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Entscheid

VB.2009.00390

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00390

7. Oktober 2009Deutsch27 min

(URT.2009.11765)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 21. Oktober

2008 der C AG mit Sitz in E die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von

zwei Mehrfamilienhäusern auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02, F-Strasse 03,

04 und 05/G-Strasse in Zürich.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben A sowie 33 weitere Rekurrierende am 27. November

2008.

Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten zur Hauptsache die

Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Mit Rekursentscheid vom 5. Juni

2009.

wies die Baurekurskommission I den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat.

III.

Mit Beschwerde vom 9. Juli 2009 beantragten A sowie

26.

weitere der unterlegenen Rekurrierenden dem Verwaltungsgericht, den

Rekursentscheid vom 5. Juni 2009 und die baurechtliche Bewilligung vom 21. Oktober

2008.

aufzuheben, eventuell die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung

zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen.

Die Baurekurskommission I und die Beschwerdegegnerinnen

beantragten Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die

private Beschwerdegegnerin schloss zudem auf die Zusprechung einer

Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführenden.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Die

Beschwerdeführenden beantragen vorab die Durchführung eines Augenscheins. Die

Baurekurskommission I hat am 2. April 2009 einen Referentenaugenschein

durchgeführt und hierüber ein Protokoll mit einer Vielzahl von Fotos erstellt.

Die auf diesem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz

dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise und können

auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden. Zusammen mit den weiteren

Akten ist der massgebliche Sachverhalt, soweit prozessrelevant, hinreichend

erstellt und erübrigt sich ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts

(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

1.2

In prozessualer Hinsicht stellen die

Beschwerdeführenden weiter den Antrag, es sei ein Fachgutachten einer

kantonalen Sachverständigenkommission (Kantonale Denkmalpflegekommission oder

kantonale Natur- und Heimatschutzkommission) einzuholen, da andernfalls die

massgebenden Verhältnisse, insbesondere die befürchtete Beeinträchtigung der

benachbarten Schutzobjekte, durch das Bauvorhaben möglicherweise nicht

schlüssig beurteilt werden könne.

Als Fachgericht vermag die Baurekurskommission die Frage

der rechtsgenügenden Einordnung indessen gestützt auf eigene Sachkunde

ausreichend zu würdigen. Gleiches trifft für das Verwaltungsgericht zu.

Spezielle Verhältnisse, welche im vorliegenden Fall den Beizug eines

Fachgutachtens nahelegen würden, liegen nicht vor (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2.

Auflage, Zürich 1999, § 8 N. 34, mit Hinweisen). Damit

erübrigt sich die Einholung eines Gutachtens über die Frage der

rechtsgenügenden Einordnung des streitigen Bauvorhabens.

2.

Der Streitgegenstand des Beschwerdeverfahrens bestimmt

sich durch die angefochtene Anordnung einerseits und durch den (erstmaligen)

Rekursantrag anderseits (RB 1983 Nrn. 5 und 23;

Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 86 f.; Fritz Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege,

2.

A., Bern 1983, S. 42 ff., 211 ff.). Gegenstand des

Rechtsmittelverfahrens gegen eine Baubewilligung kann mithin von vornherein nur

sein, was auch Gegenstand der baurechtlichen Bewilligung war bzw. nach

richtiger Gesetzesauslegung hätte sein sollen (Kölz/Bosshart/Röhl, §§ 19–28

N. 86).

Die von der Bausektion der

Stadt Zürich am 21. Oktober 2008 bewilligten Baupläne weisen im 1. Untergeschoss/Erdgeschoss

im Haus A eine 6 1/2-Zimmer-Maisonettewohnung und im Haus B zwei 5 1/2-Zimmer-Maisonettewohnungen

auf. Eine gewerbliche Nutzung des 1. Untergeschosses wurde nicht bewilligt und

kann daher nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sein. Eine derartige

Nutzungsänderung bedürfte – entgegen den rechtsirrtümlichen Ausführungen

der Beschwerdeführenden – gemäss § 309 Abs. 1 lit. b des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) einer baurechtlichen

Bewilligung. Auf die Ausführungen der Beschwerdeführenden, welche im

Rekursverfahren eine Grundbuchanmerkung der bewilligten Nutzung des

Sockelgeschosses als Privatwohnraum "in Form einer öffentlichrechtlichen

Dienstbarkeit zugunsten der Nachbarn" beantragten und nunmehr im

Beschwerdeverfahren "erhöhte Anforderungen bei gewerblicher Nutzung"

verlangen, ist nicht weiter einzugehen. Es kann angemerkt werden, dass eine gewerbliche

Nutzung des Sockelgeschosses keineswegs "wahrscheinlich" ist. Die

Ausgestaltung der Wohnungen als Maisonette mit innen liegender Erschliessung

lassen im Gegenteil den Schluss zu, dass die Möglichkeit einer späteren

gewerblichen Nutzung des 1. Untergeschosses von der Bauherrschaft nicht

ernsthaft in Erwägung gezogen wird.

3.

