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Entscheid

VB.2009.00605

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00605

17. November 2010Deutsch30 min

(URT.2010.12797)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 3. Februar 2009 erteilte die

Bausektion der Stadt Zürich der Stadt Zürich, Immobilien-Bewirtschaftung, die

baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Sanierung des Strandbads

Wollishofen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Zürich.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben A und C am 11. März 2009 gemeinsam

Rekurs und stellten folgende Anträge:

"1. Es

sei der angefochtene Bauentscheid aufzuheben, soweit darin die Bewilligung für

die ständige Errichtung eines Ballspielplatzes enthalten ist und soweit

sämtliche historische Einbauten von Hermann Herter entfernt werden und so die

originale innere Struktur des Zweckbaus völlig zerstört wird,

2.

eventualiter

sei die Benützung dieses Platzes für mit Abschlagsknällen verbundene Ballspiele

zu untersagen;

3.

Unter

Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Rekursgegnerin."

Mit Entscheid vom 18. September 2009 hiess die

Baurekurskommission I des Kantons Zürich den Rekurs insoweit teilweise gut, als

sie die baurechtliche Bewilligung wie folgt ergänzte:

"Der Spielbetrieb auf dem Spielplatz ist von 8.00 Uhr

bis 21.00 Uhr bzw. an Sonn- und Feiertagen bis 19.00 Uhr gestattet, wobei

jeweils eine Mittagsruhe von 12.00 bis 13.00 Uhr einzuhalten ist."

Im Übrigen wies die Rekurskommission den Rekurs ab, soweit

sie darauf eintrat.

III.

A. Am 22.

Oktober 2009 erhob A beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der

Baurekurskommission I und beantragte:

"1. Es

sei, unter Aufhebung des Entscheids der Vorinstanz, der angefochtene Bauentscheid

aufzuheben, soweit darin die Bewilligung für die ständige Errichtung eines

Ballspielplatzes enthalten ist und soweit das historische Gebäude von Hermann

Herter sichtbar entstellt würde und das Grossrestaurant nicht zonenkonform ist;

2.

eventualiter

sei die Benützung dieses Platzes für mit Abschlagsknällen verbundene Ballspiele

zu untersagen;

3.

unter

Kosten- und Entschädigungsfolge für alle Instanzen zulasten der Beschwerdegegnerin."

Die Vorinstanz stellte am 9. November 2009 ohne weitere

Bemerkungen Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Das Hochbaudepartement der

Stadt Zürich am 20. November 2009 sowie die Bausektion der Stadt Zürich am 25.

November 2009 schlossen ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.

B. Mit

Beschluss vom 24. März 2010 wurde dem Hochbaudepartement der Stadt Zürich Frist

zur Beantwortung folgender Fragen angesetzt:

a. Welche Ausstattung

wies der ursprünglich bewilligte Turngeräteplatz auf?

b. Wie ist der jetzige Ballspielplatz

ausgestattet?

Welche Ballspielarten sind darauf möglich und werden ausgeübt?

Ist permanent ein Netz gespannt?

c. Wie wird der geplante Ballspielplatz

ausgestattet sein?

Welche Ballspielarten werden darauf möglich sein?

Wird permanent ein Netz gespannt sein?

Zu den Antworten des Hochbaudepartements vom 22. April

2010.

nahm der Beschwerdeführer am 17. Mai 2010 Stellung.

C. Am 10.

Juni 2010 sowie am 16./21. und 31. Juli 2010 führte der Gerichtssekretär unangekündigte

Augenscheine im Strandbad Wollishofen durch. Zum Augenscheinprotokoll vom 2.

August 2010 nahmen die Parteien am 24. August 2010 sowie am 7. und 16. September

2010.

Stellung.

D. Mit

Eingabe vom 22. September 2010 wies der Beschwerdeführer das Gericht darauf

hin, dass zwischen den hängigen Beschwerdeverfahren VB.2009.00605,

VB.2010.00324 und VB.2010.00458 ein enger innerer Zusammenhang bestehe, welcher

zu berücksichtigen sei.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss

§ 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

(VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission

I zuständig.

Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer der in der näheren

Umgebung des Baugrundstücks gelegenen, denkmalgeschützten Liegenschaft

Seestrasse 02, von der angefochtenen Baubewilligung mehr als irgendwelche

Dritte oder die Allgemeinheit in seinen eigenen Interessen betroffen und daher

gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) grundsätzlich rechtsmittellegitimiert. Auf die frist- und formgerecht

erhobene Beschwerde ist einzutreten.

2.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht rügt der

Beschwerdeführer, die Vorinstanz habe im Verfahren R1S.2006.05237 einen unangemeldeten

"Ohrenschein" angekündigt, darauf dann aber verzichtet, weil man nur

eine zeitlich befristete Bewilligung habe bestätigen wollen. Der

"Ohrenschein" sei in diesem Verfahren nicht nachgeholt worden, obwohl

dies ausdrücklich beantragt worden sei. Die Vorinstanz erwog hierzu, mit einer

einmaligen Prüfung lasse sich nichts Verlässliches über die zu beurteilenden

Auswirkungen sagen. Umgekehrt könne eine mehrmalige Überprüfung schon aus rein

zeitlichen Gründen nicht gefordert werden.

Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist bei sich in

Betrieb befindlichen Anlagen zur Ermittlung und Beurteilung der davon

ausgehenden Immissionen in der Regel ein "Ohrenschein" durchzuführen,

wobei dieser, wenn immer möglich, zu einem Zeitpunkt vorzunehmen ist, in

welchem die zu beurteilenden Lärmemissionen tatsächlich auftreten (VGr,

25.

Januar 2006, VB.2005.00535, E. 3, www.vgrzh.ch).

Die Badeanstalt weist auch in der bestehenden Form einen

Ballspielplatz auf, welcher sich sowohl hinsichtlich seiner Dimensionierung als

auch seiner Materialisierung mit dem projektierten Platz vergleichen lässt. Im

Rahmen des Beweisverfahrens wurden vom Gerichtssekretär am 10. Juni 2010 sowie

am 16./21. und 31. Juli 2010 insgesamt vier unangemeldete Augen- bzw.

