VB.2010.00001

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00001

2. Juni 2010Deutsch21 min

(URT.2010.12381)

Bestehen auf einem Grundstück mehrere Bauten und/oder Anlagen, so ist jede separat bezüglich der Anwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG zu überprüfen. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts greift eine differenzierte Betrachtungsweise aber auch bezüglich einzelner Bauteile ein, wenn diesen eine gewisse Eigenständigkeit zukommt. Ein "selbständiger" Anbau an ein baurechtswidriges Gebäude beurteilt sich nicht nach § 357 Abs. 1 PBG, sondern ist wie eine eigenständige Baute zu behandeln und damit (nur) bewilligungsfähig, wenn die Bauvorschriften eingehalten werden. In gleicher Weise sind bauliche Massnahmen an einem derart "selbständigen" baurechtswidrigen Bauteil separat und losgelöst vom Hauptgebäude auf ihre Übereinstimmung mit § 357 Abs. 1 PBG zu prüfen (E. 9.1).

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 22. April 2009 erteilte die Bausektion

der Stadt Zürich der D AG die baurechtliche Bewilligung für Um- und Anbauten am

Wohnhaus E-Strasse 01/F-Strasse 02 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 in Zürich.

Erwägungen

II.

Gegen die Baubewilligung liessen A und die Zürcherische

Vereinigung für Heimatschutz am 28. Mai 2009 Rekurs erheben und die Aufhebung

des Beschlusses beantragen. Mit Entscheid vom 20. November 2009 wies die

Baurekurskommission I den Rekurs ab.

III.

Mit Beschwerde vom 31. Dezember 2009 gelangten A und die

Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz an das Verwaltungsgericht und

beantragten die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und die Verweigerung

der baurechtlichen Bewilligung; dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Beschwerdegegnerschaft. Eventualiter sei der Anbau 3,5 m hinter die

Grundstücksgrenze zu setzen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht sei insbesondere

für den Situationswert ein Gutachten der kantonalen Denkmalpflegekommission

(KDK) einzuholen. Zudem sei ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein

durchzuführen.

Die Vorinstanz schloss am 11. Januar 2010 auf Abweisung

der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft beantragte am 8. Februar 2010

ebenfalls Abweisung der Beschwerde; die private Beschwerdegegnerin unter

Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Erwägungen der Baurekurskommission I im

Rekursentscheid vom 20. November 2009 sowie die Ausführungen der Parteien in

ihren Rechtsschriften werden – soweit rechtserheblich – in den nachfolgenden

Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen einen Entscheid

der Baurekurskommission zuständig. Der private Beschwerdeführer ist als

Eigentümer der an das Umbauprojekt angebauten Liegenschaft E-Strasse 04 vom

Bauvorhaben in qualifizierter Weise betroffen und damit zur Beschwerde

legitimiert (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 [PBG]).

1.2

Die

Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) stützt ihre Rekurslegitimation

auf das Verbandsbeschwerderecht gemäss § 338a Abs. 2 PBG. Gemäss dieser

Bestimmung sind gesamtkantonal tätige Vereinigungen, die sich seit wenigstens

zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder

verwandten, rein ideellen Zielen widmen, zu Rekurs und Beschwerde gegen

Anordnungen und Erlasse berechtigt, soweit sich diese auf den III. Titel oder §

238.

Abs. 2 PBG stützen.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kommt

Quartiererhaltungszonenvorschriften kein heimatschutzrechtlicher Gehalt zu,

weshalb die Verbände nicht legitimiert sind, entsprechende Verstösse zu rügen

(RB 1990 Nr. 10 und 11; RB 1996 Nr. 78; VGr, 26. August 2009, VB.2009.00317,

www.vgrzh.ch). Indessen ist die Legitimation der Zürcherischen Vereinigung für

Heimatschutz insoweit gegeben, als die Beeinträchtigung der denkmalgeschützten

Häuser F-Strasse 05, 06 und 07 geltend gemacht wird. Auf die form- und

fristgerecht erhobene Beschwerde beider Beschwerdeführenden ist somit einzutreten.

2.

