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Entscheid

VB.2010.00089

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00089

30. Juni 2010Deutsch20 min

(URT.2010.12449)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Bausektion des Stadtrats Zürich bewilligte der Genossenschaft

C am 23. Juni 2009 unter Nebenbestimmungen die Erstellung einer

Unterniveau-Garage für 48 Autos zur bestehenden Wohnüberbauung L, einer

Heizzentrale (Schnitzelfeuerung) mit Schnitzelraum sowie von Kaminen für

Feuerungs- und Garagenabluft auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 bei

der Liegenschaft M-Strasse 03 in Zürich. Gemäss Bau- und Zonenordnung der

Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) liegen die beiden Parzellen in der

Wohnzone W2.

Im Untergeschoss des Mehrfamilienhauses M-Strasse 03 auf

Kat.-Nr. 01 soll die bestehende Energiezentrale umgebaut und erweitert

werden. Im Weiteren ist nördlich dieses Gebäudes eine zweigeschossige

Unterniveaugarage geplant. Die Zufahrt zur Tiefgarage führt von der oberen

Parkebene durch das Untergeschoss des Mehrfamilienhauses über zwei Öffnungen in

der Südfassade sowie über eine Zufahrt im Baulinienbereich auf die M-Strasse.

Die Tiefgarage samt Heizzentrale, Rampe und Entrauchungsschächten ist vollständig

auf Kat.-Nr. 01 unter der Freifläche zwischen den Häuserzeilen der Wohnsiedlung

und teilweise unter den zu diesem Grundstück gehörenden Wegparzellen N-Weg und O-Weg

projektiert. Die Anlage soll dem genannten Grundstück sowie der südwestlichen

Nachbarparzelle Kat.-Nr. 02 dienen. Im nord- und im südwestlichen

Eckbereich der Tiefgarage sind auf den N-Weg führende Treppenaufgänge

vorgesehen, die Entrauchungsschächte sollen im nördlichen und südlichen sowie

im östlichen Eckbereich der Tiefgarage zu liegen kommen.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben verschiedene Nachbarn bei der

Baurekurskommission I Rekurs, die einen mit dem Antrag, der angefochtene

Beschluss sei aufzuheben und die Bewilligung zu verweigern, die anderen mit dem

Begehren um Projektänderungen.

Nachdem die Kommission am 16. November 2009 einen

Augenschein durchgeführt hatte, vereinigte sie mit Entscheid vom 22. Januar

2010.

die Verfahren und wies einen Rekurs ab. Die übrigen Rechtsmittel wurden

teilweise gutgeheissen, im Übrigen jedoch abgewiesen, soweit sie darauf

eintrat. Die Baubewilligung wurde bestätigt, aber mit folgenden Nebenbestimmungen

ergänzt:

"Die Unterniveaugarage hat vom O-Weg einen Abstand von

mindestens 3,5 m einzuhalten; entsprechend abgeänderte Pläne sind der

Vorinstanz zur Genehmigung vorzulegen.

Der

nördliche Entrauchungsschacht darf nicht in den O-Weg ragen; entsprechend

abgeänderte Pläne sind der Vorinstanz zur Genehmigung vorzulegen."

III.

Gegen den Rekursentscheid erhoben einer der teilweise

unterlegenen Nachbarn wie auch die Bauherrschaft Beschwerde beim

Verwaltungsgericht.

A.

Mit Beschwerde vom 24. Februar 2010 liess A

beantragen, das Vorhaben sei unter Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids zu

verweigern. Ausserdem verlangte er eine Parteientschädigung (VB.2010.00089).

B.

Die Genossenschaft C liess am 25. Februar 2010

ihrerseits – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – mit folgendem

materiellem Antrag Beschwerde erheben:

"Der Entscheid der Baurekurskommission I sei

aufzuheben, soweit er den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 23. Juni

2009.

um folgende Nebenbestimmung ergänzt:

'Die

Unterniveaugarage hat vom O-Weg einen Abstand von mindestens 3,5 m

einzuhalten.'"

