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Entscheid

VB.2009.00417

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00417

2. Dezember 2009Deutsch16 min

(URT.2009.11942)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 15. Dezember 2008 ersuchte Eigentümer Ludwig A.

Minelli um baurechtliche Bewilligung für die Änderung der Nutzung der

bisherigen Werkstatt- und Büroräume im Erdgeschoss der Liegenschaft D-Strasse

01 in Wetzikon. Laut Baugesuch sollen diese Räume neu durch den Verein

"Dignitas" zur Durchführung von Freitodbegleitungen für seine Mitglieder

genutzt werden, die gemäss einem dem Baugesuch beiliegenden "Kurzbeschrieb"

wie folgt ablaufen:

"Das Mitglied fährt (allein oder begleitet) mit einem

Personenwagen zur Liegenschaft und direkt in die Garage. Das Garagentor wird geschlossen.

Das Mitglied steigt aus und wird im Eingangsbereich empfangen und in den

Aufenthaltsraum geleitet. Dort finden in der Folge die weiteren Gespräche statt

bis zum endgültigen Entscheid des Mitglieds, ob es die Freitodbegleitung in

Anspruch nehmen will oder ob es zwecks Inanspruchnahme alternativer

Dienstleistungen wieder abreist. Diese Aktivitäten sind von ausserhalb der

Liegenschaft nicht sichtbar.

Falls die Freitodbegleitung stattfinden soll, wird das Mitglied

in eines der beiden speziell mit Spitalbetten ausgerüsteten Zimmer geleitet, wo

die Freitodbegleitung durch Einnahme eines ärztlich verschriebenen Medikamentes

stattfindet. Auch dies ist von aussen nicht sichtbar.

Nach dem Eintritt des Todes unterrichten die Begleitpersonen die

Behörden vom ‚aussergewöhnlichen Todesfall’. Die Behördenvertreter

(Staatsanwalt, Polizei, Amtsarzt) fahren in neutralen, d.h. Zivilfahrzeugen zur

Liegenschaft an der D-Strasse, wo sie auf den fünf Besucherparkplätzen vor dem

Haus parkieren können.

Innerhalb des Gebäudes, d.h. immer noch ohne jegliche Einsicht

durch Dritte, finden die entsprechenden Untersuchungshandlungen statt. Nachdem

diese abgeschlossen sind, verlassen die Behördenvertreter das Haus wieder, und

es wird der Bestatter avisiert. Dieser fährt ebenfalls mit einem neutralen

Fahrzeug in die Garage in der Liegenschaft. Das Tor wird hinter dem Fahrzeug

geschlossen. Im Innern des Gebäudes wird dann der Leichnam eingesargt und der

Sarg ohne mögliche Einsichtnahme durch Dritte in der geschlossenen Garage in

das Fahrzeug verbracht. Hernach verlässt das Fahrzeug die Liegenschaft."

Mit Beschluss vom 11. März 2009 verweigerte die

Baukommission Wetzikon die Bewilligung dieser Nutzungsänderung mit der

Begründung, die neue Nutzung sei aufgrund der mit ihr verbundenen ideellen

Immissionen in der primär auf Wohnnutzungen ausgerichteten Wohn- und

Gewerbezone nicht zonenkonform.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von Ludwig A. Minelli am 17. März 2009

erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission III am 8. Juli 2009 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 5. August 2009 liess Ludwig A.

Minelli dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen aufzuheben und die nachgesuchte Nutzungsänderung zu

bewilligen.

Die Vorinstanz schloss am 27. August 2009 auf

Abweisung der Beschwerde. Die Baubehörde und mehrere Nachbarn, die sich bereits

zum Rekursverfahren hatten beiladen lassen, liessen je am 12. Oktober 2009

Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die von der Rekurskommission aufgrund ihres

Beiladungsgesuchs am Verfahren beteiligten Nachbarn haben sich im Rekursverfahren

erfolgreich für die Abweisung des Rekurses gegen die Bauverweigerung eingesetzt

und haben deshalb im Beschwerdeverfahren betreffend die Aufhebung des

Rekursentscheids und der Bauverweigerung die Stellung von Beschwerdegegnern.