In prozessualer Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin

die Durchführung eines Augenscheins. Ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein erübrigt

sich dann, wenn der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend

ersichtlich ist (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A. Zürich 1999, § 7 N. 45). In der zu

beurteilenden Streitigkeit hat die Baurekurskommission I am 18. August

2009.

einen Augenschein durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen

Erkenntnisse, die im Protokoll des Rekursverfahrens festgehalten sind, darf

auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981

Nr. 2). Da die örtlichen Verhältnisse aus den

Akten, insbesondere auch aus der von der Baurekurskommission anlässlich des

Augenscheins erhobenen fotografischen Dokumentationen, in rechtsgenügender

Weise ersichtlich sind, erübrigt sich ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein

(RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen).

3.

Die Bauherrschaft plant einen Um- und Anbau am Wohnhaus E-Strasse

01.

sowie den Abbruch des Nebengebäudes F-Strasse 02. Der Umbau umfasst eine

teilweise Änderung der inneren Einteilung mit neuem Treppenhaus vom Unter- bis

zum Dachgeschoss, einen Ausbau des Dachgeschosses mit Dachaufbauten,

Dachflächenfenstern und einer Anhebung des Daches zu Wärmedämmzwecken. Der

dreigeschossige Anbau kommt an die Stelle des bisherigen Nebengebäudes an der

Nordseite des Hauptgebäudes zu liegen und umfasst nebst einem Liftturm

Wohnflächenerweiterungen für die jeweiligen Geschosse im Haupthaus. Der Anbau

schliesst auf Höhe des dritten Obergeschosses des Haupthauses ab, mit einer

Terrasse auf Höhe des vierten bzw. des Dachgeschosses. Weiter sollen der Vorgarten

neu gestaltet und ein Autoabstellplatz überdacht werden.

4.

Die Beschwerdeführenden machen geltend, die bestehenden

Anbauten zum Hauptgebäude seien in ihrer kleinräumlichen Ausprägung typisch für

das Quartier, in welchem mittelständische Handwerksgebäude die Haupthäuser

ergänzten. Der flache Anbau beim Haus E-Strasse 04 sei einst die Backstube der

Bäckerei H gewesen. Dagegen sei ein hoher klotziger dreigeschossiger Anbau

geplant, welcher mit der bisherigen Quartierstruktur nichts mehr zu tun hätte

und diese unwiederbringlich zerstören würde. Dabei sei es willkürlich, nur die

Ansicht der E-Strasse zu beurteilen, ohne die besonderen Strukturen der F-Strasse

mit mehreren geschützten Bauten in nächster Nähe zu beachten.

Die Rechtsmittelbehörden müssten bei der Beurteilung der

Schutzobjekte Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, sowie

Teile und Zugehör von Gebäuden, Bäume, Feldgehölze und Hecken, bei welchen die

lokalen Behörden der Inventarisationspflicht gemäss § 203 Abs. 2 PBG nicht oder

nur unvollständig nachgekommen seien, das Gesetz direkt anwenden. Dabei dürften

niederrangige lokale Normen, wie die jeweiligen Bauordnungen, nur insoweit

Beachtung finden, als diese mit den Grundnormen des übergeordneten kantonalen

oder eidgenössischen Rechts übereinstimmten.

5.

Gemäss § 50a Abs. 1 PBG umfassen

Quartiererhaltungszonen in sich geschlossene Ortsteile mit hoher

Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung

erhalten oder erweitert werden sollen.

5.1

Bei den

Quartiererhaltungszonen geht es nicht um die Erhaltung eines schutzwürdigen

Ortsbilds, sondern um die Erhaltung und Förderung der Siedlungsqualität (RB

1996.

Nr. 78; Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz

[PBG] des Kantons Zürich, Bern 1992, Rz. 22). Quartiererhaltungszonen sind

somit – anders als Kernzonen – keine planungsrechtlichen Massnahmen zum Schutz

von Objekten des Natur- und Heimatschutzes im Sinn von § 203 Abs. 1

PBG (Andreas Keiser, Die Quartiererhaltungszone – ein neues Instrument der

zürcherischen Ortsplanung, PBG aktuell 1/94, S. 14). Der Erlass einer

Quartiererhaltungszone setzt nicht voraus, dass ein Siedlungsbereich hohe architektonische

oder andere herausragende Ansprüche erfüllen muss. Es genügt, wenn ein Ortsteil

"geschlossen" ist. Er muss eine "bauliche Gliederung"

aufweisen, die ihn – meist unter Mitberücksichtigung der Aussenraumgestaltung –

einheitlich oder vielfältig erscheinen lässt. Zusätzliches wird nicht verlangt

(BEZ 1995 Nr. 5 E. 3).