In ihren Vernehmlassungen vom 8. März 2010 schloss

die Baurekurskommission I ohne weitere Begründung auf Abweisung beider

Beschwerden. Die Bausektion des Stadtrats beantragte am 31. März 2010

Abweisung der Beschwerde des Nachbarn, während diejenige der Bauherrin

gutzuheissen sei. Die privaten Parteien beantragten am 23. bzw. 31. März

2010.

je Abweisung der Beschwerde der Gegenpartei.

Auf die Erwägungen des Rekursentscheids und

Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen

zurückgekommen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerden

VB.2010.00089 und VB.2010.00090 betreffen das gleiche Urteil der

Baurekurskommission I, den nämlichen Sachverhalt und werfen weitgehend

dieselben Rechtsfragen auf. Die Verfahren sind daher aus

prozesswirtschaftlichen Gründen zu vereinigen.

2.

Die Legitimation der

Bauherrschaft gegen den Rekursentscheid, der sie mit einer das Projekt

wesentlich einschränkenden Nebenbestimmung belastet, Beschwerde zu führen,

steht aufgrund von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) offensichtlich fest. Desgleichen ist nach dieser Bestimmung auch die

Rechtsmittelbefugnis der Nachbarn ausgewiesen, wie die Rekurskommission

zutreffend erkannt hat. Die Beschwerde VB.2010.00089 bekämpft das Projekt

insgesamt; im Übrigen hätte der Anfechtende als Grenznachbar auch an einer

Erweiterung des Abstands ein legitimationsbegründendes praktisches Interesse (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14). Auf die im

Übrigen fristgerecht und formgültig erhobenen Beschwerden ist daher

einzutreten.

3.

Vor Verwaltungsgericht

liegt nur noch die Frage im Streit, ob die streitbetroffene Tiefgarage den

gesetzlichen Wegabstand unterschreite und aus diesem Grund überhaupt zu verweigern

oder unter einer Auflage zu bewilligen sei, welche die Bauherrschaft zur Korrektur

des Projektmangels verpflichte. Weitere Einwendungen gegen das Bauvorhaben, welche

die Nachbarn im Rekursverfahren vorgebracht haben, werden vor

Verwaltungsgericht nicht mehr erneuert. Die von der Rekurskommission

gutgeheissene Rüge, dass der nördliche Entrauchungsschacht zurückversetzt

werden müsse, hat die Bauherrschaft akzeptiert. Anderseits haben sich die

Nachbarn damit abgefunden, dass ihre dem Projekt entgegengehaltenen

Beanstandungen einer unbefriedigenden Einordnung (E. 7), einer ungenügenden

Anzahl von Pflichtparkplätzen (E. 8), einer gesetzwidrigen und nicht

verkehrssicheren Zufahrt zur Tiefgarage (E. 9), übermässiger Immissionen aus

der Benutzung der Garage (E. 10) sowie weitere Einwände (E. 11) von der

Vorinstanz abgewiesen worden sind.

Der von beiden

Beschwerdeführenden beantragte Augenschein erübrigt sich, denn der massgebliche

Sachverhalt geht mit Bezug auf die verbleibende Rüge einer Unterschreitung des

Wegabstands hinreichend klar aus den Baugesuchsakten und dem fotografisch dokumentierten

Augenscheinprotokoll der Baurekurskommission I hervor (RB 1995 Nr. 12 =

BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

4.

4.1

Fehlen

Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für öffentliche

Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben oberirdische Gebäude

laut § 265 Abs. 1 PBG einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und

Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und

Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt. Art. 12 Abs. 1 BZO

erweitert die genannte Abstandspflicht auf unterirdische Gebäude. Die

Verpflichtung von § 265 Abs. 1 PBG zur Einhaltung eines Wegabstands

gilt nur gegenüber "öffentlichen" Wegen (VGr, 19. Dezember 2007,

VB.2006.00510, www.vgrzh.ch, auch zum Folgenden; Christoph Fritzsche/Peter

Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 12-31).

