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Entscheid

VB.2009.00531

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00531

13. Januar 2010Deutsch11 min

(URT.2010.12022)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 2. Dezember 2008 erteilte die Baubehörde

Illnau-Effretikon B die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit

Unterniveaugarage auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der F-Strasse 03

in G.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von E und D als Eigentümer einer 150 m

entfernt gelegenen Eigentumswohnung erhobenen Rekurs hiess die

Baurekurskommission III am 26. August 2009 unter Aufhebung der angefochtenen

Bewilligung gut.

Mit separaten Beschwerden vom 25. September 2009 liessen

die Stadt Illnau-Effretikon (VB.2009.00531) und B (VB.2009.00532) dem

Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen

(VB.2009.00531) bzw. die Baubewilligung wiederherzustellen (VB.2009.00532).

Mit Verfügung vom 29. September 2009 wurden die

Beschwerdeverfahren vereinigt. Die Vorinstanz beantragte am 22. Oktober 2009

Abweisung der Beschwerden. Die Beschwerdegegnerschaft liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die beschwerdeführende

Gemeinde rügt eine unrichtige Anwendung ihrer Kernzonenvorschriften und ist

deshalb gemäss § 21 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zur Beschwerde legitimiert. Beim Bauherrn als Adressat der durch den

Rekursentscheid aufgehobenen Baubewilligung sind die Legitimationsvoraussetzungen

gemäss § 21 lit. a VRG offenkundig erfüllt.

2.

Die Beschwerdeführenden werfen der Vorinstanz vor, sie sei

unter Bezugnahme auf einen früheren Entscheid (BRKE III Nr. 0107/2002 vom 23.

Oktober 2002) ohne weitere Begründung davon ausgegangen, die örtliche

Baubehörde habe, weil das Bauvorhaben nicht das engere Ortsbild betreffe, auf

die Durchsetzung der Kernzonenvorschriften verzichtet. Es treffe indessen nicht

zu, dass die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren die gerügte Verletzung der

Kernzonenvorschriften nicht bestritten hätten, und die Vorinstanz habe deshalb

zu Unrecht darauf verzichtet zu begründen, inwiefern die Kernzonenvorschriften

verletzt seien.

2.1

Wie sich

aufgrund der Rekursakten ergibt, ist jedenfalls die Baubehörde der Rüge der

Rekurrenten, das Bauvorhaben verletze Kernzonenvorschriften, entgegengetreten

und hat im Einzelnen dargelegt, weshalb sie die Gestaltung des geplanten

Mehrfamilienhauses als mit diesen Bestimmungen vereinbar würdigte. Mit diesen

Darlegungen hat sich die Rekursinstanz, welche die gerügte Verletzung der Kernzonenvorschriften

als unbestritten voraussetzte, nicht im Detail auseinandergesetzt, und der

Rekursentscheid erweist sich insofern als unzureichend begründet. Eine

Rückweisung an die Vorinstanz ist indessen gemäss § 63 Abs. 1 VRG nicht

erforderlich, zumal bezüglich der Anwendung der kommunalen Kernzonenvorschriften

dem Verwaltungsgericht die nämliche Überprüfungsbefugnis zusteht wie der Vorinstanz

(§ 50 Abs. 2 lit. a und b VRG).

2.2

Im

Rekursverfahren haben die Beschwerdegegner gerügt, die Dachgestaltung des geplanten

Mehrfamilienhauses mit Einschnitten und Aufbauten auf der Westseite, der Quergiebel

auf der Ostseite sowie ganz allgemein die Gliederung und Fassadengestaltung entsprächen

nicht den Kernzonenvorschriften der Bau- und Zonenordnung der Stadt Illnau-Effretikon

vom 30. Januar 1997 (BZO). Diese verlangten unter anderem bei Bauten am

Siedlungsrand eine besonders sorgfältige Einordnung und damit mehr als eine

bloss befriedigende Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).

2.2.1

Gemäss Ziffer 3.1.2 BZO werden in den Kernzonen der Stadt Illnau-Effretikon

drei Bereiche unterschieden, nämlich "Engeres Ortsbild",

"Übergangsbereiche" und "Bereiche mit

Gestaltungsplanpflicht". Die drei Bereiche unterscheiden sich im

Wesentlichen durch die Umschreibung der Baumöglichkeiten in Ziffer 3.3 und 3.4

BZO, während die übrigen Bestimmungen, wie insbesondere bezüglich Einordnung

und Stellung (Ziffer 3.6 BZO), Fassadengestaltung (Ziffer 3.7 BZO),

Dachgestaltung (Ziffer 3.8 BZO) und Umgebungsgestaltung (Ziffer 3.9 BZO) ohne

Differenzierungen für alle Bereiche gelten. Welche Liegenschaften zu den Bereichen

"Engeres Ortsbild" und "Übergangsbereiche" gerechnet

werden, lässt sich der Bau- und Zonenordnung nicht entnehmen; die Wegleitung,

welche gemäss Beschwerde (Beschwerdeschrift Rz. 15) als Reaktion auf einen

früheren Entscheid der Baurekurskommission (BRK III Nr. 0107/2002) erlassen

worden ist, befindet sich nicht bei den Akten.

