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Entscheid

VB.2009.00254

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00254

3. September 2009Deutsch14 min

(URT.2009.11665)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

E plant die Überbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 01, F-Strasse

02, 03 und 04, in Erlenbach mit einem Mehrfamilienhaus und einem

Doppeleinfamilienhaus. Nachdem das Verwaltungsgericht in Gutheissung einer

Nachbarbeschwerde eine erste Baubewilligung wegen Ausnützungsüberschreitung am

18. Juni 2008 aufgehoben hatte (VB.2008.00012), bewilligte die Bau- und

Planungskommission Erlenbach am 7. Oktober 2008 ein leicht geändertes

Projekt.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von den Nachbarn A und B erhobenen Rekurs

wies die Baurekurskommission II am 31. März 2009 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 4. Mai 2009 liessen A und B dem

Verwaltungsgericht unter Kosten- und Entschädigungsfolgen Aufhebung des

Rekursentscheids und der Baubewilligung beantragen; es sei zudem ein

Augenschein durchzuführen.

Die Vorinstanz schloss am 19. Mai 2009 auf Abweisung

der Beschwerde. Während die Bau- und Planungskommission am 27. Mai 2009

auf Beschwerdeantwort verzichtete, liess der Bauherr am 4. Juni 2009

beantragen, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich

Mehrwertsteuer) abzuweisen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeführer machen neben Einordnungsmängeln

geltend, das Attikageschoss des Doppeleinfamilienhauses entspreche nicht den

Anforderungen von Art. 38 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Erlenbach vom 25. September 1995 (BZO), was eine Überschreitung

der zulässigen Ausnützung und die Überschreitung der Gebäudehöhe zur Folge

habe.

Zur Frage der Übereinstimmung des Bauvorhabens mit Art. 38

Abs. 2 BZO vermag der beantragte Augenschein von vornherein nichts

beizutragen. Bezüglich der Übereinstimmung des Bauvorhabens mit der

Gestaltungsvorschrift von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) rügen die Beschwerdeführer, das Doppeleinfamilienhaus

mache, weil über dem Flachdach des Erdgeschosses zwei weitere Geschosse mit

mehr oder weniger identischen Grundrissen realisiert werden sollten, einen

kopflastigen Eindruck und erscheine aus dem Gleichgewicht geraten sowie in

architektonischer Hinsicht unmotiviert. Damit wird hinreichend substanziiert

lediglich die ungenügende Ge-staltung des Neubaus für sich gerügt, was anhand

der Pläne beurteilt werden kann und keinen Augenschein erfordert. Inwiefern der

Neubau sich nicht in die bauliche Umgebung einordnen soll, wird nicht näher

dargelegt. Der beantragte Augenschein kann deshalb unterbleiben.

2.

Das Baugrundstück liegt in der Zone W2/35, in welcher

gemäss Art. 38 Abs. 1 BZO Attikageschosse zulässig sind. Laut Absatz

2.

dieser Bestimmung ist das Attikageschoss ein auf Flachdachbauten

aufgesetztes, verkleinertes Dachgeschoss und sind solche Geschosse allseitig

derart von der Hauptfassade zurückzuversetzen, dass sie das durch die zulässige

maximale Gebäudehöhe gemäss BZO und eine Dachneigung von 45 % gegebene

Gebäudeprofil nicht durchstossen; ausgenommen davon sind Dachaufbauten auf

einer Längsfassade von maximal einem Drittel deren Länge.

Laut der Legaldefinition von § 275 Abs. 2

Satz 1 PBG sind Dachgeschosse horizontale Gebäudeabschnitte, die über der

Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Wie das Verwaltungsgericht

in RB 1997 Nr. 98 = BEZ 1997 Nr. 7 erwogen hat, liegt dieser

Umschreibung die Vorstellung zugrunde, dass bei fast allen üblichen Dachformen

das Dach auf den Umfassungsmauern des Gebäudes aufliegt. Von dieser Überlegung

ausgehend hat das Gericht festgehalten, es müsse bei auskragenden

Dachgeschossen die gemäss § 275 Abs. 2 Satz 2 PBG zulässige

Kniestockhöhe 0,4 m hinter der Fassade des darunter liegenden Vollgeschosses

gemessen werden, da sich andernfalls durch die Vergrösserung der Auskragung des

Dachgeschosses dessen nicht zur Ausnützung zählende Fläche fast beliebig

steigern lasse (vgl. dazu die Skizze bei Christoph Fritzsche/Peter Bösch,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 4.A., Zürich 2006, Bild 13-11). Sodann setzt

auch die Bestimmung des zulässigen Dachprofils gemäss § 281 Abs. 1 lit. a

PBG in Verbindung mit § 292 PBG voraus, dass die Dachfläche an der "zugehörigen

Fassade" angelegt wird (vgl. auch die Skizzen für die Mess- und

Berechnungsweisen im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni

1977.

