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Entscheid

VB.2010.00094

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00094

1. Dezember 2010Deutsch25 min

(URT.2010.12850)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Schreiben vom 11. Juni 2007 (eingegangen am 22. Juni

2007) liessen A und D bei der Baubehörde Illnau-Effretikon betreffend Doppelwohnhaus

an der E-Strasse 01 (Assek.-Nrn. 02 und 03, Kat.-Nr. 04 und 05)

sowie die Gebäudegruppe F-Strasse 06 und 07 (Assek.-Nr. 08, Kat.-Nr. 05)

um Abklärung der Schutzwürdigkeit ersuchen.

Mit Beschluss vom 11. Juni 2009 stellte der Stadtrat

von Illnau-Effretikon die betreffenden Gebäude unter Schutz.

Dagegen liess A, mittlerweile Eigentümer aller

Liegenschaften, am 17. Juli 2009 bei der Baurekurskommission III

Rekurs erheben und beantragen, es seien die Verfügungen vom 11. Juni 2009

aufzuheben und es sei auf eine Unterschutzstellung zu verzichten.

Erwägungen

II.

Nach Durchführung eines Augenscheins wies die

Baurekurskommission die Rekurse gegen die Unterschutzstellung der Liegenschaften

F-Strasse 06 und E-Strasse 01 mit Entscheid vom 27. Januar 2010 ab.

Den Rekurs betreffend Liegenschaft F-Strasse 07 schrieb sie mit gleichem

Entscheid als gegenstandslos geworden ab, da der Stadtrat die Unterschutzstellung

mit Verfügung vom 20. August 2009 in Wiedererwägung gezogen und auf Schutzmassnahmen

für dieses Objekt verzichtet hatte.

III.

Gegen diesen Entscheid liess A mit Eingabe vom 26. Februar

2010.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben und beantragen, der

Rekursentscheid sei aufzuheben und es sei auf eine Unterschutzstellung der

Liegenschaften E-Strasse 01 und F-Strasse 06 zu verzichten. Eventualiter

sei lediglich die Westfassade der Liegenschaft F-Strasse 06 unter Schutz zu

stellen; verfahrensrechtlich wurde die Einholung eines Gutachtens von der kantonalen

Denkmalschutzkommission sowie die Durchführung eines Augenscheins beantragt,

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.

Die Baurekurskommission schloss am 22. März 2010 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.

Der Stadtrat von Illnau-Effretikon liess mit

Beschwerdeantwort vom 14. April 2010 die Abweisung der Beschwerde unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Der

Beschwerdeführer lässt zunächst bestreiten, dass die Frist zum Erlass einer

Verfügung über die Schutzwürdigkeit eingehalten worden sei. Richtig sei, dass

der 11. Juni 2008 der Tag des Fristablaufs sei, da das Provokationsbegehren

des Beschwerdeführers vom 11. Juni 2007 datiere. Das Gesetz besage aber

explizit, dass der Entscheid vor Fristablauf, somit am 10. Juni

2008.

erlassen werden müsse. Davon sei auch der Beschwerdegegner ausgegangen,

schreibe dieser doch korrekt, dass die einjährige Frist am 10. Juni 2008 ablaufe.

Unabhängig davon, ob sich der Rechtsvertreter mit einer Fristerstreckung einverstanden

erklärt habe, ende die Frist am 10. Juni 2008. Entsprechend habe der

Beschwerdegegner die einjährige Frist um ein weiteres Jahr, bis am 10. Juni

2009, verlängert und nicht etwa bis am 11. Juni 2009. Dabei handle es sich

um eine behördliche Auskunft. Die Vorinstanz gehe fälschlicherweise davon aus,

dass die Erstreckung der Frist um ein weiteres Jahr aufgrund des

Einverständnisses des Beschwerdeführers ohne Weiteres möglich sei. Es brauche

einen Ausnahmefall für die Erstreckung der Frist um ein weiteres Jahr. Dass die

Parteien verhandeln, stelle keinen solchen Ausnahmefall dar. Die Verlängerung

der Frist um ein weiteres Jahr sei daher nicht rechtmässig gewesen. Deshalb sei

die Frist für den Erlass der Verfügung bereits am 10. Juni 2008 verwirkt.

Selbst in der Annahme eines Ausnahmefalls sei die Frist verwirkt, denn da die

Handlung der Gemeinde vor Ablauf der Frist erfolgen müsse, ende die Frist

zum Erlass einer Verfügung auch diesfalls am 10. Juni 2009.