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kommt es bei der Würdigung, ob

ein Weg als öffentlich oder privat zu gelten hat, nicht auf die

Eigentumsverhältnisse, sondern auf dessen Erschliessungsfunktion an. Im

Entscheid RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) hat das

Verwaltungsgericht hierzu ausgeführt, wenn ein Weg die Funktion einer gesetzlichen

Zufahrt im Sinn von § 237 PBG habe, so werde er – jedenfalls wenn er

mehreren Grundstücken diene – notwendigerweise von einem unbestimmten

Benutzerkreis beansprucht und handle es sich um eine Verkehrsfläche, die auch

nach Strassenverkehrsrecht als öffentlich gelte, und zwar unabhängig davon, ob

sie im öffentlichen Eigentum stehe oder förmlich dem Gemeingebrauch gewidmet worden

sei. Diese Rechtsprechung wurde wiederholt bestätigt. Mit unpubliziertem Entscheid

vom 17. März 1995 (VB 94/0156 + 0157) hat das Verwaltungsgericht einen

Fussweg als nicht öffentlich eingestuft, der im relevanten Bereich einem

einzelnen Drittgrundstück als alternative Fusswegerschliessung diente.

4.2

Die

Baurekurskommission I erwog, dass die im Geviert P-/Q-/M-/R-Strasse liegende

Siedlung L durch den N-Weg von Norden nach Süden sowie durch den O-Weg von Westen

nach Osten durchzogen werde. Letzterer sei durchgehend, der N-Weg einzig im

nördlichen Abschnitt auf rund 3 m Breite ausgebaut und mit Personen- wie

Lieferwagen befahrbar. Der südliche Bereich des N-Wegs zwischen dem O-Weg und

der M-Strasse sei hingegen nur etwa 2 m breit und könne von Personenwagen

nicht benutzt werden. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02, auf denen sich

ein Grossteil der Siedlung L wie auch der N-Weg und der östliche Abschnitt des O-Wegs

befänden, würden hauptsächlich durch das genannte Strassengeviert erschlossen.

Indessen hätten zahlreiche Wohneinheiten ihre Zugänge auf den O-Weg oder auf

den nördlichen Teil des N-Wegs; auch die Briefkästen befänden sich dort. Diese

Wegabschnitte dienten den fraglichen Wohneinheiten somit zumindest als

Notzufahrt. Demnach könnten Besucher, Lieferanten und die Post von der R-Strasse

über den O-Weg auf die Q-Strasse bzw. über den nördlichen Teil des N-Wegs auf

die P-Strasse gelangen. Sodann stiessen die Grundstücke Kat.-Nrn. 04, 05, 06,

07, 08 und 09 (Liegenschaften O-Weg 16–11) unmittelbar an den westlichen

Abschnitt des O-Wegs (Wegparzelle Kat.-Nr. 10), würden also über diesen

Abschnitt gesetzlich erschlossen. Selbst wenn an den Zugängen zum Fahrweg O-Weg

und zum nördlichen, befahrbaren Teil des N-Wegs amtliche Verbote Unberechtigten

den Zutritt verweigerten, könnten diesen rund 3 m breiten, befahrbaren

Wegabschnitten eine gesetzliche Erschliessungsfunktion sowie ein öffentlicher

Charakter nicht abgesprochen werden. Umgekehrt verhalte es sich bezüglich des

südlichen Teils des N-Wegs, eines lediglich 2 m breiten und nicht befahrbaren

Fusswegs; überdies sei er zur M-Strasse hin mit einem Tor abgeschlossen und

einem Benützungsverbot für die Allgemeinheit versehen. Dieser Bereich gelte

daher nicht als öffentlich im Sinn von § 265 PBG bzw. Art. 12 BZO.

