VB.2009.00507

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00507

24. März 2010Deutsch17 min

(URT.2010.12191)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Gemeinderat Bubikon bewilligte der A AG am 18. März

2009 unter Nebenbestimmungen die Erstellung eines Wohn- und Gewerbehauses sowie

von zwei Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse

02, 03 und 04 in Bubikon. Dieser Beschluss wurde am 27. März 2009 zusammen

mit der Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 25. März 2009

eröffnet, mit welcher die strassenpolizeiliche Bewilligung erteilt wurde.

Gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Bubikon vom 25. März 1998

(BZO) liegt die Parzelle in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 3 und

grenzt nördlich an die G-Strasse, die als Staatsstrasse den Ortsteil F mit

Bubikon und Rüti verbindet.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben verschiedene Nachbarn Rekurs bei der

Baurekurskommission III des Kantons Zürich. Diese nahm mit Entscheid vom 12. August

2009.

vom Rückzug eines Rechtsmittels Vormerk, trat auf ein weiteres nicht ein,

hiess den Rekurs der übrigen Anfechtenden gut und hob den Gemeinderatsbeschluss

vom 18. März 2009 auf. Bezüglich der Verfügung der Baudirektion vom 25. März

2009.

wurde das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben.

III.

Mit Beschwerde vom 21. September 2009 liess die A AG

dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich beantragen:

"1. Es sei der vorinstanzliche

Entscheid aufzuheben und es seien die der Bauherrschaft von der Gemeinde

Bubikon am 18. März 2009 erteilte baurechtliche Bewilligung (…) sowie die

Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 25. März 2009 (…) wieder

herzustellen;

eventualiter seien die der

Bauherrschaft von der Gemeinde Bubikon am 18. März 2009 erteilte baurechtliche

Bewilligung (…) sowie die Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 25. März

2009.

(…) wieder herzustellen und mit der/den gebotenen Nebenbestimmung(en) zu

ergänzen;

subeventualiter sei die Angelegenheit

zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

2.

Es sei ein Augenschein durchzuführen.

3.

(…)

4.

Alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zzgl. 7.6 % MwSt. auf die Prozessentschädigung) zu

Lasten der Beschwerdegegner."

In ihrer Vernehmlassung vom 27. Oktober 2009 schloss

die Baurekurskommission III auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag –

unter Zusprechung einer Parteientschädigung – liess die Beschwerdegegnerschaft

am 17. November 2009 stellen. Der Gemeinderat Bubikon sowie das Amt für

Verkehr der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich beantragten am 6. bzw.

10.

November 2009 Gutheissung der Beschwerde.

Auf die Erwägungen der Baurekurskommission und die

Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen

zurückgekommen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Baurekurskommission III

hat den zwölf im Verfahren verbliebenen Beschwerdegegnern aufgrund von § 338a

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu Recht die Rekurslegitimation zuerkannt. Ebenso

steht die Befugnis der im Rekursverfahren unterlegenen Beschwerdeführerin fest,

sich vor Verwaltungsgericht für die Wiederherstellung der Baubewilligung

einzusetzen.

2.

2.1

formeller Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin, dass das am Rekursentscheid mitwirkende

Kommissionsmitglied H befangen gewesen sei. Der betreffende Richter sei

hauptberuflich Geschäftsleitungsmitglied der I AG. Diese Gesellschaft sei mit

der Projektleitung der "Überbauung J" in Bubikon beauftragt worden;

die Hauptverantwortung liege bei H. Ein Teilprojekt bilde das Bankgebäude der K

AG. Für dieses habe H die L GmbH als Subplanerin beigezogen, die auch das

streitbetroffene Vorhaben der Beschwerdeführerin ausgearbeitet habe. Aufgrund

von Differenzen, die sich zwischen H und der L GmbH ergeben hätten, sei L,

Vorsitzender der Geschäftsführung der L GmbH, an den Mitinhaber der I AG

gelangt. Daraufhin sei H die Leitung des Teilprojekts für das Bankgebäude entzogen

worden. Im gleichen Zeitraum habe sich H als Mitglied der Baurekurskommission

III mit dem Rekursverfahren gegen den Neubau der Beschwerdeführerin in Bubikon

befasst.