"Ohren"-Scheine im Standbad Wollishofen durchgeführt. Den Parteien

wurde mit Verfügung vom 2. August 2010 Gelegenheit zur Stellungnahme zum

Augenscheinprotokoll gegeben. Damit wurde der im ursprünglichen Rekursverfahren

angekündigte unangemeldete Augenschein im Beschwerdeverfahren nachgeholt und

eine allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanz geheilt.

3.

Das im Jahr 1939 erstellte,

städtebaulich und denkmalpflegerisch wertvolle Strandbad Wollishofen soll

gemäss dem angefochtenen Beschluss sowohl im Innern als auch aussen umgebaut

bzw. renoviert werden. Der an der Nordfassade des Badegebäudes rund 2 m von der

beschwerdeführerischen Grundstücksgrenze entfernt gelegene Ballspielplatz soll

erhalten bleiben. Vorgesehen ist der Ersatz des Platzbelags und eine neue

Einfriedung.

4.

Der Beschwerdeführer macht geltend, der geplante Ballspielplatz

sei in lärmrechtlicher Hinsicht nicht bewilligungsfähig. Es handle sich nicht

um einen Kinderspielplatz. Vielmehr soll er uneingeschränkt als Ballspielplatz

für jedermann betrieben werden. Bei der Badeanstalt als Ganzes handle es sich

um eine Sportanlage im Sinn der deutschen Sportanlagenlärmschutzverordnung,

welche nun durch einen Ballspielplatz erweitert werde. Damit könne nicht mehr

die Rede davon sein, dass es sich um eine wohngebietsnahe Kleinanlage handle.

Die deutsche Sportanlagenlärmschutzverordnung könne jedenfalls mittelbar herangezogen

werden, da die Lästigkeit der Abschlagsgeräusche weder in die Gebietsart passe

noch die geringste Rücksicht auf die Schutzbedürftigkeit der unmittelbaren

Nachbarn genommen werde. In den Monaten Juli bis September 2008 seien die

Immissionen seitens des Beschwerdeführers mittels eines amtlichen

Schallpegelmessers stichprobeweise ermittelt worden. Dabei seien Werte zwischen

77,2 dB und 86,9 dB festgestellt worden. Die Mehrzahl der auf der Terrasse der

beschwerdeführerischen Liegenschaft gemessenen Werte habe sich deutlich über 80

dB bewegt.

5.

Der fragliche Ballspielplatz wurde ursprünglich mit Beschluss

der Bausektion II des Stadtrats Zürich vom 25. November 1938 als

Turngeräteplatz bewilligt. Ob die Anlage – wie das Hochbaudepartement vorbringt

– damals über zwei Basketballkörbe verfügte, ist aus den Bauplänen nicht

ersichtlich. In diesen ist lediglich ein Sandplatz für Turngeräte aufgeführt.

Auf dem Plan scheinen zudem zwei Pfosten für Reckstangen oder ähnliches Turngerät

eingezeichnet worden zu sein. Jedenfalls lässt sich aus den ursprünglichen

Plänen nicht schliessen, dass der Turngeräteplatz auch für Ballspiele

vorgesehen bzw. geeignet war. Es ist daher davon auszugehen, dass der Umbau

aufgrund der Zweckänderung lärmschutzrechtlich als Errichtung einer neuen

ortsfesten Anlage zu qualifizieren ist (Art. 2 Abs. 2 der

Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV; SR 814.41]).

5.1

Die

Emissionen einer neuen Anlage sind einerseits im Rahmen der Vorsorge so weit zu

begrenzen, wie dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich

tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober

1983, [USG]; Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV). Anderseits darf eine

neue Anlage nur errichtet werden, wenn die durch sie allein erzeugten Lärmimmissionen

in ihrer Umgebung zu keiner Überschreitung der Planungswerte führen

(Art. 25 Abs. 1 USG; Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV).

Besteht ein überwiegendes öffentliches, namentlich auch

raumplanerisches Interesse an der Errichtung einer Neuanlage und würde die

Einhaltung der Planungswerte zu einer unverhältnismässigen Belastung für das

Projekt führen, so können gemäss Art. 25 Abs. 2 USG Erleichterungen

gewährt werden, wobei die Obergrenze für solche Erleichterungen bei den

Immissionsgrenzwerten liegen (Robert Wolf, Kommentar USG, Zürich 2000,

Art. 25 N. 70).

5.2

Für den

Lärm von Sportanlagen hat der Bundesrat keine Belastungsgrenzwerte festgelegt.

Die Immissionen sind daher durch die Vollzugsbehörde unmittelbar gestützt auf

das Gesetz, in Anwendung der Kriterien von Art. 15 USG und unter Berücksichtigung

der Art. 19 und 23 USG, zu beurteilen (Art. 40 Abs. 3 LSV; BGE

133.

II 292 E. 3.3; BGE 126 II 300 E. 4c/aa S. 307; 123 II 74 E. 4a

und b S. 82 f.; 118 Ib 590 E. 3b S. 596). Nach diesen Bestimmungen dürfen die

Immissionen zu keiner erheblichen Störung des Wohlbefindens der betroffenen

Nachbarn führen, und es sind auch die Wirkungen auf Personengruppen mit

erhöhter Empfindlichkeit wie Kinder, Kranke, Betagte und Schwangere zu

berücksichtigen. Auf die besondere subjektive Empfindlichkeit einzelner

Personen ist jedoch nicht abzustellen, sondern es ist ein objektivierter Massstab

zu verwenden.

Bei der einzelfallweisen Beurteilung können fachlich genügend

abgestützte ausländische bzw. private Richtlinien eine Entscheidungshilfe

bieten, sofern die Kriterien, auf welchen diese beruhen, mit denjenigen des

schweizerischen Lärmschutzrechts vereinbar sind (BGE 133 II 292 E. 3.3; 123 II

325.

