Lexipedia

Entscheid

VB.2009.00528

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00528

13. August 2010Deutsch22 min

(URT.2010.12527)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 28. Januar 2005 erwarb A das Grundstück Kat.-Nr. 01

mit der Villa Sihlberg und zugehöriger Parkanlage. Die vom Architekten August

Albert Müller zwischen 1897 und 1898 erbaute Villa war jahrzehntelang Wohnsitz

der Familie Hürlimann, welche die nahegelegene Brauerei betrieb. Zwischen 1976

und 2004 waren einzelne Räume im Erd- und im 1. Obergeschoss an eine

Schule vermietet worden. Die Parkanlage, welche ursprünglich weitere Parzellen

umfasste, stammt vom Gartenarchitekten Evariste Mertens.

A. Nach dem Erwerb nahm A an der Villa, die samt Umgebung im Inventar

der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung

verzeichnet ist, Sanierungsarbeiten vor, worauf die Vorsteherin des

Hochbaudepartements der Stadt Zürich am 7. Juni 2006 eine vorsorgliche

Schutzmassnahme mit einjährigem Veränderungsverbot verfügte. Am 12. Juli

2006 stellte A ein Gesuch für verschiedene Umbauarbeiten, welche ihm mit

Verfügung vom 7. August 2006 teilweise bewilligt wurden; gleichzeitig

wurde das Veränderungsverbot erneuert und der Gesuchsteller aufgefordert,

allfällige unbewilligte Bauarbeiten sofort einzustellen. Am 23. Mai 2007

stellte der Stadtrat von Zürich die Liegenschaft definitiv unter Schutz.

B. Mit Beschluss vom 5. Mai 2008 verweigerte die

Bausektion des Stadtrats Zürich A die baurechtliche Bewilligung für

verschiedene, teilweise bereits ausgeführte bauliche und nutzungsmässige

Massnahmen in der Villa Sihlberg. Sodann verfügte die Feuerpolizei der Stadt

Zürich am 23. Dezember 2008, dass sich aufgrund der anlässlich eines

Augenscheins festgestellten feuerpolizeilichen Mängel maximal 15 Personen gleichzeitig

in der Villa Sihlberg aufhalten dürfen; einem allfälligen Rekurs gegen diese Verfügung

wurde die aufschiebende Wirkung entzogen. Gegen beide Anordnungen gelangte A an

die Baurekurskommission I.

Erwägungen

II.

A. Gegen die Veränderungsverbote vom 7. Juni und 7. August

2006.

sowie gegen die definitive Unterschutzstellung vom 23. Mai 2007

gelangte A an die Baurekurskommission I, welche am 7. August die

Rekurse gegen die vorsorglichen Schutzanordnungen als gegenstandslos geworden

abschrieb und denjenigen gegen die definitive Unterschutzstellung in zwei untergeordneten

Punkten (betreffend die Unterschutzstellung der bereits unwiederbringlich

veränderten Räume 1.10 und 1.11) guthiess, im Übrigen aber abwies.

B. Auch gegen die baupolizeiliche Bewilligungsverweigerung vom

5.

Mai 2008 und den feuerpolizeilichen Befehl vom 23. Dezember 2008

gelangte A an die Rekurskommission. Diese vereinigte die Rechtsmittel und wies

sie am 7. August 2009 ab. Einer allfälligen Beschwerde wurde die

aufschiebende Wirkung entzogen.

III.

Je mit Poststempel vom 21. September 2009 gingen beim

Verwaltungsgericht zwei Beschwerden As ein.

A. Die von

seinem Vertreter verfasste Beschwerde VB.2009.00528 richtet sich gegen die

Unterschutzstellung und betrifft lediglich noch die Grösse des für einen Neubau

ausgeschiedenen Baubereichs sowie die Schutzwürdigkeit des Parks und den

Umgebungsschutz der Villa, nicht jedoch deren Inneres, dessen weitgehende

Unterschutzstellung von der Rekursinstanz bis auf die beiden Räume 1.10 und

1.11

bestätigt worden ist.