2.2

Die

Beschwerdeführerin hat erst mit Zustellung des Rekursentscheids vom 12. August

2009.

erfahren, dass die Baurekurskommission III nicht in der Besetzung mit den

ordentlichen Mitgliedern, sondern unter Beizug von Ersatzmann H entschieden

hat. Unter diesen Umständen ist sie berechtigt, das Ausstandsbegehren gegen

diesen Richter mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht geltend zu machen (Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 5a N. 21).

2.3

Gemäss

neuer Praxis des Verwaltungsgerichts richtet sich der Ausstand von Mitgliedern

der Baurekurskommissionen nicht mehr nach § 334 Abs. 4 PBG und dem

Gerichtsverfassungsgesetz vom 13. Juni 1976, sondern nach § 5a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; VGr, 25. Februar

2009, VB.2008.00569, E. 1.2, www.vgrzh.ch). Laut dieser Bestimmung treten

Personen, die eine Anordnung zu treffen, dabei mitzuwirken oder sie

vorzubereiten haben, unter anderem dann in den Ausstand, wenn sie in der Sache

persönlich befangen erscheinen, insbesondere in der Sache ein persönliches

Interesse haben (Abs. 1 lit. a). Persönliche Befangenheit ist

anzunehmen, wenn Umstände vorliegen, die geeignet sind, Misstrauen in die

Unparteilichkeit eines Behördenmitglieds zu erwecken. Es genügt, wenn diese

Umstände den Anschein der Befangenheit begründen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 5a

N. 11).

Laut Website der I AG handelt es sich bei dieser

Gesellschaft um ein grösseres Architekturbüro mit 35 Mitarbeitern, das seinen

Sitz in N und eine Zweigniederlassung in O hat. H wirkt als eines von zwei

Mitgliedern der Geschäftsleitung. Aufgrund der übereinstimmenden

Sachdarstellung von Beschwerdeführerin und Baurekurskommission III steht fest,

dass die I AG im Rahmen der Überbauung J in Bubikon die L GmbH mit der

Subplanung des Bankgebäudes der K AG beauftragt hat. Ob und in welchem Umfang

es dabei zu "Differenzen" zwischen H und L gekommen ist, lässt sich

weder aufgrund der insoweit widersprüchlichen Parteivorbringen noch der Akten

entnehmen. Selbst nach den Vorbringen der Beschwerdeführerin dauerte das Auftragsverhältnis

fort; ob weiterhin H oder ein anderer Angestellter der I AG das fragliche

Teilprojekt betreute, erscheint angesichts der Leitungsfunktion von H als

unmassgeblich. Hinzu kommt, dass die L GmbH bzw. L als Vorsitzender der Geschäftsführung

das Bankgebäude sowie den umstrittenen Neubau der A AG nicht als eigene

Projekte verfolgt, sondern nur Architekturleistungen erbracht hat. Unter diesen

Umständen besteht keine persönliche, sondern nur eine mittelbare Betroffenheit

von H. Eine solche führt erst dann zur Befangenheit, wenn die persönliche

Interessensphäre spürbar berührt wird (Kölz/Röhl/Bosshart, § 5a N. 16).

Davon kann hier nicht gesprochen werden. Selbst wenn die Meinungsverschiedenheiten

zwischen H und L über die sachliche Ebene hinausgegangen sein sollten, hätten

sich daraus für ihn persönlich keine nachteiligen Folgen ergeben. Das

Ausstandsbegehren gegen H erweist sich daher als unbegründet.

3.

Weil der massgebende

Sachverhalt hinreichend deutlich aus den Akten hervorgeht, erübrigt sich der

von den Parteien beantragte Augenschein (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995

Nr. 32, mit Hinweisen).

4.

