VB.2009.00630

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00630

19. Mai 2010Deutsch17 min

(URT.2010.12335)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 3. Februar

2009 A die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch der Gebäude C-Gasse 01, 02

und 03 sowie die Erstellung eines Mehrfamilienhauses, D-Strasse 04, auf den Parzellen

Kat.-Nrn. 05, 06 und 07 sowie die Vereinigung dieser Parzellen zur Parzelle

Kat.-Nr. 08. Gemäss Dispositiv-Ziffer II.B.1a hatte die Bauherrschaft vor

Baubeginn entweder den Nachweis zu erbringen, dass das Hofgebäude C-Gasse 09

abgebrochen wurde, oder gegenüber diesem einen Gebäudeabstand von 7 m

einzuhalten. Laut Dispositiv-Ziffer II.B.1f hatte die Bauherrschaft zudem dem

Amt für Baubewilligungen für die Unterschreitung der Gebäudeabstände den Nachweis

der Einräumung der definitiven Näherbaurechte zu den Parzellen Kat.-Nrn. 10 (E-Strasse

11) und 12 (E-Strasse 13) beizubringen.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob A am 9. März 2009 Rekurs an die

Baurekurskommission I und beantragte die ersatzlose Aufhebung der beiden

Nebenbestimmungen Dispositiv-Ziffern II.B.1a und 1f.

Die Baurekurskommission I hiess am 2. Oktober 2009

den Rekurs teilweise gut. Sie fasste Dispositiv-Ziffer II.B.1a neu (Rekursentscheid

Dispositiv

Dispositiv-Ziffer I Abs. 2) und hob Dispositiv-Ziffer II.B.1f (Rekursentscheid

Dispositiv-Ziffer I Abs. 3) des Bauentscheides ersatzlos auf; im Übrigen

wies sie den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat.

III.

Mit Beschwerde vom 3. November 2009 beantragte die

Stadt Zürich dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid vom 2. Oktober

2009 insoweit aufzuheben, als der Rekurs gutgeheissen wurde, und demzufolge Dispositiv-Ziffern

II.B.1a und 1f des Bauentscheids vom 3. Februar 2009 zu bestätigen, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Baurekurskommission I beantragte Abweisung der

Beschwerde. Der Beschwerdegegner stellte den Antrag, die Beschwerde als

gegenstandslos geworden abzuschreiben, soweit diese Dispositiv-Ziffer II.B.1a

zum Gegenstand habe, und im Übrigen abzuweisen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

In Replik und Duplik hielten die Parteien an ihren

Rechtsstandpunkten fest.

Die Erwägungen der Baurekurskommission I im

Rekursentscheid vom 2. Oktober 2009 sowie die Ausführungen der Parteien in

ihren Rechtsschriften werden – soweit rechtserheblich – in den

nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

Gemäss § 70 in Verbindung mit § 21 lit. b

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist eine

Gemeinde zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen zur

Beschwerde berechtigt. Diese für das Verwaltungsverfahren allgemein geltende

Bestimmung betreffend die Rechtsmittelbefugnis der Gemeinden ist auch auf dem

Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts anwendbar (RB 1998 Nr. 12).

Die Beschwerdeberechtigung liegt nach der Praxis u.a. dann vor, wenn sich die

Gemeinde für die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts

wehrt oder wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte Entscheidungs- oder

Ermessensfreiheit geltend macht (VGr, 24. September 1985, BEZ 1985

Nr. 44 = ZBl 87/1986, S. 40; VGr, 6. Oktober 1995,

VB.95.00093; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 62; vgl. auch

Martin Bertschi, Die Beschwerdebefugnis der Gemeinde im Zürcher

Verwaltungsprozess, in: Peter Breitschmied et al. [Hrsg.], Grundfragen der

juristischen Person, Bern 2007, S. 16 ff.).

Vorliegend macht die Beschwerdeführerin eine Verletzung

ihrer Quartiererhaltungsvorschriften durch die Baurekurskommission I geltend,

insbesondere von Art. 24g der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt

Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO).

Sie ist somit zur Beschwerdeerhebung legitimiert.

