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Entscheid

VB.2010.00042

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00042

8. September 2010Deutsch31 min

(URT.2010.12611)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Zumikon erteilte der H AG, vertreten durch

M AG, vertreten durch N AG, am 20. Oktober 2008 unter Nebenbestimmungen die

baurechtliche Bewilligung für die Erstellung der Wohnüberbauung O auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 26, R-Weg 25–24. Das Bauvorhaben umfasst eine obere

Wohnzeile, die aus sieben Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 70 Wohnungen

besteht, und eine untere Wohnzeile mit total 48 Wohnungen. Als

Grundeigentümerin nennt der baurechtliche Entscheid die Firma P.

Zuvor hatte die Baudirektion am 19. September 2008

das Projekt unter den Aspekten der Lage an einer Staatsstrasse, der Einhaltung

der Lärm-Belastungsgrenzwerte sowie von Bauten im Waldabstandsbereich geprüft

und die Bewilligung insoweit erteilt.

Gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zumikon vom 1. Juli

1997 (BZO) liegt die Parzelle Kat.-Nr. 26 in der Zone W2/35. Am 6. April

2004 hatte die Gemeindeversammlung Zumikon dem privaten Gestaltungsplan O

zugestimmt. Dieser erwuchs unangefochten in Rechtskraft und wurde von der

Baudirektion am 30. November 2004 genehmigt.

Erwägungen

II.

Gegen die Baubewilligung sowie die Verfügung der

Baudirektion erhoben C, D, E und F am 5. Dezember 2008 Rekurs bei der

Baurekurskommission II und beantragten zur Hauptsache, die angefochtenen

Anordnungen seien aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern.

Nachdem die Rekurskommission die Gemeinde Küsnacht als

Mitbeteiligte in das Verfahren beigeladen und am 9. Juli 2009 einen

Augenschein durchgeführt hatte, wies sie die Rekurse am 8. Dezember 2009

ab, soweit sie darauf eintrat (BRKE II Nr. 0286/2009–0287/2009).

Sodann focht die H AG verschiedene Nebenbestimmungen bei

der Baurekurskommission II an. Diese hiess den Rekurs ebenfalls am 8. Dezember

2009.

teilweise gut und korrigierte einzelne Auflagen; die Beanstandung von

weiteren solchen blieb erfolglos. Dieser Entscheid (BRKE II Nr. 0285/2009)

erwuchs in Rechtskraft.

III.

Mit Beschwerde vom 1. Februar 2010 liessen die

unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid

vom 8. Dezember 2009 sowie die Baubewilligung des Gemeinderats Zumikon und

die Verfügung der Baudirektion aufzuheben. Sodann verlangten sie eine

Parteientschädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren.

Die Vernehmlassungen der Baurekurskommission II vom 23. Februar

2010.

und der Baudirektion vom 3. März 2010 lauten auf Abweisung der

Beschwerde. Die Bauherrschaft und der Gemeinderat Zumikon liessen mit Eingaben

vom 4. bzw. 8. März 2010 – je unter Zusprechung einer Parteientschädigung

– beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit

Replik vom 26. April 2010 hielten die Beschwerdeführenden an ihren

Anträgen fest, desgleichen mit Duplik vom 19. bzw. 28. Mai 2010 die

Beschwerdegegnerschaft.

Auf die Erwägungen der Rekurskommission und die

Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen

zurückgekommen.

IV.

Auf dem gleichen Grundstück Kat.-Nr. 26 bewilligte der Gemeinderat

den Elektrizitätswerken des Kantons Zürich am 30. September 2008 die

Erstellung einer Transformatorenstation. Auch diesen Beschluss fochten C, D, E

und F bei der Baurekurskommission II an. Diese trat mit Beschluss vom 8. Dezember

2009.

auf das Rechtsmittel nicht ein. Eine hiergegen erhobene Beschwerde bildet

Gegenstand des Parallelverfahrens VB.2010.00043.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Die

Beschwerdeführenden sind Eigentümer von Grundstücken an der Q-Strasse 23

bzw. 22, die jenseits des R-Wegs östlich an die Parzelle Kat.-Nr. 26

anstossen. Aufgrund dieser örtlichen Verhältnisse und der erhobenen Rügen ist

ihre Befugnis zu Rekurs und Beschwerde gemäss § 338a Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) grundsätzlich

ausgewiesen. Der legitimierte Nachbar kann nach ständiger Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts nicht nur die Verletzung von Normen mit nachbarschützender

Funktion geltend machen. Vielmehr kann er sich auf alle Argumente und

Rechtssätze berufen, die im Ergebnis zur Gutheissung seines Beschwerdeantrags

führen oder hierzu grundsätzlich geeignet erscheinen (RB 1987 Nr. 3;

VGr, 20. August 2008, VB.2008.00210, www.vgrzh.ch).

Mangels eines Rechtsschutzinteresses fehlt dem Nachbarn

die Rechtsmittelbefugnis jedoch dann, wenn der geltend gemachte Projektmangel

durch eine für ihn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann

(RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14). Dies ist bei der

nachfolgenden Behandlung der verschiedenen Rügen vorab zu prüfen.

1.2

Im Übrigen

ist die Beschwerde fristgerecht und formgültig erhoben worden, weshalb darauf

einzutreten ist. Ein gerichtlicher Lokaltermin erübrigt sich, denn der

massgebliche Sachverhalt geht hinreichend klar aus den Baugesuchsakten und dem

fotografisch dokumentierten Augenscheinprotokoll der Baurekurskommission II

hervor (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

2.