Das Rubrum ist entsprechend anzupassen.

2.

Die streitbetroffene Liegenschaft befindet sich gemäss

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wetzikon vom 23. März 1998 (BZO) in der

Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG/2.9. Diese Zone ist der

Empfindlichkeitsstufe III zugewiesen, und gemäss Art. 5 Abs. 2 BZO

ist mässig störendes Gewerbe zulässig.

2.1

Auch wenn

der Schutz gegen Emissionen aus ortsfesten Anlagen durch das eidgenössische

Umweltschutzrecht geregelt wird (Art. 11 ff., insbesondere Art. 25

des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 [USG]; Art. 7 ff.

Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV]), wird dadurch

selbständiges kantonales Recht, welches den Schutz vor Immissionen bezweckt

oder bewirkt, nicht generell unzulässig; insbesondere können kantonale

raumplanerische Massnahmen zur Begrenzung der Umweltbelastung eingesetzt

werden.

Als Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung

verlangt Art. 22 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes vom 22. Juni

1979.

über die Raumplanung (RPG), dass die Baute oder Anlage dem Zweck der Nutzungszone

entspricht. Dementsprechend wird in vielen Bauordnungen verlangt, dass Betriebe

"ihrem Wesen nach" in die jeweilige Zone passen; aufgrund der

allgemein gebotenen Übereinstimmung mit dem Zonenzweck gilt dieses Erfordernis aber

auch dort, wo das kommunale Recht nicht klar dazu Stellung nimmt (RB 1984

Nr. 75; VGr OW, 21. Dezember 1982, ZBl 84, 456 f.; VGr AG, 2. Mai

1983, ZBl 84, 462 ff.). Solche städtebaulichen Nutzungsvorschriften,

welche eine funktionale Übereinstimmung mit dem Zonenzweck verlangen, behalten

ihren selbständigen Gehalt, soweit sie die Frage regeln, ob eine Baute oder

Anlage am vorgesehenen Ort erstellt und ihrer Zweckbestimmung übergeben werden

darf, und zwar auch dann, wenn die für den Charakter eines Quartiers

wesentlichen Nutzungsvorschriften mittelbar dem Schutz der Nachbarn vor

Übelständen verschiedenster Art dienen. So können etwa störende Bauten und

Betriebe, die mit dem Charakter einer Wohnzone unvereinbar sind, durch

kommunales oder kantonales Recht untersagt werden, auch wenn die

Lärmemissionen, zu denen sie führen, bundesrechtliche Schranken nicht überschreiten

(BGE 118 Ia 112 E. 1b S. 115; 118 Ib 590 E. 3a S. 595).

Entscheidend für die selbständige Bedeutung des kantonalen oder kommunalen

Rechts ist, ob die entsprechenden Bestimmungen raumplanerische Ziele verfolgen,

wie beispielsweise die Erhaltung der Eignung eines bestimmten Gebiets zu Wohnzwecken,

und nicht bloss den Sinn haben, den verschiedenen Zonen die jeweiligen

Empfindlichkeitsstufen zuzuordnen (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-,

Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 551). Solche

raumplanerischen Ziele stehen etwa dort im Vordergrund, wo durch die Nutzungsplanung

Betriebe mit grossem Verkehrsaufkommen nicht in erster Linie wegen der damit

verbundenen Lärm- oder Luftbelastung, sondern aus Gründen der

Verkehrssicherheit oder wegen Parkplatzproblemen aus bestimmten Zonen ferngehalten

werden.