1.2

Nach § 213

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist jeder Grundeigentümer

jederzeit berechtigt, vom Gemeinwesen einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit

seines Grundstücks und über den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen zu verlangen,

wenn er ein aktuelles Interesse glaubhaft macht (Abs. 1). Das Begehren ist

schriftlich beim Gemeinderat einzureichen (Abs. 2). Das zuständige

Gemeinwesen trifft den Entscheid spätestens innert Jahresfrist, wobei es in

Ausnahmefällen vor Fristablauf dem Grundeigentümer anzeigen kann, die Behandlungsdauer

erstrecke sich um höchstens ein weiteres Jahr. Liegt vor Fristablauf kein

Entscheid vor, kann eine Schutzmassnahme nur bei wesentlich veränderten

Verhältnissen angeordnet werden (Abs. 3). Das Verwaltungsgericht erachtet

diese Frist aufgrund der Entstehungsgeschichte und der systematischen

Einordnung der Bestimmung als Verwirkungsfrist (RB 2004 Nr. 63 = BEZ 2004

Nr. 65).

Eine Verlängerung der Verwirkungsfrist um ein Jahr ist

gemäss § 213 Abs. 3 PBG nur in Ausnahmefällen möglich. Sinn und Zweck

dieser Bestimmung ist es, die Stellung des Eigentümers zu stärken, indem die

Schutzanordnung an maximale Fristen gebunden wird, um so dem Grundeigentümer möglichst

bald Gewissheit über die Schutzwürdigkeit seines Objekts zu verschaffen.

Deshalb sollte das Gemeinwesen nur zurückhaltend von der Fristverlängerung

Gebrauch machen. Eine erste Fristverlängerung auf insgesamt zwei Jahre kann das

Gemeinwesen im Falle einer Ausnahmesituation ohne das Einverständnis des

Grundeigentümers anzeigen. Im ausdrücklichen Einvernehmen mit dem Grundeigentümer

oder auf dessen Ersuchen hin stehen auch weitere Fristerstreckungen dem Sinn

und Zweck dieser Bestimmung nicht entgegen und können daher ohne Weiteres vereinbart

werden.

1.3

Vorliegend

hat der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 11. Juni 2007 die Baubehörde

Illnau-Effretikon um Abklärung der Schutzwürdigkeit der streitigen

Liegenschaften ersucht. Dieses Schreiben ging bei der Baubehörde gemäss

Eingangsstempel offenbar am 22. Juni 2007 ein. In der Folge gab das Bauamt

ein Gutachten in Auftrag, welches von Frau G erstellt und am 29. September

2007.

eingereicht wurde. Daraufhin kam es zu Verhandlungen zwischen dem

Beschwerdeführer und der Stadt Illnau-Effretikon sowie gestützt auf § 213 Abs. 3

PBG zu verschiedenen Fristverlängerungen. Die erste Verlängerung bis am 10. Dezember

2008.

wurde dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 5. Juni 2008 mitgeteilt.

Am 23. Oktober 2008 ersuchte der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers um

eine zweite Erstreckung der Frist bis am 10. Juni 2009, welche von der

Stadt Illnau-Effretikon am 11. November 2008 bestätigt wurde. Schliesslich

ersuchte der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers mit Schreiben vom 4. März

2009.

um eine dritte Fristerstreckung bis am 10. September 2009. In der

Sitzung vom 25. Mai 2009 wurde diese bis am 4. September 2009

bestätigt. Betreffend die Liegenschaft F-Strasse 07 wurde eine weitere

Erstreckung der Frist um sechs Monate bis am 10. März 2010 vereinbart.

Indem der Beschwerdeführer sich nicht gegen die erste, ihm am

5.

Juni 2008 mitgeteilte Fristverlängerung zur Wehr gesetzt hat und im

Anschluss daran sogar selber noch um weitere Fristerstreckungen ersuchte und

diesen Begehren vom Stadtrat entsprechend nachgekommen wurde, ist nicht mehr zu

beanstanden, dass die Jahresfrist verlängert wurde. Hätte der Beschwerdeführer

ein Interesse daran gehabt, möglichst rasch Klarheit über die anstehende Unterschutzstellung

zu bekommen, hätte er sich innert nützlicher Frist nach Erhalt der angezeigten

Fristverlängerung dagegen zur Wehr setzen müssen. Wenn er aber stattdessen

selber um weitere Fristerstreckungen ersucht und dies offenbar auch mit dem

Zweck, dass die Behörde einen Verfahrensfehler macht und damit die Frist

ungenutzt abläuft, verhält der Beschwerdeführer sich rechtsmissbräuchlich und

ist die Rüge, eine Ausnahmesituation habe nicht vorgelegen, jedenfalls verspätet.

Im Übrigen verhält sich der Beschwerdeführer auch widersprüchlich, stellte er

sich doch im Schreiben vom 4. März 2009 noch auf den Standpunkt, der

Ausnahmetatbestand von § 213 Abs. 3 PBG liege vor.

Die Verlängerung der Jahresfrist ist unter den

vorliegenden Umständen jedenfalls nicht mehr zu beanstanden.

1.4

Das

Begehren um Abklärung der Schutzwürdigkeit datiert vom 11. Juni 2007. Da

die Frist von § 213 Abs. 3 PBG nach Jahren bestimmt ist, drängt es

sich auf, Art. 77 des Obligationenrechts (OR), wonach die Frist mit demjenigen

Tag, der durch seine Zahl dem Tag entspricht, mit welchem sie zu laufen beginnt,

sinngemäss anzuwenden.