B. Die

Beschwerde VB.2009.00529 richtet sich in erster Linie gegen den Rekursentscheid

betreffend Bauverweigerung und feuerpolizeilichen Befehl, stellt aber

ausdrücklich auch eine Ergänzung der Beschwerde VB.2009.00528 betreffend Unterschutzstellung

dar.

C. Die

Vorinstanz schloss in beiden Verfahren auf Abweisung der Beschwerden. Die jeweiligen

Gegenparteien liessen Abweisung der Beschwerden unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

beantragen.

D. Nachdem auf Gesuch hin ein zweiter Schriftenwechsel

durchgeführt worden war, wurden die Verfahren am 26. Februar 2010

vereinigt und der Beschwerdegegnerschaft im Verfahren VB.2009.00528 Gelegenheit

gegeben, auch zu den Eingaben des Beschwerdeführers im Verfahren VB.2009.00529

Stellung zu nehmen, da diese sich teilweise ebenfalls auf die Unterschutzstellung

bezogen. Sodann wurde ein Augenschein angeordnet, für welchen auf 30. Juni

2010.

vorgeladen wurde.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden

Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19b Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Weil

auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden

einzutreten.

2.

Die Beschwerde

VB.2009.00528 sowie einzelne Ausführungen in der Beschwerde VB.2009.00529

betreffen die Grösse des für einen Neubau ausgeschiedenen Baubereichs sowie

die Schutzwürdigkeit des Parks und den Umgebungsschutz der Villa. Dabei wird in

erster Linie eine ungenügende Sachverhaltsabklärung gerügt, weil es der

Stadtrat versäumt habe, neben den im Auftrag des Beschwerdeführers von

Architekt E ausgearbeiteten Überbauungsstudien eine eigene Machbarkeitsstudie

zu erstellen. Das beigezogene Baukollegium habe sich selber ausserstande

erklärt, aufgrund eines einzigen Konzeptentwurfs eine hinreichend abgestützte

Beurteilung zum auszuscheidenden Baubereich vorzunehmen. Wenn sich der Stadtrat

den Projektideen des Beschwerdeführers nicht habe anschliessen können, so hätte

er eigene Studien in Auftrag geben müssen, statt dem Beschwerdeführer

unbotmässiges Verhalten vorzuwerfen und ohne weitere Sachverhaltsabklärungen

einen viel zu restriktiven Schutzumfang festzulegen. Die Rekursinstanz sei auf

diese Einwände mit dem Hinweis, die verschiedenen Projektstudien seien nicht

entscheidrelevant, zu Unrecht nicht eingegangen und habe stattdessen das

Verhalten des Beschwerdeführers thematisiert, der trotz Kenntnis der Inventarisierung

eigenmächtig verschiedene Sanierungsarbeiten vorgenommen habe. – Die

Feststellungen zum Sachverhalt seien insofern richtig zu stellen, als die Villa

Sihlberg nicht von einer grossflächigen Parkanlage umfasst werde, sondern der

grösste Teil des ursprünglichen Parks abgetrennt und überbaut worden und als mögliches

Schutzobjekt zerstört worden sei. Nach dem angefochtenen Beschluss könne zudem

auch der Bereich nördlich der Villa überbaut werden. Es treffe sodann nicht zu,

dass der Beschwerdeführer für einen Neubau eine höhere Gebäudehöhe verlange,

sondern es gehe ihm lediglich um Lockerungen in Bezug auf mögliche Dachaufbauten.

Ebenso treffe es nicht zu, dass der Beschwerdeführer den Mindestabstand von 6 m

zur Villa unterschreiten wolle. Falsch sei auch die Erwägung, dass sich das

zulässige Baufeld von 260 m2

für einen Neubau aus den einzuhaltenden primären Baubeschränkungsnormen ergebe.

Das weitgehende Bauverbot, das sich aus der Ausscheidung eines zu geringen

Baubereichs ergebe, lasse sich mit dem Zweck des Umgebungsschutzes für die

Villa nicht rechtfertigen und verstosse deshalb als nicht hinreichend durch

öffentliche Interessen gerechtfertigt gegen die Eigentumsgarantie. Auch

bezüglich dieser Interessenabwägung habe die Vorinstanz das rechtliche Gehör

des Beschwerdeführers verletzt.

