem gewachsenen

Terrain liegt, kann daher offen bleiben.

Überwiegende nachbarliche Interessen, die dem Bauvorhaben

entgegenstehen könnten, werden vom Beschwerdeführer nicht substanziiert

dargelegt und sind auch nicht ersichtlich.

6.

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist

abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13

Abs. 2 VRG). Überdies ist er für das Beschwerdeverfahren zu einer

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'000.- an die private

Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'650.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an die

private Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft des Entscheids.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82

ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die

Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…