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Entscheid

VB.2009.00659

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00659

16. Juni 2010Deutsch25 min

(URT.2010.12424)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit zwei separaten Beschlüssen vom 3. März 2009

bewilligte der Bauausschuss des Gemeinderates Affoltern am Albis der A AG den

Neubau eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

an der H-Strasse (nachfolgend: Gebäude H-Strasse) sowie den Neubau eines

Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen samt Tiefgarage auf dem angrenzenden

Grundstück Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse (nachfolgend: Gebäude I-Strasse) in Affoltern

am Albis.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben C und E mit separaten Eingaben vom 6. April

2009.

Rekurs bei der Baurekurskommission II und beantragten die Aufhebung der

angefochtenen Beschlüsse.

Mit Entscheid vom 20. Oktober 2009 vereinigte die

Rekurskommission die Rekursverfahren, hiess die Rekurse gut und hob die

Beschlüsse des Bauausschusses des Gemeinderats Affoltern am Albis vom 3. März

2009.

auf.

III.

Mit Beschwerde vom 12. November 2009 beantragte die A

AG dem Verwaltungsgericht, den angefochtenen Rekursentscheid aufzuheben und die

Akten an die Vorinstanz zur Fortsetzung des Rekursverfahrens zurückzuweisen,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. In prozessualer Hinsicht verlangte die

Beschwerdeführerin sodann, dass die Verfahren in ein solches betreffend das

Bauvorhaben an der I-Strasse und in ein solches betreffend das Bauvorhaben an

der H-Strasse zu trennen seien und über Letzteres vorab zu entscheiden sei; mit

Präsidialverfügung vom 8. Februar 2010 wurde das Gesuch um Verfahrenstrennung

abgewiesen.

Die Baurekurskommission II beantragte am 13. Januar

2010.

Abweisung der Beschwerde. Mit separaten Eingaben vom 13. Januar bzw.

14.

Februar 2010 stellten die Beschwerdegegner den nämlichen Antrag, unter

Zusprechung einer Parteientschädigung. Der mitbeteiligte Bauausschuss Affoltern

am Albis beantragte am 2. Februar 2010 Gutheissung der Beschwerde, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner.

In Replik und Duplik hielten die privaten Parteien an

ihren Rechtsstandpunkten fest.

Die Erwägungen der Baurekurskommission II im

Rekursentscheid vom 20. Oktober 2009 sowie die Ausführungen der Parteien in

ihren Rechtsschriften werden – soweit rechtserheblich – in den

nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Die Beschwerdeführerin beantragt die

Durchführung eines Augenscheins. Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt

aufgrund der Akten, insbesondere der Baupläne und den von der

Beschwerdeführerin selber eingereichten Fotos und Pläne mit ausreichender Deutlichkeit

ergibt, kann auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins

verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

Aus dem gleichen Grund konnte auch die Vorinstanz von der Durchführung eines

Augenscheins absehen.

1.2

Die Beschwerdeführerin bemängelt weiter die

Vereinigung der Rekursverfahren durch die Vorinstanz. Sie bringt hierzu vor,

dies hätte nur mit ihrer Einwilligung erfolgen dürfen, welche sie nie erteilt

habe. Sie habe für die beiden Mehrfamilienhäuser an der I-Strasse und an der H-Strasse

bewusst zwei separate Baugesuche eingereicht, denn die beiden Bauvorhaben seien

baulich und funktionell voneinander getrennt und separat realisierbar. Gemeinsam

zu beurteilen sei vorliegend die Frage der Gebäudelänge. Diese sei eingehalten,

wenn nur eines der beiden Mehrfamilienhäuser erstellt werde. Sie wolle sich

eine solche Möglichkeit vorbehalten. Der von der Vorinstanz geortete Mangel,

dass die beiden Gebäude zu nahe beieinander lägen, könne korrigiert werden.

Auch die gerügte Baureife betreffe nur die Erschliessung über die I-Strasse.

Die Vereinigung mehrerer

Rechtsmittelverfahren zu einem einzigen Verfahren aus prozessökonomischen

Gründen ist auch ohne Zustimmung aller Verfahrensbeteiligten zulässig. Der

betreffenden Behörde steht hierbei ein grosser Ermessensspielraum zu (Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 4–31 N. 33).

Vorliegend war die Vereinigung der Rekursverfahren durch die Vorinstanz zweifellos

gerechtfertigt. Die beiden Bauprojekte sind baulich "verzahnt": die

Tiefgarage des einen Gebäudes liegt teilweise unter dem Kellergeschoss des

anderen, die Gebäude stossen aneinander, überstellen die gemeinsame Grenze und

werfen Rechtsfragen auf, die teilweise nur für beide Bauvorhaben gemeinsam beantwortet

werden können.