5.2

Trotz

ihres bewahrenden Charakters ist die Quartiererhaltungszone ein Instrument der

Siedlungserneuerung. Die Quartiererhaltungszone kann nicht zur Erhaltung von

baulicher Substanz eingesetzt werden. Anders als die Kernzone bezweckt sie –

wie bereits ausgeführt – nicht den Schutz von Ortsbildern im Sinn des Heimat-

und Denkmalschutzes, sondern die Erhaltung hochwertiger Siedlungsstrukturen.

Auch dort, wo die (hohe) Siedlungsqualität eines Ortsteils in erster Linie

durch dessen bauliche Gliederung bestimmt wird, lässt sich mit einer

Quartiererhaltungszone das Erscheinungsbild der einzelnen Gebäude nur soweit

bestimmen, als es für die Siedlungsstruktur massgebend ist (RB 2002

Nr. 71).

5.3

Das

Baugrundstück liegt in der Quartiererhaltungszone QI4a. Quartiertypisch für solche

Gebiete ist gemäss Art. 24f der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23.

Oktober 1991 (BZO) eine mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte des

späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und

Innenhöfen oder Ansätzen zu einer Hofbildung. Prägend sind nach dieser

Bestimmung jeweils die strassenzugewandten Gebäudeseiten, wogegen die

rückwärtigen Bereiche unterschiedlich dicht bebaut oder gar frei gehalten und

die rückwärtigen Fassaden im Gegensatz zu den repräsentativen Frontfassaden

meist einfacher gestaltet sind.

5.4

Bei der

streitbetroffenen Liegenschaft handelt es sich nicht um ein Inventar- oder

Schutzobjekt. Da die Quartiererhaltungszone nicht dem Schutz von Ortsbildern im

Sinn des Heimat- und Denkmalschutzes dient, ist somit entgegen dem Dafürhalten

der Beschwerdeführenden der Erlass einer Schutzmassnahme nicht zu prüfen.

Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, das fragliche Gebiet gehöre

eigentlich in die Kernzone, ist festzuhalten, dass Nutzungspläne im

Rechtsmittelverfahren über eine Baubewilligung grundsätzlich nicht der

akzessorischen Überprüfung unterliegen (RB 1989 Nr. 6, 1990 Nr. 7). Eine solche

ist nur ausnahmsweise, d.h. lediglich dann zulässig, wenn die durch die

Festlegung bewirkten Eigentumsbeschränkungen für den Grundeigentümer bei der

Festsetzung nicht erkennbar waren oder sich seither die rechtlichen oder

tatsächlichen Verhältnisse wesentlich geändert haben (Kölz/Bosshart/Röhl, § 19

N. 27 mit Hinweisen). Das Vorliegen einer solchen Konstellation wird hingegen

von den Beschwerdeführenden nicht geltend gemacht und ist auch nicht

ersichtlich. Schliesslich lässt sich eine Zonenzuweisung auch nicht über eine

strengere Handhabung von § 238 PBG korrigieren (Christoph Fritzsche/Peter Bösch,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 10-8 mit Hinweis auf BGE

114.

Ia 343 E. 4b, 115 Ia 363 E. 3a, 377 E. 5).

Zu prüfen ist lediglich, ob die

Quartiererhaltungszonenvorschriften gemäss Art. 24f ff. BZO eingehalten sind

und ob das Projekt den Einordnungsanforderungen genügt.

6.

Diesbezüglich machen die Beschwerdeführenden geltend, die

vorgesehene Überbauung des Hofes auf der Seite F-Strasse sei nicht mit dem

Quartiercharakter bzw. den Anliegen der Quartiererhaltungszone vereinbar, weil

im rückwärtigen Bereich eine lockere, unterschiedlich dicht bebaute Struktur

mit An- und Nebenbauten beibehalten werden müsse. Beim geplanten Anbau handle

es sich um ein Hofgebäude, welches gemäss Art. 24h Abs. 2 BZO

abstandspflichtig sei und nicht an die Grenze zum beschwerdeführerischen Grundstück

gestellt werden dürfe. Ausserdem würden daraus Attraktivitäts- bzw. Wertverminderungen

sowie weitere Beeinträchtigungen seiner Liegenschaft resultieren.

