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Entscheid

VB.2009.00527

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00527

5. Mai 2010Deutsch13 min

(URT.2010.12295)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 13. Januar 2009 erteilte der Gemeinderat

von Aeugst am Albis der C AG die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung

von drei Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse im Weiler F. Gleichzeitig eröffnete der

Gemeinderat die für das Bauvorhaben nötige Bewilligung der Baudirektion des Kantons

Zürich vom 19. Mai 2008.

Erwägungen

II.

Gegen die kommunale Baubewilligung liess A, Eigentümerin

der im Osten und im Westen an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücke Kat.-Nrn.

02.

und 03, am 18. Februar 2009 Rekurs erheben.

Nachdem die Baurekurskommission II am 2. Juni 2009 einen

Kommissionsaugenschein durchgeführt hatte, liess die Rekurrentin mit Eingabe

vom 9. Juni 2009 die Rügen mangelnder Baureife sowie ungenügender rechtlicher

Sicherung der Zufahrt zu den Abstellplätzen im Freien und

Container/Kompostieranlage fallen, hielt an den übrigen Rügen jedoch fest.

Mit Entscheid vom 25. August 2009 hiess die

Baurekurskommission II den Rekurs teilweise gut und ergänzte den Beschluss des

Gemeinderats Aeugst am Albis vom 13. Januar 2009 wie folgt:

"Die C AG wird aufgefordert, vor Baubeginn Abänderungspläne

betreffend die Garagenzufahrt, mit denen die Einhaltung des Grenzabstands

nachgewiesen wird, einzureichen und bewilligen zu lassen."

"Die C AG wird

aufgefordert, vor Baubeginn den Kernzonenvorschriften entsprechende Fassadenpläne

einzureichen und bewilligen zu lassen."

III.

A. Mit Beschwerde vom 28. September 2009 liess die C

AG dem Verwaltungsgericht beantragen, Dispositiv-Ziff. I. des angefochtenen

Entscheids insoweit aufzuheben, als damit die C AG aufgefordert wird, vor

Baubeginn den Kernzonenvorschriften entsprechende Fassadenpläne einzureichen

und bewilligen zu lassen. Mit weiteren Anträgen wurde eine andere Regelung der

von der Vorinstanz getroffenen Kosten- und Entschädigungsfolgen verlangt.

Mit Beschwerdeantwort vom 28. Oktober 2009 liess A die

vollumfängliche Abweisung der Beschwerdeanträge beantragen. Die

Baurekurskommission II beantragte am 28. Oktober 2009 Abweisung der Beschwerde.

Die Gemeinde Aeugst am Albis als Mitbeteiligte verzichtete auf Mitbeantwortung.

B. Die Gemeinde Aeugst am Albis erhob am 23.

September 2009 Beschwerde mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluss der

Baurekurskommission II vom 25. August 2009 mit Bezug auf die verlangte

Überarbeitung der Fassadenpläne und deren Anpassung an die Kernzonenbestimmungen

aufzuheben und die Gemeindeautonomie in der Auslegung der Kernzonenvorschriften

zu respektieren.

Mit Eingabe vom 29. Oktober 2009 liess die mitbeteiligte C

AG Verzicht auf eine Mitbeantwortung der Beschwerde erklären. Mit Beschwerdeantwort

vom 29. Oktober 2009 liess A vollumfängliche Abweisung der Beschwerdeanträge unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin beantragen.

Die Baurekurskommission II beantragte am 30. Oktober 2009 Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur

Behandlung von Beschwerden gegen einen Entscheid der Baurekurskommission

zuständig. Die private Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin der an das Baugrundstück

angrenzenden Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 03 zur Beschwerde nach § 338a

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) legitimiert.

Die Gemeinde Aeugst am

Albis, die durch den angefochtenen Entscheid in der Auslegung und Anwendung

ihres eigenen kommunalen Rechts berührt ist, ist ebenfalls zur Beschwerde

legitimiert (§ 21 lit. b VRG, § 338a Abs. 1 PBG; RB 2001 Nr. 10). Da auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden

einzutreten.

2.

Beide Beschwerden betreffen den gleichen

Sachverhalt und auch die gleichen Rechtsfragen der Auslegung und Anwendung von

kommunalen Kernzonenvorschriften und den Umfang des der Gemeinde dabei

zustehenden Ermessensspielraums (RB 2001 Nr.10). Die Verfahren sind daher zu

vereinigen.

3.