E. 4d/bb S. 334 mit Hinweisen). Für die Beurteilung von Sportlärm bietet sich

insbesondere die deutsche Sportanlagenlärmschutzverordnung (Achtzehnte

Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes vom

18.

Juli 1991 [18. BImSchV]) an, deren Regelungen diejenigen des deutschen

Bundesimmissionsschutzgesetzes ergänzen und den besonderen Charakteristika von

Sportgeräuschen speziell Rechnung tragen (Thomas Widmer Dreifuss, Planung und

Realisierung von Sportanlagen, Diss. Zürich 2002, S. 335; Christoph Zäch/Robert

Wolf, Kommentar USG, Zürich 2000, Art. 15 N. 44).

6.

Zur analogen Anwendbarkeit der deutschen

Sportanlagenlärmschutzverordnung ist festzuhalten, dass dieser nicht jede

Spiel- und Sportmöglichkeit unterliegt. Wie die Vorinstanz gestützt auf einen

Entscheid des deutschen Bundesverwaltungsgerichts vom 11. Februar 2003

(Aktenzeichen: BverwG 7 B 88.02) zutreffend erwogen hat, ist diese vielmehr auf

eigentliche Sportplätze ausgerichtet, die dem organisierten Freizeitsport

dienen.

Spielanlagen von Badeanstalten werden von den Badegästen

erfahrungsgemäss nur unregelmässig benutzt. Die Leute begeben sich nicht primär

zwecks Ballsportausübung in die Badeanstalt und auf den fraglichen

Ballspielplatz, sondern in erster Linie, um zu schwimmen und um zu baden. Das

Ballspiel steht dabei nicht im Vordergrund, sondern soll neben der Möglichkeit

des Schwimmens und Badens eine weitere körperliche Betätigung der Badegäste

ermöglichen.

Die Anlage wird nicht nur von Kindern, sondern auch von

Jugendlichen benutzt; jedoch – wie die Augenscheine ergeben haben – offenbar

kaum von Erwachsenen. Es handelt sich lediglich um eine kleinräumige Anlage,

auf welcher regelmässig unorganisierte, ohne Beteiligung von Zuschauern und

ohne Schiedsrichter oder Sportaufsicht, körperlich-spielerische Aktivitäten

stattfinden. Ein organisierter Freizeitsport wird durch die Anlage nicht

ermöglicht.

Zudem variieren die Emissionen je nach Art des ausgeübten

Ballspiels, der verwendeten Bälle und der Spielenden stark. Eine eigentliche

rechnerisch ermittelte Lärmprognose ist damit nicht möglich, zumal es – wie

erwähnt – keine Emissionsgrenzwerte für Sportlärm gibt. Die zu erwartenden

Lärmeinwirkungen bedürfen wegen ihrer Besonderheit und Vielgestaltigkeit

vielmehr einer einzelfallweisen Beurteilung, weshalb die Vorinstanzen auf die

Durchführung von Messungen verzichten durften. Auch kann entgegen dem

Dafürhalten des Beschwerdeführers nicht gesagt werden, die Badeanstalt selbst

stelle eine Sportanlage dar, da diese als Ganzes erst recht nicht dem

organisierten Freizeitsport dient.

Da die deutsche Sportanlagenlärmschutzverordnung somit

auch nicht mittelbar herangezogen werden kann, ist eine einzelfallweise

Würdigung der Lärmemissionen nach Massgabe des schweizerischen

Bundesumweltschutzrechts vorzunehmen.

7.

Die Beurteilung der Lärmimmissionen ist demnach aufgrund

der festgestellten örtlichen Verhältnisse und der allgemeinen Lebenserfahrung

direkt gestützt auf Art. 15 USG und Art. 40 Abs. 3 LSV

durchzuführen. Dabei sind der Charakter des Lärms, der Zeitpunkt und die

Häufigkeit seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit beziehungsweise die

Lärmvorbelastung der Zone, in der die Immissionen auftreten, zu

berücksichtigen. Als emissionsbeschränkende Massnahmen kommen dabei in erster

Linie Betriebszeitenbeschränkungen insbesondere zum Schutz der Nacht- und

Mittagsruhe in Betracht. Dazu sind regelmässig die örtlichen

Polizeiverordnungen als Ausdruck der in der Gemeinde vorherrschenden Meinung

oder Gepflogenheiten hinsichtlich des Ruhebedürfnisses beizuziehen (BGE 126 II

336.

E. 4a; 118 Ib 590 E. 3c; URP 2001, 923 E. 4c).

7.1

Der

Beschwerdeführer macht geltend, der Ballspielplatz würde nicht nur von Kindern,

sondern insbesondere auch an den Wochenenden und abends von Jugendlichen und Erwachsenen

benützt. Deren Abschläge seien wesentlich kraftvoller, wobei sich gerade die

Impulshaftigkeit des Lärms störend auswirke. Auch könne man den Umgebungslärm

der Seestrasse und der Bahnlinie dahingehend interpretieren, dass eine neue

Lärmquelle nicht mehr tolerabel sei. Bei den verfügten Einschränkungen der

Betriebszeiten des Ballspielplatzes sei auf die spezielle Situation, nämlich

die unmittelbare Nähe zu einer Wohnliegenschaft, keine Rücksicht genommen

worden. Es gebe in der ganzen Stadt keinen einzigen Ballspielplatz, welcher

derart direkt an ein Wohnhaus grenze und erst noch "tiefergelegt"

sei.

7.2

Beanstandet

wird in erster Linie die Impulshaftigkeit der Abschläge beim Ballspielen.

