Lexipedia

Entscheid

VB.2010.00039

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00039

15. April 2010Deutsch24 min

(URT.2010.12244)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Baudirektion verweigerte am 13. März 2009 die

nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Einfassung und Überdachung der

Süd- und Rondoterrasse des Hotel-Restaurants A, für den Fluchtwegsteg am der

Südterrasse sowie für das Anbringen von Aussenbeleuchtungen um das

Hotel-Restaurant und am Aussichtsturm. Daneben wurde auch die nachträgliche

forstrechtliche Bewilligung für die Unterschreitung des Waldabstands verweigert

und angeordnet, dass die bereits erstellte Rondoterrasse, die Südterrasse und

der Fluchtweg wieder abzubrechen seien. Die Baubehörde Stallikon wurde

eingeladen, bis spätestens drei Monate nach Rechtskraft der Verfügung die

erforderlichen Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

gemäss § 341 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) unter Ansetzung einer angemessenen Frist anzuordnen. Die Bau- und

Planungskommission Stallikon eröffnete die Verfügung der Baudirektion am 25. März

2009, traf jedoch keine eigenen Anordnungen.

Erwägungen

II.

Die A AG rekurrierte am 16. Mai 2009 bei der

Baurekurskommission II gegen die Verfügungen der Bau- und Planungskommission

Stallikon und der Baudirektion. Sie beantragte die Aufhebung der Verfügungen.

Ihr sei für die bereits erstellten baulichen Änderungen der Süd- und

Rondoterrasse und des Fluchtwegstegs sowie für die bestehende Aussenbeleuchtung

eine nachträgliche Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 des Bundesgesetzes

vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz [RPG]),

eventualiter gemäss Art. 37a RPG zu erteilen. Ebenso sei für die bereits

erstellten Bauten nachträglich eine forstrechtliche Bewilligung zu erteilen.

Der Wiederherstellungsbefehl sei aufzuheben; eventualiter sei die Bau- und

Planungskommission Stallikon einzuladen, über die für die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands erforderlichen Massnahmen zu befinden. Die

Baurekurskommission II führte am 24. September 2009 einen Augenschein durch.

Am 8. Dezember 2009 hiess sie den Rekurs teilweise gut. Sie hob die

baurechtliche Verweigerung der Aussenbeleuchtung und den Abbruchbefehl auf und

wies die Baudirektion an, über die nachträgliche Bewilligung der

Aussenbeleuchtung im Sinne der Erwägungen erneut zu befinden. Im Übrigen wies

sie die Rekurse ab. Die Verfahrenskosten auferlegte sie zu zwei Dritteln der A

AG und zu einem Drittel der Baudirektion. Die A AG wurde zudem verpflichtet,

dem Verein D eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen.

III.

Dagegen erhob die A AG am 25. Januar 2010 Beschwerde

beim Verwaltungsgericht. Sie beantragte, dass für die bereits erstellten Bauten

(teilweise Ersatz der Sonnenstoren und der Verglasung im oberen Teil der

Südterrasse auf die vorhandenen Träger; Ersatz der Sonnenstoren im unteren

Bereich der Südterrasse; Ersatz der bestehenden demontierbaren Glaswände der

Südterrasse; Erstellen demontierbarer Glaswandelemente und Kunststoffdachbahnen

als saisonaler Witterungsschutz im Bereich der Rondoterrasse; Anbau eines

Metallstegs als Fluchtweg entlang der Südterrasse) eine nachträgliche Ausnahmebewilligung

im Sinn von Art. 24 RPG und eine forstrechtliche Bewilligung zur Unterschreitung

des gesetzlichen Waldabstandes zu erteilen seien; eventualiter sei eine Bewilligung

im Sinn von Art. 37a RPG zu erteilen (Ziff. 1). Die Kosten des Rekursverfahrens

seien den Parteien bzw. den Mitbeteiligten entsprechend ihrem Unterliegen

aufzuerlegen (Ziff. 2). Ihr sei entsprechend dem Ausgang des Verfahrens

eine Parteientschädigung für das Rekursverfahren zu gewähren; eventualiter sei

die im Rekursverfahren zugesprochene Parteientschädigung von Fr. 2'000.-

zugunsten des Vereins D auf die Hälfte zu reduzieren (Ziff. 3). Es sei ein

verwaltungsgerichtlicher Augenschein durchzuführen (Ziff. 4); alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren

zulasten des Beschwerdegegners.