2.1

Die

zürcherische Baugesetzgebung definiert den Begriff des (Bau-)Gesuchstellers

nicht näher. Dies ist deswegen nicht erforderlich, weil es sich bei der

Baubewilligung nicht um einen personen-, sondern um einen sachbezogenen

Verwaltungsakt handelt. Nach § 320 PBG ist die Bewilligung zu erteilen,

wenn das Vorhaben den massgebenden Gesetzesbestimmungen entspricht. Der Begriff

des Gesuchstellers oder jener des – meist gleichbedeutend verwendeten –

Bauherrn kann daher sehr weit gefasst werden (BEZ 1983 Nr. 18; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006,

S. 20-20, auch zum Folgenden). Letztlich geht es darum, dass der

Baubehörde ein Ansprechpartner gegenübersteht, der die Kosten des Verfahrens

trägt und – im Fall einer widerrechtlichen Bauausführung – als Störer ins Recht

gefasst werden kann. Die Ordnungsvorschrift von § 310 Abs. 3 PBG,

wonach der Gesuchsteller seine Berechtigung dartun muss, wenn er nicht zugleich

Grundeigentümer ist, soll der Behörde unnötigen Aufwand ersparen (RB 1983

Nr. 106 = BEZ 1983 Nr. 18). Entsprechend der sachbezogenen Natur der

Baubewilligung kann sie mit dem Grundstück in einem beliebigen Verfahrensstadium

rechtsgeschäftlich auf einen Dritten übertragen werden (RB 2006 Nr. 74

[Leitsatz] = BEZ 2007 Nr. 7). Beim

Rechtsnachfolger entsteht nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung und Lehre originär

eine eigene bauordnungsrechtliche Zustandsverantwortlichkeit; selbst wenn der

Rechtsnachfolger im damaligen Zeitpunkt nicht Adressat der Baubewilligung war,

ist ihm als neuer Eigentümer ein rechtswidriger Zustand grundsätzlich zuzurechnen

(BGr, 4. März 2005,1P.519/2004, E. 4, www.bger.ch; Bernhard

Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 22

N. 74; Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich

1999, S. 83).

2.2

Die

Baurekurskommission II erwog, dass das Baugesuchsformular die Firma P, die seit

dem 8. Juni 2009 H AG heisse, als Grundeigentümerin nenne; diese werde von

der J AG vertreten. Als Bauherrin bezeichne das Baugesuch die M AG. Anscheinend

habe der Gemeinderat im Lauf des Bewilligungsverfahrens die Bauherrschaft mit

der Grundeigentümerin verwechselt und bei Letzterer sei deren Marke statt der

im Handelsregister eingetragene Name verwendet worden. Dies sei als Kanzleiversehen

zu betrachten. Offenbar habe die M AG das Baugesuch eingereicht. Dabei habe sie

aber treuhänderisch, möglicherweise gestützt auf einen Generalunternehmervertrag,

für die Grundeigentümerin gehandelt, die in der Baubewilligung damit zu Unrecht

und mit der damals falschen Bezeichnung als Bauherrin aufgeführt worden sei.

Auf die materielle Würdigung des Baugesuchs habe sich dieser Irrtum nicht

ausgewirkt. Inwiefern die falsche Bezeichnung die Rekurrierenden in ihren

schutzwürdigen Rechten verletze, sei nicht zu sehen.

In der Beschwerdeschrift listen die Beschwerdeführenden

die unrichtigen Parteibezeichnungen im Verlauf des Bewilligungs- und des

Rekursverfahrens nochmals im Einzelnen auf und schliessen daraus,

zusammenfassend sei eine Baubewilligung auf eine nicht existente Person

ausgestellt worden, ferner habe eine nicht existente Partei am Rekursverfahren

und eine nicht berechtigte Partei, die Firma P, am Rekursverfahren

teilgenommen, obschon sie dazu nicht berechtigt gewesen sei. Aufgrund dieses

schweren Verfahrensmangels sei der Rekursentscheid aufzuheben.

2.3

Die

weitschweifigen Einwendungen der Beschwerdeführenden vermögen die Würdigung

durch die Rekurskommission nicht zu erschüttern. Bei der Erteilung der

Baubewilligung an die H AG anstatt an die im Baugesuch genannte M AG handelt es

sich um ein blosses Kanzleiversehen. Dasselbe gilt für die Bezeichnung der

Bauherrschaft in der Baubewilligung mit "H AG", obwohl sie damals

noch Firma P hiess. Aufgrund der Akten sind diese Irrtümer offensichtlich.

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden lässt sich nicht sagen, dass

eine nicht vorhandene oder eine unberechtigte Person am Bewilligungs- oder

Rekursverfahren teilgenommen habe. Wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt

hat, machen die anfechtenden Nachbarn nicht geltend, dass die falschen Parteibezeichnungen

sie in der Verfolgung ihrer Rechtsschutzinteressen beeinträchtigt hätten.

Ebenso wenig enthält die Beschwerdeschrift entsprechende Rügen.

3.

3.1

Der

private Gestaltungsplan O strebt laut Weisung des Gemeinderats zur Gemeindeversammlung

vom 6. April 2004 eine ortsbaulich und architektonisch einwandfreie Überbauung

an. Das Bauvolumen soll mit zwei unterschiedlich hohen, von Osten nach Westen

verlaufenden Gebäudezeilen auf der Geländekuppe konzentriert werden. Gemäss Art. 1

der Bestimmungen zum Gestaltungsplan (GPV) setzt sich der Plan aus den in Art. 1–45

aufgeführten Vorschriften sowie aus namentlich aufgeführten Plänen zusammen (Abs. 2).

Die Pläne sind massgebend für den örtlichen Geltungsbereich, die Aufteilung des

Areals in Bau- und sonstige Nutzungsbereiche, die kubische Abwicklung der

Bauten und die weiteren auf ihnen ausdrücklich vermerkten Anordnungen (Abs. 3).

Gemäss Art. 2 GPV tritt der Gestaltungsplan an die Stelle der allgemeinen

Bau- und Zonenordnung (Abs. 1). Wird der Gestaltungsplan aufgehoben,

treten die Bestimmungen der allgemeinen Bau- und Zonenordnung mit Einschluss

der zugehörigen Waldabstandslinien wieder in Kraft (Abs. 2).