Hierzu ist festzuhalten, dass die Schallbelastung je nach Spielart und

Intensität der Abschläge stark variiert. Auch wenn die Anlage primär für Kinder

und Jugendliche gedacht ist, kann nicht ausgeschlossen werden, dass diese

sporadisch auch von Erwachsenen benutzt wird, auch wenn dies an den

vorgenommenen Augenscheinen nicht beobachtet werden konnte. Bei Erwachsenen und

teilweise auch bei Jugendlichen ist naturgemäss mit kraftvolleren Abschlägen zu

rechnen und somit auch mit stärkeren Schallimmissionen. Aufgrund der

unmittelbaren Nähe zur beschwerdeführerischen Liegenschaft und der tieferen

Lage des Ballspielplatzes liegt nahe, dass ein Teil der Abschläge aufgrund

ihrer Impulshaftigkeit als emissionsmässig problematisch einzustufen sind und

daher nicht mehr nur als geringfügige Störung gelten können. Anlässlich der

Augenscheine, insbesondere desjenigen vom 31. Juli 2010, konnten denn auch

emissionsmässig problematische Abspielschläge wahrgenommen werden (siehe dazu

nachfolgend E. 8.2).

7.3

Fehlen wie vorliegend Grenzwerte, sind

die Emissionen im Einzelfall so zu beschränken, dass nach dem Stand der Wissenschaft

und der Erfahrung die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich gestört

wird (Art. 15 USG). Indessen können gemäss Art. 25 Abs. 2 USG

für die Errichtung ortsfester Anlagen im Einzelfall Erleichterungen gewährt

werden, falls ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Errichtung einer

Neuanlage besteht oder wenn die Einhaltung der Planungswerte zu einer

unverhältnismässigen Belastung für das Objekt führen würde. In diesen Fällen

dürfen mehr als nur geringfügige Störungen der Nachbarschaft auftreten. Zu prüfen ist, ob die Baubehörde zu Recht von der

weitergehenden Anordnung baulicher bzw. betrieblicher Massnahmen zur

Schallreduktion hat absehen dürfen.

8.

Wie die Vorinstanz zutreffend

festgehalten hat, darf nach dem neuesten wegleitenden Entscheid des

Bundesgerichts das öffentliche Interesse an einer sportlichen Betätigung der

Bevölkerung zugunsten von Sportplätzen gewichtet und dürfen Sportanlagenbetreiber

nicht allzu rigorosen Einschränkungen unterworfen werden (BGE 133 II 292).

8.1

Vorliegend

ermöglicht der Ballspielplatz eine spielerische Betätigung der Badeanstaltbenutzer.

Auch wenn die Anlage nicht unter den Begriff der Sportanlage im Sinn der deutschen

Sportanlagenverordnung fällt, steht doch die Ermöglichung einer sportlichen

bzw. körperlichen Betätigung der Badbesucher im Vordergrund. Sodann ist zu

berücksichtigen, dass Ballspielplätze heute generell zu Badeanstalten gehören.

Aufgrund der angeführten Rechtsprechung des Bundesgerichts ist das Interesse an

sportlicher Betätigung der Bevölkerung grundsätzlich als hoch einzustufen.

Dieses ist gegenüber dem Ruhebedürfnis der Nachbarn abzuwägen.

8.2

Wie die

durchgeführten Augenscheine bestätigen, können die Emissionen je nach Art des

ausgeübten Ballspiels, der Spielenden sowie der Grösse der dabei verwendeten

Bälle stark variieren. Die vom Beschwerdeführer stichprobeweise vorgenommenen

Messungen erweisen sich daher als wenig aussagekräftig. Die Augenscheine haben

vielmehr ergeben, dass der überwiegende Teil der Abspielschläge – nach der

Wahrnehmung des jeweils unmittelbar vor dem Ballspielplatz positionierten

Gerichtssekretärs – kein problematisches Störpotenzial aufweist, zumal sich die

Abspielschläge mit dem Umgebungslärm mischen und sich nicht wesentlich von

diesem abheben. Der relativ starke Umgebungslärm stammt von der unmittelbar am

Bad vorbeiführenden Seestrasse und der Bahnlinie, den plätschernden Geräuschen

des Zürichsees, den Geräuschen vom nahe gelegenen Bootshafen (z.B. wenn die

Boote vom Wellengang gegen das Pier gedrückt werden) sowie von den Gesprächen

und sonstigen Geräuschen der Besucher, insbesondere der oft zahlreichen Kinder

und Jugendlichen.

Indessen konnten anlässlich der Augenscheine, insbesondere

an demjenigen vom 31. Juli 2010, auch Abspielschläge wahrgenommen werden,

die aufgrund ihrer Impulshaftigkeit, der "tiefergelegten" Lage und

der unmittelbaren Nähe des Platzes zum Nachbargrundstück ein problematisches

Störpotenzial aufwiesen. Dies war einerseits dann der Fall, wenn der Ball während

des Fussballspielens an die hintere ungeschützte Betonmauer prallte. Ebenfalls

störend wahrgenommen wurden die Abspielschläge, wenn nicht mit kleinen Bällen

oder mit Volleybällen, sondern mit ledernen, normal grossen Fussbällen gespielt

wurde. Diese Geräusche wurden ebenfalls als störend wahrgenommen. Die als

problematisch wahrgenommenen Auf- bzw. Abprallgeräusche lassen sich jedoch

durch die Anordnung baulicher bzw. betrieblicher Massnahmen zur Schallreduktion

relativ einfach auf ein verträgliches Mass reduzieren:

8.3

An die

ungeschützte Rückwand ist eine weiche Isolationsmatte oder ein Netz, welches

die Bälle vor dem Aufprall abbremst, anzubringen. Dabei ist darauf zu achten,

dass die Bälle so stark abgebremst werden, dass sie nicht wieder ins Spielfeld

zurückspringen können. Damit wird neben dem Effekt der Schallreduktion auch

verhindert, dass sich ein einzelner Spieler den Ball mithilfe der Wand jeweils

selber zuspielen kann, was besonders lärmintensiv und störend wahrgenommen

wird. Sodann wird als weitere Massnahme angeordnet, dass für das

Fussballspielen nur noch sogenannte Hallenfussbälle verwendet werden dürfen.

Diese müssen mit einem Filz- oder einem anderen schallabsorbierenden Überzug

ausgestattet sein. Da es den Gästen schon bisher nicht erlaubt ist, eigene

Bälle zu benutzen, lässt sich diese Anordnung vom Betriebspersonal ohne

Weiteres durchsetzen und überwachen.