2.

Die Baugrundstücke Kat.Nrn.

02.

und 01 sind nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Affoltern vom

21.

Juni 2004 (BZO) der Wohnzone W2c zugeschieden. Das Grundstück Kat.-Nr.

02.

grenzt im Südosten unmittelbar an die I-Strasse, die angrenzende Parzelle

Kat.-Nr. 01 im Nordwesten unmittelbar an die H-Strasse. Sie sollen neu mit je einem

im Grundriss fünfeckigen Mehrfamilienhaus überstellt werden. Auf Kat.-Nr. 02

ist ein Dreifamilienhaus mit Tiefgarage (Gebäude I-Strasse), auf der Parzelle

Kat.-Nr. 01 ein Vierfamilienhaus (Gebäude H-Strasse) geplant.

3.

3.1

Die Baurekurskommission II hob die beiden

angefochtenen Baubewilligungen des Bauausschusses des Gemeinderates Affoltern

am Albis vom 3. März 2009 vorab wegen der Überschreitung der zulässigen

Gesamtlänge von 30 m (Art. 3 BZO) auf. Sie hielt in ihrem Rekursentscheid

hierzu fest, im Hinblick auf die Einhaltung der Gebäudelänge stelle sich zuerst

die Frage, ob die beiden Mehrfamilienhäuser als ein einziges Gebäude, als zwei

zusammengebaute, d.h. in geschlossener Bauweise erstellte Gebäude, oder als

zwei separate, d.h. in offener Bauweise errichtete Gebäude zu beurteilen seien.

Von einer einzigen gemeinsamen Aussenhülle und einem gemeinsamen Dach, die

neben einem baulich-funktionalen Zusammenhang die Baukörper als ein einziges

Gebäude erscheinen liessen, könne keine Rede sein. Allerdings könne auch nicht

von zwei in offener Bauweise errichteten Gebäuden gesprochen werden. Die beiden

Bauten seien nicht nur unterirdisch bzw. bis zu 50 cm über dem gewachsenen

Terrain, sondern bis zu ca. 1,5 m über dem gewachsenen Terrain zusammengebaut.

Erst ab dieser Höhe seien die beiden Baukörper voneinander getrennt. Infolge

dieser Verbundenheit könnten sie nicht als völlig frei stehende Gebäude

bezeichnet werden, sondern hätten wegen des Zusammenbaus als zwei in – gemäss

Art. 6 BZO zulässiger – geschlossener Bauweise errichtete Gebäude zu

gelten. Die zwischen den beiden Gebäuden liegende schmale Isolationsschicht

ändere am Zusammenbau nichts, sei doch ein Blick zwischen diesen beiden

Gebäuden hindurch in diesem Bereich nicht möglich. Werde die geschlossene

Bauweise durch die Bau- und Zonenordnung erlaubt, so sei die Statuierung einer

Gesamtlänge zwingend (vgl. § 49 Abs. 2 lit. f des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]),

ansonsten unzählig viele Gebäude, die je für sich die Gebäudelänge einhalten,

aneinander gereiht werden könnten. Es sei daher davon auszugehen, dass das

Zusammenbauen von Gebäuden nur bis zur maximal zulässigen Gebäudelänge von

30.

m gestattet sei. Diese werde hier um 5,5 m deutlich überschritten.

Dieser Mangel erfordere eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts. Sowohl

eine "Tieferlegung" des gesamten Bauvorhabens, sodass die Gebäude nur

noch unterirdisch zusammengebaut wären und von einer offenen Bauweise

gesprochen werden könne, als auch eine die feuerpolizeilichen und

wohnhygienisch motivierten Gebäudeabstandsvorschriften beachtende Trennung und

Redimensionierung wäre mit einer neuen Grundrissaufteilung verbunden und hätte

wegen des geforderten Gebäudeabstands und der Einordnung auch Auswirkungen auf

die Umgebung.

Diesen Ausführungen hält

die Beschwerdeführerin entgegen, auch wenn die beiden Gebäude erst ab einer

Höhe von 1,5 m ab gewachsenem Boden voneinander getrennt seien, seien sie nicht

zusammengebaut. Die Gebäudelänge fokussiere auf "Gebäude". Ein

solches sei ein "nach den Regeln der Baukunde umschlossener Raum" (vgl.