3.2

Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich (Art. 21 Abs. 1

des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [RPG]). Haben

sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft

und nötigenfalls angepasst (Art. 21 Abs. 2 RPG). Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nutzungspläne und damit in engem Sachzusammenhang

stehende planerische Festlegungen im Anschluss an ihren Erlass anzufechten und

ist eine akzessorische Überprüfung, insbesondere im Baubewilligungsverfahren,

grundsätzlich ausgeschlossen. Eine akzessorische Überprüfung von Nutzungsplänen

wird nach der Rechtsprechung bei deren späteren Anwendung nur dann zugelassen,

"wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm

auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt

keine Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen". Ferner lässt

die Rechtsprechung eine Überprüfung zu, wenn sich die tatsächlichen

Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen seit Annahme des Plans in

einer Weise geändert haben, dass das öffentliche Interesse an der Beibehaltung

der auferlegten Nutzungsbeschränkungen dahingefallen sein könnte. Diese Präzisierung

entspricht der Überprüfungsbefugnis von Nutzungsplänen gemäss Art. 21 Abs. 2

RPG (BGE 116 Ia 207, 127 I 103 E. 6b; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 19 N. 27; VGr, 13. Januar 2010, VB.2009.00319,

E. 5.2, 25. April 2007, VB.2007.00067, E. 3.2.1 mit weiteren

Hinweisen, beide unter www.vgrzh.ch). Das Gesagte gilt nicht nur für

Rahmennutzungspläne wie die Bau- und Zonenordnung, sondern auch für

Sondernutzungspläne wie den Gestaltungsplan (VGr, 13. Januar 2010, VB.2009.00319,

www.vgrzh.ch; VGr, 23. Januar 2003, BEZ 2003 Nr. 3). Im nachfolgenden

Baubewilligungsverfahren kann der Gestaltungsplan in der Regel nicht mehr infrage

gestellt werden (BGE 131 II 103 E. 2.4.1 mit Hinweisen). Ob von diesem

Grundsatz aufgrund besonderer Umstände im vorliegenden Fall abgewichen werden

muss, ist nachfolgend bei der Beurteilung der gegen das Projekt erhobenen Rügen

zu prüfen.

4.

4.1

Unter dem

Randtitel "Waldabstand" bestimmt Art. 17 des Bundesgesetzes über

den Wald vom 4. Oktober 1991 (Waldgesetz; WaG): Bauten und Anlagen in

Waldesnähe sind nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des

Waldes nicht beeinträchtigen (Abs. 1). Die Kantone schreiben einen

angemessenen Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand vor. Sie berücksichtigen

dabei die Lage und die zu erwartende Höhe des Bestandes (Abs. 2). Die

entsprechenden Vorschriften der Kantone bedürfen nach Art. 52 WaG der

(konstitutiven) Genehmigung des Bundes, der gewöhnlich einen Mindestabstand von

15.

m verlangt, im Gebirge und in den Bauzonen aber auch 10 m

toleriert (Heribert Rausch/Arnold Marti/Alain Griffel, Umweltrecht, Zürich etc.

2004, Rz. 467). § 66 PBG verpflichtet die Gemeinden, in ihren

Zonenplänen im Bauzonengebiet Waldabstandslinien zu statuieren (Abs. 1).

Die Linien sind in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze festzusetzen;

bei kleinen Waldparzellen oder bei besonderen örtlichen Verhältnissen können

sie näher an oder weiter von der Waldgrenze gezogen werden (Abs. 2). Laut § 262

Abs. 1 PBG dürfen oberirdische Gebäude die im Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie

nicht überschreiten.

Nach vorgängiger Untersuchung durch das Kreisforstamt und

den Nachführungsgeometer setzte der Regierungsrat am 7. Januar 1998 den

Waldgrenzenplan Nr. 19 für den Bereich O fest. Dieser Beschluss erwuchs

unangefochten in Rechtskraft.

Bestandteil des privaten Gestaltungsplans O bildet der

Plan Nr. 02 ("Waldabstandslinien 1:500"). Darin ist der Verlauf

der rechtlich massgebenden Waldgrenze eingezeichnet und die aufzuhebende

bisherige Waldabstandslinie sowie die beiden neuen Waldabstandslinien A und B

bestimmt. Deren Verlauf liegt auch dem streitbetroffenen Baugesuch zugrunde.

4.2

Die

Baurekurskommission II wies den Einwand zurück, wonach das Bauvorhaben den

gesetzlichen Waldabstand unterschreite. Nach der rechtskräftigen Festsetzung

der Waldgrenze hätten sich Gemeinde und Bauherrschaft darauf abstützen dürfen.

Der frühere Ergänzungsplan Waldabstandslinien aus dem Jahr 1997 sei dadurch

überholt. Im Nachdruck von 2003 sei offenbar auch die neu bestockte Fläche als

Wald(-saum) eingezeichnet, dies im Gegensatz zum festgestellten Wald in

hellerem Grün. Kraft Art. 13 WaG werde die genannte Fläche nicht mehr zu

Wald; vielmehr werde dieser durch die im Zonenplan festgelegte Grenze

definiert. Seit der Waldfestsetzung habe sich die Rechtslage nicht geändert.

Was die tatsächlichen Verhältnisse anbelange, so liege die Waldgrenze von 1997

heute möglicherweise "im Wald". Dies habe der Gesetzgeber mit Art. 13

WaG jedoch in Kauf genommen. Auch im Zusammenhang mit dem Erlass des

Gestaltungsplans habe die Waldgrenze nicht neu festgestellt werden müssen.

Weder der Umstand, dass der Gestaltungsplan eine Gebäudehöhe von 18 m und

fünf Geschosse zulasse, noch die massive Unterschreitung der zuvor auf 30 m

festgesetzten Waldabstandslinie führe zu einer Neubeurteilung der Waldgrenze.

Vielmehr hätten diese Einwände gegen den Gestaltungsplan vorgetragen werden

müssen. Ebenso wenig könne die Waldfeststellung heute noch infrage gestellt werden.