8.4

Dem Ruhebedürfnis der Nachbarn

ist sodann auch mit der Einschränkung der Betriebszeiten Rechnung zu tragen:

8.4.1

Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, beschränkt sich die

Lärmbelastung durch den Ballspielplatz auf die Zeit von Mitte Mai bis Mitte

September und lediglich auf diejenigen Tage, an welchen schönes Wetter

herrscht. Während dieser von vornherein beschränkten Zeit kann dem

Ruhebedürfnis der Nachbarn grundsätzlich mit Betriebszeiteneinschränkungen

hinreichend Rechnung getragen werden. Sodann haben die Augenscheine ergeben,

dass selbst bei schönem Wetter der Ballspielplatz nicht permanent benutzt wird,

sondern nur sporadisch und in der Regel nicht länger als für 10 bis 15 Minuten.

Während des Augenscheins vom 10. Juni 2010 wurde die Ballspielanlage während

des Beobachtungszeitraums von 14.00 h bis 17.15 h sogar überhaupt nicht

benutzt.

8.4.2

Die von der Vorinstanz getroffene Betriebszeitenregelung, an Werktagen den

Spielplatz längstens bis um 21.00 Uhr benutzen zu dürfen, entspricht zwar den

Anforderungen der Lärmschutzverordnung der Stadt Zürich vom 2. Juni 1971,

gemäss deren Art. 11 und 14 Lärm erzeugende Freizeitaktivitäten wie

Sportveranstaltungen, Kegelschieben, Tennisspielen, etc. im Freien sogar erst

nach 22.00 Uhr nicht mehr zulässig sind, was offenbar den örtlichen

Gepflogenheiten entspricht. Indessen ist jedoch auch zu berücksichtigen, dass

das beschwerdeführerische Grundstück bereits – wie vorstehend umschrieben –

eine erhebliche Lärmbelastung aufweist. Zwar darf in der Empfindlichkeitsstufe

III generell ein erhöhtes Mass an Lärmtoleranz erwartet werden. Dem

Ruhebedürfnis der Nachbarn ist jedoch gerade abends besondere Beachtung zu

schenken. Wie die Augenscheine ergeben haben, ist die Öffnungszeit des

Ballspielplatzes schon bisher von 9.00 h bis 19.00 h beschränkt. Eine

Ausdehnung der bisherigen Betriebszeit auf längsten 21.00 Uhr lässt sich

angesichts des erhöhten Ruhebedürfnisses der Nachbarn während der Abendstunden

und der bereits bisher auf 19.00 h eingeschränkten Betriebszeit nicht

rechtfertigen. Der Betrieb des Ballspielplatzes ist daher lediglich längstens

bis 19.00 h zu bewilligen. Aus denselben Überlegungen lässt sich auch die

morgendliche Ausdehnung der Betriebszeit von bisher 9.00 h auf 8.00 h nicht

rechtfertigen.

8.4.3

Dem Ruhebedürfnis der Nachbarn wird im Weiteren durch die vorgesehene

einstündige Mittagsruhe Rechnung getragen. An Sonn- und Feiertagen ist der

Spielbetrieb ebenfalls bis längstens um 19.00 Uhr gestattet. Wie anlässlich des

Augenscheins festgestellt werden konnte, wird die Einhaltung der Ruhezeiten

durch das Personal überprüft, weshalb sich die Anordnung zusätzlicher

Massnahmen, wie das vorgeschlagene Anbringen eines abschliessbaren Tors am

Platzeingang – jedenfalls zum jetzigen Zeitpunkt –, nicht rechtfertigt.

8.5

Was das

gerügte Volleyballspielen betrifft, ist festzuhalten, dass Volleyballspielen

während den vier zu verschiedenen Tageszeiten durchgeführten Augenscheinen

nicht beobachtet werden konnte. Es konnte lediglich festgestellt werden, dass

ein entsprechendes Netz vorhanden ist. Bezüglich den Lärmemissionen des

Volleyballspiels ist somit auf das Protokoll des von der Vorinstanz am

14.

März 2007 im Verfahren R1S.2006.05237 durchgeführten Augenscheins

abzustellen, bei welchem zur Eruierung der Lärmemissionen von den

Augenscheinteilnehmenden Volleyball gespielt wurde. Die Vorinstanz hat damals

festgestellt, der Lärm, der beim Abschlagen oder Zuspielen der Bälle von den

Augenscheinteilnehmern verursacht werde, gehe nicht über den üblicherweise von

den Spielplätzen in Wohnquartieren ausgehenden Lärm hinaus. Zwar wendet der Beschwerdeführer

hiergegen ein, dass die Badegäste, anders als anlässlich des Augenscheins

demonstriert, die Volleybälle jeweils mit der Faust schlagen würden. Dieser

Einwand vermag jedoch nicht zu überzeugen. Einerseits ist davon auszugehen,

dass beim Volleyballspiel erfahrungsgemäss nur ein Teil der Schläge mit der

Faust ausgeführt und andererseits der Abschlagsknall dadurch nicht wesentlich

lauter wird.

Allerdings ist analog zu den Feststellungen anlässlich der

durchgeführten Augenscheine wohl auch beim Volleyballspielen aufgrund der

"tiefergelegten" Lage und unmittelbaren Nähe des Ballspielplatzes zum

Nachbargrundstück nicht auszuschliessen, dass ein Teil der Abschläge ebenfalls

ein problematisches Störpotenzial aufzuweisen vermag. Da bei den vier durchgeführten

Augenscheinen jedoch nie Volleyball-, sondern stets Fussballspielen beobachtet

werden konnte, ist davon auszugehen, dass beim streitbetroffenen Ballspielplatz

eher selten Volleyball gespielt wird. Ein generelles Verbot des Volleyballspielens

lässt sich daher nicht rechtfertigen, zumal dem möglichen Störpotenzial durch

die verschärfte Betriebszeiteneinschränkung hinreichend Rechnung getragen wird.