2.1

Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter

anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen,

die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder

baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften und

Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen

Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde

zunächst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und

obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen

Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Anschliessend ist zu prüfen, ob die

denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder

zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung –

und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und Fachgremien – würdigen

die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c

PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder

die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften

zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler,

Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).

Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das

Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft. Bei der Aus­le­gung und Anwendung

der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie "wichtiger

Zeuge" oder "wesentliche Mitprägung" steht jedoch der für die

Unterschutzstellung zuständigen Behörde eine besondere Entscheidungsfreiheit im

Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu, deren Handhabung

die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können (RB 1982 Nr. 37).

Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein eingeschränkten

Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung

zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und

gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).

Die Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge"

oder "wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach

der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn das

öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist

als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62).

Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls grundsätzlich eine vom

Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich

gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht

Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden

auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von

den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu

(RB 1982 Nr. 37).

2.2

Die Ausdehnung des umstrittenen Baubereichs wird nach den Darlegungen des

Stadtrats einerseits durch den Umgebungsschutz bestimmt, den die

unbestrittenermassen schutzwürdige Villa Sihlberg benötigt, und andererseits

durch die Rücksichtnahme auf die prägenden Elemente des zusammen mit der Villa

als Schutzobjekt qualifizierten Villenparks.

2.2.1

Der Beschwerdeführer macht geltend, wegen

der Überbauung von grossen Teilen der ursprünglichen Parkanlage stelle der

verbliebene Teil kein zu erhaltendes Gartendenkmal dar, sondern es genüge, den

Umschwung so weit freizuhalten, als es für die Entfaltung der Aussenwirkung der

unbestrittenermassen schutzwürdigen Villa erforderlich sei.

Wie im angefochtenen

Unterschutzstellungsbeschluss gestützt auf ein Detailinventar vom April 2003 und

ein gartendenkmalpflegerisches Gutachten vom Oktober 2006 zutreffend erwogen

wird, bildet die Villa zusammen mit der Parkanlage einen wichtigen Zeugen im

Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Diesem Umstand wird die vom

Beschwerdeführer verfochtene isolierte Betrachtung von Villa und Garten nicht

gerecht. Wie im Detailinventar festgehalten wird, gehört die Villa Sihlberg zum

Typus der Grossvillen mit Parkanlage, wie sie ab den 1860er Jahren bis knapp

nach 1900 in Zürich entstanden sind. Dieser Typologie entsprechend gehören

Villa und Park zusammen und liegt die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG unter anderem auch in der zeittypischen Verbindung

dieser beiden Bestandteile des Schutzobjekts. Zwar wird im gartendenkmalpflegerischen

Gutachten bedauert, dass die noch vorhandene Gartenanlage nicht mehr der Grösse

entspreche, welche die Villa erwarten lasse; das ändert jedoch nichts daran,

dass zwischen Villa und Gartenanlage immer noch mannigfache Bezüge bestehen,

welchen nur eine gesamtheitliche Betrachtung hinreichend Rechnung trägt.

Insofern kann gestützt auf § 71 in Verbindung mit § 28 Abs. 2

VRG auf die zutreffende Darstellung in Erwägung 7.1 des Rekursentscheids

verwiesen werden. Dass mit der Ausscheidung eines Baubereichs ein weiterer Teil

des Gartens geopfert wird, trifft zu. Indessen ist die Verbindung zwischen

Villa und Brauereigelände, welche durch den Baubereich zerschnitten wird, durch

die in einem Teil des früheren Parks erbaute Wohnüberbauung bereits

beeinträchtigt und liegt sie am Rand des schützenswerten Teils des Gartens

(vgl. gartendenkmalpflegerisches Gutachten, Abb. 16), weshalb die Preisgabe

dieses Bezugs den Wert der noch vorhandenen Anlage nicht entscheidend beeinträchtigt.