3.1

Im baurechtlichen Verfahren gilt weitgehend das

Rügeprinzip (RB 1997 Nr. 7). Innerhalb des im Baurecht häufig sehr weit

gefassten Streitgegenstandes wird gleichsam ein engeres Prozessthema durch die

von der Behörde oder dem Nachbarn geltend gemachten Bauverweigerungsgründe

abgesteckt. Der Nachbar, der als Rekurrent vor der Baurekurskommission aufgrund

einzelner Rügen – erfolglos – die Aufhebung der Baubewilligung

verlangt hat, kann sich vor Verwaltungsgericht nicht auf neue

Bauhinderungsgründe berufen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 5, § 52

N. 4; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N. 301).

Die Beschwerdeführenden machen vor Verwaltungsgericht neu

verschiedene Verfahrensfehler geltend bezüglich Verletzung des Grundsatzes der

"Einheit der Baubewilligung", des fehlenden Umgebungsplanes, des

fehlenden Konzeptes bezüglich Farbgebung, Materialien und Putzstruktur, bezüglich

unklarer Pläne und einer unzulässigen Projektänderung im laufenden Verfahren.

Diese neuen Rügen sind nicht durch den Rekursentscheid "veranlasst"

worden, sondern hätten bereits im Rekursverfahren geltend gemacht werden

müssen. Auf die im Beschwerdeverfahren neu erhobenen Rügen ist daher nicht einzutreten.

3.2

Es kann angemerkt werden, dass diese Rügen

allesamt auch inhaltlich unbegründet wären:

3.2.1

Der Austausch von Bauplänen während des

Baubewilligungsverfahrens entspricht gängiger Praxis; oft aufgrund von

Einwänden der Baubewilligungsbehörde im Rahmen der Vorprüfung (§ 313 PBG).

Eine erneute Ausschreibung und Planauflage ist nicht erforderlich, solange die

Rechte von rekursberechtigten Personen und Verbänden gewahrt bleiben.

Vorliegend hat die Baubewilligungsbehörde in den Erwägungen des angefochtenen

Entscheides darauf hingewiesen, dass die Pläne während der Dauer des

Baubewilligungsverfahrens zweimal ausgetauscht wurden und welche Änderungen

hiervon betroffen waren (Erwägungen A./c). Zudem wurden die bewilligten Pläne

im angefochtenen baurechtlichen Entscheid mit Plannummern und (Revisions-)Datum

genau individualisiert. Eine Rechtsunsicherheit besteht nicht und die Rechte

der Beschwerdeführenden wurden nicht beeinträchtigt.

3.2.2

Im

Beschwerdeverfahren rügen die Beschwerdeführenden neu formellrechtlich eine

unzulässige Aufspaltung des Baubewilligungsverfahrens, weil in der Baubewilligung

die Nachreichung und Genehmigung verschiedener Pläne vorbehalten wurde, so

unter anderem ein Umgebungsplan mit Angaben über die bestehende und die

geplante Bepflanzung (Disp.-Ziffer I./A. lit. c) sowie die Materialien für

Fassaden und Dach, die Farben und die Oberflächenbeschaffenheit (Disp.-Ziffer

I./A.e). Nach ständiger Praxis darf die Regelung von Nebenpunkten, die für die

Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Bedeutung

sind, in ein späteres Verfahren verwiesen werden (RB 1989 Nr. 83 = BEZ

1989.

Nr. 14; Mäder, Rz. 465). Die nachzureichenden Pläne bzw.

Unterlagen vermögen die Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts als solches nicht

infrage zu stellen. Der Umgebungsplan wird auch allfällige Unklarheiten über

die Grenzsituation zur Nachbarliegenschaft F-Strasse 6 zu bereinigen haben. Was

die Situation bei der Garagenein-/-ausfahrt betrifft, so halten die Erwägungen

zum baurechtlichen Entscheid (C. lit. e) fest, inwiefern diese abzuändern

ist (Anpassung Einlenkerradius talseitig und Verschiebung der

Besucherparkplätze um ca. 1 m). Die Baubewilligungsbehörde hat korrekt entsprechend

§ 321 Abs. 1 PBG zur Behebung dieser untergeordneten Mängel die

Nachreichung entsprechend korrigierter Pläne verlangt (Disp.-Ziffer I./A. lit. d).

Die Beschwerde erweist sich auch unter diesen Gesichtspunkten als unbegründet.

3.2.3

Die Beschwerdeführer monieren schliesslich

neu die Unklarheit der bewilligten Austauschpläne. Aus diesen gehe nicht genau

hervor, was nun eigentlich genau bewilligt worden sei. Verschiedene Pläne

enthielten handschriftliche Einträge in gelber und blauer Farbe, deren Aussage

nicht nachvollziehbar sei. Weder aus dem Bausektionsentscheid noch aus dem

Rekursentscheid gehe verbindlich hervor, ob das Sockelgeschoss im Bereich des

Hauses A (F-Strasse 4) zwingend zurückversetzt werden müsse.

In den bei den Gerichtsakten befindlichen bewilligten und von

der Bausektion abgestempelten Bauplänen sind keine "handschriftlichen

Einträge in gelber oder blauer Farbe" vorhanden. Die Ausführungen der

Beschwerdeführer betreffen offenbar die ursprünglichen Pläne, welche nie

bewilligt wurden. Die Lage des Sockelgeschosses ist aus den bewilligten Bauplänen,

insbesondere aus dem Plan 1:100/1. UG und aus den Fassadenplänen klar ersichtlich.