Gemäss Dispositiv-Ziffer II.B.1a der Baubewilligung vom 3. Februar

2009 hat die Bauherrschaft vor Baubeginn entweder den Nachweis zu erbringen,

dass das Hofgebäude C-Gasse 09 abgebrochen wurde, oder gegenüber diesem einen

Gebäudeabstand von 7 m einzuhalten. Diese Nebenbestimmung wurde von der

Vorinstanz abgeändert (Entscheid der Vorinstanz, Dispositiv-Ziffer I Abs. 2).

Die Beschwerdeführerin beantragt dem Verwaltungsgericht u.a., die Auflage Dispositiv-Ziffer

II.B.1a wiederherzustellen. Zwischenzeitlich wurde indessen das Hofgebäude C-Gasse

09 abgebrochen. Die Bauherrschaft ist damit der von der Beschwerdeführerin

statuierten Auflage nachgekommen. Die Beschwerde ist somit in diesem Punkt

gegenstandslos geworden und abzuschreiben. Das – nunmehr nur noch theoretische –

Interesse der Gemeinde an der Beantwortung der diesbezüglich aufgeworfenen

Rechtsfrage begründet kein hinreichendes Rechtsschutzinteresse (RB 1981

Nr. 9 = ZBl 83/1982, 216; 1985 Nr. 10; 1987 Nr. 2 = BEZ 1987

Nr. 21; vgl. auch RB 1995 Nr. 11 E. 3; Kölz/Bosshart/Röhl, § 21

N. 25).

3.1 Das Baugrundstück ist gemäss geltender Bau- und

Zonenordnung der Stadt Zürich der Quartiererhaltungszone QI3b zugeschieden. Das

streitige Bauprojekt sieht vor, die Gebäude C-Gasse 01, 02 und 03 abzubrechen

und stattdessen ein entlang der F-Gasse/D-Strasse abgewinkelt angeordnetes

Randgebäude zu erstellen, dessen Westfassade auf die gemeinsam mit dem

Grundstück Kat.-Nr. 14 verlaufende Grenze gesetzt werden soll. Das Neubauvorhaben

besteht aus einem dreigeschossigen Baukörper mit Attikageschoss, einem als

Souterrain bezeichneten anrechenbaren und einem nichtanrechenbaren Untergeschoss.

Die Erschliessung erfolgt über die D-Strasse.

3.2 Im Streit steht (noch) Dispositiv-Ziffer

II.B.1f der Baubewilligung vom 3. Februar 2009, wonach dem Amt für

Baubewilligungen für die Unterschreitung der Gebäudeabstände der Nachweis der

Einräumung der definitiven Näherbaurechte zu den Parzellen Kat.-Nrn. 10 (E-Strasse

11) und 12 (E-Strasse 13) beizubringen sei. Gemäss Erwägung lit. E.d zur

Baubewilligung betragen die Abstände der Nordfassade des Neubauprojektes zu

diesen Gebäuden rund 5,52 m statt 7,0 m. Gemäss Interpretation der

städtischen Baubehörden schlössen die Bestimmungen der kommunalen Bauordnung

die im seitlichen Bereich geltenden kantonalen Abstandsvorschriften nicht aus.

Daher hätten Randgebäude gemäss ständiger Praxis einen seitlichen Grenzabstand

von mindestens 3,5 m und einen Gebäudeabstand von mindestens 7 m

einzuhalten, wenn keine geschlossene Bauweise möglich oder erforderlich sei.

Die Vorinstanz verweist zu dieser Rechtsfrage auf ihren in

BEZ 2008 Nr. 58 publizierten Entscheid, wonach mangels positiver

Normierung in den Grundmassen der Quartiererhaltungszone I (Art. 24g Abs. 2

BZO) Randgebäude keinen seitlichen Grenzabstand einhalten müssten. In den

Erwägungen zu diesem Entscheid führt die Baurekurskommission als Begründung an,

die Grenz- und Gebäudeabstände für Randgebäude in der Quartiererhaltungszone I

würden hofseitig individuell geregelt, teils werde explizit die Beachtung der kantonalen

Abstandsvorschriften verlangt. Im seitlichen Bereich sei der Grenzbau erlaubt.