Die gesetzliche Zweijahresfrist endete somit am 11. Juni

2009.

und wurde folglich mit Entscheid vom 11. Juni 2009 gewahrt. Die

Argumentation des Beschwerdeführers, wonach die Frist schon einen Tag vor Fristablauf

enden soll, ist in Anbetracht des Wortlautes von § 213 PBG abwegig. Eine

Frist endet an jenem Tag, an dem sie endet, und keinen Tag davor. Mit dem

Entscheid vom 11. Juni 2009 wurde die zweijährige Verwirkungsfrist demnach

jedenfalls gewahrt.

Dass die zweite Fristverlängerung lediglich bis am 10. Juni

2009.

datiert wurde, steht dem nicht entgegen. Der Beschwerdeführer verlangte

selber noch eine weitere Fristerstreckung, welche vom Beschwerdegegner denn

auch bis am 4. September 2009 gewährt wurde. Eine solche Fristerstreckung im

gegenseitigen Einvernehmen zwischen Grundeigentümer und Gemeinde ist, wie

bereits ausgeführt wurde (vorn E. 1.2), ohne Weiteres zulässig. Die dadurch

ermöglichte Suche nach einer einvernehmlichen Lösung lag denn auch im Interesse

des Beschwerdeführers.

Der Entscheid über die Schutzwürdigkeit lag somit

jedenfalls noch in der gesetzlichen Zweijahresfrist und hätte aufgrund der

einvernehmlichen Fristverlängerung sogar noch später gefällt werden können. Die

diesbezüglichen Rügen des Beschwerdeführers erweisen sich demnach als unbegründet.

2.

Der Stadtrat hat bei Frau G ein Gutachten über die Schutzwürdigkeit

der streitbetroffenen Gebäude eingeholt.

2.1

Betreffend

Unabhängigkeit der Gutachterin lässt der Beschwerdeführer geltend machen, diese

habe über ihre Kompetenzen hinweg Verfahrensentscheide getroffen, die ihr nicht

zustehen würden. Sie habe bei der Entscheidungsfindung der Beschwerdegegnerin

massgebend mitgewirkt. Zudem habe sie jeweils an den entsprechenden

Verhandlungen, sowohl der Behörden intern, aber insbesondere auch mit dem Beschwerdeführer,

teilgenommen und ihren Standpunkt akribisch vertreten. Somit habe sie

Parteistellung gehabt und von einem neutralen Gutachten könne keine Rede sein.

Der Beschwerdegegner habe das Gutachten ohne jegliche Einschränkungen zum

Entscheid vom 11. Juni 2009 erhoben, dies obwohl im Nachhinein auf die

Unterschutzstellung des Hauses F-Strasse 07 verzichtet worden sei.

2.2

Sind zur

Beurteilung eines Sachverhalts Fachkenntnisse erforderlich, über die welche die

Mitglieder der zuständigen Behörde nicht verfügen, sind sachverständige

Personen beizuziehen. Ob und in welchem Umfang der Beizug von Experten

erforderlich ist und in welcher Form dieser zu erfolgen hat, steht in weitem

Umfang im Ermessen der Behörde (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 7 N. 24). Verfügt die Gemeinde über keine entsprechende

Fachkommission auf dem Gebiet des Heimat- und Naturschutzes, ist es zulässig

und sachgerecht, für gewisse Projekte Fachleute beizuziehen, welche in

beratender Funktion mitwirken. Analog zum Gutachten der Kantonalen Denkmalpflegekommission

hat auch das Gutachten der kommunalen Denkmalpflegerin die Bedeutung eines

Amtsberichts. Inhaltlich kommt es jedoch aufgrund der besonderen Fachkompetenz

der Verfasserin einem eigentlichen Gutachten gleich, dem bei der

Entscheidfindung grosses Gewicht zukommt und von welchem die Behörde nur aus

triftigen Gründen abweicht. Auch gegen die auf diese Weise beigezogenen

Fachpersonen dürfen keine Ausstandsgründe nach § 5a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG] vorliegen, sie brauchen jedoch nicht in gleicher

Weise unabhängig zu sein wie ein gerichtlich bestellter Experte.

Der Beschwerdeführer macht nicht geltend, er stehe in

einem besonderen Verhältnis zur Gutachterin oder diese sei bei der Erstellung

des Gutachtens vorbefasst gewesen. Allein die Tatsache, dass die Gutachterin zu

einem anderen als dem vom Beschwerdeführer erwünschten Ergebnis gelangt und

ihren Standpunkt auch nach der schriftlichen Abfassung des Gutachtens weiterhin

vertritt, vermag keinen Anschein von Befangenheit zu erwecken. Es sind auch

keine Hinweise ersichtlich oder werden vom Beschwerdeführer geltend gemacht,

dass seitens des Stadtrats oder der Baubehörde versucht wurde, auf die Begutachtung

Einfluss zu nehmen. Inwiefern die Gutachterin Verfahrensentscheide getroffen

haben soll, legt der Beschwerdeführer nicht dar. Die Rüge, die Gutachterin

verfüge nicht über die gebotene Unabhängigkeit, ist deshalb unbegründet.