Irgendwelche Unklarheiten bestehen nicht und eine andere Ausgestaltung des

Sockelgeschosses bedürfte selbstverständlich einer baurechtlichen Bewilligung.

4.

4.1

Wie schon im Rekursverfahren rügen die

Beschwerdeführenden eine ungenügende Einordnung des Bauvorhabens. Sie bringen

hierzu vor, die Stadt Zürich habe wiederholt ihre städtebaulichen Zielsetzungen

betreffend I ausformuliert, so etwa im Zusammenhang mit einem vergleichbaren

Bauprojekt an der J-Strasse 06/07 in Zürich, lasse diese im vorliegenden Fall

aber unberücksichtigt. Die Durchführung eines Architekturwettbewerbes vermöge

für sich allein noch keine genügende Einordnung, geschweige denn eine besondere

Rücksichtnahme zu garantieren. Das streitbetroffene Bauprojekt setzte sich in

verschiedener Hinsicht markant von der bisherigen Bebauungsstruktur ab. Es

weise zahlreiche Vor- und Rücksprünge auf und wirke infolgedessen ausgesprochen

unruhig. Dieser Eindruck werde durch die Aufteilung auf zwei Baukörper sowie

durch das Sockelgeschoss, die Stützmauern, die Loggia-Öffnungen und Erker

verstärkt. Die grossflächigen Verglasungen wirkten ausgesprochen quartierfremd.

Im Umfeld der Bauparzellen seien keinerlei Flachdächer auszumachen. Diese

würden sich insbesondere nicht mit den Schutzobjekten von K und mit den

verbliebenen Bauzeugnissen kleinbäuerlicher Siedlung an der G-Strasse vertragen.

Das Projekt komme mit der doppelten Hangneigung nach Süden und Westen nicht

zurecht und nehme auf die topografischen Verhältnisse keinerlei Rücksicht.

Zusammen mit dem Sockelgeschoss, den zwei Vollgeschossen und dem Attikageschoss

trete der Bau – von Südwesten her betrachtet – mit einer Höhe von

ca. 16 m in Erscheinung, obwohl die Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich

bloss eine Höhe von max. 11,5 m erlaube. In der Nachbarschaft seien zahlreiche

inventarisierte Schutzobjekte, auf welche nach § 238 Abs. 2 PBG

besondere Rücksicht zu nehmen sei. Das abzubrechende Doppeleinfamilienhaus F-Strasse

08/G-Strasse 09 gehöre zu einer schützenswerten Gruppe von Wohnhäusern aus den

1930er-Jahren; den Kern würden vier Häuser von K bilden (L-Strasse 2, F-Strasse

10, M-Strasse 11 und 12). Das abzubrechende Haus grenze ausserdem an eine

weitere schützenswerte Gebäudegruppe aus dem 17., 18. und 19. Jahrhundert und zähle

zu den ältesten Siedlungskernen in H. Das streitige Bauvorhaben trete

selbstbewusst und dominant in Erscheinung, unterteile das maximal zulässige

Bauvolumen auf zwei Baukörper und drehe diese erst noch um 90°. Es grenze sich

ab durch ein hier bisher unbekanntes Flachdach, durch grossflächige Fenster,

eine unruhige verschachtelte Fassade sowie durch ein Sockelgeschoss, welches

bisher im Quartier ebenfalls unbekannt war. Zusammenfassend trete das

Bauvorhaben aufgrund seiner maximalen Ausnützung sowie angesichts der doppelten

Hangneigung ausgesprochen wuchtig und voluminös in Erscheinung. Ein Bezug zu

den Schutzobjekten der Nachbarschaft fehle völlig.

4.2

Gemäss § 238

Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Nach § 238

Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere

Rücksicht zu nehmen.

4.2.1

Der Beurteilung,

ob ein Bauvorhaben die Gestaltungsanforderungen erfüllt, ist eine objektive Betrachtungsweise

zugrunde zu legen (VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa;

BGr, 28. Oktober 2002,1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist

eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr,

17.

Februar 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter

Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I,

3.

A., Zürich 1999, Rz. 654).

4.2.2

Der Gemeinde

steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs

"befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter

Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002,

1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit einer relativ erheblichen

Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).

Gemäss § 20 Abs. 1 VRG ist die

Baurekurskommission grundsätzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie

neben der Rechtmässigkeit auch die Zweckmässigkeit eines kommunalen Entscheids

überprüfen kann. Soweit es jedoch um die Überprüfung eines kommunalen Einordnungsentscheids

geht, darf die Rechtsmittelinstanz wegen des qualifizierten Ermessensspielraums

der Gemeinde ihre eigene Ermessensausübung nicht an die Stelle derjenigen der

örtlichen Baubehörde setzen, wenn deren Entscheid auf einer vertretbaren

Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Sie darf nur dann einschreiten,

wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr

vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430,

E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20, 1986

Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Die kommunale Behörde

kann sich allerdings nur dann auf ihren geschützten Beurteilungsspielraum berufen,

wenn sie spätestens in der Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare

Begründung vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 1. November 2006,

VB.2006.0026, E. 3.1, www.vgrzh.ch).

Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den

Vorinstanzen nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 VRG). Es überprüft

deshalb lediglich, ob eine Rekursinstanz die ästhetische Würdigung durch die

kommunale Baubehörde zu Recht für vertretbar halten durfte. Dagegen ist es

nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der

Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; damit würde es

seine eigene Kognition überschreiten (BGr, 21. Juni 2005,1P.678/2004,

E. 4, ZBl 107/2006, S. 434 ff.).

4.3

Vorliegend hat die Bausektion im baurechtlichen

Entscheid vom 21. Oktober 2008 darauf hingewiesen, dass sich das Bauareal

in einem städtebaulich sensiblen Gebiet befinde. Das Gebiet süd-südwestlich mit

den vier eleganten, grosszügigen Mehrfamilienhäusern, die einen gemeinsamen

Park umschlössen, sowie weiteren Gebäuden entlang der G-Strasse seien

denkmalpflegerisch wertvoll. Das Baugrundstück sei Bestandteil eines grösseren,

städtebaulich empfindlichen Kontextes, der besondere Rücksichtnahme gemäss § 238

Abs. 2 PBG verlange. Der Entscheid, die geplante Nutzfläche auf zwei Baukörper

zu verteilen, sei eine städtebaulich begrüssenswerte Geste, zumal sich zwei kleinere

Baukörper sanfter in den bestehenden, städtebaulich empfindlichen Kontext

einordnen würden. Die zwei Neubauten stünden leicht versetzt am Hang. Haus

Nr. 04 stehe auf einem sockelartigen Baukörper, der an die Westfassade des

Hauses Nr. 03 andocke. Dieser sockelartige Verbindungsbau sei in der

Strassenfront als zurückhaltender Baukörper artikuliert. In ihrer

Rekursvernehmlassung führte die Bausektion ergänzend aus, die modernen Baukörper

mit wohlproportionierten Teilvolumina integrierten sich gut in das gewachsene

Terrain. Durch die Verwendung grösserer Fensterflächen entstünden zusammen mit

den ungleichen Leibungstiefen zusätzlich Spannung erzeugende Strukturierungen

der Baukörper und eine Grosszügigkeit, die mit den umgebenden, z.T. massigen

Gebäuden in einem guten Kontext stehe. Auch wenn bewusst ein Kontrast in der

architektonischen Gestaltung gesetzt worden sei, vermöchten die geplanten

Neubauten aufgrund ihrer Körnigkeit, ihrer Stellung mit dem sorgfältigen Einfügen

in die Topografie und mit ihrem architektonischen Ausdruck auch in Bezug auf

die hochwertige bauliche und landschaftliche Umgebung eine gute Gesamtwirkung

zu erreichen.

Die Vorinstanz bestätigte

in ihren Erwägungen im Wesentlichen die Feststellungen der Baubehörde.

4.4

Das Verwaltungsgericht hat nach dem Gesagten nur zu

prüfen, ob die Vorinstanz die ästhetische Würdigung der kommunalen Baubehörde

zu Recht für vertretbar gehalten hat.

4.4.1

Mit Beschluss vom 13. April 2005 hat der Stadtrat

Zürich verfügt, dass das Doppelmehrfamilienhaus auf dem Baugrundstück nicht

unter Denkmalschutz gestellt wird. Dieser Beschluss ist rechtskräftig. Wie die

Vorinstanz im Rekursentscheid zu Recht festgehalten hat (E. 4), besteht kein

Grund, auf diesen Entlassungsbeschluss zurückzukommen.

Das Doppelmehrfamilienhaus

auf den Baugrundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02, kann mithin abgebrochen und

das Bauareal neu überbaut werden. Dieses ist gemäss der am 24. November

1999.

vom Gemeinderat der Stadt Zürich verabschiedeten Bau- und Zonenordnung

(BZO) der Wohnzone W3 zugeteilt, in welcher neben drei Vollgeschossen die

Errichtung je eines anrechenbaren Dach- und Untergeschosses erlaubt ist. Wie

die Vorinstanz weiter unwidersprochen festgehalten hat, ist das Quartier

mehrheitlich mit grossräumigen, voluminösen dreigeschossigen

Mehrfamilienhäusern mit Sattel- oder Mansardenwalmdächern überbaut. Daneben finden

sich zwei (klein-)teilige Gebäudegruppen aus dem 17. bis 19. Jahrhundert sowie

ein neueres Mehrfamilienhaus. Im Nahbereich stehe der Klinikkomplex "N".

Der Quartiercharakter lasse sich nicht einseitig an den beiden historischen

Ensembles G-Strasse 09 bzw. 13, 14 und 15 ablesen, welche Zeugnis einer kleinbäuerlichen

Siedlung seien. Vielmehr sei das ganze Spektrum der vorhandenen Bausubstanz zu

betrachten, die mehrheitlich nicht hinter dem Zulässigen zurückliege und durchaus

als urban bezeichnet werden dürfe. Diesen Ausführungen, welche auch durch die Ergebnisse

des Augenscheins der Baurekurskommission I belegt werden, ist zuzustimmen (§ 28

Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG).