4.1

§ 236

Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein

Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich

sein muss. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt nach § 237 Abs. 1

Satz 1 PBG in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und

Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der

öffentlichen Dienste und der Benützer. Laut § 237 Abs. 2 PBG müssen

Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein, wobei der Regierungsrat über die

Anforderungen Normalien zu erlassen hat. Diese sind richtunggebend, indem sie

zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für

angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit

Hinweisen). Nach § 6 der Normalien über die

Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien;

LS 700.5) erfolgt die Festlegung der Zugangsart nach dem voraussichtlichen

Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemäss den

Anwendungsbereichen im Anhang; die Auswirkungen von anderen Nutzungen werden in

Wohneinheiten umgerechnet (Abs. 1). In dichter Bebauung und bei guter

Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln können die Grenzwerte für die

Anwendungsbereiche bis zu den (im Anhang) angegebenen Wohneinheiten erhöht

werden (Abs. 2).

Von Richtlinien und Normalien,

wie sie für den Strassenausbau in den Zugangsnormalien und für Ausfahrten im

Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VerkehrssicherheitsV;

LS 722.15) festgehalten sind, kann gemäss § 360

Abs. 3 PBG aus wichtigen Gründen abgewichen werden. In § 11 der

Zugangsnormalien wie auch in § 6 Abs. 2 VerkehrssicherheitsV sind

Gründe für solche Abweichungen beispielhaft aufgezählt (VGr, 18. August

2004, BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45).

Ob die Voraussetzungen von § 6 Abs. 2 der

Zugangsnormalien erfüllt sind, stellt eine kantonal einheitlich zu

beantwortende Rechtsfrage dar (VGr, 9. April 2008, BEZ 2008 Nr. 19).

Im Übrigen kommt den Gemeinden bei der Gewährung der genannten Erleichterungen

ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August

2004, BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Diese prüfen, ob

die Gemeindebehörde den ihr eingeräumten Ermessensspielraum nicht überschritten

hat, das heisst im vorliegenden Zusammenhang insbesondere, ob die bewilligte

Erschliessungslösung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der

Zweckmässigkeit als vertretbar erscheint. Eine Überprüfung dieser Ermessensausübung

steht dem Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemäss § 50 Abs. 2

lit. c VRG nur bei Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung eingreifen.

4.2

Die

Baurekurskommission III erwog, dass die E-Strasse zurzeit sechs Gebäude mit

mindestens 18 Wohneinheiten erschliesse. Mit dem Bauvorhaben kämen weitere

27.

Wohneinheiten dazu. Gemäss Anhang zu den Zugangsnormalien sei die

Strasse damit als Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich mit einer

Mindestbreite von 4,50 m, einem Bankett von 0,30 m und einem Trottoir

auszubauen. Eine Verminderung der Anforderungen an den Ausbaugrad gemäss § 6

Abs. 2 der Zugangsnormalien falle ausser Betracht, denn das umliegende

Gebiet sei weder dicht bebaut noch mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut

erschlossen. Zur Beurteilung der Erschliessungsqualität sei auf die Wegleitung

der Baudirektion zur Regelung des Parkplatzbedarfs in kommunalen Erlassen vom

Oktober 1997 (im Folgenden Wegleitung) abzustellen. Die geplante Überbauung

liege in einer Fusswegdistanz von weniger als 300 m zur nächsten

Bushaltestelle Q, die von morgens um 6 Uhr bis abends um 21 Uhr im

15-Minuten-Takt bedient werde und somit der Güteklasse IV angehöre. In

Verbindung mit dem erreichten Bestwert bei der Distanz zur Haltestelle ergebe

dies die Erschliessungsgüteklasse C, die eine Herabsetzung der Pflichtabstellplätze

für Bewohner um 30 % erlaube. Unter diesen Umständen dürfe noch keine gute

Erschliessung im Sinn von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien angenommen

werden. Daher sei das Baugrundstück über die P-/E-Strasse ungenügend erschlossen.