Die Baurekurskommission II und die Baudirektion

beantragten am 10. Februar 2010 bzw. am 1. März 2010 die Abweisung

der Beschwerde. Ebenso beantragte der Verein D am 5. März 2010 die

Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der A

AG. Die Bau- und Planungskommission Stallikon, der Firma C und der Verband F

liessen sich innert Frist nicht vernehmen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II erhobenen Beschwerde

zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die

Beschwerde einzutreten.

1.2

Die Beschwerdeführerin begründet ihren Antrag auf Durchführung eines Augenscheins

damit, dass die Baurekurskommission II zwar einen Augenschein durchgeführt,

ihre Erkenntnisse aber nicht in einem formellen Protokoll festgehalten habe.

Dieser Einwand trifft nicht zu, denn das Protokoll des Augenscheins vom 24. September

2009.

befindet sich samt den dazugehörenden Fotografien in den Akten (act. 9/1/1

und 9/2/1) und wäre der Beschwerdeführerin auf ihr Verlangen ausgehändigt

worden. Der Sachverhalt ergibt sich demnach rechtsgenügend aus den Akten,

weshalb kein weiterer Augenschein vorzunehmen ist.

2.

Gemäss Art. 22 Abs. 2 RPG bildet Voraussetzung

für eine Baubewilligung, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone

entsprechen (lit. a) und das Land erschlossen ist (lit. b).

Abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG können Bewilligungen erteilt

werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn der

Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert

und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 24 RPG). Gemäss Art. 24c

RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der

Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich

geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der

zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder

wieder aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden

sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung

vorbehalten (Abs. 2). Art. 42 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni

2000.

(RPV) regelt die näheren Voraussetzungen dazu. Einen etwas weitergehenden

Bestandesschutz sieht Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV für

gewerblich genutzte Bauten und Anlagen vor, die vor dem 1. Januar 1980

erstellt wurden oder seither als Folge von Änderungen der Nutzungspläne

zonenwidrig geworden sind. Zweckänderungen und Erweiterungen können dabei

gemäss Art. 43 Abs. 1 RPV bewilligt werden, wenn die Baute oder

Anlage rechtmässig erstellt oder geändert worden ist (lit. a), keine wesentlichen

neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen (lit. b), die neue

Nutzung nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist (lit. c),

höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig

ist (lit. d), sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der

Zweckänderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf den Eigentümer überwälzt

werden (lit. e) sowie wenn keine wichtigen Anliegen der Raumplanung entgegenstehen

(lit. f). Die zonenwidrig genutzte Fläche darf um 30 % erweitert werden; Erweiterungen

innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur zur Hälfte angerechnet (Abs. 2).

Soll die zonenwidrig genutzte Fläche ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens

um mehr als 100 m2 erweitert

werden, so darf dies nur dann bewilligt werden, wenn die Erweiterung für die

Fortführung des Betriebs erforderlich ist (Abs. 3).

3.

3.1

Strittig ist vorliegend, ob der Beschwerdeführerin zu Recht eine

nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Verglasung und Überdachung der

Süd- und der Rondoterrasse (Baugesuch-Nr. 06002, act. 9/2/18/2–5) und

die Erstellung eines Metallstegs als Fluchtweg (Baugesuch-Nr. 07008, act. 9/2/18/9

und 10) verweigert wurde. Da die in der Landwirtschaftszone liegenden Bauten

offensichtlich nicht zonenkonform sind, kommt gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. a

RPG eine ordentliche Baubewilligung nicht in Betracht. Zu prüfen ist deshalb,

ob für die Bauten eine Ausnahmebewilligung zu erteilen ist.

3.2

3.2.1

Umstritten ist zunächst, ob eine

Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24 RPG oder gestützt auf Art. 37a

RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV zu erteilen wäre. Während die

Beschwerdegegnerin, die Baurekurskommission und die Mitbeteiligte 3 Art. 37a

RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV als vorliegend anwendbar erachten, ist

die Beschwerdeführerin der Auffassung, dass die genannten Normen vorliegend

keine Anwendung finden würden. Sie begründet dies damit, dass die Bauten des

Bergrestaurants A zum Teil vorbestehende, standortgebundene Bauten seien und

zum Teil nach Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes im Sinn einer Ausnahme

nach Art. 24 RPG bewilligt worden seien. Namentlich die nach dem 1. Januar

1980.

erstellten Bauten, insbesondere die Umbauten in den Jahren 2000 und

2002/2003, seien nicht im Sinn von Art. 37a RPG wegen einer nachträglichen

Zonenänderung zonenwidrig geworden. Die Bauten seien nie zonenkonform gewesen,

sondern als zonenfremde, aber standortgebundene Bauten bewilligt und erstellt

worden.