Die Beschwerdeführenden rügen, dass der Gestaltungsplan

hinsichtlich des Waldabstands auf einer unrichtigen Grundlage beruhe und

deswegen noch im Baubewilligungsverfahren auf seine Rechtmässigkeit überprüft

werden müsse. Die Baudirektion habe der Unterschreitung des gesetzlich vorgeschriebenen

Abstands von 30 m stillschweigend zugestimmt; eine Ausnahmebewilligung des

Regierungsrats hierfür fehle. Dies führe zur Nichtigkeit der Genehmigung und

somit des Gestaltungsplans, womit der Baubewilligung die Grundlage entzogen

sei. Im "Ergänzungsplan Waldabstandslinien" vom 1. Juli 1997

seien der Wald dunkelgrün und die Waldabstandslinien hellgrün markiert sowie

die Distanz in Metern eingetragen. Der Gemeinderat habe nie darauf hingewiesen,

dass beim Bereich O der Wald kleiner sei als planlich ausgewiesen und dass der

Waldabstand aus dem Waldesinnern gemessen werden müsse. Die Beschwerdeführenden

hätten sich auf diesen Ergänzungsplan verlassen dürfen. Sie hätten darauf vertraut,

dass die vom Gemeinderat am 19. Januar 1998 beantragte, vom Regierungsrat

genehmigte und als Ergänzungsplan der Bau- und Zonenordnung verankerte

Waldabstandslinie korrekt sei. Dies treffe indessen nicht zu. Das enttäuschte

Vertrauen berechtige sie daher zur akzessorischen Anfechtung des Gestaltungsplans.

Anlässlich der Gemeindeversammlung vom 6. April 2004 habe der Stimmbürger

nicht erkennen können, dass der Gestaltungsplan den gesetzlichen Waldabstand

missachte. Gegenüber dem seit 1998 verbindlichen "Ergänzungsplan

Waldabstandslinien" weise der Gestaltungsplan markant verkleinerte

Waldabstandslinien auf.

Während die Bauherrschaft in ihrer Beschwerdeantwort auf

die Erwägungen der Vorinstanz verweist, hält der Gemeinderat den Vorbringen der

Beschwerdeführenden entgegen, dass die rechtskräftige Waldfestsetzung vom 7. Januar

1998.

nie revidiert worden sei. Die Baubewilligung beruhe nicht auf den früheren

Waldabstandslinien vom 19. Januar 1998, sondern auf den mit dem

Gestaltungsplan neu gezogenen Linien. Diese seien im Plan Nr. 02 1:500

samt den revidierten Waldabständen für jedermann erkenntlich dargestellt. Die

Waldabstandslinien seien im Rahmen des Gestaltungsplans ordnungsgemäss geändert

worden; insbesondere habe hierfür vorgängig keine weitere Waldfeststellung

getroffen werden müssen.

4.3

Mit

Beschluss vom 7. Januar 1998 traf der Regierungsrat gestützt auf Art. 10

Abs. 2 WaG im Bereich O die Abgrenzung zwischen Wald und Bauzonen. Dieser

Beschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft und gilt bis heute. Laut Art. 13

WaG sind gestützt auf diese Anordnung im Sinn von Art. 10 WaG in den

Bauzonen die Waldgrenzen einzutragen (Abs. 1). Neue Bestockungen

ausserhalb dieser Waldgrenzen gelten nicht als Wald (Abs. 2). Wie die

Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, wird der grundsätzlich dynamische

Waldbegriff an der Grenze zwischen Bau- und Nichtbauzonen zum statischen

Begriff, das heisst, die festgesetzte Grenze wird im Nachhinein durch die

tatsächliche Entwicklung der Bestockung nicht verändert (vgl. Peter Hänni,

Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008,

S. 429 f.). Die Vorlage für die Gemeindeversammlung vom 6. April

2004.

zur Genehmigung des Gestaltungsplans umfasste neben weiteren Abweichungen

gegenüber der Bau- und Zonenordnung auch eine Revision der bisherigen Waldabstandslinien.

Der Plan Nr. 02 Waldabstandslinien 1:500 lag vor der Gemeindeversammlung

öffentlich auf und enthielt die vom Regierungsrat festgelegte "Waldgrenze"

zur Orientierung sowie die Festlegungen "aufzuhebende

Waldabstandslinie", "neue Waldabstandslinie: A" (für oberirdische

Bauten) und "neue Waldabstandslinie: B" (für unterirdische Bauten).

Der Verlauf der Linien geht aus dem Plan deutlich hervor; sofern für einzelne

Stimmbürger Unklarheiten bestanden haben sollten, hätten sie sich vor oder

anlässlich der Gemeindeversammlung erkundigen können. Wie die Vorinstanz

zutreffend ausgeführt hat, kommt dem Ergänzungsplan Waldabstandslinien von 1997

samt der Nachführung von 2003 keine Bedeutung zu. Selbst wenn diese Pläne zu

Missverständnissen Anlass gegeben hätten, wären diese spätestens an der Gemeindeversammlung

vom 6. April 2004 zu rügen gewesen. Nachdem die Zustimmung der Stimmbürger

zum Gestaltungsplan in Rechtskraft erwachsen ist, kann auf diesen heute im

Rechtsmittelverfahren gegen die Baubewilligung nicht mehr zurückgekommen

werden. Kraft § 89 PBG in Verbindung mit § 2 lit. a und b

PBG werden Bau- und Zonenordnungen, Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne

durch den Regierungsrat genehmigt; soweit die Genehmigung ohne Vorbehalt

erfolgt, obliegt die Zuständigkeit der Baudirektion. Die Beschwerdeführenden

beharren zu Unrecht darauf, dass die Genehmigung des Gestaltungsplans in die

Kompetenz des Regierungsrats gefallen wäre. Mit der Gesetzesrevision vom 8. Juni

1997.

(in Kraft seit dem 1. Januar 1998) ist die Zuständigkeit der

Baudirektion bei vorbehaltlosen Genehmigungen gemäss § 2 lit. b PBG

begründet worden. Schliesslich haben sich nach Erlass des Gestaltungsplans

weder die tatsächlichen noch die rechtlichen Verhältnisse in einer Weise

geändert, dass sich eine akzessorische Überprüfung der Waldabstandslinie

rechtfertigen würde. Weil sich das Baugesuch unstreitig an die Vorgaben des

Gestaltungsplans hält, erweist es sich nach dem Gesagten mit Bezug auf den

Waldabstand als rechtens.

