VB.2009.00608

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00608

4. Mai 2011Deutsch15 min

(URT.2011.13244)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 9. März 2009 entliess der

Gemeinderat Dürnten das Wohn- und Geschäftshaus "Landi",

Assek.-Nr. 01, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der Rütistrasse 3

in Dürnten, aus dem Inventar der schützenswerten Objekte von kommunaler Bedeutung

(Inv.-Nr. 03).

Gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Dürnten vom

2. September 1994 (BZO) befindet sich das Gebäude in der Kernzone und ist

als sogenannte "Schwarzbaute" markiert. Solche dürfen gemäss Ziff. 2.1.1.

Abs. 1 BZO nur unter Beibehaltung der Stellung, der bestehenden Ausmasse,

des Daches und der wesentlichen Fassadenelemente umgebaut oder ersetzt werden.

Erwägungen

II.

Den von der Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) gegen diesen

Beschluss erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission III nach Durchführung

eines Kommissionsaugenscheins am 23. September 2009 teilweise gut. Demnach

wurde Disp.-Ziff. 2 des Gemeinderatsbeschlusses, mit welcher für den Fall

einer baulichen Neuausrichtung des Areals die Beachtung und Einhaltung näher

umschriebener gestalterischer Grundsätze angeordnet wurde, aufgehoben. Im

Übrigen, das heisst mit Bezug auf die Entlassung des Objekts aus dem Inventar,

wurde der Rekurs abgewiesen.

III.

Mit Beschwerde vom 25. Oktober 2009 liess die ZVH dem

Verwaltungsgericht beantragen, die Entscheide der Vorinstanzen aufzuheben und

die Sache zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat Dürnten

zurückzuweisen mit dem grundsätzlichen Ziel, das Schutzobjekt

"Landi", Vers.-Nr. 01, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an

der Rütistrasse 3 in Dürnten, unter Schutz zu stellen. Eventualiter sei

dieses Schutzobjekt "Landi" unter Schutz zu stellen.

Die Baurekurskommission III schloss am 12. November

2009.

ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat

Dürnten beantragte am 17. November 2009, die Beschwerde sei abzuweisen.

Am 5. Mai 2010 beschloss das Verwaltungsgericht, zur

Frage, ob es sich beim streitbezogenen Gebäude, insbesondere in Bezug auf seine

Bedeutung für das Ortsbild, um ein im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c

PBG erhaltenswertes Gebäude handelt, ein Gutachten einzuholen. Als Gutachter

wurde C, D AG, bestimmt. Dieser erstattete sein Gutachten am 23. Februar

2011.

Der Gemeinderat Dürnten verzichtete am 15. März 2011 auf eine Stellungnahme

zu diesem Gutachten. Die ZVH reichte am 31. März 2011 eine Stellungnahme

ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission III zuständig. Die

Beschwerdeführerin ist gestützt auf § 338a Abs. 2 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Anfechtung eines Beschlusses

betreffend Entlassung aus dem Inventar bzw. Verzicht auf eine

Unterschutzstellungsmassnahme legitimiert. Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, der

angefochtene Entscheid müsse schon deshalb aufgehoben werden, weil die

Vorinstanz den Inventarentlassungsentscheid wegen

fehlerhafter Begründung hätte aufheben und die Sache zur Neubeurteilung an den

Gemeinderat zurückweisen müssen. Dem kann nicht gefolgt werden.

Wohl hat die Vorinstanz

festgehalten, das vom Gemeinderat Dürnten eingeholte Fachgutachten zur

Schutzwürdigkeit der Baute vom 13. Februar 2009 sei teils mangelhaft begründet

und teils auch widersprüchlich. Sie hat jedoch ohne Rechtsverletzung zum

Schluss gelangen können, dass der Gemeinderat die Inventarentlassung in

Kenntnis der wesentlichen Punkte und nicht leichtfertig getroffen hat.

