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Entscheid

VB.2009.00609

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00609

24. März 2010Deutsch14 min

(URT.2010.12189)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Planungs- und Baukommission Thalwil erteilte am 26. Februar

2009 C, D, E und F die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die

Sanierung des Hauses Nr. 01 sowie für einen Ersatzbau des Hauses Nr. 02,

Grundstück Kat.-Nr. 03, an der H-Strasse 01 und 02 in Thalwil.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob A am 6. April 2009 Rekurs an die

Baurekurskommission II und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung. Mit

Entscheid vom 22. September 2009 wies die Rekurskommission den Rekurs ab,

soweit sie darauf eintrat.

III.

Mit Beschwerde vom 21. Oktober 2009 beantragte A dem

Verwaltungsgericht, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die der

Bauherrschaft erteilte, angefochtene Baubewilligung zu verweigern, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten Bauherrschaft.

Die Planungs- und Baukommission Thalwil, die

Baurekurskommission II und die private Beschwerdegegnerschaft beantragten

Abweisung der Beschwerde; Letztere verlangte zudem die Zusprechung einer

Parteientschädigung. Die Mitbeteiligte verzichtete auf eine Stellungnahme.

Die Beschwerdeführerin reichte am 8. Dezember 2009

eine Replik ein. Die Planungs- und Baukommission Thalwil erstattete hierauf am

22.

Dezember 2009, die private Beschwerdegegnerschaft am 12. Januar

2010.

eine Duplik.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

In prozessualer Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin

die Durchführung eines Augenscheins. Ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein erübrigt

sich dann, wenn der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend

ersichtlich ist (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A. Zürich 1999, § 7 N. 45). In der zu

beurteilenden Streitigkeit hat die Baurekurskommission II am 11. August

2009.

einen Augenschein durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen

Erkenntnisse, die im Protokoll des Rekursverfahrens festgehalten sind, darf

auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981

Nr. 2). Da die örtlichen Verhältnisse aus den

Akten, insbesondere auch aus den von der Baurekurskommission anlässlich des

Augenscheins erhobenen und aus den von der Beschwerdeführerin dem

Verwaltungsgericht eingereichten fotografischen Dokumentationen in

rechtsgenügender Weise ersichtlich sind, erübrigt sich ein verwaltungsgerichtlicher

Augenschein (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen).

2.

Das 705 m2

grosse Baugrundstück Kat.-Nr. 03 ist nach dem Zonenplan der Gemeinde

Thalwil der dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG3 zugeteilt.

Es grenzt rundum an überbaute Grundstücke. Das westlich gelegene, sehr schmale

Grundstück Kat.-Nr. 04 der Beschwerdeführerin mit dem Hausteil H-Strasse06

(Assek.-Nr. 05) trennt das Baugrundstück von der H-Strasse. Die beiden

Hausteile H-Strasse06 und 01 sind eigentumsmässig längs des Firstes getrennt.

Im Osten des Baugrundstücks steht ein Anbau, welcher einem modern gestalteten

Ersatzbau Nr. 02 weichen soll. Das Baugrundstück soll über das Grundstück

der Beschwerdeführerin erschlossen werden. Auf der Nordseite des Bauareals sind

drei Parkplätze geplant.

Streitig ist vor

Verwaltungsgericht noch die Frage der hinreichenden Erschliessung. Die

Beschwerdeführerin rügt in diesem Zusammenhang eine Verletzung der für die

Baureife, insbesondere Verkehrserschliessung und Parkierung massgeblichen

öffentlich-rechtlichen Normen. Sie wolle mit ihrer Opposition gegen das Projekt

der Bauherrschaft erreichen, dass nicht in derart prekärer Weise zum

Baugrundstück zugefahren und dort parkiert werden müsse, wie das jetzt von der

H-Strasse her "als Einbahnstrasse" vorgesehen sei. Sie wolle, dass

auf dem Baugrundstück selber, wo genügend Platz vorhanden sei, die gesetzlich

erforderliche Anzahl von Abstellplätzen realisiert werde. Eine einwandfreie

gesetzeskonforme Lösung lasse sich nur erreichen, wenn von der I-Strasse her

zum Baugrundstück zugefahren werde.

3.

3.1

§ 236 Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verlangt unter

dem Titel "Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf

vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich sein muss. Hinreichende Zugänglichkeit

bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der

Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste

und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann

verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien

(§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was

Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten

(RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).

Eine Zufahrt muss aber nicht nur tatsächlich genügen (§ 237

Abs. 1 PBG), sondern auch rechtlich gesichert sein (VGr, 5. Mai 2004,

in BEZ 2004 Nr. 24; VB.2003.00050, www.vgrzh.ch; RB 1981 Nr. 129

= BEZ 1981 Nr. 1 E. 3; Christoph Fritzsche/Peter

Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, 9-21).