2.2

Art. 5

Abs. 2 BZO, wonach in den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung (nur) mässig

störendes Gewerbe zulässig ist, stellt eine solche raumplanerisch motivierte

Nutzungsvorschrift dar. Indem sie mässig störende Betriebe zulässt, schliesst

sie nur Betriebe aus, die unabhängig von den durch die Umweltschutzgesetzgebung

des Bundes erfassten Immissionen gegenüber der Wohnnutzung ein so erhebliches

Konfliktpotenzial aufweisen, dass sie nach allgemeiner Erfahrung ein

erträgliches Wohnen weitgehend verunmöglichen und deshalb in der Regel nur in

reinen Gewerbe- oder Industriezonen zugelassen sind. Es ist damit in der

Wohnzone mit Gewerbeerleichterung ein deutlich höheres Konfliktpotenzial hinzunehmen

als in den übrigen Wohnzonen, wo gemäss Art. 5 Abs. 1 BZO (nur) nicht

störende Gewerbe zulässig sind, das heisst solche Betriebe, die höchstens ein

geringes Konfliktpotenzial aufweisen und ein gesundes und ruhiges Wohnen im

Allgemeinen nicht beeinträchtigen.

Beim Entscheid darüber, ob die Nutzung der streitbetroffenen

Liegenschaft für Freitodbegleitungen zonenkonform im Sinn von Art. 5 Abs. 2

BZO ist, geht es um die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe des kommunalen Rechts.

Diese Auslegung steht in erster Linie den kommunalen Behörden zu und ist von

den Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung zu überprüfen (Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19, mit zahlreichen Hinweisen).

3.

Die Baukommission Wetzikon hat die

Bewilligungsverweigerung damit begründet, dass die geplanten

Freitodbegleitungen mit unzulässigen ideellen Immissionen verbunden seien. Für

die Bewilligungsfähigkeit sei entscheidend, dass durch die geplante Nutzung der

Zonenzweck der primär auf Wohnnutzungen ausgerichteten Wohn- und Gewerbezone

und der für Bildungsinstitutionen ausgeschiedenen benachbarten Zone nicht wesentlich

gestört werden dürfe. Die vorgesehene Freitodbegleitung habe zur Folge, dass

sich in der dafür vorgesehenen Liegenschaft mehrmals pro Woche Menschen dem Tod

auslieferten, weil sie für ein Weiterleben keine erträgliche Zukunft mehr

sähen. Unabhängig davon, wie man sich zu diesem Entscheid stelle, bedeute die

Präsenz eines solchen Ortes eine schwere Belastung für die Nachbarschaft.

Anders als bei einem Spital herrsche in dieser Liegenschaft keine Hoffnung

mehr. Auch mit einem Friedhof, wo die Toten bestattet würden, sei dieser Ort

der Selbsttötung nicht vergleichbar. Er stehe in besonders bedrückender Weise für

die mögliche Ausweglosigkeit menschlicher Situationen, die einzelne Betroffene

veranlassten, ihre Existenz definitiv auszulöschen. Solche Erfahrungen seien

schon im Einzelfall belastend; erst recht seien sie es, wenn sie in einer

benachbarten Liegenschaft konzentriert und fast täglich zum Ereignis würden.

Sie seien unabhängig davon, wie die Zu- und Wegfahrt der Leidtragenden

organisiert sei, weder den Nutzern der zahlreichen benachbarten Wohnungen noch

den Kindern im unmittelbar angrenzenden Kindergarten oder den Schülern der

benachbarten Bildungsinstitutionen zumutbar.

Die Vorinstanz ist dieser Auffassung gefolgt und hat

insbesondere erwogen, die Einrichtung von Sterberäumen in einer Wohn- und

Gewerbezone sei geeignet, bei den Bewohnern ein Gefühl des Unbehagens

auszulösen, den Ruf des Quartiers zu beeinträchtigen und dadurch die

Vermietbarkeit von Wohnungen in der Umgebung zu erschweren. Dass das betroffene

Quartier weiterhin durchmischt genutzt werde, sei nicht nur unter Berücksichtigung

der Zielsetzungen der Bau- und Zonenordnung erwünscht, sondern auch im Hinblick

auf den benachbarten Kindergarten und die anstossende für Bildungszwecke

vorgesehene Zone für öffentliche Bauten. Wenn die Baubehörde den mit dem

beabsichtigten Betrieb entstehenden Konflikt zur Nutzungsordnung so schwer

gewichtet habe, dass er mit den Zielsetzungen der Wohn- und Gewerbezone nicht

mehr vereinbar sei, so sei das vertretbar und nicht rechtsverletzend.