3.2.2

Entscheidend für die Frage, ob vorliegend

Art. 24 RPG oder Art. 37a in Verbindung mit Art. 43 RPV im

Vordergrund steht, ist, ob daran anzuknüpfen ist, dass das heute bestehende

Hotel-Restaurant im wesentlichen Teil schon lange vor dem Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes

erstellt worden ist, oder ob in erster Linie auf den in den Jahren 2002 und

2003.

erstellten Umbau abzustellen ist. Zur Beantwortung dieser Frage kommt den

Verfügungen der Baudirektion vom 25. Mai 2000 und 1. Oktober 2001

wesentliche Bedeutung zu. Mit den beiden Verfügungen wurde der Umbau des

Hotel-Restaurants A zu einem Seminarhotel als standortgebunden im Sinn von Art. 24

RPG qualifiziert und entsprechend für die geplanten Bauvorhaben eine Ausnahmebewilligung

erteilt (act. 6/5 und 6/6). Allerdings wurde in der Verfügung vom 1. Oktober

2001.

darauf hingewiesen, dass "mit diesem Bauvorhaben die

Erweiterungsmöglichkeiten für den Betrieb auf dem A ausgeschöpft" seien.

Insofern steht jedoch nicht fest, ob durch die Bewilligung das ganze Seminarhotel

dergestalt als standortgebunden qualifiziert worden ist, dass es ähnlich wie

ein Neubau zu behandeln wäre, was eine Anknüpfung an den nach Inkrafttreten des

Raumplanungsgesetzes zonenwidrig gewordenen bestehenden Teil des

Hotel-Restaurants verbieten würde. Allenfalls könnte die Frage anhand der nicht

in den Akten befindlichen Pläne des Umbaus des Seminarhotels beantwortet

werden, indessen kann sie, wie nachfolgend zu zeigen ist, offengelassen werden.

3.3

3.3.1

Die Beschwerdeführerin geht davon aus,

dass ihr für die Verglasung und Überdachung der Süd- und der Rondoterrasse und

die Erstellung eines Metallstegs als Fluchtweg eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24

RPG zu erteilen sei. Sämtliche baulichen Vorhaben auf dem A seien bislang als

standortgebunden nach Art. 24 RPG bewilligt worden. Das Gebot der

Rechtssicherheit verlange, dass eine konstante Bewilligungspraxis nur aus

wichtigen Gründen geändert werde. Die Verfügung vom 1. bzw. 5. Dezember

2000.

(act. 9/1/5/5) habe einerseits wie im vorliegenden Fall die

Überdachung der Südterrasse betroffen, anderseits stelle sich die Frage der

Standortgebundenheit des beantragten Bauvorhabens gleich wie beim am 1. bzw. 5. Dezember

2000.

bewilligten Bauvorhaben. Wenn die Sonnenstore auf der Südterrasse damals

als standortgebunden bewilligt worden sei, müsse die Standortgebundenheit auch

bejaht werden, wenn nunmehr ein Teil der Sonnenstore durch eine Verglasung

ersetzt werden soll. Dasselbe gelte für die Rondoterrasse. Der einzige Unterschied

zur Südterrasse bestehe darin, dass für die Sonnenstoren auf der Rondoterrasse

bislang noch keine Baubewilligung eingeholt worden sei. Schliesslich müsse auch

eine abgeleitete Standortgebundenheit bejaht werden, da eine ganzjährige

Nutzung der Terrassen für eine profitable Bewirtschaftung des Hotel Restaurants

A unabdingbar sei.

Die Baurekurskommission II und die Mitbeteiligte 3 sind

hingegen der Ansicht, dass die umstrittenen Terrassenbauten nicht

standortgebunden seien und aus den bisher der Beschwerdeführerin erteilten

Ausnahmebewilligungen nichts zu deren Gunsten abgeleitet werden könne. Die

neuen Verglasungen der Terrassen würden nicht nur dem Schutz vor Sonne und Wind

dienen, sondern die ursprünglichen Terrassenflächen, insbesondere auch im

Zusammenhang mit dem Boden, der inneren Ausstattung und der Beheizung, in einen

höheren Standard erheben, indem sie eine ganzjährige und komfortable Benützung erlaubten.