Zur Begründung ihres Rechtsmittels bringt die

Beschwerdeführerin vor, dass die Voraussetzungen von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien

für eine Erhöhung der Grenzwerte entgegen der Auffassung der Baurekurskommission

erfüllt seien. Angesichts einer Ausnützung von 60 % dürfe das Baugebiet

als dicht überbaut gelten; ferner sei es mit dem öffentlichen Verkehr gut

erschlossen. Die 5 m breite E-Strasse

erschliesse maximal 50 Wohneinheiten, weshalb sie den im Anhang zu den Zugangsnormalien

formulierten technischen Anforderungen einer Zufahrtsstrasse im unteren

Anwendungsbereich bzw. einer Fahrbahnbreite von 4 m bis 4,75 m

genüge. Eine Erleichterung gegenüber den Regelanforderungen dränge sich nach § 360

Abs. 3 PBG vorab deswegen auf, weil es sich beim Baugrundstück um eine der

letzten Baulücken an der E-Strasse handle und die Verkehrssicherheit gewährleistet

sei.

Der Gemeinderat Bubikon stellt sich ebenfalls auf den

Standpunkt, dass die Voraussetzungen einer guten Erschliessung mit dem öffentlichen

Verkehr zu bejahen seien und die E-Strasse damit als genügende Zufahrt gelten

dürfe. Das Amt für Verkehr betont, dass eine direkte Erschliessung des

Baugrundstücks auf die G-Strasse aus Gründen der Verkehrssicherheit ausser

Betracht falle.

Die Beschwerdegegnerschaft macht geltend, dass die

Vorinstanzen die gewerblich genutzte Fläche zu Unrecht auf 500 m2

statt auf 1'057 m2 beziffert hätten, weshalb von einer höheren

Anzahl Wohneinheiten auszugehen sei. Die E-Strasse sei nicht durchgehend auf 5 m

ausgebaut, sondern im Bereich der Mehrfamilienhäuser Nr. 05 und 06

verengt. Auf der dem Schulhaus zugewandten Südseite werde die Strasse zudem durch

Büsche abgeschlossen, was die Sicht einschränke. Ein Personenwagen könne nur in

der Weise mit einem Lastwagen kreuzen, dass eines der Fahrzeuge rückwärts

fahre. Die Unterschreitung des minimalen Ausbaustandards falle besonders

nachteilig ins Gewicht, weil im Quartier vorwiegend Familien mit Kindern wohnten

und sich dort ein Schulhaus mit Kindergarten befinde. Zudem sei die

Tempo-30-Zone erst im vergangenen Jahr für die E-Strasse angeordnet worden; für

die P-Strasse seien die von der Gemeinde zugesagten Verkehrsberuhigungsmassnahmen

noch nicht umgesetzt. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin führe zudem

nur ein einziger Fussweg direkt zum Schulhaus. Tatsächlich könne ein Fussgänger

auf dem Weg zum Schulhaus die E-Strasse nicht nur überqueren, sondern müsse

rund 30 m auf dieser zurücklegen. Wie bereits im Rekurs dargelegt,

verdiene eine Zufahrt über die G-Strasse (zwischen den Grundstücken Kat.-Nr. 07

und 01) den Vorzug.

4.3

Die

(Fein-)Erschliessung des streitbetroffenen Grundstücks Kat.-Nr. 01 erfolgt

rückwärtig über die P- und die E-Strasse. Wie die Baudirektion in der strassenpolizeilichen

Bewilligung vom 25. März 2009 festgehalten hat, ist die direkte Ein- und

Ausfahrt auf die G-Strasse untersagt. Aufgrund der Akten entspricht die P-Strasse

den Anforderungen der Zugangsnormalien. Der Streit dreht sich einzig darum, ob

dies auch für die E-Strasse gilt. Letztere zweigt von der P-Strasse nach Westen

ab, verläuft in einer leichten Krümmung und endet nach rund 120 m in einem

Kehrplatz. Die Fahrbahnbreite beträgt bis auf zwei Verengungen 5 m; ein

Trottoir fehlt. Ob statt der von der Baurekurskommission angenommenen Anzahl

von insgesamt 45 Wohneinheiten aufgrund der Berechnung der Beschwerdegegnerschaft

einige mehr anfallen, kann aufgrund der folgenden Erwägungen dahingestellt

bleiben; jedenfalls lässt sich nicht sagen, dass die teilweise gewerbliche Nutzung