Eine seitliche Grenz- bzw. Gebäudeabstandsvorschrift oder ein genereller

Hinweis auf die Anwendbarkeit der kantonalen Abstandsnormen fehle in den

Grundmassen. Der Gebäudeabstand lasse sich nicht auf § 287 lit. a des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) stützen; da in den

für Randgebäude geltenden Grundmassen (Art. 24g Abs. 2 BZO) kein

Grenzabstandsmass festgelegt worden sei, fehle es bereits an einer Bezugsgrösse,

um die für den Gebäudeabstand massgebliche Summe ermitteln zu können. Die Einhaltung

eines seitlichen Gebäudeabstandes von 7 m lasse sich auch nicht auf § 274 Abs. 1

PBG stützen, wonach der Abstand eines neuen Bauvorhabens zu einem

Nachbargebäude, das näher an der Grenze stehe, als es nach den Bauvorschriften

zulässig sei, aus der Summe des kommunalen Grenzabstandes und dem

kantonalrechtlichen Mindestgrenzabstand gebildet wird. Fehle wie hier eine

kommunale Grenzabstandsvorschrift, wäre folglich lediglich ein Abstand von 3,5

m zu wahren. Bei der mangelnden Festlegung einer Grenzabstandsvorschrift handle

es sich aus – im Entscheid BEZ 2008 Nr. 58 näher dargelegten

Gründen – nicht um ein Versehen des kommunalen Gesetzgebers, sondern um

einen bewussten Ausschluss der Anwendbarkeit der kantonalen Abstandsvorschriften.

Mangels ausdrücklicher positiver Normierung in den Grundmassen der

Quartiererhaltungszone I (Art. 24g Abs. 2 BZO) müssten Randgebäude

keinen seitlichen Gebäudeabstand einhalten. Welchen Abstand ein Neubau von

einem in offener Bauweise erstellten nachbarlichen Randgebäude einzuhalten habe,

könne insbesondere mittels feuerpolizeilichen Vorschriften bestimmt werden. In

der Regel genüge bei Gebäuden, deren beide Aussenwände eine nicht brennbare

äusserste Schicht aufwiesen, ein Schutzabstand von 5 m (Ziffer 2.3 Abs. 2 lit. C

der Brandschutzrichtlinie "Schutzabstände Brandabschnitte" der

Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen [VKF]). In speziellen Fällen sei bei

ungenügenden Schutzabständen Ersatzmassnahmen vorzusehen.

3.3 Diesen Ausführungen hält die Beschwerdeführerin

in ihrer Beschwerde entgegen, gemäss Art. 24g Abs. 3 BZO sei der

seitliche Grenzbau nicht von der nachbarlichen Zustimmung oder vom

Vorhandensein eines bestehenden Gebäudes auf der Grenze, an das angebaut werden

könne, abhängig. Eine Einschränkung ergebe sich aber nach der Rechtsauffassung

der Bausektion insofern, als zu einem nicht auf der Grenze stehenden Nachbargebäude

– vorbehältlich eines Näherbaurechts – ein Gebäudeabstand von

mindestens 7 m einzuhalten sei. Der erlaubte Grenzbau setze nämlich

voraus, dass keine Verletzung kantonaler oder kommunaler Mindestabstände

eintrete (§ 287 lit. a PBG); damit seien die Gebäudeabstände gemeint.

Könne oder wolle die Bauherrschaft seitlich nicht auf die Grundstücksgrenze

bauen, habe ein Neubau ausserdem einen Grenzabstand von 3,5 m zu wahren.

4.1 Gemäss § 50a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 50 Abs. 3 PBG kann die Bau- und Zonenordnung bei den

Quartiererhaltungszonen Abweichungen von den kantonalrechtlichen Vorschriften

über die Grenz- und Gebäudeabstände vorsehen. Bei den bezüglich Grenz- und

Gebäudeabständen streitigen Bestimmungen der Quartiererhaltungszonen der

Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (Art. 24b ff. BZO) handelt es sich

mithin um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung durch

die kommunalen Behörden nach ständiger Rechtsprechung zu schützen ist, wenn sie

vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Bei der Überprüfung einer kommunalen

Anordnung haben sich deshalb die kantonalen Rechtsmittelinstanzen insofern

zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988

Nr. 14 E. 1h; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19; § 50

N. 8 und 9). Dem Verwaltungsgericht kommt gemäss § 50 Abs. 1 und

2 VRG von vornherein nur eine Kontrolle von Rechtsverletzungen zu.

4.2 Gemäss Art. 24f BZO zeichnen sich die

Gebiete der Quartiererhaltungszone I aus durch eine die Strassen beidseits

begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte des späten 19.

