Lexipedia

Entscheid

VB.2009.00504

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00504

7. April 2010Deutsch12 min

(URT.2010.12235)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 13. Januar 2009 erteilte der Gemeinderat E der C

AG die Bewilligung für den Abbruch des Gebäudes Vers.-Nr. 01 und den Neubau

eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in G.

Erwägungen

II.

Den gegen die Baubewilligung von A (Eigentümer des

südlich des Baugrundstücks gelegenen Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 04) erhobenen

Rekurs hiess die Baurekurskommission IV teilweise gut. Sie ergänzte die

angefochtene Baubewilligung mit zwei Auflagen (Disp.-Ziff. 8.a und 8.b der

Baubewilligung). Die Gebäudehöhe des revidierten Projekts habe den um 35 cm

nach unten korrigierten Terrainkoten zu entsprechen (Disp.-Ziff. 8a der

Baubewilligung). Die Grösse der Dachflächenfenster im zweiten Dachgeschoss sei

auf 0,3 m2 zu reduzieren. Im Übrigen wies sie den Rekurs ab.

III.

Gegen den vorinstanzlichen Entscheid erhob A am 21. September

2009.

Beschwerde. Er beantragte, der angefochtene Entscheid sowie die

Baubewilligung seien aufzuheben, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Am 13. Oktober 2009 übermittelte die Vorinstanz die

Akten und beantragte ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 26. Oktober 2009 ersuchte die Baubehörde um

Abweisung der Beschwerde. Eventualiter sei die Auflage im vorinstanzlichen

Entscheid (Disp.-Ziff. 8.a der Baubewilligung) anzupassen, sodass die Gebäudehöhe

des revidierten Projekts den um 51 cm, anstatt 35 cm, nach unten korrigierten

Terrainkoten zu entsprechen habe. Sodann beantragte sie Kostenfolge zulasten

des Beschwerdeführers. Der private Beschwerdegegner beantragte ebenfalls die

Abweisung der Beschwerde sowie eventualiter die Anpassung der Auflage im

vorinstanzlichen Entscheid, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

des Beschwerdeführers.

Am 3. Dezember 2009 reichte der Beschwerdeführer die

Replik ein, wobei er an den gestellten Anträgen festhielt. Die Beschwerdegegner

hielten in ihren Dupliken vom 13. und 18. Januar 2010 ebenfalls an ihren

Anträgen fest.

Am 1. März 2010 reichte der Beschwerdeführer eine als

Noveneingabe bezeichnete Eingabe ein, welche der Baubehörde zur Stellungnahme

zuzustellen und der Sachverhalt entsprechend zu ergänzen sei. Die Eingabe wurde

den Beschwerdegegnern zur Kenntnisnahme zugestellt.

Die Ausführungen der Parteien werden, soweit

rechtserheblich, in den Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Wenn das Verwaltungsgericht, wie

hier, als zweite richterliche Instanz entscheidet, können neue tatsächliche

Behauptungen nur soweit geltend gemacht werden, als es durch die angefochtene

Anordnung notwendig geworden ist (§ 52 Abs. 2 VRG). Dies ist etwa

dann der Fall, wenn die Vorinstanz einen Neuentscheid getroffen oder die

angefochtene Verfügung zwar bestätigt, jedoch neu begründet hat. Zur Prüfung

neuer tatsächlicher Behauptungen ist der Richter ferner dann verpflichtet, wenn

sie der Beschwerdeführer nachträglich entdeckt hat und auch bei Anwendung der

erforderlichen Umsicht nicht rechtzeitig hätte vorbringen können, sie somit als

Revisionsgrund zu berücksichtigen wären (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz, 2. A., Zürich 1999, § 52

Rz. 13, mit Hinweisen).

2.1

Der

Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon

ausgegangen, der gewachsene Boden betrage bei der östlichen Gebäudeecke 470,00

m.ü.M. Gestützt auf den von ihm eingeholten Höhenkurvenplan des Grundbuchgeometers

liege der fragliche Punkt zwischen 469,85 m.ü.M. und 469,91 m.ü.M. Der private

Beschwerdegegner bestätigt gestützt auf eine Überprüfung der Geländeaufnahme

durch das Ingenieurbüro H, dass der entsprechende Geländepunkt eine Höhenkote

von 469,84 m.ü.M. aufweise. Er bestreitet aber, dass dieser Umstand zu

berücksichtigen sei, weil die neue Tatsachenbehauptung nicht durch den

angefochtenen Entscheid notwendig geworden sei.