Nach dem Gesagten halte die Tiefgarage als unterirdisches Gebäude den erforderlichen

Wegabstand von 3,5 m gegenüber dem O-Weg nicht ein. Die Baubewilligung sei

daher mit einer Auflage zu verknüpfen, wonach die Abstandsunterschreitung durch

eine entsprechende Projektänderung zu beheben sei.

Der beschwerdeführende

Nachbar hält der Baurekurskommission – auch in seiner Antwort zum

Rechtsmittel im Verfahren VB.2010.00090 der Bauherrschaft – entgegen, dass Art. 12

BZO nicht nur bei öffentlichen, sondern auch bei privaten Wegen anwendbar sei.

Im Übrigen sei der N-Weg als öffentlich zu würdigen. Wenn ein Weg der

Allgemeinheit rechtlich verschlossen sei, dürfe er deswegen nicht ohne Weiteres

als privat qualifiziert werden. Vielmehr habe er auch dann als öffentlich zu

gelten, wenn er Zugang zu mehr als einer Wohneinheit sei. Der N-Weg werde von

über 20 Wohneinheiten als Zugang benutzt, diene also einem unbestimmten

Benutzerkreis und sei daher öffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG.

Wenn das Verwaltungsgericht im Entscheid VB.2001.00092 (VGr, 5. September

2001, VB.2001.00092, www.vgrzh.ch) festhalte, ein Weg sei jedenfalls so lange

öffentlich zugänglich, als dessen Eigentümer kein audienzrichterliches Verbot

erwirkt hätten, dürfe nicht der Umkehrschluss gezogen werden, dass ein solches

Verbot den Weg zu einem privaten mache. Weil sich die Qualifikation als

öffentlich oder privat allein nach der voraussichtlichen Nutzungsintensität

richte, erscheine der Umkehrschluss als gesetzwidrig. Das Verkehrskreuz N-Weg/O-Weg

diene über 40 Häusern als Zugangsmöglichkeit, womit der Benutzerkreis als offen

und unbestimmt zu gelten habe. Ob es sich um eine gesetzliche Erschliessung

handle, sei kein Kriterium für die Qualifikation eines Wegs als öffentlich. Für

die Abgrenzung zwischen dem öffentlichen oder privaten Charakter eines Weges im

Sinn von § 265 Abs. 1 PBG komme es auf seine erschliessungstechnische

Bedeutung, also auf die tatsächliche Funktion an. Dass diese Bedeutung einer

Verkehrsanlage nicht immer mit ihrer erschliessungsrechtlichen Notwendigkeit

übereinstimme, zeige sich etwa im Quartierplanverfahren, wo das Bedürfnis nach

abkürzenden Fussgängerverbindungen anerkannt werde, auch wenn diese rechtlich

nicht notwendig wären. Im Übrigen diene der N-Weg dem Fussgängerverkehr und

insoweit der Erschliessung. Schliesslich habe die Rekurskommission die Strasse O-Weg

ohne nähere Begründung als Weg und nicht als Strasse betrachtet. Für die

Zuordnung einer Verkehrsanlage komme es auf ihre Erschliessungsfunktion an, wobei

die Zugangsnormalien als Richtlinie heranzuziehen seien. Weil die genannte

Strasse rund 20 Liegenschaften zumindest als Notzufahrt sowie als Zubringer für

sperrige Güter diene und ausserdem drei Quartierstrassen miteinander verbinde,

müsse von einer Zufahrtsstrasse ausgegangen werden. Mithin hätten Bauten

gegenüber dem O-Weg einen Abstand von 6 m und nicht bloss von 3,5 m

einzuhalten.