und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und Innenhöfen oder

Ansätzen zu einer Hofbildung. Der rückwärtige Bereich bzw. die Höfe sind

unterschiedlich dicht bebaut oder grossflächig frei gehalten. In dieser Zone

sind die "Randgebäude", d.h. nach der Definition von Art. 24g Abs. 1

BZO die "Hauptgebäude entlang Strassen und Plätzen", strassenseitig

auf die in der betreffenden Gebäudezeile vorherrschende Bauflucht bzw. eine

weiter zurückliegende Baulinie zu bauen (Art. 24g Abs. 4 Satz 1

BZO). Im seitlichen Bereich ist laut Art. 24g Abs. 3 BZO die

geschlossene Bauweise zustimmungsfrei gestattet, beim Ersatz von

Hauptgebäuden mit seitlich geschlossener Bauweise vorgeschrieben. Wie das

Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 20. August 2008 festgehalten hat,

dürfen damit in der Quartiererhaltungszone Neubauten ohne Zustimmung des

benachbarten Grundeigentümers als Grenzbau erstellt werden, auch wenn nicht an

ein bestehendes Gebäude angebaut wird (VGr, 20. April 2008, VB.2008.210,

E. 3, www.vgrzh.ch). Die Bestimmung von Art. 24g Abs. 3 BZO

zielt darauf hin, den bestehenden Quartiercharakter mit mehrheitlich, aber

nicht ausschliesslich geschlossener Bauweise zu erhalten bzw. zu erweitern.

4.3 Vorab ist zu prüfen, ob in der

Quartiererhaltungszone I ein Randgebäude (Hauptgebäude) im seitlichen Bereich

einen Grenzabstand einzuhalten hat, sofern die Baute nicht als Grenzbaute

auf die Grenze gestellt wird. Auch wenn sich der Rekursentscheid BEZ 2008

Nr. 58 im Ergebnis über den Gebäudeabstand ausspricht, hält die

Baurekurskommission darin wie auch im angefochtenen Rekursentscheid vom 2. Oktober

2009 unmissverständlich fest, dass gemäss ihrer Rechtsauffassung im seitlichen

Bereich keinerlei Grenzabstandspflicht eingreift und auch nicht ein seitlicher

Mindestgrenzabstand von 3,5 m einzuhalten ist.

Eine seitliche Grenz- bzw. Gebäudeabstandsvorschrift oder

ein genereller Hinweis auf die Anwendbarkeit der kantonalen Abstandsnormen

fehlt in den Bestimmungen der Quartiererhaltungszone I. Dies im Gegensatz zu

jenen der Quartiererhaltungszone II, in welcher ein Grenzabstand von 3,5 m

verlangt wird (Art. 24l Abs. 1 BZO) und die geschlossene Bauweise entlang

Strassen und Plätzen im seitlichen Bereich gestattet ist, d.h. entsprechend Art. 7

Abs. 2 BZO beim Anbau an ein bestehendes Gebäude oder – nicht

zustimmungsfrei wie in der Quartiererhaltungszone I, sondern – mit

schriftlicher Zustimmung der benachbarten Eigentümerschaft. Die Regelung,

wonach ein in offener Überbauung erstelltes Gebäude seitlich gegenüber dem

Nachbargrundstück überhaupt keinen Grenzabstandsvorschriften unterliegt, ist

dem zürcherischen Baurecht grundsätzlich fremd. Bereits das "Gesetz betr.

eine Bauordnung für die Städte Zürich und Winterthur und für städtische Verhältnisse

überhaupt, vom 30. Brachmonat 1863" (OS 13, 143) bestimmte, dass längs

Strassen und öffentlichen Plätzen die Gebäude auf die Grenze des benachbarten

Grundstücks gesetzt werden könnten, soweit nicht privatrechtliche Gründe

entgegenstünden (Art. 20 Abs. 1); Seitenfronten, welche nicht auf die

Grenze gesetzt würden, müssten wenigstens 12 Fuss, d.h. nach der

Umrechnungstabelle des Konkordates über eine gemeinsame schweizerische Mass-

und Gewichtsordnung vom 17. August 1835 wenigstens 3,6 m (1 Fuss =

0,3 m) "von der Grenze entfernt bleiben" (Art. 20 Abs. 2).