[ABV]). Zu berücksichtigen ist sodann, dass auch § 280 Abs. 1

PBG betreffend die Messweise zur Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe auf die

Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche abstellt.

2.1

Die Frage,

ob ein Geschoss als Dachgeschoss zu qualifizieren ist, wird durch das kantonale

Recht bestimmt, und es steht der kommunalen Behörde insoweit kein besonderer Auslegungs-

und Beurteilungsspielraum zu. Von einem solchen von ihr zu respektierenden

Auslegungs- und Beurteilungsspielraum ist entgegen der Darstellung der

Beschwerdeführer auch die Vorinstanz nicht ausgegangen, sondern sie hat die

Qualifikation des fraglichen Geschosses mit voller Kognition nach den massgeblichen

kantonalrechtlichen Bestimmungen überprüft. Wenn sie dabei erwogen hat, es sei

"vertretbar" sowohl auf der Südwest- als auch auf der Nordostseite

des Gebäudes zur Bestimmung der massgeblichen Fassade nicht auf das zurückversetzte

zweite Obergeschoss, sondern auf die Umfassungsmauern der da-runter liegenden

beiden Geschosse abzustellen, so hat sie damit die ihr obliegende eigene

Würdigung vorgenommen und kann ihr keine Unterschreitung ihrer Überprüfungsbefugnis

vorgeworfen werden.

2.2

Hier weist

das projektierte Doppeleinfamilienhaus die Besonderheit auf, dass das zweite

Obergeschoss auf der Südwest- und der Nordostseite je eine über die ganze

Fassadenlänge reichende überdeckte Terrasse aufweist, sodass auf beiden Seiten

die auf der Südwestseite verglasten Wände dieses Geschosses gegenüber den

beiden darunter liegenden Geschossen als deutlich zurückgesetzt erscheinen. In

der Flucht der unteren Geschosse erscheinen auf der Höhe des zweiten

Obergeschosses lediglich eine den Terrassenbereich der beiden Häuser trennende

Flügelmauer, die Abstützungen der Überdeckung, deren Stirnseite sowie die

Terrassengeländer.

Trotz der zurückversetzten Längswände des zweiten

Obergeschosses hat die Rekurskommission mit der Baubehörde als Fassade für die

Bestimmung des zulässigen Dachprofils nicht diese Wände, sondern die

Umfassungsmauern der darunter liegenden Geschosse bzw. die über diesen

aufgestützte Terrassenabdeckung des zweiten Obergeschosses als massgeblich

betrachtet. Sie hat dies im Wesentlichen mit der optischen Erscheinung sowie

damit begründet, dass den überdachten Terrassen Gebäudequalität zukomme. Diese

Auslegung des Begriffs der Fassade ist ohne Weiteres einleuchtend. Die Fassade

ist die Ansichtsseite eines Gebäudes (Hans Koepf/Günther Binding,

Bildwörterbuch der Architektur, 4. A., Stuttgart 2005, S. 167;

Brigitte Riese/Hans-Joachim Kadatz, Seemanns Sachlexikon Kunst und Architektur,

Leipzig 2008, S. 137). Bereits aus dieser begrifflichen Sicht ist es

richtig, den Fassadenverlauf nicht stockwerkweise zu bestimmen, sondern die betreffende

Gebäudeseite als Ganzes zu betrachten. Den nämlichen Schluss legt § 280 Abs. 1

PBG nahe, wonach die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie

zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden Boden gemessen wird.