In ihren beiden Beschwerdeantworten führt die Bausektion aus, dass Art. 12 Abs. 1

BZO zwar die Abstandspflicht auf unterirdische Gebäude erweitere, hingegen wie

der übergeordnete § 265 PBG nur bei öffentlichen Strassen und Wegen zum

Zug komme. Grundsätzlich sei dem beschwerdeführenden Nachbarn beizupflichten,

dass neben der Nutzungsbefugnis auch die voraussichtliche Nutzungsintensität

zur Würdigung eines Wegs als öffentlich führe. Dieses Kriterium habe jedoch

dann geringere Bedeutung, wenn – wie hier – eine vollständig arealinterne

Verbindung der Allgemeinheit nicht zur Benutzung offenstehe und zudem nur eine

alternative Erschliessung darstelle. Unter solchen Umständen gelte es, die

konkrete Nutzung zu würdigen. Der Kreis der an den streitbetroffenen Wegen nutzungsberechtigten

Personen sei ausdrücklich auf die Bewohner der Überbauung L auf den Parzellen

Kat.-Nrn. 01 und 02 sowie die Eigentümer der Grundstücke Kat.-Nrn. 08,

09, 06, 07, 04 und 05 (O-Weg 11, 12, 13, 14, 15, 16) beschränkt, und das

Fahrwegrecht zugunsten der letztgenannten Parzellen sei ebenfalls limitiert.

Obschon diese Wege von Besuchern als Fussweg benutzt werden dürften, dienten

sie einem begrenzten Benutzerkreis als blosse Nebenerschliessung. Entgegen der

Auffassung der Rekurskommission hätten der nördliche Teil des N-Wegs sowie der O-Weg

keine Funktion als Notzufahrt; denn diese erfolge sinnvollerweise über die

kürzesten Distanzen, d.h. von der nächstgelegenen Strasse her. Beim südlichen

Teil des N-Wegs lasse sich die untergeordnete Funktion einer Nebenerschliessung

schon am wesentlich schmaleren Ausbau erkennen. Selbst wenn von der in der Beschwerdeschrift

genannten Anzahl Wohneinheiten ausgegangen würde, wären der nördliche Teil des N-Wegs

sowie der O-Weg dennoch als Zufahrtswege und nicht als Zufahrtsstrassen im Sinn

der Zugangsnormalien (Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember

1987) zu qualifizieren.

Die Bauherrin hält

in der Beantwortung der Beschwerde im Verfahren VB.2010.00089 wie auch im

eigenen Rechtsmittel im Verfahren VB.2010.00090 fest, dass die auf ihren

Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 lastenden Fuss- und Fahrwegrechte zugunsten

der Nachbarliegenschaften O-Weg 16–11 den südlichen Teil des N-Wegs nicht

tangierten. Allfällige Kranken- und Leichentransporte erfolgten heute über die R-Strasse.

Das Gehrecht erlaube den genannten Grundeigentümern nur das Begehen, nicht aber

das Befahren des Wegs. Ein audienzrichterliches Verbot vom 28. April 2004

untersage Unberechtigten die Benützung des Durchgangs auf dem Areal der

Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02. Alle Zugänge vom umliegenden

Strassengeviert zu den Wegen O- und N-Weg seien mit Toren verschlossen und

zusätzlich mit Verbotstafeln gemäss der richterlichen Anordnung markiert. Am

privaten Charakter der Wege ändere die Benutzung durch die Post und die

Abfallentsorgung ebenso wenig wie einzelne Krankentransporte oder Umzüge. Die

Anzahl der Wohneinheiten, denen ein privater Weg als Zugang diene, spiele keine

Rolle.