Sodann ist es den Gästen gemäss Aussage des Vertreters des Sportamts anlässlich

des Augenscheins nicht erlaubt, eigene Bälle zu benutzen, sondern würden

entsprechend weiche Bälle seitens der Badeanstalt zur Verfügung gestellt.

8.6

Aus der

Stellungnahme des Hochbaudepartements vom 22. April 2010 geht schliesslich

hervor, dass auf dem geplanten Ballspielplatz auch zwei Basketballkörbe

vorgesehen sind, was in den Bauplänen nicht eingezeichnet ist. Der Augenschein

hat ergeben, dass der Boden der bisherigen Anlage mit einer weichen,

schalldämpfenden Unterlage ausgelegt ist. Eine solche schalldämpfende Unterlage

ist zur Reduktion des Geräuschpegels zwingend auch bei der neuen Anlage

vorzusehen, zumal gemäss den Plänen der bisherige Kunstrasen durch einen neuen

Spielplatzbelag ersetzt werden soll. Da beim Basketballspiel der Ball auf dem

Boden geprellt wird, erscheint fraglich, ob Basketballspielen auf einer

weichen, schallabsorbierenden Unterlage möglich ist. Jedenfalls ist die

Baubewilligung diesbezüglich mit einer weiteren Nebenbestimmung zu versehen,

welche sicherstellt, dass der neue Platzbelag mindestens denselben

Schalldämpfungseffekt aufzuweisen hat wie der bestehende.

8.7

Bei der

Interessenabwägung zwischen dem öffentlichen Interesse an sportlicher Betätigung

der Bevölkerung und dem Ruhebedürfnis der Nachbarn ist im Weiteren zu berücksichtigen,

dass nur wenige Personen direkt betroffen sind. Klagen von anderen Nachbarn

sind nicht bekannt. Dem geringen Kreis möglicher Betroffener steht das

öffentliche Interesse an sportlicher Betätigung der Bevölkerung entgegen.

Dieses wird vom Bundesgericht im genannten Entscheid als hoch eingestuft. Vor

diesem Hintergrund ist ebenfalls zu berücksichtigten, dass solche Spielplätze

wegen ihrer sozialen Funktion regelmässig wohngebietsnah errichtet und primär

auf die Bedürfnisse von Kindern und Jugendlichen ausgelegt werden.

Das öffentliche Interesse an sportlichen

Freizeitaktivitäten der Bevölkerung ist somit insgesamt höher als die

Interessen der Nachbarn zu werten. Dem Ruhebedürfnis der Nachbarn wird durch

die Verschärfung der Betriebszeiteneinschränkung, dem Einbau von schallreduzierenden

Belägen sowie der Verwendung weicher Bälle hinreichend Rechnung getragen. Die

Aufhebung der Bewilligung zur ständigen Errichtung eines Ballspielplatzes bzw.

ein generelles Verbot von Ballspielen mit Abschlagsknällen lässt sich daher

nicht rechtfertigen.

8.8

Mit

Eingabe vom 22. September 2010 wies der Beschwerdeführer das Gericht darauf

hin, dass zwischen den hängigen Beschwerdeverfahren VB.2009.00605,

VB.2010.00324 und VB.2010.00458 ein enger innerer Zusammenhang bestehe. Bei

allen Verfahren trachte dieselbe Beschwerdegegnerin danach, die Wohngegend

durch vermehrte Lärmbelästigungen unattraktiv zu machen und zu entwerten.

Gemäss Art. 8 USG sind Einwirkungen sowohl einzeln

als auch gesamthaft und nach ihrem Zusammenwirken zu beurteilen. Das Verfahren

VB.2010.00324 bezieht sich auf das Aufstellen von zwei Grossschirmen bei der

bestehenden Aussenwirtschaft auf dem Areal der Roten Fabrik. Das andere

Verfahren bezieht sich auf die geplante Fussgängerverbindung zwischen der Roten

Fabrik und dem Hafen Wollishofen. Hierzu ist festzuhalten, dass allein schon

aufgrund der beträchtlichen Distanz zu diesen Streitgegenständen nicht auf

einen inneren Zusammenhang zum vorliegend strittigen Ballspielplatz geschlossen

werden kann, weshalb sich eine gesamthafte Beurteilung nicht rechtfertigt.

9.

Im Weiteren beanstandet der Beschwerdeführer, die

Vorinstanz sei zu Unrecht nicht auf seine mit der Replik vorgebrachte Rüge, der

Ballspielplatz habe einen Grenzabstand gemäss § 270 PBG einzuhalten, eingetreten.

Ebenso habe sie die Rüge der fehlenden Zonenkonformität zu Unrecht nicht

berücksichtigt.

9.1

Der

Beschwerdeführer hat die Grenzabstandsrüge erst nach Ablauf der Rekursfrist

vorgebracht. Die Rekursfrist ist eine gesetzliche Verwirkungsfrist. Nach Fristablauf

können der Rekursantrag und/oder die Rekursbegründung grundsätzlich nicht mehr

erweitert werden (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 22

N. 18). Zwar kann es sich gestützt auf die behördliche Untersuchungspflicht

rechtfertigen, auch verspätete Parteivorbringen zu berücksichtigen. Eine

Relativierung der Säumnisfolgen würde indessen eine klar falsche

Rechtsanwendung voraussetzen. Vorliegend ist mit der Vorinstanz festzuhalten,

dass der Grenzabstand gemäss § 260 in Verbindung mit § 270 PBG einzig

von Gebäuden einzuhalten ist. Bauten und Anlagen, denen kein Gebäudecharakter zukommt,

sind nicht grenzabstandspflichtig. Dass die fragliche Anlage eine hohe

Einfriedung und ein Netz erhalten soll, vermag ihr noch keinen Gebäudecharakter

im Sinn von § 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) zu

geben. Für die Zulassung der verspäteten Rüge bestand somit kein Anlass.