5.

5.1

Die

Erteilung einer Baubewilligung setzt nach Art. 22 Abs. 2 RPG voraus,

dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a)

und das Land erschlossen ist (lit. b). Gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG

ist Land erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt

besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so

nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist. Der

Begriff der Erschliessung wird in Art. 4 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes

vom 4. Oktober 1974 (WEG) wie folgt umschrieben: Unter Groberschliessung

wird die Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der

Erschliessungsanlagen verstanden, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen

sowie Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen (Abs. 1).

Die Feinerschliessung umfasst den Anschluss der einzelnen Grundstücke an die

Hauptstränge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von öffentlich

zugänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Leitungen (Abs. 2). Der

Gestaltungsplan enthält in

Art. 27–29 GPV "Verkehrserschliessung und Parkplätze"

Anordnungen zur Fein-, nicht aber zur Groberschliessung.

5.2

Die

Baurekurskommission II erwog, dass das Gestaltungsplangebiet von der S-Strasse

über die Q-Strasse erschlossen werde. Obschon die Verzweigung ein

"Optimierungspotenzial" aufweise, sei das Baugrundstück dennoch

hinreichend groberschlossen. Die Q-Strasse genüge den gesetzlichen

Anforderungen ohne Weiteres, wovon auch die mitbeteiligte Gemeinde Küsnacht

ausgehe. Nach deren Auffassung reiche der Knoten S-Strasse/Q-Strasse sogar für

die Erschliessung des Quartierplangebiets T aus.

Dem halten die Beschwerdeführenden entgegen, dass die

angefochtene Baubewilligung selbst von einer mangelhaften Groberschliessung

ausgehe. Die von der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983

(VerkehrssicherheitsV) verlangten Sichtweiten würden unterschritten. Weil eine

Ausnahmesituation nicht vorliege, sei die Baubewilligung zu verweigern.

Schliesslich gehe es nicht an, dass das Quartierplangebiet T künftig ebenfalls

an die ohnehin ungenügende Groberschliessung angehängt und allfällig gebotene

Massnahmen vorbehalten würden.

5.3

Das der

Groberschliessung des Baugrundstücks dienende Teilstück der Q-Strasse zwischen

der S-Strasse und der Quartierstrasse U misst lediglich rund 70 m. Wie die

Rekurskommission zutreffend festgehalten hat, ist die verminderte Sichtweite

bei den beiden Strasseneinmündungen vorab auf diesen Umstand zurückzuführen.

Aus diesem Grund und wegen des Verlaufs der Strassen fliesst der motorisierte

Verkehr dort verhältnismässig langsam. Wenn die Vorinstanz die Q-Strasse mit

einer Fahrbahnbreite von mindestens 6 m und beidseitigen Gehwegen aufgrund

ihrer Feststellungen am Augenschein als genügende Erschliessung gewürdigt hat,

ist dieser Schluss klarerweise vertretbar. Sodann erscheint es als sinnvoll,

wenn die Gemeinden Zumikon und Küsnacht mit Verbesserungen im Einmündungsbereich

bis zur Überbauung des Gestaltungsplangebiets O und des Quartierplangebiets T zuwarten.

6.

6.1

Die

Anforderungen an die Feinerschliessung eines Grundstücks werden in den Grundzügen

in § 236 PBG ("Im Allgemeinen") und § 237 PBG

("Zugänglichkeit im Besonderen") normiert. Letztgenannte Bestimmung

wird in der Verkehrssicherheitsverordnung und in den Normalien über die Anforderungen

an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) konkretisiert. Das

Gebot einer genügenden strassenmässigen Erschliessung gilt nicht nur für die

Zufahrt bis zur Grenze einer Parzelle, sondern auch innerhalb derselben, wobei

die Zugangsnormalien hilfsweise heranzuziehen sind (RB 1986 Nr. 91

[Leitsatz]; Fritzsche/Bösch, S. 9-13). Laut Art. 27 Abs. 1 GPV

erfolgt die Verkehrserschliessung über die Zufahrt zur Garage und soweit

zulässig über die Wohngasse. Im Weiteren hält Art. 28 GPV fest:

"Die

im Gestaltungsplangebiet ausgeschiedene Wohngasse dient ausschliesslich als

Not- und Postzufahrt sowie zum Transport von Möbeln und dergleichen, die über

die Garage nicht zu- oder weggeführt werden können. Zu anderen Zwecken darf die

Wohngasse mit Motorfahrzeugen aller Art nicht befahren werden; Aus- und

Einfahrten von und zur Garage sind für letztere nicht gestattet.

Der im Umgebungsplan

bezeichnete Weg entlang des Waldsaums und die Wohngasse mit Verbindung zur Q-Strasse,

zur Brücke über den V-Bach und zur Untertunnelung der S-Strasse sind der

Öffentlichkeit als Fussweg zugänglich zu machen. Vor Baubeginn sind die

entsprechenden Fusswegrechte mit der Berechtigung der Gemeinde zum Bau des

Fussweges entlang des Waldsaums grundbuchlich zu fertigen."

6.2

Die

Rekurskommission hielt fest, dass die im Gestaltungsplan gewählte Zufahrt über

die Q- und U-Strasse im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht mehr infrage

gestellt werden könne. Im Übrigen entspreche sie den massgebenden planerischen

Grundsätzen.

Die Beschwerdeführenden halten diese Auffassung der

Rekurskommission für unzulässig. Was für eine Erschliessung nach den Normalien

erforderlich sei, ergebe sich nicht schon im Gestaltungsplanverfahren, sondern

erst aufgrund der Detailprojektierung. Deshalb müsse die normaliengerechte

Erschliessung im Baubewilligungsverfahren überprüft werden und bilde sie auch

Gegenstand eines daran anschliessenden Rechtsmittelverfahrens. Der Gemeinderat

hätte die Zugänglichkeit verbindlich klären müssen, statt sich mit künftig einzureichenden

Plänen zu begnügen. Vorliegend unterschreite die Zufahrtsstrasse für die

vorgesehenen 118 Wohneinheiten die gemäss Zugangsnormalien erforderliche

Dimensionierung.