Der Beschwerdeführer hält dieser Betrachtungsweise im

Wesentlichen entgegen, dass, wenn überhaupt bei der Beurteilung der

Zonenkonformität ideelle Immissionen zu berücksichtigen seien, diese jedenfalls

nicht als stark störend einzustufen wären.

3.1

Wenn Art. 5

BZO in den Wohnzonen (nur) nicht störende (Abs. 1) und in den Wohnzonen

mit Gewerbeerleichterungen (nur) mässig störende Betriebe (Abs. 2)

zulässt, kann der örtlichen Baubehörde keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden,

wenn sie bei der Beurteilung der Zonenkonformität auch sogenannte ideelle

Immissionen berücksichtigt, das heisst Einwirkungen, welche das seelische

Empfinden verletzen beziehungsweise unangenehme psychische Eindrücke erwecken

(BGE 108 Ia 140). Auch solche Einwirkungen können die Wohnqualität, und sei es

auch nur über den Ruf der Wohngegend, in erheblichem Mass beeinträchtigen (BGr,

27.

Januar 2005,1P.160/2004, E. 4.1, www.bger.ch). Dabei wird nicht

vorausgesetzt, dass die Störungen des Wohlbefindens an nach aussen in

Erscheinung tretende Vorgänge anknüpfen, wie beispielsweise bei Betrieben des

Sexgewerbes an aufreizende Werbung oder die Begegnung mit Freiern und dergleichen,

sondern es werden in Anlehnung an die zu Art. 684 des Zivilgesetzbuches

entwickelte Praxis (Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar, Bern 1975, Art. 684

ZGB N. 72 ff.; Heinz Rey, Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht,

Basel 1998, Art. 684 ZGB N. 28 ff.) auch solche

Einwirkungen auf das psychische Wohlbefinden berücksichtigt, die aus der

blossen Vorstellung darüber entstehen, was im Innern eines benachbarten Gebäudes

vor sich geht (a.M. Bernhard Waldmann, Der Schutz vor ideellen Immissionen in

Wohngebieten, Baurecht 4/2005, S. 162).

3.2

Die

Baukommission hat sich weder in den Erwägungen zur angefochtenen Bauverweigerung

noch in ihren Rechtsschriften darüber ausgesprochen, inwiefern sie die geplante

Nutzung der streitbetroffenen Liegenschaft zur Durchführung von Freitodbegleitungen

als nicht nur mässig störend betrachtet, sondern stützt die Verweigerung

allgemein auf die fehlende Übereinstimmung mit dem raumplanerischen Zweck der

primär auf Wohnnutzungen ausgerichteten Wohn- und Gewerbezone. Eine solche

funktionale Betrachtungsweise ist indessen nur dort zulässig, wo sie die

Bauordnung entweder ausdrücklich vorschreibt oder keine Umschreibung der

zulässigen Nutzungen enthält (vgl. vorn Erw. 2.1). Werden dagegen wie hier

in Art. 5 BZO die neben dem Wohnen zulässigen Nutzungen in Bezug auf ihr

Störpotenzial näher umschrieben, so sind entsprechend dem Grundsatz der Gesetzmässigkeit

des Verwaltungshandelns diese Kategorien für die rechtsanwendende Behörde verbindlich

und kann sie sich nicht unter Berufung auf eine funktionale Betrachtungsweise

darüber hinwegsetzen (vgl. RB 2000 Nr. 94 = BEZ 2000 Nr. 18, Erw. b.cc.).