6.1

Was die

Einhaltung der Quartiererhaltungszonenvorschriften betrifft, ist festzuhalten,

dass keine Hofrandbebauung vorliegt. Auf den Parzellen des Gebäudeensembles an

der E-Strasse 07, 01 und 04 befinden sich Nebenbauten mit ursprünglich

handwerklicher Nutzung. Diese sind zwar rückwärtig an die Wohnhäuser angebaut,

liegen aber nicht in einem Hofbereich im Sinne von Art. 24f ff. BZO. Aufgrund

der nahe beieinander liegenden Höngger- und F-Strasse grenzt der rückwärtige Bereich

des Ensembles seinerseits wieder an eine Strasse, weshalb nicht von einem

Hofbereich im Sinne der Quartiererhaltungszone I gesprochen werden kann.

Vielmehr befindet sich der projektierte Anbau vollumfänglich im zulässigen

Baubereich für Randgebäude, weshalb auch kein Ansatz zur Hofbildung vorliegt. Somit

unterliegt der Anbau weder den Abstandsvorschriften für Hofgebäude noch lässt

sich eine Pflicht zur lockeren Überbauung des rückwärtigen Bereichs ableiten.

6.2

Demgemäss

findet Art. 24g Abs. 3 BZO Anwendung, wonach die seitlich geschlossene Bauweise

zustimmungsfrei gestattet ist. Abstandsvorschriften und weitere Baubegrenzungsnormen

bestimmen abschliessend, welche Auswirkungen durch Lichtentzug und Schattenwurf

auf ein Nachbargrundstück zulässig sind; für die Anwendung der allgemeinen

Immissionsschutzbestimmung von § 226 PBG bleibt kein Raum (RB 1990 Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ

1990.

Nr. 28). Somit darf auf die Grundstücksgrenze gebaut werden. Der damit

verbundene Schattenwurf und die geltend gemachten Attraktivitäts- und Wertverminderungen

sind hinzunehmen (VGr, 19. August 2005, VB.2005.00321, E. 2.2, www.vgrzh.ch).

Schliesslich bleibt festzuhalten, dass das Umbauprojekt

auch die Bebauungsstruktur der Quartiererhaltungszone nicht verletzt, und es

kann diesbezüglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen

werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG).

7.

Gemäss § 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich

und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im

Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird (Abs. 1); auf Objekte des Natur- und

Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2, 1. Halbsatz). In der

Quartiererhaltungszone der Stadt Zürich sind Dachaufbauten, Dacheinschnitte und

Dachflächenfenster nur gestattet, wenn sie sich gut in die Dachlandschaft einfügen

(Art. 24d BZO).

7.1

Die

Vorinstanz hat die zu dieser Bestimmung entwickelten und hier massgebenden

Grundsätze zutreffend dargelegt. Es wird auf die entsprechenden Erwägungen

verwiesen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die Rekurskommission

hat insbesondere zu Recht erwogen, dass der örtlichen Baubewilligungsbehörde

bezüglich Einordnungsfragen eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit

zusteht und sich die Rekursbehörde bei der Überprüfung solcher Entscheide Zurückhaltung

auferlegt (RB 1981 Nr. 20, 1984 Nr. 106). Die Überprüfungsbefugnis des

Verwaltungsgerichts ist gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50

Abs. 2 lit. c VRG auf blosse Rechtskontrolle beschränkt.

7.2

Bezüglich

der Einordnungsanforderungen hat die Baubehörde in der Rekursvernehmlassung vom

7.

Juli 2009 festgehalten, die Seite gegen die F-Strasse sei für den Strassenraum

der F-Strasse nicht weiter von Bedeutung. Sie sei eine einfache rückwärtige

Fassade, die zurückversetzt von der strassenseitigen Flucht liege. Sie habe

weder besondere architektonische Qualitäten noch betreffe sie ein

schutzwürdiges Objekt. Sie sei auch nicht in ihrer Lage im Verhältnis zur

Baulinie bzw. zur Bauflucht entlang der F-Strasse erhaltenswert und

unterscheide sich damit in städtebaulicher Hinsicht von dem Gebäudeteil auf der

Seite E-Strasse.

Aufgrund der architektonischen Beratung durch das Amt für

Städtebau habe die Bauherrschaft beim Anbau auf das Dachgeschoss verzichtet.