Auch eine abgeleitete Standortgebundenheit komme nicht infrage, da ein

besonderes betriebswirtschaftliches Bedürfnis für die Bauten durch die

Beschwerdeführerin nicht dargetan worden sei und sich auch nicht aus den Akten

ergebe. Im Übrigen sei fraglich, ob allein auf die Wirtschaftlichkeit der

Restauration abzustellen und nicht vielmehr das wirtschaftliche Potenzial des

gesamten Betriebs auf dem A samt Hotel massgeblich wäre.

3.3.2

Die Standortgebundenheit ist nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu bejahen, wenn die Baute aus technischen

oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf

einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist (positive

Standortgebundenheit) oder wenn ein Werk aus bestimmten Gründen in einer

Bauzone ausgeschlossen ist (negative Standortgebundenheit). Dabei beurteilen

sich die Voraussetzungen nach objektiven Massstäben, und es kann weder auf die

subjektiven Vorstellungen des Einzelnen noch auf die persönliche

Zweckmässigkeit oder Bequemlichkeit ankommen. Generell ist bei der Beurteilung

der Voraussetzungen ein strenger Massstab anzulegen (BGE 123 II 256 E. 5a,

124.

II 252 E. 4a, 129 II 63 E. 3.1). Das Bundesgericht hat in

BGE 124 II 252 erstmals den Begriff der "abgeleiteten

Standortgebundenheit" eingeführt. Eine solche könne vorliegen, wenn eine

Zusatzanlage für sich genommen nicht standortgebunden sei, jedoch aufgrund

eines besonderen, von einem seinerseits standortgebundenen und rechtmässig

bewilligten Hauptbetrieb hergeleiteten betriebswirtschaftlichen oder technischen

Bedürfnisses am vorgesehenen Standort in der geplanten Art und Dimension zu

erstellen sei. Zur Begründung der abgeleiteten Standortgebundenheit verwies das

Bundesgericht darauf, dass unter gewissen Bedingungen sogenannte innere Aufstockungen

von Landwirtschaftsbetrieben als zwar nicht zonenkonform, indessen als standortgebunden

im Sinn von Art. 24 Abs. 1 RPG zu bezeichnen seien (frühere Rechtsprechung

des Bundesgerichts, vgl. etwa BGE 117 Ib 270 E. 4; zur heute geltenden

Rechtslage vgl. Art. 16a Abs. 2 RPG). Sodann bestehe eine

offenkundige Parallele zur Bewilligung von Wohnraum in der Landwirtschaftszone,

welcher dort als zonenkonform im Sinn von Art. 22 Abs. 2 lit. a

RPG anerkannt werde, soweit er im Hinblick auf die bodenabhängige Nutzung des

Landes als unentbehrlich erscheine (frühere Rechtsprechung des Bundesgerichts,

vgl. BGE 121 II 67 E. 3a; zur heute geltenden Rechtslage vgl. Art. 16

Abs. 1 RPG in Verbindung mit Art. 34 Abs. 3 RPV).

Mit der Einführung des Begriffs

der abgeleiteten Standortgebundenheit hat das Bundesgericht keine

Praxisänderungen vorgenommen. Wie es selber ausführt, hat es schon früher

Bauten, die einem zonenfremden, aber standortgebundenen Betrieb dienten und aus

technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen notwendig waren, ausserhalb

der Bauzonen grundsätzlich als standortgebunden anerkannt (BGE 117 Ib 266

E. 2a, 115 Ib 295 E. 3c). Insofern erweist sich der Begriff der

abgeleiteten Standortgebundenheit als unnötig (vgl. die Bemerkungen von Lukas

Bruhin zu BGE 124 II 252, in AJP 1998 S. 977 ff., 980), allerdings

hat er sich auch in der Lehre durchgesetzt (vgl. Bernhard Waldmann/Peter Hänni,

Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 24 N. 12; Rudolf Muggli, in Heinz

Aemisegger et al. [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung,

Zürich etc. 2009, Art. 24 N. 13).