9.2

Soweit der

Beschwerdeführer einwendet, auch der Baubehörde sei zugestanden worden, ihre

Begründung mit der Replik zu ergänzen, ist festzuhalten, dass sich die

Ergänzung lediglich auf die lärmschutzrechtlichen Ausführungen bezog, welche im

angefochtenen Beschluss gänzlich fehlten. Aus prozessökonomischen Gründen hat

die Vorinstanz auf eine Rückweisung der Sache zwecks formeller Beschlussfassung

verzichtet und dem Beschwerdeführer im Rahmen der Replik Gelegenheit zur

Stellungnahme eingeräumt. Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden.

Demgegenüber ist nicht ersichtlich, weshalb der Beschwerdeführer die

Grenzabstandsrüge nicht schon während laufender Rekursfrist hätte vorbringen

können, zumal ihm die örtlichen Verhältnisse als unmittelbarem Nachbarn hinlänglich

bekannt waren.

9.3

Auch die

erstmals mit der Replik vorgebrachte Rüge der angeblich fehlenden Zonenkonformität

ist verspätet. Unbehelflich ist dabei, dass keine Verfahrensanträge geändert

werden mussten. Selbst bei gleich bleibenden Begehren kann eine unzulässige

"Klageänderung" vorliegen, nämlich dann, wenn dieses aus einem

anderen "Rechtsgrund" abgeleitet wird (Kölz/Bosshart/Röhl, § 52

N. 4). Die Vorinstanz ist daher zu Recht auch auf die Rüge der fehlenden

Zonenkonformität nicht eingetreten.

Im Übrigen ist bezüglich der Zonenkonformität des

Bauprojekts festzuhalten, dass bei Badeanstalten der vorliegenden Art und

Grösse Kioske, Cafés und Restaurants typische Bestandteile des Nutzungs- bzw.

Erholungsangebots darstellen und eine Erweiterung und Verbesserung der

bestehenden Angebote an die gestiegenen Bedürfnisse der Badegäste vom

Zonenzweck grundsätzlich mitumfasst wird. Da vorliegend der funktionelle Zusammenhang

mit dem Betrieb der Badeanstalt weiterhin bestehen bleibt, kann entgegen der

Auffassung des Beschwerdeführers nicht gesagt werden, die Badeanstalt werde zu

einem kommerziellen Verpflegungs- und Eventbetrieb umgenutzt. Dass das

Restaurant während einer beschränkten Zeit auch ausserhalb der Öffnungszeiten

der Badeanstalt betrieben wird, vermag hieran nichts zu ändern, zumal dieses

zusammen mit dem Kiosk vom 1. November bis 31. März ohnehin

geschlossen bleiben muss. Was die befürchteten Nachtruhestörungen durch

allfällige "Events" betrifft, ist festzuhalten, dass das Restaurant

gemäss Disp.-Ziff. 42 der Baubewilligung abends lediglich 1–2 Stunden über

den Badschluss offen gehalten werden darf.

10.

Sodann beantragt der Beschwerdeführer die Aufhebung des

angefochtenen Bauentscheids, soweit das historische Gebäude von Hermann Herter

sichtbar entstellt würde. Er macht geltend, die Vorinstanz hätte auf die Rüge der

Verletzung von § 204 PBG wegen unzulässiger Veränderungen am Schutzobjekt

eintreten müssen.

10.1

Zum

Rekurs und zur Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 PBG berechtigt,

wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges

Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Nach dieser Bestimmung ist die

Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn für ihn einerseits eine

hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er

anderseits durch die Erteilung der Baubewilligung mehr als irgendein Dritter

oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen)

Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit

zu beseitigen vermag (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 21 und

34.

ff.).

Wie jede Prozessvoraussetzung muss auch die Rekurs- und

Beschwerdebefugnis von Amtes wegen geprüft werden. Die behördliche Prüfung

entbindet den Anfechtenden aber nicht davon, bereits im erstinstanzlichen

Rechtsmittelverfahren die Sachumstände zu substanziieren (RB 1965

Nr. 4 = ZBl 66/1965, S. 506; RB 1995 Nr. 11

E. 3), welche die Legitimation begründen sollen (RB 1980 Nr. 8,

1989.

Nr. 10; Kölz/Bosshard/Röhl, § 21 N. 29 und 41).

10.2

Der

Anfechtende kann sich auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im Ergebnis

zur Gutheissung seines Beschwerdeantrags führen oder zumindest auf den ersten

Blick als hierzu geeignet erscheinen. Wer aufgrund seines Rechtsschutzinteresses

Zugang zum Verfahren findet, hat Anspruch darauf, dass die geltend gemachten

Rechtsverletzungen überprüft werden (RB 1980 Nr. 7). Hingegen mangelt es an

einem Rechtsschutzinteresse, wo der Entscheid dem Beschwerdeführer nicht

verschaffen kann, was er anstrebt, d.h. wo die Durchsetzung des materiellen

Rechts den verfolgten Prozesszweck unzweifelhaft nicht zu erreichen vermag.

10.3

Dementsprechend

kann sich auch ein Nachbar grundsätzlich auf den III. Titel des Planungs- und

Baugesetzes betreffend Natur- und Heimatschutz berufen. Der Beschwerdeführer

macht bezüglich der Rüge der angeblichen Verletzung von § 204 PBG wegen

unzulässiger Veränderungen am Schutzobjekt in seiner Rekursschrift geltend, es

sei unzutreffend, dass die "wertvollen Teile" der Herter-Badi durch

das Projekt nicht beeinträchtigt würden. Er legt aber nicht substanziiert dar,

inwiefern er durch die gerügten heimatschutzrechtlichen Verletzungen eine

persönliche Betroffenheit in eigenen schutzwürdigen Interessen im Sinn von

§ 338a Abs. 1 PBG ableitet, zumal er sich im Rekursantrag nur gegen

die Entfernung der Einbauten und die Veränderung der inneren

Struktur des Zweckbaus wendet.