Ausserdem weiche der Anbau stirnseitig leicht zurück; damit werde hinreichend

Rücksicht auf den denkmalpflegerisch nicht schutzwürdigen Altbau genommen,

indem sich der Anbau unterordne und ein eher problematischer Anschluss im

Dachbereich respektive eine wesentliche Veränderung des bestehenden Daches

vermieden werde. In seiner äusseren Erscheinung und architektonischen

Ausgestaltung sei der Anbau zurückhaltend. Zusammen mit den Auflagen gemäss

Dispositiv

Dispositiv-Ziffer II.1.c in Verbindung mit Erwägung lit. E.h der angefochtenen

Baubewilligung werde den Einordnungsanforderungen von § 238 Abs. 1 PBG sowie

Art. 24d BZO entsprochen und auch die besondere Rücksichtnahme auf die schräg

gegenüberliegenden Schutzobjekte F-Strasse 05, 06 und 07 im Sinne von § 238

Abs. 2 PBG erfüllt.

Die Vorinstanz bestätigte in ihren Erwägungen im Wesentlichen

die Feststellungen der Baubehörde.

7.3 Bei der

Beurteilung der Einordnung des Bauprojekts ist vorab festzuhalten, dass die

Fassade zur F-Strasse weniger repräsentativ in Erscheinung tritt als jene zur E-Strasse.

Sodann ergibt sich aus den bei den Akten liegenden Umgebungsaufnahmen, dass die

F-Strasse heterogen bebaut ist. Es wechseln sich ältere und neuere Bauten

verschiedener Stilrichtungen ab.

Was den projektierten Anbau betrifft, ist die seitens der

Baubehörde geltend gemachte Unterordnung zum Hauptgebäude ohne Weiteres

erkennbar, was sich insbesondere im Verzicht auf das Dachgeschoss ausdrückt.

Die Unterordnung wird zusätzlich mit den in der Baubewilligung gemachten

Auflagen sichergestellt. So darf die Pergola auf dem Flachdach mit keinem

permanenten Dach versehen werden. Im Weiteren hat sich das Äussere der neuen

Bauteile hinsichtlich Material, Oberflächenstruktur und Farbe dem bestehenden Gebäude

anzugleichen. Auch sind die zu verwendenden Materialien für Fassade und Dach

vom Amt für Städtebau und Denkmalpflege zu bewilligen.

Aufgrund der Unterordnung zum Hauptgebäude und aufgrund

des heterogenen Umfelds tritt der Anbau relativ unscheinbar in Erscheinung und

nimmt entsprechend Rücksicht auf die schräg gegenüberliegenden Schutzobjekte F-Strasse

05, 06 und 07. Von einer optischen Abriegelung des F-Strassenquartiers kann

jedenfalls nicht die Rede sein.

Was die Dachgestaltung betrifft, wirkt sich die geplante

Dachanhebung zur verbesserten Gebäudeisolation lediglich geringfügig aus. Die

zusätzlichen Dachaufbauten sind symmetrisch angeordnet. Im Übrigen wird die

originale Dachgestaltung übernommen. Ein Verstoss gegen die erhöhten

Einordnungsanforderungen von Art. 24d BZO bezüglich der Dachgestaltung ist

somit ebenso wenig ersichtlich, wie die behauptete Schmälerung der Ensemblewirkung.

Wenn die Baubewilligungsbehörde unter diesen Umständen zum

Schluss kommt, der Anbau trete in seiner äusseren Erscheinung und

architektonischen Ausgestaltung lediglich zurückhaltend in Erscheinung und

nehme damit auch auf benachbarte Schutzobjekte Rücksicht, so handelt es sich

dabei um eine durchaus nachvollziehbare Begründung, die der auf Rechtsverletzungen

beschränkten Überprüfungsbefugnis durch das Verwaltungsgericht ohne Weiteres

standhält.

Da sich die Einordnung des Bauprojekts somit auch unter

dem Titel von § 238 Abs. 2 PBG als unproblematisch erweist, ist auf die

beantragte Einholung eines Gutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission zu

verzichten.

Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden, erst durch die

vollständige Veränderung der Grundrisse im Hauptgebäudekörper werde der Anbau

überhaupt sinnvoll verwendbar. Damit sei der Anbau mit der Auskernung und dem

faktischen Neubau des Haupthauses zwingend verknüpft, weshalb abzuwägen sei, ob

nachbarrechtliche Interessen dem Projekt entgegenstünden.