2.2

Zwar trifft

zu, dass der Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Entscheid gestützt auf die

Ausführungen der Baubehörde in der angefochtenen Baubewilligung davon ausging,

der gewachsene Boden weise an der relevanten Stelle eine Höhenkote von 470,00

m.ü.M. auf, sodass die Gebäudehöhenüberschreitung 35 cm betrage. Er durfte

darauf vertrauen, dass die Baubehörde den tatsächlichen Verlauf des gewachsenen

Bodens im Zusammenhang mit der Prüfung der Gesuchsunterlagen genügend abklärte.

Die Vorinstanz hob die von der Baubehörde erteilte Ausnahmebewilligung auf und

ergänzte die Baubewilligung mit einer Auflage, wonach das Gebäude tiefer zu

legen sei. Sie führte aus, zwar würden die Baupläne keinen Aufschluss über das

Ausmass der Rechtswidrigkeit geben, die Parteien seien sich aber einig, dass

die zulässige Gebäudehöhe nur stellenweise und maximal um 35 cm

überschritten werde. Wenn der Beschwerdeführer erst gestützt auf diese

Ausführungen an der Richtigkeit der Angaben der Baubehörde über den Verlauf des

gewachsenen Bodens zweifelte, er daraufhin eigene Abklärungen vornahm und sich

gestützt auf weitere Abklärungen der privaten Beschwerdegegnerin ergeben hat,

dass das heutige Terrain am massgebenden Punkt tatsächlich eine Kote von 469,84

m.ü.M. und nicht 470 m.ü.M. aufweist, wie dies im vorinstanzlichen Verfahren

angenommen wurde, so kann dem Beschwerdeführer nicht entgegengehalten werden,

er sei mit seiner neuen Tatsachenbehauptung verspätet.

3.

Die private Beschwerdegegnerin bestätigt, dass die

Gebäudehöhe gestützt auf die nachträglich erhobene Erfassung des gewachsenen

Bodens um 51 cm überschritten werde. Sie macht aber sinngemäss geltend, der

Beschwerdeführer werde davon nicht betroffen, weil die Überschreitung der

Gebäudehöhe auf der dem Beschwerdeführer abgewandten Seite liege. Nachdem die

private Beschwerdegegnerin mit den eingereichten Revisionsplänen aufzeigt, dass

sie die Reduktion der Gebäudehöhe mit einer Tieferlegung des Gebäudes sowie mit

der Reduktion der Geschosshöhen erreichen würde, ergibt sich, dass diese

Projektänderung nicht nur auf der Gebäudeseite Auswirkungen hätte, welche dem

Grundstück des Beschwerdeführers abgewandt liegt, sondern dies insgesamt eine

Reduktion der Höhenlage des gesamten Gebäudes zur Folge hätte. Eine derartige

Änderung würde somit dem Beschwerdeführer einen Vorteil verschaffen, sodass

nicht gesagt werden kann, der Mangel würde sich durch eine Nebenbestimmung

heilen lassen, welche dem Beschwerdeführer keinen Vorteil verschaffen könnte.

Der Beschwerdeführer ist daher legitimiert, die Überschreitung der Gebäudehöhe

geltend zu machen.

4.

Die Frage, ob eine

Baubewilligung wegen inhaltlicher oder formaler Mängel aufgehoben werden muss

und zur Realisierung des Vorhabens ein neues Baugesuch einzureichen ist oder ob

sie dennoch erteilt und mit Nebenbestimmungen verbunden werden kann, die zur

Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands erforderlich sind (§ 321

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]), beurteilt sich

danach, ob (materiell) eine wesentliche Projektänderung vorliegt, d.h., ob die

Mängel des Bauvorhabens nicht bloss untergeordneter Natur sind (VGr, 21. November

2007, VB.2007.00180, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen, www.vgrzh.ch).