§ 2 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABauV]),

der nach allen Seiten frei stehe (vgl. § 31 Abs. 2 ABauV) und

durch Fassaden und Dach begrenzt werde. Es spiele keine Rolle, wie nahe ein so

definiertes Gebäude zu einem anderen Gebäude stehe. Der Abstand zwischen

Gebäuden werde nicht durch die Vorschriften über die Gebäudelänge, sondern jene

zu den Abständen definiert und begrenzt. Die beiden Gebäude seien nicht als ein

einziges Gebäude, sondern als zwei funktional eigenständige Gebäude zu

betrachten. Nach § 270 Abs. 3 PBG dürfe nicht nur der Grenz-, sondern

auch der Gebäudeabstand unterschritten werden. Allfälligen Nachbarinteressen

wäre durch einschränkende Regelungen über den Mehrlängenzuschlag Rechnung zu

tragen. Unzutreffend sei auch die Behauptung der Rekursinstanz, der Mangel

liesse sich nicht ohne konzeptionelle Überarbeitung des Projekts beheben. Die

betroffenen Geschosse liessen sich durch geringfügige Projektkorrekturen in

ihrer Flächenausdehnung reduzieren, sodass jedenfalls eine deutliche Trennung

von 20–30 cm zwischen Kellergeschoss Gebäude H-Strasse und Untergeschoss

Gebäude I-Strasse entstehe. An der internen Raumdisposition wären nur

geringfügige Änderungen nötig. Sie habe auch aufgezeigt, dass das Haus I-Strasse

im Kellergeschoss bis auf die Flucht des darüber liegenden Erdgeschosses

zurückgenommen werden könnte.

3.2

Gemäss Art. 3 BZO beträgt in der Wohnzone W2c die

maximale Gebäudelänge 30 m, wobei besondere Gebäude bei der Bestimmung der

Gebäudelänge mitzuzählen sind. Die Messweise der Gebäudelänge wird in § 28

ABauV umschrieben. Sie gilt hier – wie die Vorinstanz richtig festgehalten

hat – mangels einer differenzierten Regelung sowohl für Einzelbauten als

auch in geschlossener Bauweise erstellte Gebäudekörper. Gemäss Rechtsprechung

sind dabei unterirdische bzw. den gewachsenen Boden nicht mehr als 50 cm

überragende Gebäudeteile nicht zur Gebäudelänge hinzuzurechnen (VGr, 22. März

2006, VB.2005.00519, E. 3.3, www.vgrzh.ch).

Unbestrittenermassen bilden

die beiden Gebäude I-Strasse und H-Strasse kein Gesamt-, sondern zwei

separate Gebäude. Wegen ihres oberirdisch bis zu einer Höhe von mindestens 1,5

m über dem gewachsenen Terrain seitlichen Zusammenbaus müssen sie als zwei in – gemäss Art. 6 BZO zulässiger – geschlossener Bauweise errichtete Gebäude

qualifiziert werden. Hierzu kann auf die überzeugenden Ausführungen der

Baurekurskommission II verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 1 in

Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

[VRG]). Dass die beiden Gebäude als zwei

funktional eigenständige Gebäude zu betrachten seien, steht der geschlossenen

Bauweise nicht entgegen. Zu Recht hat die Vorinstanz auch festgehalten,

dass vorliegend das Zusammenbauen von Gebäuden in geschlossener Bauweise nur

bis zur maximal zulässigen Gebäudelänge gestattet sei. Die beiden Baukörper H-Strasse

und I-Strasse überschreiten insgesamt die zulässige Gebäudelänge von 30 m um

rund 5,5 m deutlich.

3.3

Können inhaltliche oder formale Mängel eines

Bauprojekts ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, wird die Bewilligung

dennoch erteilt und mit den Nebenbestimmungen verbunden, die zur Schaffung oder

Erhaltung des rechtmässigen Zustands erforderlich sind (§ 321 Abs. 1

PBG). Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens

untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung,

können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (RB 1983

Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,

Zürich 1991, S. 241 f.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs-

und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 21-15 f.).

Die Überschreitung der

maximal zulässigen Gebäudelänge von 30 m um 5,5 m ist nicht

"untergeordneter" Natur, sondern erheblich. Zu Recht hat die

Vorinstanz festgehalten, dass sich dieser Mangel nicht ohne besondere

Schwierigkeiten beheben lässt, sondern eine konzeptionelle Überarbeitung des

Projekts erfordert. Eine "Trennung" der Gebäude erfordert eine

äussere und eine innere Grundrissänderung des einen oder beider Gebäude. Wie die

Änderungen erfolgen, ist offen. Dies ist nicht zuletzt auf den Umstand

zurückzuführen, dass das Bauvorhaben in den Bauplänen infolge der Aufteilung

der beiden Baukörper und der planerischen Darstellung nicht einfach

nachvollziehbar ist; so ist beispielsweise in den Plänen des Gebäudes H-Strasse,

Schnitt A, die Tiefgarage nicht eingezeichnet, obschon das Kellergeschoss

dieses Gebäudes direkt über der Unterniveaugarage des Gebäudes I-Strasse liegt.