Wird von einer solchen auf die ganze jeweilige

Gebäudeseite bezogenen Betrachtungsweise ausgegangen, so liegt hier die Ebene

der jeweiligen Fassade eindeutig in der Flucht der Umfassungsmauern der beiden

unteren Geschosse und der Stirnseite der Terrassenüberdeckung des zweiten

Obergeschosses; dass auf der Nordostseite neben dem zurückversetzten zweiten

Obergeschoss nur das erste Vollgeschoss in Erscheinung tritt, vermag daran

nichts zu ändern. Auf die ganze jeweilige Gebäudeseite bezogen erscheinen die

vollständig überdeckten Terrassen trotz ihrer Ausdehnung über die ganze

Gebäudelänge als einkragend und sind deshalb nicht fassadenbildend (Fritzsche/Bösch,

S. 13-38); dieser optische Eindruck wird verstärkt durch die in der Flucht

der unteren Geschosse liegende Terrassenüberdeckung, die Abstützungen und die

Geländer. Anders als in dem in RB 1997 Nr. 98 = BEZ 1997 Nr. 7

beurteilten Fall handelt es sich deshalb hier nicht um ein über die Fassade der

darunter liegenden Vollgeschosse auskragendes Dachgeschoss.

Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, es gehe nicht

an, dass sich der Bauherr durch die Wahl eines gestaffelten Fassadenverlaufs im

Bereich der Vollgeschosse Vorteile bei der Ausbildung des Attikageschosses

verschaffe und dergestalt zu einer Mehrausnützung gelange, so ist dem

entgegenzuhalten, dass der Gesetzgeber der Gefahr übergrosser Dachgeschosse mit

§ 255 Abs. 2 PBG entgegengetreten ist, wonach dem Wohnen oder

Arbeiten dienende Flächen auch im Dachgeschoss anrechenbar sind, soweit sie je

Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der

gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe.

2.3

Die

Vorinstanzen sind somit zutreffend davon ausgegangen, dass das geplante Attikageschoss

als Dachgeschoss und nicht als Vollgeschoss im Sinne der kantonalrechtlichen

Bestimmungen zu qualifizieren ist. Es entspricht damit auch Art. 38 Abs. 2

BZO. Die Rügen der Überschreitung der zulässigen Ausnützung und der Gebäudehöhe

erweisen sich damit als unbegründet.

3.

Die Beschwerdeführer rügen als Verstoss gegen § 238 Abs. 1

PBG, dass das geplante Doppeleinfamilienhaus unmittelbar neben einem wuchtigen

Gebäude mit Schrägdach geplant sei und einen 5 m hohen turmartigen Abschluss

aufweise. Die Bestimmung von § 49a Abs. 2 PBG, wonach die Gemeinden

über Flachdächern nur ein Dachgeschoss zulassen dürfen, zeige, dass der

Gesetzgeber aus Einordnungsgründen überhohe gestaffelte Volumina über

Flachdächern verhindern wolle. Genau diese verpönte Wirkung werde hier damit

erzielt, dass über dem Flachdach des Erdgeschosses zwei weitere Geschosse mit

mehr oder weniger identischen Grundrissen realisiert werden sollten, was zu

einem kopflastigen Eindruck führe. Das Doppeleinfamilienhaus sei gesamthaft aus

dem Gleichgewicht geraten und präsentiere sich dem Betrachter in architektonischer

Hinsicht unmotiviert.

3.1

Nach § 238

Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang

mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren

einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Gemäss Abs. 2

der Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere

Rücksicht zu nehmen, was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert

(VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch). Die

Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute

Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach

objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 18. Juni

1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002,

1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende Würdigung

aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2. März 2000,

BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen,

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999,

Rz. 654).

Der Gemeinde steht bei der

Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs

"befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter

Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002,

1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher

Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19).

Anders als das Verwaltungsgericht ist die

Baurekurskommission zwar gemäss § 20 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtpflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) grundsätzlich zur

Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der Rechtmässigkeit auch die

Zweckmässigkeit eines kommunalen Entscheids überprüfen kann. Soweit es jedoch

um die Überprüfung eines kommunalen Einordnungsentscheids geht, darf die

Rechtsmittelinstanz nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der

örtlichen Baubehörde setzen, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren

Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Diese Zurückhaltung hat die

Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig umschrieben (vgl. Entscheid der

Vorinstanz, E. 8.1). Sie darf nur dann einschreiten, wenn die ästhetische

Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr,

21.

Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2, mit

Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).

Das neben der Überprüfung des Sachverhalts (§ 51 VRG)

auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht kann gemäss § 50 Abs. 2

lit. c VRG nur bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung einschreiten. Als

Ermessenüberschreitung gilt auch eine Ermessensunterschreitung, welche

vorliegt, wenn die Rekursinstanz ihre Überprüfungsweise unzulässigerweise beschränkt.

Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde

bestätigt, so überprüft das Verwaltungsgericht neben der Feststellung des

Sachverhalts und der richtigen Handhabung der vorinstanzlichen Überprüfungsbefugnis

lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde

als vertretbar hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene

umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor,

so überschreitet es seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die

Gemeindeautonomie (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430,

E. 4.3).

3.2

Bezüglich

des beanstandeten Nebeneinanders von Flachdach und Schrägdach bei den beiden

vom Bauherrn geplanten Gebäuden rügen die Beschwerdeführer lediglich, der Hinweis

der Vorinstanz, wonach das Nebeneinander eines wuchtigen Gebäudekörpers mit

Schrägdach und eines Flachdachgebäudes moderner Prägung im gegebenen baulichen

Umfeld und mit Blick auf die Vorläuferentscheide nicht zu beanstanden sei,

greife zu kurz; die Vorinstanz habe mit ihrem Entscheid nicht korrekt

gewürdigt, dass das Doppeleinfamilienhaus gegenüber dem ersten Projekt

erheblich verändert worden sei und nun neu einen 5 m hohen, turmartigen

Abschluss erhalten habe, der in der Umgebung seinesgleichen suche.

Diese Vorbringen sind offenkundig ungeeignet, um darzutun,

weshalb dem Nebeneinander der beiden geplanten Baukörper nicht mit vertretbaren

Gründen eine befriedigende Einordnung bescheinigt werden darf. Wie das

Verwaltungsgericht bereits im das erste Projekt betreffenden Verfahren

VB.2008.00012 ausgeführt hat, ist es im gegebenen baulichen Kontext vertretbar,

dass das Mehrfamilienhaus ein Steildach und die Einfamilienhäuser Flachdächer

erhalten sollen. Aus § 238 PBG lasse sich keine Verpflichtung ableiten,

zwei vom nämlichen Bauherrn gleichzeitig errichtete Bauten als "in sich kohärentes

Ensemble" auszubilden; die Überlegung der Vorinstanz, dass auch

gestalterisch zum Ausdruck kommen könne, dass es sich bei der einen Baute um

ein Mehrfamilienhaus und bei der anderen um ein Doppeleinfamilienhaus handelt,

hat das Verwaltungsgericht als ohne Weiteres nachvollziehbar gewürdigt. Davon,

dass die Bezugnahme der Vorinstanz auf diese Erwägungen im früheren Verfahren

"zu kurz" greife, kann keine Rede sein. Dass wegen der mittlerweile

am Doppeleinfamilienhaus vorgenommenen Projektänderungen die bereits beurteilte

Frage des Nebeneinanders der beiden Baukörper in einem wesentlich anderen Licht

erscheine, zeigen die Beschwerdeführer nicht auf.

3.3

Unbegründet

ist auch der Einwand, dass das Doppeleinfamilienhaus wegen des neu geplanten

"5 m hohen, turmartigen Abschlusses" kopflastig und aus dem

Gleichgewicht geraten wirke. Abgesehen davon, dass sich ein solcher Eindruck

nur auf den beiden kürzeren Gebäudeseiten einstellen könnte, wird ihm, wie die

Vorinstanz zutreffend erwogen hat, durch die Ausgestaltung der überdeckten

Terrassen des zweiten Obergeschosses, sowie dadurch, dass die beiden

Haushälften seitlich gestaffelt sind, hinreichend entgegengewirkt. Ein

Einordnungsmangel im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG liegt keineswegs vor.

4.

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist

abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten den Beschwerdeführern je hälftig und

unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Überdies

sind sie für das Beschwerdeverfahren zu einer Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 1'500.- (einschl. MwSt.) an den privaten Beschwerdegegner zu verpflichten

(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden je hälftig und unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführern

1.

und 2 auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführer werden je hälftig zu einer Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 1'500.- an den privaten Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert

30.

Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…