3.3.3

Entgegen ihrer Ansicht kann die Beschwerdeführerin

daraus, dass für ihre bisherigen Bauvorhaben jeweils eine Ausnahmebewilligung

erteilt worden ist, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Wie das

Verwaltungsgericht bereits im Entscheid vom 12. Dezember 2005 ausgeführt

hat, ist es fraglich, ob ein Hotelbetrieb als standortgebunden zu bezeichnen

ist. Das Verwaltungsgericht erwog dabei, dass nach der Rechtsprechung Ausflugs-

und Bergrestaurants unter bestimmten Voraussetzungen als standortgebunden

gelten würden. In der Praxis werde für Beherbergungsbetriebe ausserhalb von

Bauzonen hingegen etwa verlangt, dass sie ein Etappenziel von mehrtägigen

Wanderungen oder einen notwendigen Ausgangspunkt für eintägige Wandertouren bildeten.

Angesichts der Nähe des Uetlibergs zur Stadt Zürich und zu den angrenzenden

Gemeinden und dank der bestehenden S-Bahn-Haltestelle Uetliberg in kurzer

Fussdistanz zum A scheine hier jedoch keine Notwendigkeit für die Schaffung von

Übernachtungsmöglichkeiten ausserhalb der Bauzone zu bestehen (VB.2005.00324,

E. 5.3, mit Hinweisen, www.vgrzh.ch). Die der Beschwerdeführerin bisher

erteilten Ausnahmebewilligungen, insbesondere die den Umbau zum Seminarhotel

betreffenden vom 25. Mai 2000 und 1. Oktober 2001, erweisen sich

demnach als sehr grosszügig. Sie wurden denn auch von der Beschwerdegegnerin

kaum begründet. Auch wenn die rechtskräftigen Verfügungen nicht anzutasten sind,

ist es nicht zu beanstanden, wenn die Beschwerdegegnerin ihre grosszügige

Praxis der herrschenden Lehre und Rechtsprechung anpasst. Die

Beschwerdeführerin durfte denn auch nicht darauf vertrauen, dass ihr weiterhin

ohne nähere Begründung für sämtliche Vorhaben eine Ausnahmebewilligung erteilt

werde. Soweit sie geltend macht, dass die Verglasung der Terrassen lediglich

einen Ersatz für die bewilligten Sonnenstoren darstellen würde, ist ihr nicht

zu folgen. Wie aus den in den Akten befindenden Fotografien ersichtlich ist (act. 9/1/6/6–8),

werden durch die Verglasung der Terrassen komfortable geschlossene Räume geschaffen,

welche ganzjährig nutzbar sind, was einer erheblichen Erweiterung der nutzbaren

Räumlichkeiten entspricht. Im Gegensatz zu den Sonnenstoren dient die

Verglasung der Terrassen offensichtlich nicht lediglich dem Schutz der Gäste

vor Sonne und Wind.

Zu prüfen ist weiter, ob sich die Beschwerdeführerin darauf

berufen kann, dass sie aus betriebswirtschaftlichen Gründen auf eine Verglasung

der Terrassen bzw. auf deren ganzjährige Nutzung angewiesen ist bzw. ob eine

abgeleitete Standortgebundenheit der Bauten zu bejahen ist. Grundsätzlich ist

bei der Bejahung der abgeleiteten Standortgebundenheit jedoch Zurückhaltung

geboten (Waldmann/Hänni, Art. 24 N. 12). Mit den Verfügungen vom 25. Mai

2000.

und 1. Oktober 2001 erteilte die Beschwerdegegnerin aufgrund der

erwähnten grosszügigen Rechtsauslegung der Beschwerdeführerin Ausnahmebewilligungen

zum Umbau des Hotel-Restaurants in ein Seminarhotel. Zu jenem Zeitpunkt oblag

es der Beschwerdeführerin, sorgfältig zu prüfen, ob der Betrieb des Restaurants

nach dem Umbau in ein Seminarhotel wirtschaftlich geführt werden könne. Es

erscheint problematisch, dass die Beschwerdeführerin nur vier Jahre nach dem

Umbau am 20. März 2007 um Ausnahmebewilligungen für weitere Bauten ersucht

mit der Begründung, dass ansonsten der Restaurationsbetrieb nicht

wirtschaftlich geführt werden könne. Ihr Vorgehen hat nämlich zur Folge, dass

es der Beschwerdegegnerin so verunmöglicht wurde, über die Verglasung der Terrassen

zusammen mit dem Umbau des Hotel-Restaurants zu entscheiden. Ist aber davon

auszugehen, dass die Beschwerdeführerin bereits im Zeitpunkt der Planung des Umbaus

des Hotel-Restaurants in ein Seminarhotel hätte klären müssen, ob der

Restaurationsbetrieb wirtschaftlich geführt werden könne, ist sie vorliegend

mit der Behauptung, dass sie aus wirtschaftlichen Gründen auf den Ausbau der

Terrasse angewiesen sei, nicht zu hören. Demnach kann für die Verglasung der

Terrassen von vornherein keine abgeleitete Standortgebundenheit bejaht werden.