Im gartendenkmalpflegerischen Gutachten wird sodann

überzeugend dargelegt, dass die noch vorhandene Gartenanlage mit ihrer topografischen

Gestaltung, den Rasenböschungen, der Vorfahrt mit Natursteinpflaster und der

Chaussierung um die Villa sowie der Strasse Sihlberg noch ausgeprägte Merkmale

des von Evariste Mertens gestalteten Gartens umfasst und als Gartendenkmal

schutzwürdig ist. Diese Würdigung erweist sich aufgrund des verwaltungsgerichtlichen

Augenscheins als nachvollziehbar und sachlich vertretbar. Schon der Ort der

Anlage ist einzigartig und deshalb der Hinweis des Beschwerdeführers auf andere

von Mertens gestaltete Villengärten unbehelflich.

2.2.2

Unter dem Gesichtswinkel der

Verhältnismässigkeit macht der Beschwerdeführer geltend, die

Unterschutzstellung der Villa lasse einen weit grösseren Baubereich zu, als ihm

mit der angefochtenen Verfügung zugestanden worden sei. Dieser ermögliche lediglich

die Realisierung von weniger als einem Drittel der auf dem Grundstück

vorhandenen Ausnützungsreserve von 2'606 m2. Diese sehr weitgehende

Eigentumsbeschränkung sei durch keine entsprechenden öffentlichen Interessen gewährleistet.

Vielmehr habe der Beschwerdeführer mit der Studie E nachgewiesen, dass ein weit

grösseres Baufeld möglich sei, während die Studie F, auf die sich der Stadtrat

stütze, die beschränkte Ausdehnung des dem Beschwerdeführer zugestandenen

Baufelds nicht nachvollziehbar zu begründen vermöge. Sodann habe der Stadtrat

in anderen Fällen neben Schutzobjekten weit grössere Neubauten zugelassen, so

beim Hotel Dolder oder bei der Villa Rosau. Von vornherein nicht gerechtfertigt

seien die Beschränkung der unterirdischen Ausdehnung von Neubauten und die

Anordnung, wonach von der Höhenbeschränkung des Baubereichs nur untergeordnete

Kamine und Lüftungsrohre, nicht aber kleinere Dachaufbauten ausgenommen seien.

2.2.2.1

Soweit der Beschwerdeführer geltend

macht, der Umgebungsschutz der Villa sei auch mit dem von ihm verfochtenen ausgedehnteren

Baubereich gewährleistet, so verkennt er, dass nicht bloss die Villa, sondern

auch die zugehörige Parkanlage schutzwürdig ist (vorn E. 2.2.1). Wie der

Augenschein gezeigt hat, stellt bereits der vom Stadtrat festgesetzte Baubereich

einen erheblichen Eingriff in die schutzwürdige Gartenanlage dar. Mit der Ausdehnung

des Baubereichs gemäss den Vorstellungen des Beschwerdeführers würde zusätzlich

im Bereich der Villa die chaussierte Vorfahrt sowie zur Zufahrtsstrasse hin die

Modellierung des Hangs durch die dortige Rasenböschung beeinträchtigt, bei

denen es sich gemäss gartendenkmalpflegerischem Gutachten um materiell und

konzeptionell schutzwürdige Elemente handelt.

2.2.2.2

Die Villa und die heute noch vorhandene

Gartenanlage stellen, wie die Vorinstanzen eingehend und zutreffend begründet

haben, ein hochrangiges Schutzobjekt dar, dessen ungeschmälerte Erhaltung eine

weitgehende Beschränkung der Eigentumsrechte des Beschwerdeführers zu

rechtfertigen vermag. Mit der Ausscheidung eines Baubereichs, der auch nach der

Darstellung des Beschwerdeführers die Realisierung eines Drittels der ohne

Unterschutzstellung möglichen Ausnützung erlaubt, wird den privaten Interessen

des Beschwerdeführers angemessen Rechnung getragen. Ob trotz der Unterschutzstellung

eine bestimmungs­gemässe, wirtschaftlich sinn­volle und gute Nut­zung der be­troffenen

Liegenschaft (vgl. BGE 111 Ib 257 E. 4a S. 264, 112 Ib 263 E. 4,

117.