Im Übrigen wird die Fachkunde der Gutachterin von keiner

Partei angezweifelt. Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts handelt es

sich bei den Baurekurskommissionen um Fachgerichte (VGr, 7. November 2007,

VB.2007.00236, E. 7.2; 23. Januar 2003, VB.2002.00299, E. 2,

beide unter www.vrgzh.ch) und besteht keine allgemeine Verpflichtung zur Einholung

eines Gutachtens im Rechtsmittelverfahren (VGr, 9. Februar 2005, BEZ 2005

Nr. 2 E. 4.1.1). Aufgrund dessen sowie den zwei bei den Akten

liegenden Gutachten bestand somit für die Rekurskommission kein Anlass, ein

weiteres Gutachten bei der Kantonalen Denkmalpflegekommission einzuholen. Das Gleiche

gilt auch für das verwaltungsgerichtliche Verfahren.

3.

Im Streit liegt die Frage, ob die Liegenschaften E-Strasse 01

und F-Strasse 06 im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG

schutzwürdig sind.

3.1

Gemäss § 203

Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen,

Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich mitprägen,

samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser

Bestimmung hat die verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen

unbestimmten Rechtsbe­griffe auszulegen und obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung

die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Anschliessend

ist zu prüfen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum

"wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich prägenden Teil einer

Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG

macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die

Stellungnahmen von Fachleuten und Fachgremien – würdigen die rechtsanwendenden

Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c

PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder

die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften

zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler,

Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).

Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das

Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft. Bei der Auslegung und Anwendung

der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie

"wichtiger Zeuge" oder "wesentliche Mitprägung" steht jedoch

der für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde eine besondere

Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und

Ermessensbetätigung zu, deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei

überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner

gemäss § 50 VRG von vornherein eingeschränkten Kognition hat deshalb

namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige

Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft

untersucht und gewürdigt hat (VGr, 5. Februar 2009, BEZ 2009 Nr. 23

E. 2.1; vgl. auch BGE 115 Ib 131 E. 3).

3.2

Die

Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder

"wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn

das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten

ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992

Nr. 62).

Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls

grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der

Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in

verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den

Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere

Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

3.3

Der

Stadtrat erwog im angefochtenen Unterschutzstellungsbeschluss, als Ortsbild entspreche

der Kern des I dem ursprünglichen Siedungskern des Ortsteils östlich des Flusses J.

Der typische Charakter dieses Kernbereichs werde heute noch durch die ältesten

Häuser geprägt, eine Siedlungsgeschichte, die auf das 16. Jahrhundert

zurückgehe. Die Bauten stünden in dicht gedrängter Stellung an fein verzweigten

Strassen und Wegen. Durch die Fortschreibung der Siedlungsgeschichte im

19.

Jahrhundert mit den sehr homogen eingefügten Wohn- und Gewerbebauten

sowie aufgrund der speziellen Anordnung und Konstruktionsweisen der Bauten

erhalte dieser Kernbereich sein unverwechselbares Aussehen. In der Mitte

hielten die Gebäude einen platzartigen Innenraum frei, welcher seit der Jahrhundertwende

durch eine ehemalige Scheune etwas gestört werde, aber trotzdem noch gut lesbar

bleibe. Dieser Kern bilde das Zentrum der Siedlung, von dem auch die übrigen

Teile durch die hier verzweigenden Strassen erschlossen würden. Aufgrund dieser

besonderen ortsbaulichen und siedlungsgeschichtlichen Qualitäten sei der Kern

des I im ISOS als Ortsbild von regionaler Bedeutung eingestuft. Die

Gebäudegruppe in der Gabelung zwischen F- und E-Strasse signalisiere – zusammen

mit dem gegenüberliegenden alten Bauern- und Handwerkerhaus an der F-Strasse 09/10

– eine markante Torsituation am Eingang zum Kern dieses Ortsteils. Unabhängig

von der Eingangssituation bilde die Gebäudegruppe das wichtige südöstliche

Segment des geschlossenen Ortskerns. Aus diesen Gründen komme der Gebäudegruppe

an der F-Strasse 06 und 07 sowie E-Strasse 01 zumindest aus ortsbaulicher Sicht

eine entscheidende Stellung zu.

Weiter müsse den Gebäuden als bauliches Dokument einer für

die Gemeinde K entscheidenden aufstrebenden Wirtschafts- und

Bevölkerungsentwicklung eine wichtige siedlungs-, wirtschafts- und

sozialgeschichtliche Bedeutung beigemessen werden.