im projektierten Haus A mehr als 15 zusätzliche Wohneinheiten ausmache, sodass

ungeachtet der Erleichterungen von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien

eine Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich verlangt werden müsste. Trotz

des fehlenden Trottoirs stellt die E-Strasse jedenfalls dann eine genügende

Erschliessung dar, wenn sie als Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich zu

qualifizieren ist. Dies wiederum richtet sich gemäss den technischen

Anforderungen im Anhang zu den Zugangsnormalien danach, ob das Baugrundstück

"in dichter Bebauung, sofern mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen"

liegt.

Zum Erfordernis der "dichten" Bebauung hat die Baurekurskommission

keine Stellung genommen, weil sie eine gute Anbindung an den öffentlichen

Verkehr verneint hat. Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone mit

Gewerbeerleichterung WG 3 mit einer Ausnützung von 60 % (Art. 17

BZO). Die weiter östlich gelegene Einfamilienhaussiedlung ist der Wohnzone W3 zugeteilt,

in welcher ebenfalls eine Ausnützung von 60 % zulässig ist. Wie die

Rahmenbestimmungen von §§ 47 ff. PBG betreffend die Bauzonen zeigen,

handelt es sich dabei um eine überdurchschnittliche bauliche Dichte. Mithin

kann auch im Sinn der Zugangsnormalien von einer dichten Bebauung ausgegangen

werden.

Die Zugangsnormalien definieren das Erfordernis der guten

Erschliessung mit öffentlichem Verkehr nicht. Die Rechtsprechung stellt auf die

erwähnte Wegleitung der Baudirektion ab (VGr, 9. April 2008, BEZ 2008

Nr. 19; 18. Dezember 2001, BEZ 2002 Nr. 5). Knapp 300 m

östlich des Baugrundstücks befindet sich die Bushaltestelle Q. Etwas weiter

westlich liegen die Haltestellen S und R. Die Buslinie 880 der Verkehrsbetriebe

Zürichsee und Oberland (Stäfa, Frohberg - Rüti, Bahnhof) verbindet F mit den

Bahnhöfen Rüti und Bubikon. Die Busse verkehren werktags in beiden Richtungen

im Halbstundentakt zwischen 5.15 Uhr und 19.15 Uhr bzw. 20.15 Uhr. Diese

Faktoren führen gemäss Wegleitung bestenfalls zur Güteklasse C. Ob im vorliegenden

Fall noch von einer guten Erschliessung im Sinn von § 6 Abs. 2 der

Zugangsnormalien auszugehen ist, kann jedoch im Licht der nachfolgenden

Betrachtung des streitbetroffenen Einzelfalls offen bleiben.

4.4

Wie bereits

festgehalten, verläuft die rund 120 m lange E-Strasse zwischen der Abzweigung

von der P-Strasse und dem Kehrplatz mit einer leichten Krümmung und ist daher

übersichtlich. Der dreieckförmige Kehrplatz ist mit einem Radius von rund 5 m

grosszügig dimensioniert. Die nördliche Strassenseite ist bereits überbaut und

südlich davon liegt die Schulanlage P. Beim Baugrundstück Kat.-Nr. 01

handelt es sich um die letzte Baulücke. Mit einer Fahrbahnbreite von

grundsätzlich 5 m übertrifft die E-Strasse die Mindestanforderungen

deutlich; denn selbst im (bis 150 bzw. 300 Wohneinheiten gemäss § 6 Abs. 2

der Zugangsnormalien anwendbaren) oberen Anwendungsbereich genügt ein Ausbau

auf 4.50 m. Die Kürze und der fast geradlinige Verlauf der E-Strasse

rechtfertigen nach der nicht abschliessenden Aufzählung in § 11 der Zugangsnormalien