Damit ist auf das durch die Beschwerdeführerin ins Recht gelegte Gutachten über

die betriebswirtschaftliche Notwendigkeit der Süd- und Rondoterrasse (act. 6/8)

nicht weiter einzugehen. Ebenso erweist es sich nicht als rechtsverletzend,

wenn die Baurekurskommission II nicht ausführlich auf die Frage eingegangen

ist, ob der Restaurationsbetrieb auf dem A profitabel geführt werden kann.

3.3.4

Zusammenfassend ergibt sich, dass die

Vorinstanzen der Beschwerdeführerin zu Recht eine auf Art. 24 RPG

gestützte Ausnahmebewilligung für die Verglasung der Terrassen verweigert

hatten.

3.4

Zu prüfen bleibt, ob für die Bauten eine Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 37a

in Verbindung mit Art. 43 RPG zu erteilen ist, wie dies die

Beschwerdeführerin in ihrem Eventualantrag verlangt.

3.4.1

Wie dargelegt wurde, fällt eine

Ausnahmebewilligung nach Art. 37a RPG nur in Betracht, wenn man an die

ursprüngliche Erstellung des Hotel-Restaurants, welche vor Inkrafttreten des

Raumplanungsgesetzes erfolgte, anknüpft. Strittig ist dabei, ob durch die

bisher erfolgten Um- und Erweiterungsbauten das in Art. 43 Abs. 2 RPV

vorgesehene Höchstmass der Erweiterung von 30 % bereits erreicht wurde oder

nicht.

Die

Beschwerdegegnerin führte aus, dass das Gebäude Vers.-Nr. 632 im Jahr 1985

eine Gesamtfläche von 3'268 m2 aufgewiesen habe. Vor dem Umbau zum

Seminarhotel sei das Restaurant im Jahr 1986 um 127 m2 und im Jahr

2000.

um 285 m2 erweitert worden, was einer Erweiterung um 8.7 %

entspreche. Der Umbau zum Seminarhotel im Jahr 2002 habe eine zusätzliche Fläche

von 834 m2 oder 25.5 % benötigt. Die gesamthaft bewilligte Fläche

des Seminarhotels betrage somit 1'119 m2, was einer Erweiterung von

34.2

% entspreche, weshalb das gesetzliche vorgesehene Höchstmass bereits überschritten

worden sei und eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 37a RPG in Verbindung

mit Art. 43 RPV nicht in Betracht falle. Die Baurekurskommission II

schloss sich dieser Auffassung im Wesentlichen an.

3.4.2

Die Beschwerdeführerin bezweifelt

hingegen, dass als standortgebunden bewilligte Bauten das zulässige Erweiterungsmass

von Art. 43 Abs. 2 RPV belasten würden.

Art. 43 Abs. 2 RPV wie auch der identische Art. 42

Abs. 3 lit. a RPV legen fest, dass die zonenwidrig genutzte Fläche

unter bestimmten Umständen um 30 % erweitert werden darf. Unbestritten ist,

dass dabei eine Etappierung der Bauten zugelassen wird. Aus dem Verordnungstext

geht jedoch nicht hervor, ob als standortgebunden bewilligte Bauten das Erweiterungsmass

belasten. Lehre und Rechtsprechung gehen zwar davon aus, dass sämtliche

Änderungen, die das gleiche Objekt betreffen, als Einheit zu beurteilen und an

das anzurechnen seien, was maximal zulässig ist (vgl. Bundesamt für

Raumentwicklung, neues Raumplanungsrecht, Bewilligungen nach Art. 24c RPG,

Bern 2001, Ziff. 5.2.1 zur vergleichbaren Norm von Art. 24c RPG in

Verbindung mit Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV). Alle nach dem

Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes erfolgten Erweiterungen seien demnach

zusammenzurechnen (BGE 127 II 215 E. 4d; Waldmann/Hänni, Art. 37a

N. 6). Zur Frage, ob auch als standortgebunden bewilligte Bauten das

Erweiterungsmass von Art. 43 Abs. 2 RPV belasten, äussern sich aber

weder Lehre noch Rechtsprechung explizit. Indessen kann die Frage offengelassen

werden.