4.4.2

Die Beschwerdeführenden kritisieren im Zusammenhang

mit der gerügten fehlenden Rücksichtnahme auf Schutzobjekte in der

Nachbarschaft verschiedentlich, das Bauprojekt sei wuchtig und voluminös.

Grundsätzlich ist es jedoch einer Bauherrschaft nicht verwehrt, die ihr gemäss

Bau- und Zonenordnung zustehende Baumasse auszuschöpfen (RB 1992

Nr. 66). Der dadurch zur baulichen Nachbarschaft entstehende Kontrast,

weil diese entweder nicht voll ausgenützt oder einer Zone mit geringerer

Ausnützung zugeteilt ist, kann nicht einfach einer ungenügenden Einordnung

gleichgesetzt werden (RB 1997 Nr. 79; VGr, 22. Februar 2006, VB.2005.00583,

E. 4, www.vgrzh.ch). Wenn die Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang

zudem einwenden, der Neubau trete von Südwesten her mit einer Höhe von ca. 16 m

in Erscheinung, obwohl Art. 13 BZO bloss eine Höhe von maximal 11,5 m

erlaube, so verkennen sie, dass diese Bestimmung die Gebäudehöhe und nicht die

Gesamthöhe regelt, welche sich aus der zulässigen Gebäudehöhe (§§ 278–280 ff.

PBG) und der zulässigen Firsthöhe (§ 281 PBG) ergibt.

4.4.3

Die private Beschwerdegegnerin hat im Jahr 2007 im

Hinblick auf die Überbauung der beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02

einen Studienauftrag ausgeschrieben und vier Architekturbüros zur Einreichung

einer Überbauungsstudie eingeladen. Als Präsident des Beurteilungsgremiums

amtete Prof. O, Zürich. Die Durchführung eines derartigen Studienauftrags mit

Beizug externer Juroren "garantiert" keine rechtsgenügende

Einordnung, erhöht aber generell die Qualität der Bauprojekte und erlaubt der

Bewilligungsbehörde, ihren Entscheid auf eine breite fachlich abgestützte

Entscheidungsgrundlage zu stellen (VGr, 14. Januar 2009, VB.2008.00428,

E. 4.2.2, www.vgrzh.ch).

Das Beurteilungsgremium empfahl in seinem Bericht vom 10. Mai

2007.

einstimmig, dass das – nunmehr streitige – Projekt der P AG,

Zürich, aufgrund der städtebaulichen Situation, der Ausformulierung der

Wohneinheiten und der Ökonomie weiterbearbeitet werden soll. Es bescheinigte

dem Projekt bezüglich Architektur und Städtebau, dass durch die Anordnung der

zwei senkrecht zum Hang stehenden Baukörper eine "willkommene" Massstäblichkeit

entstehe, die der Körnigkeit des Quartiers entspreche. Die vorgelagerte Sockelzone

sei eine interessante Lösung, um für die Gebäude eine Grosszügigkeit zu vermitteln.

Der architektonische Ausdruck sei differenziert und vermeide jede Monumentalität.

Die Eingangssituation liege am richtigen Ort und sei grosszügig und hell.

Diese Beurteilung deckt sich mit der bereits erwähnten (E.

4.

) nachvollziehbaren Beurteilung durch die Baubewilligungsbehörde. Entgegen

den Ausführungen der Beschwerdeführenden ist die Topografie keineswegs

"unbewältigt", sondern ist dem Projekt vielmehr mit der Bausektion

durchaus ein "sorgfältiges Einfügen in die Topographie" zu

attestieren, indem die beiden Baukörper entsprechend dem abfallenden Gelände

gegeneinander leicht verschoben und abgewinkelt werden (vgl. auch Bericht des

Beurteilungsgremiums S. 6). Durch die Anordnung der beiden Baukörper, wobei

das östliche Haus nochmals aufgeteilt und in sich leicht verschoben ist, wird

das Projekt auch dem städtebaulichen Kontext gerecht, welcher sich durch

grossmassstäbliche Wohnblöcke auf der West- und Südseite und durch kleinteilige

ältere Bauten zur Ost- und Nordseite auszeichnet. Indem das Projekt dieses

Spannungsfeld der unterschiedlichen Körnigkeit der Nachbarschaft aufzunehmen

vermag, liegt eine besondere Rücksichtnahme im Sinn von § 238 Abs. 2

PBG. Von einer "unruhigen" Fassade kann im Weiteren keine Rede sein.