3.2

Gemäss Grunddienstbarkeit vom 12. Oktober 1916 (act.

10/9.13) steht dem jeweiligen Eigentümer des Baugrundstücks Kat.-Nr. 03

ein "unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht über den Hofraum nördlich des

Hauses Assek.-Nr. 05 auf dem belasteten Grundstück (Kat.-Nr. 04 der

Beschwerdeführerin) von und nach der so genannten H-Strasse" zu. Nach

Vollendung des streitigen Bauprojekts werden drei Wohneinheiten mit drei

Parkplätzen über die Wegrechtsfläche erschlossen. Wie die Vorinstanz

überzeugend ausführt (Rekursentscheid E. 4.2), liegt die Beanspruchung der

Liegenschaft der Beschwerdeführerin klar im Rahmen der Grunddienstbarkeit. Es

kann diesbezüglich auf die überzeugenden Ausführungen der Baurekurskommission

verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG).

3.3

3.3.1

Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz in diesem

Zusammenhang vor, sie berücksichtige nicht, wie das Fahrwegrecht benutzt

werden müsse. Sie übersehe, dass in den letzten 20 Jahren keine Motorfahrzeuge

durch diese enge Passage fuhren und seit damals der Hofraum vor den Häusern

Nrn. 01 und 02 durch eine Hecke gegen die H-Strasse abgeschlossen war. In

der Zeit vorher seien Autos parkiert gewesen, aber in einer zweiten Reihe hinter

denjenigen der Bewohner in Haus Nr.06. Nicht die Berechtigung als solche, das

Grundstück der Beschwerdeführerin mitbenutzen zu können, sondern die Art und Weise,

wie das geschehe, sei das massgebliche Thema. Vorliegend gehe es einzig

darum, ob diese Zufahrt auch baupolizeilich tauge (Einbahnstrasse, H-Strasse,

Rangiermanöver in einer unübersichtlichen Ein- und Ausfahrt, neu auch Benutzung

durch schwere Nutzmotorfahrzeuge etc.). Es bleibe zwar bei der Bedienung von

weiterhin zwei Gebäuden, aber völlig neu sei, dass fünf Pflichtabstellplätze

über diese Zufahrt erreicht werden sollten, dass zwar nur drei davon verlangt

würden, aber auch diese so angelegt werden müssten, dass gar nicht gewendet

werden könne. Auch sei keine Unterscheidung von Besucher- und Bewohnerparkplätzen

möglich. Mangels Erkennbarkeit von Grundstücksgrenzen und bloss beschränkten

Benützungsrechten durch Dritte werde das Nächstliegende geschehen: die der

Beschwerdeführerin gehörende Dienstbarkeitsfläche werden behandelt werden, wie

wenn sie zum Baugrundstück gehören würde, und biete sich für die ein bis zwei

Pflichtabstellplätze an, von denen ungesetzlicherweise dispensiert worden sei.

Die Beschwerdeführerin selber werde von der Dienstbarkeitsfläche verdrängt.

Eine solche übermässige Beanspruchung der Dienstbarkeitsfläche lasse sich in

einem allgemeinen Fuss- und Fahrwegrecht nicht mehr unterbringen.

3.3.2

Diese Vorbringen sind nicht geeignet, das Fehlen einer

tatsächlich genügenden und rechtlich gesicherten Zufahrt aufzuzeigen. Der

Umstand, dass die Dienstbarkeit früher nicht oder in einem reduzierten Rahmen

ausgeübt wurde, ändert nichts an deren Inhalt. Die allgemeinen und durch keine

konkreten Anhaltspunkte gestützten Befürchtungen der Beschwerdeführerin,

mangels Erkennbarkeit der Grundstücksgrenze und wegen beschränkter

Benützungsrechte durch Dritte werde sie selber von der Dienstbarkeitsfläche verdrängt,

sind kein Bauverweigerungsgrund. Es kann nicht von vornherein davon ausgegangen

werden, die Beschwerdegegnerschaft werde die Dienstbarkeit in rechtswidriger

Weise ausüben. Sollte dies eintreten, so stehen der Beschwerdeführerin die

zivilrechtlichen Behelfe gegen eine solche Überschreitung zu. Wenn die

Grundstücksgrenze zwischen dem Grundstück der Beschwerdeführerin und dem

Baugrundstück nicht erkennbar ist, kann diese ohne Weiteres durch die

Beschwerdeführerin markiert werden. In diesem Zusammenhang ist ihr

widersprüchliches Verhalten vorzuwerfen, wenn sie einerseits die Umstände im Zusammenhang

mit der Benützung der drei Parkplätze auf dem Nachbargrundstück als Bauverweigerungsgrund

darstellt und gleichzeitig die Schaffung vermehrter Parkmöglichkeiten auf dem

Baugrundstück verlangt.