Der von der privaten Beschwerdeführerin

beantragte Augenschein ist nicht erforderlich. Die tatsächlichen Verhältnisse

sind aus den Akten, insbesondere den Plänen und den von der Vorinstanz

anlässlich des Augenscheins aufgenommenen und auch von den Parteien

eingereichten Fotografien klar ersichtlich (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 60 N 14; RB 1981 Nr. 2).

4.

Mit Bezug auf die – vor

Verwaltungsgericht einzig noch streitige – Fassadengestaltung begründete die Baurekurskommission

ihren Entscheid im Wesentlichen damit, dass diese den Vorgaben der kommunalen

Bau- und Zonenordnung nicht entspreche. Die Fenster seien zwar vorschriftsgemäss

hochrechteckig (Art. 6.4 BZO), doch werde die von Art. 6.1 BZO verlangte ortsübliche

herkömmliche Bauweise nicht berücksichtigt. Keine der umliegenden, wie das

Baugrundstück zur Kernzone K2A gehörenden Bauten verfügten über raumhohe

Fenster oder ganze Fensterfronten. Vielmehr seien die Gebäude in der näheren Umgebung

mit traditionellen, kleineren Fenstern und beidseitig angebrachten Schlagläden

ausgestattet. Zwar bedeute das nicht, dass etwas grössere Fenster als jene bei

den bestehenden Bauten nicht zulässig wären, zumal heutige Wohnbedürfnisse nach

grösseren Fenstern verlangten. Die Betrachtungsweise der Vorinstanz, welche

zwischen Fassadenfenstern und nicht verdeckten, hinterliegenden Fensterscheiben

unterscheide, sei jedoch stark beschönigend. Fakt sei, dass gerade die gegen

die rekurrentischen Grundstücke gerichteten Ost- und Westfassaden zum grössten

Teil aus verglaster Fläche bestehen. Dies als mit der Anforderung an die

herkömmliche und ortsübliche Bauweise übereinstimmend zu qualifizieren, gehe zu

weit. Die Vorinstanz handle nicht mehr im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens,

wenn sie die grossen Fensterflächen bewillige.

Art. 6.4 BZO lasse bei Fenstern nur Schlagläden als

Abschlüsse zu, welche Formulierung keinen Anwendungs- oder Ermessensspielraum

zulasse. Hätten mit dieser erst 1998 erlassenen Bestimmung nur Roll- und Lamellenstoren

untersagt werden wollen, wäre die Bestimmung anders oder zumindest offener zu

formulieren gewesen. Gestützt auf die geltende Bau- und Zonenordnung seien die

vorgesehenen Schiebeläden jedenfalls nicht bewilligungsfähig.

5.

Der Weiler F, in dem das Baugrundstück

liegt, ist kein geschützter Ortsteil von überkommunaler Bedeutung und weist

auch keine förmlich unter Schutz gestellten Objekte auf. Der Ortsteil ist

jedoch gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Aeugst am Albis (BZO) der

Kernzone K2A zugewiesen, wo höhere, über § 238 Abs. 1 PBG hinausgehende Gestaltungsanforderungen

gelten. Nach Art. 3.1 BZO haben sich Neu- und Umbauten sowie die

Umgebungsgestaltung in Grösse, kubischer Gestaltung, Fassade, Material, Farbe

sowie Firstrichtung, Dachform und Dachneigung, Mauern, Geländeverlauf und Bepflanzung

dem herkömmlichen Dorfbild anzupassen. Die Zielsetzung dieser

Kernzonenvorschriften verlangt nicht eine Übernahme der herkömmlichen baulichen

Bau- und Ge-staltungselemente, sondern nur eine Anpassung.

Art. 6 BZO regelt die Fassadengestaltung in den Kernzonen

und lautet:

"6.1 Die

Gliederung, Aufteilung und Gestaltung der Fassade mit ihren Bestandteilen

wie Fenstern, Türen usw. berücksichtigen die herkömmliche,

ortsübliche Bauwei- se.

6.2

Fassaden mit mehr

als zwei in Erscheinung tretenden Geschossen müssen in der

Höhe eine Gliederung erfahren.

6.3

Materialien, ihre

Oberflächenbeschaffenheit und die Farbgebung haben sich ins

Ortsbild anzupassen.

6.4

Fenster haben die

Form eines stehenden Rechtecks aufzuweisen und bezüglich

Grösse und Proportion in einem guten Verhältnis zur

Fassadenfläche zu stehen.

Als äussere Abschlüsse sind bei Fassaden nur Schlagläden

zulässig.

6.5

Balkone und

Terrassen sind, ausser in den Dachgeschossen nur auf der Traufseite

zugelassen. Sie müssen als Nischen ausgebildet sein oder

Laubenform nachweisen

und dürfen weder über den Dachvorsprung noch über die

Giebelfassade herausra-

gen."