Dem Projekt ist vielmehr mit der Vorinstanz zu bescheinigen, dass es ein

"klares, ruhiges und schnörkelloses Konzept" aufweist. Die

Ausgestaltung der Fenster und des Daches (Flachdach) ist nach den Ausführungen

der Bausektion die logische Konsequenz aus der verfolgten gestalterischen

Absicht. Dass diese Ausbildungen im betreffenden Quartier nach Auffassung der

Beschwerdeführenden "bisher nicht bekannt" seien, steht einer

rechtsgenügenden Einordnung nicht entgegen. Die Einordnungs- und Gestaltungsanforderungen

von § 238 PBG verlangen nicht, dass Neubauten im Stil der benachbarten

Gebäude gehalten werden. Es ist der Bauherrschaft durchaus zu gestatten, auch

zeitgemässe Architekturelemente und eine moderne Formensprache zu verwenden und

damit neue Akzente zu setzen. Das streitige Bauprojekt setzt bewusst einen

Kontrast zur bestehenden baulichen Umgebung, erreicht aber – wie die Bausektion

zu Recht ausgeführt hat – aufgrund seiner

Körnigkeit, seiner Stellung mit dem sorgfältigen Einfügen in die Topografie und

mit ihrem architektonischen Ausdruck auch in Bezug auf die hochwertige bauliche

und landschaftliche Umgebung eine gute Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 2

PBG.

4.4.4

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die

Überlegungen der Bausektion der Stadt Zürich zur Einordnung und Gestaltung des

streitigen Bauprojekts nachvollziehbar sind und überzeugen. Zu Recht hat die

Baurekurskommission den Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich, das

streitige Projekt erfülle die Voraussetzungen von § 238 PBG, geschützt.

Eine Rechtsverletzung liegt nicht vor.

5.

5.1

Streitig ist weiter die Überstellung der Baulinien.

Gemäss den Erwägungen zum baurechtlichen Entscheid (C.) kommen die

Garageneinfahrt, der Hauszugang, Stützmauern und zwei Besucherparkplätze in den

Baulinienbereich der F-Strasse bzw. der G-Strasse zu liegen. Diese

untergeordnete Beeinträchtigung des Baulinienbereichs könne unter Anmerkung

eines Anpassungs- bzw. Beseitigungsreverses (Disp.-Ziffer I./B. 1a und I./B2)

hingenommen werden. Die Vorinstanz hat diese Rechtsauffassung geschützt.

Gegen die Überstellung der

Baulinien wenden die Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerdeschrift ein, gemäss

dem Beseitigungs- und Anpassungsrevers sei die jeweilige Eigentümerschaft der

Baulinien verpflichtet, bei einem allfälligen Ausbau der F-Strasse die im

Baulinienbereich bewilligte Garagenzufahrt auf eigene Kosten zu beseitigen bzw.

den veränderten Verhältnissen anzupassen. Wenn die Stadt Zürich von ihrem

Revers Gebrauch mache, müsste die Garagenzufahrt entsprechend verkürzt werden

und würde die Rampe viel zu steil. Diese weiche schon heute von der

Verkehrssicherheitsverordnung ab und sei auf eine Ausnahmebewilligung

angewiesen; eine um drei Meter zurückversetzte Rampe wäre erst recht nicht mehr

verkehrssicher. Da die Rücknahme der Zufahrtsrampe jedoch unüberwindbare

Schwierigkeiten mit sich bringe, verstosse die Überstellung der Baulinien gegen

Sinn und Zweck des damit zusammenhängenden Bauverbotes. Eine verkehrssichere Anpassung

der Garagenzufahrt wäre bei einer Strassenverbreiterung verunmöglicht. Eine

Verweigerung der Beanspruchung des Baulinienbereichs würde zwingend zu einer

Verlagerung der Garagenzufahrt führen. Das Projekt müsse konzeptionell überarbeitet

werden, und eine Heilung mittels Nebenbestimmung falle ausser Betracht. Ausserdem

würden die vorgesehenen Stützmauern das städtebauliche Ziel der Freihaltung

eines Vorgartenbereichs vereiteln. Für eine abschliessende Beurteilung fehle es

an zuverlässigen Planunterlagen, zumal die Aussenraumgestaltung und die Höhe

der Stützmauern samt Absturzsicherung noch nicht feststünden. Die Vorinstanzen

hätten einerseits gegen § 99 PBG verstossen wie auch den Sachverhalt ungenügend

festgestellt.

5.2

Nach § 100

Abs. 3 PBG können "weitergehende und andersartige Beanspruchungen des

Baulinienbereichs" (als die gemäss Abs. 1 erlaubten) mit der

baurechtlichen Bewilligung, nötigenfalls unter sichernden Nebenbestimmungen,

gestattet werden. Das Verwaltungsgericht hat in seinem Entscheid RB 2007

Nr. 64 (= BEZ 2007 Nr. 17) hierzu ausgeführt, § 100 Abs. 3

PBG betreffe ungeachtet der Marginalie keine "Ausnahmebewilligung" im

Sinn von § 220 PBG, sondern stelle als "Kann-Vorschrift" die

Bewilligung in das Ermessen der Behörde. Diese habe im Einzelfall abzuwägen

zwischen den mit der Baulinienfestsetzung verfolgten öffentlichen Interessen

einerseits und den privaten Interessen der Grundeigentümer an einer

zweckmässigen Grundstücknutzung anderseits sowie den Interessen allfälliger

Drittbetroffener. Nicht bewilligungsfähig seien dabei von vornherein solche

Bauten und Anlagen, welche bei der Verwirklichung des durch die Baulinie

gesicherten Zwecks nicht ohne Weiteres beseitigt werden könnten, sei es aus

technischen oder rechtlichen Gründen oder weil die Beseitigung angesichts der

investierten Mittel unverhältnismässig wäre.