3.4

Die

Baurekurskommission prüfte zunächst, ob der Stadtrat hinsichtlich der siedlungsprägenden

Wirkung der Gebäude eine noch vertretbare Würdigung vorgenommen habe. Sie

führte aus, dass die beiden strittigen Bauten 1831 und 1849 entstanden seien.

1872/73 sei das Wohnhaus F-Strasse 06 mit der Scheune unter einem Dach zusammengefasst

worden. Weitere Um- und Anbauten seien bis 1966 erfolgt. Als südlicher

Abschluss des siedlungsgeschichtlich auf das 16. Jahrhundert

zurückgehenden inneren Gebäuderings und angeordnet in der Strassengabelung

verfügten sie über eine bedeutsame Stellung im Strassenraum. Die beiden

Liegenschaften bildeten das wichtige südöstliche Segment des Ortskerns I,

dessen verschiedene Einzelbauten mitsamt ihren Nebenbauten auf subtile Art

trotz unterschiedlicher Nutzung, Architektur und Bauart zu einem homogen erscheinenden

Komplex zusammengeführt würden, welcher durch die klassizistisch geprägten

Kleinbürger- und Heimarbeiterhäuser eine typische Mischung von Gewerbe- und Wohnnutzungen

und den Übergang von einer ländlichen zu einer leicht städtischen Nutzung im

19.

Jahrhundert zeige. Die sich etwas weiter von dieser dorfplatzartigen

Situation weg befindlichen Liegenschaften L-Strasse 01/E-Strasse 11/12

bzw. F-Strasse 07 mit ihren teilweise modernen Elementen und Zwischenbauten

tangierten diese Wirkung des inneren Gebäuderings nur unwesentlich.

Zusammenfassend habe die Vorinstanz das ihr zustehende Ermessen jedenfalls

nicht missbraucht, wenn sie gestützt auf verschiedene Gutachten und auf das

ISOS sowie infolge der bestehenden ortsbaulichen Situation sowohl der Liegenschaft

E-Strasse 01 als auch der Liegenschaft F-Strasse 06 eine wichtige siedlungsgeschichtliche

Bedeutung zugesprochen habe. Die beiden Liegenschaften seien bereits infolge

ihres hohen Situationswerts zu schützen.

Sodann prüfte die Vorinstanz auch, ob die beiden Gebäude

als Gebäudegruppen wichtige Zeugen einer Epoche bilden würden, was sie

ebenfalls bejahte. Wie sich anlässlich des Augenscheins bestätigt habe, seien

die beiden auf kleinem Raum in der Strassengabelung angeordneten Kerngebäude

schlichte, aber charaktervolle Vertreter der Architektur und Bautechnik ihrer

Zeit, die sowohl typologisch wie auch stilistisch in einem engen Zusammenhang zueinander

stünden. Sie seien innert weniger Jahrzehnte um die Mitte des 19. Jahrhunderts

errichtet worden und würden auch optisch als zusammengehörig wahrgenommen. Es

sei mit dem Stadtrat dafür zu halten, dass ihre baukünstlerischen Qualitäten in

ihrer für Kleingewerbebauten und Heimarbeiterhäuser typischen architektonischen

Prägung lägen, die sich durch eine klassizistische, auf Symmetrie bezogene

Fassadengliederung, durch eine schlichte, aber bis ins Detail sorgfältig

gestaltete Formensprache sowie einer Reduktion auf wenige Schmuckelemente

auszeichne. In ihrem untergeordneten Erscheinungsbild zeige die Gebäudegruppe

gleichwohl eine sorgfältige Gestaltung bis ins Detail und sei dadurch ein

wichtiger Zeuge des denkmalpflegerisch interessanten, Mitte/Ende 19.

Jahrhundert erfolgten Übergangs des Ortsteils I vom reinen Bauerndorf zu einem

städtischen Charakter aufweisenden Dorfkern mit Heimarbeiterhäusern.

3.5

Zur

Begründung der Beschwerde führt der Beschwerdeführer in Bezug auf die Schutzwürdigkeit

der Liegenschaften E-Strasse 01 und F-Strasse 06 im Wesentlichen aus, es

könne nicht für den Allgemeinbetrachter gelten, dass die modernen Anbauten zum

Haus F-Strasse 07 und der ebenfalls unter Schutz stehende "Neubau" L-Strasse 11

das Erscheinungsbild des "inneren Gebäuderings" nicht tangierten. Es

gehe primär nicht um die rein historische Bedeutung der Objekte, sondern auch um

die Erkennbarkeit für den Durchschnittsbetrachter, der keine historische

Anleitung in der Hand halte. Die Neubauten würden die ganze Betrachtungsweise

dieser angeblich historisch wertvollen Häuser zur Farce machen. Zudem sei das

Häuser-Ensemble F-Strasse 07, 06 und E-Strasse 01 durch einen nachträglich

erstellten Schopfanbau völlig verunstaltet worden. Die Einheit der Gebäudegruppe

sei durch An- und Umbauten in der nahen Umgebung für den Normalbetrachter nicht

erkennbar.