Es geht sodann auch unter dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit nicht an, dass

die Behörde den Begriff des "mässig störenden Betriebs" je nach Zone

unterschiedlich interpretiert, indem sie in der Wohn- und Gewerbezone unter

Berufung auf den Zonenzweck ideelle Immissionen sehr weitgehend berücksichtigt,

sie dagegen in der Zentrumszone B, wo gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO

ebenfalls nur mässig störende Betriebe zulässig sind, bei den dort unbestrittenermassen

ansässigen sexgewerblichen Betrieben (vgl. Rekursschrift Ziff. 6 und

Rekursantwort 5.c.aa) nicht in Betracht zu ziehen scheint.

Aufgrund ihrer unzutreffenden Rechtsauffassung hat es die

örtliche Baubehörde unterlassen, die mit den Freitodbegleitungen verbundenen

ideellen Immissionen daraufhin zu prüfen, ob diese Nutzung im Verhältnis zur Wohnnutzung

als mehr als mässig störend erscheint, das heisst, ob ihr Konfliktpotenzial

derart ist, dass sie nach allgemeiner Erfahrung ein erträgliches Wohnen

weitgehend verunmöglicht, wie dies bei stark störenden Nutzungen vorausgesetzt

wird. Die Behörde kann sich unter diesen Umständen auch nicht auf den ihr bei

der Anwendung des kommunalen Rechts zustehenden Auslegungsspielraum berufen.

3.3

Die von

der Baubehörde geltend gemachten ideellen Immissionen vermögen zwar eine

gewisse Störung der Wohnnutzung aufzuzeigen, lassen jedoch bei Weitem nicht auf

ein Konfliktpotenzial schliessen, das unter den insofern massgeblichen

psychischen und moralischen Gesichtspunkten ein ruhiges und gesundes Wohnen

stark beeinträchtigen oder gar verunmöglichen würde. Zwar mag die Vorstellung,

dass in einem Nachbarhaus regelmässig Personen freiwillig aus dem Leben

scheiden, irritierend sein und ein gewisses Unbehagen auslösen sowie, wie die

Behörde geltend macht, in belastender Weise Schicksale gegenwärtig werden

lassen, die den Betroffenen den Tod als einzigen Ausweg erscheinen lassen.

Solche durch die geplante Nutzung ausgelöste Gedanken sind nicht ungewöhnlich

und im menschlichen Alltag auch in anderen Zusammenhängen gegenwärtig, können jedoch

wegen der Vorstellung der Häufung, mit welcher die Suizide in einer

Nachbarliegenschaft stattfinden, als leichte, keinesfalls aber als erhebliche

Einwirkung auf das psychische Wohlbefinden der Anwohner verstanden werden. Zu

Recht wird in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass auch grundrechtliche

Aspekte im Auge zu behalten sind (Waldmann, S. 162) und die Gefahr, einen

objektiven Standpunkt zu verlassen und persönliche Gesichtspunkte zu

überschätzen, bei der Beurteilung seelischer und moralischer Beeinträchtigung

besonders gross ist (BGE 108 Ia 140 E. 5c/aa S. 146; Meier-Hayoz, Art. 684

N. 76). Für eine höchstens leichte Störung der Wohnnutzung sprechen zudem

die unbestritten gebliebenen Ausführungen des Beschwerdeführers, dass unter

anderem in Schwerzenbach, wo die Freitodbegleitungen von November 2007 bis Juni

2009.

durchgeführt wurden, der Betrieb nach dem anfänglichen Presserummel ohne

jegliches Aufsehen erfolgte. Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegner ist