4.3

Mit den

Vorinstanzen und der Bauherrschaft ist festzuhalten, dass sich die in § 265

Abs. 1 PBG statuierte Verpflichtung zur Einhaltung eines Wegabstands nur

auf solche Wege bezieht, die im Sinn der Rechtsprechung als "öffentlich"

zu würdigen sind. Zwar erweitert Art. 12 Abs. 1 BZO die

Abstandspflicht auf unterirdische Gebäude. Für die vom beschwerdeführenden

Nachbarn geforderte Ausdehnung des Geltungsbereichs auch auf Wege, die im Sinn

der nachfolgenden Ausführungen (E. 4.5) als "privat" zu gelten haben,

spricht indessen weder der Wortlaut noch der Zweck der Vorschrift. Ob die

Gemeinden grundsätzlich befugt sind, die Abstandsvorschriften in dieser Weise

auszuweiten, womit unter Umständen eine nicht unerhebliche Einschränkung der

Überbaubarkeit eines Grundstücks verbunden wäre, kann dahingestellt bleiben.

Jedenfalls bedürfte eine derartige Eigentumsbeschränkung einer klaren Grundlage

in der Bauordnung. Daran fehlt es vorliegend. Mit Bezug auf öffentliche Wege

macht eine Abstandspflicht auch für unterirdische Gebäude insoweit Sinn, als

sie die Funktion einer gesetzlich vorgeschriebenen Erschliessung haben und

oftmals Werkleitungen dort verlegt werden. Dies trifft für private Wege kaum je

zu; diese dienen gewöhnlich nur der Annehmlichkeit der Grundeigentümer.

4.4

Vorliegend

erfolgt die im Sinn von § 237 Abs. 1 PBG in Verbindung mit den Zugangsnormalien

gesetzliche Erschliessung der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 mit der

Siedlung L über das Strassengeviert P-/Q-/M-/R-Strasse. Der als Wegparzelle

Kat.-Nr. 10 ausgeschiedene westliche Teil der Verbindung O-Weg wie deren

östliche Fortsetzung, die Bestandteil der Parzelle Kat.-Nr. 01 bildet, hat

nur die Funktion einer zusätzlichen privaten Erschliessung. Dasselbe gilt mit

Bezug auf den N-Weg, dessen südlicher Teil ebenfalls zur Parzelle Kat.-Nr. 01

und dessen nördlicher Teil ungefähr je hälftig zu den Parzellen Kat.-Nr. 01

und Kat.-Nr. 02 gehört. Steht eine solche zusätzliche Wegverbindung ohne

gesetzliche Erschliessungsfunktion im Privateigentum, so können die Berechtigten

kraft Art. 641 Zivilgesetzbuch (ZGB) im Rahmen der Rechtsordnung darüber

frei verfügen. Dies haben die Eigentümer von Kat.-Nrn. 01 und 02 getan und

am 28. April 2004 folgendes Allgemeines Verbot des Einzelrichters erwirkt:

"Unberechtigten

wird das Führen und Aufstellen von Motorfahrzeugen aller Art sowie die

Benützung des Durchganges auf dem Areal der Grundstücke Kat.Nrn. 02 und 01

am N-Weg und O-Weg in Zürich unter Androhung von Polizeibusse bis zu Fr. 200.00

untersagt.

Berechtigt sind ausschliesslich:

-

Notfalltransporte während der erforderlichen Umschlagszeit für Dienstbarkeitsberechtigte

- Anwohner und Besucher für die Benützung des Fussweges der Liegenschaften

L."

4.5

Steht die Nutzungsbefugnis

einem unbestimmten Personenkreis offen, ist ein Weg nach der erwähnten

Rechtsprechung als öffentlich zu qualifizieren. Davon ist das Verwaltungsgericht

im Entscheid vom 19. Dezember 2007 (VGr, 19. Dezember 2007,

VB.2006.00510, www.vgrzh.ch) ausgegangen, wo der Weg als gesetzliche Zufahrt zu

zwei Liegenschaften sowie als Fussweg für mehrere Grundstücke mit erheblichen

Baulandflächen gedient hat. Vorliegend ist die Nutzungsbefugnis mit dem

erwähnten Allgemeinen Verbot zwar – etwa hinsichtlich von Besuchern – nicht auf

ganz bestimmte Personen, wohl aber auf bestimmbare Berechtigte und einen klar

definierten Zweck eingeschränkt worden. Dritten ist das Beschreiten oder das Befahren

der beiden Wege untersagt, soweit sie ihre Berechtigung nicht dartun können.