3.6

Mit

einlässlichen Ausführungen hat die Baurekurskommission gestützt auf den Augenschein

und die Expertisen ausgeführt, dass den beiden Liegenschaften E-Strasse 01

und F-Strasse 06 eine wichtige siedlungsgeschichtliche Bedeutung

zugesprochen werden könne und diese demnach bereits infolge ihres hohen

Situationswerts zu schützen seien. Wie die bei den Akten liegenden Fotografien

und Karten zeigen, prägen die beiden Gebäude mit ihrer Anordnung in der

Strassengabelung und als Teil des historischen inneren Gebäuderings den Kern

des Dorfteils I. Es ist zwar mit der Vorinstanz einzuräumen, dass dieses

Erscheinungsbild durch die teilweise modernen Elemente an Gebäuden in der Umgebung

etwas tangiert werde, jedoch kann nicht gesagt werden, die Vorinstanzen hätten

ihr Ermessen überschritten, wenn sie aufgrund dieser ortsbaulichen Situation

den streitbetroffenen Liegenschaften eine wesentlich prägende Bedeutung zugesprochen

haben, zumal sie sich dabei auch auf verschiedene Gutachten sowie auf ein

Inventar stützen konnten. Der Anbau zwischen F-Strasse 06 und 07 mag den

Situationswert allenfalls beeinträchtigen, dieser ist aber insgesamt immer noch

als hoch zu würdigen. Inwiefern der vom Beschwerdeführer ins Feld geführte

Neubau L-Strasse 11 das Erscheinungsbild stören sollte, ist nicht ersichtlich.

Steht dieses Objekt doch auch abseits des genannten "innern Rings"

und stört dessen optische Wirkung und Erscheinungsbild nicht. Ein Objekt ist

jedenfalls nicht nur dann unter Schutz zu stellen, wenn sich in der näheren Umgebung

keinerlei Neubauten befinden. Die beiden Gebäude prägen den Strassenraum

wesentlich und bilden das wichtige südöstliche Segment des ursprünglichen

Ortskerns ungeachtet der benachbarten Liegenschaften. Entgegen der Auffassung

des Beschwerdeführers ist dieser Gebäudering des historischen Siedlungskerns

trotz der neueren Elemente auch für einen nicht fachkundigen Betrachter

hinreichend erkennbar. Selbst wenn ein Durchschnittsbetrachter die historische

Bedeutung der streitbetroffenen Gebäude ohne die vom Beschwerdeführer

angeführte "historische Anleitung" nicht im Detail zu erkennen

vermag, ist dieser siedlungsgeschichtliche Zusammenhang durchaus zu sehen.

Darüber hinaus bringt der Beschwerdeführer nichts vor, was

gegen die prägende Wirkung der beiden Liegenschaften sprechen könnte oder die

diesbezüglichen Würdigungen der Vorinstanzen als unvertretbar erscheinen liesse.

3.7

Entgegen

der Auffassung des Beschwerdeführers ist es für das vorliegende Verfahren und

die Qualifikation der hier streitigen Objekte als Schutzobjekte unerheblich,

dass die örtliche Behörde von einer Unterschutzstellungsverfügung für die

Liegenschaft F-Strasse 07 abgesehen hat. Die Ausführungen zur Schutzwürdigkeit

aller drei Gebäude sind jedenfalls nicht weniger überzeugend, wenn

anschliessend nur für zwei davon weitere Schutzmassnahmen angeordnet wurden.

Der vom Beschwerdeführer wiederholt angeführte Vergleich mit der Liegenschaft F-Strasse

07.

steht der Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Gebäude folglich nicht

entgegen.

3.8

Hinsichtlich

der Ausführungen der Vorinstanz zusätzlich vorgenommen Ausführungen zur

wichtigen Zeugeneigenschaft der Gebäudegruppe macht der Beschwerdeführer im Wesentlichen

geltend, es handle sich bei den beiden Gebäuden allenfalls um historische Zeitzeugen,

sicher aber nicht um die vom Gesetz verlangten "wichtigen" Zeitzeugen.

Dazu seien die beiden Gebäude viel zu banal, als dass sie vom Normalbetrachter

als solche erkannt würden. Darin liege die Ermessensüberschreitung der

Beschwerdegegnerin. Eine solche Wertung sei nicht mehr vertretbar. Auch der

Zusammenhang zwischen den beiden Häusern F-Strasse 06 und E-Strasse 01

sei nicht zu erkennen. Die beiden Gebäude würden äusserlich nicht ansatzweise

Ähnlichkeit oder denselben Baustil aufweisen.