Nach Auffassung des Gemeinderats in der Beschwerdeantwort

wird das Erschliessungskonzept der Überbauung O im Gestaltungsplan

abschliessend geregelt. Die Baubewilligung habe sich nur zur Trägerschaft der

Baupflicht der Erschliessungsanlagen ausgesprochen; von Mängeln sei nicht die

Rede. Im Gestaltungsplan könne von Normerschliessungen abgewichen werden; die

vorliegend gewählte Lösung sei verkehrssicher und umweltschonend. Die

Bauherrschaft weist darauf hin, dass sie selbst gegen die Baubewilligung Rekurs

erhoben habe, welchen die Baurekurskommission II ebenfalls am 8. Dezember

2009.

teilweise gutgeheissen habe. Sie habe auf einen Weiterzug an das Verwaltungsgericht

verzichtet, dies in der Annahme, die noch offenen Fragen mit dem Gemeinderat bereinigen

zu können. Hinsichtlich der grundstückinternen Erschliessung liesse sich ein

allfälliger – bestrittener – Mangel durch eine Auflage zur Verbreiterung

heilen.

6.3

Gemäss § 83

Abs. 3 PBG regelt der Gestaltungsplan auch die Erschliessung. Der Baurekurskommission

ist beizupflichten, dass die Feinerschliessung von der Q- über die U-Strasse

schon im Gestaltungsplan vorgesehen ist und daher im Rechtsmittelverfahren gegen

die Baubewilligung nicht mehr aufgegriffen werden kann. Im Übrigen genügt der

sehr kurze Abschnitt der U-Strasse den Anforderungen der Zugangsnormalien offensichtlich.

Die Beschwerdeführer stellen dies denn auch nicht

substanziiert in Abrede. Vielmehr machen sie geltend, dass die interne

Erschliessung des Baugrundstücks Kat.-Nr. 26 mangelhaft sei. Die von ihnen

verlangten Verbesserungen der Zufahrt zur Unterniveaugarage wie auch der

"Wohngasse" wären zwar mit einigem Aufwand verbunden, liessen sich

angesichts der Grösse des Baugrundstücks aber problemlos beheben. Inwiefern

eine derartige Auflage ihnen einen Nutzen brächte, sagen die Anfechtenden nicht

und lässt sich auch den Akten nicht entnehmen. Auf die Beschwerde kann daher

insoweit nicht eingetreten werden.

Im Übrigen gehen sowohl die Anzahl der Wohneinheiten wie

auch das Konzept der arealinternen Erschliessung aus dem Gestaltungsplan

hervor. Soweit die Feinerschliessung nicht bereits in einem Quartierplan

geregelt worden ist, kommt diese Funktion dem Gestaltungsplan zu

(Fritzsche/Bösch, S. 3-25 mit Hinweis auf BEZ 1992 Nr. 16). Nach

dem in E. 3.2 Gesagten hätten Mängel der Zufahrt daher mit Rekurs gegen

den Gestaltungsplan vorgetragen werden müssen. Kraft § 83 Abs. 1

Satz 2 PBG ermöglicht der Gestaltungsplan als Sondernutzungsplan, von den

Bestimmungen des ordentlichen Rechts über die Regelbauweise und die kantonalen

Mindestabstände abzuweichen. Die dem Bauherrn damit gewährte Freiheit gegenüber

der Regelbauweise gemäss Bau- und Zonenordnung soll nicht durch strenge

Anforderungen an die Feinerschliessung unterlaufen werden. Die erst auf Verordnungsstufe

normierten Anforderungen an Zufahrten bezüglich Ausbaugrad und Verkehrssicherheit

dürfen daher im Rahmen eines Gestaltungsplans erleichtert werden, solange die

konkrete Projektgestaltung die Sicherheit aller Verkehrsteilnehmer gewährleistet.

Davon darf hier ausgegangen werden: Abgesehen davon, dass die beiden

grundstückinternen Erschliessungsanlagen sehr kurz sind, werden sie fast

ausschliesslich von Bewohnern und mit den örtlichen Verhältnissen vertrauten

Dienstleistenden und Besuchern benutzt. Wenn die Vorinstanz die strassenmässige

Erschliessung für gesetzeskonform befunden hat, ist diese Würdigung zutreffend,

zumindest aber nicht rechtsverletzend im Sinn von § 50 in Verbindung mit § 20

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG).

Aus dem Umstand, dass die Bauherrschaft erst vor Baubeginn

detaillierte Projektpläne einzureichen hat, leiten die Beschwerdeführenden zu

Unrecht den Vorwurf einer unzulässigen "Hülsenbewilligung" ab. Zwar

ist das Baugesuch grundsätzlich eine Einheit und als solche in einem einzigen

Verfahren zu beurteilen. Dies schliesst nach ständiger Praxis indessen nicht

aus, dass gewisse weniger wichtige, technische Fragen abgespalten und in einem

separaten Verfahren später beurteilt werden (RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989

Nr. 14). Eine solche nachfolgende Prüfung ist stets auch dann vorzunehmen,

wenn ein Projekt wegen einer Auflage verbessert werden muss (RB 1990 Nr. 16

= BEZ 1991 Nr. 13). Soweit ein Dritter nach den Grundsätzen von § 338a

Abs. 1 PBG zum Rekurs gegen die (Stamm-)

Baubewilligung legitimiert ist, kann er sich in gleicher Weise gegen eine

solche nachträgliche (Ergänzungs-)Bewilligung wehren.

6.4

Gemäss § 237

Abs. 1 Satz 2 PBG muss bei grösseren Überbauungen die Erreichbarkeit

mit dem öffentlichen Verkehr gewährleistet sein. Die Baurekurskommission II hat

den Einwand, dass die Wohnüberbauung O mit dem öffentlichen Verkehr ungenügend

erreichbar sei, überzeugend zurückgewiesen (E. 13). Vor Verwaltungsgericht

halten die Beschwerdeführenden diese Rüge nicht mehr aufrecht.