Diese Gestaltungsvorschriften, mit denen der kommunale

Gesetzgeber näher bestimmt, wie die Anpassung an das herkömmliche Dorfbild zu

verstehen ist, sind relativ offen formuliert. Die Berücksichtigung

herkömmlicher ortsüblicher Bauweise heisst nicht, dass diese zu übernehmen und

nachzuahmen ist. Auch mit Gestaltungselementen moderner Architektur lässt sich

Rücksicht auf das bauliche Umfeld nehmen.

6.

Bei der Auslegung und Anwendung dieser

kommunalen Bauvorschriften und von § 238 Abs. 2 PBG steht der kommunalen

Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition

(§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission bei der Überprüfung eines

Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung aufzuerlegen.

Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände,

so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes

Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die Rekursinstanz

darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung als

offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19).

Die private Beschwerdeführerin und die beschwerdeführende

Gemeinde werfen der Vorinstanz vor, in diesen Ermessensspielraum der Gemeinde

eingegriffen und damit rechtsverletzend entschieden zu haben. Dabei geht es um

die Grösse der Fenster und die Fensterläden.

6.1

Die

Vorinstanz anerkennt, dass die projektierten Fenster hochrechteckig sind, wie

von Art. 6.4 BZO vorgeschrieben, hält diese jedoch für zu gross. Zwar sei der

Weiler F nicht durch Jahrhunderte alte Bauten in entsprechender Ausstattung

geprägt, doch verfüge keine der umliegenden Bauten über raumhohe Fenster oder

ganze Fensterfronten. Vielmehr seien die Gebäude in der näheren Umgebung mit

traditionellen, kleineren Fenstern und beidseitig angebrachten Schlagläden

ausgestattet. Auch wenn heutige Wohnbedürfnisse grössere Fenster verlangten, so

könnten die zum grössten Teil aus verglaster Fläche bestehenden Ost- und

Westfassaden nicht mehr als mit der ortsüblichen Bauweise übereinstimmend

qualifiziert werden. Es fehle an der Rücksichtnahme auf das bauliche Umfeld.

Entgegen der Feststellung im angefochtenen Entscheid trifft

es jedoch nicht zu, dass die Ost- und Westfassaden zum grössten Teil aus

verglaster Fläche bestehen würden. Die Ostfassaden weisen lediglich drei

Fenster pro Geschoss auf, und die Verglasung des Treppenhauses ist mit einer

Holzschalung überlagert, die an die Lüftungsöffnungen von traditionellen

Ökonomiegebäuden erinnert und die dahinter liegende Verglasung optisch verschwinden

lässt. Bei den Westfassaden sind die raumhohen Fenster und Balkontüren nicht

fassadenbündig angebracht, sondern liegen hinter den Laubengängen

nachempfundenen und damit Art. 6.5 BZO beachtenden Balkonen. Wegen der an der

Aussenseite der Balkone eingebauten Schiebeläden sind sie zudem von aussen nur

zum Teil sichtbar.

Wenn die Balkone durch raumhohe Türen erschlossen werden,

so ist es architektonisch konsequent und schafft ein einheitliches

Erscheinungsbild, wenn auch die Fenster Raumhöhe aufweisen. Die grossformatigen

Fenster drängen sich zudem aus Belichtungsgründen auf und sind die Konsequenz

der Vorschrift von Art. 6.5 BZO, wonach Balkone und Terrassen als Nischen ausgebildet

oder Laubenform aufweisen müssen und weder über den Dachvorsprung noch über die

Giebelfassade hinausragen dürfen. Mit der Bewilligung der grosszügigen

Befensterung, die, jedenfalls verbunden mit den Schiebeläden, eine gestalterisch

klare und stimmige Lösung ergibt, hat die kommunale Baubehörde im Rahmen des

ihr zustehenden Ermessens entschieden. Könnten allerdings, wie von der

Vorinstanz entschieden, die Schiebeläden nicht erlaubt werden und müssten an

deren Stelle Schlagläden angebracht werden, so wäre das Erscheinungsbild der

Fenster neu und anders zu beurteilen.

6.2

Nach Auffassung der Vorinstanz lässt die

eindeutige Formulierung von Art. 6.4 BZO, wonach als äussere Abschlüsse bei

Fassaden nur Schlagläden zulässig sind, der örtlichen Baubehörde keinen

Anwendungs- und Ermessensspielraum. Die Gemeinde dagegen, die mit dieser

Bestimmung Rollläden oder Lamellenstoren verhindern wollte, erachtet die in letzter

Zeit aufgekommenen horizontalen Schiebeläden als Variante zu Schlagläden, die

sie in durch die Akten dokumentierter konstanter Praxis bewilligt. Diese an

sich zulässige differenzierende Auslegung von Art. 6.4 BZO beruht auf sachlich

nachvollziehbaren Überlegungen.