Ib 262 E. 2a; vgl. auch RB 1987 Nr. 92 und 1991 Nr. 80)

möglich bleibt, ist nicht bei der Unterschutzstellung zu prüfen, sondern im

Zusammenhang mit allfälligen Entschädigungsforderungen des Beschwerdeführers.

2.2.2.3

Als Grundlage für die Ausscheidung

eines Baubereichs, der dem Umgebungsschutz der Villa und dem Schutz des Gartens

angemessen Rechnung tragen soll, dienten neben den bereits erwähnten

denkmalpflegerischen Gutachten die von den früheren Eigentümern in Auftrag

gegebenen Volumenstudien von Prof. F sowie die vom Beschwerdeführer veranlassten

Bebauungsstudien des Architekturbüros E AG und die hierzu abgegebene Stellungnahme

des Baukollegiums. Diese Studien bilden eine taugliche Grundlage, um die

Randbedingungen zu formulieren, welcher ein Neubau zu respektieren hat, damit

er weder die Villa noch die Parkanlage in ihrem städtebaulichen und

denkmalpflegerischen Wert über Gebühr beeinträchtigt. Dabei ist nicht zu

verkennen, dass die einseitige Anordnung von Schutzmassnahmen durch Verfügung

zwangsläufig mit einer gewissen Starrheit verbunden und die Umschreibung des

Baubereichs möglicherweise einschränkender ausgefallen ist, als wenn ausgehend

von einem im Einvernehmen mit den Behörden entwickelten Neubauprojekt die

Unterschutzstellung vertraglich hätte geregelt werden können. Dass es nicht zu

einer solchen vertraglichen und seine Eigentumsrechte möglicherweise weniger

einschränkenden Lösung gekommen ist, hat sich der Beschwerdeführer jedoch

selber zuzuschreiben. So ist dem Beschwerdeführer nach der Vorstellung der

Studien E im Baukollegium am 13. März 2006 signalisiert worden, dass im Gegenzug

zur integralen Erhaltung der Villa ein grosszügiger Neubau möglich wäre, und

wurden dem Beschwerdeführer verschiedene Hinweise für die Überarbeitung des vom

Büro E vorgestellten Konzeptvorschlags gegeben. Wie der Beschwerdeführer in

seiner Beschwerdeschrift im Verfahren VB.2009.00529 (S. 10) ausführt, wurde die

Konzept-Variante "Fisch-Monolith" zur Weiterbearbeitung empfohlen.

Das Resultat dieser Weiterbearbeitung durch das Büro E liess aus Sicht des

Beschwerdeführers jedoch zu wünschen übrig, und das Architektenhonorar von 1,7 Mio.

Franken hätte sein Budget überschritten. In der Folge legte der Beschwerdeführer

ein von ihm selbst verfasstes Projekt vom 15. Januar 2007 vor, das, wie

der Stadtrat in seiner Rekursvernehmlassung vom 10. September 2008

zutreffend ausführt, den städtebaulichen und denkmalpflegerischen Vorgaben in

keiner Weise entspricht und deshalb nicht als Grundlage für die Festlegung des

Baubereichs dienen konnte. So fehlt es an der geforderten Unterordnung des

Neubaus gegenüber der Villa, greift der Bau über die als schutzwürdig beurteilte

Hangkante hinaus, stört die Garageneinfahrt die Auffahrt zur Villa und überstellen

die Obergeschosse den Vorplatz der Villa. Dass dieses das Schutzobjekt in

keiner Weise respektierende Projekt nicht als Grundlage für die Festlegung des

Baubereichs dienen konnte, versteht sich von selbst.

2.2.2.4

Sodann trifft es nicht zu, dass,

nachdem der Beschwerdeführer kein mit dem Schutzziel verträgliches Konzept für

einen Neubau vorgelegt hatte, der Stadtrat selber eine Machbarkeitsstudie hätte

in Auftrag geben müssen. Vielmehr durfte er sich damit begnügen, die

Randbedingungen zu formulieren, die ein die Schutzobjekte respektierender Neubau

zu beachten hat. Nach der umfassenden Begutachtung von Villa und Park sowie der

Würdigung der Studien F und E durch Baukollegium und Denkmalpflegekommission waren

hierfür keine weiteren Abklärungen erforderlich. Ebenso kann den Vorinstanzen

unter den gegebenen Umständen keine Verletzung ihrer Begründungspflicht oder

eine Gehörsverweigerung vorgeworfen werden.