Die Vorinstanz hat gestützt auf eine

Gebäudehöhenüberschreitung von 35 cm die Baubewilligung mit der Nebenbestimmung

ergänzt, wonach die Gebäudehöhe des revidierten Projekts den um 35 cm nach

unten korrigierten Terrainkoten zu entsprechen habe. Nachdem feststeht, dass

die Gebäudehöhe um 51 cm überschritten wird, wäre die Auflage der Vorinstanz entsprechend

zu korrigieren. Die private Beschwerdegegnerin zeigt mit Revisionsplänen auf,

wie sie den Mangel zu beseitigen gedenkt. So soll das Gebäude um 35 cm

abgesenkt werden. Zudem sollen die Raumhöhen in den beiden Vollgeschossen von

2,47 m auf 2,39 m reduziert werden. Der Beschwerdeführer erklärt, dass

dies ein gangbarer Weg sei. Voraussetzung sei allerdings, dass eine umfassende

Revisionseingabe mit abgesenktem Baukörper und mit reduzierten Geschosshöhen

und den damit verbundenen Auswirkungen auf die Fassadengestaltung ausgearbeitet

und der kommunalen Baubehörde eingereicht werde. Es sei unzulässig, derart

gravierende Projektmängel, die zur Absenkung des Baukörpers und zur Reduktion

der Vollgeschosshöhen führten, mit einer Nebenbestimmung gemäss § 321 Abs. 1

PBG beseitigen zu wollen. Er habe Anspruch darauf, umfassend revidierte

Projektpläne mit entsprechend abgesenktem Baukörper und reduzierten Vollgeschosshöhen

auf entsprechende Publikation hin bei der kommunalen Baubehörde einzusehen und

allenfalls Einwendungen zu machen oder Rekurs gegen den baurechtlichen

Entscheid zu erheben.

Die private Beschwerdegegnerin zeigt mit den eingereichten

Revisionsplänen auf, dass die Überschreitung der Gebäudehöhe um 51 cm auf

einfache Weise behoben werden kann. Dies wird vom Beschwerdeführer nicht

bestritten. Es ist daher nicht nachvollziehbar, weshalb eine

nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels gestützt auf § 321 PBG nicht

möglich sein sollte. Da ihm gemäss § 316 Abs. 2. PBG die Genehmigung

der Revisionspläne mitzuteilen ist, erwächst ihm auch verfahrensmässig kein

Rechtsnachteil.

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass die von der

Vorinstanz vorgesehene Ergänzung der Baubewilligung (Disp.-Ziff. 8.b)

anzupassen ist. Die Gebäudehöhe des revidierten Projekts hat den um 51 cm und

nicht den um 35 cm nach unten korrigierten Terrainkoten zu entsprechen.

5.

Der Beschwerdeführer hat im vorinstanzlichen Verfahren

geltend gemacht, die Erschliessung des Bauvorhabens sei ungenügend. Die

Vorinstanz hat sich eingehend mit der Erschliessungssituation auseinandergesetzt

und aufgezeigt, dass die Anforderungen gemäss Anhang Zugangsnormalien vom 9. Dezember

1987.

knapp nicht eingehalten seien, dies aber gestützt auf § 11

Zugangsnormalien im Interesse des Ortsbildschutzes hingenommen werden könne.

Das Bauvorhaben erweise sich aus erschliessungsrechtlicher Sicht unabhängig von

der Auflage gemäss Disp.-Ziff. 12 des angefochtenen Beschlusses als bewilligungsfähig.

Auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz kann verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG).

5.1

Der

Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe zu Unrecht die

Nutzungsreserven auf den Grundstücken Kat.-Nr. 05 und 06 unberücksichtigt

gelassen. Er verweist dabei auf § 128 Abs. 2 PBG, wonach

Erschliessungen so festzulegen seien, dass sie bei vollständiger Nutzung der

erfassten Grundstücke genügten. Dabei verkennt der Beschwerdeführer, dass es

sich dabei um eine Bestimmung des Quartierplanrechts handelt und die Vorinstanz

zutreffend darauf hingewiesen hat, dass auch eine analoge Anwendung dieser

Bestimmung nicht infrage komme, da eine Baubewilligung anders als ein Quartierplan

keine zukunftsgerichtete Sondernutzungsplanung darstelle.