In ihrer optischen Wirkung unterscheiden sich die

Schiebeläden nicht gross von Schlagläden. Der Unterschied liegt vor allem in

der Schliesstechnik, indem Schlagläden um Scharniere geklappt werden, wogegen

Schiebeläden horizontal entlang einer Aufhängeschiene verschoben werden. Im

Material dagegen, das bei Fensterläden einen wesentlichen Einfluss auf das Erscheinungsbild

einer Baute hat (vgl. z.B. RB 1997 Nr. 74), unterscheiden sie sich nicht. Entscheidend

ist, dass die hier infrage stehenden Schiebeläden aus Holz sind, wie aufgrund

der Pläne anzunehmen ist. Mit der Wahl dieses altherkömmlichen Baumaterials für

Läden, die in ihrer modernen Form auf heutige Wohnansprüche abgestimmt sind,

wird anerkannter Bauweise entsprochen und Rücksicht auf die herkömmliche

Bauweise im Weiler F genommen. So sind denn auch gemäss der von der Gemeinde zu

den Akten gegebenen Dokumentation in den beiden überkommunal geschützten Ortskernen

der Gemeinden G und H Schiebeläden bewilligt worden, und zwar auch von der in

erster Linie zuständigen Baudirektion, welche diese Schiebeläden für mit der

ortsüblichen Bauweise vereinbar hält. Entgegen der Behauptung der

Beschwerdegegnerin verleihen die Schiebeläden den Gebäuden keineswegs ein

unruhiges Erscheinungsbild. Sie prägen vielmehr die Fassaden durch klare

Linien. Sie lassen sich nur horizontal auf der gleichen Linie verschieben,

wogegen die Schlagläden z.B. nur einseitig geschlossen oder nicht einmal ganz

geschlossen werden können und damit eher Unruhe in eine Fassade zu bringen vermögen.

Die Bewilligung der projektierten Schiebeläden beruht

daher auf einer sachlich vertretbaren Auslegung von Art. 6.4 BZO durch den

Gemeinderat und ist auch in der Anwendung beim streitigen Bauvorhaben unter dem

Gesichtspunkt der Einordnung nicht zu beanstanden. Der Entscheid der kommunalen

Baubehörde liegt noch im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens bei der Anwendung

des kommunalen Rechts. Indem die Rekurskommission die Schiebeläden als

unzulässig qualifizierte, hat sie in den Auslegungs- und Ermessensspielraum der

Gemeinde in unzulässiger Weise eingegriffen.

Die Beschwerden sind daher gutzuheissen. Der angefochtene

Entscheid ist insoweit aufzuheben, als die damit angeordnete Ergänzung des

Beschlusses des Gemeinderats Aeugst am Albis vom 13. Januar 2009 aufzuheben

ist.

7.

Ausgangsgemäss sind die Kosten

des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen.

Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind mit Rücksicht auf die

Anerkennung eines Projektmangels durch die Beschwerdeführerin (damalige Rekursgegnerin)

zu 1/8 der Beschwerdeführerin und zu 7/8 der hauptsächlich unterlegenen Beschwerdegegnerin

(damalige Rekurrentin) aufzuerlegen.

Sodann hat die Beschwerdegegnerin der privaten

Beschwerdeführerin für beide Instanzen eine Umtriebsentschädigung von insgesamt

Fr. 3'000.- (MwSt. inbegriffen) zu bezahlen.

Demgemäss beschliesst die

Kammer:

Die

Beschwerdeverfahren Nrn. VB.2009.00527 und VB 2009.00534 werden vereinigt;

und

entscheidet:

1.

Die

Beschwerden werden gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer I des Entscheids der Baurekurskommission

II vom 25. August 2009 wird insoweit aufgehoben, als damit der Beschluss des

Gemeinderats Aeugst am Albis vom 13. Januar 2009 durch eine Nebenbestimmung

ergänzt wird, wonach die private Beschwerdeführerin vor Baubeginn entsprechende

Fassadenpläne einzureichen und bewilligen zu lassen hat.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. Die Kosten des Rekursverfahrens

werden zu 7/8 der Beschwerdegegnerin und zu je 1/16 der privaten Beschwerdeführerin

und dem Gemeinderat Aeugst am Albis auferlegt.

4.

Die

Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdeführerin für das

Beschwerde- und für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr.

3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die

Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…