2.2.2.5

Die Überlegungen des Stadtrats zur

Umschreibung des Baubereichs und des zulässigen Baukörpers erweisen sich als

nachvollziehbar und sachlich vertretbar. Die Villa braucht für ihre Entfaltung

zwingend einen gewissen Freibereich, und die Erhaltung der schutzwürdigen Teile

des Gartens vermag die Freihaltung des Vorplatzes der Villa sowie das Verbot,

die Rasenböschung sowie die Hangkante zu verändern, hinreichend zu rechtfertigen.

Dass die vom Baukollegium zur Weiterbearbeitung empfohlene Konzeptstudie E

einen etwas grösseren Baubereich beansprucht hätte, vermag dem Beschwerdeführer

nicht zu helfen, nachdem er auf eine Weiterentwicklung des Projekts auf dieser

Grundlage verzichtet hat. Zu Recht hat der Stadtrat sodann darauf hingewiesen,

dass ein in die Böschung vorgezogener Baukörper, wie ihn der Beschwerdeführer

plant, die Eleganz der schutzwürdigen Gartengestaltung zerstören und neben der

Villa zu wuchtig und massig in Erscheinung treten würde. Die nämlichen

Überlegungen gelten auch für eine über die Hangkante hinausragende Auskragung,

wie sie dem Beschwerdeführer mittlerweile gemäss seinem Projekt vom 22. April

2008.

vorzuschweben scheint.

Damit ein Neubau die

dominierende Erscheinung der die Hügelkuppe krönenden Villa nicht stört, ist

zwangsläufig auch dessen Volumen zu beschränken. Mit der Zulassung von maximal

drei Vollgeschossen, einem Attikageschoss und einem Untergeschoss ist das Volumen

gegenüber den Studien F, welche nur ein Vollgeschoss und ein anrechenbares Untergeschoss

vorsahen, erheblich erhöht worden. Die vom Beschwerdeführer vorgelegten

Projekte zeigen dagegen deutlich, dass mit dem von ihm angestrebten, weit

grösseren Neubauvolumen der Schutzwürdigkeit von Villa und Park nicht Rechnung

getragen werden kann. Das weitgehende Verbot von Abgrabungen ergibt sich

zwangsläufig infolge der schutzwürdigen Modellierung des Villengartens,

insbesondere aus der Unterschutzstellung von Rasenböschung und Hügelkante. Die

Beschränkung der Gesamthöhe des Neubaus auf die Traufhöhe der Villa ist

erforderlich, um deren dominierende Stellung zu gewährleisten; es sind keine

Gründe ersichtlich, welche es rechtfertigen würden, von dieser Höhenbeschränkung

weitergehende Ausnahmen als die im Unterschutzstellungsbeschluss erwähnten

Kamine und untergeordneten Lüftungsrohre zuzulassen.

2.2.2.6

Was das Verbot zusätzlicher

unterirdischer Bauten betrifft, so hat die Vorinstanz zutreffend darauf

hingewiesen, dass dadurch die wertvolle Gartengestaltung, insbesondere die

raffinierte Modellierung der Hangkante und die daraus resultierenden Böschungen

sowie der Vorplatz unwiederbringlich beeinträchtigt würden. Sodann macht der

Stadtrat zu Recht geltend, dass die Unterhöhlung der Moränenkuppe, auf welchem

die Villa thront, diese von ihrem Boden abkoppeln und damit das Denkmal seiner

Originalität und Glaubwürdigkeit berauben würde. Die nämlichen Überlegungen

sprechen auch gegen die Zulassung von Terrainveränderungen zur Erstellung einer

Unterniveaugarage mit Einfahrt von der Sihlberg-Strasse. Dass die Denkmalpflege

diesbezüglich eine spätere Anpassung des Schutzumfangs nicht ausgeschlossen

hat, vermag daran nichts zu ändern. Auch insofern gilt, dass eine

Unterschutzstellung mittels Verfügung naturgemäss weniger flexibel ausfällt,

als wenn der Weg des kooperativen Verwaltungshandelns beschritten werden kann.