Dadurch ist die Vorhersehbarkeit der erforderlichen Planänderungen erschwert.

3.4

Es kommt hinzu, dass die von der

Beschwerdeführerin verfochtene Trennung von 20–30 cm zwischen Kellergeschoss

Gebäude H-Strasse und Untergeschoss Gebäude I-Strasse den Mangel der

Gebäudelängenüberschreitung aus den folgenden Gründen nicht zu beheben vermag:

Die Baurekurskommission II weist zu Recht darauf hin, dass

nach § 286 PBG die geschlossene Bauweise nur samt der dabei zulässigen

Bautiefe und Gesamtlänge durch die Bau- und Zonenordnung erlaubt werden kann.

Wird die geschlossene Bauweise durch die Bau- und Zonenordnung erlaubt, so ist

die Statuierung einer Gebäudegesamtlänge zwingend (§ 49 Abs. 2 lit. f

PBG; § 286 Abs. 2 PBG; vgl. auch RB 2003 Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ

2003.

Nr. 34). Die Regelung der offenen und der geschlossenen Bauweise,

letztere mit der Gesamtlänge und der zustimmungsfreien Bautiefe beim Grenzbau,

verfolgt u.a. gestalterische, wohnhygienische und – bei weiträumiger Betrachtungsweise – siedlungsstrukturierende Zwecke (Roman

Sieber, Die bauliche Verdichtung aus rechtlicher Sicht, Freiburg 1996, S. 105).

Im Gegensatz zu Abstandsvorschriften haben diese nicht primär nachbarschützende

Funktion, sondern stellen ein Instrument der Siedlungsplanung dar und sind

damit der nachbarlichen Disposition nicht zugänglich (Maja Schüpbach Schmid,

Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Entlebuch 2001,

S. 28, 82 ff., 148, auch zum Folgenden; Robert Wolf/Erich Kull, Das

revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Bern 1992,

N. 187). Gleiches gilt beispielsweise auch für die Bestimmung der

zulässigen baulichen Dichte. So ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

in Zonen, welche die zulässige Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern,

sondern mittels Bestimmungen über die Bauweise, Abstände und Volumetrie

festlegen, eine Nutzungserhöhung durch Näherbaurechte nicht zulässig, sondern

ist durch ein Vergleichsprojekt nachzuweisen, dass das Bauvorhaben die aufgrund

der primären Baubegrenzungsnormen zulässige Ausnützung einhält (RB 1996

Nr. 81 = BEZ 1996 Nr. 12; anderer Ansicht: Schüpbach Schmid,

S. 95).

Die Regelung der offenen oder geschlossenen Bauweise samt

der dabei zulässigen Bautiefe und Gesamtlänge kann nach dem Gesagten durch die

Begründung von Näherbaurechten nicht ausser Kraft gesetzt bzw. umgangen werden.

Die offene Bauweise beruht auf einem (kantonalen) Mindestgebäudeabstand von

7.

m (§ 271 in Verbindung mit § 270 Abs. 1 PBG). Folgerichtig

müssten zwei Gebäude, die – aufgrund

eines nachbarlichen Näherbaurechts –

dieses Mass unterschreiten, mit Bezug auf die Gebäudelänge so behandelt werden,

wie wenn sie in geschlossener und nicht in offener Bauweise erstellt wären, mit

der Rechtsfolge, dass bei solchen Bauten die Bestimmungen über die maximal

zulässige Gebäudelänge eingreifen.

Der Gesetz- und Verordnungsgeber hat beim

Mehrlängenzuschlag das Problem erkannt und ermächtigt gemäss § 27 Abs. 2

ABauV die Gemeinden, in der Bau- und Zonenordnung zu bestimmen, dass die für

den Mehrlängenzuschlag massgebliche Fassadenlänge von benachbarten Hauptgebäuden

zusammengerechnet werden, wenn der Gebäudeabstand ein bestimmtes Mass

unterschreitet. In seinem Antrag vom 5. August 1992 (ABl 1992 S. 1128)

an den Kantonsrat führte der Regierungsrat hierzu aus, gestützt auf das mit § 270