Gemäss Dispositiv-Ziffer 1.5 der

Baubewilligung vom 26. Februar 2009 hat die Ausfahrt von den Parkplätzen

in die H-Strasse vorwärts zu erfolgen und müssen diese mangels eigener

Wendemöglichkeiten auf dem eigenen Grundstück rückwärts befahren werden. Da das

Grundstück der Beschwerdeführerin im Bereich der Zufahrt lediglich 6,80 m breit

ist (Abstand H-Strasse bis Baugrundstück Kat.-Nr. 03), betrifft diese

Auflage wenig mehr als die Länge eines Parkplatzes und ist nicht

rechtsverletzend. Die hinreichende Zugänglichkeit des Baugrundstücks ist auch

mit dieser Auflage gegeben.

4.

4.1

Gemäss den Erwägungen im angefochtenen baurechtlichen

Entscheid löst das Bauvorhaben die Pflicht zur Schaffung von fünf

Abstellplätzen für das Wohnen aus, während das Bauprojekt drei Parkplätze

ausweist. Die Planungs- und Baukommission Thalwil hat mit der Baubewilligung

für die zwei fehlenden Parkplätze eine Ersatzabgabe von Fr. 19'600.- festgelegt,

zahlbar innert 60 Tagen (Dispositiv-Ziffer 1.4). Die Vorinstanz ist auf die Einwände

der Beschwerdeführerin hiergegen nicht eingetreten, da auf dem Baugrundstück

sinnvollerweise nicht mehr als die drei bewilligten Abstellplätze realisiert

werden könnten und die Rekurrentin nicht darlege und auch nicht ersichtlich sei,

welche Vorteile ihr die Beteiligung der Bauherrschaft an einer Gemeinschaftsanlage

bringen würde.

Die Beschwerdeführerin bringt

vor Verwaltungsgericht hierzu vor, die Vorinstanz habe den zu subsumierenden

Sachverhalt gar nicht geprüft. Sie nehme unsubstanziiert an, dass sich auf dem

Baugrundstück sinnvollerweise nicht mehr als die drei bewilligten Abstellplätze

realisieren liesse. Sie übergehe die Fragen, wie viele Pflichtabstellplätze

erforderlich seien, ob sie auf dem Baugrundstück oder in nützlicher Entfernung

davon möglich seien, ob sie sicher benützbar seien, ob es für Besucher

ausgeschiedene Abstellplätze gebe und ob allenfalls von einer unterirdischen

oder wenigstens gedeckten Parkierung abgesehen werden könne. Auf dem

Baugrundstück gebe es die Möglichkeit für eine Realerfüllung, wie die

eingereichten Machbarkeitsskizzen zeigten. Seien die Zufahrtsverhältnisse wie

hier ab H-Strasse derart prekär, müsse nach Varianten und Alternativen gesucht

werden. Das Baugrundstück könnte fahrwegmässig besser und direkter von der I-Strasse

her erschlossen werden. Es brauche hierzu nur eine geringfügige, ganz wenige

Quadratmeter umfassende Grenzbereinigung zwischen den Eigentümern der

Grundstücke Kat.-Nrn. 07, 08, 09 und 10, um den Versatz der Südostecke des

Baugrundstücks samt Zufahrtsparzelle Kat.-Nr. 08 auszugleichen. Das sei

mit etwas gutem Willen ohne Weiteres möglich. Sollte dies scheitern, seien die

Voraussetzungen für die Einleitung eines Quartierplanverfahrens gegeben.

4.2

Das Bauvorhaben löst unbestrittenermassen die Pflicht zur

Schaffung von fünf Abstellplätzen für das Wohnen aus. Besucherparkplätze sind,

wie die Beschwerdeführerin selber ausführt (Beschwerdeschrift Ziff. 3.12),

erst ab fünf Wohnungen erforderlich, vorliegend mithin nicht vorgeschrieben.

Wie sich aus der Regelung von § 242 ff. PBG ergibt,

ist diese Pflicht vorzugsweise real zu erfüllen (Frey, Die Erstellungspflicht

von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge nach zürcherischem Recht, 1987, S. 77).