2.2.2.7

Was den vom Beschwerdeführer

herangezogenen Vergleich mit den Liegenschaften Hotel Dolder und Villa Rosenau

betrifft, so liegen auch hinsichtlich der Ausscheidung eines Baubereichs für

Neubauten offenkundig keine vergleichbaren Verhältnisse vor.

3.

3.1

Die Beschwerde VB.2009.00529 richtet sich in erster Linie gegen den

Rekursentscheid vom 7. August 2009 betreffend die Bauverweigerung vom 5. Mai

2008.

für teilweisen Umbau und Nutzungsänderung sowie die feuerpolizeiliche

Nutzungsbeschränkung vom 23. Dezember 2008. Zudem stellt sie ausdrücklich

auch eine Ergänzung der Beschwerde VB.2009.00528 dar, welche sich gegen den

Rekursentscheid betreffend die Unterschutzstellung von Villa und Park richtet.

Mit den Erwägungen dieses Rekursentscheids, der sich eingehend auch mit den

Rügen betreffend die Unterschutzstellung von zahlreichen Bauteilen im Innern

der Villa Sihlberg befasst, setzt sich jedoch auch diese Beschwerde nicht

auseinander. Dasselbe gilt für die Replik vom 26. November 2009, welche

bezüglich der Unterschutzstellung dieser Bauteile ebenfalls keine sachbezogenen

Ausführungen enthält. Soweit sich die Beschwerde gegen die Unterschutzstellung

von Teilen des Innern wendet, ist sie deshalb ohne Weiteres als unbegründet

abzuweisen.

3.2

Wie die Rekurskommission zutreffend festgestellt hat, ist mit Ausnahme der

Erdgeschossräume 1.10 und 1.11 von einer vollständigen Unterschutzstellung der

Villa auszugehen und erweisen sich damit sämtliche Anträge des

Beschwerdeführers, welche auf eine Änderung der inneren und äusseren Substanz

des Gebäudes abzielen, als von vornherein aussichtslos (E. 5.2.3 des

Rekursentscheids). Ebenfalls trifft es zu, dass abgesehen von zahlreichen

weiteren eigenmächtig vorgenommenen baulichen Änderungen die Anlage zur

Beleuchtung des Gebäudes bewilligungspflichtig ist (E. 5.2.4) und die im Garten

der Villa geplanten (bzw. aufgestellten; vgl. Augenscheinprotokoll) Zelte

und Container nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden (E. 5.3). Die

Vorinstanz ist sodann zulässigerweise auf ein Schreiben des Beschwerdeführers

vom 11. Juni 2009 betreffend Wiedererwägung der angefochtenen

feuerpolizeilichen Anordnung vom 23. Dezember 2008 nicht eingegangen (E.

5.

) und hat sie die vom Beschwerdeführer in Auftrag gegebene brandschutzrechtliche

Beurteilung ohne Gehörsverweigerung als Parteibehauptung würdigen dürfen (E.

6).

3.3

Die Villa Sihlberg ist als Wohnhaus der Familie Hürlimann gebaut worden.

Nach den unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz wurden zwischen 1976 und

2004.

einzelne Räume an eine Privatschule vermietet, in der Folge aber wieder zu

Wohnzwecken genutzt. Die vom Beschwerdeführer angestrebte bzw. bereits

ausgeübte Nutzung, wie sie im Rekursentscheid zutreffend dargestellt wird,

stellt dagegen eine gewerbliche Nutzung dar und ist deshalb bewilligungspflichtig.