Abs. 3 PBG ermöglichte nachbarliche Näherbaurecht könnten nicht nur Grenzabstände,

sondern auch Gebäudeabstände vermindert werden. Das Gesetz knüpfe dies

lediglich an den Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und

feuerpolizeilicher Verhältnisse. Von diesen Einschränkungen nicht erfasst werde

die nachteilige Wirkung gegenüber Dritten, die darin bestehe, dass

Gebäudegruppen mit stark verringerten Gebäudeabständen für sie in ähnlicher

Weise in Erscheinung treten wie zusammengebaute Gebäude und solche mit grosser

Gebäude- bzw. Fassadenlänge. Zur Milderung der Drittwirkung langer Baukörper

könnten die Gemeinden Mehrlängenzuschläge zu den seitlichen Abständen festlegen

(§§ 23 ff.ABauV). Damit das gleiche Ziel auch bei ähnlich wirkenden

Gebäudegruppen mit geringem Gebäudeabstand erreicht werden könne, sei die

kommunale Regelungsbefugnis auf solche Fälle auszudehnen. Diese Begründung

wurde vom Kantonsrat in der Beratung der Änderungsvorlage übernommen, der die

Änderung als "sinnvoll und notwendig" bezeichnete (Protokoll des

Zürcher Kantonsrates, 1991–1995, S. 4477).

Dem Gesetz- und Verordnungsgeber ist aber offensichtlich

entgangen, dass im Anwendungsbereich der Bestimmungen über die offene und

geschlossene Bauweise eine ähnliche Problematik besteht, da dieser – wie gesehen – nicht durch privatrechtliche Näherbaurechtsvereinbarungen im

Sinn von § 270 Abs. 3 PBG eingeschränkt werden kann. Es ist daher von

einer (echten) Regelungslücke auszugehen. Rechtslogischerweise müssten – wie erwähnt – zwei Gebäude, welche den kantonalen Mindestgebäudeabstand von 7

m unterschreiten mit Bezug auf die Gebäudelänge als in geschlossener Bauweise

erstellt behandelt werden, mit der Folge, dass bei solchen Bauten die

Bestimmungen über die maximal zulässige Gebäudelänge eingreift. Die

Rechtswirklichkeit, d.h. die Tatsache, dass in den letzten Jahren viele Gebäude

gestützt auf § 270 Abs. 3 PBG mit reduziertem Gebäudeabstand

realisiert wurden, die sich bei einer derartigen Rechtsprechung – wegen der Überschreitung der

Gebäudelänge – als rechtswidrig

erweisen könnten, zwingt indessen zur Zurückhaltung. Bestimmt die kommunale

Bau- und Zonenordnung in Anwendung von § 27 Abs. 2 ABauV mit Bezug

auf die Berechnung des Mehrlängenzuschlags eine Zusammenrechnung der Fassadenlänge,

wenn der Gebäudeabstand ein bestimmtes Mass unterschreitet, kann davon ausgegangen

werden, dass der (kommunale) Gesetzgeber das gleiche Mass für die

Zusammenrechnung von Gebäuden bei Ermittlung der Gebäudelänge bestimmt hätte.

Mithin kann dieses Mass auch für die Annahme einer "geschlossenen Bauweise"

mit den aufgezeigten Konsequenzen für die Berechnung der Gebäudelänge

herangezogen werden. Hat die Gemeinde von der ihr nach § 27 Abs. 2

ABauV zustehenden Befugnis keinen Gebrauch gemacht, so ist hinsichtlich der

Ermittlung der Gebäudelänge von einer geschlossenen Bauweise wohl dann auszugehen,

wenn der Abstand zweier Gebäude den aus Gründen einwandfreier wohnhygienischer

und feuerpolizeilicher Verhältnisse (vgl. § 270 Abs. 3 PBG)

verlangten Abstand oder ein bestimmtes Mass – nahe liegend wäre bei der

gebotenen zurückhaltenden Rechtsprechung ein Abstand von 3,5 m – unterschreitet. Auf jeden Fall vermag

vorliegend ein Gebäudeabstand zwischen den beiden Gebäuden H-Strasse und I-Strasse

von lediglich 20–30 cm, wie ihn die Beschwerdeführerin vorschlägt, die

Überschreitung der maximalen Gebäudelänge nicht zu beheben.

4.