Hinzu kommt, dass die Berechtigten an den Zugängen vom umgebenden Strassennetz

zum N-Weg sowie zum O-Weg Tore angebracht und damit den Willen bekundet haben,

dem amtlichen Verbot Nachachtung zu verschaffen. Die beiden Wege stehen somit

nicht nur rechtlich, sondern auch faktisch einem beschränkten Benutzerkreis zur

Verfügung. Darüber hinaus ist der streitbetroffene Weg als eine fast grundstücksinterne

Erschliessung für den östlichen Teil der Parzelle zu betrachten. Unter all diesen

Umständen sind der N-Weg wie auch der O-Weg als privat im Sinn von § 265 Abs. 1

PBG und Art. 12 BZO zu würdigen. Daran ändert nichts, dass sie auch für

die Postzustellung und Abfallentsorgung, ferner Notzufahrt, etwa für Arzt und

Feuerwehr, genutzt werden dürfen. In all diesen Fällen erfolgt die Nutzung zu

einem klar bestimmten (Sach-)Zweck und dient sie den Bewohnern. Als öffentlich

wären die Wegverbindungen nur dann einzustufen, wenn irgendwelche Drittpersonen

in eigenem Interesse zirkulieren dürften.

Die nach dem Gesagten personell

limitierte Befugnis zur Inanspruchnahme der beiden privaten Wege – die

Geltendmachung eines Notwegrechts im Sinn von Art. 694 ZGB durch Nachbarn

ist nach den örtlichen Umständen auszuschliessen – führt im Regelfall und so

auch hier zu einer wesentlich geringeren Nutzungsintensität. Dass diese

trotzdem nicht unbedeutend ist, hängt mit dem Umstand zusammen, dass sich auf

den beiden Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 mit dem L eine Siedlung von

mehr als zwei Dutzend Wohneinheiten befindet. Insbesondere bei grösseren

Überbauungen, die auf einem oder wenigen Grundstücken realisiert werden, sind

interne Verbindungen erforderlich. Diese dienen – ungeachtet des jeweiligen

Ausbaus – als Notzufahrt und werden in aller Regel von der Post, von der

Abfallentsorgung wie auch von den Besuchern benutzt. Es handelt sich dabei

nicht um eine strassenmässige Erschliessung, sondern lediglich um die

arealinterne Erreichbarkeit (Fritzsche/Bösch, S. 9-13). Innerhalb des

Gevierts P-/Q-/M-/R-Strasse befinden sich alle Wohneinheiten in einer Distanz

von weniger als 80 m zur nächstgelegenen Strasse. Damit ist die gemäss den

technischen Anforderungen im Anhang zu den Zugangsnormalien verlangte

Erreichbarkeit für Sanität, Feuerwehr und Polizei im Notfalleinsatz gewährleistet

(vgl. auch VGr, 11. März 2009, VB.2008.00163, www.vgrzh.ch). Im Unterschied

zu einer gesetzlichen Erschliessung steht es grundsätzlich im Belieben des

Grundeigentümers, private Verkehrsflächen zu verlegen.

4.6

Nach dem

Gesagten handelt es sich bei den streitbetroffenen Verbindungen N-Weg und O-Weg

um ergänzende private Anlagen, die lediglich der Erreichbarkeit der Hauszugänge

dienen, und somit nicht um Zufahrten im Sinn von § 5 Zugangsnormalien.

Würde es sich anders verhalten, wäre in Anbetracht der dichten Bebauung und der

offenkundig guten Erschliessung der Siedlung L mit öffentlichen Verkehrsmitteln

gemäss den technischen Anforderungen im Anhang zu den Zugangsnormalien ein

Zufahrtsweg ausreichend. Denn aufgrund der Akten befinden sich jeweils deutlich

weniger als 30 Wohneinheiten entlang einem Teilabschnitt des Wegkreuzes.