im Zusammenhang mit der Beurteilung der Schwere der ideellen Immissionen auch

zu berücksichtigen, dass die Freitodbegleitungen sich im Innern des Gebäudes

abspielen und gegen aussen keine Aktivitäten in Erscheinung treten, welche auf

die besondere Nutzung des Gebäudes hinweisen. Auch wenn die ideellen

Immissionen das psychische Wohlbefinden und damit innere Vorgänge betreffen,

wiegt eine mögliche Beeinträchtigung erfahrungsgemäss weniger schwer, wenn

nicht durch äussere Vorgänge wie im vorliegenden Zusammenhang das Vorfahren des

Leichenwagens und das Einladen des Sarges immer wieder daran erinnert wird. Die

vom Beschwerdeführer getroffenen Vorkehren, wie insbesondere der Abtransport

der Särge durch neutrale Fahrzeuge direkt aus der Garage, sind deshalb

geeignet, das Konfliktpotenzial zusätzlich herabzusetzen. Das gilt insbesondere

auch mit Rücksicht auf den nahe gelegenen Kindergarten: Ist dafür gesorgt, was

die Baubehörde durch entsprechende Nebenbestimmungen wird sicherstellen können,

dass der durch die Freitodbegleitungen verursachte Verkehr und insbesondere die

Leichentransporte durch neutrale Fahrzeuge erfolgen, so werden die Kindergartenschüler

und -schülerinnen die umstrittene Nutzung gar nicht zur Kenntnis nehmen. Auch

was die indirekten Auswirkungen betrifft, nämlich eine Beeinträchtigung des

Rufs des Quartiers als Wohngegend und die Vermietbarkeit der Wohnungen, ist

angesichts der Unauffälligkeit der umstrittenen Nutzung höchstens mit marginalen

Folgen und jedenfalls nicht damit zu rechnen, dass sich durch die Verdrängung

von Wohnraum an der bisherigen gemischten Nutzung des Quartiers etwas ändern

wird. Von einem erheblichen Konfliktpotenzial kann auch unter diesen Gesichtspunkten

keine Rede sein.

3.4

Keine

andere Beurteilung ergibt sich bezüglich der mit einem Berufsschulhaus überbauten

Zone für öffentliche Bauten. Abgesehen davon, dass auch hier fraglich ist, ob

die nur an 1 bis 2 Tagen pro Woche anwesenden Berufsschüler und -schülerinnen

die geplante Nutzung überhaupt zur Kenntnis nehmen, lässt sich aus der

Zweckbestimmung dieser Zone keine besondere Empfindlichkeit gegenüber ideellen

Immissionen ableiten.

4.

Damit erweist sich die Beschwerde, was die Zulässigkeit

der angestrebten Nutzung betrifft, als begründet. Allerdings führt dies neben

der Aufhebung des Rekursentscheids und der Bauverweigerung praxisgemäss nicht

zur Erteilung der Baubewilligung durch das Verwaltungsgericht, sondern ist die

örtliche Baubehörde zur Erteilung der Bewilligung einzuladen. Die Baubehörde

wird diese mit den notwendigen Nebenbestimmungen verbinden, insbesondere

bezüglich der vom Beschwerdeführer zugesicherten Abwicklung der Leichentransporte

direkt aus der Garage und mit neutralen Fahrzeugen.

Angesichts des fast vollständigen Obsiegens des

Beschwerdeführers sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens zur

Hälfte der Beschwerdegegnerin 1 und zu je 1/46 den Beschwerdegegnern 2.1–2.23

aufzuerlegen, Letzteren unter solidarischer Haftung für die Hälfte der Kosten (§ 13

Abs. 2 VRG). Sodann sind die Beschwerdegegner im nämlichen Verhältnis zu

einer Parteientschädigung für beide Rechtsmittelverfahren von insgesamt

Fr. 3'000.- an den Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2

lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wir teilweise gutgeheissen und die Beschwerdegegnerin 1 zur Bewilligung

der Nutzung des Erdgeschosses der Liegenschaft D-Strasse 01 für Freitodbegleitungen

unter Erlass der gebotenen Nebenbestimmungen eingeladen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden zur Hälfte dem Beschwerdegegner

1.

und zu je 1/46 den Beschwerdegegnern 2.1–2.23 auferlegt, unter solidarischer

Haftung Letzterer für die Hälfte der Kosten.

4.

Die

Beschwerdegegner werden im nämlichen Verhältnis zu einer Parteientschädigung

für beide Rechtsmittelverfahren von insgesamt Fr. 3'000.- an den

Beschwerdeführer verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…