Auch das Baugesetz für Ortschaften mit städtischen Verhältnissen vom 23. April

1893 (ZG 5, 3 ff.: BauG), welches das Gesetz von 1863 ablöste, verlangte einen

Mindestgrenzabstand von 3,5 m von der "nachbarlichen Grenze" (Art. 55

BauG). Dieser Mindestgrenzabstand galt auch "längs Strassen und öffentlichen

Plätzen" bei Gebäuden, die "seitlich nicht auf die Grenze gestellt

werden" (§ 57 BauG). Diese Regelung wurde mit dem Planungs- und

Baugesetz fortgeschrieben. Gemäss § 269 PBG unterliegen nur unterirdische

Gebäude sowie oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als 50 cm

überragen und keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen, keinen

Abstandsvorschriften; solche gelten als "abstandsfreie Gebäude" (Randtitel

zu § 269 PBG). "Alle anderen Gebäude" haben nach § 270 Abs. 1

PBG einen Grenzabstand von 3,5 m zu Nachbargrundstücken einzuhalten,

sofern sie nicht als Grenzbau auf die Grenze gestellt werden. Angesichts dieser

– in der Stadt Zürich seit rund 150 Jahren geltenden – gesetzlichen

Regelung darf nicht leichthin darauf geschlossen werden, in der

Quartiererhaltungszone I, welche laut § 50a Abs. 1 PBG gerade die

Erhaltung und Erweiterung der Nutzungsstruktur und baulichen Gliederung der

betreffenden Gebiete mit hoher Siedlungsqualität zum Ziel hat, gälten im

seitlichen Bereich nunmehr keinerlei Abstandsvorschriften mehr und könnten

damit Hauptbauten (Randgebäude) – vorbehältlich feuerpolizeilicher

Bestimmungen – mit jedem beliebigen Abstand zum Nachbargrundstück erstellt

werden.

Aus dem Umstand, dass Hauptgebäude in der

Quartiererhaltungszone II einen Mindestgrenzabstand von 3,5 m einzuhalten

haben, während Art. 24g Abs. 2 BZO für Randgebäude in der

Quartiererhaltungszone I keinen Grenzabstand bestimmt, kann nicht zwingend geschlossen

werden, der kommunale Gesetzgeber habe in der Letzteren bewusst auf eine

Grenzabstandsregelung verzichtet. Denn die Regelung der Hauptgebäude in der

Quartiererhaltungszone II (Art. 24l BZO) ist relativ einfach gehalten,

während jene für die Quartiererhaltungszone I viel umfangreicher ausgefallen

ist mit detaillierten Abstandsbestimmungen für die Randgebäude gegenüber der

Hofseite (Art. 24g BZO) und von Hofgebäuden selber (Art. 24h BZO).

Der Einwand der Beschwerdeführerin, dem kommunalen Gesetzgeber sei

offensichtlich ein Versehen unterlaufen, indem er in der Quartiererhaltungszone

I den Mindestgrenzabstand im seitlichen Bereich nicht regelte bzw. nicht

explizit auf die kantonalen Abstandsbestimmungen verweise, ist nachvollziehbar.

Auch aus dem Wortlaut von Art. 24g Abs. 3 BZO kann eher auf eine

Unterlassung geschlossen werden, denn es ist nicht einzusehen, weshalb der

Gesetzgeber (nur) festhielt, eine Grenzbaute könne zustimmungsfrei

erstellt werden, wenn im seitlichen Verhältnis jeglicher Abstand ohne

nachbarliche Zustimmung zulässig sein soll. Weiter wäre die Planungssicherheit

beeinträchtigt, wenn für die einzelnen Grundeigentümer Ungewissheit darüber

bestünde, wie nahe ein künftiges nachbarliches Bauvorhaben an die gemeinsame

Grenze zu stehen kommen kann. Es fehlt ein positiver Hinweis, dass der

Gesetzgeber mit den Bestimmungen über die Quartiererhaltungszone I bewusst die

aufgezeigte rund 150 Jahre alte Regelung, unter welcher die in ihrer baulichen

Struktur zu bewahrenden Quartiere entstanden sind, ändern und im seitlichen

Bereich den kantonalen Mindestgrenzabstand von 3,5 m "ausschalten"

wollte, womit – neben Grenzbauten – auch "grenznahe"