Daraus folgt, dass mit Bezug auf den N-Weg als Bestandteil

der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 sowie den östlichen Teil des O-Wegs als

Bestandteil der Parzelle Kat.-Nr. 01 kein Wegabstand einzuhalten ist. Der

westliche Teil des O-Wegs ist als selbstständige Wegparzelle Kat.-Nr. 10

ausgeschieden. Dieser gegenüber ist zwar kein Wegabstand, indessen ein

Grenzabstand zu wahren (Fritzsche/Bösch, S. 12-7). Beim umstrittenen

Projekt handelt es sich allerdings um ein unterirdisches Gebäude, für das eine

Abstandspflicht entfällt (§ 269 PBG in Verbindung mit Art. 13 BZO).

Zusammenfassend ergibt sich, dass die projektierte

Tiefgarage keine Abstandsvorschriften verletzt. Die Beschwerde VB.2010.00089

ist daher abzuweisen.

5.

Im Licht der

vorstehenden Erwägungen hat die Baurekurskommission I die angefochtene

Baubewilligung zu Unrecht mit einer Nebenbestimmung ergänzt, wonach die Unterniveaugarage

einen Mindestabstand von 3,5 m gegenüber dem O-Weg beachten müsse. Die

Beschwerde VB.2010.00090 ist somit gutzuheissen und Dispositiv-Ziffer II Abs. 2

des Entscheids der Baurekurskommission I vom 22. Januar 2010 aufzuheben.

Weil die Baubewilligung mit Ausnahme des unbedeutenden

Nebenpunkts der von der Rekurskommission verlangten Verschiebung des nördlichen

Entrauchungsschachts Bestand hat, sind die anfechtenden Nachbarn nicht nur mit

Bezug auf das Beschwerde-, sondern auch mit Bezug auf das Rekursverfahren als

Unterliegende zu betrachten. In Änderung von Dispositiv-Ziffer IV des

Rekursentscheids werden sie daher auch für das Rekursverfahren vollumfänglich

kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 in Verbindung

mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959; VRG).

Für das Beschwerdeverfahren ist der obsiegenden Bauherrin ausserdem eine

Parteientschädigung zulasten der unterliegenden Nachbarn zuzusprechen (§ 17

Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss beschliesst die

Kammer:

Die Beschwerdeverfahren

VB.2010.00089 und VB.2010.00090 werden vereinigt;

und entscheidet:

1.

Die

Beschwerde VB.2010.00089 wird abgewiesen.

2.

Die

Beschwerde VB.2010.00090 wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer II Abs. 2

des Entscheids der Baurekurskommission I vom 22. Januar 2010 wird

aufgehoben.

3.

Die

Kosten des Rekursverfahrens werden – unter solidarischer Haftung aller für den

Gesamtbetrag – wie folgt auferlegt:

- E zu 1/8;

- A und S zu je 1/4;

- F und G, H und I, J und K zu je 3/32, unter

subsidiärer Haftung für 3/8.

4.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 240.- Zustellungskosten,

Fr. 4'240.- Total der Kosten.

5.

Die

Gerichtskosten werden – unter solidarischer Haftung aller für den Gesamtbetrag

– wie folgt auferlegt:

- A zu 3/4, unter subsidiärer Haftung für den

Gesamtbetrag;

- E, F und G, H und I, J und K zu 1/20, unter

subsidiärer Haftung eines jeden für 1/4.

6.

A,

E, F und G, H und I, J und K werden im gleichen Verhältnis wie in Ziffer 5

solidarisch verpflichtet, der Genossenschaft C eine Parteientschädigung von

Fr. 3'000.- zu bezahlen.

7.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

8.

Mitteilung

an…