Diesbezüglich ist in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Beschwerdelegitimation bei der

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten festzuhalten, dass der

Beschwerdeführer bei baurechtlichen Nachbarbeschwerden nach dem Kriterium des

schutzwürdigen Interesses nur die Überprüfung des Bauvorhabens im Lichte jener

Rechtssätze verlangen kann, die sich rechtlich oder tatsächlich auf seine

Stellung auswirken. Dieses Erfordernis trifft beispielsweise nicht zu bei

Normen über die innere Ausgestaltung der Baute auf dem Nachbargrundstück, die

keinerlei Auswirkungen auf die Situation des Beschwerdeführers haben.

Beschwerdegründe Privater, mit denen ein bloss allgemeines öffentliches

Interesse an der richtigen Anwendung des Rechts verfolgt wird, ohne dass – wie

vorliegend – dem Beschwerdeführer im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen

entsteht, sind demgemäss unzulässig (BGE 133 II 249, E. 1.3.2, S. 253,

VGr, 10. Juli 2008, E. 7, www.vgrzh.ch).

10.4

Erst im

Rahmen der Replik rügte der Beschwerdeführer sinngemäss die mangelnde

Einordnung des Bauprojekts, was allenfalls eine persönliche Betroffenheit zu

begründen vermöchte. Die Legitimationsbegründung hat jedoch bereits im Rahmen

der Rekursschrift bzw. innerhalb der Rekursfrist zu erfolgen. Da nach Ablauf

der Rekursfrist die Begründung nicht mehr erweitert werden kann, erweist sich

auch diese Rüge als verspätet, weshalb die Vorinstanz folgerichtig nicht darauf

eintrat.

10.5

Das vom

Beschwerdeführer geltend gemachte Eingreifen von Amtes wegen würde eine

offensichtliche Verletzung der Einordnungsvorschriften voraussetzen, was jedoch

nicht ersichtlich ist, zumal das Äussere der Anlage weitestgehend erhalten

bleibt und die Denkmalpflege in alle wichtigen Entscheide im Zusammenhang mit

dem Bauprojekt eingebunden war.

11.

Schliesslich trat die Vorinstanz auch auf die Rüge, der

Restaurantausbau löse eine Abstellplatzerstellungspflicht aus, der die

Beschwerdegegnerin nicht nachkomme, mangels Legitimation nicht ein.

Sie erwog hierzu, es sei nicht offensichtlich, inwiefern

der Beschwerdeführer von einer allfälligen ungenügenden Anzahl Abstellplätze

beeinträchtigt wäre. Es sei daher Sache des Beschwerdeführers, dies hinreichend

darzutun. Dies habe mit der Rekursschrift zu erfolgen, was der Beschwerdeführer

indessen unterlassen habe, weshalb auf die Rüge nicht einzutreten sei. Im

Übrigen sei die Legitimation erst dann zu bejahen, wenn die mutmasslichen

Auswirkungen eines Bauvorhabens deutlich wahrnehmbar seien. Als Richtwert für die

Rekurs- und Beschwerdelegitimation werde praxisgemäss eine Zunahme des durchschnittlichen

täglichen Verkehrsaufkommens von 10 % angenommen. Die Seestrasse werde tagsüber

von durchschnittlich 900 Fahrzeugen pro Stunde befahren und die Spitzenwerte

morgens und abends lägen gar bei 2000 Fahrzeugen pro Stunde. Damit eine

Erhöhung des Verkehrslärmpegels wahrgenommen werden könnte, müsste mithin der

Restaurationsbetrieb eine Erhöhung von mindestens 225 Fahrzeugbewegungen pro

Stunde bewirken (25 % von 900 Fahrbewegungen). Mit einem derart hohen

Verkehrsaufkommen sei nicht zu rechnen. Es könne davon ausgegangen werden, dass

nicht jeder Gast mit seinem eigenen Fahrzeug komme. Im Übrigen befände sich 200

m nördlich der Badeanstalt die Bushaltestelle der Linien 161, 165 sowie des

Nachtbusses N15 und rund 800 m nördlich davon der Bahnhof Wollishofen, sodass

einige Restaurantgäste auch mit dem öffentlichen Verkehr anreisen dürften.

Somit wäre dem Beschwerdeführer ohnehin die Rekurslegitimation abzusprechen.

Diese Erwägungen erweisen sich als zutreffend und

sachgerecht, weshalb ohne Weiterungen gestützt auf § 70 in Verbindung mit

§ 28 VRG auf diese verwiesen werden kann.

12.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise

gutzuheissen und die angefochtene Verfügung mit Nebenbestimmungen im Sinn von

E. 8.2/8.3 und 8.5 zu ergänzen ist. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

Bei diesen Ausgang sind die Verfahrenskosten zu 2/3 dem

Beschwerdeführer und zu je 1/6 den Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen

(§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).

Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die angefochtene Verfügung vom

3.

Februar 2009 durch folgende Nebenbestimmungen ergänzt:

"- Der

neue Platzbelag hat mindestens denselben Schalldämpfungseffekt aufzuweisen wie

der bestehende.

- An

die ungeschützte Rückwand des Ballspielplatzes ist eine weiche Isolationsmatte

oder ein Netz anzubringen, welche(s) den Aufprall der Bälle dämpft bzw.

abbremst. Dabei ist darauf zu achten, dass die Bälle nach dem Aufprall nicht

wieder ins Spielfeld zurückspringen können.

- Für

das Fussballspielen dürfen nur weiche Hallenfussbälle verwendet werden. Diese

müssen mit einem Filz- oder einem anderen schallabsorbierenden Überzug ausgestattet

sein.

- Der

Spielbetrieb auf dem Spielplatz ist von 9.00 Uhr bis 19.00 Uhr gestattet, wobei

jeweils eine Mittagsruhe von 12.00 bis 13.00 Uhr einzuhalten ist. An Sonn- und

Feiertagen gelten dieselben Betriebszeiten."

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 270.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'270.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden zu 2/3 dem Beschwerdeführer und zu je 1/6 den Beschwerdegegnerinnen

auferlegt.

4.

Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden.

Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…