Abgesehen davon, dass ein solches Fachgutachten für die entscheidende Behörde

nicht vorbehaltlos bindend ist, hatte der Gemeinderat hinreichende Kenntnis der

entscheidrelevanten Aspekte des Sachverhalts, wie der Geschichte des "Landi"-Hauses

unter dem Gesichtspunkt der Zeugenschaft und der baulichen Veränderungen, dem

Zustand der Bausubstanz und dem Stellenwert des Gebäudes für das Erscheinungsbild

des Ortskerns. Auch die Feststellungen im kommunalen Inventar vom 19. Februar

2002, das rechtlich die Bedeutung einer vorsorglichen Massnahme hat, sind für

den Entscheid über die dauernde Anordnung nicht bindend (§ 209 PBG). Die

Begründung des Inventarentlassungsentscheids kommt daher keiner Verletzung von Art. 29

BV gleich, weshalb die Vorinstanz die Sache zu Recht nicht aus diesem formellen

Grund zurückgewiesen hat. Ob der Entscheid, das "Landi"-Haus aus dem

Inventar zu entlassen, mit der Vorinstanz im Ergebnis für vertretbar zu halten

ist, bleibt hingegen noch zu prüfen.

3.

Zu Unrecht wirft die Beschwerdeführerin der Vorinstanz

eine Rechtsverletzung vor, weil sie bei der Beurteilung der Schutzwürdigkeit

des "Landi"-Hauses mangels hinreichender Begründung des kommunalen

Entscheids ihr Ermessen an die Stelle desjenigen des Gemeinderats gestellt

habe. Sie verkennt dabei die Bedeutung der von ihr zitierten Rechtsprechung

(VGr, 28. März 2007, VB.2007.00036, E. 2.2 mit Hinweisen). Diese

bezweckt den Schutz des Autonomiebereichs der Gemeinde. Vorliegend hat die

Vorinstanz den Entscheid des Gemeinderats Dürnten geschützt. Es liegt daher

kein Eingriff in den der Gemeinde zustehenden Ermessensspielraum vor.

4.

Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz

verkenne den Begriff der Schutzwürdigkeit nach § 203 PBG. Entgegen der

Auffassung der Vorinstanz könne dieser Schutzwürdigkeit nicht mit einer

Rekonstruktion Rechnung getragen werden. Die Schutzwürdigkeit beziehe sich

immer auf die Originalsubstanz. Ein Denkmal sei nur dann ein authentisches

Geschichtsdokument, wenn das Material und die damit geschaffene funktionale

oder künstlerische Form originär seien und mit seiner geschichtlichen Bedeutung

übereinstimmten. Es bedürfe daher einer über die Kernzonenvorschriften

hinausgehenden, objektbezogenen Schutzmassnahme, mit welcher die Substanz der

Baute erhalten werde. Die von der Vorinstanz vorgenommene Wertung weise auf

eine einseitige, gestalterische Qualitäten in den Vordergrund rückende

Beurteilung hin. Das Ortstypische, das Zeugnis des Objekts an sich und die Bedeutung

historischer Substanz seien dagegen kaum berücksichtigt worden.

4.1

Unbestritten

ist, dass dem "Landi"-Haus an der Rütistrasse 3 ein für das

Erscheinungsbild des Ortskerns bedeutender Stellenwert zukommt. Nach Auffassung

der Beschwerdegegnerschaft und der Vorinstanz wird dem Interesse an der

Erhaltung des Ortsbilds jedoch hinreichend Rechnung getragen, indem das Gebäude

im Kernzonenplan als "Schwarzbaute" markiert ist, was heisst, dass es

nur unter Beibehaltung der Stellung, der bestehenden Ausmasse, des Daches und

der wesentlichen Fassadenelemente umgebaut oder ersetzt werden darf (Ziff. 2.1.1.

Abs. 1 BZO).

4.2

Gemäss § 203

Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen,

Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich mitprägen,

samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser

Bestimmung hat die verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten

Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der

Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage

stehenden Objekts. Hierzu kann und soll sie nötigenfalls Expertisen oder

Stellungnahmen von Fachgremien einholen. Das Ergebnis der

Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten

und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4

VRG).

4.3

Nach dem

Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt

entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder eine Landschaft oder

Siedlung wesentlich mitprägen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften

zuweilen als Eigenwert und Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das

Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Ob

diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das

Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft. Bei der Auslegung und Anwendung

der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie

"wichtiger Zeuge" oder "wesentliche Mitprägung" steht der

für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde jedoch eine besondere

Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und

Ermessensbetätigung zu (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3, auch zum Folgenden),

deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können

(RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG

von vornherein eingeschränkten Kognition hat deshalb namentlich zu prüfen, ob

die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen

Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (VGr,

5.