Darunter ist die Schaffung von Parkfeldern auf dem Baugrundstück oder in

nützlicher Entfernung von diesem zu verstehen (§ 244 Abs. 1 PBG),

ferner die Erstellung einer Gemeinschaftsanlage oder die Beteiligung an einer

solchen (§ 245 Abs. 2 PBG; Frey, a.a.O., S. 77 f.). Ist die

Realerfüllung binnen angemessener Frist nicht möglich, so tritt laut § 246

PBG eine Ersatzabgabe an deren Stelle.

Aufgrund dieser Rechtslage hat das Verwaltungsgericht wiederholt

erkannt, dass die Unmöglichkeit, Abstellplätze zu schaffen, nicht zur

Bauverweigerung führe (VGr, 25. Mai 1993 [VB 93/0001], 13. November

1992.

[VB 92/0088]; vgl. auch RB 1986 Nr. 8). Dies gilt auch für die

hier vorab streitige Möglichkeit, ob auf dem Baugrundstück selber nicht nur

drei, sondern fünf Abstellplätze zu schaffen seien. Würden die Rügen der

Beschwerdeführerin zutreffen, hätte dies höchstens zur Folge, dass die

Bauherrschaft verpflichtet werden müsste, auf dem Baugrundstück weitere Abstellplätze

zu schaffen oder sich an einer Gemeinschaftsanlage im Sinn von § 245 PBG

zu beteiligen. Gemäss ständiger verwaltungsgerichtlicher

Rechtsprechung ist einem Nachbar mangels Rechtsschutzinteresse die Legitimation

abzusprechen, wenn der gerügte Projektmangel durch eine für ihn bedeutungslose

Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995

Nr. 14). Der Erstellung von zwei weiteren Pflichtabstellplätzen auf dem Baugrundstück

selber bringt der Beschwerdeführerin keine direkten Vorteile, würde vielmehr

die von ihr bekämpfte Befahrung der Dienstbarkeitsfläche auf ihrem eigenen

Grundstück verstärken. Auch aus einer Verpflichtung der Bauherrschaft sich – anstelle

der verfügten Ersatzabgabe – an einer Gemeinschaftsanlage zu beteiligen,

würde der Beschwerdeführerin keinen direkten Vorteil bringen. Zu Recht ist

daher die Baurekurskommission auf die Rügen der Beschwerdeführerin im

Zusammenhang mit der Realerfüllung der Pflichtparkplätze auf dem Baugrundstück

nicht eingetreten.

4.3

Die Rüge der Beschwerdeführerin ist zudem auch inhaltlich verfehlt:

Die von der Beschwerdeführerin aufgezeigte Möglichkeit,

auf dem Baugrundstück selber weitere Pflichtabstellplätze zu schaffen (act.

5/3), hätte zur Folge, dass auch der – abfallende – östliche Bereich

des Baugrundstücks als Parkierungsfläche beansprucht werden müsste, und würde

die Wohnwertqualität des östlichen Ersatzbaus H-Strasse 02 offensichtlich stark

mindern. Gleiches gilt für eine – kostenmässig zudem unzumutbare – unterirdische

Parkierungsanlage auf dem Baugrundstück selber. Die von der Beschwerdeführerin

propagierte Zufahrt von der I-Strasse her scheitert schon daran, dass der Bauherrschaft

(als Grundeigentümer des Baugrundstückes Kat.-Nr. 03) das hierfür

erforderliche Fahrwegrecht nur über die Wegparzelle Kat.-Nr. 08,

nicht aber über die Grundstücke Kat.-Nrn. 11, 09 und 12 zusteht. Es ist

daher nicht zu beanstanden, dass die örtliche Baubewilligungsbehörde die

Realerfüllung nur von drei Abstellplätzen auf der Nordseite des Bauprojekts verlangt

hat. Wie die Planungs- und Baukommission in der Baubewilligung festgehalten

hat, ist eine Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage innert nützlicher Frist

und innert nützlicher Umgebung nicht möglich. Diese Feststellung hat die

Beschwerdeführerin nicht substanziiert infrage gestellt. Zu Recht hat die

örtliche Baubewilligungsbehörde unter diesen Umständen die Realerfüllung von

drei Abstellplätzen verlangt und hinsichtlich von zwei Pflichtabstellplätzen

gestützt auf § 246 PBG eine Ersatzabgabe verfügt.

5.

Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist

abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der

Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu (§ 17

Abs. 2 VRG). Vielmehr hat sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG

die private Beschwerdegegnerschaft für deren Umtriebe im Beschwerdeverfahren zu

entschädigen. Angesichts der umfangreichen Einwände gegen das Bauprojekt

erweist sich eine Parteientschädigung von je Fr. 500.-, total Fr. 2'000.-

(inkl. MwSt.), als angemessen.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 200.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'200.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine

Parteientschädigung von je Fr. 500.-, total Fr. 2'000.-, zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…