3.9

Dazu ist

zunächst festzuhalten, dass die Erhaltung von Bausubstanz ungeachtet dessen angeordnet

werden kann, ob ein Gebäude als wichtiger Zeuge oder ausschliesslich wegen seiner

wesentlich prägenden Wirkung auf das Ortsbild unter Schutz gestellt werden

soll. Beide Sachverhalte sind gleichgestellte Voraussetzungen für eine Unterschutzstellung

(VGr, 28. August 1997, VB.96.00210). Darüber hinaus vermag allein die

Tatsache, dass der Beschwerdeführer die Gebäude als "banal" ansieht,

nicht darzulegen, inwiefern es den Objekten an der wichtigen Zeugeneigenschaft

fehlen sollte. Der Beschwerdegegner wie auch die Vorinstanz beschreiben die

Fassaden der umstrittenen Gebäude zwar als schlicht und mit wenig Schmuckelementen

ausgestattet; daraus zu schliessen, die Gebäude seien banal im Sinne von nicht

schützenswert, ginge jedoch fehl. Geschützt wird der Erinnerungswert, weshalb

die geschützte Fassadengestaltung nicht zwingend aussergewöhnlich sein muss.

Die einfache Fassadengestaltung spricht entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers

nicht gegen die Schutzwürdigkeit der Baute. Inwiefern in den diesbezüglichen

Erwägungen der Vorinstanzen, die sich auf zwei Gutachten von Fachpersonen stützen,

eine Ermessensüberschreitung zu sehen sei, legt der Beschwerdeführer nicht dar

und ist auch nicht ersichtlich.

Dass die verschieden Teile der Gebäude und die beiden

Gebäude selbst nicht aus derselben Zeit stammen, wie dies der Beschwerdeführer

geltend macht, hat nicht zur Folge, dass das Gebäude oder die Gebäudegruppe

deswegen nicht schützenswert wäre. Wurde die Schutzwürdigkeit doch unter

anderem gerade auch deswegen bejaht, weil an den Gebäuden eine

Entwicklungsgeschichte abgelesen werden kann. Zudem kann mit Blick auf die bei

den Akten liegenden Fotos nicht gesagt werden, dass zwischen den beiden

Gebäuden kein typologischer Zusammenhang bestehe.

4.

4.1

Im

Weiteren macht der Beschwerdeführer geltend, die Verhältnismässigkeit sei insbesondere

durch die Unterschutzstellung der tragenden Elemente und des Interieurs beim

Objekt E-Strasse 01 nicht gewahrt. Dass alleine ein Kachelofen aus der

Bauzeit erhalten geblieben sei, mache nicht ein ganzes Haus schützenswert. Die

weiteren Details des noch erhalten gebliebenen Interieurs würden nicht genannt.

Eine sinnvolle Renovation sei nicht möglich. Die Zimmer seien teilweise viel zu

klein und das Treppenhaus sei für ein Zweifamilienhaus zu eng. Die Fassade

halte einer Erneuerung nicht stand und der alte Schopfanbau zwischen den beiden

Häusern stelle eine erhebliche Brandgefahr dar, da dadurch eine Feuerbrücke vorhanden

sei. Es frage sich auch, wieso in den Verhandlungen von der Gemeinde mehrfach

geäussert worden sei, es sei auch denkbar, dass lediglich die Aussenwände

geschützt werden müssen. Dies sei ein Widerspruch in sich. Da in der Unterschutzstellungsverfügung

von einem "Spielraum" die Rede sei, dieser aber nicht näher umschrieben

sei, bestehe eine Rechtsunsicherheit für den Beschwerdeführer. Zudem mache eine

Überbauung für den Beschwerdeführer nur dann Sinn, wenn auch eine Unterniveaugarage

gebaut werden könne. Indem die Fassaden der beiden Objekte und das "Interieur"

bestehen bleiben müssten, sei der Bau einer Tiefgarage nicht möglich, und ohne

Parkplatzmöglichkeit liessen sich keine Wohnungen vermieten, zumal die Kosten

für die aufwendige Sanierung eine kostendeckende Miete ergeben würden, die ein

Parkplatzangebot unabdingbar mache.

4.2

Die

Vorinstanz kam nach ausführlichen Erwägungen zum Schluss, dass der Schutzumfang

und die erforderlichen Massnahmen vom Stadtrat weder unsorgfältig ausgewählt

noch summarisch und unbestimmt formuliert angeordnet worden seien, sondern

örtlich und sachlich genügend bestimmt umschrieben und verhältnismässig seien.

Auf diese zutreffenden Erwägungen hinsichtlich der in der Rechtsprechung

ausgearbeiteten Grundsätze zur Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen kann

denn auch verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

VRG).