Bauten, also solche mit einem Abstand von weniger als 3,5 m ohne

Zustimmung des Nachbarn zugelassen würden. Unter diesen Umständen kann der

Beschwerdeführerin nicht vorgeworfen werden, ihre Auslegung von Art. 24g

BZO, wonach Randgebäude im seitlichen Bereich einen Grenzabstand von 3,5

m einzuhalten hätten, wenn sie nicht auf die Grenze gestellt würden, sei nicht

vertretbar und rechtsverletzend.

4.4 Es stellt sich weiter die Frage, welchen

Gebäudeabstand im seitlichen Bereich ein in der Quartiererhaltungszone I nicht

als Grenzbaute, sondern in offener Bauweise mit einem Grenzabstand von

mindestens 3,5 m geplantes Gebäude gegenüber Bauten auf dem Nachbargrundstück

einzuhalten habe. Gemäss § 271 PBG hat der Abstand zwischen Gebäuden, die

Grenzabstände einhalten müssen, ohne Rücksicht auf die Grundstücksgrenzen der

Summe der beidseitig nötigen Grenzabstände zu entsprechen. Steht ein

nachbarliches Gebäude näher an der Grenze, als es nach den Bauvorschriften

zulässig ist, so genügt als Abstand die Summe aus dem Grenzabstand, den das

neue Bauvorhaben benötigt, und dem kantonalrechtlichen Mindestgrenzabstand (§ 274

Abs. 1 PBG).

In Anwendung dieser Bestimmungen hat somit in der

Quartiererhaltungszone I ein Randgebäude, welches nicht auf die Grenze gestellt

wird, im seitlichen Bereich einen Grenzabstand von 3,5 m und einen

Gebäudeabstand von 7 m einzuhalten. Dem entspricht auch die von der

Beschwerdeführerin vertretene Rechtsauffassung. Gründe, welche diese Auslegung

als rechtsverletzend oder als nicht vertretbar erscheinen lassen, sind keine ersichtlich.

Die Regelung, dass ein Gebäude einen entsprechend grösseren Abstand (als 3,5 m)

gegenüber der gemeinsamen Grenze wahren muss, wenn auf dem Nachbargrundstück

ein Gebäude steht, welches den Mindestgrenzabstand unterschreitet, entspricht

der gesetzlichen Bestimmung von § 274 Abs. 1 PBG. Eine analoge

Bestimmung fand sich auch im alten Baugesetz von 1893. Gemäss dessen § 57

hatten Gebäude längs Strassen und öffentlichen Plätzen, welche seitlich nicht

auf die Grenze gestellt werden, einen seitlichen Abstand von einem benachbarten

Gebäude von wenigstens 7 m und von der nachbarlichen Grenze von wenigstens 3,5

m einzuhalten. Wies das nachbarliche Grundstück eine geringe Breite auf, konnte

es unüberbaubar werden, wenn der Bauherr einen Grenzabstand von (nur) 3,5 m

einhielt, weil in diesem Fall nicht mehr geschlossen an die Grenze gebaut

werden konnte. Für diesen Fall gab § 57 Satz 2 BauG dem Eigentümer

der Nachbarparzelle (sogar) das Recht, gegen einen Grenzabstand von

weniger als sieben Meter Einsprache zu erheben (vgl. auch Hans Egger,

Einführung in das züricherische Baurecht, 3. A., Wädenswil 1970, S. 88 f.).

Das Argument der Baurekurskommission, die Festlegung von

seitlichen Gebäudeabständen stehe dem Ziel, in diesem Gebiet das

Erscheinungsbild der klassisch in geschlossener Bauweise erstellten

Blockrandüberbauung zu fördern, entgegen (BRK I, 11. April 2008, BEZ 2008

Nr. 58, E. 8.4 Abs. 4), lässt sich nicht halten. Sie übersieht,

dass die von der Stadt Zürich verfochtene Rechtsauffassung jener langjährigen

Rechtsordnung entspricht, unter deren "Regime" die in der Baustruktur

zu erhaltenden Blockrandüberbauungen entstanden.