In der Verfügung vom 1. Oktober

2001.

brachte die Beschwerdegegnerin zum Ausdruck, dass mit diesem Bauvorhaben

die Erweiterungsmöglichkeiten für den Betrieb auf dem A ausgeschöpft seien.

Würde man der Auffassung der Beschwerdeführerin folgen, dass standortgebundene

Bauten das zulässige Erweiterungsmass nicht tangieren, wiese die Verfügung

einen Widerspruch auf. Aus einem solchen Widerspruch könnte die Beschwerdeführerin

jedoch nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Beschwerdegegnerin bewilligte die

Bauvorhaben am 1. Oktober 2001 offensichtlich in der Annahme, dass danach

keine auf Art. 37a RPG gestützten Erweiterungsmöglichkeiten mehr bestehen

würden. Zu fragen ist deshalb, ob die Bewilligung auch erteilt worden wäre,

wenn die Beschwerdegegnerin davon ausgegangen wäre, dass künftig eine

zusätzliche Erweiterung des Betriebs um 30 % möglich wäre. Da die Verfügung

kaum begründet worden ist, lässt sich daraus nichts für die Beantwortung dieser

Frage Relevantes ableiten. Hingegen ist abermals darauf hinzuweisen, dass das

Erteilen der Ausnahmebewilligung auf einer sehr grosszügigen Auslegung von Art. 24

RPG beruhte. Ob der Umbau des Hotel-Restaurants in ein Seminarhotel in dieser

Form heute noch bewilligt würde, ist fraglich (vgl. E. 3.3.3). Jedenfalls

wäre aber keine Ausnahmebewilligung zu erteilen gewesen, wenn nicht künftige,

auf Art. 37a RPG gestützte Erweiterungen damit ausgeschlossen worden

wären. Damit ergibt sich, dass es nicht rechtsverletzend ist, wenn die

Vorinstanzen den als standortgebunden bewilligten Umbau an das zulässige

Erweiterungsmass von Art. 43 Abs. 2 RPV angerechnet haben.

3.4.3

Die Beschwerdeführerin rügt weiter, dass

die Terrassenflächen der 1980 bestehenden Grundfläche zugerechnet werden

müssten, da die Terrassen des Bergrestaurants bereits vor Inkrafttreten des

Raumplanungsgesetzes intensiv als Restaurationsflächen genutzt und seither

nicht erweitert worden seien. Wäre hingegen bei der Berechnung der zulässigen

Erweiterung auf die Intensität der Nutzung abzustellen, wäre es in Anbetracht

der vorbestehenden Nutzung jedenfalls nicht zulässig, die gesamten

Terrassenflächen von 507 m2 als zusätzliche Erweiterung zu qualifizieren.

Dieser Auffassung ist nicht beizutreten. Unter den in Art. 43

Abs. 2 RPV gleich wie in Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV verwendeten

Begriff der zonenwidrig genutzten Fläche fallen die anrechenbare

Bruttogeschossfläche und die Bruttonebenflächen wie Keller- und von der Wohnung

her erschlossene Estrichräume, Garagen, Heizungs- und Brennstoffräume oder

Ställe (Muggli, Art. 24c Rz. 24; Amt für Raumentwicklung, Ziff. 3.3.2).

Offene Terrassenflächen sind unabhängig davon, ob sie bereits als

Restaurationsflächen verwendet worden sind oder nicht, der um 30 %

erweiterbaren Grundfläche nicht zuzurechnen.

Dass die Verglasung der Terrassen eine Erweiterung der

zonenwidrig genutzten Fläche zur Folge hat, ist offensichtlich, werden dadurch

doch komfortable geschlossene Räume geschaffen, die ganzjährig benutzbar sind

(vgl. E. 3.3.3). Der Einwand der Beschwerdeführerin, dass zumindest nicht

die gesamten Terrassenflächen von 507 m2

als Erweiterungen zu qualifizieren seien, ist unbeachtlich. Ist es nämlich

nicht zu beanstanden, dass auch die als standortgebunden bewilligten Umbauten

an das zulässige Erweiterungsmass von 30 % angerechnet werden, wurde dieses

bereits mit dem Umbau zum Seminarhotel überschritten (E. 3.4.1 und E. 3.4.2),

weshalb eine zusätzliche Erweiterung gestützt auf Art. 37a RPG in

Verbindung mit Art. 43 RPV unabhängig von ihrem Ausmass nicht infrage

kommt.