7.

7.1

Der

Gemeinderat Zumikon hat am 30. September 2008 den Elektrizitätswerken des

Kantons Zürich die Bewilligung für den Neubau der Transformatorenstation O auf

Kat.-Nr. 26 erteilt. Diese soll die streitbetroffene Überbauung mit elektrischer

Energie versorgen. Auf einen von Beschwerdeführern dieses Verfahrens erhobenen

Rekurs trat die Baurekurskommission II am 8. Dezember 2009 mangels einer

legitimationsbegründenden räumlichen Beziehung nicht ein. Eine hiergegen erhobene

Beschwerde bildet Gegen-stand des – ebenfalls heute beurteilten – Verfahrens

VB.2010.00043.

7.2

Die

Erschliessung eines Grundstücks mit Energie bildet nach § 236 Abs. 1

PBG in Verbindung mit §§ 233 f. PBG eine Voraussetzung zu dessen

Überbauung. Nach zutreffender Auffassung der Rekurskommission, die sich mit der

Erfahrung des Verwaltungsgerichts deckt, lässt sich ein Grundstück im Allgemeinen

problemlos mit Elektrizität erschliessen. Weshalb sich dies hier anders

verhalten sollte, sagen die Beschwerdeführenden nicht. Entgegen ihrer

Auffassung musste die Versorgung der Überbauung mit Elektrizität nach §§ 83 ff.

PBG nicht bereits im Gestaltungsplan geregelt werden. Weil es sich bei der

Trafostation um eine einfache Infrastrukturanlage handelt, besteht zwischen der

Bewilligung für diese und der vorliegend umstrittenen keine Koordinationspflicht

nach Art. 25a RPG (BGE 117 Ib 35 E. 3e; Hänni, S. 458).

Unabhängig vom endgültigen Ausgang des Parallelverfahrens VB.2010.00043 – das

Verwaltungsgericht teilt die Auffassung der Rekurskommission, wonach die

Beschwerdeführer zur Rüge eines rechtswidrigen Standorts nicht legitimiert sind

– steht fest, dass die Wohnüberbauung O rechtzeitig mit Elektrizität erschlossen

werden kann. Ein Erschliessungsmangel liegt daher nicht vor.

8.

8.1

Laut Art. 31

GPV erfolgt die Wärmeversorgung über eine zentrale Holzschnitzelfeuerung;

vorbehalten bleiben zeitlich befristete Provisorien für den Fall einer

Überbauung in Etappen (Abs. 1). Die Situierung und Erschliessung der

Anlage erfolgt gemäss den Festlegungen im Plan 05 (Abs. 2). In E. 9

der Baubewilligung hielt der Gemeinderat fest:

"Containerbereitstellungsplatz/Anlieferung

Holzschnitzelfeuerung

Auf

der Nordostseite der Überbauung O sind gemäss Gestaltungsplan weitgehend

Grünbereiche und Besucherparkplätze ausgeschieden. Der

Containerbereitstellungsplatz widerspricht an diesem Standort dem Gestaltungsplan

(…). Bezüglich Anlieferung Holzschnitzel fehlen Angaben mit Radien und

Wendemöglichkeit von Anlieferungsfahrzeugen beim Holzsilo. Vor Baubeginn ist

ein vollständig neuer Umgebungsplan zur Bewilligung einzureichen. Zudem ist vor

Baubeginn ein verbindliches Beleuchtungskonzept zur Genehmigung

einzureichen."

Dementsprechend verpflichtete er die Bauherrschaft in

Disp.-Ziff. 1.1.3 lit. l zu einer Überarbeitung der Pläne des Garagengeschosses,

"sodass die Raumhöhe des Abfallkonzeptes (Containerplatz) (…) dem

Gestaltungsplan [entspricht]". Ferner verlangte er in Disp.-Ziff. 1.1.3

lit. p Abänderungspläne für die Anlieferung der Holzschnitzelbefeuerung.

Der von der Bauherrin hiergegen erhobene Rekurs führte zu einer Korrektur der

erstgenannten Auflage und blieb mit Bezug auf die zweite erfolglos (BRKE II

Nr. 0285/2009 E. 9.3 in Verbindung mit Disp.-Ziff. I).

8.2

Die

Baurekurskommission II ist unter diesen Umständen auf den Rekurs der Beschwerdeführenden

gegen die Verlegung der Containerstandplätze wie auch das Konzept zur

Anlieferung der Holzschnitzel zu Recht nicht eingetreten, weil diesbezüglich

eine Bewilligung noch aussteht. Der vor Verwaltungsgericht hiergegen erhobene

Einwand, wonach eine unterirdische Anlieferung an der ungenügenden Höhe der

Tiefgarage scheitere, eine oberirdische Zufuhr jedoch gestaltungsplanwidrig und

mit unzumutbaren Immissionen verbunden wäre, ist haltlos. Es ist notorisch,

dass zahlreiche grössere Überbauungen mit Holzschnitzeln beheizt werden und für

die Anlieferung des Brennmaterials zweckmässige Lösungen gefunden werden können.

Dies gilt – angesichts der Grösse des Baugrundstücks und der unproblematischen

Geländeverhältnisse – auch für die Überbauung O. Ebenso wenig führt die

Entsorgung der Container zu grundsätzlichen Schwierigkeiten, aufgrund derer

eine gesetzmässige Erschliessung ungewiss wäre. Es steht den Nachbarn frei,

gegen die spätere Bewilligung zu rekurrieren.

9.