Februar 2009, VB.2008.00481, E. 2.1 = BEZ 2009 Nr. 23).

4.4

Wenn die

Beschwerdeführerin die Unterscheidung zwischen dem Eigenwert und dem

Situationswert als sachfremd kritisiert, übersieht sie, dass mit diesen Begriffen

lediglich die beiden alternativen Tatbestände bezeichnet werden, welche ein

Objekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG als Schutzobjekt

qualifizieren. Im Ergebnis gereicht ihr diese Unterscheidung denn auch nicht

zum Nachteil. Beide Sachverhalte sind gleichgestellte Voraussetzungen für eine

Unterschutzstellung, weshalb die Erhaltung von Bausubstanz ungeachtet dessen

angeordnet werden kann, ob ein Gebäude als wichtiger Zeuge oder ausschliesslich

wegen seiner wesentlich prägenden Wirkung auf das Ortsbild unter Schutz

gestellt werden soll (VGr, 1. Dezember 2010, VB.2010.00094, E. 3.9).

4.5

Vorliegend

steht die ortsprägende Wirkung des Gebäudes Rütistrasse 3 im Vordergrund. Die

Vorinstanz hat diesbezüglich die Ausführungen des von der Gemeinde beigezogenen

Gutachtens bestätigt, wonach das Gebäude über eine bedeutende Stellung im

Strassenraum verfüge und Teil des zentralen Dorfkerns mit weiteren historischen

Bauten sei. Durch seine vertraute Blickfangwirkung und Merkzeichenfunktion

spiele das Gebäude im Strassenraum eine wichtige Rolle und trage wesentlich zur

Identität des Ortskerns bei (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.1). Auch der

Gemeinderat Dürnten wies im vorinstanzlichen Verfahren darauf hin, die Lage und

die äussere Erscheinung des strittigen Gebäudes seien erhaltenswert.

4.6

Das vom Verwaltungsgericht beigezogene

Gutachten bestätigt die Bedeutung des Gebäudes für das Ortsbild. So kommt der

Gutachter zum Schluss, das Hauptgebäude Rütistrasse 3 besitze (nur, aber

immerhin) hinsichtlich der Stellung der Baute, deren Volumetrie, der Gliederung

der Fassaden der Obergeschosse, der Materialisierung der Fassade und der

Dachform (ohne Quergiebel) einen hohen Situationswert an der Kreuzung Bubikonerstrasse/Rütistrasse.

Es nehme aufgrund seiner zentralen Position an der im ISOS genannten Kreuzung

eine besondere Stellung innerhalb des Ortsbilds ein. Mit der Rütistrasse sei in

den 1840er- und 1850er-Jahren eine wichtige Verbindungsstrasse von Dürnten nach

Tann (mit seinen Fabriken) entstanden. Das begutachtete Gebäude sei nur sechs

Jahre nach dem Ausbau der Rütistrasse entstanden und sei als Abschluss dieses

Ausbaus und der Neugestaltung des Dorfkerns zu betrachten. Die Bedeutung des

Gebäudes Rütistrasse 3 für das Ortsbild sei gross. Der Bau markiere zusammen

mit dem Ausbau der Rütistrasse den Abschluss der Bautätigkeit im unmittelbaren

Dorfkern im 19. Jahrhundert. Der Gutachter misst dem Gebäude Rütistrasse 3

denn auch eine "wichtige kommunale siedlungsgeschichtliche Zeugenschaft

für die Entstehung des Dorfkerns Dürnten, insbesondere als zeitgenössischer

Begleitbau an der 1858 vollendeten Kreuzung Bubikonerstrasse/Rütistrasse,

zusammen mit dem 'Löwen' (Rütistrasse 1) und der Schmiede (Hinterdorfstrasse

1/3)" zu.

4.7

Diese

Ausführungen sind nachvollziehbar und widerspruchslos begründet. Sie entsprechen

im Wesentlichen auch den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanzen und des

von der Gemeinde beigezogenen Gutachtens. Anders als Letzteres überlässt es das

Ziehen der rechtlichen Schlüsse dem Gericht. Die prägende Wirkung des

streitbezogenen Gebäudes steht jedenfalls ausser Frage. Zudem misst der

Gutachter dem Gebäude mit ausführlicher Begründung eine wichtige

siedlungsgeschichtliche Zeugenschaft zu, wogegen die Beschwerdegegnerschaft

nichts vorbringt.