8.1 Nach § 101

Abs. 1 PBG dürfen baulinienwidrige Bauten und Anlagen im Baulinienbereich

entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und modernisiert werden.

Gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung können weiter gehende Vorkehren bewilligt

werden, wenn die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden soll und

wenn mit sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung

ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinie den

entstandenen Wert zu entschädigen hat.

Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und

Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen

Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht

eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen und nachbarlichen Interessen

entgegenstehen. Für neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften

bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

8.2 Der

bestehende Hauptgebäudekörper ist unbestrittenermassen baurechtswidrig. Der

Grenzabstand des Gebäudes zum Grundstück Kat.-Nr. 08 beträgt nur etwa 2,70 m

statt 3,50 m, der Abstand zum Gebäude Vers.-Nr. 09 auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 08 nur etwa 5,30 m statt 7,00 m (§ 270, § 271 und § 274 PBG).

Zudem steht das bestehende Gebäude zu etwa zwei Dritteln im Baulinienbereich.

Gemäss Baubewilligung seien die projektierten Änderungen gestützt auf § 101

Abs. 2 und § 357 Abs. 1 PBG indessen bewilligungsfähig.

Zu prüfen ist zunächst, ob die geltenden Bauvorschriften

bezüglich Baulinie und Grenzabstand Anwendung finden, weil eine neubauähnliche

Umgestaltung vorliegt:

9.1 § 357

Abs. 1 PBG regelt die sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl.

auch Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und

Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.). Diese

schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem

bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und

Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt wird. Allerdings

haben Lehre und Rechtsprechung unter Hinweis auf den Zweck der Besitzstandsgarantie,

nämlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getätigten

Investitionen, stets verlangt, dass die baulichen Änderungen nicht auf den weitgehenden

Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dürfen; solche sogenannten

"neubauähnlichen Umgestaltungen" sprengten den Rahmen der gemäss

§ 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssten die

Neubauvorschriften einhalten (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987

Nr. 5).

Voraussetzung für das Vorliegen eines Besitzstandsfalles

ist die Existenz einer bestehenden Baute und Anlage (Willi, S. 12

ff.). Bestehen auf einem Grundstück mehrere Bauten und/oder Anlagen, so ist

jede separat bezüglich der Anwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG zu

überprüfen. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts greift eine

differenzierte Betrachtungsweise aber auch bezüglich einzelner Bauteile ein,

wenn diesen eine gewisse Eigenständigkeit zukommt. Ein "selbständiger"

Anbau an ein baurechtswidriges Gebäude beurteilt sich nicht nach § 357

Abs. 1 PBG, sondern ist wie eine eigenständige Baute zu behandeln und

damit (nur) bewilligungsfähig, wenn die Bauvorschriften eingehalten werden

(VGr, 6. März 1992, VB.1991.96, in: BEZ 1992 Nr. 12; VGr,

19. April 1995, VB.1995.147 E. 2; RB 1986 Nr. 99 = BEZ

1987 Nr. 5; RB 1998 Nr. 111; Alain Griffel, Bauen im Spannungsfeld

zwischen Eigentumsgarantie und Bauvorschriften, in: ZBl 103 [2002] S. 182

f.; Willi, S. 91 f. mit Bemerkungen). In gleicher Weise sind bauliche Massnahmen

an einem derart "selbständigen" baurechtswidrigen Bauteil separat und

losgelöst vom Hauptgebäude auf ihre Übereinstimmung mit § 357 Abs. 1 PBG

zu prüfen.

9.2 Somit sind

der Altbau und der geplante Anbau separat zu prüfen. Die erforderliche

"Selbständigkeit" des Anbaus ergibt sich dabei bereits aus dessen

Grösse und rückwärtiger Lage.

9.3 Bezüglich

der Frage, ob eingreifendere bauliche Veränderungen von baulinienwidrigen

Bauten als neubauähnlich zu betrachten sind, sind nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts die zu § 357 Abs. 1 PBG entwickelten Abgrenzungskriterien

anzuwenden (VB.2006.00512 = BEZ 2007 Nr. 18 = RB 2007 Nr. 65; BEZ 2006 Nr. 32

auch zum Folgenden). Danach ist nur mit grosser Zurückhaltung von

neubauähnlichen Umgestaltungen auszugehen. Solche sind demgemäss nur dann

anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, d.h., wenn

zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck

beachtet wird. Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu,

wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte

Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu

schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung

der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern.