4.5 Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die

Auslegung der Beschwerdeführerin, wonach in der Quartiererhaltungszone I nicht

als Grenzbaute erstellte Randgebäude (Hauptgebäude) im seitlichen Abstand einen

Grenzabstand von 3,5 m und gegenüber einem benachbarten Gebäude einen

Gebäudeabstand von 7 m einzuhalten haben, vertretbar und nicht rechtsverletzend

ist. Der geplante Neubau hält gegenüber den benachbarten Grundstücken 10 (E-Strasse

11) und 12 (E-Strasse 13) mit 5,52 m den Mindestgrenzabstand von 3,5 m ein,

unterschreitet aber den erforderlichen Gebäudeabstand von 7 m gegenüber

den auf diesen Grundstücken stehenden Bauten E-Strasse 11 und 13. Dispositiv-Ziffer

II.B.1f der Baubewilligung vom 3. Februar 2009, wonach die Bauherrschaft

dem Amt für Baubewilligungen für die Unterschreitung dieser Gebäudeabstände den

Nachweis der Einräumung der definitiven Näherbaurechte beizubringen hat,

erweist sich damit als rechtmässig.

Soweit die Beschwerde materiell geprüft wird, ist sie

gutzuheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).

Hinsichtlich der auf die Abschreibung des Verfahrens infolge Gegenstandslosigkeit

entfallenden Kostenanteils enthält das Verwaltungsrechtspflegegesetz keine Vorschrift.

Das Verwaltungsgericht wendet grundsätzlich § 65 Abs. 1 der

Zivilprozessordnung vom 13. Juni 1976 analog an (RB 1977 Nr. 6).

Dementsprechend entscheidet das Gericht nach Ermessen, wobei es in Betracht

zieht, wer die Gegenstandslosigkeit bzw. das gegen-standslos gewordene

Verfahren verursacht hat oder welche Partei vermutlich obsiegt hätte. Die

Kosten können aber auch – besonders wenn die erwähnten Kriterien versagen – anderweitig

nach Billigkeit verlegt werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 19; VGr,

30. April 2003, VB.2003.00053, E. 2, www.vgrzh.ch). Vorliegend ist

die Gegenstandslosigkeit durch den Gebäudeabbruch auf dem Nachbargrundstück

eingetreten und kann damit nicht einer Partei zugeordnet werden. Es

rechtfertigt sich daher, diesen Kostenanteil von einem Drittel der Gesamtkosten

den Parteien je hälftig aufzuerlegen.

Eine Parteientschädigung steht dem unterliegenden

Beschwerdegegner sowohl für das Rekurs- als auch für das Beschwerdeverfahren

nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Eine solche ist aber auch der obsiegenden

Beschwerdeführerin nicht zuzusprechen. Es gehört zu den angestammten

Verwaltungsaufgaben, in Rechtsmittelverfahren eine korrekte Anwendung des

kommunalen Rechts zu vertreten und nötigenfalls mit Rechtsmitteln

durchzusetzen. Zudem wurde das vorliegende Verfahren durch die auslegungsbedürftige

kommunale Regelung ausgelöst.

Demgemäss

beschliesst die Kammer:

Die Beschwerde wird hinsichtlich von Dispositiv-Ziffer

II.B.1a der Baubewilligung der Bausektion des Stadtrates Zürich vom 3. Februar

2009 als gegenstandslos geworden abgeschrieben;

und entscheidet:

1. Im

Übrigen wird die Beschwerde gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer I Abs. 3 des

Rekursentscheides der Baurekurskommission I vom 2. Oktober 2009 wird

aufgehoben und Dispositiv-Ziffer II.B.1f der Baubewilligung der Bausektion des

Stadtrates Zürich vom 3. Februar 2009 wieder hergestellt.

2. Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 140.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'140.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens werden zu 1/6 der Beschwerdeführerin

und zu 5/6 dem Beschwerdegegner auferlegt.

4. Für das

Beschwerde- und das Rekursverfahren werden keine Parteientschädigungen

zugesprochen.

5. Gegen diesen

Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82

ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung

an…