4.8

Zu prüfen

bleibt, ob über die Kernzonenvorschriften hinausgehende Schutzmassnahmen

notwendig sind.

Ob bei der Schutzwürdigkeit wegen prägender Wirkung auf

das Ortsbild im Einzelfall eine über die Kernzonenbestimmungen hinausgehende

Schutzmassnahme anzuordnen ist, hängt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

nicht nur von der besonderen Stellung und Lage der Baute im Ortsbild ab. Die zu

schützende Baute muss auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her

(Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen

Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73 E. 2).

Vorliegend kann hinsichtlich der wichtigen Stellung des

Gebäudes im Ortsbild auf obige Ausführungen verwiesen werden (E. 4.6).

Sodann entfaltet das Gebäude aber auch durch seine äussere Erscheinung eine

entsprechende Wirkung. So hat auch die Vorinstanz auf die "prägenden

Fassadendetails", wie das Gurtgesims, die Fenstereinfassungen und die profilierten

Verdachungen der Fenster hingewiesen (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.1).

Auch der Gemeinderat Dürnten mass der äusseren Erscheinung des Gebäudes

offensichtlich eine gewisse Schutzwürdigkeit zu, verlangte er doch mit

Beschluss vom 9. März 2009 die Beibehaltung der bisherigen äusseren

Erscheinung.

Wie die Vorinstanz zum Schluss kommt, eine detailgetreue

Übernahme durch Renovation der alten Bausubstanz, mithin die Erhaltung der

Fassade des Hauptbaus, erscheine vorliegend nicht notwendig, ist nach dem

Gesagten nicht nachvollziehbar. Eine einfache Fassadengestaltung spricht

entgegen der Auffassung der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerschaft nicht

gegen die Schutzwürdigkeit der Baute. Geschützt wird der Erinnerungswert, weshalb

die geschützte Fassadengestaltung nicht zwingend aussergewöhnlich sein muss

(VGr, 1. Dezember 2010, VB.2010.00094, E. 3.9). Der Umstand, dass

diese Elemente der Fassadengestaltung an einem Ersatzbau leicht rekonstruiert

werden könnten, führt daher nicht dazu, dass eine detailgetreue Übernahme durch

Renovation der alten Bausubstanz nicht notwendig erscheint. Das

Verwaltungsgericht hat verschiedentlich darauf hingewiesen, dass mit

planungsrechtlichen Massnahmen allein das Ortsbild nur unzureichend geschützt

wird und Ersatzbauten den Verlust an Originalsubstanz an für das Ortsbild prägenden

Lagen nicht auszugleichen vermögen (VGr, 28. August 1997, BEZ 1997

Nr. 21 E. 7b; RB 1997 Nr. 73). Es entspricht einer

Erfahrungstatsache, dass von einer Ersatzbaute nicht dieselbe Wirkung auszugehen

vermag wie von einer renovierten Altbaute (RB 1997 Nr. 73). Die Eigenart

einer Altbaute bleibt auch im (fachgerecht) renovierten Zustand ablesbar. Beim

Ersatz des streitbetroffenen Gebäudes durch einen Neubau würde demgegenüber das

Ursprüngliche und für das Haus Charakteristische zerstört.

4.9

Wenn die

Beschwerdegegnerschaft anführt, der notwendige Schutz sei dadurch gewährleistet,

dass es sich beim streitbezogenen Gebäude um eine sogenannte "Schwarzbaute"

im Sinn von Ziff. 2.1.1 Abs. 1 BZO handle, ist im Übrigen darauf

hinzuweisen, dass "Schwarzbauten" in der Wegleitung zur BZO als

"erhaltenswerte Einzelobjekte, die im kommunalen Inventar der

schützenswerten Objekte enthalten sind" definiert werden. Nach einer

Inventarentlassung wäre demnach auch der Eintrag als "Schwarzbaute"

nicht mehr gerechtfertigt. Das Gebäude wäre neu als "Graubaute" zu

qualifizieren. Als solches dürfte es zwar ebenfalls nur unter Beibehaltung der

Stellung und der bestehenden Ausmasse ersetzt werden. Das Dach und die

wesentlichen Fassadenelemente wären hingegen nicht mehr zwingend beizubehalten

(Ziff. 2.1.1 Abs. 2 BZO).