4.1

Die Baurekurskommission hat die Baubewilligung des

Bauausschusses des Gemeinderats Affoltern vom 3. März 2009 auch wegen der

mangelhaften Erschliessung des Baugrundstücks I-Strasse aufgehoben und hierzu

ausgeführt, eine planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG sei

nicht geltend gemacht worden und auch nicht ersichtlich. Ein Quartierplanverfahren

sei noch nicht eingeleitet worden. Somit sei einzig zu prüfen, ob das

Baugrundstück I-Strasse genügend erschlossen sei. Bei der I-Strasse handle es

sich um eine von der J-Strasse abzweigende, ca. 100 m lange Stichstrasse, die

im Eigentum verschiedener Grundeigentümer stehe und für deren Benützung je

gegenseitige Dienstbarkeiten bestünden. Über die I-Strasse würden gegenwärtig

rund 10 Wohneinheiten erschlossen, nicht hingegen das benachbarte

Alterswohnheim. Von der I-Strasse zweigten auf der Höhe des Baugrundstücks

einzig zwei zum Alterswohnheim gehörende Notzufahrten ab. Mit dem projektierten

Mehrfamilienhaus I-Strasse würden dreizehn Wohneinheiten erschlossen, weshalb

sich der Ausbaugrad gemäss Anhang zu den Zugangsnormalien an einer Zufahrtsstrasse

im unteren Anwendungsbereich zu orientieren habe mit einer Fahrbahnbreite von

4,0–4,75 m sowie beidseitigen Banketten von 30 cm. Diese müsse, da es sich um

eine Stichstrasse handle, einen genügend ausgebauten, verkehrssicheren und

rechtlich gesicherten Kehrplatz aufweisen. Die I-Strasse weise auf dem

massgebenden Abschnitt eine Fahrbahnbreite von ca. 4,5 m, jedoch keine Bankette

auf. Sodann fehle ein rechtsgenügender Kehrplatz. Dass gegenwärtig auf einer

durch die von der I-Strasse abzweigenden Notzufahrten gebildeten Fläche

kleinere Fahrzeuge wenden könnten, ändere nichts daran, dass eine genügend

ausgebaute und verkehrssichere Wendeanlage, auf welcher auch Fahrzeuge der

öffentlichen Dienste oder Last- und Lieferwagen ohne Schwierigkeiten kehren könnten,

fehle. Eine besondere Situation, die ein Abweichen von den Zugangsnormalien

rechtfertigen würde, liege nicht vor. Den Akten sei kein Hinweis zu entnehmen,

dass zumindest auf den Baubeginn hin ein rechtsgenügender Ausbau eines

Kehrplatzes vorliege und dessen Benutzung auch rechtlich gesichert sei. Infolge

dieses mangelhaften Ausbaus der I-Strasse sei das Baugrundstück nicht genügend

erschlossen und somit nicht baureif.

4.2

Zur Frage der Erschliessung des Baugrundstücks I-Strasse

hält die Beschwerdeführerin fest, die Bankette seien zwar optisch nicht

wahrnehmbar ausgeschieden, was indessen hier auch nicht nötig sei. Die Strasse

selbst sei 4,5 m breit; bezugnehmend auf die erforderliche Mindestbreite nach

den Zugangsnormalien von 4 m stünden daher 50 cm für Bankette zur Verfügung,

sodass nur 10 cm fehlten, was ohne Weiteres hingenommen werden könne. Die

Strasse sei gerade, übersichtlich und weise keinen Durchgangsverkehr auf.

Hinsichtlich des Wendeplatzes enthielten die Zugangsnormalien keine konkreten

Hinweise darauf, wie dieser auszugestalten sei. Für eine Zufahrtsstrasse im

unteren Anwendungsbereich genüge jedenfalls eine "Kehrmöglichkeit",

dies im Unterschied zu einem Kehrplatz. Vorliegend bestehe eine Kehrmöglichkeit

auf dem Areal der angrenzenden Alterswohnungen, und zwar direkt gegenüber der

projektierten Ein- und Ausfahrt der Unterniveaugarage. Der bestehende

Wendeplatz sei als Bestandteil des Umgebungsplans mit der Baubewilligung vom 9. Juli

2001.

für das Alterswohnheim bewilligt worden. Die Dimensionierung erweise sich

als ausreichend. Soweit erforderlich, könne die Kehrmöglichkeit auf dem im Eigentum

der Gemeinde Affoltern stehenden Grundstück Kat.-Nr. 03 erweitert werden.

In ihrer Beschwerdeantwort

vom 2. Februar 2010 unterstützt die Gemeinde Affoltern die Ausführungen

der Beschwerdeführerin. Das Fehlen von Banketten an der I-Strasse sei unbeachtlich,

und die Vorinstanz missachte diesbezüglich den Ermessensspielraum der Gemeinde.

Weiter stehe den Berechtigten der I-Strasse ein Kehrplatz zur Verfügung. Dessen

Nutzung sei in der Baubewilligung von 2001 festgehalten worden.