2.2.2

Bei den Kernzonenvorschriften handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes

kommunales Recht, dessen Auslegung und Anwendung durch die kommunalen Behörden

nach ständiger Rechtsprechung zu schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht

rechtsverletzend ist; die kantonalen Rechtsmittelinstanzen haben sich deshalb

bei der Überprüfung zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988,

BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h). Unter diesem Gesichtswinkel ist grundsätzlich

nichts dagegen einzuwenden, wenn die örtliche Baubehörde bezüglich der

Einordnung von Neu- und Umbauten in die gewachsene Siedlungsstruktur und der

angepassten Erweiterung der bestehenden Ortskerne, wie sie Ziffer 3.1.1 BZO für

die Kernzonen allgemein vorschreibt, unterschiedliche Anforderungen stellt, je

nachdem in welchem der drei Kernzonenbereiche sich eine Liegenschaft befindet.

Dieser Spielraum der Behörde wird zusätzlich erweitert durch Ziffer 3.6.4 BZO,

wonach bei Bauprojekten mit besonders guter Gestaltungsqualität Abweichungen

von der ortsüblichen Gestaltung zugelassen werden können.

2.2.3

Das Baugrundstück liegt in einem Randbereich der Kernzone, welcher sich mit

einer Tiefe von rund 35 m zwischen der F-Strasse und der Landwirtschaftszone

erstreckt. Auf dem Baugrundstück steht unmittelbar an der F-Strasse die

inventarisierte Liegenschaft Vers.-Nr. 04, deren östlicher Anbau gemäss

Baubewilligung abgebrochen werden darf. Die übrigen Bauten in der näheren

Umgebung scheinen, soweit aufgrund der Akten ersichtlich, neueren Datums zu

sein.

Angesichts der peripheren Lage des Baugrundstücks mag es

als vertretbar erscheinen, dieses als nicht zum engeren Ortsbild im Sinn von

Ziffer 3.1.2 lit. a BZO zugehörig zu qualifizieren. Allerdings trifft entgegen

der Darstellung der Baubehörde in der Rekursantwort vom 12. März 2009

offenkundig nicht zu, dass "nicht einmal Sichtkontakt zu einer typischen

alten Kernzonenbaute" bestehe. Um eine solche handelt es sich beim inventarisierten

Gebäude Vers.-Nr. 04, welches zugunsten des geplanten Neubaus teilweise

abgebrochen werden soll. Schon mit Rücksicht auf dieses Schutzobjekt und wegen

der Lage in der Kernzone ohnehin ist die Gestaltung des Neubaus nicht bloss

nach den Kernzonenvorschriften, sondern auch nach § 238 Abs. 2 PBG zu prüfen.

Die Auffassung der Baubehörde in Erwägung Ziffer 7 der Baubewilligung vom 2.

Dezember 2008, wonach das Bauvorhaben gemäss § 238 Abs. 1 PBG sich lediglich

befriedigend in seine Umgebung einzuordnen habe, ist unzutreffend.

Ob der geplante Neubau den

Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genügt, ist aufgrund der Akten fraglich.

Insbesondere erscheint er eingezwängt zwischen die inventarisierte Liegenschaft

Vers.-Nr. 04 und die Bauzonengrenze und lässt seine Stellung keine gestalterisch

nachvollziehbare Bezugnahme auf die bestehende Überbauung erkennen. Diesem Aspekt

braucht aber nicht weiter nachgegangen zu werden, da sich die Aufhebung der

Baubewilligung bereits aufgrund der offenkundigen Verletzung der

Kernzonenvorschriften als gerechtfertigt erweist.

2.2.4

Gemäss Ziffer 3.6.1 BZO hat sich jedes Bauvorhaben (in der Kernzone)

bezüglich Stellung, Ausmass, Gliederung, Fassadengestaltung, Dachneigung,

Materialien und Farben sowie Umgebungsgestaltung ortsbildgerecht einzuordnen;

gemäss Ziffer 3.6.2 BZO hat diese Einordnung besonders sorgfältig zu erfolgen,

wenn sich das Bauvorhaben am Siedlungsrand befindet.

Wie erwähnt, erscheint bereits

die Stellung der geplanten Baute in Bezug auf die bestehende Überbauung als

einordnungsmässig fragwürdig. Jedenfalls aber fehlt es an der geforderten

besonders sorgfältigen Einordnung in Bezug auf die Stellung am Siedlungsrand.