ebenfalls Erleichterungen. Die Verkehrssicherheit für die Fussgänger erscheint

auf diesem Strassenstück nicht gefährdet. Auf einer 5 m breiten Fahrbahn

können ein Lastwagen und ein Personenwagen ohne Weiteres kreuzen, wobei dieser

Begegnungsfall auf der nur 120 m langen E-Strasse wohl weniger oft

auftritt, weil eines der Fahrzeuge auf dem Kehrplatz warten dürfte. Die von der

Beschwerdegegnerschaft erwähnte partielle Verengung der E-Strasse ist der Verkehrssicherheit

eher förderlich; künstliche Verengungen werden denn auch häufig zur Verkehrsberuhigung

in Quartierstrassen verwendet. Hinzu kommt, dass auf der E-Strasse heute eine

Geschwindigkeitsbegrenzung auf 30 km/h signalisiert ist. Der Zugang zum Schulhaus

erfolgt über die T-Strasse; mit Ausnahme von Nachbarn dürfte die E-Strasse kaum

als Fussweg zum Schulareal in Anspruch genommen werden. Zudem haben die

Anstösser Ende der 90-er Jahre unter Einbezug der Gemeinde eine Erschliessungsregelung

(sog. superprivater Quartierplan) vereinbart mit dem Ziel, im Quartier eine

rechtskonforme Erschliessung zu realisieren. Gestützt auf diese

Erschliessungsregelung wurde das Quartier weitgehend überbaut. Es geht nicht

an, von der vereinbarten Erschliessung zu profitieren und nunmehr deren

Ausbaugrad bezüglich der letzten Bauparzelle infrage zu stellen. Unter all

diesen Umständen durfte der Gemeinderat in vertretbarer Ausübung seines Ermessens

gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG von den Anforderungen der Zugangsnormalien

abweichen, auf das Erfordernis eines Trottoirs entlang der E-Strasse verzichten

und dem Projekt eine genügende strassenmässige Erschliessung zuerkennen. Mit

der gegenteiligen Beurteilung hat die Baurekurskommission III rechtsverletzend

in das kommunale Ermessen eingegriffen.

5.

Weil die Beschwerdegegnerschaft das Bauvorhaben nur mit

Bezug auf die Erschliessung angefochten hat, ist die Baubewilligung vom 18. März

2009.

unter Aufhebung des Rekursentscheids wiederherzustellen. Die

strassenpolizeiliche Bewilligung der Baudirektion vom 25. März 2009 ist

unangefochten geblieben und zu bestätigen.

6.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens sind die Kosten des Rekursverfahrens in der Höhe von Fr. 4'920.-

(8/9 der Gesamtkosten) und die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft

solidarisch aufzuerlegen (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 und § 14 VRG). Die Kostenauflage im vorinstanzlichen Entscheid

bleibt somit insoweit bestehen, als dem Rekurrenten U und der Rekurrentin V die

Kosten des Rekursverfahrens zu je 1/18 auferlegt wurden.

Die Beschwerdegegnerschaft ist überdies solidarisch zu

verpflichten, der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung für das Rekurs-

und Beschwerdeverfahren zu entrichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG);

als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 4'000.- (inkl.

MwSt.).

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Es wird Vormerk genommen, dass

die Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 25. März 2009 in

Rechtskraft erwachsen ist;

und entscheidet:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Disp.-Ziff. I des Entscheids der Baurekurskommission

III vom 12. August 2009 wird aufgehoben, soweit diese den Rekurs gutgeheissen

hat, und der Beschluss des Gemeinderats Bubikon vom 18. März 2009 wiederhergestellt,

Disp.-Ziff. II wird aufgehoben, soweit dem Gemeinderat Bubikon und der

privaten Rekursgegnerin die Kosten des Rekursverfahrens zu je 4/9 auferlegt wurden,

und Disp.-Ziff. III wird vollumfänglich aufgehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 200.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'200.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Rekursverfahrens in der Höhe von Fr. 4'920.- (8/9 der

Gesamtkosten) und die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der

Beschwerdegegnerschaft je zu einem Zwölftel auferlegt, unter solidarischer

Haftung aller für den Gesamtbetrag.

4.

Die

Beschwerdegegnerschaft wird solidarisch verpflichtet, der Beschwerdeführerin

für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 4'000.- zu bezahlen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…