Es ist der Vorinstanz beizupflichten, dass der Stadtrat

den Schutzumfang in der angefochtenen Unterschutzstellungsverfügung hinreichend

umschrieben hat. Unzutreffend ist demgegenüber die Behauptung des Beschwerdeführers,

es bestehe eine Rechtsunsicherheit, weil der in der angefochtenen Verfügung

erwähnte Spielraum nicht genauer beschrieben werde und nicht gesagt werde, wo

allenfalls auch eine andere Lösung möglich sei. Es ist durchaus nachvollziehbar

und wohl auch im Interesse des Beschwerdeführers, dass der Stadtrat den Bereich

für mögliche Anpassungen, Neu-, An- und Umbauten nicht näher festlegt, würde

doch andernfalls unter Umständen erheblich in die Ausübung der Eigentumsfreiheit

eingegriffen. Vielmehr kommt dadurch zum Ausdruck, dass die privaten Interessen

auch nach einer Unterschutzstellung in einem gewissen Rahmen berücksichtigt

werden können.

Der festgelegte Schutzumfang ist massvoll. Ist doch das

Innere des Gebäudes F-Strasse 06 vollständig zum Umbau freigegeben und ist auch

beim Objekt E-Strasse 01 das Innere der linken Gebäudehälfte abgesehen von

der primären Tragstruktur und Raumdisposition nicht vom Schutzumfang erfasst.

Wie die Vorinstanz festgestellt hat, ermöglicht die innere Raumaufteilung des

Objekts E-Strasse 01 eine den heutigen Anforderungen genügende Nutzung

durch Wohnung, Büros, Therapieräume oder dergleichen. Diese Feststellung wird

vom Beschwerdeführer nicht substanziiert bestritten. Dass mit dem Schutzumfang

für das Objekt E-Strasse 01 gewisse bauliche Einschränkungen verbunden

sind, liegt auf der Hand, dennoch erscheint die von den Vorinstanzen

vorgenommene Interessenabwägung als vertretbar. Offenbar ist das Gebäude auch

mit der derzeitigen Raumaufteilung bewohnbar und weist der Beschwerdegegner in

der Unterschutzstellungsverfügung auch ausdrücklich daraufhin, dass Umbauten im

nördlichen Giebelbereich der Anbauten und gewisse Modernisierungen möglich

seien. Das Gleiche gilt auch für die vom Beschwerdeführer ins Feld geführte

Tiefgarage. Gewisse bauliche Beschränkungen gehen sicherlich mit der Unterschutzstellung

einher, jedoch ist dem Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang entgegenzuhalten,

dass unabhängig davon, ob sich eine Tiefgarage mit dem vorliegenden

Schutzumfang der beiden Gebäude realisieren liesse oder nicht, für allenfalls

erforderliche Parkplätze auch andere Möglichkeiten denkbar sind. So sind gemäss

Unterschutzstellungsverfügung betreffend F-Strasse 06 beispielsweise auf

der Gebäuderückseite nebengeordnete Anbauten denkbar und könnte laut Auszug aus

dem Protokoll des Stadtrats vom 11. Juni 2009 auch eine Lösung für die

Unterniveaugarage mit Einfahrt westlich oder östlich der Liegenschaft F-Strasse

07.

gesucht werden.

Die vom Beschwerdeführer angeführte bröckelnde Fassade ist

wohl ein auch von der Vorinstanz festgestelltes Anzeichen von Verwahrlosung.

Daraus zu schliessen, dass entgegen den Feststellungen der durchaus

fachkundigen Vorinstanz die Gebäude in einem derart schlechten Zustand seien,

dass sie bei einer Erneuerung in sich zusammenstürzen würden, ginge zu weit und

ist denn auch durch nichts belegt. Es mag allenfalls zutreffen, dass etwaige

mit dem Umbau verbundene Stützungsmassnahmen zur Erhaltung der bestehenden

schutzwürdigen Teile etwas höhere Kosten zur Folge haben könnten, dass diese

jedoch unverhältnismässig sind, wird vom Beschwerdeführer in keiner Weise

dargelegt. Dasselbe gilt auch für die vom Beschwerdeführer angeführten Bedenken

hinsichtlich der Feuerbrücke. Gegebenenfalls können die nötigen

feuerpolizeilichen Massnahmen gewisse zusätzliche Kosten verursachen, sie

stellen aber weder die denkmalpflegerische Bedeutung der Objekte infrage noch

ist anzunehmen, dass solche unmöglich oder unverhältnismässig sind. Sind doch

zusammengebaute Häuser in der Kernzone üblich und die Einhaltung von

feuerpolizeilichen Bestimmungen regelmässig trotzdem möglich.

Selbst wenn sich unter Berücksichtigung der Sanierungskosten

nur eine bescheidene Rendite erzielen lässt, hat die Vorinstanz unter den

gegeben Umständen eine Unterschutzstellung zu Recht nicht als

unverhältnismässig eingestuft.

5.

Zusammenfassend ist die Beschwerde somit abzuweisen. Bei

diesem Ausgang des Verfahrens sind gemäss § 65a Abs. 1 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 VRG die Verfahrenskosten dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen und steht ihm von vornherein keine Parteientschädigung zu.

Hingegen ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG dem

Beschwerdegegner zuzusprechen. Angemessen ist für das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von Fr. 1'500.-.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner innert 30 Tagen

nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-

zu zahlen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…