Während die Bauten südlich und nördlich einen deutlichen Abstand zur

Zonengrenze einhalten, soll der Neubau direkt an die Zonengrenze gestellt

werden, was für sich schon zu einem Ausfransen der Siedlungsgrenze und damit

zur Verunklärung der ortsbaulichen Situation führt. Hinzu kommt eine in die

Landwirtschaftszone ausgreifende Aufschüttung, was die fehlende Rücksichtnahme

auf die besondere Lage am Siedlungsrand noch unterstreicht (vgl. auch Ziffer

3.9.1

BZO betreffend Umgebungsgestaltung). Zusätzlich negativ wirkt sich aus, dass

das geplante Mehrfamilienhaus sich zwar in Volumetrie und Formensprache den

ebenfalls aus neuerer Zeit stammenden Nachbarhäusern angleicht, nicht jedoch in

Bezug auf die räumliche Anordnung. Sodann dürfte es sich, soweit aus den Akten

ersichtlich, beim Schutzobjekt Vers.-Nr. 04 um ein ehemals landwirtschaftlich

genutztes Gebäude handeln und kann man sich fragen, ob seine fast vollständige

Abriegelung von der angrenzenden Landwirtschaftszone dem Zweck der Kernzone

entspricht, nämlich der Erhaltung und angepassten Erweiterung des

schutzwürdigen Ortsbildes. Jedenfalls erweist sich die – im Übrigen nicht näher

begründete – Auffassung der Baubehörde, die Einordnung des Bauvorhabens sei im

Sinn von Ziffer 3.6.2 BZO besonders sorgfältig erfolgt, als nicht nachvollziehbar

und liegt ausserhalb auch eines weit verstandenen Auslegungs- und Beurteilungsspielraums.

2.2.5

Bezüglich der in Ziffer 3.8 BZO geregelten Dachgestaltung in Kernzonen gilt

im Wesentlichen, dass Hauptgebäude in der Regel Satteldächer mit ortskernüblicher

Neigung aufzuweisen haben (Ziffer 3.8.1 BZO) und die Dächer ortsbildgerecht

auszubilden sind (Ziffer 3.8.2 BZO). Die Belichtung hat in erster Linie von der

Giebelfassade her zu erfolgen, und dem Dach angepasste Dachaufbauten sind nur

im ersten Dachgeschoss in Form von Giebellukarnen, Schleppgauben oder

Ochsenaugen bescheidenen Ausmasses gestattet; die maximale Höhe der

Schleppgauben darf 1.30 m nicht übersteigen (Ziffer 3.8.3 BZO).

Diese Bestimmungen sind beim umstrittenen Neubau schon

dadurch in grundsätzlicher Weise verletzt, als die Belichtung nicht in erster

Linie von der Giebelfassade, sondern von der Traufseite her erfolgt. Zu diesem

Zweck weist das Gebäude auf der Ostseite einen mächtigen Quergiebel auf. Auf

der Westseite finden sich neben einer herkömmlichen Schleppgaube zwei als

Dacherker ausgebildete Aufbauten mit davor liegenden Balkonen. Während der

Quergiebel gegen Ziffer 3.8.1 BZO verstösst, handelt es sich bei den Dacherkern

weder begrifflich noch nach dem Ausmass um die gemäss Ziffer 3.8.3 BZO zulässigen

dem Dach angepassten Aufbauten bescheidenen Ausmasses.

Selbst wenn bei den herkömmlichen Kernzonenbauten einzelne

Quergiebel oder Dacherker zu finden sein mögen, vermag dies ein generelles

Abweichen vom klaren Wortlaut der Kernzonenvorschriften nicht zu rechtfertigen.

Jedenfalls fehlt jeder Hinweis darauf, dass diese Vorschriften nicht den

wirklichen Willen des Bauordnungsgebers ausdrücken. Sodann geht es nicht an,

diese Abweichungen von den Kernzonenvorschriften damit zu begründen, dass sich

nur so die Einordnung zu den in jüngerer Zeit bewilligten Nachbarbauten

bewerkstelligen lasse, die über ähnliche Dachaufbauten verfügten.

2.3

Damit ist

die Baurekurskommission zutreffend von einer Verletzung der Kernzonenvorschriften

ausgegangen. Wie sie zudem zutreffend erwogen hat, lassen sich diese Mängel

nicht nebenbestimmungsweise beheben und hatte sie deshalb auf den Rekurs der

Nachbarn bezüglich sämtlicher Rügen einzutreten. Die Beschwerden erweisen sich

damit im Ergebnis als unbegründet.

3.

Die Vorinstanz hat im Hinblick auf ein abgeändertes

Projekt darauf hingewiesen, dass die angefochtene Baubewilligung auch unter

Missachtung der Zuständigkeit der Baudirektion erfolgt sei, da diese darüber zu

entscheiden habe, ob das Überragen der Landwirtschaftszone durch Dachvorsprünge

und Balkone auf der Ostseite zulässig sei und ob wegen einer möglichen

unzulässigen Nutzung der Landwirtschaftszone sichernde Massnahmen erforderlich

seien. Dieser ohne Weiteres zutreffende Hinweis ist dadurch zu ergänzen, dass

auch die in der Landwirtschaftszone vorgesehenen Aufschüttungen einer

Bewilligung der Baudirektion bedürfen.

4.

Die Beschwerden erweisen sich damit als unbegründet und

sind abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden

je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG) und sind ihnen keine

Parteientschädigungen zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt.

4.

Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die

Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…