Damit werden die Elemente, deren Erhalt die kommunale

Baubehörde mit den von der Vorinstanz zu Recht aufgehobenen Auflagen zu

erreichen suchte, durch die Kernzonenbestimmungen der BZO auch aus diesem Grund

nicht hinreichend geschützt. Im Übrigen wird die Auflage, den Hauptbau in der

bisherigen äusseren Gestaltung beizubehalten, den vorliegenden Umständen nicht

gerecht, weicht die heutige Gestaltung der Erdgeschossfassade doch von der

ursprünglichen derart ab, dass sie unbestrittenermassen nicht schutzwürdig ist.

So weist denn auch die Beschwerdeführerin darauf hin, dass sich der Schutz nur

auf die noch erhaltenen und prägenden Bauteile der Fassaden im oberen Bereich zu

erstrecken habe.

5.

Nach dem Gesagten ist offensichtlich, dass das

"Landi"-Haus an der Rütistrasse 3 als Schutzobjekt im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG zu qualifizieren ist und dass seiner

Schutzwürdigkeit mit der Zuordnung zur Kernzone nicht genügend Rechnung

getragen wird. Vielmehr sind weitergehende Schutzmassnahmen anzuordnen (§ 9

Abs. 1 der Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977

[NHV]), welche insbesondere auch die Erhaltung der ursprünglichen, noch

erhaltenen, das Ortsbild prägenden Fassaden bzw. Fassadenteile sicherstellen.

Die Würdigung der Vorinstanzen erweist sich als

rechtsverletzend. Die Beschwerde ist somit gutzuheissen. Die Sache ist an den

Gemeinderat Dürnten zurückzuweisen. Diesem obliegt es, die notwendigen

Schutzmassnahmen zu treffen (§ 211 Abs. 2 PBG).

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekurs- und des

Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin 1 und dem

Beschwerdegegner 2 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in

Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG).

Von diesem Grundsatz ist allerdings in Bezug auf die

Kosten des vom Verwaltungsgericht beigezogenen Gutachtens abzuweichen. Es

rechtfertigt sich nicht, diese zum Teil auch der privaten Beschwerdegegnerin

aufzuerlegen. Das Gutachten wurde notwendig, weil sich die Gemeinde Dürnten

trotz der offensichtlichen Widersprüche im von ihr selber beigezogenen

Gutachten in nicht nachvollziehbarer Weise auch hinsichtlich der rechtlichen

Schlüsse auf dieses stützte. Da die entsprechenden Abklärungen ohnehin Aufgabe

der Gemeinde waren, sind die diesbezüglich entstandenen Kosten gemäss § 13

Abs. 2 Satz 2 VRG ihr aufzuerlegen (RB 1998 Nr. 4; Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 13 N. 20 f.).

Die private Beschwerdegegnerin ist sodann als

Unterliegende zu verpflichten, der Beschwerdeführerin für das Rekurs- und

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2

und 3 VRG). Angemessen erscheint eine solche in der Höhe von Fr. 2'500.-.

6.

Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf

hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden

kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom

17.

Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).

Demgemäss erkennt

die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission III vom 23. September

2009, soweit damit der Rekurs abgewiesen wurde, und der Beschluss des

Gemeinderats Dürnten vom 9. März 2009 werden aufgehoben.

2.

Die

Sache wird zur Festsetzung der erforderlichen Schutzmassnahmen für den Hauptbau

des Gebäudes Assek.-Nr. 01 an der Rütistrasse 3 in Dürnten im Sinn der Erwägungen

an den Gemeinderat Dürnten zurückgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 30'233.75 Gutachten,

Fr. 100.-- Zustellkosten,

Fr. 34'333.75 Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Gutachtens im Betrag von Fr. 30'233.75 werden dem Beschwerdegegner

2.

auferlegt.

4.

Die

übrigen Gerichtskosten im Betrag von Fr. 4'100.- sowie die Kosten des

Rekursverfahrens werden je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin 1 und dem

Beschwerdegegner 2 auferlegt.

5.

Die

Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren

eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung

an…