Der Beschwerdeführer erklärte in

der Beschwerdeschrift sodann, er befürchte nicht, dass das nordwestlich an das

Baugrundstück angrenzende Baugebiet "I" dereinst über die F-Strasse

erschlossen werde. Er propagiere aber, dass das Baugrundstück im Rahmen der Erschliessung

jenes Gebietes verkehrsmässig erschlossen werde. Mit Eingabe vom 1. März

2010.

erklärte der Beschwerdeführer, er habe vom Eigentümer des an das Baugrundstück

angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 07 erfahren, dass dieser sein Grundstück

überbauen wolle und die Baubehörde von ihm dafür ein Erschliessungsprojekt

verlange. Es dränge sich daher auf, dass das Baugrundstück über die auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 07 zu erstellende Erschliessungsstrasse und nicht über die

ungenügende F-Strasse erschlossen werde. Ob der Eigentümer des Grundstücks

Kat.-Nr. 07 die baldige Überbauung dieses Grundstücks vorsieht oder nicht, ist

für das vorliegende Verfahren jedoch nicht von Bedeutung. Massgebend ist

allein, ob die Vorinstanz davon ausgehen durfte, die Erschliessung des Baugrundstücks

sei rechtsgenügend.

5.2

Die

Vorinstanz erklärte zutreffend, bei weniger als 30 Wohneinheiten werde gemäss

Anhang Zugangsnormalien eine minimale Fahrbahnbreite von 4 m sowie beidseitige

Bankette von je 0,3 m, allenfalls zuzüglich eines Fussgängerschutzstreifens,

vorausgesetzt. Der Beschwerdeführer bestätigt selber, dass heute rund 15

Wohneinheiten über die F-Strasse erschlossen werden. Zusammen mit den neu

vorgesehenen 10 Wohneinheiten würden damit nach wie vor weniger als 30

Wohneinheiten erschlossen werden. Es ist daher nicht von Bedeutung, welchem

Ausbaustandard die F-Strasse zu entsprechen hätte, wenn er der Erschliessung

von 35 Wohneinheiten zu dienen hätte. Unbestritten ist weiter, dass die

F-Strasse mit einer Breite von 4,5 m die eben genannten Anforderungen nicht

erfüllt. Die Abweichung beträgt lediglich 10 cm, was durchaus als geringfügige

Unterschreitung bezeichnet werden darf. Die Vorinstanz hat diese Abweichung

gestützt auf § 11 Zugangsnormalien und mit dem Hinweis auf die einem

Ausbau der F-Strasse entgegenstehenden Interessen des Heimatschutzes als

zulässig beurteilt. Der Beschwerdeführer zeigt in keiner Weise auf, weshalb

diese Beurteilung rechtsverletzend sein soll.

6.

Gestützt auf die übereinstimmende Feststellung der

Parteien, dass die zulässige Gebäudehöhe um 51 cm überschritten wird, ist die

Beschwerde teilweise gutzuheissen und Disp.-Ziff. I des vorinstanzlichen

Entscheids anzupassen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

Bei diesem Ausgang sind die

Gerichtskosten zu 3/4 dem Beschwerdeführer und zu je 1/8 den Beschwerdegegnern

aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG). Der Beschwerdeführer ist überdies zu einer reduzierten Parteientschädigung

von Fr. 1'000.- an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17

Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. I Abs. 2 des

Entscheids der Baurekurskommission IV vom 16. Juli 2009 wird wie folgt

abgeändert:

"Demgemäss

wird Dispositiv-Ziffer 8 des Beschlusses des Gemeinderates E vom 13. Januar

2009.

um folgende Auflagen ergänzt:

8.

a)

Die Gebäudehöhe des revidierten Projekts hat den um 51 cm nach unten

korrigier- ten Terrainkoten zu entsprechen.

8.

b)

Die Grösse der Dachflächenfenster …"

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.- Zustellungskosten,

Fr. 6'210.- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten sind zu 3/4 vom Beschwerdeführer und zu je 1/8

von den Beschwerdegegnern zu tragen.

4.

Der

Beschwerdeführer hat der privaten Beschwerdegegnerin eine reduzierte Parteientschädigung

von Fr. 1'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30

Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…