Daran vermag der Umstand, dass die frühere Besitzerfamilie gelegentlich Feste

mit Hunderten von geladenen Gästen gegeben haben soll, nichts zu ändern. Sodann

ist unglaubwürdig und aktenwidrig, dass es sich bei den vom Beschwerdeführer

veranstalteten Anlässen um private Einladungen handeln soll. Die Vorinstanz ist

deshalb zutreffend davon ausgegangen, dass der Anteil der gewerblichen Nutzung

in der Liegenschaft des Beschwerdeführers den nach Wohnanteilplan zulässigen

Anteil von 10 % weit übersteigt und die Nutzungsänderung deshalb nicht

bewilligungsfähig ist. Auf die diesbezüglichen Erwägungen unter Ziffer 7 des

vorinstanzlichen Entscheids ist zu verweisen, insbesondere auch auf den

Hinweis, dass die Villa gegenwärtig nicht gewerblich genutzt werden darf. Die

Vorbringen des Beschwerdeführers im Verfahren vor Verwaltungsgericht sind nicht

geeignet, die Feststellungen der Rekurskommission zum Sachverhalt und die

Würdigung der Nutzung weiter Teile der Liegenschaft als gewerbliche Nutzung infrage

zu stellen.

3.4

Die Vorinstanz hat in Erwägung Ziffer 8 zahlreiche feuerpolizeiliche Mängel

aufgelistet und erwogen, diese seien derart gravierend, dass eine Weiterführung

der gewerblichen Nutzung im vom Beschwerdeführer beantragten Umfang auch aus

feuerpolizeilicher Sicht nicht statthaft sei. In Dispositiv-Ziffer II Absatz 2

des Rekursentscheids wurde deshalb ausdrücklich festgehalten, dass sich in der

Villa Sihlberg (Vers.-Nr. 03) nur maximal 15 Personen gleichzeitig

aufhalten dürfen.

Die teilweise widersprüchlichen Ausführungen des

Beschwerdeführers insbesondere in der Replik vom 26. November 2009 sind

nicht geeignet, diese Anordnung infrage zu stellen. So räumt der

Beschwerdeführer selber ein, dass zahlreiche brandschutzmässig relevante Gebäudeteile

nur den für Einfamilienhäusern massgebenden Anforderungen entsprechen, macht

aber umgekehrt geltend, die von ihm konsultierten Brandschutzexperten hätten zu

einer Nutzung des ganzen Gebäudes zu Bürozwecken geraten. Sodann übersieht der

Beschwerdeführer, dass die gegenwärtige (unbewilligte) Nutzung seiner

Liegenschaft zu erheblichen Teilen als gewerblich zu qualifizieren ist, weshalb

die Einhaltung der für Einfamilienhäuser geltenden Anforderungen ohnehin nicht

genügt. Zudem hat der Beschwerdeführer zahlreiche feuerpolizeilich geforderte

Anpassungen bereits vorgenommen bzw. schlägt er solche vor. Über deren

feuerpolizeiliche Tauglichkeit bzw. baurechtliche Bewilligungsfähigkeit ist

indessen nicht im vorliegenden Beschwerdeverfahren zu entscheiden, sondern im

Rahmen eines korrekt dokumentierten Baubewilligungsverfahrens. Angesichts der aktenmässig

belegten Nutzung der Villa für kommerzielle Events erweist sich sodann die

Belegungsbeschränkung auf 15 Personen auch unter feuerpolizeilichen Gesichtspunkten

als gerechtfertigt und verhältnismässig. Der Beschwerdeführer hat es in der

Hand, durch die Schaffung einwandfreier bau- und feuerpolizeilicher Verhältnisse

die damit verbundenen Einschränkungen in der Nutzung seiner Liegenschaft

abzuwenden.

4.

Die Beschwerden erweisen sich damit als unbegründet und

sind abzuweisen. Diesem Ausgang entsprechend sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Dieser ist überdies

zu Parteientschädigungen von je Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegner 2–4 zu

verpflichten, denen durch die Beantwortung der Beschwerde ein ungewöhnlich

hoher Aufwand entstanden ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerden VB.2009.00528 und VB.2009.00529 werden abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 650.-- Zustellungskosten,

Fr. 10'650.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird zu Parteientschädigungen von je Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegner

2–4 verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…