9.1

Laut § 242

Abs. 1 PBG legt die Bau- und Zonenordnung die Zahl der Abstellplätze für

Verkehrsmittel, insbesondere für Motorfahrzeuge, fest, die nach den örtlichen

Verhältnissen, nach dem Angebot des öffentlichen Verkehrs sowie nach Ausnützung

und Nutzweise des Grundstücks für Bewohner, Beschäftigte und Besucher

erforderlich sind. Laut Art. 29 Abs. 1 GPV sind die im

Gestaltungsplan ausgeschiedenen 160 Nutzer- und 30 Besucherparkplätze zugleich

Pflichtparkplätze und obere Begrenzung der Parkplatzzahl; die Zahl der

festgesetzten Abstellplätze für Zweiräder gilt als Minimalanforderung.

9.2

Die

Rekurskommission erwog, es könne offenbleiben, ob der Gestaltungsplan die Platzierung

der Abstellplätze verbindlich regle. Denn auf den Rekurs könne so oder anders

nicht eingetreten werden, entweder weil die Rüge schon gegen den Gestaltungsplan

hätte vorgetragen werden müssen oder weil ein allfälliger Mangel durch eine für

die Anfechtenden bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden könnte. Zu

beurteilen sei einzig die Frage, ob die Parkfelder ausreichend dimensioniert

seien. Die hilfsweise zu berücksichtigende VSS-Norm 640 291a verlange – wie

hier vorgesehen – eine Länge von 5 m.

Die Beschwerdeführenden bemängeln, dass die 17 Besucherparkplätze

wie auch die Zufahrt zur Unterniveaugarage nur durch Überfahren des Trottoirs

erreicht werden könnten, was keine gute Lösung im Sinn von § 71 PBG

darstelle. Die rückwärtige Ausfahrt von diesen Parkfeldern auf eine dem Verkehr

offenstehende Quartierstrasse beeinträchtige die Verkehrssicherheit. Sodann

lägen die Abstellplätze innerhalb der Baulinien entlang der U-Strasse. Weil

eine Verlegung im Fall der Beanspruchung der Baulinien nicht möglich sei, falle

eine Bewilligung nach § 100 Abs. 3 PBG ausser Betracht.

9.3

Inwiefern

die an der Q-Strasse wohnenden Beschwerdeführer durch die gerügte Anordnung der

Besucherparkplätze an der U-Strasse berührt werden, ist nach zutreffender Auffassung

der Vorinstanz nicht ersichtlich. Dies gilt bezüglich der Lage wie auch der

Dimensionierung der Parkfelder. Ebenso ist ihr beizupflichten, dass

diesbezügliche Einwände schon gegen den Gestaltungsplan hätten vorgebracht

werden müssen und heute verspätet sind. Die Grösse des Baugrundstücks und die Geländeverhältnisse

erlauben – entgegen der insoweit nicht näher begründeten Behauptung in der

Beschwerdeschrift – eine andere Anordnung der Besucherparkplätze ohne Weiteres.

Welchen Nutzen die Beschwerdeführenden von einer solchen Projektänderung

hätten, ist nicht zu sehen.

10.

10.1

Die

Baurekurskommission erwog, dass die Nachbarn nicht legitimiert seien, eine Unterschreitung

der Waldabstandslinien durch die Kamine für die Holzschnitzelheizung zu rügen.

Denn laut Disp.-Ziff. 1.1.3 lit. m der Baubewilligung müsse der Kamin

verschoben werden. Weil die Bauherrschaft diese Anordnung angefochten habe,

bestehe über den Standort noch Ungewissheit. Überdies berühre die Platzierung

die Anfechtenden nicht in schutzwürdigen Rechten.

Dem halten die Beschwerdeführenden entgegen, dass der im

östlichen Bereich der Überbauung geplante Kamin bei der vorherrschenden

Westwindlage angesichts der heute noch unbekannten Emissionen geeignet sei,

ihre Grundstücke zu beeinträchtigen.

10.2

Die Baurekurskommission

II hat im Entscheid 0285/2009 den Rekurs der Bauherrin mit Bezug auf Disp.-Ziff. 1.1.3

lit. m der Baubewilligung (Standort des Heizungskamins) teilweise

gutgeheissen und die Akten zur Neubeurteilung an den Gemeinderat zurückgewiesen.

Mithin fehlt es diesbezüglich an einem Anfechtungsobjekt. Gegen die in diesem

Punkt zu ergänzende Baubewilligung können sich die Beschwerdeführer dannzumal

erneut mit Rekurs wehren. Ob ihnen eine legitimationsbegründende Betroffenheit

zuzuerkennen ist, wird sich nach dem genauen Standort und den Auswirkungen der

Kamine richten.

11.

Die Rekurskommission hat

die Rechtsgrundlage für die von ihr erhobene Staatsgebühr von Fr. 16'000.-

zutreffend dargelegt. Angesichts der zahlreichen Rügen, welche die Beschwerdeführenden

erhoben haben, ist die Vorinstanz mit gutem Grund von einem besonders aufwendigen

Verfahren ausgegangen. Schliesslich entspricht es den verfassungsrechtlichen

Prinzipien der Kostendeckung und Äquivalenz, dass die mutmasslichen Baukosten

bei der Festlegung der Spruchgebühr angemessen mitberücksichtigt werden (VGr, 7. November

2007, VB.2007.00136, E. 6.3, www.vgrzh.ch). Dies entspricht auch ständiger

Praxis des Verwaltungsgerichts. In Anbetracht von Baukosten in der Höhe von

rund 40 Mio. Franken erscheint die von der Vorinstanz erhobene Staatsgebühr

keineswegs als übersetzt.

Diese Erwägungen führen zur

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann.

12.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die

Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen solidarisch kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1

in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG). Eine Parteientschädigung

steht ihnen von vornherein nicht zu. Angesichts der weitschweifigen

Ausführungen in der Beschwerdeschrift, deren Beantwortung mit besonderem Aufwand

verbunden war, sind die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 lit. a VRG

für die Zusprechung von solchen Vergütungen an die H AG und die Gemeinde

Zumikon erfüllt. Als angemessen erscheinen Vergütungen von je Fr. 3'000.-.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 20'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 350.-- Zustellungskosten,

Fr. 20'350.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel auferlegt,

unter solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet, der H AG und der Gemeinde

Zumikon eine Parteientschädigung von je Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…