4.3

§ 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem

Titel "Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf

vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich sein muss. Hinreichende

Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung

der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen

Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen

für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen

Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem

sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für

angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit

Hinweisen).

Von Richtlinien und Normalien, wie sie für den

Strassenausbau in den Zugangsnormalien und für Ausfahrten im Anhang zur

Verkehrssicherheitsverordnung festgehalten sind, kann gemäss § 360 Abs. 3

PBG aus wichtigen Gründen abgewichen werden. In § 6 Abs. 2 der

Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VerkehrssicherheitsV;

LS 722.15) und § 11 der Normalien über die Anforderungen an Zugänge

vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien; LS 700.5) sind Gründe für solche

Abweichungen beispielhaft aufgezählt (VGr, 18. August 2004, BEZ 2004

Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45).

Bei der Gewährung dieser Erleichterungen kommt den

Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu

(VGr, 18. August 2004, BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13).

Diese prüfen, ob die Gemeindebehörde den ihr eingeräumten Ermessensspielraum

nicht überschritten hat, das heisst im vorliegenden Zusammenhang insbesondere,

ob die bewilligte Erschliessungslösung als verkehrssicher und unter dem

Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit als vertretbar erscheint. Eine Überprüfung

dieser Ermessensausübung steht dem Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemäss

§ 50 Abs. 2 lit. c VRG nur bei Ermessensmissbrauch

und Ermessensüberschreitung eingreifen.

4.4

Die Gemeinde Affoltern am Albis unterbreitete den

Grundeigentümern im Frühjahr 2009 einen – bis heute noch nicht abgeschlossenen –

Erschliessungsvertrag, welcher "den normgerechten Ausbau der I-Strasse mit

Kehrplatz und die vollständige Überführung der I-Strasse ins öffentliche

Eigentum" vorsieht (Ziff. 1.2 "Zweck" des Erschliessungsvertrags).

Im Weiteren ist in der Baubewilligung I-Strasse vom 3. März 2009 festgehalten,

dass die I-Strasse noch nicht den Zugangsnormalien entsprechend ausgebaut ist,

und verlangte der Bauausschuss des Gemeinderates Affoltern auflageweise die

Anmerkung eines Quartierplanreverses im Grundbuch (Dispositiv-Ziffer 1.1).

Allein hieraus kann indessen nicht auf eine ungenügende Erschliessung im Sinn

von § 236 Abs. 1 PBG des

Baugrundstücks I-Strasse geschlossen werden. Vielmehr ist aufgrund der

tatsächlichen Verhältnisse zu prüfen, ob die Erschliessungsvoraussetzungen

gegeben sind.

4.4.1

Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Rekursentscheid

fest, dass die I-Strasse bisher ca. zehn Wohneinheiten erschloss, zu welchen

die drei geplanten Wohneinheiten des Mehrfamilienhauses I-Strasse hinzukämen.

Entgegen den Vorbringen des Beschwerdegegners Nr. 1 sind bei Ermittlung

der über die I-Strasse erschlossenen Wohneinheiten jene des Mehrfamilienhauses H-Strasse

nicht mitzurechnen. Denn das Bauprojekt H-Strasse weist entlang der H-Strasse

eine hinreichende Anzahl Abstellplätze nach, nämlich einen Besucherparkplatz

und sechs Abstellplätze für die Bewohner.

Gemäss Anhang zu den

Zugangsnormalien hat sich eine Erschliessung für die Nutzung bis zu 30

Wohneinheiten an einer Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich zu orientieren,

d.h. an einer Fahrbahnbreite von 4,0–4,75 m mit beidseitigem Bankett von je 30

cm. Die Vorinstanz geht gemäss Rekursentscheid davon aus, die I-Strasse weise

eine Fahrbahnbreite von ca. 4,5 m auf, verfüge aber über keine Bankette. Dieser

Ausbaugrad wird – zumindest sinngemäss – vom Beschwerdegegner

Nr. 2 bestritten. Da die Baubewilligung aus den unter Erwägung 3

ausgeführten Gründen ohnehin aufzuheben ist, erübrigen sich weitere

Sachverhaltsermittlungen. Der erwähnte Erschliessungsvertrag errechnet aufgrund

der zulässigen Ausnützung für die I-Strasse 15 Wohneinheiten und legt die

Fahrbahnbreite auf 4 m fest zuzüglich beidseitige Bankette von 30 cm,

was zu einer Strassenparzellenbreite von 4,6 m führt. Unter der Annahme,

dass die I-Strasse heute eine Fahrbahnbreite von 4,5 m aufweist, genügt es

hier festzuhalten, dass der Bauausschuss des Gemeinderats Affoltern den ihm

zustehenden Ermessenspielraum nicht überschritt, als er unter den hier

vorliegenden Umständen trotz der Unterschreitung der Strassenbreite um 10 cm

gegenüber den Zugangsnormalien die strassenmässige Erschliessung als hinreichend

erachtete.