Als Beispiele für die in der Praxis häufige Beanspruchung

des Baulinienbereichs in Anwendung von § 100 Abs. 3 PBG werden in der

Literatur Mauern und Einfriedigungen, Reklamen, Schwimmbassins, offene und

gedeckte Fahrzeugabstellplätze, Einzelgaragen, Terrainaufschüttungen, Ein- und

Ausfahrten, Pergolas, Gartensitzplätze, Gartenhäuser und Schöpfe genannt (vgl.

Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich

2006, 12-23). Wenn die Bausektion die Beanspruchung des Baulinienbereiches

durch das streitige Bauprojekt für die Garageneinfahrt, den Hauszugang, die

Stützmauern und die beiden Besucherparkplätze bewilligt hat, hat sie das ihr

zustehende Ermessen keineswegs überschritten. Der von der Vorinstanz erwähnte

"Nebenzweck" der Baulinien, nämlich die Schaffung eines Vorgartens,

d.h. eines unüberbauten Landstreifens entlang der Strasse, wird keineswegs

vereitelt, sind doch die Gebäude einschliesslich der Garagen hinter der

Baulinie angeordnet. Stützmauern als Mittel der Terraingestaltung bei abfallendem

Gelände wie hier sind üblich. Eine Notwendigkeit, dass die Vorgärten von Passanten

eingesehen werden können, besteht nicht, unabhängig davon, wie die Stützmauern

gemäss dem noch einzureichenden detaillierten Umgebungsplan letztlich

ausgestaltet sind. Veränderungen der Strassensituation sind zurzeit keine in

Planung. Bei einem allfälligen künftigen Ausbau der F-Strasse bzw. G-Strasse

hätte – wie in der angefochtenen Baubewilligung verfügt – die

jeweilige Grundeigentümerschaft die betreffenden Bauteile "auf eigene

Kosten und ohne Anspruch auf Minderwertsentschädigung" (Disp.-Ziffer I./B. 1.a und I./B. 2) den veränderten

Verhältnissen anzupassen. Eine verkehrssichere Anpassung der Garagenzufahrt

wäre technisch keineswegs unmöglich. Wie die Anpassung konkret vorgenommen

werden müsste, hängt massgeblich von der Art der Strassenänderung ab; möglich

wäre beispielsweise auch der Ersatz der Rampe durch einen Autolift. Der Einwand,

der Baulinienbereich werde in unzulässiger Weise überstellt, ist unbegründet.

6.

6.1

Die Beschwerdeführenden rügen weiter die ungenügende

Verkehrssicherheit. In der Baubewilligung werde zwar der ungenügende

Einlenkradius festgestellt, doch begnüge sich die Bausektion mit einer

Nebenbestimmung, wonach abgeänderte Pläne nachträglich bewilligt werden müssten.

Sodann müsse im Bereich von 6 m ab der Strassengrenze die Neigung der Garagenzufahrt

max. 5 % betragen. Die Besucherparkplätze müssten zwar gemäss einer

Nebenbestimmung ca. 1 m in das Baugrundstück hinein verschoben werden, würden

jedoch dadurch nicht sicherer. Weiterhin müsse von diesen Plätzen rückwärts in

die F-Strasse eingebogen werden, was aufgrund der Stützmauern und Brüstungen

sehr gefährlich sei. Zudem bleibe die 3 m breite Fahrbahn aus

denkmalpflegerischen Gründen gepflastert und gewölbt. Die Vorinstanz erwähne

auch nicht, dass es sich bei der F-Strasse nicht wirklich um eine

Einbahnstrasse handle, sondern dass der Veloverkehr auch in der Gegenrichtung

bergwärts erlaubt sei.

6.2

Die Vorinstanz hat zur Frage der Verkehrssicherheit

zusammengefasst festgehalten, die Zufahrt F-Strasse weise eine vermarkte Breite

von 5 m auf, die sich wegen einseitig angeordneter öffentlicher Parkplätze auf

eine Fahrbahnbreite von rund 3 m verenge. Sie liege zudem im Tempo-30-Bereich

und weise entlang der Südseite ein 2 m breites Trottoir auf. Mit diesem

Ausbaustandard genüge der Strassenzug den verkehrssicherheitsrechtlichen

technischen Anforderungen. Die durch die markierten Parkfelder bewirkte

Verengung der Fahrbahn zwinge die Fahrzeuglenker zu einer zurückhaltenden

Fahrweise und trage zur Verkehrssicherheit bei. Die Tiefgaragenzufahrt habe die

Mindestanforderungen des Ausfahrt-Typs A zu erfüllen. Die Baubehörde habe

diesbezüglich verschiedene Mängel festgestellt, so die maximal zulässige

Neigung von 5 % innerhalb 6 m ab Strassengrenze und der Einlenkerradien; halte

jedoch dafür, dass die Ausgestaltung der Zufahrtsrampe und des bergseitigen

Einlenkerradius bei den gegebenen Verhältnissen hingenommen werden könne.