9.4 Der

geplante Umbau umfasst eine teilweise Änderung der inneren Einteilung mit neuem

Treppenhaus vom Unter- bis zum Dachgeschoss, einen Ausbau des Dachgeschosses

mit Dachaufbauten, Dachflächenfenstern und einer Anhebung des Daches zu Wärmedämmzwecken.

Der dreigeschossige Anbau kommt an die Stelle des bisherigen Nebengebäudes an

der Nordseite des Hauptgebäudes zu liegen und umfasst nebst einem Liftturm

Wohnflächenerweiterungen für die jeweiligen Geschosse im Haupthaus.

Das Projekt beinhaltet primär die Änderung der inneren

Einteilung des bestehenden Wohnhauses vom Untergeschoss bis ins Dachgeschoss.

Dies dient zusammen mit dem Anbau der Schaffung grosszügigerer Wohnräume, was

einer zeitgemässen Anpassung an die heutigen Wohnbedürfnisse entspricht. Dabei

bleibt die tragende Struktur des bestehenden Gebäudes mit den Fassaden und den

Böden erhalten. Da das Projekt die Erhaltung der bestehenden Bausubstanz sowie

deren Verwendung für eine weiterhin zonenkonforme Nutzung bezweckt, kann nicht

gesagt werden, die Bestimmungen über Neubauten würden umgangen. Weil sich die

Umbauten in erster Linie auf die innere Struktur des Gebäudes beziehen, ist

vorliegend sogar fraglich, ob das Bauvorhaben über die gemäss § 101

Abs. 1 PBG erlaubte Modernisierung hinausgeht. Unter diesen Umständen

durften die Vorinstanzen den Umbau des bestehenden Hauptgebäudes jedenfalls gestützt

auf § 101 Abs. 2 und § 357 Abs. 1 PBG als bewilligungsfähig erachten.

10.

Zu prüfen bleibt, ob dem Umbau des bestehenden Hauptgebäudes

überwiegende öffentliche oder nachbarliche Interessen entgegenstehen:

10.1 Vorliegend

sprechen gewichtige städtebauliche Interessen für die Beibehaltung des bestehenden

Gebäudes. Das Streitobjekt ist das mittlere von drei Gebäuden, welche alle die

Baulinie überschreiten. Diese werden als Ensemble wahrgenommen. Es ist daher

ohne Weiteres nachvollziehbar, wenn die Baubehörde erwägt, es sei aus

denkmalpflegerischer Sicht von grossem Interesse, das gesamte Ensemble

ausserhalb der Baulinie zu erhalten.

Sodann wurde ein Beseitigungsrevers in der Baubewilligung

festgeschrieben. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Interessen für den Fall der

– in absehbarer Zeit nicht geplanten – Durchführung der Baulinie ist somit

ausgeschlossen.

10.2 Bezüglich

der infrage stehenden nachbarlichen Interessen werden die Dimensionen des

teilweise baulinienwidrigen Hauptgebäudes nur marginal im Dachbereich

verändert. Eine Beeinträchtigung der Nachbarn ist daraus nicht ersichtlich.

11.

Was den separat zu prüfenden Anbau betrifft,

ist festzuhalten, dass dieser den Bauvorschriften entspricht; insbesondere ist

er baulinienkonform und hält die Grenzabstände ein, weshalb er sich von

vornherein als bewilligungsfähig erweist. Da somit bezüglich des Anbaus die

Bestimmungen von § 101 Abs. 2 und § 357 Abs. 1 PBG keine Anwendung finden,

entfällt die entsprechende Interessenabwägung. Auch für die eventualiter

beantragte Rücksetzung des Anbaus besteht somit keine Handhabe.

12.

Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als

unbegründet und ist vollumfänglich abzuweisen. Bei diesem Ausgang des

Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden je hälftig

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG) und es steht ihnen von vornherein keine

Parteientschädigung zu. Vielmehr haben sie die private Beschwerdegegnerin für

ihre Umtriebe im Beschwerdeverfahren angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2

lit. a und Abs. 3 VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'090.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 je hälftig und unter solidarischer

Haftung auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden 1 und 2 werden je hälftig und unter solidarischer Haftung

verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 1'500.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen seit Rechtskraft

dieses Entscheids.

5. Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die

Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung

an…