4.4.2

Nach den Ausführungen im Rekursentscheid vom 20. Oktober

2009.

fehlt auch ein rechtsgenügender Kehrplatz. Dass gegenwärtig auf einer

durch die von der I-Strasse abzweigenden Notzufahrten gebildeten Fläche

kleinere Fahrzeuge wenden könnten, ändere nichts daran, dass eine genügend

ausgebaute und verkehrssichere Wendeanlage, auf welcher auch Fahrzeuge der

öffentlichen Dienste oder Last- und Lieferwagen ohne Schwierigkeiten kehren

könnten, fehle. Den Akten sei zudem kein Hinweis zu entnehmen, dass zumindest

auf den Baubeginn hin ein rechtsgenügender Ausbau des Kehrplatzes vorliege und

dessen Benutzung auch rechtlich gesichert sei. Dass ein Kehrplatz in Zukunft

mittels eines privaten Erschliessungsplans oder allenfalls mittels eines

Quartierplans geschaffen werde, ändere nichts daran, dass infolge eines

gegenwärtig mangelhaften Ausbaus der I-Strasse das Baugrundstück nicht genügend

erschlossen und somit nicht baureif sei.

Gemäss Anhang zu den

Zugangsnormalien ist bei Zufahrtsstrassen im unteren Anwendungsbereich eine

"Kehrmöglichkeit" notwendig, wenn diese als Stichstrasse ausgebildet

ist. Demgegenüber wird bei Zufahrtsstrassen im oberen Anwendungsbereich und bei

Erschliessungsstrassen ein "Kehrplatz" verlangt. Die unterschiedliche

Begriffsverwendung zeigt, dass bei einer "Kehrmöglichkeit" nicht die

gleichen Ausbauerfordernisse verlangt werden können wie bei einem

"Kehrplatz".

Im Zusammenhang mit dem Neubau

von zwei Mehrfamilienhäusern für Alterswohnungen mit Spitexzentrum auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05 zwischen der I-Strasse und der K-Strasse

verfügte die Hochbauabteilung der Gemeinde Affoltern mit Genehmigung vom 9. Juli

2001.

des Umgebungs- und Bepflanzungsplans, dass an der nordwestlichen Grundstücksecke

ein Kehrplatz für die Berechtigten der I-Strasse anzulegen sei. Dabei sei der

Grünstreifen zwischen Fussweg und I-Strasse auf eine Länge von ca. 7 m durch Rasengittersteine

zu ersetzen. Gemäss den Akten wurde die nordwestliche Grundstücksecke

entsprechend dieser Auflage hergerichtet. Mit der Vorinstanz ist indessen

festzuhalten, dass von den Dimensionen her die Wendefläche, insbesondere für

die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste, ungenügend ist. Die Unterlagen zum

erwähnten Erschliessungsvertrag sehen denn auch eine Vergrösserung der Fläche

zu einem "Kehrplatz" vor, sodass "er für das Wendemanöver des

Kehrichtswagens ausreicht". Zudem ist der Wendeplatz als solcher nicht

erkennbar. Hingegen ist keine weitergehende rechtliche Sicherung erforderlich,

da das betreffende Grundstück im Eigentum der Gemeinde steht und damit von

einer Widmung (RB 1988 Nr. 64 = BEZ 1989 Nr. 2; VGr, 10. Mai

2000, VB.2000.00025, www.vgrzh.ch) zum Gemeingebrauch ausgegangen werden kann.

5.

Zusammengefasst ergibt sich, dass die beiden streitigen

Beschlüsse des Bauausschusses des Gemeinderats Affoltern am Albis vom 3. März

2009.

von der Baurekurskommission II zu Recht aufgehoben wurden. Die Beschwerde

ist daher abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70

VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr als unterliegende Partei von

vornherein nicht zu. Vielmehr hat sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a

VRG eine solche den Beschwerdegegnern zu entrichten. Angemessen ist eine Parteientschädigung

von je Fr. 1'000.- (inkl. MwSt.). Die Voraussetzungen für die Zusprechung

einer Parteientschädigung an die mit ihren Anträgen unterliegende Mitbeteiligte

sind nicht gegeben.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'280.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung

von je Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses

Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff.des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau­sanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…