Hinsichtlich der weiteren Beanstandungen seien abgeänderte Pläne und die

Installation einer Lichtsignalanlage verlangt worden. Die Raumverhältnisse

liessen die Behebung des mangelnden talseitigen Einlenkerradius ohne

wesentliche Projektänderung zu. Den Befürchtungen bezüglich Sicherheit beim

Manövrieren im Zusammenhang mit den Besucherparkplätzen werde durch die

Verlegung der Abstellplätze um 1 m ins Bauarealinnere begegnet. Auch hierbei

dürfe berücksichtigt werden, dass die F-Strasse im temporeduzierten

Einbahnregime geführt werde und praktisch nur den Anstösserverkehr bzw. einen gewissen

Parkplatz-Suchverkehr aufzunehmen habe. Angesichts der Topografie der Baugrundstücke

und der Verkehrsbedeutung der Quartierstrasse liessen sich auch die im Sinn von

§ 6 der Verkehrssicherheitsverordnung (VSV) gewährten Abweichungen halten.

6.3

Bei der

Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung steht der Gemeinde

ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu (RB 1986

Nr. 13). Dies gilt auch bei der Prüfung der Frage der Verkehrssicherheit

(VGr, 18. Dezember 2001, VB.2001.00205). Bei den im Anhang zur

Verkehrssicherheitsverordnung geregelten technischen Anforderungen handelt es

sich um Normalien, von denen gestützt auf den in § 6 Abs. 2 VSV

genannten – nicht abschliessenden – Katalog zulässiger Abweichungen

sowie allgemein auf § 360 Abs. 3 PBG abgewichen werden kann (VGr, 27. September

1988, VB 88/0078; zu § 11 Zugangsnormalien vgl. RB 1988 Nr. 74).

6.4

Den Ausführungen der Rekurskommission ist

vollumfänglich zuzustimmen und es kann auf sie verwiesen werden (§ 28 Abs. 1

Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Die Beurteilung der

Verkehrssicherheit durch die Bausektion der Stadt Zürich und die

Rekurskommission ist nicht rechtsverletzend; daran ändert nichts, dass die

Einbahnstrasse F-Strasse, welche in einer Tempo-30-Zone liegt, in der

Gegenrichtung (G-Strasse – L-Strasse) von Velos befahren werden darf. Wenn die

Vorinstanzen aufgrund der örtlichen Gegebenheiten im Sinn von § 6 Abs. 2

VSV Abweichungen von den im Anhang zur VSV festgehaltenen technischen

Anforderungen gewährten, ist dies nicht rechtsverletzend.

7.

Die Beschwerdeführenden

machen schliesslich eine "unzulässige Ungleichbehandlung" geltend.

Die Stadt Zürich habe mit Beschluss vom 2. Dezember 2008 im gleichen

Quartier, an der J-Strasse 07, einem sehr ähnlichen Bauvorhaben die Bewilligung

verweigert und dabei insbesondere das geplante Sockelgeschoss beanstandet.

Unter anderem wurden die verschiedenen Abstufungen, Erker und Kerbungen

beanstandet, alles architektonische Elemente, die sich auch beim

streitbetroffenen Projekt wieder fänden. Ferner sei auch die Aufteilung auf

drei Baukörper kritisiert worden, entgegen dem vorliegenden Projekt. Bei einer

konsequenten Beurteilung durch die Vorinstanzen hätte die Bewilligung

verweigert werden müssen.

Im vorliegenden

Beschwerdeverfahren ist allein zu prüfen, ob das Bauvorhaben den Vorschriften des

Planungs- und Baugesetzes und den ausführenden Verfügungen entspricht und die

baurechtliche Bewilligung zu Recht erteilt wurde (§ 320 PBG). Aus dem aus Art. 8 BV

fliessenden Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung kann ein Nachbar von vornherein

keinen Anspruch auf die Verweigerung eines baurechtskonformen benachbarten

Bauvorhabens ableiten, weil bei einem analogen Bauprojekt zwei Monate später

eine Bauverweigerung ausgesprochen worden sei. Die Einwände der

Beschwerdeführenden sind von vornherein unbehelflich. Zudem ergibt sich aus dem

Beschluss der Bausektion vom 2. Dezember 2008, dass bei jenem Projekt u.a.

die städtebauliche Lösung und topografische Einordnung zur Bauverweigerung

führten; es liegt somit ein anderer Sachverhalt vor, da das vorliegende Projekt

die Aspekte des Städtebaus und der Einbettung in die Topografie – wie

gesehen (Erw. 4) – gut löst.

8.

Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist

abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den

Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht diesen von vornherein nicht zu

(§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr haben sie in Anwendung von § 17 Abs. 2

VRG die private Beschwerdegegnerin für deren Umtriebe im Beschwerdeverfahren zu

entschädigen. Angesichts der Vielzahl der – teilweise im

Beschwerdeverfahren neu – geltend gemachten Einwände gegen das Bauprojekt

erweist sich eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- als angemessen.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 10'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden anteilmässig den Beschwerdeführenden unter solidarischer

Haftung eines jeden für die ganzen Gerichtskosten auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung

verpflichtet, der Beschwerdegegnerin Nr. 1 eine Parteientschädigung von

Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses

Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…