3.5

Damit ergibt sich, dass für die umstrittenen Terrassenbauten zu Recht keine

Ausnahmebewilligung erteilt wurde. Der Fluchtwegsteg wurde nur durch die

umstrittenen Terrassenumbauten zu geschlossenen Räumen notwendig. Er steht mit

diesen in einem engen Zusammenhang und hat ohne diese Bauten keinen Zweck.

Deshalb wurde für den Steg ebenfalls zu Recht keine Ausnahmebewilligung

erteilt.

3.6

Kann für die Bauten keine baurechtliche Ausnahmebewilligung erteilt werden,

ist nicht weiter zu prüfen, ob eine forstrechtliche Bewilligung zur

Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstandes zu erteilen ist.

4.

4.1

Die Beschwerdeführerin rügt, dass im vorinstanzlichen Verfahren einzig der Verein

G vollständig unterlegen sei, da diesem die Legitimation abgesprochen worden

sei. Die Kostenverteilung der Baurekurskommission II müsse demnach entsprechend

zugunsten der Beschwerdeführerin korrigiert werden.

Die Beschwerdeführerin verkennt dabei, dass der von ihr

angeführte Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 12. Dezember 2005

(VB.2005.00324) von vornherein nicht einschlägig ist, da der Verein G im

Rekursverfahren nicht Partei war, sondern lediglich einstweilen beigeladen

wurde. Die Baurekurskommission II hob die Beiladung jedoch wieder auf (E. 2.2

des Rekursentscheids) und entfernte den Verein G aus dem Rubrum. Damit war der Verein

G nicht mehr verfahrensbeteiligt, weshalb ihm gemäss § 13 Abs. 2 VRG

– anders etwa als einem Beschwerdeführer, auf dessen Beschwerde nicht

eingetreten wird – keine Verfahrenskosten auferlegt werden konnten.

4.2

Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin, dass dem Mitbeteiligten 3 keine

volle Parteientschädigung hätte zugesprochen werden dürfen, da er von demselben

Rechtsvertreter wie der Verein G vertreten worden sei. Die Parteientschädigung

von Fr. 2'000.- sei deshalb auf Fr. 1'000.- zu reduzieren.

Der Mitbeteiligte 3 macht dazu geltend, dass der

Argumentation der Beschwerdeführerin lediglich dann gefolgt werden könnte, wenn

es um die Zusprechung einer Parteientschädigung an beide, von demselben

Rechtsanwalt vertretenen Parteien gehe. Dies sei jedoch vorliegend nicht der

Fall, da dem Verein G naheliegenderweise keine Parteientschädigung zugesprochen

worden sei.

Gemäss § 17 Abs. 2 VRG kann im Rekursverfahren

und im Verfahren vor Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder

Amtsstelle zu einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe ihres Gegners

verpflichtet werden. Die Entschädigung ist nach pflichtgemässem Ermessen

festzusetzen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 17

N. 37). Das Verwaltungsgericht ist zu deren Überprüfung ausserhalb von

eigentlichen Ermessensfehlern nicht befugt (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17

N. 9).

Der Rechtsvertreter des Mitbeteiligten 3 vertrat im

Rekursverfahren zusätzlich den Verein G und äusserte sich in denselben

Rechtsschriften für beide. Wie die Beschwerdeführerin zu Recht geltend macht,

ist, wenn ein Rechtsvertreter im selben Verfahren mehrere Parteien vertritt,

der verringerte Aufwand bei der Bemessung der Parteientschädigung in Betracht

zu ziehen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 39). Dies gilt unabhängig

davon, ob sämtlichen durch den Rechtsvertreter vertretenen Parteien eine

Parteientschädigung zugesprochen wird. Selbst wenn man aber vorliegend

berücksichtigte, dass der Rechtsvertreter des Mitbeteiligten 3 zusätzlich den Verein

G im Rekursverfahren vertrat, liegt die Zusprechung einer Parteientschädigung

von Fr. 2'000.- an den Mitbeteiligten innerhalb des der Vorinstanz zustehenden

Ermessensspielraums.

5.

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.

Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13

Abs. 2 VRG). Ihr steht von vornherein keine Parteientschädigung zu (§ 17

Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, dem Mitbeteiligten 3 eine angemessene

Parteientschädigung zu bezahlen.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'180.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Mitbeteiligten 3 innert 30 Tagen nach

Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu

bezahlen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…